發(fā)布時(shí)間：2024-02-04 16:56:12
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
在目前的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，日益增多的行政訴訟和隨之而來的行政賠償案例，讓登記從業(yè)人員和業(yè)內(nèi)專家開始反思登記行為本身存在的問題，這也正是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，如何在不動(dòng)產(chǎn)登記中做到登記行為合法有效、登記服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效以及有效預(yù)防和減少行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，已成為擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的重要課題。如果能夠?qū)⒑弦?guī)管理模式引入不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)當(dāng)中，或可對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的規(guī)避、防范和控制，以達(dá)到最優(yōu)化的服務(wù)與管理效能。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義
所謂不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來有效識(shí)別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)采取適當(dāng)措施予以糾正、中斷、制止的行為。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記主要違規(guī)情形
從房地產(chǎn)登記涉訟案例來看，違規(guī)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中損害登記申請(qǐng)人及利害關(guān)系人合法利益，最終導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實(shí)務(wù)中，違規(guī)登記的情形主要有兩種：程序違規(guī)和實(shí)體違規(guī)。
1.程序違規(guī)
程序違規(guī)主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書（證明）的真?zhèn)?，或?huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記。（2）在之后的不動(dòng)產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中，登記工作人員未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)一次性告知，仔細(xì)查驗(yàn)，實(shí)地查看，客觀調(diào)查，審慎核查，準(zhǔn)確、完整、清晰登簿，按照權(quán)限查詢等而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。
2.實(shí)體違規(guī)
實(shí)體違規(guī)主要指登記工作人員對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運(yùn)用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導(dǎo)致的違規(guī)行為，主要表現(xiàn)為：（1）不作為，即應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟挥璧怯?。?）亂作為，即收件錯(cuò)漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。
三、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑
1.崗位合規(guī)手冊(cè)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)崗位合規(guī)手冊(cè)的制定和修改是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應(yīng)操作的即時(shí)持續(xù)完善過程，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機(jī)制的基礎(chǔ)和核心。
不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)繁雜精細(xì)，稍有不慎就會(huì)操作失誤，如未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，最易導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為理清各類業(yè)務(wù)頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動(dòng)崗位、新進(jìn)崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構(gòu)建登記安全“鐵打的營盤”， 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)編撰崗位合規(guī)手冊(cè)―― 《各類登記安全操作指南》，包括規(guī)章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項(xiàng)、快捷方式、關(guān)鍵點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)、小竅門、口訣等。
2.全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記專家組成審核委員會(huì)，平時(shí)可設(shè)合規(guī)管理部門，由審核委員會(huì)成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員，在接待申請(qǐng)-初審-受理-查驗(yàn)-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中定時(shí)定崗檢查、隨時(shí)隨機(jī)抽查、定期全程排查，以期主動(dòng)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問題后及時(shí)采取適當(dāng)補(bǔ)救措施加以糾正，并撰寫合規(guī)崗位責(zé)任到人制度、月度年度合規(guī)報(bào)告、違規(guī)調(diào)查處理意見、合規(guī)改進(jìn)措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人為宗旨而實(shí)施的全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管過程，首先可有效減少不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能部門間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次可促使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員自覺運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來嚴(yán)格約束自身的登記行為；再者可以為單位營造濃厚的合規(guī)氛圍，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。
3.合規(guī)績效考核
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可在現(xiàn)行的績效考核機(jī)制中納入合規(guī)管理獎(jiǎng)懲制度，即增加績效考核中合規(guī)管理的比重，也就是說在績效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資，確立合規(guī)有獎(jiǎng)、違規(guī)重罰制度，可有效激勵(lì)登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規(guī)意識(shí)、嚴(yán)格依法辦事、嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)操作、嚴(yán)守合規(guī)底線。
4.合規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)研討
（1）可組織登記工作人員進(jìn)行內(nèi)部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學(xué)習(xí)，并定期檢驗(yàn)學(xué)習(xí)成果，比如通過考試或者內(nèi)部技能競賽等方式，讓登記工作人員能在實(shí)踐過程中不斷地鞏固和提升對(duì)合規(guī)登記的認(rèn)識(shí)。
一、公證的法律效力
按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個(gè)方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；2.強(qiáng)制執(zhí)行效力，是指對(duì)公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，而不再經(jīng)過訴訟程序；3.當(dāng)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時(shí)，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據(jù)效力。公證的強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產(chǎn)生。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證的法律依據(jù)
經(jīng)公證的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料或作為不動(dòng)產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認(rèn)定為真實(shí)的、合法的。對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，公證機(jī)構(gòu)出具的公證書能有效保證申請(qǐng)材料或相關(guān)民事法律行為的真實(shí)性和合法性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需對(duì)公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證當(dāng)然地受到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的歡迎。
