發(fā)布時(shí)間：2023-10-08 10:17:32
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地經(jīng)營(yíng)管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
（一）農(nóng)民對(duì)土地“集體產(chǎn)權(quán)”的認(rèn)識(shí)不夠
在我國(guó)《憲法》中明確的規(guī)定了“農(nóng)村和城市近郊的土地在法律的規(guī)定下屬于政府所有，在此之外也屬于集體所有；在農(nóng)村的宅基地、自留地以及自留山等都屬于集體所有”。在農(nóng)村土地的利用中一直處于集體主義的觀念，但是在改革開放之后，實(shí)行，將集體的土地進(jìn)行分田到戶的下放。在農(nóng)村集體土地資源的下放承包關(guān)系中規(guī)定了農(nóng)村的土地關(guān)系30年不變[1]。在農(nóng)民的承包土地中不能將土地進(jìn)行回收和調(diào)整，在這種政策的誘導(dǎo)下讓農(nóng)民誤以為土地的產(chǎn)權(quán)在人民手中，以至于出現(xiàn)了集體土地資源的非法買賣現(xiàn)象。在這種趨勢(shì)的影響下農(nóng)村集體土地資源的集體所有意識(shí)已經(jīng)逐漸的在淡化，農(nóng)民的土地資源私有化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。
（二）宅基地管理制度有待提升
在改革開放之后，農(nóng)村人們的生活水平不斷的提升，人們都迫切的希望改善住宅環(huán)境，于是在農(nóng)村興起了建房的。但是在農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度的不完善情況下，出現(xiàn)了農(nóng)村的宅基地建設(shè)秩序混亂化現(xiàn)象。在宅基地的建設(shè)上出現(xiàn)了違法亂建情況，農(nóng)民在沒有相關(guān)土地辦審批手續(xù)的情況下就私自的進(jìn)行用地。另外在農(nóng)村的宅基地使用中實(shí)行宅基地的無(wú)限期無(wú)償使用制度，這就使得一部分農(nóng)民開始鉆法律的空子，將宅基地建設(shè)成小型的工廠以及小型的養(yǎng)殖場(chǎng)等，對(duì)農(nóng)村集體土地的使用破壞嚴(yán)重。
（三）在土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)上認(rèn)識(shí)不夠明確
在現(xiàn)在的農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)存在著轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包以及互換和租賃等形式，在進(jìn)行土地資源的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)中由于沒有專門的管理制度導(dǎo)致了農(nóng)村的土地資源經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象混亂，對(duì)農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)和管理造成了一定的困難。另外由于在農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)中相關(guān)的法律制度還不夠健全，導(dǎo)致了土地的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)沒有相關(guān)的政策保護(hù)和政策支持。
二、提升農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)策建議
（一）建立健全土地管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化農(nóng)村用地教育
在農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)管理中加快對(duì)農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在建設(shè)機(jī)構(gòu)的同時(shí)對(duì)專門的土地管理人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，要保障在農(nóng)村的每一塊土地的歸屬權(quán)都有明確的記錄。政府部門應(yīng)該在國(guó)家政策的引導(dǎo)下加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體土地資源的規(guī)劃管理，實(shí)行農(nóng)村科學(xué)用地的宣傳，完善相關(guān)的土地管理制度建設(shè)。杜絕在農(nóng)村集體土地上亂建房屋，強(qiáng)行用地等現(xiàn)象的發(fā)生。在強(qiáng)化農(nóng)村用地的宣傳中要將新的土地管理制度向農(nóng)民進(jìn)行宣傳教育，加強(qiáng)對(duì)土地管理制度的管理創(chuàng)新，做到農(nóng)村土地資源的合理利用。
（二）實(shí)行土地轉(zhuǎn)讓的有償使用制度，改善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
針對(duì)農(nóng)村集體土地資源利用率不高，土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題，應(yīng)該實(shí)行農(nóng)村集體土地資源的有償使用制度。在有償轉(zhuǎn)讓制度的要求下，無(wú)論是政府用地還是農(nóng)民轉(zhuǎn)地都應(yīng)該得到土地轉(zhuǎn)讓的賠償金，在土地的轉(zhuǎn)讓中要具有相關(guān)合法的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，防治土地資源的隨意轉(zhuǎn)讓[2]。在土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題上要實(shí)行農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)性流轉(zhuǎn)，也就是說(shuō)土地的所有權(quán)還是農(nóng)民，但是土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以是其他人。在土地資源的流轉(zhuǎn)管理中，要著實(shí)的保障農(nóng)民的權(quán)益，健全土地轉(zhuǎn)讓的管理制度，實(shí)行農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督制度。政府在集體土地資源的管理中要實(shí)行有效的監(jiān)督，改革不合理的土地管理制度，創(chuàng)建良好的土地經(jīng)營(yíng)管理制度。
（三）實(shí)行科學(xué)合理的用地，提升集體土地的經(jīng)營(yíng)能力
在農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)該事項(xiàng)科學(xué)合理的用地，政府部門應(yīng)該強(qiáng)化農(nóng)村用地的科學(xué)合理性宣傳。在農(nóng)村的集體土地資源的科學(xué)合理用地表現(xiàn)為對(duì)農(nóng)作物的生產(chǎn)培育科學(xué)合理化。在偏遠(yuǎn)的農(nóng)村要定期的為農(nóng)民進(jìn)行科學(xué)育種的普及，要按時(shí)的將先進(jìn)的耕種方式向農(nóng)民傳授，要注重的提升農(nóng)村集體土地資源的利用率。要盡量的實(shí)現(xiàn)一地多用政策，例如在農(nóng)村的集體土地資源使用上實(shí)行兩用制度，在前期進(jìn)行土豆的種植，土豆收割結(jié)束后對(duì)土地進(jìn)行翻整進(jìn)行白菜的種植，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的兩用制度，著實(shí)的提升了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，也提升了農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)管理能力。
第二條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證是農(nóng)村土地承包合同生效后，國(guó)家依法確認(rèn)承包方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律憑證。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證只限承包方使用。
第三條承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地從事種植業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，承包方依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，應(yīng)頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證予以確認(rèn)。
承包草原、水面、灘涂從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的，依照《中華人民共和國(guó)草原法》、《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定確權(quán)發(fā)證。
第四條實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)的承包方，由縣級(jí)以上地方人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。
實(shí)行其它方式承包經(jīng)營(yíng)的承包方，經(jīng)依法登記，由縣級(jí)以上地方人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。
縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的備案、登記、發(fā)放等具體工作。
第五條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證所載明的權(quán)利有效期限，應(yīng)與依法簽訂的土地承包合同約定的承包期一致。
第六條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）名稱和編號(hào)；
（二）發(fā)證機(jī)關(guān)及日期；
（三）承包期限和起止日期；
（四）承包土地名稱、坐落、面積、用途；
（五）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)情況；
（六）其他應(yīng)當(dāng)注明的事項(xiàng)。
第七條實(shí)行家庭承包的，按下列程序頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證：
（一）土地承包合同生效后，發(fā)包方應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)，將土地承包方案、承包方及承包土地的詳細(xì)情況、土地承包合同等材料一式兩份報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門。
（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門對(duì)發(fā)包方報(bào)送的材料予以初審。材料符合規(guī)定的，及時(shí)登記造冊(cè)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向縣級(jí)以上地方人民政府提出頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的書面申請(qǐng)；材料不符合規(guī)定的，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)正。
（三）縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)送的申請(qǐng)材料予以審核。申請(qǐng)材料符合規(guī)定的，編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿，報(bào)同級(jí)人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證；申請(qǐng)材料不符合規(guī)定的，書面通知鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府補(bǔ)正。
第八條實(shí)行招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的，按下列程序辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證：
（一）土地承包合同生效后，承包方填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記申請(qǐng)書，報(bào)承包土地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門。
（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門對(duì)發(fā)包方和承包方的資格、發(fā)包程序、承包期限、承包地用途等予以初審，并在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記申請(qǐng)書上簽署初審意見。
（三）承包方持鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府初審?fù)ㄟ^(guò)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記申請(qǐng)書，向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記。
（四）縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門對(duì)登記申請(qǐng)予以審核。申請(qǐng)材料符合規(guī)定的，編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿，報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證；申請(qǐng)材料不符合規(guī)定的，書面通知申請(qǐng)人補(bǔ)正。
第九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本內(nèi)容。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿記載的事項(xiàng)應(yīng)一致。
第十條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿、承包合同登記及其他登記材料，由縣級(jí)以上地方農(nóng)業(yè)行政主管部門管理。
農(nóng)村土地承包方有權(quán)查閱、復(fù)制農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿和其他登記材料?？h級(jí)以上農(nóng)業(yè)行政主管部門不得限制和阻撓。
第十一條農(nóng)村土地承包當(dāng)事人認(rèn)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和登記簿記載錯(cuò)誤的，有權(quán)申請(qǐng)更正。
第十二條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門和縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門在辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證過(guò)程中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的有關(guān)材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；
（三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；
（四）需要實(shí)地查看的，應(yīng)進(jìn)行查驗(yàn)。在實(shí)地查驗(yàn)過(guò)程中，申請(qǐng)人有義務(wù)給予協(xié)助。
第十三條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門領(lǐng)取農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證后，應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證發(fā)給承包方。發(fā)包方不得為承包方保存農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。
第十四條承包期內(nèi)，承包方采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，不須辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更。
采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更登記。
因轉(zhuǎn)讓、互換以外的其他方式導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分立、合并的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更。
第十五條辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更申請(qǐng)應(yīng)提交以下材料：
（一）變更的書面請(qǐng)求；
（二）已變更的農(nóng)村土地承包合同或其它證明材料；
（三）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證原件。
第十六條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門受理變更申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。符合規(guī)定的，報(bào)請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)，并在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿上記載。
第十七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證嚴(yán)重污損、毀壞、遺失的，承包方應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門申請(qǐng)換發(fā)、補(bǔ)發(fā)。
經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門審核后，報(bào)請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)辦理?yè)Q發(fā)、補(bǔ)發(fā)手續(xù)。
第十八條辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證換發(fā)、補(bǔ)發(fā)手續(xù)，應(yīng)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
第十九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證換發(fā)、補(bǔ)發(fā)，應(yīng)當(dāng)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證上注明“換發(fā)”、“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第二十條承包期內(nèi)，發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)依法收回農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證：
