發(fā)布時(shí)間：2022-07-06 09:49:45
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的淺談土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
摘 要:本文對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中現(xiàn)實(shí)與法律之間可能存在的沖突問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的探討。
關(guān)鍵詞:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 流轉(zhuǎn)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是在不改變農(nóng)村土地集體所有權(quán)性質(zhì)與農(nóng)業(yè)土地用途的前提下,在堅(jiān)持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上,原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等方式轉(zhuǎn)讓給他人并獲取流轉(zhuǎn)收益的行為。
一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)
有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的立法以2002年頒布的《農(nóng)村土地承包法》為核心。為了貫徹落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》,農(nóng)業(yè)部于2005年1月19日頒布了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,為進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為、維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益、正確處理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛提供了更直接的依據(jù)。2007年3月16日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布,在第3篇“用益物權(quán)”中,第1l章規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),這意味著我國(guó)正式從法律上確立了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性,為更開放的流轉(zhuǎn)奠定了充分的法理基礎(chǔ)。
二、關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)思考
但是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)雖然有了明確的法律依據(jù),但在實(shí)際應(yīng)用中還是存在不少障礙。
1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)之法律規(guī)范欠具體,在實(shí)際操作中會(huì)發(fā)生問(wèn)題。首先,《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,須經(jīng)發(fā)包方同意。但法律并未明確規(guī)定“經(jīng)發(fā)包人同意”的標(biāo)準(zhǔn),以及其在轉(zhuǎn)讓中可以行使的權(quán)力范圍,在實(shí)踐中可能造成發(fā)包方濫用權(quán)力,侵害農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的自主權(quán)。
2.在土地流轉(zhuǎn)實(shí)際需要與現(xiàn)實(shí)的沖突。土地規(guī)模經(jīng)營(yíng),要求土地通過(guò)流轉(zhuǎn)連塊連片,但有的農(nóng)戶不愿意流轉(zhuǎn)土地,導(dǎo)致土地?zé)o法連塊成片進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)。而法律又是對(duì)土地的調(diào)整作出了極為嚴(yán)格的規(guī)定,《土地法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》都規(guī)定承包期內(nèi),發(fā)包方不得調(diào)整或收回承包地。《土地法》和《農(nóng)村土地承包法》還規(guī)定承包期內(nèi)對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的,必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。這樣就使承包地的調(diào)整極其艱難,使土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)遇到法律壁壘。
3.在土地流轉(zhuǎn)形式上政策與法律的沖突?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》規(guī)定承包土地可以股份合作的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn),《農(nóng)村土地承包法》對(duì)于以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒地,也允許以入股的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn),但對(duì)于以發(fā)包的方式承包的土地,僅允許承包方之間以土地聯(lián)合入股,而不允許承包方將土地入股給非承包方。《土地法》和《物權(quán)法》也尚未允許土地以股份合作的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。因此,土地以股份合作的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn),還未在法律上全面放開。
4.土地流轉(zhuǎn)實(shí)施上現(xiàn)實(shí)與法律的沖突。土地流轉(zhuǎn)之后,為了便于規(guī)?；?jīng)營(yíng),可能要打破原有的劃分,對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一平整,而經(jīng)營(yíng)到期后歸還土地時(shí),無(wú)法恢復(fù)原來(lái)的界線,從而造成事實(shí)上的土地調(diào)整,而且這種事實(shí)調(diào)整并未按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,法律沒(méi)有明確規(guī)定,可能致使喚不少農(nóng)民或意欲規(guī)模經(jīng)營(yíng)土地者不敢放手大干。
