發(fā)布時(shí)間：2023-03-01 16:25:50
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地儲(chǔ)備管理辦法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
一、對(duì)于既有劃撥用地，又有出讓用地的危舊房改建區(qū)和大面積開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，擬全部采取先劃撥的方式，一次撥給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，待拆遷完成后，在有償出讓的地塊開(kāi)工前，經(jīng)評(píng)估再辦理土地出讓手續(xù)。
二、在辦理劃撥用地手續(xù)時(shí)，可根據(jù)不同地段和建設(shè)用地面積，收取每平方米5？50元的土地使用權(quán)出讓預(yù)定金，以督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在拆遷完成后盡快按市政府1993年6號(hào)令的規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)。
三、此項(xiàng)出讓預(yù)定金收繳入庫(kù)手續(xù)按地價(jià)款入庫(kù)手續(xù)辦理，在交款單位辦理正式出讓手續(xù)時(shí)，可充抵地價(jià)款。
四、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局在辦理房屋拆遷許可證時(shí)，必須嚴(yán)格按規(guī)定核發(fā)，對(duì)未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。
特此通知。
附件：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓預(yù)定金標(biāo)準(zhǔn)
地區(qū)等級(jí) 預(yù)定金標(biāo)準(zhǔn)（元／m2，地）
一 50
二 45
三 40
四 35
五 30
六 25
七 20
八 15
九 10
關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備資金 土地儲(chǔ)備制度 收益分配 成本核算
土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或開(kāi)發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類(lèi)建設(shè)用地的行為。國(guó)家近年來(lái)雖已出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（下面簡(jiǎn)稱《管理辦法》）和《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》（下面簡(jiǎn)稱《核算辦法》）等一系列的規(guī)范文件，但實(shí)際工作中仍然存在一些操作上的困惑和矛盾，有待進(jìn)一步的制度完善；而各地操作模式和體制上的不同也導(dǎo)致了各地土地儲(chǔ)備信息的不對(duì)稱等問(wèn)題。我們應(yīng)制定相應(yīng)的相關(guān)的管理對(duì)策，以期促進(jìn)土地儲(chǔ)備管理制度的健康、穩(wěn)步發(fā)展。
一、土地儲(chǔ)備核算中存在的問(wèn)題
(1)目前我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)體制沒(méi)有完全統(tǒng)一，土地儲(chǔ)備資金的管理主體也不盡相同。據(jù)了解，北京市土地儲(chǔ)備中心是實(shí)行企業(yè)化管理但由政府全額撥款的事業(yè)單位，福州市土地資產(chǎn)發(fā)展中心是與市國(guó)土資源局平級(jí)的事業(yè)單位，而長(zhǎng)沙、南京土地儲(chǔ)備中心雖都隸屬于市國(guó)土局，但一個(gè)是自收自支的事業(yè)單位一個(gè)是全額撥款的事業(yè)單位。這些機(jī)構(gòu)的職能基本相同，但在土地儲(chǔ)備資金管理中，行使的管理權(quán)限卻大不相同，性質(zhì)也有很大的差異，不論這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以何種形式出現(xiàn)，它都不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。體制不統(tǒng)一導(dǎo)致各地運(yùn)作模式五花八門(mén)，無(wú)法嚴(yán)格按照《管理辦法》和《核算辦法》來(lái)進(jìn)行土地儲(chǔ)備資金的管理。
(2)對(duì)于土地儲(chǔ)備資金的收益分配，沒(méi)有統(tǒng)一的文件進(jìn)行規(guī)范。目前各地都出臺(tái)了從儲(chǔ)備土地凈收益中劃出一定的比例用于土地儲(chǔ)備的規(guī)定性文件，有的地方將儲(chǔ)備土地的中標(biāo)價(jià)款扣除一部分，由政府財(cái)政部門(mén)管理和使用，直接進(jìn)入了土地儲(chǔ)備中心的資金專戶；有的地方土地出讓所得的出讓金歸政府所有，儲(chǔ)備土地則用銀行貸款來(lái)周轉(zhuǎn)，有的地方把儲(chǔ)備土地中標(biāo)價(jià)款全部在儲(chǔ)備中心集中，并由政府監(jiān)督，有的地方把儲(chǔ)備土地的出讓金用來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政資金的缺口，而不是按規(guī)定用途使用。因此，土地儲(chǔ)備資金在使用上有了很大的隨意性，財(cái)政部門(mén)對(duì)土地儲(chǔ)備資金的管理沒(méi)有統(tǒng)一有效的管理措施和管理手段，給土地儲(chǔ)備資金的管理帶來(lái)了極大的困難。
另外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源各個(gè)文件中都定義為財(cái)政撥款，但土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖是使用政府職能，但儲(chǔ)備收益與財(cái)政收入和宏觀調(diào)控都息息相關(guān)，如果缺乏相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，做多做少一個(gè)樣，做好做壞一個(gè)樣將不利于調(diào)動(dòng)員工的積極性。而且，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于業(yè)務(wù)部門(mén)，業(yè)務(wù)開(kāi)支相對(duì)其他行政事業(yè)部門(mén)較大，完全使用財(cái)政撥款經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要。
(3)成本核算存在不科學(xué)的地方。為了充分反映每一宗地的成本、收入和收益等，要考慮土地開(kāi)發(fā)因素，組織以宗地為核算單位的單位成本核算，才能真實(shí)地反映土地收儲(chǔ)資金的占用狀況。然而，在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)與儲(chǔ)備資金分帳核算的模式下，儲(chǔ)備宗地的人員費(fèi)用沒(méi)有納入土地成本，甚至在財(cái)政模式下，大量的為儲(chǔ)備土地而支付的交通、招待、會(huì)議等運(yùn)行成本都沒(méi)有進(jìn)行成本的分?jǐn)偤怂?。而利息成本的分?jǐn)偰Ｊ揭矝](méi)有明確的規(guī)定，使得成本的計(jì)算有了可調(diào)整的空間。
(4)土地儲(chǔ)備核算辦法中規(guī)定的收入和支出的核算原則中權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制概念發(fā)生了混淆?！豆芾磙k法》和《核算辦法》中都將儲(chǔ)備資金定義為財(cái)政性資金，土地儲(chǔ)備收入收歸到財(cái)政專戶，支出由財(cái)政核撥，這是典型的收付實(shí)現(xiàn)制的核算方式，而土地成本核算的應(yīng)收預(yù)付項(xiàng)目的支出則是采用的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。收入和支出不配比，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)信息的失真。
(5)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法真實(shí)反映其財(cái)務(wù)信息。首先收支表的收入為財(cái)政根據(jù)當(dāng)年儲(chǔ)備土地實(shí)際支出而核撥的經(jīng)費(fèi)，而并非土地出讓收入；而支出卻為已交付出讓項(xiàng)目的實(shí)際支出，收入和支出完全不配比。從報(bào)表中完全不能反映儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)當(dāng)年實(shí)際的出讓收支以及凈收益。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的真實(shí)收支需要登記備查賬才能掌握，而土地出讓收入由財(cái)政直接收取，出讓方和收款方相分離,并且沒(méi)有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制使得機(jī)構(gòu)缺乏催收款的積極性，容易造成應(yīng)收款項(xiàng)的滯收或壞帳。另外，報(bào)表中無(wú)法體現(xiàn)儲(chǔ)備收益，開(kāi)辦資金和和凈資產(chǎn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到貸款要求，使得目前仍大量依靠銀行貸款運(yùn)作的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在銀行對(duì)其進(jìn)行的的信貸考核中陷入了被動(dòng)的境地，為續(xù)貸資金帶來(lái)了困難。
二、土地儲(chǔ)備核算方式的探討
(一)進(jìn)一步健全和完善土地儲(chǔ)備中心管理體制
土地儲(chǔ)備中心是政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府完成土地儲(chǔ)備任務(wù)的重要機(jī)構(gòu)。就職能上來(lái)說(shuō)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)確實(shí)應(yīng)該是全額撥款單位，但目前財(cái)政資金不能完全滿足儲(chǔ)備土地需要的情況下，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)仍需大量依靠貸款來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。綜合其市場(chǎng)化的運(yùn)作模式和貸款需求來(lái)看，土地儲(chǔ)備中心的管理體制最好暫時(shí)實(shí)行自收自支，并將其定性為全民事業(yè)單位。另外，土地儲(chǔ)備中心雖執(zhí)行事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，但土地儲(chǔ)備過(guò)程中存在的土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)利用和土地征用的成本核算要參照企業(yè)會(huì)計(jì)制度。
(二)完善收益分配體制