（一）承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的。
（二）承包期內(nèi)，承包方提出書面申請(qǐng)，自愿放棄全部承包土地的。
（三）承包土地被依法征用、占用，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)全部喪失的。
（四）其他收回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的情形。
第二十一條符合本辦法第二十條規(guī)定，承包方無(wú)正當(dāng)理由拒絕交回農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)注銷該證（包括編號(hào)），并予以公告。
第二十二條收回的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，應(yīng)退回原發(fā)證機(jī)關(guān)，加蓋“作廢”章。
第二十三條縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要完善農(nóng)村土地承包方案、農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證及其相關(guān)文件檔案的管理制度，建立健全農(nóng)村土地承包信息化管理系統(tǒng)。
第二十四條地方各級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放管理，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證全部落實(shí)到戶。
第二十五條對(duì)不按規(guī)定及時(shí)發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的責(zé)任人，予以批評(píng)教育；造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究行政責(zé)任。
第二十六條頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，除工本費(fèi)外，不得向承包方收取任何費(fèi)用。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證工本費(fèi)的支出要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理的規(guī)定。
第二十七條本辦法實(shí)施以前頒發(fā)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，符合《農(nóng)村土地承包法》有關(guān)規(guī)定，并已加蓋縣級(jí)以上地方人民政府印章的，繼續(xù)有效。個(gè)別條款如承包期限、承包方承擔(dān)義務(wù)等違反《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的，該條款無(wú)效，是否換發(fā)新證，由承包方?jīng)Q定。
未加蓋縣級(jí)以上地方人民政府印章的，應(yīng)按本《辦法》規(guī)定重新頒發(fā)。重新頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，土地承包期限應(yīng)符合《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，不得借機(jī)調(diào)整土地。
第二十八條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證由農(nóng)業(yè)部監(jiān)制，由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一組織印制，加蓋縣級(jí)以上地方人民政府印章。
關(guān)鍵詞:土地資源;可持續(xù)利用;景觀生態(tài)學(xué);應(yīng)用
一、土地資源可持續(xù)利用的理論基礎(chǔ)
(一)土地資源可持續(xù)利用思想的提出
土地可持續(xù)利用的思想,是1990年在新德里由印度農(nóng)業(yè)研究會(huì)、美國(guó)農(nóng)業(yè)部和美國(guó)Rodale研究所共同組織的首次國(guó)際土地持續(xù)利用系統(tǒng)研討會(huì)上正式提出的。
(二)土地資源可持續(xù)利用的內(nèi)涵
對(duì)于土地資源可持續(xù)利用的定義,不同學(xué)者因?qū)Α翱沙掷m(xù)性”的理解和對(duì)土地資源利用的分析角度不同,存在多種表述方式。從經(jīng)濟(jì)學(xué)看,根據(jù)《我們共同的未來(lái)》報(bào)告中對(duì)可持續(xù)發(fā)展的定義:“盡可能減少對(duì)人類生存所依賴的土地資源破壞與退化,維持一個(gè)不變或增加的資本貯量,旨在人類生活質(zhì)量的長(zhǎng)期改善,即在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益最大化的同時(shí),維持和改善土地資源的生產(chǎn)條件和環(huán)境基礎(chǔ)”;從人地關(guān)系角度出發(fā),土地資源可持續(xù)利用是人地關(guān)系的協(xié)調(diào)和共榮,即土地資源的生產(chǎn)能力和景觀環(huán)境,要滿足人類不斷發(fā)展的生存活動(dòng)、生產(chǎn)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的需要;從土地資源供求關(guān)系看,土地資源可持續(xù)利用是達(dá)到土地供求的持續(xù)平衡,即是通過(guò)把土地資源無(wú)彈性的自然供給量,轉(zhuǎn)化為有彈性的經(jīng)濟(jì)供給量,來(lái)持續(xù)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的土地資源需求。
從1993年內(nèi)羅必?cái)M定的《持續(xù)土地管理評(píng)價(jià)大綱》中對(duì)土地資源可持續(xù)利用的定義為“把保持和提高土地生產(chǎn)力(生產(chǎn)性)、降低土地生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)(安全性)、保護(hù)土地資源潛力和防止土壤與水質(zhì)退化(保持性)、經(jīng)濟(jì)上可行(可行性)和社會(huì)可以接受(接受性)相結(jié)合”,這5個(gè)條件必須同時(shí)滿足,否則認(rèn)為是土地資源的非持續(xù)利用;從土地資源利用目的看,土地資源可持續(xù)利用就是實(shí)現(xiàn)土地生產(chǎn)力持續(xù)增長(zhǎng)和保持其穩(wěn)定性,保護(hù)土地資源生產(chǎn)潛力和防止土地退化,并具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,即達(dá)到生態(tài)合理性、經(jīng)濟(jì)有效性和社會(huì)可接受性。
不論從哪個(gè)角度來(lái)闡述土地資源的可持續(xù)利用,其核心都是保證土地資源持續(xù)滿足人類社會(huì)發(fā)展的需求。因此,不妨把土地資源可持續(xù)利用定義為 “能夠持續(xù)滿足社會(huì)不斷發(fā)展的土地生產(chǎn)力和景觀環(huán)境需要的土地利用”。
二、景觀生態(tài)學(xué)概念與理論
(一)景觀生態(tài)學(xué)內(nèi)涵
景觀生態(tài)學(xué)的概念是德國(guó)地植物學(xué)家Troll于1939年在利用航片研究東非的土地利用時(shí)首次提出。1982年10月,在捷克正式成立了“國(guó)際景觀生態(tài)協(xié)會(huì)”(International Association for Landscape Ecology,IALE),標(biāo)志著景觀生態(tài)學(xué)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期。另外,20世紀(jì)80年代以來(lái)的遙感與GIS技術(shù)的出現(xiàn)極大地推動(dòng)了景觀生態(tài)學(xué)的研究與應(yīng)用。景觀生態(tài)學(xué)是研究在一個(gè)相當(dāng)大的區(qū)域內(nèi),由許多不同生態(tài)系統(tǒng)所組成的整體(即景觀)的空間結(jié)構(gòu)、相互作用、協(xié)調(diào)功能、及動(dòng)態(tài)變化的一門生態(tài)學(xué)新分支。景觀生態(tài)學(xué)以整個(gè)景觀為研究對(duì)象,強(qiáng)調(diào)空間異質(zhì)性的維持與發(fā)展,生態(tài)系統(tǒng)之間的相互作用,大區(qū)域生物種群的保護(hù)與管理,環(huán)境資源的經(jīng)營(yíng)管理,以及人類對(duì)景觀及其組分的影響。
我國(guó)學(xué)者肖篤寧(1999)將景觀生態(tài)學(xué)的核心概念總結(jié)為:景觀系統(tǒng)整體性和景觀要素異質(zhì)性;景觀研究的尺度性;景觀結(jié)構(gòu)的鑲嵌性;生態(tài)流的空間聚集與擴(kuò)散;景觀的自然性與文化性;景觀演化的不可逆性與人類主導(dǎo)性及景觀價(jià)值的多重性。
(二)景觀生態(tài)學(xué)基本理論
1、景觀和區(qū)域。生態(tài)學(xué)中,景觀是由相互作用的斑塊或生態(tài)系統(tǒng)組成的,以相似的形式重復(fù)出現(xiàn)的,具高度空間異質(zhì)性的區(qū)域。
2、景觀結(jié)構(gòu)與功能理論。景觀結(jié)構(gòu)與其生態(tài)過(guò)程的相互關(guān)系是景觀生態(tài)學(xué)理論研究的核心部分。景觀層次上的過(guò)程,包括自然和人文兩個(gè)方面,它們對(duì)景觀空間結(jié)構(gòu)的形成起重要作用,而景觀結(jié)構(gòu)對(duì)過(guò)程也有基本的控制作用。因此,“格局反衍過(guò)程,過(guò)程反衍機(jī)理,機(jī)理揭示規(guī)律”,一定的景觀結(jié)構(gòu)才能實(shí)現(xiàn)一定的景觀功能。景觀生態(tài)學(xué)認(rèn)為,在景觀尺度上,每一個(gè)獨(dú)立的生態(tài)系統(tǒng)(或景觀單元)均可看作是一個(gè)寬廣的斑塊(patch)、狹窄的廊道(corridor)或背景基質(zhì)(matrix),能量、物種及營(yíng)養(yǎng)成分等在景觀元素間的流動(dòng)形成景觀功能,景觀功能的發(fā)揮主要涉及廊道、基質(zhì)和斑塊的功能特征。
三、我國(guó)景觀生態(tài)學(xué)的應(yīng)用研究領(lǐng)域
我國(guó)景觀生態(tài)學(xué)應(yīng)用研究領(lǐng)域主要體現(xiàn)在以下方面:
景觀生態(tài)規(guī)劃與設(shè)計(jì):景觀生態(tài)規(guī)劃與設(shè)計(jì)是在風(fēng)景園林學(xué)、地理學(xué)和生態(tài)學(xué)等學(xué)科基礎(chǔ)上孕育和發(fā)展起來(lái)的,并深深扎根于景觀生態(tài)學(xué)。景觀生態(tài)規(guī)劃與設(shè)計(jì)主要應(yīng)用在城市景觀生態(tài)規(guī)劃、農(nóng)村景觀生態(tài)規(guī)劃、旅游風(fēng)景區(qū)的景觀生態(tài)規(guī)劃和自然保護(hù)區(qū)的景觀生態(tài)規(guī)劃。
景觀生態(tài)學(xué)與生物多樣性保護(hù):景觀生態(tài)學(xué)強(qiáng)調(diào)無(wú)機(jī)環(huán)境為基礎(chǔ),以生物為中心,以人類為主導(dǎo),正確處理天、地、人、文的相互關(guān)系,合理調(diào)控現(xiàn)有景觀生態(tài)系統(tǒng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)與建造的景觀生態(tài)系統(tǒng)。傅伯杰、陳利頂、馬克明、周華榮等(1995,1996,1998,1999,2000)對(duì)運(yùn)用景觀生態(tài)學(xué)原理對(duì)生物多樣性保護(hù)作了深入研究,并進(jìn)行了自然保護(hù)區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
景觀生態(tài)學(xué)與土地利用規(guī)劃:邱揚(yáng)等利用景觀生態(tài)學(xué)的理論為土地持續(xù)利用評(píng)價(jià)提供了一條新的途徑,對(duì)土地持續(xù)利用評(píng)價(jià)概念、原則、理論基礎(chǔ)、指標(biāo)選擇、評(píng)價(jià)方法給予了一定的研究。
四、土地利用中的景觀生態(tài)學(xué)應(yīng)用
(一)土地利用的可持續(xù)目標(biāo)
資源永續(xù)利用的思想在20世紀(jì)70年代被提出,當(dāng)時(shí)更多關(guān)注土地資源的保護(hù),而對(duì)其實(shí)現(xiàn)的可行性考慮不多。隨著可持續(xù)發(fā)展概念的明確,土地可持續(xù)利用的目標(biāo)也得以明晰。生產(chǎn)性、安全性、保護(hù)性、可行性和可接受性是土地可持續(xù)利用的基本目標(biāo),而這些目標(biāo)也構(gòu)成了評(píng)價(jià)土地利用持續(xù)性的基本標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó),土地資源可持續(xù)利用首要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)耕地資源的保有數(shù)量,提高耕地生產(chǎn)性能和生態(tài)功能。
(二)景觀生態(tài)學(xué)與土地利用規(guī)劃
應(yīng)用景觀生態(tài)學(xué)的原理與方法研究土地可持續(xù)利用,在我國(guó)尚不多見,僅有部分學(xué)者作了初步研究。景觀生態(tài)學(xué)的理論為土地持續(xù)利用評(píng)價(jià)提供了一條新的途徑,對(duì)土地持續(xù)利用評(píng)價(jià)概念、原則、理論基礎(chǔ)、指標(biāo)選擇、評(píng)價(jià)方法與過(guò)程都有重要影響。根據(jù)景觀生態(tài)學(xué)理論,土地持續(xù)利用規(guī)劃主要表現(xiàn)在以下方面:
1、綜合整體性,不僅包括環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)等多因素評(píng)價(jià),還指土地利用方式、土地利用系統(tǒng)與景觀或區(qū)域等多等級(jí)評(píng)價(jià)。
2、尺度性,包括土地利用的時(shí)間尺度、空間尺度和重點(diǎn)尺度。
3、空間格局與土地生態(tài)過(guò)程,二者的關(guān)系分析是土地持續(xù)利用的基礎(chǔ)。
4、干擾與人類影響,干擾是景觀或區(qū)域的必然因子,有助于發(fā)展土地利用系統(tǒng)與景觀的適應(yīng)性機(jī)制,人類土地利用的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),對(duì)土地的持續(xù)利用有借鑒作用。
5、多重價(jià)值與多目標(biāo),景觀生態(tài)學(xué)強(qiáng)調(diào)土地持續(xù)利用的目標(biāo)是多重的,因而追求多目標(biāo)之間的優(yōu)化,而不是單目標(biāo)的最大化。
(三)土地利用的景觀生態(tài)探討
景觀生態(tài)學(xué)的發(fā)展從一開始就與土地規(guī)劃、管理和恢復(fù)等實(shí)際問(wèn)題聯(lián)系密切,它注重土地利用如何影響物質(zhì)流和能量流,注重結(jié)構(gòu)和過(guò)程的相互關(guān)系分析,使其在空間土地利用規(guī)劃中得到廣泛應(yīng)用。景觀生態(tài)學(xué)屬于宏觀尺度生態(tài)空間研究范疇,其理論核心集中表現(xiàn)為空間異質(zhì)性和生態(tài)整體性。土地作為地表自然綜合體,是一種特色鮮明的系統(tǒng)整體,具有突出的空間異質(zhì)性,而生態(tài)整體性正是實(shí)現(xiàn)土地持續(xù)開發(fā)利用的有效途徑之一。因此,土地可持續(xù)利用的研究?jī)?nèi)容涉及到景觀生態(tài)學(xué)的理論核心。
景觀生態(tài)學(xué)同時(shí)研究生態(tài)景觀與視覺景觀兩個(gè)方面,注重協(xié)調(diào)形態(tài)與內(nèi)容、結(jié)構(gòu)與功能的統(tǒng)一,以人類對(duì)于景觀的感知作為評(píng)價(jià)的出發(fā)點(diǎn),追求景觀多重價(jià)值(經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)與美學(xué))的實(shí)現(xiàn)。因此,土地利用以持續(xù)性作為其功能目標(biāo),應(yīng)該追求生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及美學(xué)等多重價(jià)值的優(yōu)化,充分發(fā)揮了土地自身的生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)功能、空間場(chǎng)所功能和景觀功能等三大功能,綜合技術(shù)、政策和行動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地利用的生產(chǎn)性、安全性、保護(hù)性、可行性與接受性。
土地生產(chǎn)力的維持與景觀的結(jié)構(gòu)、功能是密切相關(guān)的,對(duì)土地可持續(xù)利用的研究不僅要包括對(duì)土地功能的優(yōu)化,還包括對(duì)景觀格局(土地利用結(jié)構(gòu))的評(píng)價(jià),同時(shí)分析景觀結(jié)構(gòu)與生態(tài)過(guò)程的相互關(guān)系。這種格局與過(guò)程的關(guān)聯(lián)分析,正是近年來(lái)我國(guó)土地利用研究工作中忽視的地方。
五、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,景觀生態(tài)學(xué)與持續(xù)發(fā)展概念具有高度的一致性,景觀生態(tài)學(xué)的景觀結(jié)構(gòu)與功能理論、生態(tài)整體性與空間異質(zhì)性理論、等級(jí)尺度理論、景觀變化與穩(wěn)定性理論等基本理論,有助于進(jìn)一步加深對(duì)土地可持續(xù)利用內(nèi)涵的理解。景觀生態(tài)學(xué)與土地、土地利用研究聯(lián)系密切,是實(shí)施土地可持續(xù)利用的重要理論基礎(chǔ)之一。同時(shí),土地利用的持續(xù)性具有明顯的時(shí)空尺度特征,不同的時(shí)間和空間尺度下土地利用的持續(xù)性特征大不相同。離開了特定的時(shí)間與空間范疇,將無(wú)從談?wù)撏恋乩玫某掷m(xù)性。
傳統(tǒng)的土地可持續(xù)利用的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)研究,在一定程度上都可以認(rèn)為是在時(shí)間尺度上的土地可持續(xù)利用分析,缺少土地利用空間格局分析的內(nèi)容。在現(xiàn)代地理學(xué)與生態(tài)學(xué)結(jié)合下產(chǎn)生的景觀生態(tài)學(xué),屬于宏觀尺度研究范疇,既強(qiáng)調(diào)空間格局分析,又考慮生態(tài)關(guān)聯(lián),有助于實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地可持續(xù)利用時(shí)空尺度上的綜合分析、評(píng)價(jià)與管理,為土地可持續(xù)利用研究提供了一條新的途徑。因此,土地可持續(xù)利用研究應(yīng)進(jìn)一步整合景觀生態(tài)學(xué)的思想與理論,深入對(duì)土地可持續(xù)利用內(nèi)涵的探討,重點(diǎn)加強(qiáng)土地可持續(xù)利用結(jié)構(gòu)、功能與動(dòng)態(tài)變化等的基礎(chǔ)理論研究,尤其需要關(guān)注土地利用格局及其變化過(guò)程的相關(guān)分析。土地可持續(xù)利用中景觀生態(tài)學(xué)的引入,也將是實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不可忽視的很好途徑和重要手段之一。
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一、指導(dǎo)思想和基本原則
一）指導(dǎo)思想
