發(fā)布時間：2023-08-14 17:08:06
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地使用稅征管建議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
xxx工業(yè)園區(qū)分局是x年x月x號掛牌設(shè)立的稅務機構(gòu)，專門服務于工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，其征管范圍是原xx稅分局，以前因為大部分屬農(nóng)村分局，沒有開征土地使用稅。自2007年工業(yè)園區(qū)管委會設(shè)立以來，使原來的不在土地使用稅征收范圍的納稅人，成為該稅的納稅人。按照《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx縣城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標準的批復》（xx秘[2007]156號）之規(guī)定每平方米每年4.00元，不少企業(yè)占地幾十畝，應納稅款每年幾萬到十幾萬元不等，企業(yè)負擔較重，多數(shù)納稅人難以接受，抵觸情緒較大，造成部分稅款不能及時足額征收上來，給稅收工作造成了很大困難。針對上述情況，2010年下半年，xx分局新的領(lǐng)導班子面對困難局面，迎難而上，根據(jù)國家有關(guān)土地使用稅的政策和省政府，省稅務局的具體規(guī)定，認真學習，深刻領(lǐng)會，并嚴格執(zhí)行，當年征收城鎮(zhèn)土地使用稅86萬元，同比增收60萬元，增長203%；2011征收城鎮(zhèn)土地使用稅97萬元，同比征收11萬元，增長12.8%。
二、具體做法
（一）明確納稅人。工業(yè)園區(qū)是一個特殊的經(jīng)濟區(qū)域，其中的土地使用形式多種多樣，必需逐戶對照政策確定納稅人：1、管委會出租的標準廠房的土地使用稅繳納問題，根據(jù)xxx人民政府（2007）205號文件和xxx稅局稅務函（2007）585號文件有關(guān)規(guī)定是：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納，擁有土地使用權(quán)的納稅人不在所在土地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納。
2、是以企業(yè)自已的名義在園區(qū)內(nèi)征地建房生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，這部分是已繳納了土地出讓金，但沒有正式的國有土地使用證，經(jīng)請示后明確應有企業(yè)自己繳納。
3、是企業(yè)直接向園區(qū)內(nèi)的老百姓租用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，搞生產(chǎn)經(jīng)營，根據(jù)財政部、國家稅務總局，關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知，財稅（2006）56號文件規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）確定征稅范圍、等級稅額和面積
1、征稅范圍：根據(jù)《xx人民政府關(guān)于調(diào)整我縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級稅額的請示》（臨政秘[2007]71號）《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標準的批復》（阜政秘[2007]156號），確定xx土地劃分四個等級，分別是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工業(yè)園區(qū)適用二等每平方米4元。xxx稅局隨后以臨稅務（2008）35號文件通知，具體執(zhí)行時間為2008年1月1日。
2、征稅面積：首先有土地使用證的企業(yè)按土地使用證上標明的使用面積計征，沒有地土使用證的單位或不能提供準確使用面積的經(jīng)協(xié)調(diào)管委會和土地部門，由園區(qū)管委會同納稅人共同進行了測量，經(jīng)雙方認可后簽字生效。
（三）具體征收時，我們嚴格按照有關(guān)規(guī)定，凡征用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的自征之日起一年后開始征收，其他形式的一個月后開始計算征收，并逐戶通知應納稅款，使納稅人心中有數(shù)，公開、透明。
三、存在的困難
（一）目前我們最難處理的是土地使用稅的征收與新入園企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。一直以來，我們的工作目標就是全力支持園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，做到稅收與企業(yè)和諧發(fā)展，為此我們做了大量細致的宣傳工作，但是工作開展難度依然很大，進展較慢。
（二）納稅人情況較為復雜，納稅遵從度低
園區(qū)內(nèi)繳納土地使用稅的企業(yè)有一下幾種類型：
1、本地原有的企業(yè)，這部分企業(yè)主要以蔬菜脫水加工為主，納稅意識比較好，但是入園以后企業(yè)各項稅費負擔明顯加大，繳稅主動性較差；
2、招商引資企業(yè)，部分企業(yè)由于政府未按期拆遷，至企業(yè)未能使用或完全使用，摘牌時的土地注明面積。建設(shè)路以東，前進路北部分企業(yè)由于院內(nèi)有一條省級電力輸送線（高壓線），導致企業(yè)無法正常使用土地，企業(yè)為此意見很大。
還有一部分企業(yè)由于是招商過來的，認為自己本來就應該享受稅收優(yōu)惠，但是稅務機關(guān)又找不到相關(guān)優(yōu)惠政策，難以給與優(yōu)惠，稅務機關(guān)一找，他們立即就找領(lǐng)導，給一線稅收工作帶來很大阻力；
3、按土地使用稅征收規(guī)定，對圍墻內(nèi)使用的土地征稅，由于企業(yè)在建設(shè)時讓出了一部分（一般為5-10米）做為公用路面使用，故此部分未計入土地使用稅征稅面積。
4、一些以前在城里做商品批發(fā)的個體工商戶，以物流的名義成立公司進入園區(qū)，占地往往都在30畝左右。這部分企業(yè)以前是個體戶，在城里每年繳納地方稅四、五千元，而進入園區(qū)后每年僅城鎮(zhèn)土地使用稅一項就要繳納八萬元左右，無論從經(jīng)濟上還是從意識上都難以接受，因此這些企業(yè)征管難度最大。
5、園區(qū)管委會下屬新泉投資公司以管委會名義對外出租一、二期標準廠房，土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅收均未按規(guī)定申報繳納，該項稅收也占有一定比例。
四、下一步工作打算
我們建議，按照土地使用稅征收的意義和作用以及管理權(quán)限，稅務機關(guān)應按照法律規(guī)定足額征收,對于需要扶持的企業(yè),由政府采取按比例返還或其他方式給予扶持。這樣一來，既降低了企業(yè)因不繳或少繳稅款帶來的稅收刑事法律風險，同時也減少了稅務機關(guān)因不征或少征稅款的帶來的行政執(zhí)法風險，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟、企業(yè)以及稅收和諧發(fā)展的多贏局面。
稅收風險管理是將風險管理理念引入日管工作中，通過風險識別、估測、評價等手段對納稅人不及時、不依法、不足額繳納稅款造成稅款流失的風險進行確認，對確認的風險實施合理預估和有效控制，并采取積極措施對可能導致的后果進行挽回。稅收風險管理的重要性體現(xiàn)在：一是可以使征管行為更有效率。通過建立風險預警系統(tǒng)，對納稅人實施分級分類差別化管理；對暫未發(fā)現(xiàn)風險的納稅人不打擾，同時提供方便快捷的辦稅條件，增強納稅人認同感，對低風險納稅人予以提醒輔導，適度關(guān)注；對中高風險納稅人重點監(jiān)管，紅色預警，及時糾正；對不遵從的納稅人予以懲罰震懾，聯(lián)合管制，強力打擊。二是有利于降低稅收成本。稅收風險管理通過對信息收集、風險識別、等級排序、預警提示、任務推送、風險應對、結(jié)果預測等環(huán)節(jié)實施監(jiān)控，可以降低稅務機關(guān)的主觀認知，防范執(zhí)法過程中的風險，減少稅收成本。
二、稅務稽查以查促管，強化風險管理
（一）稽查在實踐中取得的成效
1.注重駕駛培訓機構(gòu)輔導檢查，促進基層所規(guī)范管理，強化風險管理。掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、輔導企業(yè)自查、重點篩選檢查，通過對企業(yè)報送的自查申報表與我們掌握的第三方信息進行比較核對，確定重點檢查戶。分析問題根源，統(tǒng)一征管政策，降低執(zhí)法風險。通過對發(fā)現(xiàn)的問題認真進行梳理，對征管部門加強管理起到了有效的促進。
2.開展事業(yè)單位發(fā)票專項抽查，促進基層所加強管理。抽查發(fā)現(xiàn)某事業(yè)單位取得的交易服務費未全額申報增值稅及其附加，片面的認為：通過“非稅收入一般繳款收據(jù)”和直接繳納財政專戶的款項不存在營利行為，就可以不交稅，而在日常管理中，也沒有對事業(yè)單位的此類問題予以重點關(guān)注。對本案產(chǎn)生的原因及時進行分析，并提出征管建議：一是要對轄區(qū)內(nèi)行政事業(yè)有收費項目的單位集中進行清理輔導，達到規(guī)范行政事業(yè)單位應納稅收費項目管理，切實防范此類執(zhí)法風險的目的；二是要以此為鑒，集中稅務干部加強稅收政策的更新知識培訓。
3.加強園區(qū)企業(yè)稅務稽查，啃下“硬骨頭”協(xié)助征管。針對難辦案例，啟動多項程序，規(guī)范步驟處置。面臨經(jīng)濟下行大環(huán)境，小部分企業(yè)經(jīng)營不散，沒有效益可以沒有增值稅以及相應的附加，但是房產(chǎn)稅、土地使用稅卻不是以企業(yè)經(jīng)營好壞為前提的，對于一部分占地面積大的企業(yè)，房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款較大，常有拖欠習慣，稅務所管理起來有難度，逐漸變成征管中的“硬骨頭”。該局稽查局就稅務所提交的幾戶企業(yè)征地后土地長期閑置或經(jīng)營不正常而導致房產(chǎn)稅、土地使用稅征管難的企業(yè)進行了進戶稽查。由于無法聯(lián)系相關(guān)人員，通過到國土房管部門提取土地信息資料核定應補稅款，經(jīng)過重大案件審理委員會審理進行定性，在向該公司直接送達、郵寄送達等方式無果的情況下，通過報紙公告送達了相關(guān)稅務文書。最后，通過稅收約談，講清稅收法律和稅收政策的嚴肅性，已將拖欠的稅款解繳入庫。加強管查溝通，理順協(xié)作機制，發(fā)揮稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地發(fā)揮稽查“以查促管”作用，防止稅收風險