建議儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的出讓收入改為先收后交的模式，即出讓收入由儲(chǔ)備中心自行收取，年終凈收益按一定的比例分別上繳財(cái)政、提取儲(chǔ)備專用基金和滾存結(jié)余。比例建議為凈收益的50%應(yīng)用于土地儲(chǔ)備資金，10%用于農(nóng)業(yè)的土地開(kāi)發(fā)資金，20%用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費(fèi)來(lái)源，剩余的則用于土地的投資主體和土地所有者身上，做到政府部門(mén)的收益有20%-30%。這樣在儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的報(bào)表上可以清晰的反映儲(chǔ)備土地的真實(shí)收益狀況，也保證了政府的利益。財(cái)務(wù)報(bào)表能夠清楚體現(xiàn)資金的去向，既便于銀行進(jìn)行貸后管理，也保證了出讓收入的即時(shí)回籠。并且建立適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖杖胨綇膬羰找嬷刑崛∵m當(dāng)比例的獎(jiǎng)利基金，用以調(diào)動(dòng)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)人員的積極性。恰當(dāng)?shù)氖找娣峙潴w制充分調(diào)動(dòng)了機(jī)構(gòu)的積極性，為盤(pán)活存量土地，培育良好的土地市場(chǎng)起到了積極作用，土地儲(chǔ)備資金也會(huì)不斷保值和增值。
(三)規(guī)范土地儲(chǔ)備資金的運(yùn)行管理機(jī)制
首先要保證儲(chǔ)備中心有一定數(shù)量的開(kāi)辦資金，用以滿足銀行貸款對(duì)自有資金的要求；在政府財(cái)政資金困難無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)金增資的時(shí)候，可以采用政府投資的方式，即無(wú)償?shù)貏潛芤欢ū壤慕?jīng)營(yíng)性用地給儲(chǔ)備中心，或者政府從土地有償收入中撥給土地儲(chǔ)備中心一定比例的儲(chǔ)備資金，用于土地儲(chǔ)備中心增加開(kāi)辦資金，可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，以達(dá)到擴(kuò)大土地儲(chǔ)備量的目的。土地儲(chǔ)備過(guò)程也是土地儲(chǔ)備資金的周轉(zhuǎn)過(guò)程，土地儲(chǔ)備資金能夠正常周轉(zhuǎn)，就相當(dāng)于減少儲(chǔ)備土地資金的積壓。
(四)加強(qiáng)監(jiān)管力度，把好資金的流動(dòng)和安全關(guān)
土地儲(chǔ)備資金存在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)，如土地儲(chǔ)備本身屬于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，政府干預(yù)的失敗則是外部風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備資金的金額一般都是很巨大，保證資金的安全就顯得非常重要，要求抓好土地儲(chǔ)備中心內(nèi)部管理，嚴(yán)格各項(xiàng)內(nèi)部制約措施，并及時(shí)清理土地儲(chǔ)備過(guò)程中的債權(quán)、債務(wù)問(wèn)題，杜絕“三角債”，杜絕政府部門(mén)隨意拆借儲(chǔ)備資金的現(xiàn)象，使土地儲(chǔ)備資金在良好的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理下運(yùn)作。
(五)規(guī)范宗地的成本核算
為了準(zhǔn)確核算儲(chǔ)備土地的成本，建議將業(yè)務(wù)人員的人工費(fèi)用、專為項(xiàng)目發(fā)生的招待、會(huì)議、交通等業(yè)務(wù)費(fèi)用采取統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)倸w集到宗地成本中去。并統(tǒng)一利息成本的分?jǐn)倸w集口徑，使得不同地區(qū)的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)報(bào)表具有橫向可比性。
三、結(jié)語(yǔ)
土地儲(chǔ)備核算是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，建立健全的土地管理制度，結(jié)合國(guó)情、認(rèn)真調(diào)研與分析，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金的監(jiān)管力度，對(duì)于土地儲(chǔ)備核算有重要的意義，使土地資源得到優(yōu)化、土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度增強(qiáng)，對(duì)于保護(hù)土地和合理利用土地起到了積極的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行.《土地儲(chǔ)備管理辦法》2007年11月
[2]丁蕊.《土地儲(chǔ)備管理辦法》加強(qiáng)地根調(diào)控――國(guó)家增加凈地供應(yīng)狙擊囤地. 北京商報(bào)2007 年12 月
一、項(xiàng)目確定
1、由項(xiàng)目落地企業(yè)根據(jù)實(shí)際需求提出場(chǎng)地平整申請(qǐng)，報(bào)園區(qū)指揮部審核并經(jīng)總指揮簽字后，轉(zhuǎn)土地儲(chǔ)備中心實(shí)施；
2、土地儲(chǔ)備中心依據(jù)規(guī)劃國(guó)土局出具的四至范圍圖委托測(cè)繪院進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)繪，依據(jù)測(cè)繪成果委托土地資產(chǎn)投資管理有限公司（下稱“地司”）履行業(yè)主職責(zé)。
二、項(xiàng)目實(shí)施
地司接受土地儲(chǔ)備中心委托后，按以下程序?qū)嵤?、由地司委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制實(shí)施方案及投資預(yù)算（實(shí)施方案的深度必須達(dá)到施工圖深度），報(bào)經(jīng)發(fā)局審批后實(shí)施；
2、單個(gè)項(xiàng)目場(chǎng)地平整總投資50萬(wàn)元以下的不再做實(shí)施方案，由地司依據(jù)項(xiàng)目測(cè)繪成果進(jìn)行場(chǎng)地平整；
3、需進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)選擇施工、監(jiān)理單位的場(chǎng)地平整項(xiàng)目，其招標(biāo)控制價(jià)直接報(bào)蘭州市項(xiàng)目評(píng)審中心評(píng)審，由地司委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)依據(jù)招標(biāo)控制價(jià)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選定監(jiān)理單位、施工單位；
4、地司全權(quán)負(fù)責(zé)組織場(chǎng)平工程實(shí)施，與施工單位簽訂施工合同，與監(jiān)理單位簽訂委托監(jiān)理合同；
5、新區(qū)土地儲(chǔ)備中心根據(jù)合同撥付項(xiàng)目前期費(fèi)用及審核支付工程款。
三、項(xiàng)目驗(yàn)收
1、工程竣工后，由原測(cè)繪單位完成并向地司提供項(xiàng)目區(qū)復(fù)測(cè)地形圖，由地司負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目施工資料、監(jiān)理資料等完整的資料檔案,以便備查；
2、土地儲(chǔ)備中心組織監(jiān)察審計(jì)局、財(cái)政局、規(guī)劃國(guó)土局、建設(shè)局、項(xiàng)目所在園區(qū)指揮部辦公室、地司等相關(guān)單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收；驗(yàn)收合格后由土地儲(chǔ)備中心出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并移交至項(xiàng)目單位進(jìn)行管護(hù)。
四、項(xiàng)目結(jié)算
1、地司將工程相關(guān)資料報(bào)送土地儲(chǔ)備中心審核，經(jīng)審核后上報(bào)新區(qū)財(cái)政局申請(qǐng)對(duì)工程進(jìn)行結(jié)算審核；
2、經(jīng)審計(jì)機(jī)構(gòu)審核后，出具審核報(bào)告，由新區(qū)財(cái)政局上報(bào)管委會(huì)審議，審議通過(guò)后財(cái)政局根據(jù)結(jié)算的審核報(bào)告，核準(zhǔn)下發(fā)支付所有工程費(fèi)用批復(fù)；工程款付至經(jīng)審核后結(jié)算價(jià)的95％,預(yù)留5％的質(zhì)量保證金,預(yù)留期限一年；
最近北京市人民政府又了1992年第11號(hào)令《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，進(jìn)一步理順了城鎮(zhèn)土地管理體制?！掇k法》規(guī)定，市土地管理局依法對(duì)全市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查，并辦理未開(kāi)發(fā)使用的土地出讓工作；市房地產(chǎn)管理局對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作和辦理未開(kāi)發(fā)土地出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作。
我們認(rèn)為，北京市對(duì)城鎮(zhèn)土地的管理體制比較符合城鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為城市建設(shè)積累更多的資金，加快改善投資環(huán)境。現(xiàn)將《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，轉(zhuǎn)發(fā)給你們，供參閱。
北京市實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》辦法
第一章 總 則
第一條 為實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，適用《條例》和本辦法。
本辦法所稱城鎮(zhèn)國(guó)有土地，是指本市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)，下同）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地（以下簡(jiǎn)稱土地）。
第三條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照《條例》和本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。
第四條 依法取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 土地使用者開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應(yīng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益。
第六條 市土地管理局依法對(duì)全市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查；已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止，由市房地產(chǎn)管理局按照本市土地管理的統(tǒng)一規(guī)定和要求，進(jìn)行監(jiān)督檢查。