5.在土地流轉(zhuǎn)后果上法律與法律的沖突。農(nóng)民以土地入股,使入股土地面臨著性質(zhì)轉(zhuǎn)變的風(fēng)險(xiǎn)。土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致資不抵債,就可能走上破產(chǎn)之路,破產(chǎn)清算必然會(huì)使集體土地變成破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),從而改變土地的性質(zhì)。而法律規(guī)定集體土地只有通過(guò)國(guó)家征用之后才能改變其性質(zhì)。那么,當(dāng)出現(xiàn)這種情況時(shí),承包地勢(shì)必陷于身份上或者性質(zhì)上的兩難境地,于是關(guān)于承包地的糾紛也就在所難免了。如果承認(rèn)變成破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的承包地還是集體性質(zhì),則損害了債權(quán)人利益;如果承認(rèn)承包地變成破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),則損害了農(nóng)民的利益,造就了一批失地農(nóng)民。
[摘 要]制約我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)突出問(wèn)題就是土地小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，難以實(shí)現(xiàn)土地的有效流轉(zhuǎn)，從而難以最大限度的發(fā)揮土地的使用價(jià)值。為了解決目前存在的種種問(wèn)題，建立一套完善的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度勢(shì)在必得。《物權(quán)法》草案對(duì)我國(guó)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度做了一些規(guī)定，但仍存在不足，本文欲通過(guò)目前我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況，并結(jié)合《物權(quán)法》草案的相關(guān)條文，來(lái)論述如何建立一套適合我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
[關(guān)鍵詞]土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 流轉(zhuǎn) 轉(zhuǎn)讓 受讓人
一 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性
第一，推動(dòng)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的需要。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)是配置資源的基礎(chǔ)，土地作為最基本的生產(chǎn)資料也不例外。將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)引入市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷史和邏輯的必然發(fā)展。[1]而我國(guó)目前采取的是“一人一畝三分地”的種田模式，這種模式促使了農(nóng)村土地的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，阻礙了現(xiàn)代化生產(chǎn)方式的利用，也與農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化不相適應(yīng)。若允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自由進(jìn)入市場(chǎng)，大規(guī)模地集中土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，必將從一定程度上推動(dòng)農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化。
第二，使土地利用率達(dá)到最大化的需要。由于我國(guó)農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民無(wú)法成為土地的所有者。農(nóng)村土地制度的核心就在于如何對(duì)其進(jìn)行高效的利用，使土地的使用價(jià)值最大限度的發(fā)揮出來(lái)。若允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)，則能促進(jìn)擅于以土地謀生的經(jīng)營(yíng)者獲得更多的土地，而欲另謀出路的農(nóng)民也可以放棄自己的土地，找到更適合自己的選擇，從而促進(jìn)土地從低效利用向高效利用的轉(zhuǎn)變。若使農(nóng)民固守各自的土地，則不僅不利于實(shí)現(xiàn)土地的使用價(jià)值，也不利于農(nóng)民生活水平的提高。
第三，加快城鎮(zhèn)化步伐的需要。從農(nóng)業(yè)國(guó)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)國(guó)是我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)目標(biāo)，降低農(nóng)業(yè)人口比例，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，是我國(guó)農(nóng)業(yè)工作中的一個(gè)重點(diǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為我國(guó)農(nóng)民的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如果限制其自由流轉(zhuǎn)，則會(huì)將農(nóng)民束縛在土地上，即使有更好的出路，他們也會(huì)擔(dān)心對(duì)土地的處置問(wèn)題。此外，還易導(dǎo)致土地拋荒的現(xiàn)象，只有將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為農(nóng)民實(shí)實(shí)在在的資本，允許其自由流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民更好地利用這一資本放心地進(jìn)城務(wù)工，在城鎮(zhèn)安家落戶，從而也有利于加快我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。
