發(fā)布時間：2022-02-13 02:32:39
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地監(jiān)管論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1.1高校圖書館間形成協(xié)作關(guān)系，開展館際互借同一地區(qū)的高校圖書館要形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，建立統(tǒng)一共享的圖書、情報資源信息庫和資源共享的信息交流平臺，使農(nóng)村讀者在任何圖書館的任何節(jié)點、終端，都可以檢索文獻(xiàn)，用最短的時間獲得盡可能多的信息。各館之間建立圖書資料借閱和歸還的流動機(jī)制。本著就近借閱、就近歸還的原則，方便農(nóng)村讀者借閱和歸還。一個讀者即使從多個圖書館借閱了多本圖書資料，也只需選擇一個最方便的圖書館歸還即可，不必向每個圖書館分別歸還，而由圖書館網(wǎng)絡(luò)流動機(jī)制完成圖書資料的歸還工作。
1.2與公共圖書館合作，聯(lián)合開展互借服務(wù)公共圖書館近年來參與了國家的“知識工程”“送書下鄉(xiāng)工程”“全國文化信息資源共享工程”等項目，在為農(nóng)村、為農(nóng)民服務(wù)的過程中，積累了寶貴的經(jīng)驗。高校圖書館應(yīng)與公共圖書館密切合作，形成合作機(jī)制，聯(lián)合開展互借服務(wù)。建立以公共圖書館為主、高校圖書館參與建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)圖書館分館或村圖書室，為農(nóng)村讀者提供文獻(xiàn)借閱服務(wù)。高校圖書館之間以及高校圖書館與公共圖書館合作，要注意優(yōu)勢互補(bǔ)，將最新的、農(nóng)村讀者急需的有關(guān)養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、農(nóng)林技術(shù)方面的書籍及時送到農(nóng)村讀者手中。
2信息服務(wù)模式
信息服務(wù)模式是目前高校圖書館服務(wù)社會主義新農(nóng)村建設(shè)最主要的服務(wù)模式。
2.1與地方政府同步規(guī)劃，共建農(nóng)村信息網(wǎng)絡(luò)平臺
2.1.1與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)，共同建設(shè)農(nóng)村信息網(wǎng)絡(luò)平臺運用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，為農(nóng)民提供咨詢服務(wù)。高校圖書館和農(nóng)村科技工作者相距較遠(yuǎn)，為了能更好地隨時隨地地為農(nóng)村科技工作者服務(wù)，應(yīng)建立良好的溝通平臺，為農(nóng)村讀者開設(shè)一條信息資源專線，可以通過有線電話、移動電話、或互聯(lián)網(wǎng)、QQ視頻、QQ郵箱等聯(lián)系方式，保持和農(nóng)民朋友時時溝通，事事聯(lián)系，針對他們在生產(chǎn)、生活中遇到的技術(shù)等問題，及時聯(lián)系學(xué)院及相關(guān)專家予以解答，從而防止他們可能因操作不當(dāng)而導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭受損失的情況發(fā)生。為農(nóng)村讀者提供經(jīng)過高校圖書館工作人員加工的信息資源，主動提供專題服務(wù)、參考咨詢等形式多樣的服務(wù)。2.1.2建立虛擬參考咨詢系統(tǒng)，解答農(nóng)民咨詢問題虛擬參考咨詢是圖書館利用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)平臺推出的一種參考咨詢服務(wù)形式，是圖書館的咨詢服務(wù)不受地域、時間的限制，在網(wǎng)上實時解答讀者提出的問題，從而使讀者能夠及時得到問題的答案。虛擬參考咨詢服務(wù)在高校圖書館已普遍開展，并積累了寶貴的經(jīng)驗。將虛擬參考咨詢服務(wù)范圍向農(nóng)村延伸，解答農(nóng)民咨詢問題，高校圖書館應(yīng)建設(shè)適合農(nóng)民需求的網(wǎng)絡(luò)信息資源或建立涉農(nóng)專題數(shù)據(jù)庫，讓農(nóng)民能通過登錄圖書館網(wǎng)站查閱相關(guān)數(shù)據(jù)庫資源。同時，高校圖書館應(yīng)建立微博、微信平臺，為農(nóng)村讀者開展一對一的咨詢服務(wù)。隨著“村村通電話”“鄉(xiāng)鄉(xiāng)能上網(wǎng)”等工程的持續(xù)深入推進(jìn)，農(nóng)業(yè)信息化平臺、農(nóng)村信息化業(yè)務(wù)逐漸繁榮。在越來越多農(nóng)村讀者利用手機(jī)獲取信息的情況下，高校圖書館應(yīng)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，利用微博、微信多功能特點，開展農(nóng)業(yè)信息咨詢服務(wù)，讓農(nóng)村手機(jī)用戶尤其是青年農(nóng)民通過移動網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)新技術(shù)、獲取新信息。
2.2開展信息咨詢服務(wù)，提高生產(chǎn)經(jīng)營效益
2.2.1增強(qiáng)成本低但實用性強(qiáng)的信息產(chǎn)品開發(fā)針對農(nóng)民文化層次低、網(wǎng)絡(luò)使用率低的特點，開發(fā)一些成本低廉但實用性強(qiáng)的信息產(chǎn)品。比如，組織專人對紙質(zhì)文獻(xiàn)中涉及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民急需的農(nóng)技信息進(jìn)行提煉，選出其中的關(guān)鍵信息編輯形成農(nóng)業(yè)科技知識匯編，尤其要對農(nóng)民難以讀懂的專業(yè)詞匯做出通俗化解釋，方便群眾閱讀；同時充分利用網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，由專人負(fù)責(zé)從農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)站及時下載農(nóng)民關(guān)注的農(nóng)村熱點問題和急需的涉農(nóng)信息，準(zhǔn)確及時地提供農(nóng)產(chǎn)品供求信息，加快農(nóng)產(chǎn)品供求的有效對接，提高生產(chǎn)經(jīng)營效益。2.2.2進(jìn)行信息跟蹤提供個性化信息服務(wù)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性特點，對農(nóng)作物生長的前期、中期、后期分別收集相關(guān)的生產(chǎn)指導(dǎo)信息以及作物病蟲害防治信息。針對種養(yǎng)大戶、購銷大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，準(zhǔn)確及時地為其提供農(nóng)產(chǎn)品供求信息，加快農(nóng)產(chǎn)品供求的有效對接，降低營銷成本，提高生產(chǎn)經(jīng)營效益。
3知識服務(wù)模式
知識服務(wù)模式是高校圖書館服務(wù)社會主義新農(nóng)村建設(shè)最具發(fā)展?jié)摿烷_發(fā)前景的服務(wù)模式。
3.1開展科技定向服務(wù)，加速科技成果的轉(zhuǎn)化和推廣