但是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈(zèng)與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書、受遺贈(zèng)文書、境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動(dòng)產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記公證中存在的問題
雖然公證具有較高的法律效力，但是不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項(xiàng)目收費(fèi)過高，公證書因內(nèi)容不真實(shí)、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是不以營利為目的的證明機(jī)構(gòu)，但目前公證機(jī)構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費(fèi)越多，公證機(jī)構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機(jī)構(gòu)在執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就高不就低。1998年，《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機(jī)構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費(fèi)的。公證機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當(dāng)事人提供的相關(guān)書面材料并走訪調(diào)查，確認(rèn)的是當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的高低沒有必然的因果關(guān)系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動(dòng)是差不多的。這一點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公證費(fèi)也按件收取，而不是根據(jù)當(dāng)事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院財(cái)政部門、價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院司法行政部門制定。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是1998年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，亟需制定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
在不動(dòng)產(chǎn)登記中也會(huì)發(fā)現(xiàn)公證機(jī)構(gòu)存在的一些問題，比如某個(gè)公證書是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個(gè)公證書內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就會(huì)造成嚴(yán)重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動(dòng)產(chǎn)的委托書是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會(huì)直接損害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動(dòng)產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會(huì)導(dǎo)致原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機(jī)構(gòu)出具錯(cuò)誤的公證書會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序，侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。
四、如何有效發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用
第一，不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動(dòng)產(chǎn)的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)將相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如實(shí)、及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無誤，這必然要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實(shí)、合法進(jìn)行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)有：1.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；3.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十三條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒有賦予不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)超越既定的職責(zé)范圍。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中遇到較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請(qǐng)，無法判斷當(dāng)事人提交的相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為的真實(shí)性與合法性的，只能由公證機(jī)構(gòu)來審查，以此保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。
第二，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴(kuò)大。不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以隨意要求當(dāng)事人進(jìn)行公證。對(duì)當(dāng)事人而言，公證意味著辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)又多了一道手續(xù)。當(dāng)事人要花費(fèi)較多的精力，按照公證機(jī)構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書面材料，且要花費(fèi)較長的時(shí)間。而且，最讓當(dāng)事人難以接受的是較高的公證費(fèi)。所以，雖然公證程序有效避免了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭議，從根本上說是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但當(dāng)事人卻普遍不希望在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中引入公證程序。
不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性由當(dāng)事人負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實(shí)質(zhì)審查的，其余的申請(qǐng)材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都需要公證。對(duì)于涉及或可能涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以要求當(dāng)事人將相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為進(jìn)行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人死亡時(shí)開始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能依據(jù)公證機(jī)構(gòu)出具的繼承公證書進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。
一、信息平臺(tái)統(tǒng)一的必要性及重要性
開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，信息平臺(tái)統(tǒng)一不可或缺。只有各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息才能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享，不僅有利于發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；而且有利于登記機(jī)構(gòu)減少登記信息錯(cuò)誤，提高登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升登記服務(wù)效率；同時(shí)，還有利于國土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級(jí)登記機(jī)構(gòu)。
二、推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的難點(diǎn)
1.法律法規(guī)尚不完善
與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律較多，除《物權(quán)法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記管轄、登記內(nèi)容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的差異性，但對(duì)某些存在爭議的內(nèi)容并沒有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復(fù)雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據(jù)，為避免出現(xiàn)工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，這樣容易降低服務(wù)效率，引起服務(wù)對(duì)象不滿。
2.各地基礎(chǔ)參差不齊