1.完善征管建議制度?；椴块T的征管建議盡管能就某案、某事進行規(guī)范，少數(shù)也能積極影響到行業(yè)的征管，但是在部門配合、建議內(nèi)容、建議形式和要求、文書格式、反饋方式和時限，傳遞程序、限改期限等方面缺少詳細的規(guī)定，深度廣度還不夠，離“查一個案件、震懾類似企業(yè)、規(guī)范一個行業(yè)”的目標還有不小的距離。應進一步完善征管建議制度，針對征管部門平常不易發(fā)現(xiàn)的一些深層次的潛在問題，及時反饋并建議改進。
2.進一步健全征、管、查協(xié)調(diào)機制。建立聯(lián)席會議制度和完善“征、管、查”信息資料傳遞制度，進一步溝通案件查處情況和存在的稅收問題、征管的改進建議和措施等，以便充分利用稽查成果，及時調(diào)整有關(guān)工作思路，研究加強管理的措施，確?；?、管理的協(xié)調(diào)一致，形成工作合力。
3.加強查后的跟蹤管理。要求征管單位對征管建議及時回送《征管建議回復書》，實行建議回訪制，到稅務所回訪聽意見，廣泛征求一線征管人員對征管建議的辦理情況及建議、意見，及時總結(jié)歸納出規(guī)律性、典型性的問題和解決方法，編寫出《行業(yè)管理、檢查指南》，增強稽查和管理的針對性、有效性。
三、稅收風險管理的未來發(fā)展應采取的措施
（一）加強信息管理
1.提高獲取信息的質(zhì)量。要求納稅人在稅務登記，變更環(huán)節(jié)準確、完整的填寫相應的信息，并提供相應的資料。此外，稅務登記環(huán)節(jié)應做好納稅人填寫資料的審核，并準確、完整的錄入稅收征管系統(tǒng)。
2.擴大信息獲取的渠道。稅務部門應該加強于工商，國土等部門的溝通，及時獲取相關(guān)信息，并導入到稅收征管系統(tǒng)，對稅務機關(guān)獲取信息的做有效的補充。
3.加強稅務系統(tǒng)內(nèi)部信息的縱向比對和與相關(guān)部門信息的橫向比對，設(shè)置預警指標，落實分析制度，為征管工作提供指導依據(jù)和技術(shù)支持，避免國家稅收流失，降低執(zhí)法風險。
（二）強化稅收分析
一是采取有針對性的稅源監(jiān)控措施，如加強重點行業(yè)，重點企業(yè)的稅源監(jiān)管，合理地配置稅收管理資源，提高稅源管理的針對性和有效性。
二是稅務機關(guān)應該對不同風險級別的企業(yè)，結(jié)合納稅信譽等級管理，通過制定企業(yè)管理辦法、建立行業(yè)管理模型進行監(jiān)控。做到層層落實管理責任、監(jiān)控目標和監(jiān)控措施，實施動態(tài)跟蹤、重點核查、行業(yè)評估。
三是不斷完善稅收分析、納稅評估、稅源監(jiān)控和稅務稽查互動機制，實現(xiàn)由排除風險點到治理風險面、控制風險源的轉(zhuǎn)化，發(fā)揮稅收風險管理的最大作用，實現(xiàn)對稅源的長效管理。
（三）加強執(zhí)法監(jiān)督
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅收制度;改革;物業(yè)稅
房地產(chǎn)稅收制度是我國經(jīng)濟體制的重要組成部分,不僅指導著房地產(chǎn)稅收的合理征納,而且對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范房地產(chǎn)行為起著重要作用。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是在1994年實行稅制改革的基礎(chǔ)上形成的,曾指導房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展,對促進國民經(jīng)濟增長起至關(guān)重要的作用。但隨著經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)變,我國房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)一些突出問題,如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等,這一系列問題我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度已很難對其進行調(diào)控和干預,因此對房地產(chǎn)稅收制度進行改革勢在必行。
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度從稅費的角度上看,主要涉及12項,包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和教育費附加,其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅自2000年初暫停征收。另外,在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制中只有城市維護建設(shè)稅和教育費附加是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不需繳納的,其他稅種在2009年已實現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一。房地產(chǎn)稅收具體分布在土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和保有環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。在房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅等。在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),若自用房屋,繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;若出租房屋,繳納的稅種主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、印花稅。
二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題
(一)稅種繁多,稅費混雜
我國房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多,重復征稅,在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收,同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對象征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對房屋租金收入,既征收5%的營業(yè)稅,又征收12%的房產(chǎn)稅;對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既征收營業(yè)稅,又征收土地增值稅;對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),雙方既繳納0.05%的印花稅,承受方又要繳納契稅。同時,房地產(chǎn)市場稅費體系混亂,以稅代費、以費擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據(jù)調(diào)查顯示,在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中,稅收為建筑成本的9%,而各種費用高達41%;2005年山東房地產(chǎn)開發(fā)費用支出最高占到三分之一,費擠稅現(xiàn)象嚴重。稅種繁多、重復征稅、多層收費使房價上漲趨勢嚴重。
(二)計稅依據(jù)不合理
我國部分稅種的計稅依據(jù)不合理。對經(jīng)營自用部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10%-30%的余額為計稅依據(jù),城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。這兩種計稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時間價值和土地的級差收益,房地產(chǎn)稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而增加,不能起到稅收政策目標。另外,我國的土地出讓制度不合理,我國目前的土地出讓制度是土地批租制,根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等,這種一次性支付幾十年稅費的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本,提高房價,另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象,不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。
(三)征稅范圍過窄
部分稅種的征稅范圍過窄,阻礙市場主體的公平競爭,同時導致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大,大量開發(fā)商將新增項目建在距離城市較近的農(nóng)村,占用我國有限的耕地面積。同時房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過大,個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍。
(四)重流通,輕保有
在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多,稅負較重,而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅種較少,稅負較低,且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示,在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié),稅負水平已達到30%-40%。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限,使新建商品房價格上漲,另一方面又助長了房地產(chǎn)的私下交易,阻礙房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保有的局面使投資者不必為保有房地產(chǎn)而納稅,造成房地產(chǎn)資源的浪費。
(五)稅收行政效率低下
稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,稅收立法層次低,穩(wěn)定性差。目前有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實體法律僅有《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》,其他都是行政法規(guī)和規(guī)章,權(quán)威性低,穩(wěn)定性差。
