發(fā)布時間：2023-10-07 15:57:22
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地增值稅征收管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
土地增值稅是國家在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅種之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定影響，但在土地增值稅征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)節(jié)中存在一些問題必須改進土地增值稅征收問題，本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述其中存在的問題以及對策。
關(guān)鍵詞：土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 問題 對策
一、引言
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個人，已轉(zhuǎn)讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)需向國家繳納的一種稅賦，不包括以無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。有償轉(zhuǎn)讓地上的建筑物、國有土地使用權(quán)、其他的附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額為課稅對象。增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所取得的收入減去相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等等支出之后的余額。
二、存在的問題
1.稅率偏高、范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，土地增值稅實際上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是反房地產(chǎn)暴利稅。由上面的表可以看出，對于土地增值率高的多征，低的少征，無增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：
（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。
（2）地上的建筑物及附著物連國有土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)，房地產(chǎn)取得增值額的途徑有：
（1）外部環(huán)境的變化。
（2）土地使用權(quán)及房屋出租。
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
（4）房屋土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
2.存在重復(fù)征稅、扣除項目計算繁瑣。房地產(chǎn)企業(yè)的單位及個人需要按照經(jīng)營收入繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業(yè)所得稅之間嚴重存在重復(fù)征稅。在計算土地增值稅的過程中，可扣除的項目計算是非常重要的，可扣除的項目較多，計算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規(guī)范到位，必然存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單位或開發(fā)商從中調(diào)整成本數(shù)額的行為，但也存在扣除不合理的因素。
3.預(yù)征稅率過低。目前我國土地增值稅的預(yù)征稅率太低，如果按照我國現(xiàn)行稅率預(yù)征，有關(guān)專家認為，低層（7層以下）商品房的開發(fā)項目的土地增值稅稅負應(yīng)該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發(fā)項目的土地增值稅的稅負應(yīng)該在15%左右，以營業(yè)為目的的別墅、寫字樓開發(fā)項目的稅負應(yīng)該在20%左右。然而，現(xiàn)行政策規(guī)定，普通住宅按照2%預(yù)征，以營業(yè)為目的的寫字樓、別墅按3%預(yù)征土地增值稅，現(xiàn)在所實行的預(yù)征稅率與實際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：
4.1不計或少計收入來偷逃稅。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項計入往來科目，而不是營業(yè)外收入。
4.2通過虛增房地產(chǎn)的開發(fā)成本的方式偷逃稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛增土地成本，將評估的增值成本直接計入開發(fā)成本，減少土地增值稅的稅基。
4.3利用優(yōu)惠政策偷逃稅。國家有關(guān)規(guī)定普通住宅應(yīng)滿足三個條件達標，分別是：容積率、面積、成交價格，然而在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商只以其中一點作為是否免征稅費的標準，從而出現(xiàn)了違規(guī)免征的現(xiàn)象。
三、改善土地增值稅的對策
1.降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調(diào)整：對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商首次轉(zhuǎn)讓獲得的增值額應(yīng)該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應(yīng)作出適當?shù)男薷?，對于?jīng)濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應(yīng)該適當調(diào)低，這樣的調(diào)整可適當?shù)恼{(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定意義。
2.合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應(yīng)該更符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商能提供有效的、合法的工程結(jié)算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內(nèi)，應(yīng)該準予計提、并且確認為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認開發(fā)項目的真實成本，準確地確定土地增值稅額。