3.1.1為高?？蒲许椖糠?wù)地方高校圖書館應(yīng)依托高?？蒲许椖看罱ǜ咝？蒲胁块T與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者間的溝通平臺，積極下基層了解農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中所遇到的技術(shù)難題和農(nóng)民對新品種、新技術(shù)的需求信息，并及時反饋給學(xué)?？蒲胸?fù)責(zé)人，幫助其科研立項，進(jìn)行技術(shù)攻關(guān)，增強(qiáng)高校科研項目的針對性與實用性。為節(jié)省科研工作者查詢、檢索所需文獻(xiàn)信息的時間，便于科研工作者隨時跟蹤本研究領(lǐng)域或本行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)，高校圖書館要利用館內(nèi)外傳統(tǒng)文獻(xiàn)資源、電子網(wǎng)絡(luò)資源等，開展針對科研工作者提出的特定課題的定題文獻(xiàn)資源服務(wù)，使所研究的課題順利結(jié)題，早日轉(zhuǎn)換為生產(chǎn)力，為新農(nóng)村建設(shè)做出貢獻(xiàn)。3.1.2為熱點產(chǎn)業(yè)投資咨詢服務(wù)項目高校圖書館在提供信息服務(wù)時，要在全社會范圍內(nèi)開展熱點產(chǎn)業(yè)投資咨詢服務(wù)項目，為所有社會公眾提供多層次、多方面的信息服務(wù)。為了更好地服務(wù)“三農(nóng)”，可開展為小型商業(yè)戶、超市等專題文獻(xiàn)代查傳遞服務(wù)項目，如讀者在選擇產(chǎn)業(yè)投資時，往往他們只了解所需文獻(xiàn)的某些信息而找不到原始文獻(xiàn)全文，圖書館按其要求提供幫助查找復(fù)?。◤?fù)制）或打印原始文傳遞給讀者等服務(wù)。3.1.3為政府等部門提供專題咨詢服務(wù)項目為了有一個和諧、安寧的社會環(huán)境，高校圖書館可為政府等部門提供專題咨詢服務(wù)，如根據(jù)政府部門讀者需求，為其提供相關(guān)的文摘、期刊論文、專題文獻(xiàn)、標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)的原文等信息服務(wù)。3.1.4為企業(yè)服務(wù)的管理咨詢項目利用圖書館文獻(xiàn)信息資源開展為企業(yè)創(chuàng)效益服務(wù)項目，要本著為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的理念，開展為企業(yè)提供各類信息的服務(wù)活動。為企業(yè)提供競爭情報，積極開展代檢工作，為地方提供形式多樣、有質(zhì)有量的市場的調(diào)研分析等信息產(chǎn)品，使企業(yè)通過學(xué)習(xí)提供的其他企業(yè)的現(xiàn)成管理經(jīng)驗，提高其經(jīng)濟(jì)效益。3.1.5積極推進(jìn)科研成果轉(zhuǎn)化地方高校是科研的主力軍，每年有大量的科研成果問世。高校圖書館可通過自己的網(wǎng)站本校的科研成果，使農(nóng)村科研人員將最新的科技信息、最實用的科技知識應(yīng)用于生產(chǎn)實踐。甚至，高校館可與農(nóng)村科研人員合作研究，使大量的科研成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力。通過產(chǎn)學(xué)研的結(jié)合，形成農(nóng)民增收、企業(yè)盈利、學(xué)校學(xué)科發(fā)展的多贏局面。
3.2開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，大力培育和造就新型農(nóng)民
3.2.1對“村官”進(jìn)行培訓(xùn)中央已經(jīng)決定，從2008年開始，連續(xù)用5年時間，選聘10萬名高校畢業(yè)生到農(nóng)村任職，同時要求高校加強(qiáng)對大學(xué)生“村官”的培訓(xùn)。高校館理應(yīng)積極配合，提供政治理論、黨的路線方針政策、思想道德教育方面的圖書；開辦有關(guān)農(nóng)村法律法規(guī)、市場經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村經(jīng)營管理等方面的培訓(xùn)講座，確保大學(xué)生“村官”真正成為社會主義新農(nóng)村建設(shè)的骨干力量，能夠帶領(lǐng)廣大農(nóng)民群眾擺脫貧困，科學(xué)致富，直奔小康。同時還要對他們開展繼續(xù)教育和研究生同等學(xué)歷教育，例如把他們請進(jìn)學(xué)校，脫產(chǎn)培訓(xùn)，或者送書上門，在崗培訓(xùn)。3.2.2對農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)建設(shè)新農(nóng)村離不開培育造就新型農(nóng)民。圖書館應(yīng)挖掘人力資源，針對農(nóng)村實際需要，舉辦各種培訓(xùn)班，培育有文化、懂技術(shù)、會經(jīng)營的新型農(nóng)民；可以將公益性講座開辦到農(nóng)村的田間、地頭，提升農(nóng)民的文化素質(zhì)，培養(yǎng)他們良好的生活習(xí)慣；要鼓勵返鄉(xiāng)的農(nóng)民勇于創(chuàng)業(yè)，因此制宜地發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)；認(rèn)真貫徹落實中央提出的一系列強(qiáng)農(nóng)、惠農(nóng)政策，著力解決農(nóng)村供水、交通、就醫(yī)、通訊、教育、環(huán)保等突出問題，積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、規(guī)模種植和養(yǎng)殖業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。激勵農(nóng)民學(xué)知識、學(xué)技術(shù)的熱情，激發(fā)內(nèi)在動力，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)創(chuàng)造最佳業(yè)績。3.2.3對農(nóng)村圖書館管理員培訓(xùn)高校圖書館具有人才優(yōu)勢，可以讓具有豐富圖書館學(xué)、情報學(xué)專業(yè)知識的館員對農(nóng)村圖書館管理員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)，從而更好地滿足農(nóng)民的閱讀需要。農(nóng)村圖書館管理員與廣大農(nóng)民群眾直接接觸，他們的素質(zhì)提高了，受益的是廣大的農(nóng)民。
4結(jié)束語
一 、GIS信息系統(tǒng)的簡介及在土地資源管理中的應(yīng)用
1、地理信息系統(tǒng)
地理信息系統(tǒng)（GIS）是在現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展的推動下產(chǎn)生的一種多學(xué)科、多領(lǐng)域交叉而成的空間信息系統(tǒng)，通過GIS可以快速獲取地理空間數(shù)據(jù)，其提供的空間坐標(biāo)及地理位置可以使管理工作得到更好的支持。并且在GIS應(yīng)用中其可以對所獲取的地理信息進(jìn)行模擬化處理，以地形圖的方式展現(xiàn)出來，使地理信息更加直觀化。目前在市場中與GIS有關(guān)的系統(tǒng)軟件不斷涌現(xiàn)，根據(jù)使用需求其所產(chǎn)生的作用也有一定的差別，因此在GIS信息工程中必須要以用戶主體、使用環(huán)境等因素作為基礎(chǔ)來進(jìn)行合理選用。
2、GIS在土地資源管理中的應(yīng)用
GIS的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括了城市地理位置信息及有關(guān)視圖信息，這就決定了GIS與土地測繪數(shù)據(jù)間不可分割的聯(lián)系，而GIS最早的應(yīng)用也是主要集中于土地、測繪等領(lǐng)域，諸如城市規(guī)列、土地管理等等。近年以來。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市土地、房屋測繪數(shù)據(jù)的管理正面臨前所未有的壓力與挑戰(zhàn)，當(dāng)前我國大多數(shù)城市均已建立了相對相應(yīng)的房地產(chǎn)登記管理、產(chǎn)權(quán)管理、測繪圖形管理以及房產(chǎn)市場管理系統(tǒng)，為城市的土地資源管理提供了基本的信息服務(wù)保障。但當(dāng)前的城市土地資源管理系統(tǒng)仍然難以滿足城市建設(shè)、發(fā)展的需要，更難以滿足日益增長的社會服務(wù)的需要。
3、GIS在提高土地資源管理應(yīng)用中的基本思路
在土地資源管理中應(yīng)用GIS最主要的內(nèi)容就是對土地資源利用狀況及分布狀況進(jìn)行記錄登記，以此作為依據(jù)來進(jìn)行土地資源的分配、使用及管理，GIS為土地資源管理提供了支持系統(tǒng)，使各項數(shù)據(jù)的收錄更加全面、精確，為實現(xiàn)城市土地資源的全面管理提供良好的基礎(chǔ)平臺。一般來講，土地資源管理基本平臺包含以下幾個主要部分：測繪業(yè)務(wù)及測繪成果管理系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)、信息系統(tǒng)。