截至目前，全國仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒有完成對(duì)歷史登記數(shù)據(jù)的清理、錄入和關(guān)聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準(zhǔn)確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無身份證號(hào)碼或身份證號(hào)碼殘缺等問題；個(gè)別地方甚至有登記檔案遺失、登記數(shù)據(jù)無法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面、不及時(shí)，其提供的查詢結(jié)果便缺乏認(rèn)可度和公信力。
3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)較為龐雜
《條例》以《物權(quán)法》中規(guī)定的登記類型為依據(jù)，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)而言其復(fù)雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復(fù)雜。八種登記類型各自的復(fù)雜程度也不相同，其中，首次登記、轉(zhuǎn)移登記、查封登記還存在許多復(fù)雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭論。再者，目前不動(dòng)產(chǎn)登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，部門之間業(yè)務(wù)系統(tǒng)并沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)和使用規(guī)則，各個(gè)部門甚至各個(gè)地方所建立的不動(dòng)產(chǎn)信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺(tái)就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯(lián)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)。
4.相關(guān)部門協(xié)作不力
經(jīng)國務(wù)院同意，由國土資源部牽頭的聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)制已經(jīng)建立。目前，各省份也建立了相應(yīng)的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，絕大多數(shù)省份成立了省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但到了市、縣兩級(jí)，除了幾個(gè)試點(diǎn)的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關(guān)部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會(huì)議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調(diào)不暢。在機(jī)構(gòu)整合到位之前，市縣級(jí)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作幾乎無從談起。
三、加快推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的對(duì)策與建議
1.完善法規(guī)，堅(jiān)持依法登記
全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡早出臺(tái)《條例》的具體實(shí)施細(xì)則，對(duì)一些有爭議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動(dòng)產(chǎn)登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對(duì)一些疑難復(fù)雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務(wù)形象，損害群眾利益。
2.正本清源，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量
信息平臺(tái)采集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面、及時(shí)，是信息平臺(tái)發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺(tái)，關(guān)鍵在完善相關(guān)數(shù)據(jù)。各地須花一段時(shí)間和一些人力、物力，對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案進(jìn)行全面梳理，查漏補(bǔ)缺，該掃描的掃描，該補(bǔ)錄的補(bǔ)錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記的原始數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保信息平臺(tái)生成的結(jié)果具有絕對(duì)的公信力和強(qiáng)大的服務(wù)功能。
3.高標(biāo)定位，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)
國務(wù)院明確由國土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，顯然是重視了該項(xiàng)工作的頂層設(shè)計(jì)，若只是簡單的整合現(xiàn)有分散在各個(gè)部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無法根除，很難建立“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國、互聯(lián)互通”的新平臺(tái)，更難以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)一定要提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，廣泛吸收先進(jìn)發(fā)達(dá)國家的管理經(jīng)驗(yàn)，寧可多一點(diǎn)實(shí)踐論證、慢一點(diǎn)建成使用，也要設(shè)法打造全國通用、科學(xué)合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺(tái)，讓全國上下不動(dòng)產(chǎn)登記信息真的能夠“一網(wǎng)打盡”。
筆者認(rèn)為，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不需要提供（無）婚姻登記記錄證明，理由如下：
一、要求當(dāng)事人提供（無）婚姻登記記錄證明，沒有任何法律依據(jù)。結(jié)婚證、離婚證是證明婚姻關(guān)系存續(xù)或者終止的法定證明，即使要求當(dāng)事人提供相關(guān)證明時(shí)，也只能是要求當(dāng)事人提供結(jié)婚證、離婚證。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是依申請(qǐng)登記原則，《〈婚姻法〉司法解釋三》不能成為登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人提供（無）婚姻登記記錄證明的理由。當(dāng)事人購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)登記在夫妻雙方名下，也可以登記在夫妻一方名下。在當(dāng)事人一方處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記在雙方名下，則需要另外一方同意的證明；如果當(dāng)事人一方處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)僅登記在其一個(gè)人名下，則不需要提供另外一方同意的證明，因?yàn)槌霈F(xiàn)一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，登記機(jī)構(gòu)也無法查明，因此責(zé)任應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。為了防止夫妻一方擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象，當(dāng)事人購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)就應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)登記到雙方名下，如果購買時(shí)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)盡快變更登記到雙方名下。2011年8月31日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕82號(hào)）明確規(guī)定，“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅”，也為變更提供了便利。
三、（無）婚姻登記記錄證明已經(jīng)被取消，當(dāng)事人不可能提供。2015年8月27日《民政部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范（無）婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》（以下簡稱民政部《通知》）明確規(guī)定，“自文件之日起，除對(duì)涉臺(tái)和本通知附件所列清單中已列出國家的公證事項(xiàng)仍可繼續(xù)出具證明外，各地民政部門不再向任何部門和個(gè)人出具（無）婚姻登記記錄證明”。2015年10月9日《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡化契稅辦理流程取消（無）婚姻登記記錄證明的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第71號(hào)），以下簡稱國家稅務(wù)總局《公告》）規(guī)定，“納稅人在申請(qǐng)辦理家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠時(shí)，無須提供原民政部門開具的（無）婚姻登記記錄證明”。2015年11月27日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》（〔2015〕86號(hào)，以下簡稱國務(wù)院辦公廳《通知》）再次要求 “堅(jiān)決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續(xù)。凡沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明和蓋章環(huán)節(jié)，原則上一律取消”。