3.相應(yīng)地提高預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)項目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區(qū)稅務(wù)機關(guān)根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)重新計算、規(guī)劃預(yù)征稅率。
4.加大稽查力度、健全法律法規(guī)。土地增值稅在征收管理環(huán)節(jié)中存在許許多多的違規(guī)操作，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單位或個人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個重要的原因是法律法規(guī)不健全，建立相應(yīng)的法律法規(guī)，這樣會避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應(yīng)該在一定范圍內(nèi)、一定時期內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅專項檢查，并且給稅務(wù)機關(guān)一定的權(quán)利，讓一些政策得到實施。
四、結(jié)語
土地增值稅稅制的不完善從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對增值稅的改革也相應(yīng)提出了自己的建議，不僅僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的影響，我相信，對其他的行業(yè)也會有一定的影響，由此可見，對土地增值稅的改革勢在必行。
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第二條 凡我省境內(nèi)依照法律法規(guī)規(guī)定有償轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的部門、企業(yè)、公司、其他組織和個人，均應(yīng)遵守本細則。
第三條 國有土地有償使用收入包括：土地出讓金、土地收益金（或土地增值稅）。
土地出讓金是指各級政府土地管理部門，將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。
土地收益金（或土地增值稅）是指土地使用者將所使用的土地使用權(quán)（含連同地面建筑物） 轉(zhuǎn)讓或出租給其他使用者所獲收入，按規(guī)定向財政繳納的價款。
第四條 國有土地有償使用收入歸省人民政府和各級地方人民政府所有。
第五條 土地出讓金由財政部門負責征收管理，財政部門委托土地管理部門代收代繳。土地收益金（或土地增值稅）由地方稅務(wù)部門按照國家有關(guān)規(guī)定征收管理。
第六條 土地出讓金按以下規(guī)定繳納：
（一）土地管理部門以協(xié)議、招標、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，其成交金額全部作為出讓金上繳財政部門；
（二）土地使用期滿，土地使用者要繼續(xù)使用土地，應(yīng)按規(guī)定與土地管理部門重新簽訂合同，并按照前款的規(guī)定繳納出讓金；
（三）通過行政劃撥或財政部門出資獲得土地使用權(quán)的土地使用者，經(jīng)批準將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股的，應(yīng)向財政部門補繳土地出讓金；
（四）土地使用者經(jīng)批準改變土地使用權(quán)出讓合同指定的土地用途，要相應(yīng)調(diào)整土地出讓金，并將調(diào)增的出讓金上繳財政。
第七條 土地出讓金和土地收益金（或土地增值稅），按照現(xiàn)行財政體制納入各級財政預(yù)算，其中土地出讓金的40％上繳省級財政，納入省級財政預(yù)算。地縣分成比例由各地根據(jù)實際情況自行確定。
第八條 土地出讓金作為專項預(yù)算管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。
第九條 土地管理部門征收土地出讓金，必須使用省財政廳統(tǒng)一印制的專用票據(jù)。
第十條 土地管理部門必須在次月五日前，將收到的土地出讓金上繳同級財政部門，逾期不繳的除令其補繳外，每逾一天，收取滯納金1？3‰。
第十一條 對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行政或財政出資獲得土地使用權(quán)的單位，由縣級以上土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以非法收入10？50％的罰款。
第十二條 破產(chǎn)的國營企業(yè)擁有的行政劃撥土地使用權(quán)，由政府收回出讓，出讓金主要用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置和再就業(yè)培訓(xùn)。
第十三條 行政事業(yè)單位經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)所得收入，其增值額除繳納土地增值稅外，其余額按以下規(guī)定上繳財政：
（一）全額預(yù)算單位上繳70％；
（二）差額預(yù)算單位上繳60％；
（三）自收自支單位上繳50％；
第十四條 外國投資者為獲取土地使用權(quán)所付土地出讓金，須用外匯支付；港、澳、臺商一般應(yīng)用外匯支付，如確有困難也可用人民幣結(jié)算。外匯結(jié)算根據(jù)中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。
第十五條 國有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓價格由物價部門、土地管理部門、財政部門按照有關(guān)規(guī)定共同制定。
第十六條 對違反本細則的行為，任何單位和個人都有權(quán)檢舉揭發(fā)。財政部門應(yīng)為檢舉揭發(fā)者保密，并酌情給予獎勵。
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系?？偟膩碚f，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設(shè)置
各國對土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。
（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。