二、GIS信息工程的實施
就研究對象當(dāng)前的測繪數(shù)據(jù)以及土地資源管理現(xiàn)狀所存在的問題來看，未來的城市土地資源管理信息系統(tǒng)應(yīng)該采取何種摸式，是系統(tǒng)開發(fā)前需要解決的首要問題。
1、滿足需求
目前在土地資源管理中其各類數(shù)據(jù)信息越來越復(fù)雜，對管理工作的要求也隨之增多，因此在GIS信息工程的實際應(yīng)用中要保證其系統(tǒng)可以為管理工作提供完整的信息技術(shù)支持。新的土地資源管理系統(tǒng)應(yīng)該是一套相對完整的測繪信息管理系統(tǒng)，綜合了當(dāng)前土地測繪的各重要環(huán)節(jié)，并將各測繪任務(wù)納入系統(tǒng)內(nèi)，避免各獨立程序間的信息往復(fù)交換。同時在一定程度上提高了系統(tǒng)的穩(wěn)定性，通過統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫來對所有的測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，這樣能夠從技術(shù)上保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性與完整性。另一方面?？紤]到數(shù)據(jù)使用的過程伴隨著土地使用信息的不斷更新，因而難以滿足系統(tǒng)數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性要求。
將土地、房屋、建筑設(shè)施相互關(guān)聯(lián)起來，并將其與圖形數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)相互組合。圖形基本數(shù)據(jù)包括了地形要索信息、建筑的平面圖等；屬性數(shù)據(jù)主要包括了地塊的基本信息、建筑物基本信息以及幢戶的基本信息這三部分。對于城市土地資源管理系統(tǒng)的用戶來講，應(yīng)該設(shè)計嚴(yán)格的權(quán)限管理機(jī)制，同時建立完備的系統(tǒng)只志，將用戶的系統(tǒng)操作、變更的詳細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄，日志文件與數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)要進(jìn)行備份，并永久保存。
2、解決方式
近年以來，GIS技術(shù)已經(jīng)日臻完善，并放廣泛應(yīng)用于不同行業(yè)領(lǐng)域。城市土她資源管理本身就是建立于其土地的地形測繪數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，對于建筑信息、宗地信息等物理狀況信息及產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息進(jìn)行綜合管理，因而庫爾勒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的土地資源管理能夠借助于GIS技術(shù)，并與AutoCAD技術(shù)向結(jié)合，建立起城市地理數(shù)據(jù)的采集與保存系統(tǒng)，并支持手扶式圖紙掃描或文字輸入進(jìn)行屏幕的矢量化數(shù)據(jù)采集。通過面向?qū)嶓w的方式進(jìn)行地形要素的繪制，以有效解決圖幅間的接縫同題。同時將擴(kuò)展屬性數(shù)據(jù)加入對象之上，滿足系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的要求。GIS系統(tǒng)需要能夠?qū)崿F(xiàn)和管理圖形與屬性數(shù)據(jù)的管理功能，并完整地表達(dá)出正確的土地基礎(chǔ)信息，提供建立于圖形基礎(chǔ)上的高級查詢功能。將土地測繪所得到的基本成果輸入土地資源管理系統(tǒng)，在完成土地資源的勘測定界、權(quán)籍變更后，需要土地測繪部門能夠提供詳細(xì)的測繪報告，并將數(shù)字測圖產(chǎn)品，包括地形圖、房產(chǎn)圖等其他專題地圖，作為土地資源管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)的更新來源，將系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新的工作進(jìn)行劃分，以達(dá)到數(shù)據(jù)正確性與適時性的要求，從而保證了數(shù)據(jù)庫的更新需求。通過將覆蓋開發(fā)區(qū)范圍的測繪結(jié)果輸入系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)城市土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫圖形以及部分屬性數(shù)據(jù)的適時更新。
為了能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)數(shù)據(jù)與更新數(shù)據(jù)的無縫連接，同時保障數(shù)據(jù)更新的質(zhì)量，需要在外部輸入的更新數(shù)據(jù)與GIS系統(tǒng)數(shù)據(jù)間建立一個數(shù)據(jù)管理與交換中心，以向土地測繪部門提供來自于GIS數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)，并將土地資源的測繪結(jié)果作為GIS中心局部數(shù)據(jù)更新的來源，通過這一過程，能夠更好的控制數(shù)據(jù)更新的質(zhì)量，并保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)更新間的關(guān)聯(lián)，從而保障了管理系統(tǒng)全局的數(shù)據(jù)質(zhì)量，與土地資源的其他信息保持?jǐn)?shù)據(jù)層的高度統(tǒng)一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價格 價格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機(jī)制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構(gòu)成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉(zhuǎn)讓費。
（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會議，落實問責(zé)制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實際操作經(jīng)驗都無法滿足實際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達(dá)到百分之十七點八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發(fā)點略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。
因為能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實際銷售價格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導(dǎo)價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。
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關(guān)鍵詞：無人機(jī)航攝技術(shù)；土地綜合整治；動態(tài)監(jiān)測
1 引言