實(shí)踐中如果出現(xiàn)確需當(dāng)事人提供婚姻情況證明情形的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以采取如下措施進(jìn)行審查：
一是由當(dāng)事人提供結(jié)婚證或者離婚證，并結(jié)合戶口簿上的婚姻狀況欄綜合審查。上述國家稅務(wù)總局《公告》就規(guī)定了“如果納稅人為成年人，可以結(jié)合戶口簿、結(jié)婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況……如果納稅人為未成年人，可結(jié)合戶口簿等材料認(rèn)定家庭成員狀況”。
二是個(gè)人聲明承諾。民政部新聞發(fā)言人陳日發(fā)在例行會(huì)上就建議采取個(gè)人聲明承諾的辦法來解決問題。國家稅務(wù)總局《公告》就規(guī)定了“無法做出判斷的，可以要求其提供承諾書，就其申報(bào)的婚姻狀況的真實(shí)性做出承諾”。國務(wù)院辦公廳《通知》也要求“各地區(qū)、各部門可結(jié)合實(shí)際，探索由申請(qǐng)人書面承諾符合相關(guān)條件并進(jìn)行公示，辦事部門先予以辦理，再相應(yīng)加強(qiáng)事后核查與監(jiān)管，進(jìn)一步減少由申請(qǐng)人提供的證明材料，提高辦事效率”。不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，當(dāng)需要查清婚姻狀況而登記機(jī)構(gòu)又無法查清時(shí)，完全可以采取當(dāng)事人承諾的方式以減少當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。
關(guān)鍵詞：要式合同；合同；書面
一、要式合同的含義
根據(jù)合同法第十條：法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。要式合同，既是指法律、行政法規(guī)規(guī)定，又可以是事人約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式的合同。前者稱為法定之要式合同，后者稱為約定之要式合同。根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。不要式合同，是指法律不要求必須具備一定形式和手續(xù)的合同。
二、要是合同的種類
第一種是不動(dòng)產(chǎn)合同。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合同，中國法律要求采用書面形式，并進(jìn)行登記。按照《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)合同未經(jīng)登記的，一律不發(fā)生法律效力。第二種是有關(guān)特殊動(dòng)產(chǎn)的合同。特殊動(dòng)產(chǎn)的合同，是指法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行特殊管理的動(dòng)產(chǎn)。如汽車、飛機(jī)等，雖然屬于動(dòng)產(chǎn)的范疇，但是又通常作為不動(dòng)產(chǎn)來對(duì)待，在涉要式合同及上述財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等合同，法律要求應(yīng)當(dāng)采用書面形式。第三種是有關(guān)標(biāo)的額較大，又不能即時(shí)清結(jié)的涉外合同。依據(jù)中國三個(gè)涉外企業(yè)法的規(guī)定，訂立涉外企業(yè)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式。此外，中國法人、公民與國外的法人、公民訂立的各種合同。為保證合同的順利履行，一般應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。第四類，其他合同。如擔(dān)保法上的所有合同（保證、抵押、質(zhì)押、定金）、金融機(jī)構(gòu)的借款合同、建筑工程合同、長期租賃合同（租賃期限在6個(gè)月以上）、融資租賃合同、技術(shù)開發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，這些合同要求必須采用書面形式；
三、要式合同的要件
第一，雙方已經(jīng)就合同的內(nèi)容達(dá)成合意。雙方通過要約與承諾的方式，已經(jīng)就合同的內(nèi)容達(dá)成一致，這是合同成立的實(shí)質(zhì)要件，是合同成立的基礎(chǔ)。如果雙方未就合同的內(nèi)容達(dá)成合意，則無論合同的形式是否符合法律行政法規(guī)的規(guī)定，或者當(dāng)事人的要求，合同都不可能成立。第二，合同一方已經(jīng)履行了其主要義務(wù)。合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行，說明要式合同當(dāng)事人是承認(rèn)合同的存在的。并且已經(jīng)進(jìn)入到履行合同的階段，不應(yīng)當(dāng)再否認(rèn)合同的成立。合同的主要義務(wù)，就是合同中當(dāng)事人所負(fù)有的基本義務(wù)，該義務(wù)的履行則視為合同已經(jīng)履行。如買賣合同中交付標(biāo)的物或者價(jià)款；借款合同已經(jīng)支付了借款，勞務(wù)合同中已經(jīng)完成了約定的工作等等。合同中約定有多個(gè)主要義務(wù)時(shí)，如買賣合同中，約定交付定金的，定金的交付也應(yīng)當(dāng)具有證明合同成立的效力。附隨義務(wù)的履行，或者合同履行準(zhǔn)備工作的完成，則不得認(rèn)為能夠證明合同成立。 第三，合同另一方接受履行。接受履行，說明其已經(jīng)承認(rèn)對(duì)方的履行行為是對(duì)合同的履行，這顯然是以合同存在即合同成立為前提的。但這里應(yīng)當(dāng)注意，接受履行應(yīng)當(dāng)具有履行合同義務(wù)的意思，如果接受人誤以為是贈(zèng)與而接受，而對(duì)方則是履行其買賣合同義務(wù)而交付的，則不能認(rèn)為是接受履行。
四、要式合同與不要式合同的區(qū)別
深入貫徹落實(shí)黨的“十”和“十八屆三中、四中、五中全會(huì)”精神，貫徹最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，促進(jìn)全社會(huì)倍加珍惜和合理利用土地資源，營造節(jié)約集約用地、切實(shí)保護(hù)耕地的良好社會(huì)氛圍，緊密結(jié)合全市開展的三大建設(shè)年活動(dòng)，積極適應(yīng)國土資源工作新常態(tài)，大力宣傳國土資源法律法規(guī)，提高全社會(huì)遵守和執(zhí)行國土資源法律法規(guī)的自覺性和資源保護(hù)意識(shí)，努力為我市國土事業(yè)發(fā)展提供有力的思想保證、輿論支持和精神動(dòng)力。
二、宣傳主題
節(jié)約集約用地切實(shí)保護(hù)耕地
三、活動(dòng)時(shí)間及宣傳重點(diǎn)
活動(dòng)時(shí)間定于6月20日（周一）至6月26日（周日）
今年“6.25”的宣傳重點(diǎn)：廣泛宣傳我國土地資源基本國情國策國法，宣傳最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，宣傳土地資源管理法律、法規(guī)和政策，宣傳省委、省政府關(guān)于保護(hù)與合理利用土地的重大決策部署；宣傳國土資源系統(tǒng)按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和切實(shí)貫徹五大發(fā)展理念，堅(jiān)持耕地保護(hù)和資源節(jié)約的基本國策，把節(jié)約資源作為促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的重中之重，盡職盡責(zé)保護(hù)國土資源、節(jié)約集約利用國土資源、盡心盡力維護(hù)群眾權(quán)益的工作成效；宣傳我市積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，主動(dòng)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，及時(shí)調(diào)整土地資源保護(hù)保障工作思路，加快土地資源利用方式轉(zhuǎn)變，更加有效地保障重點(diǎn)項(xiàng)目、重大工程和民生用地需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的做法與成效；宣傳我市落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略、堅(jiān)守耕地紅線、劃定永久基本農(nóng)田的做法、經(jīng)驗(yàn)和成效，宣傳國土資源節(jié)約集約模范縣（市）創(chuàng)建活動(dòng)開展情況，總結(jié)推廣節(jié)約集約用地好模式、好典型、好經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)創(chuàng)建活動(dòng)的深入開展；宣傳我市嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)管，查處土地違法案件，堅(jiān)守耕地保護(hù)“紅線”的情況；宣傳我局推進(jìn)“改革國土、開放國土、責(zé)任國土、安全國土、模范國土”建設(shè)，完善體制機(jī)制，改進(jìn)工作方法，提高能力素質(zhì)的做法、成效與經(jīng)驗(yàn)。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
為確保本次宣傳活動(dòng)上下聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)，富有成效。局決定成立第27個(gè)“全國土地日”宣傳活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組。由局黨委書記、局長何學(xué)國任組長，黨委委員、副局長劉建莊任副組長，各國土所、中心所，局屬各單位負(fù)責(zé)人為成員。局信息中心具體承辦活動(dòng)事宜。
五、總體安排
1．刊發(fā)一期“6.25”土地日宣傳專版。在《今日xx》報(bào)上開辟國土資源專版，緊扣此次“土地日”宣傳主題，介紹國土資源管理工作的法律法規(guī)，并多角度全方位展示近年來我市土地管理的新舉措、新成就、新經(jīng)驗(yàn)。
2、各中心所、鄉(xiāng)所的宣傳活動(dòng)。一是要在各自轄區(qū)內(nèi)安排各行政村懸掛宣傳橫幅3條以上。二是要出動(dòng)宣傳車進(jìn)行流動(dòng)宣傳。車頭要懸掛“6.25”宣傳車橫幅，有條件的鄉(xiāng)所還可以開動(dòng)喇叭宣傳。堅(jiān)持在轄區(qū)內(nèi)流動(dòng)宣傳一周時(shí)間?；顒?dòng)結(jié)束后，要將本次活動(dòng)圖片資料和活動(dòng)情況總結(jié)上報(bào)局信息中心。
