發(fā)布時(shí)間：2023-10-07 15:57:08
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市調(diào)方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控
各地要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批管理，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。
要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時(shí)處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。同時(shí)，要以適當(dāng)?shù)姆绞?，及時(shí)向社會市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。建設(shè)部要會同有關(guān)部門在各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報(bào)體系，及時(shí)對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。要加強(qiáng)對重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”。
二、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量
要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅(jiān)持城市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)危舊住房的改造。要重點(diǎn)加強(qiáng)對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地供應(yīng)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地。
加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目用地，各地要集中進(jìn)行一次清理，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅(jiān)決予以收回。
三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用
要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時(shí)將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個(gè)人住房貸款。
在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。其他用途土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)，要適當(dāng)增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)，切實(shí)改善居民居住條件，提高居住水平。
四、嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項(xiàng)目
各地要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號），強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項(xiàng)目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。
五、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)
經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。
要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對購房對象要嚴(yán)格審核，對銷售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。
繼續(xù)鼓勵(lì)工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。
六、加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購房的支付能力
各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補(bǔ)貼資金來源。住房補(bǔ)貼以財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房價(jià)收入比在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，應(yīng)盡快將其轉(zhuǎn)換為對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)職工的住房補(bǔ)貼，并在以后年份保證補(bǔ)貼資金來源的穩(wěn)定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項(xiàng)目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。
七、充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用
當(dāng)前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件，切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第350號）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》（國發(fā)［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購房的作用。要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。
八、繼續(xù)加大對住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度
要認(rèn)真落實(shí)國家已出臺的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，降低開發(fā)建設(shè)成本、減輕購房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費(fèi)。對于國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);市場調(diào)查與預(yù)測;數(shù)理統(tǒng)計(jì);數(shù)學(xué)模型
一、如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測
隨著房地產(chǎn)市場由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展,使得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷信息的需要比以往任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈,市場調(diào)查和預(yù)測成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明,在紛繁復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中,只有通過細(xì)致有效的市場調(diào)查和科學(xué)的預(yù)測,才能幫助企業(yè)制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略,把握市場機(jī)會,使之立于不敗之地。
1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。房地產(chǎn)市場調(diào)查一般包括三個(gè)階段:調(diào)查前的準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、調(diào)查總結(jié)階段。準(zhǔn)備階段的主要工作是識別與界定問題或機(jī)會、確定調(diào)查目標(biāo)、制定調(diào)查計(jì)劃,包括調(diào)查方案的設(shè)計(jì)、問卷和調(diào)查表的設(shè)計(jì)、抽樣、人員培訓(xùn)、實(shí)地調(diào)查、數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計(jì)分析、報(bào)告撰寫等日程安排,以確保調(diào)查工作的順利開展和按時(shí)完成;正式調(diào)查階段就是資料的收集階段,主要是對調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)和實(shí)地調(diào)查,這是整個(gè)市場調(diào)查過程中最關(guān)鍵的階段;調(diào)查總結(jié)階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進(jìn)行整理分析,并形成結(jié)論,撰寫調(diào)查報(bào)告,包括對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、撰寫調(diào)查報(bào)告、跟蹤調(diào)查與反饋。