不僅如此，我國(guó)在現(xiàn)實(shí)生活中也已經(jīng)出現(xiàn)了大量土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。在農(nóng)村，農(nóng)民之間以各種形式進(jìn)行著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，如轉(zhuǎn)包、出租等等，很多以土地為中心的股份合作制、股份制農(nóng)場(chǎng)、承租返包、返租倒包等情況，實(shí)際上也屬于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。[2]而且，在我國(guó)的司法實(shí)踐中也對(duì)土地的流轉(zhuǎn)予以了肯定，如《農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。”《物權(quán)法》草案第131條也做了相應(yīng)的規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。”
二 我國(guó)目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及其弊端
1、無(wú)償流轉(zhuǎn)占多數(shù)。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，需要遵循的一項(xiàng)基本原則就是有償?shù)脑瓌t。實(shí)行有償流轉(zhuǎn)的依據(jù)在于原承包人在承包期限的剩余期限內(nèi)，將承包的土地作為一種社會(huì)保障手段流轉(zhuǎn)給他人而應(yīng)得到的補(bǔ)償?？墒窃谖覈?guó)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)大多是無(wú)償?shù)幕蚴堑蛢r(jià)的，這樣必然會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民無(wú)論是否有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來(lái)源，都不會(huì)放棄自己的土地，也使得兼業(yè)農(nóng)戶與農(nóng)地的分離難上加難，從而進(jìn)一步限制了農(nóng)村土地的合理利用。在對(duì)湖北省通城縣進(jìn)行農(nóng)村土地調(diào)研的過(guò)程中，只有38％的農(nóng)民在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)是被支付了對(duì)價(jià)的。[3]這38％的有償流轉(zhuǎn)率顯然在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中是占少數(shù)的，自然難以保障轉(zhuǎn)讓人的合理利益。要改變這種局面也不能一直停留在理論上，應(yīng)及時(shí)建立一套高效的土地經(jīng)營(yíng)模式。
2、流轉(zhuǎn)對(duì)象過(guò)于局限。目前我國(guó)農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)象大多局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的村民，且多為轉(zhuǎn)讓人的親戚和朋友，這樣不利于農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。
3、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。由于我國(guó)目前的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的小規(guī)模流轉(zhuǎn)占著主導(dǎo)地位，多為親戚朋友之間的流轉(zhuǎn)，這就導(dǎo)致了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)時(shí)，大都采取口頭協(xié)議的形式，很少是通過(guò)有關(guān)部門簽訂書面流轉(zhuǎn)協(xié)議。由于缺乏必要的監(jiān)督和約束機(jī)制，從而成為糾紛發(fā)生的誘因，也使得解決糾紛時(shí)欠缺可靠的依據(jù)。
三 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式
在目前的農(nóng)村中，存在著轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、代耕代種、土地托管、租賃、入股、返租倒包、繼承等九種土地流轉(zhuǎn)形式。我認(rèn)為在立法中應(yīng)當(dāng)采取寬松的法定主義。對(duì)于已經(jīng)明確規(guī)定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，而對(duì)于法律沒(méi)有作出明確規(guī)定的，當(dāng)事人可以自行約定，但約定的內(nèi)容不能法律的基本原理。在《物權(quán)法》草案的第131條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等?！贝颂帉⑥D(zhuǎn)包同出租并列，我認(rèn)為并無(wú)必要，相反會(huì)造成概念的相互重疊，缺乏周延性。其實(shí)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)包給他人的行為，就是一種出租行為。轉(zhuǎn)包與出租的唯一區(qū)別就在于在轉(zhuǎn)包中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)發(fā)生在轉(zhuǎn)讓人與集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的人員，而在出租中，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)則發(fā)生在轉(zhuǎn)讓人與集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員。之所以出現(xiàn)兩種形式，乃是由于集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不享有承包權(quán)，但是否就由于這一個(gè)原因，而引入兩個(gè)概念呢？我認(rèn)為只用出租就可以涵蓋轉(zhuǎn)包。原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以將土地出租給本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的成員，也可以出租給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人或組織，至于租金的多少，有償或無(wú)償，均有雙方自行協(xié)定。