3、機(jī)關(guān)各科室、二級(jí)機(jī)構(gòu)的宣傳活動(dòng)。在“6.25”全國土地日宣傳活動(dòng)期間，我局將設(shè)立4個(gè)宣傳點(diǎn)。科室、二級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)在局大門口至煙廠家屬院之間街道擺放版面和咨詢臺(tái)進(jìn)行宣傳。不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)在市標(biāo)文化宮附近、xx劇院、不動(dòng)產(chǎn)便民服務(wù)大廳門前設(shè)立咨詢臺(tái)、擺放宣傳版面進(jìn)行宣傳。“6.25”土地日當(dāng)天整個(gè)宣傳活動(dòng)的圖片資料由信息中心負(fù)責(zé)拍照。
4、開展電視宣傳。在電視臺(tái)以游動(dòng)字幕形式滾動(dòng)播出今年“6.25”土地日宣傳主題及宣傳口號(hào)。
5、活用網(wǎng)絡(luò)新媒體進(jìn)行宣傳?！?.25”土地日宣傳活動(dòng)期間，給市四大班子領(lǐng)導(dǎo)、各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、局委主要領(lǐng)導(dǎo)發(fā)送一次土地法規(guī)方面的短信，促使他們?cè)鰪?qiáng)依法管地用地的自覺性。同時(shí)通過xx國土微信、門戶網(wǎng)站、國土短信等平臺(tái)，廣泛宣傳第26個(gè)全國“土地日”主題：節(jié)約集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地。xx市國土資源局提醒您：遵守國土資源管理法律法規(guī)是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。
6、召開一次國土資源管理工作座談會(huì)。宣傳活動(dòng)期間，將邀請(qǐng)部分人大代表、政協(xié)委員及行風(fēng)監(jiān)督員等參加“土地日”座談會(huì)，深入宣傳國土資源法律法規(guī)，并傾聽代表們的意見和建議，共商國土資源管理工作大計(jì)。
7、開展知識(shí)競賽。在宣傳周期間，組織全局副股級(jí)及以上干部進(jìn)行一次國土資源法律法規(guī)知識(shí)競賽。
8、發(fā)放宣傳資料。在宣傳周期間，向全市各行政村發(fā)放國土資源法律法規(guī)宣傳資料。
9、開展一次小手牽大手宣傳活動(dòng)。在活動(dòng)周期間，到城區(qū)兩所以上中小學(xué)發(fā)放國土資源管理法律法規(guī)宣傳頁、不動(dòng)產(chǎn)登記宣傳冊(cè)，開展上門宣傳活動(dòng)。
六、活動(dòng)要求
1、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。全局上下要統(tǒng)一思想，提高對(duì)開展第26個(gè)“全國土地日”宣傳活動(dòng)重要性、必要性的認(rèn)識(shí)。信息中心要積極組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各中心所、國土所、局屬各單位做好本次宣傳活動(dòng)，確保這次宣傳活動(dòng)上下聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)，富有實(shí)效。
2、凝聚力量，擴(kuò)大宣傳聲勢(shì)，注重創(chuàng)新、實(shí)效，增強(qiáng)“全國土地日”主題宣傳活動(dòng)的宣傳效果和社會(huì)影響，使土地基本國策深入人心，營造良好的社會(huì)氛圍。
1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念,不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn).
王利明教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記.
孫憲忠教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí).梁慧星教授的觀點(diǎn)則是:不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上.綜上所述,所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)的事實(shí).不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義:一是登記與否的事實(shí)狀態(tài),二是登記的過程或程序.
2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義
第一,不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ).在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全,物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件.因此,不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具,旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ),而不是為了實(shí)行行政管理.
第二,不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ).由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是涉及國計(jì)民生的重要權(quán)力,故現(xiàn)代社會(huì)中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān),由國家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任,以國家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提供保障,使登記具有為社會(huì)一體信服的法律效力,即任何民間證明都不可比擬的國家公信力.不論客觀情況如何,法律確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載,以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利,并依此建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易秩序;同時(shí),如果第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利,這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù).
第三,不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ).
通過不動(dòng)產(chǎn)登記,國家為不動(dòng)產(chǎn)提供了一個(gè)在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則.
如果沒有這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則.如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ),公正有血的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話.
二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷綜觀
我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范,可以用兩個(gè)字來概括:
"散亂".盡管在物權(quán)法制定初期,孫憲忠等專家都呼吁出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,但是所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中,沒有一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾,沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一.
1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一我國目前從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個(gè),如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權(quán)登記在森林管理部門等,例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定:"國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作".《中華人民共和國土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定:"土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定".《中華人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定:"國家所有的和集體所有的森林、林木和林地,個(gè)人所有的林木和使用的林地,由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè),發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)."《擔(dān)保法》第42條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門等,而且這些部門都具有管理不動(dòng)產(chǎn)的行政職能.
這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的:登記機(jī)關(guān)分散,既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通,也不利于當(dāng)事人的查閱;登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò),會(huì)擾亂正常的法律秩序.正如孫憲忠教授所述:當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí),不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益,增加其不合理負(fù)擔(dān),而且會(huì)擾亂正常的法律秩序;由于多個(gè)行政部門進(jìn)行登記,所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突,會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛;不利于登記資料的合理利用,多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性,嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用;多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在,對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi).