2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。房地產(chǎn)市場預(yù)測是在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用已獲得的資料信息,運(yùn)用一定方法和手段,對房地產(chǎn)市場的各種因素進(jìn)行綜合分析,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷。完整的房地產(chǎn)市場預(yù)測工作一般包括以下工作步驟:確定預(yù)測目標(biāo)、收集和整理資料、選擇預(yù)測方法并建立預(yù)測模型、分析預(yù)測誤差并審查預(yù)測結(jié)果、編寫預(yù)測報(bào)告并跟蹤校驗(yàn)。
二、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行資料處理
在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,對實(shí)地調(diào)查所收集的資料進(jìn)行整理分析是非常重要的環(huán)節(jié)。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統(tǒng)計(jì)運(yùn)算,把龐大、復(fù)雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉(zhuǎn)變成為數(shù)據(jù)結(jié)果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進(jìn)行審核、編碼和錄入后,就可以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
1.描述性統(tǒng)計(jì)分析。描述性統(tǒng)計(jì)分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價(jià)研究對象的數(shù)量特征和規(guī)律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數(shù)分析法。集中趨勢分析是全體數(shù)據(jù)的大部分變量趨向于某一點(diǎn),將這一點(diǎn)作為數(shù)據(jù)分布的中心,它可以用來當(dāng)作總體的代表。數(shù)據(jù)的集中趨勢用集中量數(shù)來描述,集中量數(shù)有許多種,如算術(shù)平均數(shù),中位數(shù),眾數(shù)。離散程度是數(shù)列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標(biāo)稱為標(biāo)志變異指標(biāo),標(biāo)志變異指標(biāo)越小,平均數(shù)的代表性越大,事物變動具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性,常用的測量指標(biāo)有全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)等。
2.解析性統(tǒng)計(jì)分析。解析性統(tǒng)計(jì)分析方法是以數(shù)學(xué)理論為基礎(chǔ),對事物內(nèi)部的本質(zhì)規(guī)律進(jìn)行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調(diào)查數(shù)據(jù)變異對總變異的影響大小,了解數(shù)列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應(yīng)用時(shí)一般假定總體服從正態(tài)分布,具有相同的方差,方差分析具有穩(wěn)健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據(jù)特定的規(guī)則對數(shù)列中數(shù)據(jù)進(jìn)行分類的多元統(tǒng)計(jì)分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現(xiàn)象的方法。聚類分析的方法有系統(tǒng)聚類法、序樣品聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個(gè)變量重新組合為一組相互無關(guān)的幾個(gè)綜合變量,可從中取幾個(gè)較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。
隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用,通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析軟件(如SPSS)對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行批量處理,從而獲得一般統(tǒng)計(jì)規(guī)律。
三、應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)市場定量預(yù)測
定量預(yù)測是在數(shù)據(jù)資料充分的基礎(chǔ)上,運(yùn)用數(shù)學(xué)方法,有時(shí)還結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù),對事物未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行數(shù)量方面的估計(jì)與推測。定量預(yù)測技術(shù)是建立在現(xiàn)代數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)之上,它通過建立數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)模型,相對于定性預(yù)測來說,定量預(yù)測更加準(zhǔn)確,預(yù)測依據(jù)客觀真實(shí),可靠性更高,在中短期預(yù)測中有著非常明顯的優(yōu)勢。介紹應(yīng)用一元線性回歸模型對房地產(chǎn)市場進(jìn)行定量預(yù)測的實(shí)例:
一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機(jī)因素的影響而發(fā)生變化,為因變量,也是預(yù)測目標(biāo);?茁0、?茁1是回歸系數(shù),最常用最小二乘法進(jìn)行估計(jì);ei是隨機(jī)誤差項(xiàng),表示各種隨機(jī)因素對yi影響的總和。
根據(jù)最小二乘法得到回歸系數(shù)的估計(jì)值為:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮(zhèn)住房銷售量逐年上升。與此同時(shí),我國城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)住宅銷售面積之間的線性關(guān)系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數(shù)據(jù)見表1)。其中,城鎮(zhèn)居民可支配收入用x表示,城鎮(zhèn)住宅銷售面積用y表示。
通過計(jì)算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根據(jù)公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
這說明在一定時(shí)期內(nèi),住宅銷售面積受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響部分,當(dāng)已知某個(gè)時(shí)期內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入即可預(yù)測該時(shí)期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全國住宅銷售面積預(yù)測估計(jì)值為84043.71萬平方米。2008年住宅實(shí)際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因?yàn)橛绊懽≌N售面積的因素較多,尤其是世界金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場有很大的影響,表現(xiàn)在住宅的銷售量下滑。
當(dāng)需要考慮多個(gè)因素對市場的影響時(shí),可采用多元線性回歸模型進(jìn)行預(yù)測。
參考文獻(xiàn)
[1]張永岳.《房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程》.學(xué)林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測》.科學(xué)出版社,2009(11)
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 政策措施房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.
Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.