對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否設(shè)立抵押，理論界一直存在著較大的爭(zhēng)議，即承包人為融通資金，在其承包的土地上為債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)，一旦承包人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)該土地上的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以變賣、拍賣或協(xié)商折價(jià)的方式進(jìn)行處分。它能夠解決土地使用權(quán)人建設(shè)投資不足的問(wèn)題，加快資金流轉(zhuǎn)速度，但由于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后土地的使用權(quán)將發(fā)生轉(zhuǎn)移，將會(huì)引起十分復(fù)雜的法律后果，所以在立法中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。
我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)明確在法律中予以規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式為轉(zhuǎn)讓、出租、互換三種。
1、轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓是承包人將自己所承包的土地全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方經(jīng)營(yíng)，原承包人與集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系全部或部分終止，由第三方繼續(xù)向集體經(jīng)濟(jì)組織履行承包合同的流轉(zhuǎn)方式。
對(duì)于法律是否應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓，學(xué)術(shù)界有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為可以轉(zhuǎn)讓，一種認(rèn)為不能轉(zhuǎn)讓。后者的主要理由是如果允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，勢(shì)必重演歷史上農(nóng)村兩極分化，出現(xiàn)大批無(wú)地少地農(nóng)民的社會(huì)問(wèn)題。[4]我認(rèn)為立法應(yīng)采取前一種觀點(diǎn)。首先，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的社會(huì)保障功能也隨之減弱，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及一些第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了土地?zé)o償轉(zhuǎn)包，甚至一些地方出現(xiàn)了“倒貼皮”的現(xiàn)象，農(nóng)村的貧富差距主要發(fā)生在從事第二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民與固守土地的農(nóng)民之間；其次，農(nóng)民作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人，能夠?qū)で笞陨砝孀畲蠡?dāng)然會(huì)通過(guò)趨利弊害的原則來(lái)對(duì)其面臨的一切機(jī)會(huì)和目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段來(lái)進(jìn)行優(yōu)化選擇。[5]再次，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)保障制度的建成，農(nóng)民與土地的關(guān)系也愈顯松散，農(nóng)民完全依靠土地的現(xiàn)象也越來(lái)越少，況且我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)也比較樂(lè)觀，農(nóng)民大規(guī)模的逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象也極少可能發(fā)生。若限制土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地的流轉(zhuǎn)制度的建構(gòu)無(wú)疑是個(gè)絆腳石。
對(duì)于發(fā)包人在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的地位，也存在著兩種不同的看法。有一部分學(xué)者認(rèn)為承包人在轉(zhuǎn)讓其土地承包經(jīng)
營(yíng)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得發(fā)包人的同意。另一部分學(xué)者則認(rèn)為轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，應(yīng)給予承包人充分的自由，無(wú)需征得發(fā)包人的同意。在《物權(quán)法》草案中認(rèn)可了前一種意見(jiàn)，草案第132條規(guī)定：“將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定并經(jīng)發(fā)包人同意；將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換等，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包人備案?！蔽艺J(rèn)為，承包人在轉(zhuǎn)讓其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，無(wú)需經(jīng)過(guò)發(fā)包人同意。《農(nóng)村土地承包法》中第41條規(guī)定：“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！憋@然，在立法中之所以規(guī)定農(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)需經(jīng)發(fā)包方同意，是考慮到農(nóng)戶會(huì)喪失其賴以生存的基礎(chǔ)，故須由發(fā)包方對(duì)其生活前途進(jìn)行審查后，再作出是否予以批準(zhǔn)的決定。這種作法的初衷是好的，但卻忽視了農(nóng)民作為理性經(jīng)濟(jì)人角色的一面，相反，這種做法在某種意義上是對(duì)農(nóng)民權(quán)益的不當(dāng)干涉。再者，從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)上看，若規(guī)定承包人處分其用益物權(quán)時(shí)，發(fā)包人必須介入，也會(huì)影響到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化的體系建構(gòu)。 2、出租。