未開(kāi)發(fā)使用的土地的出讓工作，由市土地管理局辦理，出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作，由市房地產(chǎn)管理局辦理；已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作，由市房地產(chǎn)管理局辦理。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第七條 土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，按本辦法第六條規(guī)定的職責(zé)，分別由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門(mén)共同擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局實(shí)施。
第八條 土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。出讓合同由市土地管理局或市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱出讓方）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，與土地使用者簽訂。
第九條 土地使用權(quán)出讓的最高年限，按照《條例》第十二條規(guī)定的不同用途的不同年限執(zhí)行。
第十條 土地使用權(quán)出讓，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式。
第十一條 協(xié)議出讓程序：
一、出讓方向預(yù)期受讓者提供出讓地塊的有關(guān)資料和文件。
二、預(yù)期受讓者取得資料后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向出讓方提交包括土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。
三、出讓方接到第二項(xiàng)規(guī)定的文件后，應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)答復(fù)。
四、經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，出讓方與土地使用者簽訂出讓合同，并由土地使用者支付定金。
五、土地使用者支付出讓金后，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。
第十二條 招標(biāo)出讓程序：
一、出讓方應(yīng)當(dāng)在確定的投標(biāo)日期3個(gè)月前向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)書(shū)、招標(biāo)文件及有關(guān)資料。
二、投標(biāo)者在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)將密封標(biāo)書(shū)投入指定的標(biāo)箱，標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括土地開(kāi)發(fā)利用方案、出讓金數(shù)額、付款方式等。
三、投標(biāo)者按照規(guī)定的日期、地點(diǎn)、金額、方式交付保證金。未中標(biāo)者，保證金如數(shù)退還。
四、由出讓方會(huì)同有關(guān)部門(mén)聘請(qǐng)專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。
不具備投標(biāo)資格者的標(biāo)書(shū)，不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書(shū)以及超過(guò)投標(biāo)截止日期送達(dá)的標(biāo)書(shū)無(wú)效。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)有效標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審，決定中標(biāo)者，并簽發(fā)決標(biāo)書(shū)。土地管理局或房地產(chǎn)管理局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書(shū)。
開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，應(yīng)有市公證處參加并出具公證書(shū)。
五、中標(biāo)者在規(guī)定日期內(nèi)持中標(biāo)證明書(shū)與出讓方簽訂出讓合同，并支付定金。中標(biāo)者原交付的保證金可抵充定金。
六、中標(biāo)者支付出讓金后，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。
第十三條 拍賣(mài)出讓程序：
一、出讓方應(yīng)當(dāng)在確定的拍賣(mài)日期3個(gè)月前公告拍賣(mài)地塊的位置、面積、規(guī)劃用途、使用年限、索取有關(guān)資料的日期和進(jìn)行拍賣(mài)的地點(diǎn)、日期。
二、參加競(jìng)投者應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)日期前3日內(nèi)到土地管理局或房地產(chǎn)管理局領(lǐng)取有統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌。自制應(yīng)價(jià)牌者，競(jìng)投行為無(wú)效。
三、拍賣(mài)時(shí)，主持人公布底價(jià)后，競(jìng)投者以舉牌方式應(yīng)價(jià)，價(jià)高者得。
四、競(jìng)投得中者應(yīng)即與出讓方簽訂出讓合同，交付定金。當(dāng)時(shí)不能交付定金的，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局處5000元以下罰款。
五、土地使用者按應(yīng)價(jià)數(shù)額支付出讓金后，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。
土地使用權(quán)拍賣(mài)，應(yīng)有市公證處參加并出具公證書(shū)。
第十四條 土地管理局或房地產(chǎn)管理局以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)，應(yīng)按本辦法第十一條、第十二條、第十三條規(guī)定提供下列資料。
一、土地的位置、四至范圍、面積及地籍圖。
二、土地的規(guī)劃用途和建筑容積率、密度、凈空限制等項(xiàng)規(guī)劃要求。
三、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限，必須投入的建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的最低限度。
四、環(huán)境保護(hù)、綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求。
五、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)計(jì)劃或設(shè)計(jì)要求。
六、地塊的地面現(xiàn)狀。
七、出讓的形式和年限。
八、出讓金的付款方式和要求。
九、土地使用者的義務(wù)和有關(guān)的法律責(zé)任。
十、需要提供的其他資料。
第十五條 土地使用者不按規(guī)定支付全部出讓金，或出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，另一方有權(quán)依照《條例》第十四條、第十五條的規(guī)定解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
第十六條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。
未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局依法予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)給予警告、處5000元以上10萬(wàn)元以下罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)。
第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地管理局或房地產(chǎn)管理局和城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，依法重新簽訂出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十八條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。
土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第二十條 土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十一條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)到房地產(chǎn)管理局辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并辦理過(guò)戶登記。
第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法第十七條辦理。
第四章 土地使用權(quán)出租
第二十三條 土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背法律、法規(guī)、規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
第二十四條 土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。
第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理局辦理登記。
第五章 土地使用權(quán)抵押
第二十六條 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背法律、法規(guī)、規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第二十七條 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。
地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
第二十八條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，或因債務(wù)清償及其他原因抵押權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理局辦理登記。未辦理登記的，抵押無(wú)效。
因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理局辦理過(guò)戶登記。
第六章 土地使用權(quán)終止
第二十九條 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)交還土地使用證，并辦理注銷(xiāo)登記。
第三十條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)在期滿前6個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，并依法重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理登記。
第七章 劃撥土地使用權(quán)