中圖分類號：F015文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
一、對近期宏觀調(diào)控政策的概述
近年來國家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認(rèn)為，上調(diào)針對的目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場，屬于密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。
國土資源部領(lǐng)導(dǎo)表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟(jì)糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發(fā)。
銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)透露，截至目前，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個(gè)人的住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量和整個(gè)貸款余額的20﹪左右，銀行業(yè)非常重視個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機(jī)性的個(gè)人住房按揭貸款和假按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)。
二、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極影響
近幾年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺頻率之高，調(diào)控力度之大，都是前所未有的。從實(shí)施效果來看，宏觀調(diào)控政策對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。
（一）信貸比例管理抑制非理性投資
針對房地產(chǎn)局部、結(jié)構(gòu)性問題，央行及時(shí)出臺各種措施，其本質(zhì)是運(yùn)用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質(zhì)量管理方法，來實(shí)現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)規(guī)模調(diào)控和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”等。
（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質(zhì)
從形式上看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實(shí)質(zhì)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，資本金是企業(yè)的立業(yè)之本，也是向銀行借款、與銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本保證。在我國房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下，過度負(fù)債帶來金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行的集中，由此引發(fā)的不良資產(chǎn)將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。
（三）完善了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營
宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的資金成本將更高，房地產(chǎn)業(yè)將更為成熟，更加產(chǎn)業(yè)化。新房貸政策的實(shí)施使房地產(chǎn)業(yè)的重組、并購將趨于增加，房地產(chǎn)業(yè)的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實(shí)施過程中，海外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將趁機(jī)擴(kuò)大市場份額，市場競爭將更趨激烈。
三、某些調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)
（一）、整頓土地市場抑制土地投機(jī)
垂直領(lǐng)導(dǎo)和暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批能否從根本上解決土地投機(jī)問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設(shè)用地的審批是一種事后調(diào)節(jié)，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產(chǎn)生前瞻性和預(yù)防性的影響。其次，調(diào)控的效果也十分有限。城市建設(shè)一方面靠外延擴(kuò)張（新增城市建設(shè)用地），另一方面靠利用存量土地。當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)向城市建設(shè)用地更便捷、成本更低廉時(shí)，各級政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有外延擴(kuò)張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴(kuò)張的原因。當(dāng)外延擴(kuò)張暫時(shí)受阻時(shí)，存量建設(shè)用地就成了“投機(jī)炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調(diào)控存量建設(shè)地，而且可能會給消費(fèi)者一種錯(cuò)誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價(jià)格上揚(yáng)，而消費(fèi)者對未來“房價(jià)會越來越高”的預(yù)期會為一些利益集團(tuán)所用，加上媒體的誤導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格便真的走高了。
在我國，政府調(diào)控土地市場是為了抑制土地投機(jī)和房地產(chǎn)過熱，但結(jié)果卻為土地投機(jī)帶來了可乘之機(jī)，這值得政策制定者反思。
（二）、我國住房價(jià)格持續(xù)上漲