以黨的十七屆三中全會(huì)《決定》和年中央1號(hào)文件精神為指導(dǎo)，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系為基礎(chǔ)，以優(yōu)化配置土地資源、促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、增加農(nóng)民收入為目標(biāo)，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求，創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有效形式，培育多元化的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)體系，促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序、健康發(fā)展。
二）基本原則
1.堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營(yíng)制度不動(dòng)搖的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要始終堅(jiān)持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，不改變家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不超過(guò)家庭承包期的剩余期限。
2.堅(jiān)持依法、自愿、有償原則。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)收益等由流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)商確定。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)承包地，不得以任何形式侵占、截留、扣繳農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益。
3.堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、因地制宜、分類指導(dǎo)的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)以農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要為基礎(chǔ)，與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平相適應(yīng)，既要積極引導(dǎo)，又要堅(jiān)決禁止不顧客觀條件違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)土地，嚴(yán)禁行政干預(yù)。
4.堅(jiān)持管理、服務(wù)、規(guī)范、有序的原則。要加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策宣傳、信息咨詢、綜合服務(wù)和監(jiān)督管理，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)制度，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的簽訂、登記，及時(shí)解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益，確保土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為規(guī)范有序。
二、積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有效形式
一）按照現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變要求，繼續(xù)抓好農(nóng)村土地承包突出問(wèn)題專項(xiàng)治理，限期解決好兩田制機(jī)動(dòng)地超標(biāo)、違法調(diào)整農(nóng)戶承包地等問(wèn)題，按照四到戶標(biāo)準(zhǔn)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)落實(shí)到位，全面推行農(nóng)村土地承包管理微機(jī)化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化。
二）農(nóng)民可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。農(nóng)戶可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自行協(xié)商流轉(zhuǎn)，也可以委托村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織集中流轉(zhuǎn)。受讓方可以是專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)種養(yǎng)專營(yíng)企業(yè)等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，也可以是其他有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的組織和個(gè)人。集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)過(guò)程中，對(duì)少數(shù)不愿流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，承包方自愿的基礎(chǔ)上，可以用集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)其他愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶承包土地或集體經(jīng)濟(jì)組織的機(jī)動(dòng)地進(jìn)行調(diào)換解決，妥善平衡互換雙方利益。
三）允許農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。農(nóng)戶可以采用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的方式，組建土地股份合作社或參與農(nóng)民專業(yè)合作社的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。有條件的地方也可以將集體土地與村（組）集體資產(chǎn)統(tǒng)一量化，實(shí)行股份合作經(jīng)營(yíng)。股份合作終止時(shí)入股土地應(yīng)退還承包戶。
四）不宜采取家庭承包的集體土地和四荒地等，要依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，按照公開、公平、公正的原則，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)商等方式進(jìn)行發(fā)包，承包方所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可依法再流轉(zhuǎn)。
五）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等流轉(zhuǎn)收益，應(yīng)本著實(shí)事求是互惠互利、平等協(xié)商的原則確定，可以現(xiàn)金或貨物兌現(xiàn)。實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的收益分配提倡保底分紅。
三、鼓勵(lì)支持各類主體發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)
一）鼓勵(lì)農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。支持農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股進(jìn)行合作生產(chǎn)，支持農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織承接和連片開發(fā)經(jīng)營(yíng)農(nóng)民流轉(zhuǎn)的土地。
二）鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種養(yǎng)專營(yíng)企業(yè)或其他工商企業(yè)以公司+基地+農(nóng)戶或訂單農(nóng)業(yè)的方式參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，允許各種社會(huì)資本和城市工商企業(yè)到農(nóng)村承租土地，單獨(dú)興辦或與農(nóng)民聯(lián)辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，其利用流轉(zhuǎn)土地依法興辦的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，按照促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策予以支持。
鼓勵(lì)各類人才參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。支持專業(yè)種養(yǎng)大戶或外出務(wù)工經(jīng)商回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者帶頭創(chuàng)辦規(guī)?；r(nóng)場(chǎng)或組建農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織；鼓勵(lì)各界人士利用技術(shù)、資金、項(xiàng)目等參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)；鼓勵(lì)大中專畢業(yè)生參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)；鼓勵(lì)基層農(nóng)技推廣人員利用技術(shù)承包、技術(shù)參股等形式參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，建立科技示范基地。成績(jī)顯著的安排有關(guān)專項(xiàng)資金時(shí)予以優(yōu)先考慮。
三）鼓勵(lì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體對(duì)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施進(jìn)行投入。對(duì)受讓面積較大，流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)主體，符合相關(guān)條件的優(yōu)先安排農(nóng)田基本建設(shè)、土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)以及特色農(nóng)產(chǎn)品基地等建設(shè)項(xiàng)目，享受國(guó)家惠農(nóng)政策。
四）委托發(fā)包方或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，新增連片土地種植規(guī)模在50畝以上，流轉(zhuǎn)期限在5年以上，且流轉(zhuǎn)手續(xù)規(guī)范，有條件的市縣可對(duì)土地流出戶給予適當(dāng)補(bǔ)助。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)可把受讓土地100畝以上，流轉(zhuǎn)期限5年以上的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體作為信貸支農(nóng)的重點(diǎn)，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、資信好的主體給予一定的授信額度。政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)可把規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體作為重點(diǎn)參保對(duì)象，有條件的地方財(cái)政可對(duì)其保費(fèi)給予一定的補(bǔ)助。
五）對(duì)經(jīng)營(yíng)農(nóng)田面積100畝以上的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，不破壞耕作層的前提下，可允許其按照不超過(guò)經(jīng)營(yíng)土地面積的0.5%用于建設(shè)生產(chǎn)管理輔簡(jiǎn)易設(shè)施，其性質(zhì)按臨時(shí)建設(shè)用地審批管理，期滿后自行復(fù)墾。畜牧規(guī)模養(yǎng)殖用地按農(nóng)業(yè)用地對(duì)待。
四、切實(shí)維護(hù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益
一）家庭承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處認(rèn)定，參加就業(yè)培訓(xùn)、接受崗位推介以及其他社會(huì)保障等方面，享受被征地農(nóng)戶同等待遇。
二）嚴(yán)禁借股份合作或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合作等名義進(jìn)行違法集資，侵害農(nóng)民利益。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同期內(nèi)，因不可抗力導(dǎo)致受讓方無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的土地應(yīng)歸還原承包方耕種。以個(gè)人名義承租承包土地受讓人在履約期內(nèi)死亡的可以由其第一順序繼承人繼續(xù)經(jīng)營(yíng)受讓土地，直至合同期滿。繼承人放棄經(jīng)營(yíng)的土地應(yīng)當(dāng)歸還原承包方。但死者個(gè)人在經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)得的個(gè)人收益，由其繼承人繼承。
三）受讓方通過(guò)流轉(zhuǎn)取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，除原流轉(zhuǎn)合同另有約定外，可在不超過(guò)原流轉(zhuǎn)合同約定期限內(nèi)依法再流轉(zhuǎn)。受讓方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)的應(yīng)當(dāng)取得原承包方的書面同意。
四）國(guó)家各項(xiàng)惠農(nóng)補(bǔ)貼依據(jù)中央和省有關(guān)規(guī)定由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商，協(xié)商結(jié)果在流轉(zhuǎn)合同中明確約定。
五）規(guī)范完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案，需要公證的應(yīng)到公證機(jī)關(guān)依法辦理公證手續(xù)。實(shí)行委托流轉(zhuǎn)的應(yīng)由承包方出具土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)委托書，注明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人簽名蓋章。未經(jīng)承包方書面委托，任何組織和個(gè)人都不得代替承包戶簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。合同文本由省農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一格式，縣級(jí)合同管理部門統(tǒng)一印制。
六）做好流轉(zhuǎn)土地的質(zhì)量監(jiān)測(cè)，防止受讓方采取掠奪式經(jīng)營(yíng)，以保護(hù)耕地質(zhì)量，維護(hù)原承包農(nóng)戶的利益。
五、加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)
一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和宣傳引導(dǎo)工作。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)涉及面廣，政策性強(qiáng)，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定大局，各級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門一定要高度重視，爭(zhēng)取黨委和政府的支持，制定并落實(shí)好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策措施。同時(shí)要利用各種形式宣傳農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法規(guī)政策，注重發(fā)現(xiàn)和總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮好示范作用，順勢(shì)而發(fā)，有序推進(jìn)。
二）加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理。各級(jí)農(nóng)村土地承包主管部門要切實(shí)履行好對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和服務(wù)職能?？h（市、區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和街道辦事處農(nóng)村土地承包管理機(jī)構(gòu)要承擔(dān)起農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的合同審查、備案、登記、管理、相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)和項(xiàng)目申報(bào)工作。
三）建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。要依托農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門建立縣（市、區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）街道辦事處和村居農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)納入政府為民全程服務(wù)的內(nèi)容，依法開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)供求登記、流轉(zhuǎn)委托信息、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、檔案管理、糾紛調(diào)處、法規(guī)政策咨詢等服務(wù)。年前，各市、縣（區(qū)）要全面搭建農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)和信息網(wǎng)絡(luò)，形成比較完整的信息收集、整理和體系。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和街道辦事處要建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易大廳，為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方提供一站式便捷服務(wù)。
四）建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處體系。明年上半年全省各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦）都要依法設(shè)立農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解委員會(huì)，縣級(jí)以上人民政府要依法設(shè)立農(nóng)村土地承包仲裁委員會(huì)，同級(jí)農(nóng)村土地承包主管部門設(shè)立有編制、有人員、有經(jīng)費(fèi)的專門辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)仲裁委的日常工作。村居要明確一位熟悉農(nóng)村土地法規(guī)政策和辦事公道的人員作為專職調(diào)解員。農(nóng)村土地承包仲裁委員會(huì)接受農(nóng)業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)。