（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。
（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據(jù)
各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關(guān)鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機構(gòu)確定的“估定價”為標準課征。德國的應(yīng)稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務(wù)機關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。
（四）稅率設(shè)計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：
1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達地區(qū)、半發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。
發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當?shù)卣?；動產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉(zhuǎn)移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構(gòu)成；對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構(gòu)成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎(chǔ)
土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權(quán)的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費用。
（四）稅率設(shè)計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進稅率。
有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉(zhuǎn)移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉(zhuǎn)移時申報現(xiàn)值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉(zhuǎn)移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征稅標準│稅率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超過基50%——100%部分│10%——15%│
│準價格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時，按土地的轉(zhuǎn)讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。
（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅
對土地等財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設(shè)計稅率表，都采用超額累進稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。
（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。
（3）《稅務(wù)研究》1998年1——12期。
［關(guān)鍵詞］ 土地稅費;改革;物業(yè)稅
［中圖分類號］D922.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］ 1673-5595(2012)04-0033-07
中國的土地稅制框架涵括了土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅和個人所得稅等諸多稅種,但諸多稅種之間的協(xié)調(diào)性不夠,各稅種內(nèi)部的設(shè)計也不夠科學(xué)。中國現(xiàn)行的土地收費種類多、項目繁雜、亂收費情況嚴重。為解決這些問題,中國的土地稅費法律制度應(yīng)基于發(fā)展中國家的定位以及人多地少的國情,在借鑒國外房地產(chǎn)稅制的基礎(chǔ)上進行相應(yīng)改革。作為發(fā)展中國家,中國土地稅制的設(shè)計應(yīng)特別關(guān)注稅收的資源配置功能,將土地稅制的資源配置功能作為土地稅制設(shè)計優(yōu)先考慮的目標。具體來說，中國的土地稅費法律制度應(yīng)從以下幾個方面加以改革和完善:
一、提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負,優(yōu)化土地稅制結(jié)構(gòu)
中國現(xiàn)行的土地稅制框架為:在土地取得環(huán)節(jié)征收耕地占用稅;在土地保有環(huán)節(jié)曾存在城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅三個稅種,城市房地產(chǎn)稅于2009年起廢止,現(xiàn)在僅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅兩個稅種;在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)存在土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、各類所得稅以及各種附加稅等。從稅種的種類數(shù)量可以看出，中國的土地稅負主要集中在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。有學(xué)者采用計量分析的方法對土地保有環(huán)節(jié)和土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負進行比較，得出的結(jié)論為:土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)總體稅負水平相當于銷售收入或經(jīng)營收入的23％,占房地產(chǎn)稅收總額的70％左右。土地保有環(huán)節(jié)總體稅負水平僅相當于房地產(chǎn)價值的1.5％～2％左右,占房地產(chǎn)稅收總額的25％左右［1］110。在土地取得環(huán)節(jié),因只存在耕地占用稅一個稅種,其稅負占房地產(chǎn)稅收總額的比重更小。