土地綜合整治是國土資源工作的重要組成部分，是確保我國糧食安全、提高糧食綜合生產(chǎn)能力的有力支撐，是一項涉及面廣、實施時間長、管理程序復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對保證國民經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化有著不可替代的作用?，F(xiàn)階段，我國土地綜合整治事業(yè)正處于管理模式調(diào)整和管理水平提高的關(guān)鍵時期。如何建立一套科學(xué)的監(jiān)管體系，確保土地綜合整治專項資金發(fā)揮預(yù)期績效，全面完成國家補(bǔ)充耕地計劃和項目建設(shè)任務(wù)，讓項目長期發(fā)揮效益，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，已成為我國當(dāng)前土地開發(fā)整理工作的一項首要任務(wù)。
2 無人機(jī)航攝系統(tǒng)簡介
2.1 無人機(jī)航攝系統(tǒng)組成
無人機(jī)航攝系統(tǒng)主要由飛行控制系統(tǒng)、地面站系統(tǒng)、航拍攝像系統(tǒng)和影像處理軟件四部分組成。
2.2 無人機(jī)航攝系統(tǒng)的特點
（1）低空飛行，空域申請便利。飛行系統(tǒng)升空準(zhǔn)備時間短，操作簡單，運輸便利。
（2）系統(tǒng)可快速獲取超高分辨率數(shù)字影像和定位數(shù)據(jù)，可針對特殊監(jiān)測目標(biāo)搭載全色波段、單波段、多波段等傳感器，并可進(jìn)行多角度攝影。
（3）系統(tǒng)為多種小型遙感傳感器提供了良好的搭載平臺，如探地雷達(dá)、熱成像儀、氣象傳感器、合成孔徑雷達(dá)等，易于拓展監(jiān)測功能，以滿足多種快速監(jiān)測所需。
（4）系統(tǒng)的置建費用較低，運營成本、維護(hù)成本和操作手的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于載人機(jī)系統(tǒng)。
3 試驗方案
3.1 試驗區(qū)概況
本文選擇寧鄉(xiāng)縣大成橋鄉(xiāng)土地整理項目作為試驗。該項目位于寧鄉(xiāng)縣大成橋鄉(xiāng)東北角區(qū)域，屬丘陵地區(qū)。土地綜合整治面積4km?，分割成四小塊，如圖1所示。
3.2 試驗?zāi)康?/p>
采取航空攝影方式獲取不同時間階段的地面影像資料和數(shù)字線劃圖，通過數(shù)據(jù)變化分析對比對土地整治項目全過程實施動態(tài)監(jiān)控。
3.3 試驗方案流程
本次實驗方案主要分為“事前、事中和事后”三個階段，使其達(dá)到“事前預(yù)控、事中監(jiān)控和事后驗控”的效果。試驗方案流程如圖3所示。
由于實驗區(qū)域范圍不發(fā)生變化，因此在進(jìn)行航線設(shè)計時只做一套方案，采取對項目區(qū)進(jìn)行3次航飛，分別為規(guī)劃設(shè)計前航飛一次、施工過程中航飛一次、竣工后航飛一次。如圖2所示：
4 動態(tài)監(jiān)測
4.1 事前預(yù)控
主要是獲取項目區(qū)內(nèi)DOM、DLG產(chǎn)品，向設(shè)計部分提供設(shè)計依據(jù)。DLG數(shù)據(jù)疊加DOM數(shù)據(jù)可為設(shè)計人員提供更為直觀的設(shè)計效果，更能合理地進(jìn)行道路、水渠及其附屬工程的設(shè)計，而DEM成果可作為土方量計算的依據(jù)。
在方便設(shè)計部分的同時也為土地監(jiān)管部門留下了歷史依據(jù)，為項目實施過程中是否存在夸大土方量，田間道路重復(fù)建設(shè)，橋梁維修虛報為橋梁新建，虛列拆遷補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費及其他變更工程，整理田塊面積錯報，整理田塊數(shù)量漏報，整理結(jié)果、質(zhì)量瞞報等現(xiàn)象起到了防微杜漸、提前預(yù)防的效果。
4.2 事中監(jiān)控
在項目施工過程中，工程量大，土地監(jiān)管人員無法直觀地了解到項目區(qū)的施工情況。而事中階段能根據(jù)土地監(jiān)管部門的需要，采用無人機(jī)定期對項目區(qū)進(jìn)行航飛，可飛一次或者多次，主要是獲取生產(chǎn)項目區(qū)的DOM數(shù)據(jù)，能直觀地反映出項目區(qū)施工進(jìn)度及施工質(zhì)量，并能及時發(fā)現(xiàn)施工單位是否按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，是否存在工程質(zhì)量問題。對存在質(zhì)量問題的工程起到了實時監(jiān)控的作用。如圖4所示：左邊影像為項目施工前，右邊影像為項目施工中。
4.3 事后驗控
項目驗收是項目完成的最后一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。事后階段無人機(jī)航飛主要是為生產(chǎn)項目區(qū)的竣工驗收圖紙、竣工后DOM和DEM 數(shù)據(jù)。通過竣工后影像與施工前影像獲取對比，可直觀地檢查出其工程是否按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，是否存在偷工減料、瞞報工程量等現(xiàn)象。如圖5所示。
5 結(jié)語與展望
在大力發(fā)展RS技術(shù)運用于土地整理動態(tài)監(jiān)測的時代，無人機(jī)航攝技術(shù)的產(chǎn)生無疑又是一個新的轉(zhuǎn)折點。相對于傳統(tǒng)的RS技術(shù)，其高效、快捷、成本低的特性，促使土地監(jiān)管部門加強(qiáng)了土地監(jiān)管力度。無人機(jī)航攝技術(shù)能夠全面提高規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算編制的科學(xué)性，為土地監(jiān)管打下了堅實的基礎(chǔ)，在今后的土地整理動態(tài)監(jiān)測項目中對提高土地整理項目竣工驗收質(zhì)量和進(jìn)一步規(guī)范土地整理權(quán)屬管理工作等方面具有廣闊的應(yīng)用前景。
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【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)；城市發(fā)展；解決措施
中圖分類號：F20文獻(xiàn)標(biāo)識碼A文章編號1006-0278（2015）10-051-01
從中國改革開放以來，土地資源為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)支持，但我國對于城鎮(zhèn)土地的利用效率卻很低，本論文就城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策做了一下探討。
一、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題存在的原因
在我國許多的城鎮(zhèn)在進(jìn)行規(guī)劃時就把城鎮(zhèn)規(guī)劃的很大，基本上都是在比誰的城鎮(zhèn)規(guī)模大，比誰的城鎮(zhèn)擴(kuò)展速度快，但對于城鎮(zhèn)其他方面的問題就顯得沒那么重要了。在有些城鎮(zhèn)它的經(jīng)濟(jì)并不怎么發(fā)達(dá)，有的甚至還存在財政問題，對于城鎮(zhèn)來說它的財政收入都是有限的，它很多的經(jīng)濟(jì)來源靠的都是土地的轉(zhuǎn)讓，據(jù)調(diào)查，有些的城鎮(zhèn)他們的工作人員的工資都是靠轉(zhuǎn)讓土地的收入來維持的。這樣就很容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題的存在，我國許多的城鎮(zhèn)可能為了發(fā)展自己的經(jīng)濟(jì)，提高自己城鎮(zhèn)的管理水平，就會對各種我你爹的規(guī)劃就會進(jìn)行相應(yīng)的審批，但這樣就很容易出現(xiàn)漏洞，造成土地的亂使用，由于審批沒有規(guī)定，而且要求的程度也不同，這樣對于土地來說就容易造成違法建設(shè)或者監(jiān)管失去控制的現(xiàn)象。在許多城鎮(zhèn)工業(yè)建設(shè)中，一般負(fù)責(zé)開發(fā)運營的都是公司，但我國城鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)能力有限對于招商引資就缺乏眼光，使得引進(jìn)的企業(yè)額都是一些層次低，沒有競爭力的企業(yè)，這樣就使得企業(yè)與企業(yè)之間的競爭形成了一種惡性競爭，對于土地再利用的效率比較低，這樣不僅造成的土地資源的浪費，還造成土地了資源的破壞。還有些城鎮(zhèn)比較落后，對于招商引資重視不足，使得城鎮(zhèn)許多的土地都閑置在那里，城鎮(zhèn)為了自己的利益不得不減少價格來租給規(guī)模小的企業(yè)，這樣對于土地的再利用效率就會造成惡性循環(huán)，是不利于土地的發(fā)展的。