[關(guān)鍵詞]城市功能土地經(jīng)營(yíng)若干問(wèn)題探討
[中圖分類號(hào)]F293.2[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A
城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進(jìn)土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過(guò)程中，必須以經(jīng)營(yíng)理念和卓有成效的工作范式來(lái)配置稀缺的城市土地。這正在和已經(jīng)成為各級(jí)各類城市政府的共識(shí)。然而，城市土地經(jīng)營(yíng)不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體；在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，把土地資源轉(zhuǎn)變成為土地資本，無(wú)疑是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。
一、城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營(yíng)的前提
城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與城市功能的優(yōu)劣呈正相關(guān)：城市功能越是優(yōu)化，城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值越大；反之則反。城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力直接取決于城市功能的經(jīng)營(yíng)，而城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城區(qū)功能集中優(yōu)化的結(jié)果。都市經(jīng)濟(jì)的核心是城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)集聚程度（包括人口、資本、消費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施）高，社會(huì)分工發(fā)達(dá)，科學(xué)技術(shù)先進(jìn)，交通運(yùn)輸便捷，其活動(dòng)具有明顯的聚集性、擴(kuò)散性、商品性、高效性和開放性等特征。城區(qū)是創(chuàng)造力的中心，財(cái)富的中心，也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的中心。[1]因此，培養(yǎng)整個(gè)城區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，培育城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，增加城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，關(guān)鍵在于優(yōu)化城區(qū)功能。城市要加快發(fā)展，須圍繞中心城、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以合理的功能分工，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的交融。按城市的城市總體規(guī)劃，合理布局和優(yōu)化城區(qū)分工。比如，將城區(qū)內(nèi)的某些區(qū)位發(fā)展成為中心城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)；某些區(qū)位為科學(xué)文化區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能；某些區(qū)位為以風(fēng)景旅游和居住功能為主的片區(qū)，重點(diǎn)完善休閑居住環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)；某些區(qū)位為對(duì)外交通、倉(cāng)儲(chǔ)及商貿(mào)功能為主等等。同時(shí)，以擴(kuò)大城市中心區(qū)輻射為依托，擴(kuò)張城區(qū)配置和利用資源的范圍，調(diào)整區(qū)域分工格局，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)筑更大范圍的經(jīng)濟(jì)協(xié)作體系，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力，進(jìn)一步鞏固城區(qū)在城市經(jīng)濟(jì)中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優(yōu)化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當(dāng)疏散中心城區(qū)密度。針對(duì)城市各級(jí)機(jī)關(guān)團(tuán)體絕大多數(shù)擁擠在城區(qū)核心范圍的情況，著手規(guī)劃疏散中心城區(qū)密度。要積極建設(shè)和完善高新區(qū)，堅(jiān)持城市向非耕地和耕地利用率不高區(qū)域發(fā)展的原則，建設(shè)城市副中心。中心城區(qū)的建筑容積率不能過(guò)高，這也是這次SARS在一些地區(qū)流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進(jìn)一步提高中心城區(qū)對(duì)各區(qū)（市）縣的輻射能力。按輻射區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。城市“環(huán)狀加放射”的地面網(wǎng)絡(luò)已基本形成。著重抓好地鐵項(xiàng)目，母城中心區(qū)走地下，向外輻射走地上，既方便市區(qū)交通，又帶動(dòng)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。搞好城市管網(wǎng)和其他配套設(shè)施建設(shè)，在城市周邊形成一批二、三產(chǎn)業(yè)群，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，使城市的城市功能分區(qū)更加合理。除保留中央商務(wù)區(qū)、中心金融區(qū)等幾個(gè)中心功能區(qū)外，大量的都可外遷、疏散。同時(shí)，要增強(qiáng)各區(qū)（市）縣承接輻射的能力，主動(dòng)要靠近大都市的方向發(fā)展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿(mào)、交通、通訊等功能，力爭(zhēng)做大做強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)在特大城市經(jīng)濟(jì)中的吸引和輻射力，鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用，以促進(jìn)城市更加繁榮。與此同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化縣域城區(qū)功能，加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。特大中心城市是大城市帶大郊區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入的相當(dāng)部分來(lái)自區(qū)（市）縣經(jīng)濟(jì)。這說(shuō)明區(qū)縣經(jīng)濟(jì)不僅是城市經(jīng)濟(jì)的支撐，也是城市加快發(fā)展的希望所在。搞好縣域城區(qū)建設(shè)，培育縣域城區(qū)主導(dǎo)功能，造就經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶頭區(qū)域，帶動(dòng)和發(fā)展具有比較優(yōu)勢(shì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將其建設(shè)成為實(shí)力較強(qiáng)的縣域經(jīng)濟(jì)中心。努力發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，重點(diǎn)抓好體制創(chuàng)新、工業(yè)強(qiáng)縣和特色經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。以強(qiáng)市富民、農(nóng)民增收為目標(biāo)，沖破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)行城鄉(xiāng)一盤棋，一二三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相融，以工業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，加快城市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要不斷完善城鎮(zhèn)管理體制，保障人、財(cái)、物、信息的合理流動(dòng)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的聚集功能，樹立城鎮(zhèn)品牌，提升城鎮(zhèn)形象，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
二、城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ)
理論和實(shí)踐已經(jīng)證明，城市土地價(jià)格受其區(qū)位的直接影響：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這里所指的“區(qū)位”不是簡(jiǎn)單的城市土地的自然地理位置，而是經(jīng)濟(jì)地理位置。因此，區(qū)位的內(nèi)涵包括了城市規(guī)劃、功能、品牌、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、商機(jī)、人氣等在內(nèi)的精髓。根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論，筆者以為，城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化，是城市級(jí)差地租和級(jí)差地價(jià)形成的條件，從而是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ)。
筆者以為，城市規(guī)劃的優(yōu)化和城市功能的提升，注重的是城市內(nèi)涵型發(fā)展，而不是外延型擴(kuò)張。城市建設(shè)不是單純的建廣場(chǎng)、辟街或擴(kuò)地開道，做簡(jiǎn)單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設(shè)已經(jīng)違背了城市建設(shè)作為一門科學(xué)的特性。如在不少城市的新城區(qū)的入口處，大都會(huì)有一個(gè)大的圓形雕塑廣場(chǎng)，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會(huì)開辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調(diào)相似的新房。在急功近利、短期行為的驅(qū)使下，一些城市內(nèi)部工業(yè)、商業(yè)、住宅等各項(xiàng)功能區(qū)分不盡合理。在建筑風(fēng)格上，許多地方?jīng)]有任何特點(diǎn)，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠(chéng)然，建設(shè)新城區(qū)不是不要廣場(chǎng)、草坪，但是必須是要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃，要實(shí)用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考來(lái)自
目前，我們不僅要關(guān)注產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性問(wèn)題，而且要防止城市建設(shè)和城市經(jīng)營(yíng)中的同構(gòu)性問(wèn)題。城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以說(shuō)是經(jīng)營(yíng)城市中迫切需要解決的問(wèn)題。一個(gè)城市的生機(jī)和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色和獨(dú)特的歷史文化積淀。城市建設(shè)規(guī)劃、城市建筑風(fēng)格的同構(gòu)性只會(huì)使其顯得呆板死沉。即使在一個(gè)城市的街道兩旁，其建筑物也應(yīng)風(fēng)格各異，其建筑物可以有進(jìn)有退，有高有低，色調(diào)有冷有暖，突出層次和色調(diào)的和諧。另外，城市建設(shè)過(guò)程中一味地求新求大，只會(huì)浪費(fèi)財(cái)力資源、土地資源，更浪費(fèi)了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國(guó)等歐洲國(guó)家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊(yùn)。另外，有的城市在建設(shè)和改造中缺乏整體長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”擴(kuò)地建路、蓋房造屋后，卻將城市應(yīng)該必備的配套設(shè)備，如給排水、供電等設(shè)施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開；建好的綠化帶又推倒重來(lái)；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng)，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質(zhì)量的下降。筆者以為，在城市建設(shè)中除了量的變化外，最重要的是質(zhì)的變化。也就是說(shuō)，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進(jìn)步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內(nèi)容的物質(zhì)文明和精神文明等等。
一個(gè)城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面的水平與城市土地的地租、地價(jià)和土地貢獻(xiàn)率呈正相關(guān)。堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營(yíng)城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)運(yùn)作的全過(guò)程，樹立城市形象，營(yíng)造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價(jià)值上不斷增值。所以，在城市規(guī)劃和城市功能的優(yōu)化上，城市政府應(yīng)該把軟硬環(huán)境創(chuàng)新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優(yōu)化和深化城市功能；以產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和人氣的營(yíng)造為核心，增強(qiáng)城市的內(nèi)需力；以建設(shè)標(biāo)志性建筑為亮點(diǎn)，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個(gè)新的層次；同時(shí)，著力打造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、法制環(huán)境、政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機(jī)、造人氣，帶動(dòng)城市土地增值。
三、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營(yíng)城市土地的關(guān)鍵
城市土地的供求關(guān)系是城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性關(guān)系。城市土地的價(jià)格高低與城市土地的供地總量密切相關(guān)。根據(jù)城市土地價(jià)格形成機(jī)制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價(jià)格由城市土地的供應(yīng)總量制導(dǎo)：城市土地的供應(yīng)量愈大，其單位面積的城市地價(jià)就愈低；反之則反。所以，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)健提升的階段，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，不僅是加強(qiáng)用地管理的基礎(chǔ)條件，也是經(jīng)營(yíng)城市土地和提高城市土地經(jīng)營(yíng)效率的關(guān)鍵。那種在城市土地供應(yīng)總量上不顧市場(chǎng)需求和城市建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要敞開口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現(xiàn)，而是不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度，控制增量建設(shè)用地供應(yīng)量。同時(shí)，要根據(jù)土地供應(yīng)總量與地價(jià)之間互動(dòng)機(jī)理，來(lái)有序安排土地的供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)時(shí)間、供應(yīng)區(qū)位。土地主管部門要把盤活存量建設(shè)用地作為城市土地供應(yīng)的重要來(lái)源，切實(shí)負(fù)起控制建設(shè)用地總量的職責(zé)。土地管理部門規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍不能隨意改變，每年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量控制計(jì)劃，不得隨意突破。有關(guān)部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)建設(shè)的實(shí)際需要，模擬財(cái)政預(yù)算管理硬約束制度安排來(lái)供應(yīng)城市土地，充分發(fā)揮政府宏觀管理在城市土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，對(duì)建設(shè)用地總供應(yīng)量實(shí)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁單位和個(gè)人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
城市土地在供應(yīng)上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排。供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排，要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場(chǎng)需要、資金來(lái)源、建設(shè)時(shí)間、配套條件等等來(lái)進(jìn)行抉擇。從而才能確保城市土地經(jīng)營(yíng)，運(yùn)用土地供求和價(jià)值規(guī)律打好“時(shí)間差”和“空間差”，進(jìn)而使城市土地經(jīng)營(yíng)的成本最低，產(chǎn)生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統(tǒng)一建設(shè)用地特別是經(jīng)營(yíng)性用地的供地渠道，對(duì)新增建設(shè)用地，要采取統(tǒng)一征用、統(tǒng)一提供的方式。同時(shí)，要堅(jiān)持城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，實(shí)行省市對(duì)縣區(qū)土地管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的體制，禁止開發(fā)商與城市郊區(qū)的村鎮(zhèn)直接簽訂用地項(xiàng)目，禁止直接租用農(nóng)地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)。不允許各種各樣的“園、區(qū)”行使土地管理的政府職能，對(duì)以各種各樣名目另立“園、區(qū)”開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目和以所謂的“生態(tài)項(xiàng)目”實(shí)為囤積城市土地、待價(jià)而沽的圈地作法，甚至炒賣土地謀利的行為，一定要采取經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的重要條件