第三十一條 符合《條例》第四十五條第一、二、三項(xiàng)規(guī)定的，經(jīng)土地管理局或房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并同出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以依照《條例》和本辦法的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)。
第三十二條 對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，由房地產(chǎn)管理局依法沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處10萬(wàn)元以下罰款。
第八章 附 則
第三十三條 土地使用權(quán)依法繼承的，繼承人應(yīng)到土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理登記。
關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)管理；分析研究
中圖分類(lèi)號(hào)：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
由于歷史的影響和當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的限制，我國(guó)現(xiàn)行的土地市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，土地市場(chǎng)的發(fā)展還處于初級(jí)階段，許多土地市場(chǎng)管理制度和工具都不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了許多問(wèn)題，也給土地儲(chǔ)存帶來(lái)了不可控制的風(fēng)險(xiǎn)。并且在資金的投入、財(cái)務(wù)的預(yù)算和土地儲(chǔ)備市場(chǎng)的管理方法上還存在很大的缺失，所以要對(duì)土地儲(chǔ)備可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)致的分析研究，找出相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法和措施，為我國(guó)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制工作提供理論和實(shí)踐的參考。
一、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
（一）政策風(fēng)險(xiǎn)
第一，相關(guān)的土地儲(chǔ)備法律法規(guī)還不夠完善，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有詳細(xì)的描述和應(yīng)對(duì)。如《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律都沒(méi)有針對(duì)土地儲(chǔ)備的激勵(lì)機(jī)制、補(bǔ)償機(jī)制、土地資源的配置和土地的利益分配等方面沒(méi)有明確的規(guī)定。雖然全國(guó)各地都擁有一些針對(duì)土地儲(chǔ)備管理成立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但是由于缺少相應(yīng)法制法規(guī)地約束，使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備管理時(shí)遇到相當(dāng)大的困難，有時(shí)候強(qiáng)制收購(gòu)?fù)恋氐男袨檫€受到合法性的質(zhì)疑，土地儲(chǔ)備管理工作處于被動(dòng)的局面。
第二，相關(guān)的土地機(jī)構(gòu)法律定位不夠明確。如《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都沒(méi)有明確的性質(zhì)、職權(quán)界定。目前，我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)存在的方式重要有兩種，一種是事業(yè)法人，政府通過(guò)立法或行政委托賦予土地收購(gòu)機(jī)構(gòu)以土地收購(gòu)儲(chǔ)備的相關(guān)權(quán)利，另外一種是政府的一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，處于政府的二級(jí)機(jī)構(gòu)序列。這兩種土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的形式都有缺陷，那就是這兩種機(jī)構(gòu)形式都不具有自主經(jīng)營(yíng)和自負(fù)盈虧的企業(yè)法人性質(zhì)，投入的資金較少，但是卻擁有著許多特權(quán)，如貸款的特權(quán)等，而這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)如存在違約和侵權(quán)的現(xiàn)象，承擔(dān)法律責(zé)任的主體不夠明確。
第三，政策的變動(dòng)性也會(huì)使土地儲(chǔ)備管理產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)國(guó)家的政策機(jī)制要經(jīng)歷缺失到成熟的過(guò)程，土地儲(chǔ)備政策也是一樣，要經(jīng)歷從無(wú)到有的過(guò)程，在這個(gè)時(shí)段中，會(huì)出現(xiàn)政策的變動(dòng)和完善，也會(huì)給土地儲(chǔ)備市場(chǎng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，如國(guó)家的金融政策的調(diào)整、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大等政策的變動(dòng)和完善都會(huì)影響到儲(chǔ)備土地的出讓價(jià)格，出現(xiàn)一些土地市場(chǎng)不可控的風(fēng)險(xiǎn)。
第四，政府的過(guò)度干預(yù)也會(huì)使土地儲(chǔ)備管理產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。如有些地方政府為了解決國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難的問(wèn)題，對(duì)于儲(chǔ)備的土地采取行政手段強(qiáng)行進(jìn)行收購(gòu)，導(dǎo)致儲(chǔ)備土地的市場(chǎng)價(jià)格受到影響，儲(chǔ)備土地的規(guī)劃也會(huì)被打亂，盲目收儲(chǔ)土地的行為會(huì)給土地儲(chǔ)備市場(chǎng)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)；還有些地方政府為了解決財(cái)政赤字的困局，將儲(chǔ)備土地作為置換的條件，從銀行套取營(yíng)運(yùn)的資金，又將責(zé)任推給土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)這些資金又沒(méi)有支配權(quán)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)產(chǎn)生銀行貸款到期而無(wú)法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
第一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)使土地儲(chǔ)備管理產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其形式的變化會(huì)直接決定土地價(jià)格的走向。然而有些房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為會(huì)使土地的價(jià)格超過(guò)其合理的市場(chǎng)價(jià)格，使土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的收益和按期歸還產(chǎn)生不確定性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)，會(huì)使大量的儲(chǔ)備土地被開(kāi)發(fā)利用，土地的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)上漲，一些投機(jī)商人獲得了大份額的利益，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅以后，土地價(jià)格迅速下跌，大量土地被閑置或者廢棄，以土地建造的建筑無(wú)人居住使用，土地的價(jià)值無(wú)法被體現(xiàn)出來(lái)，造成土地市場(chǎng)的壞賬、死賬。
第二，土地儲(chǔ)備的信息不對(duì)稱也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)大部分的閑置土地仍握在開(kāi)發(fā)商的手中，其回收的成本過(guò)大，回收的難度較大。而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中握有多少閑置土地沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)信息，在進(jìn)行土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)無(wú)法做到準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)決定和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的供地計(jì)劃不能順利對(duì)接，一旦開(kāi)發(fā)商手中大量的閑置土地投入市場(chǎng)，會(huì)給土地市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊。
（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
土地市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)的各個(gè)階段也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，包括收購(gòu)、整理、儲(chǔ)備和出讓四個(gè)階段。在收購(gòu)階段，如果土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和原土地使用單位的信息不對(duì)稱的話，就會(huì)使其收購(gòu)行為在一定程度上存在盲目性，沒(méi)有明確土地的產(chǎn)權(quán)歸屬和地塊周邊地理環(huán)境等方面，就會(huì)遇到不必要的法律糾紛；在整理階段，主要是對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因?yàn)橥恋鼐哂泄潭ㄐ缘幕咎卣?，一旦?xiàng)目資金投入就很難轉(zhuǎn)移，容易產(chǎn)生沉淀成本。在儲(chǔ)備階段，由于不能及時(shí)盤(pán)活推向市場(chǎng)而引起的一系列風(fēng)險(xiǎn)。如積壓風(fēng)險(xiǎn)，它是土地儲(chǔ)備制度實(shí)施中最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在土地出讓階段，也可能面臨因?yàn)橐恍┮蛩氐姆穷A(yù)期變動(dòng)形成的風(fēng)險(xiǎn)。如土地流拍，都會(huì)產(chǎn)生土地的價(jià)格低于收購(gòu)的價(jià)格或者土地被積壓的不良現(xiàn)象。
（四）融資風(fēng)險(xiǎn)