二、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題的解決措施
（一）端正思想態(tài)度
對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用的問題首先考慮的就是要以市或者縣的中心為中心來做城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃，必須要符合我國的規(guī)劃的法律法規(guī)，要使得城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)沒有爭議。在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時候首先要進(jìn)行調(diào)查，要把城鎮(zhèn)需要改造的舊住宅區(qū)自己其他的不用或者違章的都要納入到城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中去，對于那種已經(jīng)建成但是不符合標(biāo)準(zhǔn)的是要進(jìn)行再一次的調(diào)整，尤其是沒我在國家規(guī)定范圍了而且是禁止實用的建筑就更應(yīng)該進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，對于破產(chǎn)或者是企業(yè)經(jīng)營比較困難的都可以進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。對于國家命令禁止或者不符合國家要求的都可以進(jìn)行再一次調(diào)整，進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)劃，進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。
（二）相關(guān)人員應(yīng)該做好相關(guān)調(diào)查工作
對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題相關(guān)工作人員應(yīng)該積極進(jìn)行調(diào)查，要充分的利用相關(guān)調(diào)查成果，采用科學(xué)的手段理論方法來進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)要有一個科學(xué)的，有依據(jù)的初步規(guī)劃。在這個基礎(chǔ)上面，要共同發(fā)揮各自的職能權(quán)利，相互的探討分析，再進(jìn)行最后的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的確認(rèn)，然后進(jìn)行實地考察，看能不能順利開展，是否符合實際，在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時候要特別注意對于城鎮(zhèn)低效用地的范圍進(jìn)行再一次確認(rèn)，要對它進(jìn)行深入的分析探討，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的順利開展。在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時候一定要有專門的，科學(xué)的規(guī)劃，要充分利用土地資源，要按照國家的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行規(guī)劃，要建立檔案，還要建立數(shù)據(jù)庫，對于所有的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的規(guī)劃都要有備份。
（三）要重視城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的空間利用
隨著社會的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，土地資源越來越少，也越來越稀缺，這就對于我國土地的再利用就提出了更好的要求。現(xiàn)在對于土地的利用多提倡的是多維空間的的利用，這樣可以增加建筑的容積，減少土地的空間，增加了人們對于土地利用的效率。在我國許多的城鎮(zhèn)對于土地的利用都是多維的，像修建商場，停車場等，都是在地下修建，這樣就可以減少大的先用土地的空間，可以充分再開發(fā)土地資源，提高土地的利用率，減少了對于耕地的占用，給我國城鎮(zhèn)帶來了更多的經(jīng)濟(jì)效益。對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的問題政府應(yīng)該高度重視，指定相應(yīng)的法律法規(guī)，而且要落實到位，不能只說不干事，要對土地資源的利用做到真正的監(jiān)管，政府還要為城鎮(zhèn)的發(fā)展提高許多的優(yōu)惠政策。
三、結(jié)束語
綜上所述，土地資源是不可再生資源，人們對于土地的利用不合理，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題成為了我國亟待解決的問題。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵字： 開發(fā)區(qū)土地 集約利用 對策
一、魏都民營科技園區(qū)土地集約利用狀況
1.開發(fā)區(qū)土地集約利用
1.1開發(fā)區(qū)土地集約利用的概念
土地集約利用又稱為土地集約經(jīng)營，其概念最早來源于對農(nóng)業(yè)利用的研究。中國大百科全書對農(nóng)業(yè)土地集約利用為“是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產(chǎn)資料和勞動，使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積的土地獲得高額產(chǎn)量和收入的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式?！庇纱丝梢缘贸?，土地集約利用是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動的投入，以提高土地收益的經(jīng)營方式。
1.2開發(fā)區(qū)土地集約利用的意義
（1）開發(fā)區(qū)土地集約利用適應(yīng)我國土地資源的基本國情。我國土地資源面臨著總量多，人均耕地少，優(yōu)質(zhì)耕地少，耕地后備資源少的客觀情況。開發(fā)區(qū)建設(shè)需要占用大量的耕地，而耕地資源的稀缺性決定了開發(fā)區(qū)發(fā)展不能僅僅依靠占用土地。
（2）開發(fā)區(qū)土地集約利用是實現(xiàn)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長方式根本轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容。開發(fā)區(qū)土地集約利用水平的高低是衡量開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)集約增長水平的重要標(biāo)志。因此，實行開發(fā)區(qū)土地集約利用，對轉(zhuǎn)變開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長方式，提高開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，促進(jìn)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展有著戰(zhàn)略性意義。
2.魏都民營科技園區(qū)的概況
魏都民營科技園區(qū)始建于2003年3月，2005年2月被河南省科技廳命名為河南省首家民營科技園區(qū)和河南省民營科技示范園區(qū)。園區(qū)發(fā)展納入了許昌市城市建設(shè)整體規(guī)劃，規(guī)劃面積20平方公里，初步形成了紡織、造紙、機(jī)械加工、檔發(fā)、繼電產(chǎn)品、汽車貿(mào)易六大特色產(chǎn)業(yè)小區(qū)。魏都民營科技園區(qū)占據(jù)獨特的地理優(yōu)勢，依靠科技進(jìn)步，積極打造園區(qū)特色品牌，使園區(qū)項目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實現(xiàn)了超常規(guī)、跨越式大發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