2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善在我國,2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》,首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度.預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠實(shí)信用、防止權(quán)利濫用,以法定方式強(qiáng)化了誠信原則的實(shí)現(xiàn),培育良好的市場(chǎng)環(huán)境.《物權(quán)法》第二十條規(guī)定":當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記.預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力.預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效".
不難看出,預(yù)告登記制度還是有其缺陷的.
首先,和德國、日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比,我國的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄.
通過對(duì)德國、日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較,可以看出,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán),不僅包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請(qǐng)求權(quán),還包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán),而我國《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)上,就顯得過于狹窄了.其次,我國的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清.《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是"當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議",從漢語上理解會(huì)產(chǎn)生歧義:到底是將"買賣"理解為動(dòng)詞還是將其理解為形容詞修飾"房屋"呢,后一種理解比前一種的理解要寬泛得多.再次,預(yù)告登記的效力不明確.我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定":預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力",可見我國賦予了此請(qǐng)求權(quán)具有排他效力,但是對(duì)于國家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定.
三、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的有13條,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括,但是不得不承認(rèn)的是,時(shí)至今日,我國尚未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩."不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的需要,不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要".所以,我國在理論上需對(duì)《物權(quán)法》中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述,筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),完善預(yù)告登記制度與完善不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度.
1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)世界各地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說有法院說、行政機(jī)關(guān)說、公正機(jī)關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等.在實(shí)踐中,一般分為兩種模式:以德國、瑞士、韓國為代表的,法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記;另一種是日本為代表的,行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記.
筆者認(rèn)為,我國不適合法院登記制的模式.法院不適合做登記機(jī)關(guān)的原因有:第一,從目前的實(shí)際情況來看,各級(jí)法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果再讓其負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,不免加重法官的工作量,影響審判效力.第二,從歷史上來說,負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān),如果將登記機(jī)關(guān)更正為法院,公民在觀念上很難接受.第三,如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭議的情況下,法院必須要審查登記真實(shí)性的問題,如果法院本身就是登記機(jī)關(guān),很可能出現(xiàn)的行為,可能使司法失去其公正性.
因此,筆者贊同行政機(jī)關(guān)登記的模式.首先,如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記,可以有效減輕法院的工作,也可以提高登記的工作效率,解決大批行政人員的去留問題.
其次,這次符合我國的傳統(tǒng)觀點(diǎn),以及民眾的樸素的法律觀,因?yàn)檫@樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用,即力求貼近現(xiàn)實(shí)生活,使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價(jià)值理念,并符合一般人的法律感情.
其實(shí),法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實(shí)現(xiàn)的國家權(quán)力上,而是體現(xiàn)在法律自身合理性中.再次,這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時(shí),出現(xiàn)的可能性.
如果既做審判機(jī)關(guān)又做登記機(jī)關(guān),這種雙重身份很可能使法院為了維護(hù)自身的利益而損害當(dāng)事人的利益.
2.完善預(yù)告登記制度我國《物權(quán)法》只用了一個(gè)條文規(guī)定了預(yù)告登記制度,對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段,規(guī)定還是比較概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明確和細(xì)化.因該從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方面進(jìn)行完善.
在立法體例上面我國的物權(quán)法可采用日本和我國臺(tái)灣地區(qū)的立法模式.日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定,我國臺(tái)灣地區(qū)則在"土地法"中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容,并且在"土地登記規(guī)則"中對(duì)預(yù)告登記如何實(shí)施予以細(xì)化.由于地緣因素以及同屬于大陸法系,我國可以借鑒日本和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定,將預(yù)告登記如何實(shí)施進(jìn)行細(xì)化.
此外,預(yù)告登記的內(nèi)容也需要完善.明確不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍,《物權(quán)法》第20條規(guī)定表明我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括:一是買賣房屋,二是買賣不動(dòng)產(chǎn).但是,這個(gè)適用范圍和日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比,過于狹窄,應(yīng)該包括:附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)等等.