主要是指因?yàn)槿谫Y而產(chǎn)生的債務(wù)嚴(yán)重影響土地儲(chǔ)備管理中心的運(yùn)營(yíng)，甚至因?yàn)闊o(wú)法支付相關(guān)到期債務(wù)而被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)由于其自身的性質(zhì)限制，沒(méi)有太多的營(yíng)運(yùn)資金，營(yíng)運(yùn)資金大部分都是靠銀行貸款來(lái)獲取的。而土地需要的融資數(shù)額是比較大的，所以在土地貸款上數(shù)額比較大，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的負(fù)債比率也比較大，長(zhǎng)期的相對(duì)較大的負(fù)債比率會(huì)使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)控制措施
（一）完善土地儲(chǔ)備監(jiān)管法律體系
一要對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確地定位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須同時(shí)具有行政性和市場(chǎng)性，并制定相關(guān)的法律法規(guī)確定下來(lái)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具有行政性能更好地行使其應(yīng)有的保證公共利益的權(quán)益，并且貫徹落實(shí)；具有市場(chǎng)是要保證其營(yíng)運(yùn)時(shí)保持高效率和專業(yè)性。同時(shí)，兼有行政性和市場(chǎng)性改變了過(guò)去由行政過(guò)度干預(yù)向行政和市場(chǎng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的方向轉(zhuǎn)變，提高了土地儲(chǔ)備中心的辦事效率，使用相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行界定，一方面可以保證其收購(gòu)行為有法可依，有理可據(jù)，也起到一定的監(jiān)督作用。二要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定，公開(kāi)、公平、公正進(jìn)行工程招投標(biāo)，確定承建單位，杜絕暗箱操作和各種關(guān)系網(wǎng)的干擾。三要對(duì)土地儲(chǔ)備資金進(jìn)行有效監(jiān)管，加強(qiáng)廉政監(jiān)督。
（二）對(duì)土地儲(chǔ)備加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理
一是在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)時(shí)，要明確土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的成本費(fèi)和收益，可以利用現(xiàn)金流預(yù)測(cè)圖進(jìn)行相關(guān)分析，計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)。要深入了解土地項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)歸屬及周邊地理環(huán)境情況等方面的信息；二是盡可能收集相關(guān)的歷史資料，分析儲(chǔ)備土地存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，抓住各種風(fēng)險(xiǎn)因素，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并找出風(fēng)險(xiǎn)的客觀規(guī)律，做出合理估價(jià)。
（三）實(shí)行多元化的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身性質(zhì)的特殊，目前其融資的渠道比較單一，所要承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大。因此，要實(shí)行多元化的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。目前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主要的融資渠道是銀行貸款，銀行貸款的利率較高，而且也容易受到金融風(fēng)險(xiǎn)的影響，所以可以采用土地信用產(chǎn)品、土地證券化等形式拓展土地儲(chǔ)備融資渠道，優(yōu)化資金的結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)預(yù)防和化解風(fēng)險(xiǎn)的能力。
結(jié)語(yǔ)
由于歷史的影響和當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的限制，我國(guó)當(dāng)前的土地儲(chǔ)備管理存在很多風(fēng)險(xiǎn)。要預(yù)防這些風(fēng)險(xiǎn)，就要完善土地儲(chǔ)備監(jiān)管法律體系、對(duì)土地儲(chǔ)備加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和實(shí)行多元化的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等，有助于土地儲(chǔ)備理論研究領(lǐng)域的深化與拓展也有所創(chuàng)新和突破，為土地儲(chǔ)備制度的正常運(yùn)作及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了一定的理論和技術(shù)支持。
參考文獻(xiàn)：
第一條為規(guī)范本市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理行為，加強(qiáng)土地資源的合理有效配置，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《土地儲(chǔ)備管理辦法》以及《市土地儲(chǔ)備管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。
第二條凡在市域內(nèi)經(jīng)市和縣（市）人民政府批準(zhǔn)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，適用本實(shí)施意見(jiàn)。
第三條本實(shí)施意見(jiàn)所稱土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，是指對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地，由確定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位依法籌措資金，配合轄區(qū)政府實(shí)施規(guī)劃、編制報(bào)批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購(gòu)、房屋征收安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，按照批?zhǔn)的規(guī)劃要求組織實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到規(guī)定的供應(yīng)條件。
第四條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備規(guī)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，以及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。
第二章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目和單位的確定
第五條由區(qū)（市、縣）人民政府、管委會(huì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，報(bào)市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心（以下簡(jiǎn)稱“市土地儲(chǔ)備中心”）列入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。
第六條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。
市土地儲(chǔ)備中心委托市、區(qū)（市、縣）屬國(guó)有公司或由區(qū)（市、縣）人民政府通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)形式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位，具體實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理并由市土地儲(chǔ)備中心與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位簽訂委托合同。
第三章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施
第七條各相關(guān)單位按照各自工作職責(zé)做好相關(guān)工作。
市土地儲(chǔ)備中心：1.統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、管理全市的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作；2.與確定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同；3.負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目融資；4.配合財(cái)政局委托評(píng)審機(jī)構(gòu)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)審；5.依據(jù)委托合同，根據(jù)實(shí)際需要預(yù)撥土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理資金；6.提供新增耕地指標(biāo)。
市財(cái)政局：1.為土地儲(chǔ)備融資提供服務(wù)，匹配相應(yīng)融資項(xiàng)目資本金，及時(shí)辦理銀行開(kāi)戶、貸款規(guī)模批復(fù)等相關(guān)融資所需手續(xù)；2.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)制定財(cái)務(wù)資金管理、會(huì)計(jì)核算等方面的管理制度；3.會(huì)同市土地儲(chǔ)備中心確定國(guó)有存量建設(shè)用地的收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格；4.配合國(guó)土資源部門(mén)做好土地出讓金收繳及防止土地競(jìng)得人拖欠地價(jià)款的相關(guān)工作；5.按規(guī)定及時(shí)足額安排儲(chǔ)備成本，保障儲(chǔ)備資金的高效安全使用；6.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)足額安排國(guó)有土地收益基金和相關(guān)費(fèi)用；7.配合相關(guān)部門(mén)建立和完善土地儲(chǔ)備工作獎(jiǎng)懲機(jī)制，調(diào)動(dòng)部門(mén)和工作人員的積極性。