3.魏都民營科技園區(qū)土地集約利用概況
3.1 空間集約度分析
魏都民營科技園區(qū)按綜合城市功能建設(shè)，分為產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)。園區(qū)內(nèi)已修主干道路9條，面積達(dá)到35.3萬平方米。從用地結(jié)構(gòu)看，功能分區(qū)明確，結(jié)構(gòu)基本合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，魏都民營科技園區(qū)的生產(chǎn)性用地、居住用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地的比例分別為45.8%，37.6%，16.6%。其中生產(chǎn)性用地占了大部分比例，但居住用地比例也偏高。整個園區(qū)用地比例略有不當(dāng)。
3.2資金集約度分析
2009年魏都民營科技園區(qū)入駐企業(yè)130余家，總投資26億元。園區(qū)年工業(yè)總產(chǎn)值28億元，年實現(xiàn)利稅2.9億元。從數(shù)據(jù)分析得出，魏都民營科技園區(qū)土地集約利用取得了一些效果，但仍然存在一些不足。
二、開發(fā)區(qū)土地集約利用不足的原因分析
1. 開發(fā)區(qū)土地利用相對粗放。在土地資源稀缺的情況下，開發(fā)區(qū)土地資源高耗低效的情況仍然存在。究其原因，第一，魏都民營科技園區(qū)總面積達(dá)20平方公里，然而實際可利用土地只有4.8平方公里，即土地利用率較低。第二，為了招商引資，管委會征地成本低和土地出讓金減免政策使許多企業(yè)進(jìn)行低成本擴(kuò)張。
2.企業(yè)土地集約利用意識淡薄。大部分企業(yè)缺乏土地集約利用觀念，僅僅追求低成本。河南省相關(guān)文件規(guī)定，集聚區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房至少要3層。而很多企業(yè)為了降低成本，大多是采用1~2層的鋼結(jié)構(gòu)廠房。這一現(xiàn)象在國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)都存在著。
3.不同性質(zhì)企業(yè)的客觀情況決定了土地利用程度。魏都民營科技園區(qū)內(nèi)，機(jī)械加工企業(yè)占約28%。這些重工企業(yè)由于機(jī)器等客觀條件的限制，不易建造高層廠房。因此在擴(kuò)大廠區(qū)規(guī)模時不得不占用更多的土地。
4.相關(guān)管理人才的缺乏。在魏都民營科技園區(qū)內(nèi)，由于土地管理人才的匱乏，無法有效宣傳土地集約利用的意義，在土地政策制定方面也缺乏理論指導(dǎo)。
三、開發(fā)區(qū)土地集約利用的對策建議
1. 加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控。要牢固樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，把推進(jìn)土地集約利用與加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高資源配置水平、提高土地使用效益結(jié)合起來，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，嚴(yán)格保護(hù)好、利用好有限的土地資源，確保土地集約利用。
2. 形成集約用地共識。要做好土地集約利用的宣傳工作，切實增強(qiáng)企業(yè)集約用地的責(zé)任感和自覺性。一方面合理利用現(xiàn)有存量土地，以最少的投入獲得最高的經(jīng)濟(jì)效益，另一方面減少對土地不必要的占用，避免土地資源的浪費。
3.構(gòu)建集約型園區(qū)模式。第一，合理布局用地結(jié)構(gòu)，立體開發(fā)，提高土地利用率。以標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)為基準(zhǔn)，多渠道促進(jìn)企業(yè)集聚。第二，發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈模式，依據(jù)群體化布局、專業(yè)化招商、職能化服務(wù)的思路，以產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提升區(qū)域土地集約利用水平。
4. 構(gòu)建科學(xué)發(fā)展新機(jī)制。
（1）健全監(jiān)管機(jī)制。開發(fā)區(qū)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，提高市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立健全土地市場監(jiān)測機(jī)制，強(qiáng)化土地用地監(jiān)督。
（2）構(gòu)建激勵考核機(jī)制。一是建立稅費調(diào)節(jié)機(jī)制，通過稅收制度調(diào)節(jié)建設(shè)用地占用。二是建立費用減免機(jī)制。對高效利用存量土地的企業(yè)免收相關(guān)費用或給予一定補(bǔ)助。三是建立考核機(jī)制。制定投入產(chǎn)出比、單位GDP和固定資產(chǎn)規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法，強(qiáng)化考核評價結(jié)果對土地利用的約束。
參考文獻(xiàn)：
[1]姚沈欣. 宏觀調(diào)控下開發(fā)區(qū)土地集約利用對策研究[D]. 中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫,2008(12);
第一，創(chuàng)新機(jī)制，增加就業(yè)
國資造林是在一種封閉的模式下運行的，形式單一，機(jī)制僵化，投資主體是國家，收益主體不明確，責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，是計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物。民資造林是在開放的模式下運行的，形式多樣，機(jī)制靈活，投資者同時也是收益者，責(zé)權(quán)利高度統(tǒng)一，真正做到了栽者有其責(zé)，管者有其權(quán)，投資者有其利，是與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)物。市場運作模式有農(nóng)戶聯(lián)合開發(fā)，股份制合作，公司+農(nóng)戶+基地，這些模式極大豐富了國家投資造林模式。以前，國資造林是國家投入苗木，給予一定補(bǔ)貼，農(nóng)民應(yīng)政策要求籌工籌勞進(jìn)行造林，沒有得到現(xiàn)金報酬，而遙遙無期的林木收益是農(nóng)民不敢提前消費的?，F(xiàn)在，民資的投入，絕大部分資金用于雇請工人燒山煉荒，開墾整地，栽植苗木，撫育管理。這些勞動既解決了一部分賦閑農(nóng)民的就業(yè)問題，同時也使這部分人收入多起來了，促進(jìn)了農(nóng)村市場的消費，為拉動內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策推波助瀾。民資造林走出了一條蛻變之路。
第二，引進(jìn)資金，突破瓶頸
從外地情況看，廣東省54萬中小企業(yè)投入資金23億元，投資造林53.8萬畝，武漢市民資投放10億元，造林面積10萬畝，山東、江西、福建等省民資也紛紛進(jìn)入造林業(yè)，整體引進(jìn)資金動輒上億，造林面積以萬畝計。在此不一一例舉。這些資金的加入，改變了國資造林唱獨角戲的格局，以有余補(bǔ)不足，破解了制約林業(yè)發(fā)展資金短缺的瓶頸。民資造林是一種破圍之舉。
第三，形成規(guī)模，凸顯效益