在推進(jìn)城市土地經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，城市政府在根據(jù)市場(chǎng)需求確定城市土地上市節(jié)奏、開發(fā)程度和質(zhì)量的同時(shí)，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問(wèn)題。
首先，城市政府要切實(shí)按照有關(guān)法律法規(guī)的要求，建立健全經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)、拍賣或?qū)嵭袙炫乒娣绞浇灰椎倪\(yùn)作機(jī)制。屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)該采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行；其他類型的用地應(yīng)掛牌公告，如在規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)用地申請(qǐng)者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易。為了規(guī)范城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易行為，土地行政主管部門要不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣機(jī)制。在進(jìn)行城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)時(shí)，事前應(yīng)制定詳細(xì)的招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)、競(jìng)買規(guī)則，并招標(biāo)、拍賣公告；城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣時(shí)，參與競(jìng)投或競(jìng)買的人員應(yīng)達(dá)到規(guī)定的人數(shù)，有的地塊還應(yīng)設(shè)立最低保護(hù)價(jià)。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護(hù)價(jià)的，由土地行政主管部門或交易機(jī)構(gòu)重新作出安排；城市土地使用權(quán)的招標(biāo)應(yīng)設(shè)立評(píng)標(biāo)小組，評(píng)標(biāo)工作由委托招標(biāo)人或交易機(jī)構(gòu)主持。除主持人外，其余成員在開標(biāo)前一天從評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)選定。要明確城市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣范圍、程序、組織辦法，認(rèn)證一批具有國(guó)有土地招標(biāo)拍賣資格的主持人。在城市土地使用權(quán)的掛牌交易中，其公示內(nèi)容應(yīng)包括報(bào)價(jià)期限、地塊位置、土地級(jí)別、土地面積、土地用途、使用年限、規(guī)劃條件、交易底價(jià)、當(dāng)前報(bào)價(jià)等。城市土地使用權(quán)掛牌交易的報(bào)價(jià)期限，應(yīng)根據(jù)城市土地市場(chǎng)供求等具體情況確定，一般不應(yīng)少于10個(gè)工作日。要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過(guò)程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報(bào)制度。城市土地使用權(quán)有形市場(chǎng)是建立健全城市土地市場(chǎng)秩序的重要平臺(tái)。各級(jí)土地行政主管部門要充分利用城市土地使用權(quán)的有形市場(chǎng)，促進(jìn)城市土地使用權(quán)依法公開的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報(bào)制度。涉及原劃撥土地使用權(quán)或改變?cè)恋厥褂脳l件的交易，應(yīng)由土地行政主管部門審核、縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，方可按相應(yīng)的規(guī)則入市交易。對(duì)此，土地行政主管部門應(yīng)確認(rèn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果并核定應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經(jīng)交易機(jī)構(gòu)對(duì)出讓合同履行情況初審后，必須報(bào)土地行政主管部門核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓的條件后方可進(jìn)場(chǎng)交易。涉及集體建設(shè)用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開交易，禁止通過(guò)隱形市場(chǎng)私下交易。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行土地交易價(jià)格申報(bào)制度，以便于政府部門全面、及時(shí)掌握地價(jià)信息，實(shí)施城市土地優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
再次，要實(shí)施城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息披露制度。城市土地市場(chǎng)信息的公開程度和交易信息的對(duì)稱性是衡量城市地產(chǎn)市場(chǎng)是否規(guī)范的重要指標(biāo)。目前，由于地價(jià)管理受地方保護(hù)主義的影響，不少地方的城市土地市場(chǎng)信息的社會(huì)化服務(wù)程度普遍較低。地價(jià)以及建設(shè)用地信息、土地登記信息等內(nèi)容仍掌握在一些部門的少數(shù)人手里，土地信息不公開，或公開的信息不全面、不完整，城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息的不對(duì)稱，嚴(yán)重影響和制約了城市土地市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息的披露制度，公開公布供地信息、地價(jià)信息，為社會(huì)、為投資者提供服務(wù)。土地交易管理的程序要向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、城市土地市場(chǎng)管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。要實(shí)行土地登記的可查詢制度，采取切實(shí)措施增加土地登記的覆蓋面，充分發(fā)揮土地登記在市場(chǎng)監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。除涉及國(guó)家保密要求外，土地登記結(jié)果要接受社會(huì)公開查詢，做到查詢資料全面、查證及時(shí)、簽證準(zhǔn)確。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
第四，要加強(qiáng)和完善城市地價(jià)管理制度。城市地價(jià)管理是城市土地市場(chǎng)管理的核心，城市地價(jià)確定得合理與否，關(guān)系到宏觀調(diào)控城市土地市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展；地價(jià)評(píng)估的高與低，關(guān)系到土地收益的再分配等問(wèn)題，從而關(guān)系到城市土地經(jīng)營(yíng)的效率。基準(zhǔn)地價(jià)作為地價(jià)體系中屬控制性地價(jià)，是城市政府調(diào)控城市土地市場(chǎng)供求關(guān)系、制定地價(jià)管理政策、指導(dǎo)土地交易、征收土地稅費(fèi)的重要依據(jù)，也是地價(jià)管理的重要基礎(chǔ)。盡管有關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定，城市基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)定期修訂和公布，但在實(shí)際工作過(guò)程中，還有部分地方把基準(zhǔn)地價(jià)作為土地行政主管部門的內(nèi)部資料，嚴(yán)格保密，影響了基準(zhǔn)地價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的地位和作用。同時(shí)，在基準(zhǔn)地價(jià)的修訂、公布的程序、方法、內(nèi)容以及法律效力等也缺乏明確的規(guī)定及具體的操作規(guī)則。為了規(guī)范城市土地市場(chǎng)秩序，必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度，嚴(yán)格執(zhí)行城市土地定級(jí)規(guī)程和土地估價(jià)規(guī)程，科學(xué)地開展基準(zhǔn)地價(jià)更新與土地定級(jí)的修訂工作。要把基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)的定期修訂和公布，作為地價(jià)管理制度建設(shè)的重要內(nèi)容加以落實(shí)。在基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)評(píng)估、更新完成后，應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)城市政府向社會(huì)公布，作為城市政府宏觀調(diào)控城市土地市場(chǎng)，管理地價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)的依據(jù)。要規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)公布的方式、內(nèi)容、時(shí)間等要求，建立地價(jià)可查詢制度。要實(shí)行土地交易價(jià)格申報(bào)制度和地價(jià)定期檢查制度，組織力量對(duì)各地土地招標(biāo)拍賣底價(jià)和土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格的確定情況進(jìn)行定期檢查，重點(diǎn)檢查是否進(jìn)行了地價(jià)的評(píng)估、其土地招標(biāo)拍賣底價(jià)和土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發(fā)的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場(chǎng)中介組織的執(zhí)業(yè)制度。目前，仍有不少土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的中介組織，依仗自己過(guò)去的政府背景或與政府千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，其執(zhí)業(yè)行為很不規(guī)范?！爸薪椴恢小睂?duì)城市地價(jià)的管理，對(duì)培育和規(guī)范城市土地市場(chǎng)產(chǎn)生了不利影響。因此，政府機(jī)構(gòu)與土地市場(chǎng)中介組織必須徹底脫鉤，以推動(dòng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)。土地市場(chǎng)中介組織應(yīng)該圍繞完善管理、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的要求，對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)、勞動(dòng)、人事、分配、民主管理等制度以及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行全面的梳理和修訂，規(guī)范和完善法人治理機(jī)制、民主監(jiān)督機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、分配機(jī)制，建立健全公開、平等、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)的競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和以審計(jì)為中心的監(jiān)控機(jī)制。政府部門要加強(qiáng)土地估價(jià)人員的資格管理，加強(qiáng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，加強(qiáng)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的管理和為社會(huì)提供信息服務(wù)。對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)處罰力度，真正保證城市土地市場(chǎng)中介組織能獨(dú)立、客觀、公正地從業(yè)。
最后，要進(jìn)一步完善土地監(jiān)察管理體制。當(dāng)前，城市土地交易和經(jīng)營(yíng)中還存在不少違規(guī)、違紀(jì)、違法行為。例如：劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地未按法律規(guī)定，向政府主管部門繳納土地出讓金；出讓國(guó)有土地已按有關(guān)程序確定價(jià)格后，有關(guān)部門又擅自減免地價(jià)；改變城市土地用途，需補(bǔ)交地價(jià)而不補(bǔ)交地價(jià)款；未達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；將批租土地化整為零，逃避上級(jí)主管部門審批；土地掛牌交易中的信息不對(duì)稱、假掛牌等虛假行為；土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)運(yùn)行中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等等。要進(jìn)一步整頓城市土地市場(chǎng)秩序，首先必須重點(diǎn)整頓清理城市土地市場(chǎng)中的違法違紀(jì)行為。要加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，規(guī)范已出讓土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)管理。要進(jìn)一步加大對(duì)城市土地市場(chǎng)監(jiān)督力度，堅(jiān)決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的行為，嚴(yán)肅查處土地交易中的違法、違紀(jì)行為。特別是，要重點(diǎn)防止化整為零批租土地的行為，對(duì)同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴(yán)加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強(qiáng)化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實(shí)行的“四步會(huì)審制”（即專業(yè)隊(duì)伍評(píng)估、地價(jià)辦公室初審、地價(jià)評(píng)議委員會(huì)審核、局長(zhǎng)辦公會(huì)集體決策，形成出讓招標(biāo)方案），對(duì)涉及建設(shè)用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價(jià)確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項(xiàng)，一律經(jīng)過(guò)科學(xué)民主的決策程序，實(shí)施集體決策。時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過(guò)程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場(chǎng)的發(fā)育完善，土地管理部門的職能應(yīng)該實(shí)現(xiàn)土地利用管理為主向土地市場(chǎng)管理為主的轉(zhuǎn)化。當(dāng)前，要根據(jù)WTO的游戲規(guī)則，進(jìn)一步強(qiáng)化土地監(jiān)察執(zhí)法手段，維護(hù)土地市場(chǎng)正常秩序?？梢钥紤]建立土地監(jiān)察執(zhí)法的垂直管理體制，以減少來(lái)自“塊塊管理”的約束，并進(jìn)一步探索土地管理執(zhí)法機(jī)構(gòu)的人事管理新體制。同時(shí)，要加強(qiáng)土地監(jiān)察執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，以確保土地監(jiān)察執(zhí)行人員有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。國(guó)土資源的分布具有地域性、分散性等特點(diǎn)，使得土地資源的供求信息不透明，價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不能充分發(fā)揮作用，從而為政府實(shí)施土地監(jiān)察管理帶來(lái)了困難。因此，有必要將建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)工程納入政府議事日程。通過(guò)建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)，可以及時(shí)公開土地供應(yīng)計(jì)劃、需求狀況等相關(guān)信息，隨時(shí)對(duì)城郊結(jié)合部地帶的土地進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并可實(shí)現(xiàn)土地政務(wù)管理辦公自動(dòng)化，以形成政府與公眾之間的雙向互動(dòng)交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過(guò)程中去的可能性。因此，建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)，可以使土地管理部門及其工作人員的權(quán)力得到一定的規(guī)范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現(xiàn)象。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
五、構(gòu)建土地儲(chǔ)備制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池