關(guān)鍵詞：違章建筑查處；法律關(guān)系；舊城改造項(xiàng)目；城市擴(kuò)容建設(shè)；征地；房屋拆遷 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
中圖分類號(hào)：D926 文章編號(hào)：1009-2374（2016）29-0195-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.29.089
1 違章建筑的法律界定
違章建筑是當(dāng)前社會(huì)中的難點(diǎn)問題之一，現(xiàn)階段我國還沒有對(duì)違章建筑進(jìn)行清晰和統(tǒng)一的界定。在實(shí)際處理時(shí)，各級(jí)地方政府一般會(huì)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況加以設(shè)定?？紤]到政府各部門智能的差異性，國土、交通、城管、規(guī)劃以及房管等部門均具有認(rèn)定和查處違章建筑的權(quán)利，這也是導(dǎo)致對(duì)違章建筑的認(rèn)定不一致現(xiàn)象的主要原因，導(dǎo)致實(shí)際存在的“違法建設(shè)”“違法工程”“違法建筑”“違章建筑”等多種說法。上述說法具有一定區(qū)別，如“違法建設(shè)”和“違法工程”描述的是具有動(dòng)態(tài)性的行為過程。而“違章建筑”和“違法建筑”描述的是違法行為的結(jié)果，具有一定的靜態(tài)性。文章從行為性質(zhì)、行為對(duì)象以及行為事實(shí)三個(gè)方面對(duì)違章建筑進(jìn)行界定。
1.1 行為性質(zhì)
從行為性質(zhì)的角度來說，違章建筑具有違法性。首先，違章建筑在其性質(zhì)而言屬于違法行為，違章建筑違反了土地管理法、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例、公路法以及城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的義務(wù)或者是禁止性的規(guī)定，基于以上法律規(guī)定克制違章建筑處于違法狀態(tài)；其次，違章建筑是在經(jīng)過規(guī)劃管理部門以及土地管理等有關(guān)主管部門的審批或許可之前進(jìn)行建設(shè)的；最后，違章建筑必須得到有關(guān)行政部門的認(rèn)定，假如建筑違反了上述法律規(guī)定，則應(yīng)由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進(jìn)行影響程度的認(rèn)定。
1.2 行為對(duì)象
在判斷違章建筑的行為對(duì)象時(shí)對(duì)于違章建筑概念的界定具有很大的影響。從行為對(duì)象的角度來看，根據(jù)不同的法律法規(guī)對(duì)違章建筑進(jìn)行界定，所造成的違章建筑的外延以及內(nèi)涵均具有很大差異，據(jù)此而造成的對(duì)違章建筑的各種理解也存在很多爭議。通過總結(jié)歸納我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，對(duì)違章建筑的對(duì)象描述都包含建筑物以及構(gòu)筑物兩個(gè)名詞，但對(duì)其他設(shè)施的描述缺不盡相同。這是因?yàn)樯鲜鰞蓚€(gè)名詞都屬于設(shè)施，但又具有一定的差異性。而違章建筑的對(duì)象是否包括設(shè)施又根據(jù)具體情況具體分析。但是違章建筑的行為對(duì)象一定是和土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)緊密相關(guān)的，并且在分離之后設(shè)施就無法發(fā)揮應(yīng)有的作用，比如電纜、關(guān)系等工程。而這些在法律上被稱作是附著物，因此違章建筑的行為對(duì)象主要包括建筑物、構(gòu)筑物以及附著物。
1.3 行為事實(shí)
1.3.1 新建。新建指的是未經(jīng)有關(guān)部門許可，違反土地、規(guī)劃等相關(guān)法律法規(guī)，擅自進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，為獲取相關(guān)許可證進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目以及擅自建設(shè)等行為。
1.3.2 改建。改建指的是將原有建筑物的一部分進(jìn)行拆除改造。比如將民用住宅私自改為商業(yè)用房、破墻開店、將一個(gè)房間進(jìn)行分割改造成多個(gè)小房間進(jìn)行群租等項(xiàng)目。
1.3.3 擴(kuò)建。擴(kuò)建指的是在原有建筑物的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，以達(dá)到提高原有建筑的高度或加大占地面積的目的。
2 違章建筑的查處
2.1 違章建筑的查處程序和查處方式
2.1.1 違章建筑的查處程序。通常情況下，違章建筑的查處程序包括立案、調(diào)查取證、影響認(rèn)定、事先告知、行政處罰決定、送達(dá)以及執(zhí)行等。在進(jìn)行違章建筑的查處時(shí)，首先，應(yīng)保證查處的程序符合法律法規(guī)的要求、查處的主體適格、事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、使用的法律正確；其次，在進(jìn)行違章建筑查處時(shí)應(yīng)對(duì)行政相對(duì)人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，包括行政相對(duì)人的陳述、申辯以及申請(qǐng)救濟(jì)等權(quán)利。
2.1.2 違章建筑的查處方式。違章建筑的查處方式包括責(zé)令停止建設(shè)、責(zé)令限期改正、罰款、拆除、沒收違法收入、沒收實(shí)物以及其他行政處理措施。
2.2 違章建筑查處中存在的問題
2.2.1 查處權(quán)責(zé)不明確，各部門之間配合不默契。上文中已經(jīng)提到，國土、交通等部門均具有認(rèn)定和查處違章建筑的權(quán)利。盡管目前我國已經(jīng)在各大城市進(jìn)行了相對(duì)集中的行政處罰權(quán)工作，主要包括市容市貌、綠化、市政以及規(guī)劃等七個(gè)方面。而違章建筑卻涉及了多個(gè)部門和領(lǐng)域，并且對(duì)市、縣（區(qū)）、街道和社區(qū)的利益息息相關(guān)。我國立法具有一定的部門利益化現(xiàn)象，導(dǎo)致各部門之間的協(xié)調(diào)合作不足，是造成違章建筑查處受阻的內(nèi)部原因。