這種“輕保有”的稅制設(shè)計相當于給了土地保有者以無息貸款,阻礙了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置,很難起到保護耕地和促進土地合理使用的作用。同時還使得國家無法對房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配,導(dǎo)致財政收入流失。相反,“重流轉(zhuǎn)”的稅制設(shè)計則抑制了土地正常的市場交易,助長了土地的隱性流動。［2］9因為在市場需求大于供給的情況下,土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種易于轉(zhuǎn)嫁給下游的土地使用者或房屋購買者,一方面使得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的買受者付出更大的成本,不利于土地二級市場發(fā)展;另一方面也容易增加居民的購房成本。在這種情況下,土地及房產(chǎn)的正常流通就會因稅制設(shè)計缺陷而受到阻礙。
因此,對目前的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的土地稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)進行相應(yīng)改革。改革的方向是降低土地流轉(zhuǎn)稅負,提高土地保有稅負,把課征重點從土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)移向土地保有環(huán)節(jié),逐步將土地保有環(huán)節(jié)的稅負提高到占土地稅收的50％左右。
提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負,在稅種設(shè)計上可以進行如下整合:
第一，將土地取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅、土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一部分土地收費(如新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費等)整合為一個稅種,可以稱之為物業(yè)稅。該物業(yè)稅以土地房產(chǎn)的市場評估價值為課稅稅基,按年征收,這樣可以逐步使土地保有稅成為房地產(chǎn)稅收的主體稅種。關(guān)于房產(chǎn)稅和土地稅能否統(tǒng)一為物業(yè)稅的問題,學(xué)者間有不同看法。筆者認為應(yīng)統(tǒng)一為物業(yè)稅,理由是:首先,房屋的私人所有與城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅的合并和統(tǒng)一。［3］從占有課稅的本意出發(fā),物業(yè)稅是對土地等占有行為的課稅,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其實并不重要。英國和新加坡等國家以及中國香港的實踐表明:對土地和房屋等建筑物的評估不會因所有制形態(tài)不同而增加難度,土地和房屋等建筑物合并課稅也并不會因所有制形態(tài)不同而產(chǎn)生障礙。換言之,所有制形態(tài)不能決定占有課稅的具體形式,而只能說明最終的稅負分配關(guān)系?；谕瑯拥牡览?城市土地和農(nóng)村土地的所有制差別也不會成為合并城鄉(xiāng)土地占有課稅的障礙。在稅制統(tǒng)一后,可以通過稅制要素的合理設(shè)計來解決城鄉(xiāng)之間(或農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地之間)的稅負公平問題。通過對稅制要素的合理設(shè)計,物業(yè)稅完全可以與中國目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)兼容。其次,因為房產(chǎn)依附于土地而存在,即所謂的“房依地存、地隨房走”。在不動產(chǎn)交易時,房屋與土地的價值往往是合并計算的。因此,將二者分開課稅顯然與交易習慣不符,而且造成在評估、登記、核準、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不夠經(jīng)濟。［4］
[關(guān)鍵詞]營改增；納稅；房地產(chǎn)企業(yè)；建筑業(yè)
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552172
由于房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)這兩類行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，牽扯的主體多，金額高，實施改革則對社會、經(jīng)濟影響較大。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)“營改增”可能會出現(xiàn)一些管理風險及困難，主要包括以下幾個方面。
1納稅人方面
11抵扣較少導(dǎo)致稅負增加
（1）房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”現(xiàn)象增多導(dǎo)致建筑企業(yè)抵扣較少稅負增加?！盃I改增”以后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%，鋼材適用的增值稅率為17%。受利益驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”（即甲方提供建設(shè)工程所需的材料與設(shè)備）的現(xiàn)象將會增加，建筑企業(yè)將因為無法獲取“甲供材料”發(fā)票而造成抵扣不足。
（2）對商品混凝土增值稅簡易征收將增加建筑企業(yè)稅負。混凝土行業(yè)減少的稅收負擔實際上轉(zhuǎn)嫁給了建筑企業(yè)。因此，建筑企業(yè)可抵扣的進項稅額較少。
（3）動產(chǎn)租賃企業(yè)傾向選擇小規(guī)模導(dǎo)致建筑企業(yè)稅負增加。建筑業(yè)機械設(shè)備租賃現(xiàn)象普遍。而動產(chǎn)租賃業(yè)由于沒有多少可抵扣的增值稅進項稅額往往放棄一般納稅人而轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，只繳納3%的增值稅，導(dǎo)致建筑業(yè)可抵扣進項稅額隨之減少，稅負增加。
（4）勞務(wù)分包支出抵扣問題需要政策明確?！盃I改增”改革實施后，如果勞務(wù)分包支出不能抵扣，則會增加納稅人增值稅稅負，挫傷施工單位分包積極性，不利于建筑安裝產(chǎn)業(yè)進一步分工細化。
12納稅地點轉(zhuǎn)移增加企業(yè)負擔
營業(yè)稅與增值稅之間的稅制差異，將使企業(yè)面臨納稅方式和核算方式的重大調(diào)整，也會增加企業(yè)負擔。