第二,部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計不合理,操作煩瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開征的土地增值稅,該稅對增值額的規(guī)定十分繁瑣,加上房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長使計稅依據(jù)難以確定。同時稅款征收手續(xù)復雜,不易執(zhí)行,數(shù)十年來該稅幾乎流于形式,稅款征收額較少。
第三,稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善,不可避免存在著許多私下交易,使稅源減少。同時,與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價格評估制度在我國發(fā)展很不成熟,一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法,另一方面稅務部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高,難以適應稅收征管的需要。
三、對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度改革的思考
(一)取消、完善部分稅種
1、收費項目規(guī)范化。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費現(xiàn)象,其中大部分屬于不合理收費,影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。取締不必要的收費項目,將必要的收費項目納入稅收管理,促進收費過程的公正嚴肅性。
2、取消土地增值稅。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要對增值額征收土地增值稅、企業(yè)所得稅,這兩種稅收重復征稅,不符合稅收中性原則,并且加大房地產(chǎn)開發(fā)商建筑成本。同時土地增值稅操作復雜,每年征收額較少,造成稅收行政效率低下,影響稅務機關(guān)的公信力,建議取消該稅,減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負擔。
3、合理調(diào)整城市維護建設(shè)稅和教育費附加?，F(xiàn)階段我國稅種中只有這兩種稅種是內(nèi)外不統(tǒng)一的,應盡快統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和內(nèi)外籍個人的城市維護建設(shè)稅和教育費附加,促進市場主體的公平競爭。城建稅是為提供城市維護建設(shè)資金而開征的,不是一個獨立的稅種,以附加稅的形式出現(xiàn),計稅依據(jù)為增值稅、消費稅、營業(yè)稅三者實際繳納的稅收之和。建議將計稅依據(jù)改為三稅應繳稅收之和。同時將目前地區(qū)實行的差別稅率改為幅度稅率,地方政府可根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟情況進行調(diào)整,使稅率更加靈活。
4、耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù),實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計稅依據(jù),并適當提高稅率,以促進耕地資源的節(jié)約使用。
(二)合并稅種,開征物業(yè)稅
在房地產(chǎn)取得階段,將印花稅并入契稅;在經(jīng)營階段,保留企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加;在保有階段,將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費用合并為物業(yè)稅。
1、物業(yè)稅征收的意義。第一,優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端,加速房地產(chǎn)市場的流通,抑制房地產(chǎn)的投資和投機需求。第二,促進房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納,使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)階段的籌資成本和風險大大減少,降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘,有利于吸引更多的開發(fā)商進入,促進行業(yè)繁榮發(fā)展。第三,有利于政府職能轉(zhuǎn)變。在物業(yè)稅的條件下各屆政府分攤土地使用權(quán)出讓收取的稅費,這將導致本屆政府的稅費收入大幅減少,其為增加稅收收入,必然會提供更好的公共服務,有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。
2、物業(yè)稅的設(shè)計。物業(yè)稅的納稅人為在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個人,課稅對象為土地和房屋,稅率應該在0.84%-0.1%之間。物業(yè)稅的征稅范圍應包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村,同時個人自住房地產(chǎn)應納入征稅范圍。物業(yè)稅的計稅依據(jù)應為房地產(chǎn)市場價值,該辦法符合國際慣例,稅額隨著不動產(chǎn)價值的升高而增加。同時,由于物業(yè)稅首次征收,可采取循序漸進的方法,先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開始,逐步過渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。
(三)提高稅收征管效率
1、完善稅收立法。在我國稅收立法的實踐中,立法機關(guān)制定的稅收法律較少,行政機關(guān)占了主導地位,稅收法律規(guī)范的效力層次普遍偏低,大多以規(guī)章立法的形式出現(xiàn)。我國房地產(chǎn)稅收制度處于稅收法律體系的大環(huán)境下,不可避免具有立法層次偏低的弊端,應盡快完善稅收立法。第一,盡快制定《稅收基本法》?！抖愂栈痉ā肥嵌愂辗审w系中的母法,指導約束各種稅收法律、法規(guī)、規(guī)章,對稅收領(lǐng)域最基本、最重要的問題起規(guī)范作用。第二,將現(xiàn)行稅收體系中較完善的稅收規(guī)范性文件通過立法程序上升為法律或行政法規(guī),提高稅收法規(guī)的權(quán)威性。
2、健全稅收征管的配套措施。第一,加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ),首先,建立土地信息數(shù)據(jù)庫,對土地基本情況進行登記;其次,實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)合一制度,保證對房地產(chǎn)交易全面課稅。第二,完善房地產(chǎn)價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法,各種方法都有優(yōu)缺點。應盡快探索適合我國國情的理論體系和方法,并加強稅務人員的培訓。第三,繼續(xù)推進房地產(chǎn)稅收一體化?！安块T協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收一體化的實施要點。其在我國取得了階段性成果,但各稅務部門之間協(xié)調(diào)不夠暢通,效率低下,應繼續(xù)推進并優(yōu)化其在我國的發(fā)展。
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為了解決物流企業(yè)稅收政策方面存在的突出問題，國家有關(guān)部門相繼采取了一系列政策措施。2003年，全國政協(xié)組織了對物流業(yè)的專項調(diào)研，給國務院的報告中反映了有關(guān)稅收的問題，得到總理的批示。根據(jù)九部委《關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》提出的要求，2005年12月，國家稅務總局《關(guān)于試點物流企業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》之后，聯(lián)合中國物流與采購聯(lián)合會分別于2006年1月1日認定第一批37家物流稅務試點企業(yè)，2007年1月1日認定第二批158家物流稅務試點企業(yè)，2007年8月1日認定第三批13家物流稅務試點企業(yè)，2008年12月1日認定第四批184家物流稅務試點企業(yè)。
目前國內(nèi)物流業(yè)稅種
目前，我國現(xiàn)行稅收制度主要存在流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅以及行為稅四大類稅系，各稅系中涉及物流業(yè)的大約有18項稅種。物流企業(yè)較為普遍繳納的稅種一般包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。其中，營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是物流企業(yè)所要繳納的主要稅種。據(jù)北京物流協(xié)會初步統(tǒng)計，營業(yè)稅占物流企業(yè)繳納總稅額的60％至70％，企業(yè)所得稅占到20％左右。
營業(yè)稅的征收范圍包括提供應稅勞務(交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、服務業(yè))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)三個方面。物流企業(yè)繳納營業(yè)稅的主要稅目根據(jù)其提供應稅勞務的不同而主要包括交通運輸業(yè)和服務業(yè)，物流企業(yè)提供應稅勞務按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額，相關(guān)的營業(yè)稅的稅率大體上分為交通運輸業(yè)(陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸)3％和服務業(yè)(業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸搬運、租賃業(yè)及其他服務業(yè))5％兩大類。
企業(yè)所得稅是對在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。根據(jù)原所得稅法，企業(yè)所得稅基本稅率為33％，不同盈收狀況的物流企業(yè)，企業(yè)所得稅的適用稅率也有所不同。
我國物流服務業(yè)務稅負較重，稅率不統(tǒng)一，各類物流企業(yè)相關(guān)的專項發(fā)票營業(yè)稅率、增值稅抵扣、附加稅不一致。
物流納稅的問題