為了實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池。筆者以為，城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池就是城市土地儲(chǔ)備制度。城市土地儲(chǔ)備制度是指城市土地管理部門或機(jī)構(gòu)集中對(duì)土地征購(gòu)、整理、儲(chǔ)備、供應(yīng)和開發(fā)的體制安排，它是城市政府主導(dǎo)和調(diào)控城市土地市場(chǎng)的基本手段之一。城市土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制應(yīng)根據(jù)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來(lái)運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，對(duì)列入土地供應(yīng)計(jì)劃的土地，可根據(jù)城市建設(shè)的具體需要和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整等要求，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃的制訂，即對(duì)用地（包括增量和存量土地）結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，再進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。
建立城市土地儲(chǔ)備制度需統(tǒng)一開展城市建設(shè)用地的征用工作，有計(jì)劃地集中和積累建設(shè)用地。其土地來(lái)源包括征用農(nóng)用地、劃撥土地使用權(quán)的機(jī)制，從城市土地二級(jí)市場(chǎng)中收回土地使用權(quán)等。然后，政府再將進(jìn)入儲(chǔ)備體系的土地進(jìn)行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進(jìn)行平衡，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，使儲(chǔ)備土地成為可供出讓和出租的建設(shè)用地（熟地）。為此，地方政府應(yīng)從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備基金，以確保土地收購(gòu)制度的實(shí)施。在建立城市土地儲(chǔ)備體系的前提下，政府應(yīng)將城郊結(jié)合的土地納入城市土地儲(chǔ)備體系，在其尚未整理為建設(shè)用地時(shí)，將這些土地視為同質(zhì)化的土地儲(chǔ)備范圍，將來(lái)根據(jù)城市規(guī)劃的需要，調(diào)控房地產(chǎn)周期的需要（主要是地價(jià)水平），通過(guò)調(diào)節(jié)土地的供求量達(dá)到宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。目前，要把市地和農(nóng)地結(jié)合地帶作為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)。任何農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地必須經(jīng)過(guò)政府征用的法定程序，由政府壟斷供應(yīng)土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結(jié)合部作為城市城鎮(zhèn)發(fā)展“特區(qū)”，在城市或城鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)下適當(dāng)給予優(yōu)惠政策，引導(dǎo)其健康發(fā)展。其具體建議是：對(duì)近期城市的空間拓展，政府可根據(jù)城市規(guī)劃成片征為國(guó)有土地，作為城市土地儲(chǔ)備。對(duì)中期城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農(nóng)民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時(shí)隨時(shí)收回。對(duì)中長(zhǎng)期規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，政府未作征用處理的，也應(yīng)將之納入城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，允許集體或農(nóng)民個(gè)人在法律和城市規(guī)劃許可的范圍加以利用，并保護(hù)其權(quán)益。對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“市地”的農(nóng)村集體土地、但不符合城市規(guī)劃的，予以清退，并依法對(duì)有關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處罰；對(duì)符合城市規(guī)劃要求的，應(yīng)補(bǔ)齊有關(guān)手續(xù)，使之依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。通過(guò)把城郊結(jié)合的集體農(nóng)用地納入城市土地儲(chǔ)備體系，可以避免土地供給和用地結(jié)構(gòu)安排的盲目性，從而可以有效地調(diào)控進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)的土地、供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)及布局的合理性，進(jìn)而促進(jìn)土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應(yīng)方式即是一種城市土地使用權(quán)通過(guò)劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)模式。這種模式的特點(diǎn)是：城市土地進(jìn)入市場(chǎng)的速度快，程序簡(jiǎn)單，政府不必或極少在城市土地上進(jìn)行開發(fā)投資，因而也沒有任何投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級(jí)差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范，容易因追求短期內(nèi)的城市土地收益而造成城市土地供應(yīng)總量上的失控。因此，從城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作模式優(yōu)化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國(guó)外土地銀行運(yùn)作模式的優(yōu)點(diǎn)，通過(guò)土地收回、收購(gòu)、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應(yīng)總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進(jìn)入城市土地市場(chǎng)的作法。通過(guò)城市土地儲(chǔ)備機(jī)制，將納入儲(chǔ)備的城市土地進(jìn)行開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變?yōu)椤叭ㄒ黄健?、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步將其推向城市土地市?chǎng)。
(3)采用靈活多樣的城市土地儲(chǔ)備形式，盡可能減少政府的財(cái)政支出。根據(jù)我國(guó)各大中城市的實(shí)際情況，可以通過(guò)努力建立和形成一個(gè)分層次、多形式的城市土地儲(chǔ)備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統(tǒng)一的土地儲(chǔ)備總量計(jì)劃之下，按照目前各大城市“兩級(jí)政府”、“兩級(jí)管理”的管理體制，建立市、區(qū)兩級(jí)，以市為主的城市土地儲(chǔ)備網(wǎng)?！岸嘈问健?，是指在城市土地的儲(chǔ)備形式上可以多樣化，包括規(guī)劃儲(chǔ)備、計(jì)劃儲(chǔ)備和通過(guò)收購(gòu)地塊后的直接儲(chǔ)備?！耙?guī)劃儲(chǔ)備”，是指運(yùn)用規(guī)劃的手段，對(duì)列入城市規(guī)劃中需改造或需調(diào)整結(jié)構(gòu)的地塊進(jìn)行開發(fā)時(shí)間、開發(fā)進(jìn)度上的控制?！坝?jì)劃儲(chǔ)備”，指對(duì)“九五”、“十五”期間已批準(zhǔn)征用的大批土地，按照其規(guī)劃狀況、市政配套等條件，編制計(jì)劃，控制其開發(fā)進(jìn)度?！爸苯拥牡貕K儲(chǔ)備”，是指市區(qū)兩級(jí)政府，通過(guò)“收回、收購(gòu)、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權(quán)后的直接儲(chǔ)備。通過(guò)這一體系，有助于使政府對(duì)城市土地的開發(fā)利用狀況、進(jìn)度等實(shí)行全方位的有效調(diào)控。
籌集購(gòu)地資金是征購(gòu)?fù)恋氐年P(guān)鍵所在。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行通常伴隨著資金的運(yùn)行，要進(jìn)行大量的土地收購(gòu)儲(chǔ)備活動(dòng)，并將生地變?yōu)槭斓?，需要巨額資金。因此，建立城市土地儲(chǔ)備制度的核心是要建立城市土地儲(chǔ)備基金，并通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)城市土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)土地“征購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓”在土地資產(chǎn)和資金上的雙向良性循環(huán)運(yùn)動(dòng)。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行總是伴隨著資金的運(yùn)動(dòng)，城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的良性運(yùn)行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲(chǔ)備基金便成為建立和完善城市土地儲(chǔ)備制度的重要財(cái)力保障。建立我國(guó)城市土地儲(chǔ)備基金的可能資金來(lái)源主要有：一是政府撥款，目前各個(gè)試點(diǎn)城市政府都劃撥一定數(shù)量的款項(xiàng)作為啟動(dòng)資金。二是政府貸款，城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，必然帶來(lái)較為可觀的運(yùn)行收入。因而，用于城市土地儲(chǔ)備的政府貸款可以說(shuō)是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貸款。在初期啟動(dòng)階段，城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司完全可以用貸款方式建立土地儲(chǔ)備基金。三是政府預(yù)劃撥部分城市土地給城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實(shí)物的形式投入到城市土地儲(chǔ)備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實(shí)施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入城市土地儲(chǔ)備基金。五是城市土地儲(chǔ)備收益。城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作一段時(shí)期后，將會(huì)產(chǎn)生土地儲(chǔ)備收益，這些收益也可列入城市土地儲(chǔ)備基金，滾動(dòng)使用。六是由城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過(guò)城市土地儲(chǔ)備收益來(lái)還本付息。七是其他資金，包括各種按有關(guān)規(guī)定可以進(jìn)入土地儲(chǔ)備基金的公共基金、社會(huì)基金，如各種保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲(chǔ)備基金的運(yùn)作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質(zhì)的城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司來(lái)實(shí)際運(yùn)作城市土地儲(chǔ)備基金。作為城市土地基金運(yùn)作主體，城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司的職能是受城市政府委托，承擔(dān)土地征用、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購(gòu)；組織城市土地供應(yīng)、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運(yùn)作土地基金，既要接受政府計(jì)劃指導(dǎo)，又要按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行高效運(yùn)作，確保國(guó)有土地資產(chǎn)收益的最大化。
城市土地儲(chǔ)備基金是一種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地管理制度、管理方式和運(yùn)行機(jī)制的結(jié)合。建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地儲(chǔ)備基金架構(gòu)，必然涉及到我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制、土地供應(yīng)機(jī)制和法律法規(guī)等一系列層面的創(chuàng)新；同時(shí)，還直接受城市土地市場(chǎng)發(fā)育程度的影響。因此，必須認(rèn)真研究城市土地儲(chǔ)備基金與城市土地資產(chǎn)管理、土地收購(gòu)與儲(chǔ)備、土地資本化運(yùn)營(yíng)和土地證券化等方面的關(guān)系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現(xiàn)行法律法規(guī)的適應(yīng)性問(wèn)題。城市政府通過(guò)征購(gòu)方式，集中進(jìn)行城市土地儲(chǔ)備和供應(yīng)，現(xiàn)行法律中有一些依據(jù)，但不盡明確和完善。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第二條中規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)現(xiàn)土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，該法第九條規(guī)定：“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)”?？梢?，我國(guó)政府代表國(guó)家行使城市土地所有權(quán)，用地單位只擁有一定期限的土地使用權(quán)。政府代表國(guó)家行使對(duì)土地的最高處置權(quán)，國(guó)家對(duì)土地的處置權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括回購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)利，但是，現(xiàn)行法律對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定。《土地管理法》第五十八條和第六十五條僅作了如下規(guī)定：為公共利益需要使用土地，或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)的改建，可以依法收回或調(diào)整使用的國(guó)有土地或集體土地。收回或調(diào)整土地的，對(duì)原土地使用人給予適當(dāng)補(bǔ)償。上述規(guī)定為建立城市土地儲(chǔ)備制度提供了一定的法律依據(jù)，但很不充分，覆蓋范圍太小。關(guān)于建立城市土地儲(chǔ)備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國(guó)外賦予政府土地優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的作法，根據(jù)我國(guó)土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲(chǔ)備制度的法律保障問(wèn)題。瑞典、荷蘭等歐洲國(guó)家都頒布了一系列法律法規(guī)來(lái)支持土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行，如規(guī)定政府對(duì)土地?fù)碛袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)(或征用權(quán))以及對(duì)政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以出租給農(nóng)場(chǎng)主和森林主等等。[3]建立和完善我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度，不僅要在繼續(xù)完善國(guó)家對(duì)農(nóng)地征用權(quán)的基礎(chǔ)上，賦予城市政府對(duì)土地的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而且應(yīng)從法律上明確城市土地儲(chǔ)備的范圍。根據(jù)我國(guó)城市用地的復(fù)雜性，可以將以下十類土地納入儲(chǔ)備范圍：市區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府指令收購(gòu)的土地；土地使用人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地；其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。另外，還應(yīng)當(dāng)從法律上規(guī)定對(duì)政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以依法實(shí)行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行管理。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市土地儲(chǔ)備基金運(yùn)作主體及相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制作出明確的法律規(guī)定。[4]
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OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
關(guān)鍵詞：沉井；頂管；施工工藝；軟土地基中；應(yīng)用實(shí)例
Abstract: To improve the underground structures deep foundation engineering and construction quality, usually taken during the construction process of sinking pipe jacking. However, the sinking pipe jacking technology applications in the soft environment, such as in the construction did not before sinking the pipe jacking technique has a more profound understanding and to take certain measures, it is prone to some sinking too deep wells gushing water quality problems. In this paper, combined with practical engineering cases, a comprehensive analysis of the caisson in soft ground construction technology and pipe jacking technology, the main methods and key points, and ultimately ensure the quality of the project, in order to obtain good economic enterprise.