（1）納稅地點變化將增加異地承接工程難度。不動產(chǎn)經(jīng)營者從事異地開發(fā)經(jīng)營的情況較多。現(xiàn)行稅法及政策規(guī)定對異地生產(chǎn)經(jīng)營都有較明確的規(guī)定。外出經(jīng)營在同一地點累計超過180天的，應(yīng)當在營業(yè)地辦理稅務(wù)登記（或臨時稅務(wù)登記），并在營業(yè)地領(lǐng)用發(fā)票、申報納稅。按照現(xiàn)行營業(yè)稅管理，納稅人憑《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》向營業(yè)地稅務(wù)機關(guān)報驗登記后，在項目經(jīng)營所在地繳納營業(yè)稅，所繳納的營業(yè)稅可以從注冊地（核算地）核算的營業(yè)總額應(yīng)納營業(yè)稅額中扣減。
（2）財務(wù)核算方式變化將增加企業(yè)管理成本。建筑企業(yè)一般都是異地施工。改征增值稅后，財務(wù)人員收集、審核、傳輸?shù)挚燮睋?jù)的業(yè)務(wù)量將激增，增加了企業(yè)的管理成本。
2稅收管理方面
21納稅人確定困難
建筑安裝業(yè)務(wù)受地域性保護的情況較為嚴重。政府對施工單位的資質(zhì)實行地域化管理。沒有施工資質(zhì)的試點納稅人以繳納管理費等方式掛靠或借用其他試點納稅人資質(zhì)承攬工程項目。如何明確納稅人，需要相關(guān)政策進一步明晰，從而降低稅收管理風險。
22納稅義務(wù)發(fā)生時間確認困難
從會計核算的角度來看，不動產(chǎn)項目需要進行工程結(jié)算和財務(wù)決算后方能確認。成本類項目進項稅額可以根據(jù)增值稅扣稅憑證取得及認證的時間確認抵扣，不必等到工程結(jié)算結(jié)束。而不動產(chǎn)銷售經(jīng)營者取得預(yù)售證明后即可向購買方收取預(yù)售款，在財務(wù)決算該項目之前，不確認會計收入?，F(xiàn)有政策對應(yīng)稅服務(wù)預(yù)售款確認納稅義務(wù)發(fā)生時間沒有詳細的規(guī)定。從不動產(chǎn)銷售屬于第二產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，若適用增值稅條例及其實施細則關(guān)于預(yù)收款方式確認銷售收入的政策規(guī)定，則長期不決算的不動產(chǎn)銷售項目無法確定其銷售收入及銷項稅額，為改征增值稅的征收管理帶來較大的風險。
23土地成本抵扣管理困難
不動產(chǎn)經(jīng)營者發(fā)生的購入土地、拆遷安置的成本，以及向政府繳納的配套設(shè)施費用等，在支付時取得的是政府收費或銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，不符合當前增值稅扣稅憑證的管理規(guī)定?！盃I改增”實施后，上述項目能否抵扣，如何抵扣具有較大的管理難度。
24納稅地點轉(zhuǎn)移增加管理難度
（1）政策制定需要多方面考慮。營業(yè)稅是由納稅人在工程所在地繳納，增值稅則是由納稅人回機構(gòu)所在地繳納?！盃I改增”后若考慮按照原營業(yè)稅納稅地點進行管理，一般計稅方法的計稅原理、匯總納稅審批管理以及納稅人財務(wù)核算集中程度對如何在項目經(jīng)營地納稅存在一定的限制。不解決征管方案中的細節(jié)問題，注冊地和營業(yè)地稅務(wù)機關(guān)都將失去對納稅人管控能力，出現(xiàn)改征增值稅納稅人在注冊地與營業(yè)地之間相互轉(zhuǎn)移的情況，增加稅收管理成本，增大稅收管理風險。
（2）外向型施工業(yè)務(wù)監(jiān)管困難。建筑和安裝業(yè)務(wù)中，外向型的施工納稅人數(shù)量較多，跨區(qū)域施工行為頻繁發(fā)生，且施工周期長短不一，為改征增值稅稅收監(jiān)管帶來較大困難。在原營業(yè)稅征收管理模式下，納稅人憑《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》向營業(yè)地地稅部門繳納當?shù)厥┕ろ椖繝I業(yè)稅后，回核算地扣減應(yīng)納營業(yè)稅額。營改增試點后，與不動產(chǎn)經(jīng)營行為相似，建筑、安裝、裝飾業(yè)務(wù)發(fā)生納稅地點轉(zhuǎn)移的可能性更高。在缺少具體的征管方案情況下，注冊地和營業(yè)地稅務(wù)機關(guān)都可能增加稅收管理成本，加大稅收管理風險。
3其他方面
31財政收入任務(wù)劃接困難
“營改增”試點后，在國地稅部門試點納稅人移交的同時，財政收入隨之轉(zhuǎn)入國稅部門核算。無論是不動產(chǎn)銷售還是不動產(chǎn)租賃經(jīng)營行為，政策究竟能夠帶來增收還是減收效應(yīng)具有一定的不確定性。到目前為止，該部分稅收收入究竟能夠完成到什么程度存在較大的未知困難，極可能出現(xiàn)不可預(yù)測的情況。因此，財政收入任務(wù)劃接比較困難。
32土地增值稅重復(fù)征稅問題
目前，國家政策對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的行為征收土地增值稅。土地增值稅實施不動產(chǎn)項目財務(wù)決算前預(yù)征，財務(wù)決算后按照扣減土地成本、建筑成本以及相關(guān)費用及稅金后的差額累進征收的管理辦法。土地增值稅具有增值稅的特性，針對不動產(chǎn)的增值額征稅。因此，“營改增”實施后，土地增值稅若不取消，則可能存在重復(fù)征稅的問題，加重納稅人負擔。
33存量不動產(chǎn)經(jīng)營項目過渡問題
無論在哪個時點上實施“營改增”，建筑企業(yè)都會存在一批老項目，這些老項目可分為已竣工已結(jié)算、已竣工未結(jié)算、未竣工未結(jié)算三種情形?！盃I改增”后，新項目可通過增加工程預(yù)算的方式化解矛盾，但老項目會存在抵扣問題。
（1）“營改增”實施前已發(fā)生的進項稅額無法抵扣。建筑企業(yè)收取工程款時需向甲方開具發(fā)票，按11%的稅率承擔稅款，但“營改增”前已完工的部分沒有進項稅可抵扣。不動產(chǎn)項目經(jīng)營周期過長，“營改增”實施時間節(jié)點前，未銷售或未銷售完畢的存量不動產(chǎn)項目、已完工正在租賃或未租賃的存量不動產(chǎn)項目等其前期發(fā)生的成本、費用及相關(guān)資產(chǎn)可能發(fā)生無法抵扣的問題。若“營改增”實施后，從事上述不動產(chǎn)項目的試點納稅人可能會稅負大幅上升。
（2）存量資產(chǎn)所對應(yīng)的進項稅額無法抵扣。建筑企業(yè)生產(chǎn)用存量資產(chǎn)，如固定資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)材料和臨時設(shè)施等，其凈值或攤余價值在“營改增”后轉(zhuǎn)化為施工產(chǎn)值，產(chǎn)生了銷項稅，但此時對應(yīng)的進項稅卻無法抵扣，造成銷項稅和進項稅不匹配。