2.2.2 違章建筑執(zhí)法手段乏力，查處方式單一。我國多數(shù)城市在進(jìn)行違章建筑查處時(shí)均采用“一刀切”的方式進(jìn)行，以拆除為主要查處手段。在違章建筑查處執(zhí)行過程中，某些建筑在建設(shè)的初期階段已經(jīng)得到了用地許可以及工程規(guī)劃許可等各類法律程序，但是在建設(shè)過程中存在改建或者擴(kuò)建行為。某些違章建筑受到各種各樣的因素影響致使審批手續(xù)上部完善的情況下進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)等。上述違章建筑并沒有對(duì)社會(huì)公共利益以及城市規(guī)劃造成不良影響，對(duì)該類違章建筑進(jìn)行拆除處理，不僅需要花費(fèi)大量的人財(cái)物等成本，還造成了資源的巨大浪費(fèi)。除此之外，部分違章建筑在做出拆除處理之后受各種條件的限制不能直接進(jìn)行拆除，目前針對(duì)上述問題的處理方法尚不完善。
許多相關(guān)部門在查處違章建筑時(shí)通常會(huì)給予責(zé)令停止或限期整改，但是在查處過程中，經(jīng)常出現(xiàn)當(dāng)事人拒不配合、拒絕停工等現(xiàn)象，導(dǎo)致執(zhí)法部門很難有效解決違章建設(shè)行為。
2.2.3 執(zhí)法環(huán)境不善，沖突矛盾時(shí)有發(fā)生。對(duì)于法制國家來說，其法制水平的高低與國家的政治、文化、經(jīng)濟(jì)等的發(fā)展息息相關(guān)，除此之外還會(huì)在一定程度上影響國家的法律環(huán)境。針對(duì)違章建筑這一法律環(huán)境而言，和發(fā)達(dá)國家仍具有一定的差距。我國在進(jìn)行違章建筑查處時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)暴力執(zhí)法沖突以及暴力抗法等現(xiàn)象，這主要是因?yàn)樯鐣?huì)矛盾的不斷計(jì)劃、社會(huì)保障體系不完善、法律意識(shí)淡薄、執(zhí)法方式簡單粗暴、執(zhí)法人員綜合素質(zhì)層次不齊等造成的。
2.2.4 管理執(zhí)法體制不完善，監(jiān)管不到位。執(zhí)法是城市管理的重要環(huán)節(jié)，屬于事后控制。在進(jìn)行違章建筑的查處和管理時(shí)，很可能會(huì)由于政府引導(dǎo)力度不夠以及市場(chǎng)供給不足等問題使得查處過程中出現(xiàn)了審批、管理以及監(jiān)督等環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象以及信息交流不夠暢通。除此之外，沒有嚴(yán)格貫徹實(shí)施聯(lián)席會(huì)議制度和審批備案制度。再加上某些執(zhí)法部門存在消極執(zhí)法、不作為甚至是亂作為的現(xiàn)象，監(jiān)管力度不足，部門權(quán)利集中化等導(dǎo)致某些部門消極作為或不作為。
3 違章建筑查處過程中的相關(guān)法律關(guān)系的沖突解決
3.1 違章建筑為第三人所占有
當(dāng)違章建筑被第三人所占有，被執(zhí)行人怠于行使權(quán)利的情況下，申請(qǐng)執(zhí)行人可以提起占有之訟，也就是說通過代為訴訟來排除他人占有。上述訴訟是為了法院能夠?qū)`章建筑的實(shí)施和執(zhí)行排除障礙，而不是處于讓申請(qǐng)執(zhí)行人得到違章建筑的占有權(quán)。占有并不是權(quán)利和物權(quán)，而是一種實(shí)施狀態(tài)，但占有卻憑借其實(shí)時(shí)狀態(tài)展現(xiàn)出了財(cái)產(chǎn)的秩序，也就是說占有體現(xiàn)了社會(huì)生活的一種秩序。法律對(duì)占有的保護(hù)是為了對(duì)生活秩序和財(cái)產(chǎn)秩序進(jìn)行維護(hù)，而不一定是為了保護(hù)真正的權(quán)利。為了達(dá)到這一目的，法律需要維護(hù)占有，并采取有效的措施來制止各類暴力手段侵害他人的行為。
3.2 違章建筑受到第三人不動(dòng)產(chǎn)的侵害
如果違章建筑在遭受到其他人的不法侵害時(shí)，如果被執(zhí)行人待遇執(zhí)行其權(quán)利這一前提下，申請(qǐng)人擁有代為訴訟的權(quán)利。這一行為可以幫助被執(zhí)行人獲得應(yīng)有的賠償，但是根據(jù)司法實(shí)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)違章建筑遇到不動(dòng)產(chǎn)的侵害這一情況下，采取相鄰關(guān)系的規(guī)定是不合理的。這樣說是因?yàn)榘l(fā)生相鄰關(guān)系的主體是公司也好法人也罷，主體必須是相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人亦或是所有權(quán)人，主體具有不動(dòng)產(chǎn)的民法權(quán)利，但是違章建筑并不具有相鄰關(guān)系要求的使用權(quán)以及所有權(quán)，所以相鄰關(guān)系規(guī)定并不能用于處理此類問題。基于此，法院在處理此類案件時(shí)應(yīng)遵循實(shí)事求是的原則，根據(jù)案件的實(shí)際情況以及違章建筑的具體毀損行為、違法程序、對(duì)合法財(cái)產(chǎn)受到侵害的嚴(yán)重程度和損毀行為人出現(xiàn)過程的程度來科學(xué)地對(duì)賠償范圍加以確定。上文已經(jīng)到違章建筑具有違法性，所以一旦受到侵害并不能獲得全額賠償，賠償數(shù)額也有一定的限制，而是對(duì)擅自毀損行為擴(kuò)大的損失給予適當(dāng)?shù)馁r償。
3.3 被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人
《城市房地產(chǎn)管理法》第52條明確指出，所簽訂的租賃合同中的房屋的所有權(quán)人才能作為合同中的出租人?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》以及相關(guān)的地方性法規(guī)也明確指出違章建筑不能進(jìn)行出租。法律只保護(hù)那些進(jìn)行依法登記的出租房屋。被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人的合同簽訂內(nèi)容不合法，因此屬于無效民事行為。
4 結(jié)語
文章首先從行為性質(zhì)、行為對(duì)象以及行為事實(shí)三個(gè)方面對(duì)違章建筑的法律界定進(jìn)行了闡述；其次從違章建筑的查處程序和查處方式以及違章建筑查處中存在的問題兩個(gè)方面對(duì)違章建筑的查處進(jìn)行了分析；最后對(duì)違章建筑為第三人所占有、受到第三人不動(dòng)產(chǎn)的侵害以及被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人三種情況下的相關(guān)法律問題進(jìn)行了思考。
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