市國(guó)土資源局：1.根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目用地的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、用地報(bào)批、征地補(bǔ)償、供應(yīng)交易等工作；2.負(fù)責(zé)對(duì)閑置用地的清理，達(dá)到條件的進(jìn)行收回；3.負(fù)責(zé)審批權(quán)限范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備融資所需的國(guó)有土地使用權(quán)證、探礦權(quán)許可證、采礦權(quán)許可證、他項(xiàng)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)辦理；4.做好儲(chǔ)備土地供應(yīng)價(jià)款的收繳，采取有效措施防止用地者拖欠土地出讓價(jià)款；5.負(fù)責(zé)做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)審批和服務(wù)工作；6.負(fù)責(zé)出讓底價(jià)的確定。
市規(guī)劃局：1.根據(jù)城市發(fā)展需要，負(fù)責(zé)提供前期土地儲(chǔ)備工作的規(guī)劃保障，明確規(guī)劃儲(chǔ)備土地范圍，做好規(guī)劃儲(chǔ)備范圍內(nèi)土地的規(guī)劃行政許可等相關(guān)手續(xù)控制；2.依據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，及時(shí)向市土地儲(chǔ)備中心提供片區(qū)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃；3.及時(shí)向市土地儲(chǔ)備中心提供儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
市發(fā)展改革委：1.依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，及時(shí)提供重大建設(shè)項(xiàng)目的用地計(jì)劃和年度投資計(jì)劃等相關(guān)資料；2.負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)整理工作的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案等相關(guān)工作；3.負(fù)責(zé)提供土地儲(chǔ)備融資工作所需的相關(guān)材料和辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)手續(xù)。
市國(guó)資委：1.參與市屬投融資公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的審核、評(píng)審工作；2.監(jiān)督市屬國(guó)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理中的投融資行為，掌握市屬國(guó)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位國(guó)有資本變動(dòng)、資源配置情況，協(xié)調(diào)落實(shí)各項(xiàng)扶持政策。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：1.定期提供市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息等相關(guān)資料，為年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制提供相關(guān)資料；2.及時(shí)辦理土地儲(chǔ)備項(xiàng)目涉及的房屋權(quán)屬的確認(rèn)、注銷(xiāo)和變更等手續(xù)，并做好房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議調(diào)處工作。
市環(huán)境保護(hù)局：1.向市土地儲(chǔ)備中心提供涉及的相關(guān)環(huán)保專項(xiàng)規(guī)劃；2.負(fù)責(zé)辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)環(huán)保審批手續(xù)。
市交通運(yùn)輸局：1.向市土地儲(chǔ)備中心提供交通建設(shè)項(xiàng)目的用地需求計(jì)劃；2.配合做好土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)整理工作。
市林業(yè)局：1.向市土地儲(chǔ)備中心提供涉及的相關(guān)林業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃；2.負(fù)責(zé)辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)林地占用審批手續(xù)。
市棚戶區(qū)城中村改造辦公室：1.負(fù)責(zé)提供棚戶區(qū)城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃；2.負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)棚戶區(qū)城中村改造項(xiàng)目涉及土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。
市統(tǒng)計(jì)局：向市土地儲(chǔ)備中心提供統(tǒng)計(jì)信息和決策咨詢建議。
市監(jiān)察局：1.做好土地儲(chǔ)備工作的紀(jì)律監(jiān)督和效能監(jiān)察；2.根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，督促檢查市級(jí)有關(guān)部門(mén)和區(qū)（市、縣）人民政府按照規(guī)定的職能職責(zé)，按時(shí)限和要求完成土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作；3.對(duì)未按要求完成工作任務(wù)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，將嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
市督辦督查局：對(duì)各相關(guān)單位土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作情況進(jìn)行督促和檢查。
區(qū)（市、縣）人民政府及管委會(huì)：1.確定土地征收、房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；2.及時(shí)對(duì)房屋征收決定作出公告，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行；3.上報(bào)本行政轄區(qū)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并負(fù)責(zé)落實(shí)組織實(shí)施。
第八條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同的主要內(nèi)容包括：
（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理范圍、面積；
（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理應(yīng)當(dāng)完成的主要工作和標(biāo)準(zhǔn)；
（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的工作進(jìn)度和完成期限；
（四）雙方權(quán)利義務(wù)、爭(zhēng)議解決方式；
（五）工程監(jiān)理、驗(yàn)收和結(jié)算；
（六）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本的認(rèn)定、預(yù)撥和返還；
（七）合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確的其他事項(xiàng)。
第九條按批準(zhǔn)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理范圍，負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的資金籌措；
（二）依據(jù)市規(guī)劃局提供的片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，負(fù)責(zé)配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府、市規(guī)劃局編制土地儲(chǔ)備項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃，并按程序報(bào)批；
（三）負(fù)責(zé)完成土地勘測(cè)定界、土地權(quán)屬調(diào)查等前期工作，配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府組織土地報(bào)批，并承擔(dān)土地報(bào)批稅費(fèi)；
（四）負(fù)責(zé)協(xié)助土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府開(kāi)展地面建（構(gòu)）筑物調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作，擬定土地征收和房屋征收安置補(bǔ)償方案，并按程序報(bào)有權(quán)批準(zhǔn)的政府批準(zhǔn)執(zhí)行；
（五）根據(jù)委托合同，負(fù)責(zé)擬定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理實(shí)施方案，報(bào)市土地儲(chǔ)備中心審核；
（六）負(fù)責(zé)配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府完成集體土地征收，國(guó)有土地收購(gòu)，地面建（構(gòu)）筑物、附著物的征收補(bǔ)償安置，地上地下管線的遷改工作；
（七）負(fù)責(zé)按工程項(xiàng)目建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定，實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目涉及的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；
（八）承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目移交前的土地管護(hù)工作；
（九）承擔(dān)規(guī)定或約定的其他涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的工作。
第十條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目涉及到的規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、水利、林業(yè)等所需的各項(xiàng)行政審批手續(xù)，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位依法向有關(guān)職能部門(mén)申報(bào)辦理。
第十一條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目移交時(shí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到規(guī)定和約定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金和成本