Keywords: caisson; jacking; construction technology; soft ground; Application
中圖分類號(hào)：TU74文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、工程概況
某熱源廠項(xiàng)目擬從已建成的某化工項(xiàng)目廠區(qū)內(nèi)循環(huán)水平行、埋地引出兩根DN1200碳鋼管道，做為熱源廠項(xiàng)目的給、回水管。該管道沿廠區(qū)道路液空路中央埋地鋪設(shè)至界區(qū)外，單根管道長(zhǎng)度約202米。根據(jù)地勘資料，地面以下4.5米范圍內(nèi)主要由雜填土、素填土、及沖填土組成。雜填土呈雜色，松散狀；素填土屬中壓縮性土，土質(zhì)較差，欠均勻；沖填土呈灰色，軟塑稍密狀態(tài)，該層土透水性好，強(qiáng)度較高。
4.50-20.00米范圍內(nèi)主要由五個(gè)亞層組成。第一亞層，4.5-6.5米，淤泥，呈褐色-灰褐色，流塑狀態(tài)，無(wú)層理，含蚌殼及少量腐植物、有機(jī)物，屬高壓縮性土；第二亞層，6.5-8.0米，淤泥質(zhì)粘土，呈褐灰色，流塑狀態(tài)，無(wú)層理，含蚌殼及少量腐植物、有機(jī)物，屬高壓縮性土；第三亞層，8.0-10.5米，粉質(zhì)粘土，呈褐灰色，軟塑狀態(tài)，無(wú)層理，含蚌殼及少量有機(jī)質(zhì)，屬中壓縮性土；第四亞層，10.5-17.0米，淤泥質(zhì)粘土，呈灰色，流塑狀態(tài)，無(wú)層理，含大量蚌殼，屬高壓縮性土；第五亞層，17.0-20.0米，粉質(zhì)粘土，呈灰色，軟塑狀態(tài)，有層理，含蚌殼，屬中壓縮性土。
二、工程施工難點(diǎn)
因該工程位于已經(jīng)投入生產(chǎn)的廠區(qū)范圍內(nèi)，為此，在施工過(guò)程中，必須保證廠內(nèi)施工安全，做好安全防護(hù)措施；施工廠區(qū)范圍內(nèi)地下管網(wǎng)布置十分復(fù)雜，在施工過(guò)程中需要避開已有管線，為施工帶來(lái)較大困難；施工區(qū)域土層主要是由淤泥土與粉質(zhì)粘土組成，地下水位較高，而工程所設(shè)計(jì)的管線布置位置均在地下穩(wěn)定水位以下，在施工過(guò)程中十分容易出現(xiàn)塌方事故，為此，需要在施工過(guò)程中，做好降水、排水、防止塌方措施，保證施工安全及進(jìn)度。
三、沉井頂管施工方案
該熱源廠項(xiàng)目共涉1座工作井與2座接收井，設(shè)計(jì)深度約為8.7m，工作井規(guī)格尺寸涉及為9820 mm*12000mm，接收井規(guī)格尺寸均設(shè)計(jì)為9020mm*5200mm，均設(shè)計(jì)采取沉井施工工藝?？紤]到該項(xiàng)目地質(zhì)情況及施工難點(diǎn)，如采取在大開挖方式，則將會(huì)已存在管道及周邊基礎(chǔ)的穩(wěn)定性造成較大破壞，為此，決定采取土壓平衡、雙向頂管的施工工藝進(jìn)行施工。
四、沉井施工工藝
項(xiàng)目決定在工作井與接收井中均應(yīng)用沉井施工工藝進(jìn)行施工，沉井施工工藝流程如下：
基坑測(cè)量放樣基坑開挖作業(yè)刃腳墊層作業(yè)建立井筒內(nèi)膜及支架綁扎鋼筋建立井外模和支架進(jìn)行井筒混凝土澆筑與振搗作業(yè)混凝土養(yǎng)護(hù)及拆模封砌預(yù)留孔安裝井點(diǎn)并采取降水措施鑿除墊層與挖土下沉井底注漿作業(yè)澆筑水下混凝土完成綁扎底板鋼筋、澆搗底板混凝土作業(yè)養(yǎng)護(hù)回填。
（一）基坑測(cè)量放樣與基坑開挖
根據(jù)該工程實(shí)際地質(zhì)情況，決定沉井基坑開挖深度為1m，通過(guò)施工放線測(cè)量，并經(jīng)過(guò)監(jiān)理人員核實(shí)無(wú)誤后，可以進(jìn)行基坑開挖工作；采取1m³單斗挖掘機(jī)與人工配合的方式進(jìn)行基坑開挖，清除基坑浮泥，確?；悠秸稍?，并設(shè)置集水井與排水溝，及時(shí)清除積水。
（二）刃腳墊層作業(yè)
在工程施工中，采取砂墊層與混凝土墊層相結(jié)合的墊層方式。
（三）建立井筒內(nèi)膜及支架與綁扎鋼筋
該工程設(shè)計(jì)頂管沉井高度約為8.7m，為確保施工質(zhì)量，井筒內(nèi)模分兩節(jié)進(jìn)行安裝。為保證內(nèi)模密封性，模板采取鋼模與木模相互組合搭配的方式進(jìn)行。內(nèi)模支架由Ø48*3.5鋼管支撐，確保支架穩(wěn)定性。按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，進(jìn)行鋼筋綁扎，完成綁扎后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，確保綁扎鋼筋質(zhì)量。
（四）建立井外模和支架
在完成綁扎鋼筋后建立井外膜與支架，使用拉螺桿固定井壁內(nèi)外模；外模與支架架立需要保證其穩(wěn)定性、牢固性，確保其在進(jìn)行混凝土澆筑作業(yè)時(shí)不發(fā)生模板變形或跑?，F(xiàn)象。
（五）進(jìn)行井筒混凝土澆筑與振搗作業(yè)
為保證工程質(zhì)量，提高施工進(jìn)度，本工程在施工過(guò)程混凝土采取的是商品混凝土。澆筑之前，需要檢查各種預(yù)留孔、預(yù)埋件的位置及數(shù)量等，確保符合設(shè)計(jì)要求；采取泵送方式進(jìn)行澆筑，保證澆筑過(guò)程中不發(fā)生離析現(xiàn)象；在混凝土澆筑與振搗過(guò)程中，隨時(shí)關(guān)注模板受力情況，避免出現(xiàn)模板變形與跑?，F(xiàn)象；在本工程中，井身高度在8.7m左右，分三次進(jìn)行澆筑振搗，確保振搗密實(shí)。
（六）混凝土養(yǎng)護(hù)及拆模
在完成混凝土澆筑與振搗后，需要及時(shí)采取養(yǎng)護(hù)措施，養(yǎng)護(hù)方法可以選擇自然養(yǎng)護(hù)措施或子塑料膜覆蓋措施。在混凝土強(qiáng)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后方可進(jìn)行拆模作業(yè)。
（七）鑿除墊層與挖土下沉
在混凝土強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)后才可以進(jìn)行挖土下沉，在下沉之前，需要先鑿除墊層與磚砌內(nèi)模。在進(jìn)行沉井挖土?xí)r，需要防止沉井突然下沉造成沉井傾斜的危險(xiǎn)。沉井下沉過(guò)程中，需要保持四周摩阻力相接近，保持均勻下沉，防止出現(xiàn)傾斜，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，及時(shí)進(jìn)行糾正。在沉井在靠近標(biāo)高位置時(shí)，需預(yù)先安排好止沉措施。
（八）井底注漿作業(yè)與澆筑水下混凝土
為防止出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，采取雙液注漿方式。注漿漿液水灰比不小于0.5，注漿壓力控制在0.3-1.0MPa范圍內(nèi)，漿液注入率約為20%；應(yīng)用C20型號(hào)混凝土進(jìn)行封底。
五、頂管施工工藝
在本工程中，決定采取土壓平衡、雙向頂管的施工工藝進(jìn)行施工，頂進(jìn)施工要點(diǎn)主要為：在主頂油缸頂進(jìn)一定距離后，掘進(jìn)機(jī)會(huì)與坑外側(cè)土體相接觸，此時(shí)，機(jī)頭刀盤運(yùn)行，機(jī)倉(cāng)出土；為加快出土速度，可以在管道內(nèi)設(shè)置軌道；在掘進(jìn)機(jī)大部分進(jìn)入土體后，其重心已經(jīng)不再導(dǎo)軌上，在重力作用下容易發(fā)生扎頭現(xiàn)象，為此，在第一節(jié)頂管施工中，按照設(shè)計(jì)坡度的一半進(jìn)行，能夠有效防止扎頭現(xiàn)象發(fā)生；由于頂進(jìn)距離較長(zhǎng)，工程覆土較深，頂進(jìn)需要的頂力較大，可以通過(guò)注漿減摩的方式減少頂進(jìn)阻力；為確保頂管施工工藝的安全性，需要做好通風(fēng)設(shè)計(jì)，一般在頂進(jìn)超過(guò)40m時(shí)需要依靠通風(fēng)設(shè)施來(lái)解決通風(fēng)問(wèn)題；在頂管頂進(jìn)過(guò)程中，需要隨時(shí)對(duì)管道行進(jìn)上方地面作高程測(cè)量，一旦發(fā)現(xiàn)高程存在異常，需要停止頂進(jìn)并及時(shí)找出原因，采取解決措施后方可繼續(xù)頂進(jìn)施工；在出坑之前需要放慢速度，并通過(guò)反復(fù)測(cè)量，找準(zhǔn)位置；加強(qiáng)頂管施工控制，確保將管道誤差控制在一定允許范圍內(nèi)等。
六、結(jié)語(yǔ)
該項(xiàng)目施工過(guò)程中，根據(jù)工程概況，最終決定在工作井與接收井施工中采取沉井頂管施工工藝進(jìn)行施工。但由于該工程地基為軟土地基，且地下水豐富，在沉井過(guò)程中十分容易發(fā)生傾斜、速度難以控制等問(wèn)題，為此，需要進(jìn)行沉井頂管施工工藝的要點(diǎn)研究。在本文中，主要對(duì)沉井施工工藝與頂管施工要點(diǎn)進(jìn)行了研究與分析，按照要求進(jìn)行了工程施工，最終安全順利的完成該項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的綜合效益。
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關(guān)鍵詞：景觀生態(tài)；土地利用；規(guī)劃戰(zhàn)略；環(huán)境評(píng)價(jià)；方法
中圖分類號(hào)：S891+.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
自2003年9月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》明確規(guī)定“對(duì)區(qū)域、流域、海域等的建設(shè)、開發(fā)利用規(guī)劃必須進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)”。該法的頒布標(biāo)志著我國(guó)規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的確立。對(duì)土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)具有非常重要的意義。在對(duì)景觀生態(tài)學(xué)方法在土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中的應(yīng)用以及景觀生態(tài)學(xué)應(yīng)用于土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)的方法框架這兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析之前，我們下來(lái)了解一下土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)。
1.土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們主要可以從傳統(tǒng)的土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略評(píng)價(jià)所帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題以及土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)的意義等幾個(gè)方面進(jìn)行理解和闡述。
1.1傳統(tǒng)的土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略評(píng)價(jià)所帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們主要可以從農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的退化、城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境的退化幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析。首先，農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的退化。在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行利用的過(guò)程中，由于評(píng)價(jià)手段的落后，帶來(lái)了嚴(yán)重的水土流失、土地荒漠化以及草場(chǎng)退化等問(wèn)題，除此之外，更為嚴(yán)重的是生物多樣性的銳減、耕地質(zhì)量的退化和耕地?cái)?shù)量的減少以及農(nóng)業(yè)水資源的嚴(yán)重短缺等；其次，城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境的退化。對(duì)于城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，因土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略評(píng)價(jià)手段的落后而帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題也是非常嚴(yán)重的。主要表現(xiàn)在局部地區(qū)氣候的變化、地表水的污染和地下水的水位下降等，除此之外，還有比較明顯并且越發(fā)嚴(yán)重的城市居住環(huán)境的擁擠、洪澇災(zāi)害的頻繁發(fā)生等。
1.2土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)的意義
對(duì)土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)具有非常重要的意義，這些意義和作用也決定了對(duì)土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)的必要性和重要性。歸結(jié)起來(lái)，其意義主要應(yīng)有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)不足的克服以及對(duì)“環(huán)境問(wèn)題，從前端抓起”原則的體現(xiàn)等幾個(gè)方面。首先，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)不足的克服。對(duì)土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)由規(guī)劃方案的不合理而產(chǎn)生的一系列不利影響，同時(shí)還可以從整體角度出發(fā)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)效應(yīng)與累計(jì)效應(yīng)作出評(píng)估；其次，對(duì)“環(huán)境問(wèn)題，從前端抓起”原則的體現(xiàn)。對(duì)土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)可以幫助決策者作出更加客觀全面的決策，以更好的避免一些不必要問(wèn)題的出現(xiàn)，除此之外，這種環(huán)境評(píng)價(jià)方法還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)保型設(shè)計(jì)的目的，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)具有一定的必要性。