（3）未完工結(jié)算項目過渡問題。“營改增”試點實施后，直接按照一般計稅方法計算繳納改征增值稅，則未完工結(jié)算項目在試點實施前發(fā)生的成本、費用或資產(chǎn)性支出無法抵扣，導(dǎo)致稅負大幅上升。對于此部分建筑安裝項目，其涉及的進項稅額需要相關(guān)的過渡政策支持，確保稅收政策公平。
（4）BT（建設(shè)―轉(zhuǎn)讓）工程利息收入的計征問題。原來BT工程項目業(yè)務(wù)中的利息收入是并入工程結(jié)算款按3%的稅率計征營業(yè)稅的，改征增值稅以后將按11%的稅率計征，增加了企業(yè)的稅收負擔。
參考文獻：
一、稅收優(yōu)惠政策基本未變
營改增后個人二手房交易稅收優(yōu)惠政策沒有實質(zhì)性變化，只是將營業(yè)稅改成了增值稅，將價內(nèi)稅改成了價外稅，將5%的營業(yè)稅稅率變成了5%的增值稅征收率。相當于將營業(yè)稅政策平移到增值稅上。與交易相關(guān)的契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅優(yōu)惠政策沒變，只是計稅收入稅基變小了，變成了不含增值稅的收入。為了說明這個問題，分稅種闡述如下：
1.營改增政策前后對比。
財稅〔2016〕23號《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市，上述四個城市仍按照財稅〔2015〕39號執(zhí)行。本文不考慮這四個城市的相關(guān)政策。）
營改增后財稅〔2016〕36號附件3第五點對此做了如下規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓仍按差額繳納增值稅。
稅總函〔2016〕181號第二條規(guī)定：營改增后，稅務(wù)機關(guān)在核定計稅價格工作中，應(yīng)繼續(xù)沿用原二手房評估系統(tǒng)。為此贛地稅財便函〔2016〕11號進一步明確：現(xiàn)有存量房評估系統(tǒng)中的評估價格默認為包含增值稅價格，在計算征收各稅時，應(yīng)先用評估價格減去所繳納的增值稅，得出不含增值稅價格后再作為計稅依據(jù)。
二手房營改增政策
2.契稅政策及計稅依據(jù)。
財稅〔2016〕23號《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：①對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。②對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。③個人第三套及以上住房、非住房（如商鋪）交易的契稅仍按當?shù)匾?guī)定執(zhí)行。（如江西第三套及以上住房交易的契稅稅率為3%，非住房交易的契稅稅率為4%）。
財稅〔2016〕43號《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、 土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第一條規(guī)定：計征契稅的成交價格不含增值稅。
營改增后契稅政策
3.個人所得稅政策及計稅依據(jù)。
財稅字〔1999〕278號《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定：根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，稅率20%。第四條規(guī)定：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
財稅〔2016〕43號第四條第一款規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
國稅發(fā)〔2006〕108號《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。
營改增后個人所得稅政策
普通住房為144M2及以下
4.土地增值稅和印花稅政策及計稅依據(jù)。
財稅〔2008〕137號《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》自2008年11月1日起對個人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓按規(guī)定繳納土地增值稅、印花稅。
財稅〔2016〕43號第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。贛地稅發(fā)〔2016〕73號《關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干征管問題的通知》規(guī)定土地增值稅核定征收率為：轉(zhuǎn)讓住宅5%（特指一手房）；轉(zhuǎn)讓非住宅6%。
贛地稅財便函〔2016〕11號第五點規(guī)定：納稅人進行印花稅申報時，如所提供的合同上分別注明不含稅金額和增值稅，以其中的不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；未分別注明價稅，只有一個總金額的，直接使用總金額作為印花稅的計稅依據(jù)。實行核定征收的，以核定的金額作為印花稅的計稅依據(jù)。個人二手房交易合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項目繳納印花稅，稅率為0.05%。
二、征收機關(guān)、辦稅場所不變
1.征收機關(guān)的規(guī)定。
國家稅務(wù)總局公告2016年第19號《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》規(guī)定：營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)，以方便納稅人辦稅。自2016年5月1日起施行。
2.納稅地點的規(guī)定。
國家稅務(wù)總局公告2016年第14號《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第五條第三款中規(guī)定，其他個人應(yīng)按照規(guī)定的計稅方法向住房所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅。
上述兩點明確了營改增后個人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)，仍在住房所在地的地稅機關(guān)辦理，不發(fā)生變化，方便納稅人辦稅。
三、納稅資料、辦稅流程不變
營改增后，二手房交易辦稅事項按原有辦稅程序征收管理。
1.二手房交易辦稅需提交的資料。
①房屋買賣協(xié)議原件及復(fù)印件；
②房產(chǎn)證、土地證（或不動產(chǎn)登記證）原件及復(fù)印件；
③契稅完稅證原件及復(fù)印件；
④交易雙方身份證明原件及復(fù)印件；
⑤家庭成員購房人、配偶以及未成年子女戶口本原件及復(fù)印件；