出租是承包人將其承包的土地租給他人（既可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的成員也可以是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員）經(jīng)營(yíng)，但自己仍保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的法律地位，仍與發(fā)包方保持承包合同關(guān)系，承租人根據(jù)同承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的租賃合同享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不是物權(quán)法上的主體。出租主要適用于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人暫時(shí)脫離或無(wú)力進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但又不想放棄其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況。承租雙方可以對(duì)租金、期限、權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行協(xié)商。由于其有較大的靈活性，在農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)中占有比較大的比例。
3、互換?；Q是指為方便農(nóng)戶耕種與集體管理，或發(fā)展專業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶之間對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的交換。[6]互換同轉(zhuǎn)讓相類似，實(shí)際上是一種相互轉(zhuǎn)讓，但與轉(zhuǎn)讓不同的是，農(nóng)戶進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換時(shí)，各承包人不解除與集體經(jīng)濟(jì)組織的合同關(guān)系，仍然按照各自原來(lái)的承包合同分別向原發(fā)包方履行義務(wù)?；Q作為集體內(nèi)部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，不僅成本低，交易便捷，且方便土地經(jīng)營(yíng)，更為建立統(tǒng)一規(guī)劃的土地經(jīng)營(yíng)區(qū)起到了舉足輕重的作用。
四 完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的措施
1、通過(guò)對(duì)受讓人主體資格的界定進(jìn)行規(guī)范。首先，受讓人必須是具有從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自然人或其他組織。只有具有從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人才能根據(jù)市場(chǎng)的變化而適時(shí)地進(jìn)行土地勞作，才能保護(hù)和合理利用土地資源，不會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)帶來(lái)永久性的損害。其次，受讓人承包的土地的土地?cái)?shù)量也需要受到限制。這主要是為了防止土地兼并，導(dǎo)致農(nóng)村土地的壟斷經(jīng)營(yíng)。若對(duì)受讓人受讓的土地?cái)?shù)量不加限制，受讓人會(huì)利用其經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)壟斷土地，造成一部分貧苦農(nóng)民失去經(jīng)營(yíng)土地的機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致貧富差距的擴(kuò)大，也不利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的共同富裕。
2、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。土地流轉(zhuǎn)雙方需在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂書面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，以明確各自的權(quán)利和義務(wù)。此外還應(yīng)依法向政府主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，需要公證的，可到政府公證部門辦理公證手續(xù)，以利于保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法利益。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期滿，無(wú)論是否延期，有關(guān)農(nóng)戶都應(yīng)及時(shí)向集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行匯報(bào)，以利于集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)所屬農(nóng)用地的正常管理。基層政府在管理上應(yīng)簡(jiǎn)化程序，規(guī)范收費(fèi)，以免加重農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。
3、法律應(yīng)明確規(guī)定流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。我國(guó)的耕地總體質(zhì)量差，生產(chǎn)水平低，耕地退化嚴(yán)重，耕地后備資源不足。針對(duì)這一系列問(wèn)題，國(guó)家的多部法律都有耕地保護(hù)的規(guī)定，如《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的章節(jié)中第33條第1款第3項(xiàng)規(guī)定：“不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途?！倍段餀?quán)法》草案中卻沒(méi)有規(guī)定此種限制，我認(rèn)為土地的流轉(zhuǎn)必須強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。在一般情況下，受讓人不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，違反此項(xiàng)規(guī)定者，應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行行政處罰。