第十二條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目所需資金可由市土地儲(chǔ)備中心或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位負(fù)責(zé)籌集。
第十三條鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目（具體辦法另行制定）。
第十四條根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同，具體核算土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本。
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本由土地儲(chǔ)備直接支出，土地儲(chǔ)備間接支出，以及經(jīng)市政府批準(zhǔn)確認(rèn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分?jǐn)傎M(fèi)用等構(gòu)成。
第十五條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本由市財(cái)政局、市土地儲(chǔ)備中心委托有資質(zhì)的評(píng)審機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定予以評(píng)審認(rèn)定并報(bào)市政府批準(zhǔn)。評(píng)審認(rèn)定結(jié)果作為確定、核撥土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本的依據(jù)。
第五章土地移交和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金撥付
第十六條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定、約定和經(jīng)審核的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理實(shí)施方案完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作，將具備供應(yīng)條件的地塊及其相關(guān)資料移交市土地儲(chǔ)備中心，由市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一儲(chǔ)備，按照程序組織土地供應(yīng)。
第十七條土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理完成后，土地移交應(yīng)當(dāng)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：
(一)四至范圍清楚，面積準(zhǔn)確；
(二)權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議；
(三)土地、房屋征收安置補(bǔ)償程序合法，補(bǔ)償足額到位；
(四)土地和地上建（構(gòu)）筑物附著物權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利經(jīng)濟(jì)責(zé)任清楚并處理完畢，無(wú)抵押、擔(dān)保等債權(quán)債務(wù)糾紛；
(五)經(jīng)委托評(píng)審機(jī)構(gòu)評(píng)審認(rèn)定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本評(píng)審報(bào)告、農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件、國(guó)有土地使用權(quán)收回、土地證注銷(xiāo)文件、土地勘測(cè)定界、宗地測(cè)量成果等相關(guān)資料齊全完備；
(六)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目涉及的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項(xiàng)審批手續(xù)合法完整；
(七)工程費(fèi)用結(jié)算清楚，支付無(wú)爭(zhēng)議；
引言
我國(guó)現(xiàn)階段非常重視土地儲(chǔ)備和融資管理的問(wèn)題，相繼出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)和方針政策用于約束和管理土地征收以及融資問(wèn)題，在此背景之下，烏魯木齊市也緊隨其后，相繼推行出了《烏魯木齊市土地儲(chǔ)備管理辦法》、《關(guān)于印發(fā)國(guó)家自治區(qū)及市重點(diǎn)項(xiàng)目涉及集體土地征收補(bǔ)償辦法的通知》等用于加強(qiáng)烏魯木齊市土地儲(chǔ)備的法例條令，并且取得了初步的成效，但仍舊存在一些問(wèn)題需要繼續(xù)調(diào)整和改進(jìn)。
一、烏魯木齊市土地征收和融資方面取得的成效
回首剛剛過(guò)去的2015年，烏魯木齊市圓滿完成了“十二五”的目標(biāo)任務(wù)，在僅僅跟隨黨和國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)下，烏魯木齊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)取得了巨大的成就，在去年全市的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值與2010年相比翻了一番，地方財(cái)政收入與同期相比增長(zhǎng)了1.36倍，在土地征收和融資問(wèn)題上同樣取得了顯著成效，根據(jù)2015年度烏魯木齊市土地儲(chǔ)備計(jì)劃得知，2015年度計(jì)劃收儲(chǔ)21宗地，計(jì)劃收儲(chǔ)面積31798.81畝，實(shí)際完成19宗地，收儲(chǔ)面積21978.81畝，已經(jīng)批準(zhǔn)到位的資金額達(dá)15多億人民幣。2016年計(jì)劃收儲(chǔ)13宗地，面積12321畝，目前已完成7宗，面積約77880.81畝[1]。
二、烏魯木齊市土地征收和融資問(wèn)題的存在問(wèn)題
（一）補(bǔ)償期望過(guò)高
在征收補(bǔ)償工作中，征收人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定按照標(biāo)準(zhǔn)或評(píng)估值對(duì)被征收人進(jìn)行貨幣、實(shí)物補(bǔ)償，受到政策、資金等問(wèn)題因素，能支付的補(bǔ)償資金有限，而被征收人存在“靠征地發(fā)家”的思想，往往期望值遠(yuǎn)大于補(bǔ)償價(jià)格，拒不配合談判，從而使征收工作影響征收。
（二）群眾法律意識(shí)較弱
雖然烏魯木齊市在去年和今年上半年已經(jīng)在土地征收和融資方面取得了一定的成效，但是具體來(lái)看在實(shí)際過(guò)程當(dāng)中仍舊存在些許細(xì)小問(wèn)題，首先部分市民存在法律意識(shí)單薄，對(duì)土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年齡稍長(zhǎng)老人，基本不了解與土地相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)土地征收人員存在偏見(jiàn)和誤解，因此沒(méi)有最大程度的支持與配合烏魯木齊市土地征收工作。
（三）宣傳工作深入不到位
目前烏魯木齊市對(duì)于土地法律法規(guī)的宣傳教育活動(dòng)比較少，特別是明確土地征收工作內(nèi)容和意義的宣講活動(dòng)更是少之又少，大部分的宣傳工作還都停留在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并沒(méi)有深入到村莊當(dāng)中，這也在一定程度上影響了本市土地征收工作。
（四）征地補(bǔ)償速度較慢
在土地征收工作中，需要對(duì)被征收者按照被征收土地的原用途給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，《征地補(bǔ)償辦法條令》中規(guī)定，因補(bǔ)償款或安置方案上存在爭(zhēng)議時(shí)，需要通過(guò)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)或是法律調(diào)停等方式進(jìn)行磋商解決，而這樣的方式往往需要消耗被征土地者大量的實(shí)踐和精力，降低了土地征收補(bǔ)償?shù)墓ぷ餍?，群眾的滿意程度也大受影響[2]。
（五）增信措施增加風(fēng)險(xiǎn)
烏魯木齊市現(xiàn)在擁有幾大政府融資平臺(tái)用于解決土地征收的融資問(wèn)題，但是這些平臺(tái)通常需要承擔(dān)收益率極低的公益性建設(shè)項(xiàng)目，因此政府融資平臺(tái)想要通過(guò)運(yùn)營(yíng)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)償還債務(wù)和貸款利息變得十分困難。
三、加強(qiáng)烏魯木齊市土地征收與融資管理的辦法
（一）全面落實(shí)土地征收制度
烏魯木齊市根據(jù)國(guó)家推行的《土地管理法》和實(shí)施條例，對(duì)土地征收前需要發(fā)出的公告及其內(nèi)容進(jìn)行了明確細(xì)致的規(guī)定，尤其是要求在公告中需要明確標(biāo)明被征土地的面積、使用權(quán)類(lèi)型、用途等，以及辦理補(bǔ)償款登記的時(shí)間地點(diǎn)等，與此同時(shí)，烏魯木齊市對(duì)土地征收和土地儲(chǔ)備范圍進(jìn)行了具體規(guī)劃，因此本市需要嚴(yán)格遵守制定和推行的各項(xiàng)方針政策并將其落實(shí)到位。
（二）加大征地宣傳工作
土地征收工作不是政府單方面就能夠完成的，需要得到群眾的支持與配合，因此烏魯木齊市還應(yīng)該在在有基礎(chǔ)上繼續(xù)加大宣傳教育力度，將土地征收工作的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和與土地有關(guān)的法律知識(shí)深入宣傳至各個(gè)村落，考慮到本市的地域特殊性，在宣傳隊(duì)伍中應(yīng)積極加入熟練掌握“雙語(yǔ)”的宣傳人員，并且在派發(fā)的宣傳教育手冊(cè)上同時(shí)印上漢語(yǔ)和維吾爾語(yǔ)，方便一些不懂漢語(yǔ)的老者能夠了解土地征收工作。
（三）做好征地補(bǔ)償，保障群眾權(quán)益
所有土地被征者最為關(guān)心的就是補(bǔ)償款和安置方案，因此烏魯木齊市首先需要嚴(yán)格按照既定的《征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》對(duì)被征者給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在該規(guī)定中明確提出補(bǔ)償費(fèi)用主要是土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，在土地補(bǔ)償費(fèi)中要求給予被征者土地前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍予以補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費(fèi)則需要根據(jù)具體的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)行計(jì)算，在明確具體補(bǔ)償金額之后應(yīng)盡快督促被征者前來(lái)領(lǐng)取[3]。
（四）拓寬融資渠道并加強(qiáng)管理