在國家頒布一系列宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)的投資扭轉(zhuǎn)了在03、04年幾年高速增長接近30%的態(tài)勢，進(jìn)入了一個(gè)相對平穩(wěn)的增長區(qū)間。06年的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)同比增長是21.8%，但住房價(jià)格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價(jià)格仍無明顯下降住房市場價(jià)格整體仍呈現(xiàn)上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調(diào)控中的實(shí)施力度不夠。
（三）、房地產(chǎn)企業(yè)的壓力
1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價(jià)格上漲緩慢，企業(yè)的銷售和融資都將產(chǎn)生困難；
2、由于個(gè)人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產(chǎn)中小企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，銀行貸款審批更為嚴(yán)格，減緩了資金回籠的速度，對該行業(yè)中的中小企業(yè)造成一定的資金壓力；
3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業(yè)的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產(chǎn)生較大的影響。
四、有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議
（一）從制度安排下手，建立長效機(jī)制
[關(guān)健詞] 欠發(fā)達(dá)城市房產(chǎn)企業(yè)營銷政策誤區(qū)及對策
一、引言
近幾年，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從“短缺”到“膨脹”，現(xiàn)在則是進(jìn)入“迷惘”的發(fā)展期。以浙江金華市為例，截至2005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)305家，2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為120.79億元，同比增長了5.5%，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積598.84萬平方米，同比增長8.86%，新開工面積376.82萬平方米，同比增長了5.35%，竣工面積239.57萬平方米，商品房銷售面積176.74萬平方米。房地產(chǎn)市場雖然取得了令人矚目的成就,但在宏觀調(diào)控的背景下,發(fā)展速度明顯放緩。
二、欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)存在的營銷誤區(qū)
縱觀金華房地產(chǎn)市場，由于起步較晚，在學(xué)習(xí)利用各種營銷策略的過程中，相對省內(nèi)外的一些發(fā)達(dá)地區(qū)而，房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念較滯后， 特別是在營銷過程中存有誤區(qū)。
1.誤區(qū)之一:盲目策劃崇拜
近幾年來，金華房地產(chǎn)市場存一股強(qiáng)烈的策劃崇拜風(fēng)。策劃人為樓盤包裝，本無可厚非，但如果夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷業(yè)誤入歧途。事實(shí)上，策劃大師所推出的只是概念和賣點(diǎn)，對銷售的促進(jìn)只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，是會讓樓盤的形象有所提高，但同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。
2.誤區(qū)之二:市場定位不準(zhǔn)
房地產(chǎn)企業(yè)營銷的首要任務(wù)就是要提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品?！斑m當(dāng)”必須針對不同的消費(fèi)群體。首先要選定一個(gè)目標(biāo)市場，根據(jù)目標(biāo)顧客的需求建造符合他們的房屋，這樣才具備了順利營銷的前提。如果今天看見某樓盤大戶型套間非常暢銷，便如法炮制，明日聽說某樓盤小戶型公寓供不應(yīng)求，又想著兼做一部分，完全沒有自己決策思路，那么，如今在市場為非賣方市場時(shí)，你的盲目可能就要釀成大錯(cuò)、滯銷產(chǎn)品。
3.誤區(qū)之三：概念搶市
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，可以說是各種概念亂飛。不少開發(fā)商認(rèn)為，只要物業(yè)內(nèi)涵中可以夸張的部分得以全面夸張，套之以“概念”，即可有市場效應(yīng)。這種觀念使他們隨意創(chuàng)造、復(fù)制、翻版物業(yè)的廣告訴求，針對自己產(chǎn)品或服務(wù)的某一特征過分渲染。比如：“歐陸風(fēng)情”、“零公攤”、“零首付”、“人居概念”、“環(huán)保概念”、“生態(tài)概念”等等。事實(shí)上，在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競爭的今天,開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)個(gè)新奇的概念,一旦概念失真,反而讓購房者困惑和反感,讓開發(fā)商失去口碑市場。
4.誤區(qū)之四：物業(yè)管理不納入營銷范圍
目前，欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市一些房地產(chǎn)開發(fā)商有這樣一種觀念，那就是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)之后的事情，它不屬于營銷范圍，其實(shí)這是一種目光短淺的見解?，F(xiàn)在國內(nèi)許多知名的房地產(chǎn)企業(yè)非常重視物業(yè)管理問題，并且在開發(fā)全過程中，讓物業(yè)管理提前介入。因?yàn)槲飿I(yè)管理前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細(xì)致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時(shí)、周到的服務(wù)。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
三、欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略