4、以市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，使土地在農(nóng)戶之間有償轉(zhuǎn)讓和等價(jià)交換，有利于土地的合理流動(dòng)和資源的充分利用，也能減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的行政色彩，使欲以權(quán)謀私的少數(shù)人員無(wú)機(jī)可趁。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，使農(nóng)戶通過(guò)自由協(xié)商來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也正體現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)中的平等、自愿、有償?shù)脑瓌t。
要完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，更要建立一個(gè)公平、穩(wěn)定的大環(huán)境，加快稅費(fèi)改革，建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障制度，會(huì)切實(shí)保障農(nóng)民充分享有自己的權(quán)利，從而也能更好地實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
一、研究背景
隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村趨向于市場(chǎng)化運(yùn)行。目前，我國(guó)各類市場(chǎng)體系正在加快發(fā)展，且不斷完善規(guī)范，唯有農(nóng)地市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。農(nóng)地市場(chǎng)是農(nóng)村生產(chǎn)要素市場(chǎng)的重要內(nèi)容，也是整個(gè)市場(chǎng)體系的重要組成部分，只有通過(guò)建立規(guī)范的農(nóng)地市場(chǎng)，并納入我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體系，才能使農(nóng)村的土地、資金、勞力等生產(chǎn)要素達(dá)到最佳組合，各項(xiàng)資源得到優(yōu)化配置。
中共十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》全文公布。該文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
二、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)證分析——以肇州縣興城鎮(zhèn)大閣村為例
農(nóng)地流轉(zhuǎn)是農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織的行為過(guò)程。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方式是保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。肇州縣興城鎮(zhèn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)概況，具體如下：
（一）數(shù)據(jù)來(lái)源
我們以黑龍江省肇州縣大閣村為例對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積和農(nóng)民收入之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，相關(guān)數(shù)據(jù)均來(lái)自實(shí)地調(diào)研。大閣村位于興城鎮(zhèn)東側(cè)2公里，共851戶，其中140多戶有一定的土地流轉(zhuǎn)，該村相對(duì)周邊農(nóng)村較為富裕，人均年收入5000元以上。該村耕地1186.67公頃，主要是旱田，作物為玉米和烤煙，其中烤煙的收益較高但有一定的風(fēng)險(xiǎn)，該村有較少的養(yǎng)殖和牧業(yè)，大閣村臨近興城鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)的相對(duì)較多。大閣村五年內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)統(tǒng)計(jì)情況，如表1所示：
（二）模型原理及統(tǒng)計(jì)分析
針對(duì)土地流轉(zhuǎn)的面積與農(nóng)民收入之間的關(guān)系，我們建立一元線性回歸模型，對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行模擬和分析。模型原理如下：一元線性回歸模型為
y=β0+β1+ε
其中y為被解釋變量，代表農(nóng)戶收入；為解釋變量，代表農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積；β0為截距，β1為系數(shù)，兩者均為待估系數(shù)；ε為擾動(dòng)項(xiàng)，體現(xiàn)了y的變化中沒(méi)有被所解釋的部分，即除以外其他所有 對(duì)y產(chǎn)生影響的因素的綜合體現(xiàn)。
以-大閣村農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積和收入兩組數(shù)據(jù)為樣本，利用spss12.0軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果如表2所示。
通過(guò)以上軟件分析，我們得到如下模型結(jié)果：
y＝-2600.20+102.95
顯著性檢驗(yàn)結(jié)果（見(jiàn)表3）表明，r2值和調(diào)整r2值均在0.8以上，說(shuō)明模型系數(shù)較為顯著；f值的相伴概率在5％水平上顯著，說(shuō)明方程整體擬合程度較好。通過(guò)相關(guān)資料表明，農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積與農(nóng)戶收入呈正向相關(guān)關(guān)系，即農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積愈多，農(nóng)戶的收入愈多。并且，農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模對(duì)農(nóng)戶增收效應(yīng)為102.95，即農(nóng)戶每增加1公頃土地流轉(zhuǎn)面積，其收入將增加102.95元。
（三）興城鎮(zhèn)大閣村農(nóng)地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民收入關(guān)聯(lián)性的經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)