烏魯木齊市是新疆省的省會(huì)城市，城市中有近一半以上的人都是少數(shù)民族，因此我國(guó)給予烏魯木齊市一系列的政治經(jīng)濟(jì)扶持措施，特別是在“一帶一路”和復(fù)興“絲綢之路”的政策領(lǐng)導(dǎo)下，本市需要充分利用自身的地域性優(yōu)勢(shì)，除了在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)和商業(yè)銀行的合作交流之外，本市還應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模，積極探索新的資金籌措渠道，同時(shí)輔以政府的宏觀調(diào)控，利用市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)性將投資渠道徹底打開(kāi)，不斷吸納各種民間資本，為建設(shè)本市提供充足必要的資金支持。
一、土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備資金
土地作為一種典型地不動(dòng)產(chǎn)，總是固定在地球表面某一確定的經(jīng)緯度上。與地理學(xué)上的土地概念不同，法學(xué)上的土地是指能為人類(lèi)所控制、利用并借以創(chuàng)造財(cái)富的陸地地表。隨之科技的進(jìn)步，現(xiàn)代人對(duì)土地的利用越來(lái)越走向集約化，土地的價(jià)值總體上處于上升趨勢(shì)。相應(yīng)的，人們對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估和測(cè)算也日趨精密與完善。正是土地價(jià)值的這種可估算性及人們利用土地創(chuàng)造財(cái)富的逐利心理，推動(dòng)著土地儲(chǔ)備法律制度這一調(diào)整市場(chǎng)主體合理、有序利用土地的規(guī)范的產(chǎn)生。正是在這個(gè)社會(huì)發(fā)展的大背景之下，對(duì)于土地儲(chǔ)備資金又提出了許多新的要求。
土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開(kāi)發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類(lèi)建設(shè)用地的行為。國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。 《辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)?！掇k法》明確，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。在土地儲(chǔ)備當(dāng)中，土地儲(chǔ)備資金的測(cè)算和審核工作是其中的一個(gè)重點(diǎn)，因?yàn)橘Y金的測(cè)算和審核直接決定了土地的價(jià)值，因此，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，必須要通過(guò)對(duì)于認(rèn)識(shí)和研究土地資金測(cè)算和審核，來(lái)進(jìn)一步的推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作的開(kāi)展。
二、土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核的發(fā)展瓶頸
在土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，由于管理、意識(shí)、人力等主觀客觀因素的影響，從而導(dǎo)致在土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核當(dāng)中，出現(xiàn)一系列的問(wèn)題從而影響到工作的開(kāi)展，如果土地儲(chǔ)備資金預(yù)算和審核在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，出現(xiàn)一系列的瓶頸制約，那么也必然會(huì)影響到后續(xù)工作開(kāi)展的效率。
1， 測(cè)算審核工作人員素質(zhì)不高
在土地儲(chǔ)備測(cè)算審核工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，存在的一個(gè)明顯問(wèn)題就是當(dāng)下測(cè)算審核工作人員的素質(zhì)問(wèn)題。在工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，測(cè)算審核工作更加傾向于人力的主管決定因素，在調(diào)查的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行對(duì)于土地儲(chǔ)備資金的測(cè)算和審核。因此，可以說(shuō)測(cè)算審核工作人員的素質(zhì)直接決定了工作開(kāi)展的效率和質(zhì)量。通過(guò)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)下的土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核當(dāng)中，人員素質(zhì)良莠不齊，而且有部分人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的崗前培訓(xùn)就投入到實(shí)際的工作當(dāng)中。更有甚者，沒(méi)有一個(gè)良好的職業(yè)道德作為標(biāo)桿，在工作過(guò)程當(dāng)中，忽略細(xì)節(jié)，在測(cè)算審核當(dāng)中，對(duì)于專業(yè)的測(cè)算審核數(shù)據(jù)不能夠科學(xué)公正的處理，這一系列的問(wèn)題都在影響著土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核的科學(xué)性和準(zhǔn)確度。
2， 測(cè)算審核程序不嚴(yán)謹(jǐn)
在土地儲(chǔ)備資金測(cè)算審核工作開(kāi)展當(dāng)中，很少有人會(huì)對(duì)于測(cè)算和審核的結(jié)果進(jìn)行反復(fù)的檢驗(yàn)。管理層對(duì)此也沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)章規(guī)定來(lái)促進(jìn)測(cè)算審核工作的更好開(kāi)展。在測(cè)算審核程序當(dāng)中，甚至出現(xiàn)一小部分的越離現(xiàn)象的出現(xiàn)。而且，在土地儲(chǔ)備資金進(jìn)行測(cè)算和審核過(guò)程當(dāng)中，還出現(xiàn)一定的腐敗現(xiàn)象，而由于測(cè)算審核程序的不嚴(yán)謹(jǐn)，從而導(dǎo)致一些不法分子投機(jī)取巧，危害社會(huì)公共利益。
3， 測(cè)算審核認(rèn)識(shí)不充分
在測(cè)算審核工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，由于各階層對(duì)于土地儲(chǔ)備資金的測(cè)算和審核工作認(rèn)識(shí)不充分，只是將它定位在土地儲(chǔ)備資金工作當(dāng)中的一個(gè)組成部分，而沒(méi)有認(rèn)識(shí)它承前啟后的連貫性作用，沒(méi)有用發(fā)展的眼光來(lái)認(rèn)識(shí)土地儲(chǔ)備資金的測(cè)算和審核工作，從而直接導(dǎo)致在測(cè)算審核工作實(shí)際開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，存在一定的紕漏。任何工作在開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，如果對(duì)于它的重要性和根本作用沒(méi)有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，便會(huì)影響工作的開(kāi)展，在土地儲(chǔ)備資金預(yù)算和審核工作開(kāi)展當(dāng)中更是如此。
三、提升資金測(cè)算和審核能力的思考
1. 提高測(cè)算審核工作人員素質(zhì)
在土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核工作開(kāi)展當(dāng)中，人的主觀能動(dòng)性得到充分的發(fā)揮和體現(xiàn)。因此，要想提高測(cè)算審核工作的效率，就必須要才能夠資金測(cè)算和審核工作人員的素質(zhì)入手。通過(guò)進(jìn)行崗前培訓(xùn)和定期的考核淘汰，來(lái)更進(jìn)一步的刺激土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核工作人員的憂患意識(shí)，通過(guò)不斷的提升自我的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)來(lái)更好的提高測(cè)算審核工作人員的素質(zhì)。在工作人員的思想意識(shí)當(dāng)中，借助壓力來(lái)不斷提升當(dāng)下土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核工作的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。
2. 嚴(yán)格測(cè)算審核程序辦法
在土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核工作按照初步程序進(jìn)行之后，對(duì)于測(cè)算和審核的結(jié)果往往缺乏反復(fù)的審核性和驗(yàn)算性。這樣，便會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核工作開(kāi)展當(dāng)中，最終結(jié)果缺乏科學(xué)性。而且，如果初算結(jié)果存在偏差，那會(huì)直接影響到后續(xù)土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和設(shè)和的結(jié)果。在審核程序當(dāng)中，由于工作人員職業(yè)道德出現(xiàn)傾斜以及審核程序存在紕漏，便導(dǎo)致在審核測(cè)算程序當(dāng)中使得不法分子有機(jī)可乘，因此必須要通過(guò)嚴(yán)格測(cè)算審核程序，來(lái)更好的敦促嚴(yán)格測(cè)算審核工作的公正性和公平性。可以通過(guò)建立一個(gè)完整的監(jiān)管體系，采用負(fù)責(zé)人制，來(lái)嚴(yán)格測(cè)算審核程序工作的開(kāi)展。
3. 增強(qiáng)對(duì)測(cè)算審核工作的認(rèn)識(shí)
在土地儲(chǔ)備測(cè)算和審核工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，由于管理層對(duì)于測(cè)算審核工作的認(rèn)識(shí)不充分，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到土地儲(chǔ)備資金環(huán)節(jié)當(dāng)中測(cè)算和審核的重要性，從而在實(shí)際工作開(kāi)展當(dāng)中，測(cè)算審核工作不能夠徹底的開(kāi)展。這樣，便會(huì)導(dǎo)致在測(cè)算審核后續(xù)工作開(kāi)展當(dāng)中，每個(gè)環(huán)節(jié)都不能良好的發(fā)揮價(jià)值。因此，必須要在內(nèi)部加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金測(cè)算和審核相關(guān)工作人意的思想意識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)測(cè)算審核工作的重要性，利用發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看待問(wèn)題，從而更進(jìn)一步的增強(qiáng)測(cè)算審核工作的開(kāi)展。
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