盡管目前我國物流業(yè)稅收改革取得了階段性成果，有力地改善了物流業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境，但目前在稅收管理方面仍面臨許多問題，在稅收方面主要存在以下問題：
一是營業(yè)稅存在部分重復納稅現(xiàn)象。重復納稅是目前存在于物流行業(yè)稅收方面的最重要也是最為不合理的問題，已經(jīng)對物流業(yè)的發(fā)展造成了一定的負面影響。其中，物流配送業(yè)務領(lǐng)域、倉儲租賃業(yè)務領(lǐng)域、代收代繳費用領(lǐng)域表現(xiàn)尤為突出：
二是物流企業(yè)綜合稅負相對偏高。根據(jù)第三次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，倉儲業(yè)務利潤率僅為2.6％，而我國物流企業(yè)毛利一般僅在4％～6％，稅后純利只有1％～3％，但倉儲及其他物流服務卻使用5％的稅率，比運輸業(yè)稅率還高出2個百分點：
三是所得稅屬地繳納不符合現(xiàn)代物流業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點。現(xiàn)代物流服務企業(yè)具有跨區(qū)域發(fā)展的行業(yè)特點。由于各地經(jīng)濟水平和經(jīng)營條件不同，常常出現(xiàn)在一個公司范圍內(nèi)，部分區(qū)域公司盈利而另一部分區(qū)域公司虧損的局面。但目前我國執(zhí)行的屬地繳納企業(yè)所得稅的制度，許多集團型企業(yè)無法做到企業(yè)內(nèi)部盈虧互補，在一定程度上加重了企業(yè)的稅收負擔；
四是整合社會運輸資源中很難取得合法運輸發(fā)票的問題?，F(xiàn)代物流企業(yè)雇用的個體戶司機按現(xiàn)行發(fā)票管理規(guī)定較難取得發(fā)票。因此，為了解決開發(fā)票等問題，部分個體戶車輛采取到其他運輸公司掛靠的形式。由于個體戶車輛提供的往往是單次臨時性運輸服務，因此無法完整的將支付的費用發(fā)票交給被掛靠公司，再從被掛靠公司報銷現(xiàn)金。如果被掛靠公司承擔開票責任，將造成無實際收入的“空開票”，同時由于不可能將掛靠車輛的支出完整納入核算，被掛靠運輸公司要承擔很重的所得稅的壓力：
五是物流企業(yè)自開票納稅人的認定與額度管理的問題。我國現(xiàn)行物流業(yè)使用的最重要的發(fā)票是“貨物運輸業(yè)發(fā)票”，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，貨物運輸業(yè)自開票納稅人認定，必須具有自備車輛，同時只有自備車輛運輸貨物取得的收入才能開具貨物運輸業(yè)發(fā)票。另外，自開票納稅人的認定也存在額度限制和屬地限制等問題：
六是倉儲物流服務中土地使用稅與物流企業(yè)兼并整合中土地出讓金及營業(yè)稅的問題。在物流活動中，倉儲與分撥、配送基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與使用是整體物流服務的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家的經(jīng)濟發(fā)展與國家安全，同時與國民生活緊密相連，因此具有公益性的特征，與一般意義上的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)具有根本的區(qū)別。但是在我國土地使用稅、房產(chǎn)稅的征收上卻未能體現(xiàn)出這種差別，高額的土地使用稅，給低盈利的倉儲型物流企業(yè)帶來很大壓力：
七是物流業(yè)稅收存在征管困難、稅收漏洞，對政策理解差異問題。征管困難與稅收漏洞問題已十分嚴峻。同時，由于各地對物流稅收管理相關(guān)文件的理解不同，不同地區(qū)對地方經(jīng)濟發(fā)展的觀點不同，導致地方稅類的設(shè)置與管理也有一定的差別，出現(xiàn)了我國不同地區(qū)在物流稅收政策執(zhí)行上有所差別的現(xiàn)象。
國外物流企業(yè)的納稅
物流業(yè)是一種新興的綜合服務業(yè)，國外物流業(yè)稅收的一些特點值得我們重視和借鑒。
據(jù)了解，國際上對物流業(yè)征收的流轉(zhuǎn)稅主要有三種類型：一是征收增值稅或具有增值稅性質(zhì)的商品勞務稅。這主要是那些對商品和勞務全面征收增值稅的國家。增值稅在當今世界范圍內(nèi)普遍流行，因此，對物流業(yè)征增值稅是主流：二是在沒有實行增值稅制的國家和地區(qū)，物流業(yè)仍隨同傳統(tǒng)服務業(yè)征收銷售稅或勞務稅，如美國各州一般對諸如運輸、倉儲等服務業(yè)征收銷售和使用稅，馬來西亞對各種服務征收勞務稅：三是對產(chǎn)品和部分勞務征收增值稅，但對包括物流服務在內(nèi)的主要服務業(yè)征收營業(yè)稅。這三種流轉(zhuǎn)稅征收模式本身優(yōu)劣明顯：對營業(yè)額全額征稅的銷售稅和營業(yè)稅存在重復征稅的根本缺陷。正因為如此，增值稅制僅僅經(jīng)歷了半個多世紀就橫掃世界，成為流轉(zhuǎn)稅的主體模式。而就物流業(yè)的發(fā)展而言，增值稅的中性特點同樣顯得合理和有利。
從國際上的流轉(zhuǎn)稅政策看，增值稅比營業(yè)稅、銷售稅更合理、科學，這也是給予一些優(yōu)惠支持措施，鼓勵物流業(yè)發(fā)展。主要體現(xiàn)在三個方面：對包括物流服務在內(nèi)的出口型服務適用零稅率，以鼓勵本國產(chǎn)品和勞務的出口：對物流企業(yè)購進的產(chǎn)品或設(shè)施實施減免；對物流業(yè)實行流轉(zhuǎn)稅特殊優(yōu)惠政策。目
前在流轉(zhuǎn)稅方面專門對物流業(yè)實行鼓勵措施的國家比較突出的是新加坡。從優(yōu)惠內(nèi)容看，雖然世界各國具體的優(yōu)惠方式、程度各不相同，但對優(yōu)惠適用條件基本上都有明確的規(guī)定，特別是對物流服務的界定，如馬來西亞對綜合物流服務、新加坡對第三方物流等的規(guī)定都比較具體。
物流企業(yè)原則上按一般企業(yè)繳納企業(yè)(公司)所得稅。不過，從鼓勵物流業(yè)發(fā)展政策角度看，所得稅的政策優(yōu)惠要比流轉(zhuǎn)稅更為明顯。如馬來西亞規(guī)定，新成立的綜合物流公司可以享受為期5年的法定所得70％免納所得稅優(yōu)惠?，F(xiàn)有綜合物流公司可以享受為期5年的再投資新增所得70％免納所得稅優(yōu)惠。泰國把物流業(yè)作為優(yōu)先鼓勵發(fā)展的行業(yè)，規(guī)定物流企業(yè)可以享受免征公司所得稅8年的優(yōu)惠。法國政府明確規(guī)定，允許物流中心采用“成本加計法’確定應稅所得，即通過事先的稅收裁定方式，由納稅人與稅務部門商定平均成本利潤率，用以計算物流中心的應稅所得。成本利潤率一般在5％－10％之間。法國稅務局還明確規(guī)定，適用“成本加計法’計稅的物流中心是指跨國集團在法國設(shè)立的子公司或常設(shè)機構(gòu)。它專門為該跨國集團成員提供倉儲、包裝、貼簽和配送等服務并承擔相應的管理風險。此外，為降低物流成本，促進物流業(yè)發(fā)展，法國還規(guī)定對物流中心的境外職員免征全部或部分個人所得稅。新加坡政府規(guī)定，經(jīng)核準的船務物流企業(yè)提供貨運和物流服務所得可以在5年內(nèi)按10％優(yōu)惠稅率繳納公司所得稅(新加坡公司所得稅一般稅率為20％)。最近新加坡政府提交國會審議的2007年預算擬將此項優(yōu)惠期限從5年延長到10年。
七方面的改革
借鑒發(fā)達國家的通行做法，同時考慮到我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和財政承受能力，在本次會議上，相關(guān)專家和行業(yè)及稅務主管部門提出七個方面物流業(yè)稅收改革建議：
建議在重新核定營業(yè)稅計征基數(shù)的基礎(chǔ)上，明確物流外包業(yè)務營業(yè)稅的差額納稅界定方法與計算方法，將物流企業(yè)在經(jīng)營過程中采用外包的方法，采用墊付款形式支付的運輸、倉儲、包裝、分揀、加工等業(yè)務過程的成本作為抵扣部分看待。
適當降低部分物流服務的營業(yè)稅稅率與土地使用稅稅率。建議將倉儲、分撥等業(yè)務作為特殊服務業(yè)看待，按3％稅率征收，物流企業(yè)土地使用稅稅率建議按各地規(guī)定的30％征收。
在全國范圍內(nèi)實行物流企業(yè)統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅政策。凡符合總部領(lǐng)導下統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一核算，并與總部微機聯(lián)網(wǎng)、實行統(tǒng)一規(guī)范管理的企業(yè)，由總部統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅。
利用規(guī)模物流企業(yè)管理體系，解決小規(guī)模運輸戶稅收監(jiān)管困難與偷漏稅問題。凡是規(guī)?；锪髌髽I(yè)外雇車輛現(xiàn)金支付運費的，由物流企業(yè)作為法人單位負責在所在地的稅務局代開小規(guī)模運輸戶貨運發(fā)票：對法人單位代開代管個體運輸戶的發(fā)票實行優(yōu)惠稅率：營業(yè)稅、所得稅合并按4.3％征收，由代繳稅法人單位代個體運輸戶代收繳納：為防止代開、虛開運輸發(fā)票，建議采取以下辦法：物流企業(yè)負責對外雇車一律開具普通貨運專用發(fā)票，或加上一般納稅人不能抵扣字樣，只作為抵扣憑據(jù)。
放寬物流企業(yè)自開票納稅人資格認定中關(guān)于白備車輛的規(guī)定。原來我國稅收管理中關(guān)于運輸業(yè)自開票納稅人的“自備車輛’作為基本條件已經(jīng)不適應現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的實際情況。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅征管；現(xiàn)狀；改革
中圖分類號： 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01
當前，隨著我國房價的不斷上漲，政府出臺了不少政策以調(diào)控房價。其中，房產(chǎn)稅征管的改革在調(diào)節(jié)市場供需，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展等當面均發(fā)揮了十分重要的作用，本文即針對我國房產(chǎn)稅征管的改革問題展開具體論述。
一、我國房產(chǎn)稅的發(fā)展及其征管現(xiàn)狀分析
1.我國房產(chǎn)稅的發(fā)展
我國房產(chǎn)稅的發(fā)展過程可以劃分為四個階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，其標志著我國開始正式征收房產(chǎn)稅；（2）1973年，因為簡化稅制的緣故，政府將對企業(yè)進行征收的房產(chǎn)稅也并入到了工商稅計征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產(chǎn)稅分為了兩個部分，一是房產(chǎn)稅；二是城鎮(zhèn)土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，自此我國正式進入了房產(chǎn)稅全面開征階段[1]。