公司投資造林萬余畝，個體老板投資造千余畝，農(nóng)戶投資造林?jǐn)?shù)百畝者，如雨后春筍紛紛涌現(xiàn)。廣東、武漢等地民資造林根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示占總造林比重的80%，民資造林?jǐn)?shù)量之大，規(guī)模之巨，聲勢之隆由此可見一斑。對這些民資造林的調(diào)研結(jié)果表明，無論是整地質(zhì)量和栽植質(zhì)量，還是管護(hù)措施都優(yōu)于國資造林，早成林、早見效這是勿庸置疑的。據(jù)《武漢民資造林改變市民生活》網(wǎng)絡(luò)報道，華盛頓椰果、加拿大海棗、五星枇杷、梨棗、蝴蝶蘭等過去極少見到的稀有水果、花卉，如今江城比比皆是。民資造林不僅創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，也滿足了人們的生態(tài)文化需求。民資造林造就了果香十里，蝶舞花間的盛況。
2隱憂
第一，投資的趨利性
資本市場的運作，是追求利益最大化的，而投資造林，當(dāng)然也不例外，必然追求利益最大化，那么投資者造林首選目標(biāo)一定是投資見效快、資金運作周期短的經(jīng)濟(jì)林、藥材林以及短輪伐期工業(yè)原料林。這就引發(fā)了一個矛盾，投資的趨利性與生態(tài)建設(shè)之間的矛盾。生態(tài)建設(shè)需要長期不采伐，不遭破壞的森林體系來支撐，可利用的土地資源是只減不增的，由于民資造林的狂熱，生態(tài)建設(shè)用地勢必減少，形成矛盾的焦點——民資造林與生態(tài)建設(shè)爭地。這種擔(dān)憂決不是空穴來風(fēng)和危言聳聽，如廣東開平，民資造林正在搞圈地運動，惠州天邦農(nóng)林公司承包土地面積達(dá)160萬畝，都是種植短輪伐期工業(yè)原料林桉樹，造成地力破壞、林地有價無市。一種局面產(chǎn)生了，投資者為了經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了生態(tài)建設(shè)。
第二，投資的盲目性
投資者，尤其是中小投資者，獲取市場資訊不足，無法科學(xué)預(yù)測市場動態(tài)，盲目跟風(fēng)投資，在市場競爭壓力下，產(chǎn)品滯銷，可能無法獲利；投資者，尤其是中小投資者對林業(yè)投資周期長，資金回籠慢，后期投資無以為繼，做成半拉子工程，無法確保投資收益；一些投資者，對林業(yè)火災(zāi)、冰災(zāi)等自然災(zāi)害認(rèn)識不足，一旦遭遇，血本無歸；一些投資者對林業(yè)政策法律鉆研不透，把握不準(zhǔn)，致使到期林木無法采伐，不能變現(xiàn)獲利。這又引發(fā)了一個矛盾，投資的盲目性與收益回報之間的矛盾。這種擔(dān)憂不無道理，不乏前車之鑒，典型個案有“萬里大造林案件”、“重慶造林大戶胡長明的捐林困境”等。投資者倘若不幸碰上上述四種情形之一，不但利益無法保證，甚至投資也無法收回。另一種局面又產(chǎn)生了投資造林積極性將嚴(yán)重受挫，一些意向投資者也將望而卻步。3殷盼
第一，立法規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管
首先，民資造林投資主體多元化，運作模式日?；?，營林造林規(guī)?；?，經(jīng)濟(jì)效益巨大化；其次，民資造林不再是個別現(xiàn)象，而是普遍現(xiàn)象；再次，隨著民資造林比重增加，注入資金越來越龐大，資金運行需要專門機(jī)構(gòu)監(jiān)管。從民資造林上述特點和發(fā)展趨勢看，亟需法律調(diào)整和規(guī)范，是一種現(xiàn)實需要，但遍查法律典籍，無片言只語涉及民資造林，民資造林無任何法律可依、無任何法規(guī)可循，法律嚴(yán)重滯后。在此，呼吁有關(guān)部門盡快立法，從法律上對民資造林投資利益依法保護(hù)、投資行為依法規(guī)范。建立監(jiān)管體系。建立土地資源監(jiān)管體系，對土地資源實施監(jiān)管，促使投資者合理利用、合理開發(fā)，確保生態(tài)建設(shè)用地；建立資金運行監(jiān)管體系，對資金使用實施監(jiān)管，促使資金公開運行、安全運行，確保投資者利益。
第二，政策扶持，積極引導(dǎo)
一是確權(quán)穩(wěn)心，盡快落實林權(quán)制度改革，明確四權(quán)，讓投資者吃上定心丸。二是搭臺唱戲，建立產(chǎn)權(quán)評估交易中心，為投資者搭建平臺，保障林地依法流轉(zhuǎn)，集中經(jīng)營。三是按編核撥，民資造林參與經(jīng)營方案編制，到采伐期后，優(yōu)先下?lián)懿煞ブ笜?biāo)。四是信貸支持，制定信貸支持政策，投資者可用自己的林業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，申請銀行貸款，解除中小投資者資金周轉(zhuǎn)不靈問題，避免半拉子工程。五是稅費優(yōu)惠，制定稅費優(yōu)惠政策，對投資者減免部分稅費，減征或免征林業(yè)規(guī)費。六是投保降險，保險行業(yè)設(shè)立林業(yè)險種，準(zhǔn)予林木資源入保，規(guī)避林業(yè)火災(zāi)、冰災(zāi)、病蟲災(zāi)害等損失，降低經(jīng)營風(fēng)險。七是生態(tài)優(yōu)先，對投資營建生態(tài)林的予以優(yōu)先立項，優(yōu)先審批，享受生態(tài)林政策，成林后拔資獎勵。通過這些措施，積極引導(dǎo)投資者投資生態(tài)建設(shè)。
第三，科學(xué)規(guī)劃，優(yōu)質(zhì)服務(wù)
林業(yè)部門要提前介入，科學(xué)規(guī)劃。以縣級行政區(qū)劃為單位，根據(jù)自身實際，劃定生態(tài)林建設(shè)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)果木林建設(shè)區(qū)域，商品用材林建設(shè)區(qū)域，工業(yè)原料林建設(shè)區(qū)域等，整體規(guī)劃、科學(xué)布局、分步實施、整體推進(jìn)。林業(yè)部門要竭力謀劃，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。提供規(guī)劃設(shè)計服務(wù)、生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)、科技推廣服務(wù)、優(yōu)質(zhì)種苗服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)促投資者放心投資、安心投資。林業(yè)部門根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向指導(dǎo)投資者理性投資，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益雙贏。
第四，成立協(xié)會，行業(yè)自律
投資者可借鑒其他行業(yè)運行模式，成立造林行業(yè)協(xié)會，制定行規(guī)行約。提倡遵紀(jì)守法，誠實守信，樹立行業(yè)良好形象；遵守市場規(guī)則，維護(hù)市場秩序，建立公平競爭環(huán)境；貫徹行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實產(chǎn)業(yè)政策、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)發(fā)展大局；實行信息共享，規(guī)避風(fēng)險；建立獎懲機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制，依法治業(yè)，以德治業(yè)，加強(qiáng)行業(yè)自律。
關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；房地產(chǎn)開發(fā)
引言
隨著對棚屋的改造、拆除工作的開展，很多地區(qū)都建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶區(qū)的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。
一、國家當(dāng)前推進(jìn)對棚戶區(qū)進(jìn)行改造的現(xiàn)實價值和歷史意義
（一）有利于推進(jìn)和諧社會建設(shè)
國家當(dāng)前推進(jìn)對棚戶區(qū)進(jìn)行改造的工作確實縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧，對社會整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進(jìn)和諧社會的建設(shè)進(jìn)程，而棚戶區(qū)改造確實對推進(jìn)和諧社會建設(shè)有著深遠(yuǎn)的影響。