以上我們利用線性回歸模型模擬了興城鎮(zhèn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)戶的增收相應(yīng)，為了更為深入的討論農(nóng)地流轉(zhuǎn)的增收效果，我們將調(diào)研樣本進(jìn)行重新整理，對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)戶和非農(nóng)地流轉(zhuǎn)戶的收入狀況進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)比對(duì)，以對(duì)上文的分析結(jié)論進(jìn)行檢驗(yàn)和作證。通過(guò)我們對(duì)大閣村的實(shí)地走訪，共分發(fā)60份問(wèn)卷，回收60份問(wèn)卷，我們對(duì)這60份問(wèn)卷的數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，得出平均值：每家人口為4人，有2人可以工作。下面我們利用平均值來(lái)進(jìn)行以下分析：
1、流轉(zhuǎn)農(nóng)戶
根據(jù)興城鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地流轉(zhuǎn)每公頃約為4500元，1998年國(guó)家進(jìn)行分地，每人0.4畝，一戶平均三人共12公頃，一次流轉(zhuǎn)1.2公頃。農(nóng)民進(jìn)城打工每人950元，可工作10個(gè)月。這樣農(nóng)地流戶的收入可計(jì)算得：
轉(zhuǎn)出土地所得費(fèi)用mc1=4500元1.2公頃
外出務(wù)工收入mc2=950元2人10個(gè)月
總收入mt=mc1+mc2=23500元
2、非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶
農(nóng)戶一次耕種1.2公頃，每公頃收益5250元，經(jīng)過(guò)在興城調(diào)查取平均數(shù)，得知農(nóng)民在空余時(shí)間可以選擇打工，每天50元，大約可工作45天。這樣非農(nóng)地流轉(zhuǎn)戶的收入可計(jì)算得：
耕種土地所得收益ms1=5250元1.2公頃
農(nóng)閑時(shí)務(wù)工所得收入ms2=45天50元2人
總收入m=msi+ms2=10800元
根據(jù)調(diào)查樣本的平均統(tǒng)計(jì)結(jié)果有：mt>>m，即有土地轉(zhuǎn)出行為的農(nóng)戶其年收入遠(yuǎn)大于自耕自耕的農(nóng)戶。
通過(guò)綜合以上分析可知：農(nóng)民的收入與土地流轉(zhuǎn)面積的大小呈正向相關(guān)，并且根據(jù)數(shù)值可以充分的論證土地流轉(zhuǎn)可以提高農(nóng)戶的收入。當(dāng)前，農(nóng)民收入逐步多元化，土地不再是農(nóng)民唯一獲得收入的手段，農(nóng)民通過(guò)外出務(wù)工、經(jīng)商能獲得更多的收入。農(nóng)地分散經(jīng)營(yíng)的低收入和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的高收入形成了鮮明對(duì)比，國(guó)家出臺(tái)一系列的關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策解除了土地對(duì)農(nóng)民的束縛，土地流轉(zhuǎn)政策為農(nóng)民致富建立了一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民獲得了相對(duì)較高和比較穩(wěn)定的有償轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)，也為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
三、阻礙農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素分析
雖然農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以增加農(nóng)民的收入，但是通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的比例仍然較少，通過(guò)大量的走訪，我們發(fā)現(xiàn)阻礙農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素有以下幾個(gè)方面：
（一）土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，農(nóng)民土地權(quán)益經(jīng)常受到損害
“土地流轉(zhuǎn)”是農(nóng)民把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)手他人，從中獲得一定的報(bào)酬，但土地在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，很容易被一些不法商販所操縱，就像操縱房?jī)r(jià)一樣，炒地的人以最低的價(jià)格買入土地，以盡可能高的價(jià)格賣出，嚴(yán)重地?cái)_亂了土地市場(chǎng)秩序，致使那些想要購(gòu)入土地進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)的農(nóng)戶利益受到損害。所以，政府必須要完善土地補(bǔ)償機(jī)制，嚴(yán)格限制土地的非法倒賣。
（二）農(nóng)村剩余勞動(dòng)力再就業(yè)問(wèn)題尚未妥善解決，極大程度上限制了農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模
在土地流轉(zhuǎn)之后的農(nóng)村地區(qū)，必定面臨一定的勞動(dòng)力剩余的情況，這一部分剩余勞動(dòng)力的就業(yè)又為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提出了新的難題。造成這種難題的原因有二個(gè)：一是城鎮(zhèn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化，而素質(zhì)還有待提高的農(nóng)民不足以在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位；二是政府暫時(shí)對(duì)于已流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民就業(yè)的引導(dǎo)和扶持力度還不夠，因此，政府應(yīng)該為農(nóng)民提供一些可以再就業(yè)的機(jī)會(huì)，并對(duì)農(nóng)民進(jìn)行基本技能的培訓(xùn)，再者，目前黑龍江省對(duì)于流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶缺乏一個(gè)幫助再就業(yè)的服務(wù)機(jī)制，流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶不能及時(shí)得到市場(chǎng)的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)信息，這也阻礙了農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的意愿。