⑥根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡化契稅辦理取消婚姻登記記錄證明的公告》（2015年第71號公告）如果納稅人為成年人，將結(jié)合戶口簿、結(jié)婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況。如果無法做出判斷的，可以要求納稅人就其申報的婚姻狀況的真實性做出書面承諾；
⑦如需享受契稅首套房、第二套改善性住房優(yōu)惠政策或個人所得稅家庭唯一住房優(yōu)惠政策，納稅人應(yīng)提供不動產(chǎn)登記部門（房管部門）出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果（無法提供的，納稅人需提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證）；
⑧其他如離婚財產(chǎn)分割、無償贈與直系親屬、法定繼承等享受稅收優(yōu)惠的相關(guān)證明材料。
2.二手房交易辦稅流程。
四、稅負略有下降
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題
一、房地產(chǎn)企業(yè)進行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性
（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢
在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會被相應(yīng)的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數(shù)房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。
（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分
在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進行稅務(wù)籌劃。
（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。
（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點
我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當將租金收入進行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗撦^輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔風險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題
（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務(wù)籌劃。
（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結(jié)束語
在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務(wù)籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
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接到《咸陽市地方稅務(wù)局__年稅收執(zhí)法督察工作計劃》之后，我局及時組織全體人員進行了學(xué)習動員，并以長地稅發(fā)〔__〕21號文件對我局的執(zhí)法督察工作進行了全面的安排部署，成立了稅收執(zhí)法督察工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確了督查工作內(nèi)容及督察工作時限，確保了我局執(zhí)法督察工作順利開展。
（一）國務(wù)院決策部署和有關(guān)稅收政策措施落實情況
1、推進簡政放權(quán)落實稅務(wù)行政審批改革情況：
稅務(wù)行政審批方面：我局組織稅干認真學(xué)習了《國家稅務(wù)總局關(guān)于公開行政審批事項等相關(guān)工作的公告》（國家稅務(wù)總局公告__年第10號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)行政審批制度改革若干問題的意見》（稅總發(fā)〔__〕107號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實〈國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定〉的通知》（稅總發(fā)〔__〕148號）等文件精神，逐條梳理并結(jié)合實際情況認真貫徹落實。向社會公開了目前保留的行政審批事項清單，同時規(guī)范行政審批程序、期限、文書，規(guī)范進戶審批核查，杜絕違規(guī)審批和變通審批，統(tǒng)一在納稅服務(wù)大廳受理審批事項，積極推行網(wǎng)上審批。經(jīng)督察自查，作為最基層的稅務(wù)機關(guān)，我局不存在變相審批的問題，也無違規(guī)審批的問題，在本督察期內(nèi)我局未發(fā)生行政審批業(yè)務(wù)。同時我們?nèi)∠诵∥⑵髽I(yè)稅收優(yōu)惠審批、下崗失業(yè)人員從事個體經(jīng)營稅收優(yōu)惠審批，將其改為備案類優(yōu)惠減免，經(jīng)督察自查 __年度至__年上半年我局沒有發(fā)生稅務(wù)行政審批事項。
2、稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況
目前，我局轄區(qū)沒有高新技術(shù)企業(yè)、科技園，也沒有相關(guān)減免企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)。
小型微利企業(yè)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況：今年由稅政股牽頭，會同管理單位按照小微企業(yè)的標準對照企業(yè)的實際情況逐戶確定了小微企業(yè)名單，全局小型微利企業(yè)34戶，逐戶建立了減免稅臺賬，企業(yè)所得稅納稅申報表填寫全面體現(xiàn)了稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況；核定征收的小微企業(yè)程序完備、政策執(zhí)行準確。前半年6戶次享受小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠減免5.5萬元。