2.景觀生態(tài)學(xué)方法在土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中的應(yīng)用
所謂景觀生態(tài)學(xué)方法就是指以景觀結(jié)構(gòu)、功能和動(dòng)態(tài)為核心內(nèi)容，并對(duì)生態(tài)環(huán)境變化的時(shí)間動(dòng)態(tài)和空間累及特征進(jìn)行描述的一種方法。它主要在較大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中的應(yīng)用較多，是一種比較重要的規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)方法。為了理解和闡述的方便，我們以景觀生態(tài)學(xué)方法在大連森林公園東區(qū)規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)中的應(yīng)用為例，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行一番解釋。通過(guò)對(duì)景觀生態(tài)學(xué)方法在大連森林公園東區(qū)規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)用中效果的分析，我們知道，這種環(huán)境評(píng)價(jià)方法有利于區(qū)域景觀格局以及功能的有效改善，但是從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，也會(huì)帶來(lái)人類對(duì)景觀的干擾和脅迫。因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)景觀生態(tài)學(xué)方法在土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中的應(yīng)用效果應(yīng)持兩面態(tài)度，技能看到其優(yōu)勢(shì)與促進(jìn)作用，也能看到其缺點(diǎn)和不足，并對(duì)這些不利方面進(jìn)行積極的避免。
3.景觀生態(tài)學(xué)應(yīng)用于土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)的方法框架
那么如何才能更好的實(shí)現(xiàn)景觀生態(tài)學(xué)方法在土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中的充分運(yùn)用呢，方法的掌握是關(guān)鍵和核心。對(duì)于景觀生態(tài)學(xué)應(yīng)用于土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)的方法框架這一問(wèn)題，我們主要可以從歷史土地利用變化分析、基于最小斑塊單元的景觀指數(shù)數(shù)據(jù)采集分析、戰(zhàn)略景觀格局的識(shí)別分析以及不同替代方案的景觀比較分析幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析和闡釋。首先，歷史土地利用變化分析。這種方法主要是指在特定的時(shí)間范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)相關(guān)圖像等的數(shù)字化處理，對(duì)不同的土地變化以及景觀指數(shù)等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，這種方法較為基礎(chǔ)也比較常用；其次，基于最小斑塊單元的景觀指數(shù)數(shù)據(jù)采集分析。這種方法主要是指在最小斑塊單元的基礎(chǔ)上通過(guò)不斷調(diào)整其大小來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地利用變化行為景觀指數(shù)的的系統(tǒng)分析；第三，戰(zhàn)略景觀格局的識(shí)別分析。這種方法主要是指將遙感圖像與規(guī)劃方案結(jié)合起來(lái)，對(duì)未來(lái)土地利用變化以及景觀格局的影響作出準(zhǔn)確評(píng)估；最后，不同替代方案的景觀比較分析。這種方法主要是指對(duì)不同政府機(jī)構(gòu)提出的規(guī)劃方案，通過(guò)景觀組成、戰(zhàn)略格局分析以及土地利用統(tǒng)計(jì)等的分析，來(lái)對(duì)各種方案進(jìn)行比較，從而選擇出比較合理的方案與方法。
4.結(jié)語(yǔ)
鑒于景觀生態(tài)學(xué)方法應(yīng)用于土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中所具有意義和價(jià)值，有必要將景觀生態(tài)學(xué)方法在土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中進(jìn)行較為充分的利用。不過(guò)，應(yīng)該注意的是，由于景觀生態(tài)學(xué)方法并不是完美無(wú)缺的，也存在著不少的缺點(diǎn)和不足，在具體進(jìn)行運(yùn)用的過(guò)程中，需要保持正確的認(rèn)識(shí)態(tài)度。本文從土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)、景觀生態(tài)學(xué)方法在土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)中的應(yīng)用以及景觀生態(tài)學(xué)應(yīng)用于土地利用規(guī)劃戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)的方法框架等幾個(gè)方面進(jìn)行了分析和闡述，希望可以為以后的相關(guān)研究和實(shí)踐提供某些有價(jià)值的參考和借鑒。在具體進(jìn)行論述的過(guò)程中，可能由于各種各樣的原因，還存在著這樣那樣的問(wèn)題，在以后的研究和實(shí)踐中要加以規(guī)避。
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關(guān)鍵詞 農(nóng)村；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；確權(quán)登記；問(wèn)題分析；處理方法
中圖分類號(hào) F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2017）01-0291-01
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)登記工作是事關(guān)深化農(nóng)村土地制度改革的重大任務(wù)，與農(nóng)村的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展息息相關(guān)，是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作。面對(duì)其中出現(xiàn)的問(wèn)題，一定要梳理出其中存在的問(wèn)題，具體問(wèn)題具體分析，找出最佳的解決方法，以促進(jìn)該工作的有序、高效發(fā)展。
1 承包農(nóng)戶自行互換承包地塊的確權(quán)問(wèn)題分析
1.1 同一村民小組的農(nóng)戶互換土地
如果本村民小組之內(nèi)的土地承包農(nóng)戶之間自愿互相進(jìn)行承包地交換的，首先需要雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，在經(jīng)過(guò)發(fā)包方備案之后，才可根據(jù)互換之后的承包地情況進(jìn)行確權(quán)登記。未進(jìn)行書面協(xié)議簽訂的承包地互換，不具法律效力。有糾紛的土地，需要在依據(jù)法律程序處理完糾紛之后方可進(jìn)行確權(quán)登記。
1.2 同村不同組的村民之間互換土地
假如該村的土地所有權(quán)都已經(jīng)由政府依法確權(quán)給了村農(nóng)民集體，那么村內(nèi)的各村民小組之間的農(nóng)戶都可以視為同一集體經(jīng)濟(jì)組織，其內(nèi)的承包土地互換情況可以按照統(tǒng)一村民小組之間的農(nóng)戶互換土地方法來(lái)處理。若土地所有權(quán)被分別確權(quán)給了各村民小組范圍內(nèi)的集體所有，那么按照《農(nóng)村土地承包法》（下文統(tǒng)稱“該法”）第四十條的規(guī)定可知，不屬同一村民小組的承包方不能互相交換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是若土地發(fā)包方為村民委員會(huì)，在2個(gè)承包方同屬于一個(gè)發(fā)包方，且互換是為了耕作方便的前提之下，經(jīng)過(guò)發(fā)包方之間協(xié)商并達(dá)成一致后，就可以根據(jù)互換后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行確權(quán)處理[1-3]。
1.3 不同村村民之間互相交換土地
根據(jù)該法中的詳細(xì)解釋，家庭承包的農(nóng)村土地，涉及到不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的土地權(quán)屬問(wèn)題，事關(guān)農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題。在此情況下，由于土地的所有權(quán)不屬于同一集體，而且土地的發(fā)包方不是同一方，因此不能視為互相交換，而應(yīng)按照相互出租的情況對(duì)待。綜上，承包方不可以與其他集體經(jīng)營(yíng)組織的農(nóng)戶互相交換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但可以以互相出租的方式交換使用權(quán)。
2 全家“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的確權(quán)登記問(wèn)題分析
在二輪土地承包期限之內(nèi)，全家的戶口都已經(jīng)遷入設(shè)區(qū)的市的，并都已轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的家庭，根據(jù)該法第二十六條第三款的規(guī)定，這種情況下的家庭應(yīng)當(dāng)將以家庭承包方式承包的耕地交還給發(fā)包方。假如全家都遷入小城鎮(zhèn)的，根據(jù)該法第二十六第二款的規(guī)定，在承包期限內(nèi)，可以按照承包方的主觀意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許該戶依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
3 未明確或者承包地明細(xì)信息不齊全的情況處理
若出現(xiàn)承包地重新劃分，或者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，土地面積、邊界發(fā)生變化，或者邊界模糊不清的，在這種情況下，可以根據(jù)土地承包臺(tái)賬和分地記錄等一些原始的相關(guān)資料，并結(jié)合實(shí)地的測(cè)量結(jié)果，明確各承包地的詳細(xì)情況之后，再進(jìn)行公示，并填寫相應(yīng)的歸戶表。此后，再根據(jù)集體討論通過(guò)的確權(quán)方案來(lái)簽訂新的承包合同，最后再予以登記、辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。在二輪延包之后，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)劃整理的承包土地，以及土地流轉(zhuǎn)以后受轉(zhuǎn)讓方統(tǒng)一規(guī)劃整理的土地，因此使得土地原先的溝、渠、路、埂等邊界發(fā)生不同程度變化的，使原有的界限發(fā)生變動(dòng)或消失的，假如村組已經(jīng)處理好，那么按照村組承包戶已經(jīng)明確的界限和面積進(jìn)行確權(quán)登記即可；如果村組還沒有處理好的，則應(yīng)當(dāng)以土地整理或者流轉(zhuǎn)之前涉及的農(nóng)戶承包關(guān)系為基礎(chǔ)，在充分尊重和考慮農(nóng)民的意愿的前提下，可以采用測(cè)量切分的辦法，重新劃定承包地邊界，合理確定相關(guān)農(nóng)戶的承包地四至之后，再進(jìn)行確權(quán)登記，但已經(jīng)形成的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不隨之發(fā)生變化[4-7]。
4 關(guān)于證、賬、地不相符的情況處理
在堅(jiān)持完善二輪土地延包關(guān)系、承包地塊和“四至”界限不變的前提下，對(duì)記錄情況與實(shí)際情況存在差異的，可以使用入戶實(shí)地勘測(cè)的方式來(lái)確定承包地的實(shí)際信息，再重新填寫相關(guān)信息表，進(jìn)行土地承包的相關(guān)登記，而原先的土地承包信息則以附件的形式一同記錄到登記簿之上留底。同時(shí)，還需向村民進(jìn)行一段時(shí)間的公示，確認(rèn)無(wú)誤且村民無(wú)意見之后方可執(zhí)行。
5 其他常見情況處理
承包戶戶主死亡的，可以由其家庭成員申請(qǐng)變更承包人和家庭人口數(shù)，并由發(fā)包方報(bào)該地人民政府審批和縣級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門備案。若承包地存在糾紛的，則待糾紛調(diào)解之后再進(jìn)行確權(quán)登記。公益性設(shè)施占用農(nóng)戶承包地的，經(jīng)過(guò)農(nóng)戶認(rèn)可的，可以不進(jìn)行確權(quán)登記。在承包地上植樹造林，修建住房、廠房或其他非農(nóng)設(shè)施，改變了土地用途的，應(yīng)復(fù)墾復(fù)耕后確權(quán)登記。被國(guó)家征用的土地，不再進(jìn)行確權(quán)登記[8-9]。
6 結(jié)語(yǔ)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記事關(guān)農(nóng)村土地的分配登記問(wèn)題，是農(nóng)村發(fā)展工作過(guò)程中需要尤其注意的問(wèn)題。在進(jìn)行該工作的過(guò)程中，工作人員必須具體問(wèn)題具體分析，依法辦事，對(duì)于新出現(xiàn)的問(wèn)題，則要報(bào)備上級(jí)，經(jīng)過(guò)討論后方可確定解決方案，切忌主觀臆斷，以免造成不必要的麻煩和返工。
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