（二）有利于縮小住房差距
通過舊城改造計劃，據(jù)不完全統(tǒng)計：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶區(qū)居民從沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施的舊城區(qū)搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些舊城區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房的周圍環(huán)境還要好。通過整體政府的調(diào)控和規(guī)劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進(jìn)而消除了很多社會矛盾。
（三）有利于提升城市整體形象
結(jié)合以往經(jīng)驗，通過對棚戶區(qū)的集中改造，以往破爛不堪的舊城區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設(shè)施配套都達(dá)到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結(jié)合舊城改造計劃的不斷推進(jìn)，各地區(qū)積極籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)的動作越來越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。
（四）有利于提高居民生活水平
當(dāng)前，國家推進(jìn)的棚戶區(qū)改造計劃確實深得民心，因為這一工程項目和民生建設(shè)緊密相關(guān)。改造前，這些待改地方?jīng)]有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，有的小區(qū)居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重加上市政配套設(shè)施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴(yán)重，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環(huán)境，不但營造了良好的輿論氛圍，更進(jìn)一步提升了居民的生活水平。
二、棚戶區(qū)改造中常見的難點分析
（一）監(jiān)管難的問題始終困擾著項目全程
棚戶區(qū)項目改造工程一直以來都備受關(guān)注，監(jiān)管部門在改造工作中遇到了很多難題，也創(chuàng)新的運用了很多方法，但是，監(jiān)管難的問題始終困擾著項目全程。以鋼鐵企業(yè)的棚戶區(qū)的改造為例：從項目論證階段開始，歷經(jīng)項目開發(fā)、設(shè)計、調(diào)整、檢核等環(huán)節(jié)，直到項目交付為止，容易出現(xiàn)風(fēng)險和弊端的流程較多，所以如果出現(xiàn)執(zhí)法的懈怠，就會滋生出不必要的麻煩。因此，監(jiān)管過程中一定要實現(xiàn)程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監(jiān)督，保證資金到位、按照規(guī)劃改造，避免出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。
（二）客觀上容易出現(xiàn)借機(jī)囤地的問題
借機(jī)囤地的問題主要是針對在二、三線城市而言。因為一線城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時，因為這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。
（三）容易產(chǎn)生“新三舊”的問題
在解決問題的時候，我們不能遵循“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的行為模式。如果不能及時從根本上消除導(dǎo)致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會演變成明天的“三舊”，城市發(fā)展就會陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環(huán)。
三、提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的幾點想法
（一）確立改造進(jìn)程的原則是項目順利推進(jìn)的前提
提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的首要因素就是要確立改造進(jìn)程的原則，結(jié)合多地多年的項目經(jīng)驗，筆者提出了棚戶區(qū)改造項目的幾點建設(shè)原則，一是項目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區(qū)域的民眾的根本利益和切身感受作為重點，探索溫和的、有序的、有效的改進(jìn)方案，營造積極的、順暢的改造環(huán)境；二是項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費用的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)效率優(yōu)先、公平公正，各相關(guān)部門要相互銜接搭配做好各項工作；三是要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則：保證項目前、項目中、項目后的前后連接和推進(jìn)；四是要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。
（二）明確規(guī)劃目標(biāo)是項目品質(zhì)的出發(fā)點和落腳點
明確規(guī)劃目標(biāo)就是要明確整體規(guī)劃的設(shè)計原則，即高綠化、低密度、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全、戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求、體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格等等。之所以說明確規(guī)劃目標(biāo)是項目品質(zhì)的出發(fā)點和落腳點歸根結(jié)底還是由棚戶區(qū)改造工程本身的特點和性質(zhì)決定的。棚戶區(qū)改造在各地區(qū)呈現(xiàn)出不同的歷史遺留問題，比如說鋼鐵類企業(yè)的棚戶區(qū)改造：有的地區(qū)在改造前參雜著復(fù)雜的情感紐帶和產(chǎn)權(quán)問題，有的地區(qū)在改造中遇到了規(guī)劃方案的變動和調(diào)整造成工期拖延，還有的地區(qū)在改造后偏離預(yù)期目標(biāo)等。所以，規(guī)劃目標(biāo)的重要性體現(xiàn)在棚戶區(qū)改造的各個階段，不容忽視。
（三）做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵
縱觀國內(nèi)外的舊房改造計劃，其中的經(jīng)驗和教訓(xùn)值得我們警醒，做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵所在，因此改造工程要具備三個基本功能，即居住安置功能、房產(chǎn)開發(fā)功能和商業(yè)貿(mào)易功能，使改造項目實現(xiàn)功能齊備定位。
結(jié)束語
棚戶區(qū)改造項目是國家重點改善民生問題的一項重要舉措，在全國各地實施之后，取得了較好的社會反響，但是，也折射出了很多社會深層次矛盾和問題。有的問題是政府部門的管理問題，有的問題是項目進(jìn)程的具體操作問題，還有的問題是社會關(guān)系協(xié)調(diào)問題。隨著棚戶區(qū)改造不斷深化和調(diào)整，只要能夠措施得當(dāng)、執(zhí)行有力、統(tǒng)籌兼顧，就一定可以實現(xiàn)這一項目的又好又快發(fā)展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)管理部）
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