（三）兒童和老人的生活不能得到妥善安置，為農(nóng)地轉(zhuǎn)出戶增添憂患
當(dāng)土地流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)民基本是進(jìn)城鎮(zhèn)打工賺錢，但是自己的孩子和父母怎么辦，孩子進(jìn)城上學(xué)要額外繳納借讀費(fèi)用，對(duì)于本來(lái)打工收入不是很多的農(nóng)民來(lái)說(shuō)又增添了一項(xiàng)較大的支出，而且家有老人的也要給家里拿錢用于贍養(yǎng)父母。由于轉(zhuǎn)出戶家里的勞動(dòng)力都外出打工，沒(méi)有勞動(dòng)能力的老人和孩子只能留在農(nóng)村，農(nóng)村沒(méi)有很健全的保險(xiǎn)制度，意外狀況經(jīng)常會(huì)發(fā)生，如不能得到及時(shí)的幫助，可能會(huì)造成更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。而且，孩子常年感受不到家庭、父母的溫暖，可能會(huì)給孩子們的心理上帶來(lái)一些偏差，給他們的健康成長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。
（四）轉(zhuǎn)入方的資金短缺和生產(chǎn)力技術(shù)低下
對(duì)于自愿留在農(nóng)村的農(nóng)戶，較多的人想多租賃一些土地去耕種，但是由于缺少資金的支持，很難達(dá)到自己租賃目的，去
銀行貸款需要一系列的證明，手續(xù)繁瑣，而且最后申請(qǐng)的數(shù)額也很少，政府給予的幫助和指導(dǎo)有限。除上訴問(wèn)題之外，由于黑龍江省各地方農(nóng)村土地耕種技術(shù)差別較大，生產(chǎn)方式落后，因此較多轉(zhuǎn)入戶的生產(chǎn)收益往往達(dá)不到規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的狀態(tài)，既浪費(fèi)勞動(dòng)力，又提高了生產(chǎn)成本。
四、促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議
（一）要尊重農(nóng)民意愿，循序漸進(jìn)
在我國(guó)現(xiàn)行的土地制度下，農(nóng)村土地的所有權(quán)歸集體所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸農(nóng)民所有，因此在流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)時(shí)，首先必須征得農(nóng)民同意。在農(nóng)村社會(huì)保障體系還不健全的情況下，土地對(duì)農(nóng)民有著十分重要的意義，土地既承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)功能，還承擔(dān)著社會(huì)保障功能。中央也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持農(nóng)民自愿的原則。
盡管土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民的收入會(huì)增加，轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民也會(huì)有更多選擇，但是在現(xiàn)有的戶籍制度下，他們既不能成為市民，又無(wú)地可種，只能處于給別人打工的境地，這使他們的身份極為尷尬。因此流轉(zhuǎn)必須是建立在農(nóng)民依法自愿有償?shù)幕A(chǔ)上，不允許外力去強(qiáng)推，一定要循序漸進(jìn)，要遵循法律和政策。
（二）建立工作服務(wù)中轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，為農(nóng)民再就業(yè)創(chuàng)造條件
由于科技文化的不斷提高，農(nóng)民的知識(shí)顯得越來(lái)越薄弱，他們?cè)诔鞘械墓ぷ鳈C(jī)會(huì)變得越來(lái)越少。政府必須促進(jìn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為農(nóng)民增加就業(yè)提供機(jī)會(huì)，政府要加大農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)技能培訓(xùn)力度，實(shí)行免費(fèi)培訓(xùn)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，并且建立專門的職介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為他們提供就業(yè)信息和工作崗位。
（三）政府給予一定扶持，加大農(nóng)村公共品的提供
要保障留守兒童和老人的日常生活，就要由政府提供交通、水利、電力、通訊、教育、醫(yī)療等等一系列的農(nóng)村公共品。政府必須建立高效的農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系，加大農(nóng)村合作醫(yī)療的優(yōu)惠政策，讓老人和孩子的健康得到保障；改善農(nóng)村的教育環(huán)境，提高教育質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)孩子們的心理關(guān)愛(ài)；豐富農(nóng)村的業(yè)余文化生活，組織文藝活動(dòng)，調(diào)動(dòng)農(nóng)村留守老人的參與興趣，增加他們的生活趣味。
（四）為轉(zhuǎn)入方的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)造條件
第一，為轉(zhuǎn)入方提供貸款支持。首先，放寬對(duì)轉(zhuǎn)入方的信貸限制，并鼓勵(lì)銀行放貸、政府適當(dāng)補(bǔ)貼；其次，以不改變抵押土地的用途為前提，允許對(duì)土地進(jìn)行抵押。對(duì)抵押土地的用途進(jìn)行明確限定，可防止耕地流失，同時(shí)為受讓方進(jìn)行融資提供條件。
第二，為轉(zhuǎn)入方提供先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，加強(qiáng)培訓(xùn)等服務(wù)性工作。
第三，幫助土地流轉(zhuǎn)方進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，參與土地流轉(zhuǎn)，并為其農(nóng)產(chǎn)品提供銷售性服務(wù)，最大限度地降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。