2.我國房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀
當前，我國房產(chǎn)稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：
（1）房產(chǎn)稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定
我國稅法中的相關(guān)規(guī)定指出：房產(chǎn)稅的納稅人是其產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人，而城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是其使用權(quán)的所有人或是單位。若是產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的所有人或是單位存在糾紛，則應是代管人、實際使用人或是單位進行納稅。但是在實際征管過程中，因為“所在地”這一概念未能夠清晰界定，導致納稅人之間存在扯皮的題，稅務機關(guān)難以確定納稅主體。
（2）稅務機關(guān)計稅依據(jù)確定難度大
當前，我國計稅依據(jù)主要分為兩類：一是根據(jù)房產(chǎn)計稅余值；二是根據(jù)按租金收入計征稅額。其中，在第一種計稅方式中，極易因為一些避稅行為，導致房產(chǎn)原值計價出現(xiàn)失誤。例如：一些企業(yè)的房產(chǎn)借著設(shè)備的形式計入資產(chǎn)，從而減少房產(chǎn)原值，實現(xiàn)避稅；一些企業(yè)通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產(chǎn)稅。在第二種計稅方式中，因為稅源十分分散、隱蔽性強，因此征管的難度也極大。
（3）相關(guān)部門協(xié)稅護稅積極性小
房產(chǎn)稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進行稅源監(jiān)管，難免會存在不到位或是遺漏之處。從我國當前房產(chǎn)稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節(jié)地”這一工作依舊處于一個摸索的狀態(tài)之下，部分地方因為缺少完善的部門協(xié)作與信息共享機制導致地稅單位很難及時獲得相應的房屋、土地登記、變動資料，導致房產(chǎn)稅的征管工作開展難度大大增加。
二、我國房產(chǎn)稅征管的改革對策分析
1.完善稅基評估機制
（1）完善評估主體的界定。立足于我國當前國情，建議設(shè)立準政府性質(zhì)的專屬房地產(chǎn)稅稅基評估機構(gòu)，一方面其屬于事業(yè)單位，另一方面其又能夠獨立于稅務部門，確保其評估工作更加公正。（2）做好房地產(chǎn)稅批量評估。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，建議利用計算機、GIS、GPS為房屋價值進行批量評估、實時跟蹤以及動態(tài)的分析，完善計算機輔助批量評估系統(tǒng)；若是在進行房地產(chǎn)稅評估時出現(xiàn)糾紛，建立采取單宗評估的方法重新進行評估，以增強準確性。
2.改進稅收征管方式
（1）構(gòu)建以自主申報為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進行自主申報，在房地產(chǎn)稅改革后，應沿襲該種方式，以培養(yǎng)自主納稅意識。在進行為法人組織所有的房產(chǎn)稅征管時，主要采取的是現(xiàn)行征管的方式，也就是按年計算、分期繳納，由地方政府確定設(shè)計的納稅期限；在進行為個人所有的房產(chǎn)稅征管時，主要采取的是自主申報的方式，通提交申報表、相應的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進行補充。由于當前我國個人自主納稅意識有所欠缺，加上一些監(jiān)管機制不到位，相關(guān)部門應構(gòu)建房屋產(chǎn)權(quán)證年檢制度，對于欠繳房地產(chǎn)稅的個人或是組織，采取限制或是凍結(jié)產(chǎn)權(quán)證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規(guī)范稅收征管流程，加強征管管理。
3.建立社會綜合治稅網(wǎng)絡體系
針對我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰(zhàn)”的現(xiàn)象，必須加強各部門的配合，通過信息共享、部門協(xié)作，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅的高效、成功征管。（1）構(gòu)建全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺。該平臺應通過全國聯(lián)網(wǎng)的方式，動態(tài)掌握各個地區(qū)的房價、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個人或是家庭的房產(chǎn)信息。當前，我國部分省市已經(jīng)建立了區(qū)域性的房地產(chǎn)信息管理平臺，但是需要進一步完善其信息的共享制度。（2）科學確定納稅人。在進行納稅人的確定時，除了要參考納稅人自主申報信息，還需通過多種方式自主收集相應的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應的存量、新增房產(chǎn)信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗證納稅人家庭成員關(guān)系，以確定相應的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節(jié)地”加強房地產(chǎn)稅管理，并抓好合不動產(chǎn)登記制度的落實機會，在電子地籍圖上疊加相應的應稅房產(chǎn)信息，以達到房產(chǎn)與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進行稅款征收時，具體應強化以下幾個方面的工作：一是稅務機關(guān)必須實現(xiàn)做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務機關(guān)應和相關(guān)部門通力合作，構(gòu)建房地產(chǎn)稅聯(lián)合控管機制。三是通過構(gòu)建納稅人信用聯(lián)動體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識，對于欠繳房地產(chǎn)稅的個人或是組織，可由媒體相應的欠稅公告，并將其納入個人征信系統(tǒng)，以督促其及時進行相應稅款的繳納。
三、結(jié)語
綜上所述，我國當前房地產(chǎn)稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務機關(guān)計稅依據(jù)確定難度大、相關(guān)部門協(xié)稅護稅積極性小等等，對此必須加強房地產(chǎn)稅的征管改革，通過完善稅基評估機制、改進稅收征管方式、建立社會綜合治稅網(wǎng)絡體系、完善稅收法治保障框架，增強房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)的權(quán)威性與科學性。
參考文獻：
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一、工作進展情況。按照市局直評工作要求，我小組于3月25日至4月8日對縣安和駕駛員培訓有限公司進行了案頭分析以及全稅種“二次分析”，對該納稅人的登記、申報以及繳納情況有了大致了解?？h安和駕駛員培訓有限公司，2016年1月注冊登記，2016年7月稅務登記，目前有職工40人。經(jīng)營地址為縣城中華路，經(jīng)營范圍駕駛員培訓（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動）。2016年-2018年申報收入492229.4元，繳納增值稅5663.45元、企業(yè)所得稅1768.51元，未入庫城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅。4月9日至4月11日我小組在該納稅人管理員帶領(lǐng)下深入企業(yè)實地核查。
二、采取措施及取得的成效。1.通過五措施對該納稅人進行全方面評估，一是由該納稅人實際經(jīng)營者對公司基本情況進行說明，并提供紙質(zhì)資料加蓋公章；二是通過車管所駕駛員報名系統(tǒng)下載2016年-2018年學員報名信息；三是到該納稅人門市以及練車場地對企業(yè)場地面積、車輛、經(jīng)營狀況進行實地核查；四是由企業(yè)提供2017年4月至2018年12月的會計憑證（無賬簿或電子帳）、申報表、企業(yè)名下教練車信息以及2018年3月簽署的土地租賃協(xié)議。由于2017年4月年出現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓情況，同時要求該納稅人提供了企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；五是根據(jù)該納稅人提供的憑證以及車管所報名系統(tǒng)人員信息對2016年至2018年的銷售收入進行估算，根據(jù)銷售收入計算應繳納稅款與金三系統(tǒng)已繳納稅款進行比對。
2.取得工作成效?？h安和駕駛員培訓有限公司目前有職工4人,其中教練2人。2017年4月安和駕校由張金玲轉(zhuǎn)讓于李振普、李保金，但未做變更登記。安和駕校實際經(jīng)營者只提供了2017年4月至2018年12月的會計憑證，對之前經(jīng)營情況、賬目信息均表示不了解。由于該納稅人企業(yè)所得稅征收方式為查賬征收，但是卻未按要求設(shè)置賬簿，因此建議企業(yè)所得稅核定征收。 根據(jù)車管所報名系統(tǒng)人員名單對憑證以及金三系統(tǒng)信息進行比對，該納稅人存在增值稅以及城建稅少繳風險。由于該納稅人只提供了2018年3月的土地租賃協(xié)議，且無土地稅繳納信息，存在城鎮(zhèn)土地使用稅少繳風險。
三、應對過程中出現(xiàn)的涉稅問題，無需省局協(xié)助解決。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；保有環(huán)節(jié)；問題；政策建議