傳統(tǒng)的營銷策略已不能適應(yīng)日趨激烈的市場競爭需要，為使自己處于不敗之地，就必須營銷創(chuàng)新，大膽運(yùn)用營銷新策略與新思路。
1.注重服務(wù)營銷，以服務(wù)求發(fā)展
服務(wù)營銷就是變服務(wù)策略和手段地位為戰(zhàn)略和目標(biāo)地位，即不僅要通過完善服務(wù)措施來滿足居民的需要，更為重要的是通過服務(wù)創(chuàng)建來激發(fā)居民的欲望，變潛在“客戶”為現(xiàn)實(shí)“客戶”。對于房地產(chǎn)業(yè)，顧客滿意的服務(wù)營銷策略，體現(xiàn)在售房時(shí)細(xì)致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理服務(wù)，尤其后者更顯重要。要使顧客滿意，首先是關(guān)心顧客，了解顧客。要建立顧客檔案數(shù)據(jù)、關(guān)注滿意程度、保持與顧客的溝通。
2.實(shí)現(xiàn)質(zhì)量營銷，以質(zhì)量顯實(shí)力
質(zhì)量營銷就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作中要以高質(zhì)量的產(chǎn)品保證利潤的獲得。這里所指的房產(chǎn)質(zhì)量是一個(gè)綜合性的概念，既包括房產(chǎn)作為建筑物的建筑質(zhì)量，也包括開發(fā)商或物業(yè)管理公司向購房者提供的服務(wù)水準(zhǔn)，以及諸如物業(yè)的地理位置，小區(qū)的合理布置、房型的設(shè)計(jì)、房屋平面布局和功能區(qū)分、建筑造型、建筑的風(fēng)格、建材的使用、配套設(shè)施的完善、小區(qū)的環(huán)境等等所有決定物業(yè)市場價(jià)值的因素。
3.抓好形象營銷、樹立品牌形象
在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)形象已成為推動企業(yè)發(fā)展的一種動力，其作用可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房企本身有形的固定資產(chǎn)和流動資金，成為房企效益的源泉?，F(xiàn)代市場營銷觀念中，品牌是構(gòu)成產(chǎn)品全體的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)施品牌戰(zhàn)略，開展品牌經(jīng)營，努力創(chuàng)造名牌與發(fā)展名牌，在消費(fèi)者中樹立良好的信譽(yù)，從而通過消費(fèi)領(lǐng)域的傳導(dǎo)和銷售范圍的展開，迅速擴(kuò)大物業(yè)的影響力，贏得越來越多的消費(fèi)者的信賴，提高客戶的忠誠度，才能進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)的銷售，促使企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
摘要：2010年以來，國家針對過熱的房地產(chǎn)先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新“洗牌”，而與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的建筑施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在加大。這些風(fēng)險(xiǎn)無一例外的最終都將以法律風(fēng)險(xiǎn)的方式表現(xiàn)出來。我們必須充分認(rèn)識這些風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)應(yīng)對。
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
Key words: Real estate；Macro-control；Building construction enterprise； Risk；Countermeasure
Abstract: Since 2010, the state against the overheated real estate has issued a series of macro-control policies, real estate companies face afresh "shuffle", the construction business risk which closely related to the real estate enterprises is also increased. These risks without exception will eventually to legal risk manner. We must be fully aware of these risks, and timely to reply.
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景
2010年1月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、穩(wěn)定市場預(yù)期，國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，但第一季度全國大中城市房屋價(jià)格增長速度仍然過快，房地產(chǎn)市場投機(jī)因素日益增強(qiáng)。2010年4月17日，國務(wù)院直接針對房價(jià)、地價(jià)上漲過快的形勢出臺《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，明確提出堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，但房價(jià)仍未壓住。2010年 9月29日，被稱為史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策的“新國五條”出臺，很快，全國各大城市紛紛據(jù)此出臺地方性的調(diào)控細(xì)則，其中，以北京、上海、廣州等14個(gè)城市出臺的“限購令”最為人所關(guān)注，而這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，也產(chǎn)生了前所未有的調(diào)控效果。這些政策的出臺直接導(dǎo)致了商品房成交量的低迷，甚至在某些樓盤出現(xiàn)了停滯現(xiàn)象，從而導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金速度減緩。由中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢聯(lián)合的《中國房企經(jīng)營管理狀況(2011)》藍(lán)皮書指出，截至2010年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近7萬家，兩年內(nèi)累計(jì)減少近1/4，并且呈現(xiàn)加速減少的態(tài)勢。在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”不斷加劇。如果現(xiàn)行調(diào)控政策能落實(shí)到位，到2015年，預(yù)計(jì)將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局。在房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”不斷加劇的情況下，與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的建筑施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在加大。