未達起征點的小微企業(yè)營業(yè)稅免征稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況：全局未達營業(yè)稅起征點的小微企業(yè)320戶，按照政策規(guī)定，全部減免了營業(yè)稅（征管系統(tǒng)自動減免），月減免稅額約32萬元。
3、加快棚戶區(qū)改造、加大保障性安居工程建設(shè)的稅收政策執(zhí)行落實情況
經(jīng)認真學(xué)習國發(fā)2013年25號文件、財稅2013年101號文件，走訪了城建部門、實地到建設(shè)工地查看，我局轄區(qū)暫無棚戶區(qū)改造項目。
4、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行
根據(jù)__年63號文件、財稅2013年20號文件規(guī)定，我們及時向__客運站宣傳了稅收優(yōu)惠政策，按時執(zhí)行土地使用稅減免，2013年-__年共減免土地使用稅 8.73萬元。
5、扶持弱勢群體促進就業(yè)、再就業(yè)稅收政策執(zhí)行
我們向納稅戶逐戶送達宣傳了重點群體稅收優(yōu)惠政策，同時對重點群體進行了排查，排查結(jié)果是沒有重點群體從事個體經(jīng)營符合該項稅收優(yōu)惠減免的情況，沒有符合條件的加工型企業(yè)等小企業(yè)實體。分析原因，隨著起征點的提高，重點群體從事個體經(jīng)營的都是未達營業(yè)稅增值稅起征點的個體戶，按照政策已經(jīng)享受了營業(yè)稅等的全額減免，因此沒必要再次申請享受重點群體稅收優(yōu)惠減免。
（二）嚴格稅收執(zhí)法情況
1、營改增試點稅收管理：
自2013年5月份營業(yè)稅改增值稅試點工作開展以來，我局嚴格按照國務(wù)院規(guī)定的試點行業(yè)范圍實施，先后對交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運輸及郵政業(yè)、電信行業(yè)實施了營業(yè)稅改增值稅。我局先后向財政局、國稅局移交“營改增”試點納稅人信息4次，移交管戶56戶。其中移交
交通運輸業(yè)12戶，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)40戶，郵政業(yè)1戶、電信業(yè)3戶。經(jīng)督察自查，我縣國地稅共享營改增納稅人基礎(chǔ)信息，不存在稅費漏征的情況。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅管理
我們對__年度和__年上半年省市局下達的各地股權(quán)轉(zhuǎn)讓明細表，各稅源管理單位進行了逐戶認真核查，經(jīng)核查我局范圍的股權(quán)轉(zhuǎn)讓均屬于平價轉(zhuǎn)讓或者增加注冊資本金，按照政策不繳納個人所得稅，建立了臺賬分戶注明了核查情況；同時我們對其未申報繳納的股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅進行了清征，共清收入庫印花稅9.2萬元。
3、土地增值稅征收管理
對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理，我們嚴格執(zhí)行先預(yù)征后清算的政策，在房地產(chǎn)銷售時，企業(yè)每繳納一筆營業(yè)稅都要同時預(yù)征相應(yīng)的土地增值稅，每一筆土地增值稅都和營業(yè)稅相匹配，預(yù)征政策執(zhí)行很到位。__房地產(chǎn)的實際情況是，開工的多，完全銷售完畢、竣工的樓盤少，一個項目一期二期三期交叉較多，應(yīng)清算、可以清算的項目較少，清算的幾個項目都虧損，這在一定程度影響了稅務(wù)機關(guān)、納稅人的清算積極性。
4、稅務(wù)管理：
稅務(wù)登記管理：我局嚴格執(zhí)行稅務(wù)登記管理辦法 ，嚴格按照流程辦理設(shè)立、變更、停復(fù)業(yè)、注銷、外出經(jīng)營報驗等事項，并且全部在征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)進行，對于注銷戶嚴格按照先清算后注銷的程序辦理，且實行層層把關(guān)審核審批制定，經(jīng)自查，我局不存在因稅務(wù)登記管理不當造成稅款流失的情況。
發(fā)票管理方面：我局嚴格執(zhí)行發(fā)票管理各項規(guī)定，按要求加征所得稅，嚴格按照代開發(fā)票規(guī)程代開發(fā)票，經(jīng)督察自查，代開發(fā)票方面未發(fā)現(xiàn)問題。
欠稅管理：我局按照《陜西省地方稅務(wù)局欠繳稅金管理暫行辦法》的要求管理欠稅，對發(fā)生的欠稅及時進行確認，登記臺帳、想法設(shè)法催繳欠稅，收回的欠稅按要求加收了滯納金。經(jīng)督察自查，未發(fā)生為有欠稅和滯納金的納稅人辦理退稅或者注銷的情況，無認定的呆賬稅金、未核銷欠稅。
（三）《重大稅務(wù)案件審理辦法》《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》《稅收個案批復(fù)工作規(guī)程（試行）》執(zhí)行情況
《重大稅務(wù)案件審理辦法》下發(fā)后，我局組織相關(guān)人員進行了學(xué)習傳達，__年2月至今，我局稽查局查結(jié)的案件均未達到重大案件審理標準，縣局今年也未審理重大稅務(wù)案件。
《稅務(wù)稽查規(guī)程》下發(fā)七年時間了，不間斷的進行了學(xué)習和宣傳。我局__年度—__年上半年，我局稽查局共實施稽查檢查10戶，其中稽查自查6戶。我局所有稽查選案、稽查實施、稽查審理、稽查執(zhí)行等全部按照稅務(wù)稽查規(guī)程執(zhí)行，查補稅款均能按其入庫，處理得當，處罰到位，并且全部在稽查系統(tǒng)中進行，經(jīng)自查未發(fā)現(xiàn)問題。
1、土地增值稅征收管理不夠規(guī)范。我局轄區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是外來報驗戶，這些納稅人大多數(shù)稅法遵從度不高，管理難度大，阻力大，納稅申報不夠規(guī)范，稅款繳納不夠及時。土地增值稅能夠按規(guī)定預(yù)征，但是土地增值稅清算工作不規(guī)范，不到位。
2、稅法宣傳輔導(dǎo)不到位。部分企業(yè)財務(wù)人員對稅收政策理解不足，導(dǎo)致賬務(wù)處理及地方各稅的計算存在偏差，主要還是由于我們對稅收政策法規(guī)的宣傳落實不夠，對企業(yè)日常巡查仍需進一步加強。
3、部分工作做的不夠扎實細致。我縣屬于偏遠的貧困小縣城，一部分稅收業(yè)務(wù)在我局基本上是空白，所以管理人員見得少，納稅人也容易忽視一些備案或者審批事項，加之，稅務(wù)局實施改革，縣上人員越來越少，人少事多的矛盾比較突出，對于一些沒見過的，沒接觸到的事項有些沒做，有些做的不夠扎實細致。
1、強化日常管理。縣局加強日常監(jiān)督考核，督促主管稅務(wù)機關(guān)和稅收管理員勤下戶，多巡查，調(diào)查了解納稅人的經(jīng)營情況，及時催報催收，確保稅款及時足額入庫，同時要強化土地增稅管理，做好預(yù)征和清算工作。