目前一些經(jīng)濟發(fā)達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經(jīng)有一套比較完善的房地產(chǎn)稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發(fā)揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應我國市場經(jīng)濟和商品經(jīng)濟的發(fā)展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調(diào)控的職能。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和學術(shù)屆內(nèi)有識之士關(guān)于改革原有的房地產(chǎn)稅收制度，建立適應時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務總局共同頒發(fā)的財稅[2008]137號文件做出調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的規(guī)定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。具體來說，存在以下問題：
1目前我國房地產(chǎn)稅制存在的問題分析
1. 1各征稅環(huán)節(jié)稅負分布不合理
房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕，且稅收優(yōu)惠范圍大，造成了房地產(chǎn)全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是很不利的。目前，房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費主要有配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費、物業(yè)管理基金等，占房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比例為8.92%。交易環(huán)節(jié)的稅費有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產(chǎn)保有階段的稅費有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發(fā)期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費都大大高于保有環(huán)節(jié)的稅費。
政府的經(jīng)濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經(jīng)濟發(fā)展、提高經(jīng)濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應該產(chǎn)生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現(xiàn)這一效果。另外在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負轉(zhuǎn)嫁給了購房者，導致房價很高；由于房產(chǎn)保有階段的稅收少（目前只對生產(chǎn)經(jīng)營性的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅），導致土地閑置和房屋空置現(xiàn)象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
1. 2稅種繁多、重復征稅
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，存在重復征稅。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.2.1土地營業(yè)稅、增值稅和所得稅的重復
企業(yè)所得稅以企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業(yè)稅是指在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人應按計稅營業(yè)額乘以適用稅率計取營業(yè)稅。這就意味著在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中，既要征收營業(yè)稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復征稅。
1.2.2房地產(chǎn)租賃中重復課稅
營業(yè)性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產(chǎn)稅、5%左右的營業(yè)稅，還有所得稅、城市維護建設(shè)稅以及教育費附加等，房產(chǎn)稅本來歸屬于財產(chǎn)稅，在這里又扮演了流轉(zhuǎn)（營業(yè)）稅的角色，造成了重復課稅。目前市場上住宅類房產(chǎn)無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優(yōu)質(zhì)稅源（由于房地產(chǎn)本身具有保值和增值的特點，激發(fā)了投資客投資房產(chǎn)的熱情，有的人名下有多處房產(chǎn)。）。因此，降低交易階段的重復征稅，不但能更好地激活房地產(chǎn)市場，也有利于地方政府形成豐富、穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入，有利于進行可持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施的建設(shè)，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契稅與印花稅的重復
對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅。印花稅是就經(jīng)濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時就雙方當事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。
1.2.4營業(yè)稅自身的重復
營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中的一個主要稅種，在開發(fā)階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業(yè)所取得的營業(yè)額為計稅依據(jù)；在銷售階段的計稅依據(jù)除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業(yè)稅；如果房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中經(jīng)過多次交易那么就不可避免地產(chǎn)生了重復征稅的問題。重復征稅從微觀上來說，提高了房地產(chǎn)的售價，增加了消費者的負擔，從宏觀上來說，加重了房地產(chǎn)業(yè)的稅負，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
1. 3內(nèi)外稅制不統(tǒng)一
我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現(xiàn)在四個方面：
1.3.1兩套房產(chǎn)稅制度
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制規(guī)定對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅，而對外資企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅，既不統(tǒng)一，又不規(guī)范。還有，對內(nèi)資企業(yè)和個人使用土地的征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而對外資企業(yè)和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。
1.3.2兩套所得稅制
對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，對涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。
1.3.3城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外不統(tǒng)一
對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，對外資房地產(chǎn)企業(yè)尚未開征。
這種“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業(yè)的平等競爭。
1. 4征稅范圍過窄
房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，其中，縣城、建制鎮(zhèn)指縣、鎮(zhèn)政府所在地。農(nóng)村不包括在征稅范圍中，相當于在農(nóng)村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩(wěn)定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產(chǎn)稅還規(guī)定了行政事業(yè)單位、機關(guān)團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產(chǎn)免稅，個人非營業(yè)用房產(chǎn)免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉(zhuǎn)化及公房制度改革的現(xiàn)狀不符合，也放棄了較大的稅源。
1. 5計稅依據(jù)不合理
我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據(jù)只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分別為按房產(chǎn)原值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產(chǎn)原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產(chǎn)分別按兩種方法所得的結(jié)果是不一樣的，這樣的規(guī)定顯然是不合理的。
1. 6稅費體系混亂，稅輕費重
我國目前的房地產(chǎn)稅費體系混亂，具體表現(xiàn)在：
1.6.1稅費并立
在現(xiàn)行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，城市建設(shè)維護稅與“市政設(shè)施建設(shè)費”，“城市規(guī)劃建設(shè)費”和“商業(yè)網(wǎng)點配套費”屬同一性質(zhì)。
1.6.2稅輕費重
我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和交易階段。比如：在房地產(chǎn)開發(fā)階段有企業(yè)開發(fā)登記費、城市規(guī)劃設(shè)計費、土地閑置費、預算審查費、招標管理費、施工執(zhí)照費、質(zhì)量管理監(jiān)督費、市政公用設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費等等，據(jù)統(tǒng)計費項總數(shù)遠多于稅項總數(shù)。有關(guān)資料表明，國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%?？梢妼ξ覈姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，提高房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產(chǎn)開發(fā)者、經(jīng)營者、銷售者的負擔，而且加重了房地產(chǎn)買受人的負擔，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產(chǎn)行政性收費大多缺乏法律依據(jù)，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關(guān)較多，主體不一。據(jù)調(diào)查，不僅有關(guān)的行政機關(guān)向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易人收費，而且某些非行政機關(guān)也巧立名目，以行政機關(guān)的名義收費，造成房地產(chǎn)行政性收費的極大混亂，并且許多機關(guān)收費以后據(jù)為己有，不向上級主管機關(guān)申報，造成國家收入的極大流失。
2房地產(chǎn)稅制改革的建議
通過以上分析，借鑒國際慣例和經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權(quán)、嚴格管理等基本原則的基礎(chǔ)上，筆者認為房地產(chǎn)稅制應從以下幾個方面進行改革：
2. 1房地產(chǎn)取得稅制改革
在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統(tǒng)的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為計稅依據(jù)。
2. 2房地產(chǎn)保有稅制改革
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段和交易階段相對于房地產(chǎn)保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：
2. 2. 1改革房產(chǎn)稅
合并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，設(shè)計全新的房產(chǎn)稅稅制，目前城市房地產(chǎn)稅已經(jīng)取消。全新的房地產(chǎn)稅包括征收對象、計算依據(jù)和稅率三方面，根據(jù)不同地區(qū)分別設(shè)置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產(chǎn)面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設(shè)定一個比率，120平方米以上的設(shè)定一個較高的比率。計算依據(jù)應以房地產(chǎn)的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產(chǎn)的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。
2 .2. 2建議土地使用權(quán)出讓金一次性繳納改為分年度繳納
目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權(quán)出讓金，在某些城市這部分收入已經(jīng)占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權(quán)出讓金，會造成現(xiàn)任政府把土地50-70年的土地使用權(quán)出讓金在幾年內(nèi)就用掉，不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。同時也會造成城市缺乏創(chuàng)新性和活力。所以建議土地使用權(quán)出讓金分年度繳納，具體數(shù)額按當年的評估價格確定。
2 .2. 3取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅
我國現(xiàn)行的土地出讓制度是土地批租制，規(guī)定在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權(quán)。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應當支付地租，而不是承擔土地使用稅。因此，建議取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定了對閑置年限不同的土地的懲罰規(guī)定，但這種規(guī)定已經(jīng)不符合目前的市場情況，各個地區(qū)需根據(jù)自己的實際情況重新制定規(guī)則。
2. 3房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制改革
2. 3. 1對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)取得的收益僅征收所得稅
首先要從統(tǒng)一稅收法律法規(guī)入手，對房地產(chǎn)實行內(nèi)外統(tǒng)一的稅費制度。首先， 將企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅合并為統(tǒng)一的適用于內(nèi)外資企業(yè)所得稅。其次，將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務人之中，納入房地產(chǎn)費的征收之列，使房地產(chǎn)稅費負擔與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔多，收益少負擔少。從而為市場主體的平等競爭創(chuàng)造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，并適當降低稅率。
2.3.2適時開征遺產(chǎn)稅與贈與稅
遺產(chǎn)稅、贈與稅的開征將彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協(xié)助個人所得稅，調(diào)節(jié)財富分配，因此，應采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。
3總結(jié)
本文通過對我國房地產(chǎn)稅制存在問題進行深入分析的基礎(chǔ)上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權(quán)、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關(guān)的配套措施必須跟上，比如，對房地產(chǎn)租、稅、費概念的澄清，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理，完善房地產(chǎn)評估制度和評估機構(gòu)，加強房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收管理等等。
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國務院《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》(國發(fā)[2009]8號簡稱《規(guī)劃》)提出,優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局,并把物流園區(qū)列入九項重點工程之一。中國物流與采購聯(lián)合會(以下簡稱“中物聯(lián)”)去年9月“關(guān)于促進物流園區(qū)健康發(fā)展的政策建議”(100號文),并提交給國務院相關(guān)部門?，F(xiàn)節(jié)選報告的部份內(nèi)容如下。
物流節(jié)點城市倉儲設(shè)施的調(diào)查
當前,我國倉儲類物流設(shè)施已有一定規(guī)模。包括依托鐵路、公路、航空、港口/碼頭等建設(shè)的貨運場站,隸屬于原物資、商業(yè)和供銷等系統(tǒng)的儲運設(shè)施,生產(chǎn)和流通企業(yè)內(nèi)部倉儲設(shè)施,以及近年來各地政府規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)、物流(配送)中心等。這些數(shù)量龐大的倉儲類物流設(shè)施,是目前我國物流系統(tǒng)運作的重要基礎(chǔ)。但沒有一個機構(gòu)負責相關(guān)信息的統(tǒng)計工作,其總體規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局、技術(shù)狀況、功能條件、隸屬關(guān)系和匹配程度等基礎(chǔ)資料很不健全。這是當前規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)、構(gòu)建現(xiàn)代物流服務體系必須建立的基礎(chǔ)工作。
中物聯(lián)建議,鑒于這項工作的復雜性,首先在《規(guī)劃》確定的21個全國性物流節(jié)點城市和17個區(qū)域性物流節(jié)點城市,進行一次倉儲類物流設(shè)施的全面調(diào)查。政府主管部門可以委托行業(yè)協(xié)會,制定統(tǒng)一標準和調(diào)查方法,摸清基本情況,為有針對性地制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策提供依據(jù)。在此基礎(chǔ)上,逐步在有條件的其他地區(qū)開展調(diào)查工作。要積極創(chuàng)造條件,把倉儲類物流基礎(chǔ)設(shè)施信息納入國家統(tǒng)計信息體系,形成定期統(tǒng)計制度。
制定全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃
近年來,各地區(qū)、各部門普遍重視物流業(yè)發(fā)展,都在制定相關(guān)規(guī)劃。這些規(guī)劃,在地方和部門來看,也許是必要的。但從全局來看,很容易形成同類物流園區(qū)在同一地區(qū)有效輻射范圍內(nèi)的重復建設(shè),導致土地、人力、財力和相關(guān)資源的嚴重浪費。在各地方、各部門重視物流業(yè)發(fā)展,布局新一輪物流基礎(chǔ)設(shè)施的時候,更應該注意這個問題。
中物聯(lián)建議:由國家發(fā)展和改革委牽頭,抓緊制定全國物流園區(qū)發(fā)展專項規(guī)劃。首先,物流園區(qū)規(guī)劃應該立足于物流業(yè)發(fā)展的實際需求,服務于經(jīng)濟發(fā)展的大局。其次,要在摸清現(xiàn)有倉儲類物流設(shè)施的基礎(chǔ)上,明確物流園區(qū)規(guī)劃布局的基本標準和原則。第三,在確定總體建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上,優(yōu)先安排現(xiàn)有物流資源的整合利用和改造提升,特別要注意各種聯(lián)運、轉(zhuǎn)運設(shè)施的配套。第四,物流園區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)九大物流區(qū)域、十大物流通道和三級節(jié)點城市等基本布局,各地規(guī)劃要服從于全國規(guī)劃。第五,鐵道、交通、商務、民航、國土、規(guī)劃等相關(guān)部門要參與規(guī)劃制定,部門規(guī)劃要與全國規(guī)劃相銜接。第六,要嚴格制定相應的約束機制,全國性物流節(jié)點城市的物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模由中央政府統(tǒng)一調(diào)控和管理;其他地區(qū)物流園區(qū)規(guī)劃應報省級人民政府批準。對未納入全國或省級物流園區(qū)規(guī)劃的項目要嚴格控制。
整合利用現(xiàn)有倉儲類設(shè)施
我國現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)設(shè)施分屬不同的部門和行業(yè),社會化程度較低、利用效率不高;布局分散、有的已被城市擴建所“包圍”;新建、改建比例小,建設(shè)水平低,五六十年代的老舊倉庫甚至還在“超期服役”?？傮w來看,現(xiàn)有倉儲類物流基礎(chǔ)設(shè)施不能很好地適應現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的需要。
中物聯(lián)建議:出臺鼓勵整合利用、提升改造現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施的相關(guān)政策。要支持大型優(yōu)勢物流企業(yè)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、增資擴股、加盟連鎖和委托管理等方式對現(xiàn)有分散的物流基礎(chǔ)設(shè)施進行兼并整合重組。要簡化國有大型物流企業(yè)集團內(nèi)部兼并重組的審批程序,免除相關(guān)稅費,推動國有大型物流企業(yè)加快內(nèi)部資源整合。鼓勵工業(yè)企業(yè)以老舊廠房、倉庫置換物流用地、或交給物流企業(yè)托管經(jīng)營。要制定相關(guān)的規(guī)劃和標準,限期淘汰不符合標準的老舊設(shè)施,促進其升級改造。對物流園區(qū)以外的倉儲設(shè)施,應根據(jù)實際需要和自身條件,分別采取就地改造、異地搬遷或改變用途等多種措施。
解決物流園區(qū)的用地問題
用地方面的障礙,導致物流園區(qū)規(guī)劃難以“落地”。一是由于用地指標限制,無法取得《國有土地使用證》,不能滿足銀行貸款要求,進而導致項目引進的失敗。二是物流用地價格大大超過物流業(yè)的承受能力。建設(shè)成本成倍增加,物流園區(qū)已無法運作物流業(yè)務。
中物聯(lián)建議:物流園區(qū)具有基礎(chǔ)性、公共性和公益性特點,應該妥善解決用地問題。對納入國家規(guī)劃的物流園區(qū)土地征用給予重點保障,土地管理部門在審批用地時,要充分考慮物流工作主管部門的意見,優(yōu)先計劃安排。對于資金短缺而成長性又較好的物流企業(yè),應當允許其租用物流園區(qū)土地進行項目建設(shè),租金應適度優(yōu)惠、租期適度放寬。要鼓勵物流園區(qū)節(jié)約使用土地。例如,對重點物流企業(yè)以原劃撥土地改建物流項目的,在辦理土地出讓手續(xù)時優(yōu)先、優(yōu)惠;重點物流企業(yè)異地搬遷,原土地拍賣所得可返還用于搬遷安置;建設(shè)多層庫房的,應減免相關(guān)規(guī)費。重點物流項目用地,在地價上等同或低于工業(yè)用地,相關(guān)規(guī)費按照下限收取或減征、免征、先征后返。在保證消防安全的情況下,放寬容積率及單體庫房面積的限制,消防設(shè)施的配備也要區(qū)別不同的情況。
拓寬物流園區(qū)投融資渠道
物流園區(qū)具有高投入、低回報性質(zhì),前期投資規(guī)模大、資金占用周期長。盡管其收入來源相對穩(wěn)定,但一般利潤率較低,資金短缺問題相當嚴重。
中物聯(lián)建議:第一,建立支持物流園區(qū)發(fā)展的專項資金。對于納入全國物流園區(qū)規(guī)劃、具有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鲌@區(qū)給予優(yōu)先貸款和貼息。鼓勵各級地方政府投資參與符合發(fā)展規(guī)劃的物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),租賃給物流企業(yè)經(jīng)營,減輕企業(yè)一次性投資的壓力。第二,允許有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鲌@區(qū)發(fā)行不同期限的長期債券,或在創(chuàng)業(yè)板市場發(fā)行股票融資。第三,依據(jù)《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》有關(guān)規(guī)定,鼓勵符合條件的商業(yè)銀行積極開展面向本土物流企業(yè)的網(wǎng)絡并購貸款業(yè)務,對物流企業(yè)拓展物流網(wǎng)絡的戰(zhàn)略性并購給予信貸支持。第四,要允許金融機構(gòu)投資參與物流園區(qū)建設(shè),開展多樣化的投融資服務。第五,鼓勵外資和民間投資物流園區(qū),形成多渠道、多層次的投融資環(huán)境。
注重周邊配套設(shè)施建設(shè)
物流園區(qū)集中了大量的物流企業(yè),特別是從事配送、運輸?shù)钠髽I(yè)和所屬車輛,這給園區(qū)臨近的交通基礎(chǔ)設(shè)施提出了較高的要求。但多數(shù)物流園區(qū)內(nèi)部由于交通微循環(huán)和主次干道接駁不利,造成交通擁堵,極大地影響聯(lián)運效率,迫切需要改善集疏運條件。
中物聯(lián)建議:第一,加大對物流園區(qū)道路、交通設(shè)施等部分公用基礎(chǔ)設(shè)施的財政預算投資,對周邊道路進行拓寬和擴建。第二,適當放寬入?yún)^(qū)物流企業(yè)車輛限行/禁行限制。第三,有針對性地建立進出園區(qū)的綠色通道。第四,考慮物流園區(qū)與周邊的公交暢通和接駁,增加公交線路進入園區(qū),與外部交通系統(tǒng)形成有效銜接。
適宜園區(qū)運營的稅費政策
稅收政策是影響物流業(yè)發(fā)展的重要政策杠桿,相關(guān)稅賦過重給物流園區(qū)的建設(shè)和運營帶來巨大影響。例如,土地使用稅是定稅,不隨經(jīng)營狀況征收,所以對擁有較大倉庫和加工、配送使用場地的物流企業(yè)來講,可以說是決定其經(jīng)營和生存的關(guān)鍵因素。2006年底,國務院對《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》進行了修改,稅率比原來提高了1-3倍。部分地區(qū)由于土地使用稅等級范圍和單位稅額標準調(diào)整幅度過大,增幅甚至高達10倍,全額交納就會出現(xiàn)巨額虧損。其他相關(guān)稅費,也有負擔過重的問題。
中物聯(lián)建議:第一,凡物流企業(yè)為公共服務的倉儲設(shè)施占地仍執(zhí)行2006年底的土地使用稅稅率,以維持物流企業(yè)的正常經(jīng)營。第二,以物流園區(qū)為單位,進行營業(yè)稅差額納稅試點。凡進駐園區(qū)的物流企業(yè),均可享受運輸、倉儲營業(yè)稅抵扣政策。第三,落實國家有關(guān)企業(yè)購置用于環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備投資抵免的企業(yè)所得稅政策。第四,設(shè)立物流園區(qū)輔助稅收征管政策。對入園物流企業(yè)所使用的小規(guī)模運輸業(yè)主的統(tǒng)一管理與運輸業(yè)發(fā)票實行代開、代征,可在有條件的物流園區(qū)先行試點。第五,物流園區(qū)用電、用水、用氣等采用工業(yè)價格,取消向物流企業(yè)收取的不符合國家規(guī)定的各種收費項目,減輕稅費負擔。
建立物流園區(qū)考核評價體系
物流園區(qū)的健康發(fā)展有賴于規(guī)范的物流市場環(huán)境。一些地方在物流園區(qū)快速發(fā)展的同時,也存在定位不準、規(guī)劃不明、經(jīng)營不善、管理不力,甚至盲目發(fā)展、重復建設(shè)的問題,嚴重影響了物流園區(qū)的健康發(fā)展。因此,急需建立健全相應的考核評價體系。
中物聯(lián)建議:第一,結(jié)合我國物流園區(qū)的發(fā)展特征,綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、減少城市交通壓力、優(yōu)化城市布局、促進資源整合、減少環(huán)境污染等各項指標,建立社會化的物流園區(qū)評價體系和方法。第二,充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用,深入開展物流園區(qū)綜合評價工作,從行業(yè)自律層面強化對物流園區(qū)的管理,規(guī)范物流市場經(jīng)營秩序,引導物流園區(qū)健康發(fā)展。第三,加強物流園區(qū)規(guī)劃、立項的后評價工作,對于占用土地而又遲遲不開工的項目,采取有針對性的措施。
實施園區(qū)示范工程
物流園區(qū)是一個新的事物,也是一項復雜的系統(tǒng)工程。近年來,以物流園區(qū)為代表的物流業(yè)集聚區(qū)發(fā)展很快,但也顯現(xiàn)出良莠不齊、魚龍混雜的局面。不僅需要加強管理和約束機制,也應該樹立典型,加以引導。
中物聯(lián)建議:在深入調(diào)查,建立健全考核評價體系的基礎(chǔ)上,組織實施物流園區(qū)示范工程和重點項目。示范工作由國家發(fā)展和改革委牽頭,制定相應的申報和評審辦法,明確示范工程和重點項目的條件、程序和規(guī)則,組織實施全國示范工作。對于示范工程和重點項目,應在土地、投融資以及稅收等政策方面給予重點扶持,促其快速發(fā)展,也為其他物流園區(qū)樹立標桿,起到示范和帶動作用。
統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營
物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不同于一般的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),涉及到發(fā)改委、國土資源、交通、鐵道、建設(shè)、海關(guān)、稅務、工商等多個部門,以及各省區(qū)市,必需加強協(xié)調(diào)與配合。