二、當(dāng)前建筑施工企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)
國家實(shí)施宏觀調(diào)控，建筑施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在增加，有來自市場本身的，有政策層面的，也有管理方面的，而這些風(fēng)險(xiǎn)無一例外的最終都將以法律風(fēng)險(xiǎn)的方式表現(xiàn)出來，這些法律風(fēng)險(xiǎn)概括起來主要有以下幾點(diǎn)。
（一）施工合同風(fēng)險(xiǎn)
施工合同風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、合同主體不當(dāng)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。但是，房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控背景下，建筑施工企業(yè)業(yè)務(wù)處于不飽和狀態(tài)，一些建筑施工企業(yè)只要聽說有工程可做往往不注意審查對方的主體資格。
2、合同條款掛一漏萬。特別是當(dāng)前形勢下，建筑施工企業(yè)好容易才有一單業(yè)務(wù)，惟恐業(yè)務(wù)跑掉了，簽訂合同時(shí)不敢提違約責(zé)任。一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。導(dǎo)致建筑施工企業(yè)無法維權(quán)。
3、只有從合同而沒主合同。主合同是指能夠獨(dú)立存在的合同，如建筑工程總承包合同等。從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。
4、違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定簽合同?！逗贤ā返?2條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同屬于元效合同，而無效合同是不受法律保護(hù)的。但是，房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控背景下，不少建筑施工企業(yè)所簽訂的合同，往往是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同，屬于無效合同。
5、應(yīng)變更合同的沒有及時(shí)變更。在履約過程中合同變更是正常的事情，但在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，作為承包方的建筑施工企業(yè)，不少負(fù)責(zé)履約的管理人員缺乏這種及時(shí)變更的意識，結(jié)果導(dǎo)致了損失。
6、應(yīng)當(dāng)發(fā)出的書函沒有及時(shí)發(fā)。在履約過程中及時(shí)地發(fā)出必要的書函，是合同動態(tài)管理的需要，既是履約的一種手段，也是建筑施工企業(yè)自我保護(hù)的一種招數(shù)，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，不少建筑施工企業(yè)往往不重視書函的及時(shí)發(fā)出，結(jié)果正當(dāng)?shù)臋?quán)益得不到保障。
（二）債務(wù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
1、銀根緊縮，迫使建筑施工企業(yè)墊資、帶資施工從而帶來成本風(fēng)險(xiǎn)。從緊的貨幣政策導(dǎo)致市場資金總量減少，面對國家限制房價(jià)的各項(xiàng)政策，上游企業(yè)的資金吃緊，對施工企業(yè)的影響也是必然的，土地出讓受控、銀行借貸受限、地方政府靠出讓土地和貸款建設(shè)的資金斷源，上游企業(yè)為了緩解急于上項(xiàng)目苦于無資金的矛盾，竟相效仿全墊資招標(biāo)模式向施工企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而處于競爭夾縫中的建筑施工企業(yè)為了生存，養(yǎng)人保市場，在招投標(biāo)過程中不得不迫于形勢參加競標(biāo)壓價(jià)。
2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，銀行供幣受限，有可能迫使建筑施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)。在資金普遍困難的情況下，銀行往往以要求建筑施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)為條件來決定是否發(fā)放貸款，于是便會出現(xiàn)同意條件便會失去優(yōu)先受償權(quán)，不同意便會得不到貸款的局面。
（三）勞動用工風(fēng)險(xiǎn)
建筑施工企業(yè)是勞動密集型行業(yè)，但由于工程施工的階段性、流動性、勞動環(huán)境差、勞動強(qiáng)度大、危險(xiǎn)性高等特殊原因，施工過程中人員大量更替和務(wù)工者自身的流動，人員頻繁大出大進(jìn)，人員的流動給勞動合同的簽訂和用工管理工作帶來很大挑戰(zhàn)，加之在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下工程建設(shè)單位苛刻的工程招標(biāo)條件，施工企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)也日益嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在以下幾方面。
1．用工主體資格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一些建筑施工企業(yè)，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，為節(jié)約成本往往將部分工程分包工頭，由包工頭自行招聘，自行用工，而包工頭又不注意施工安全，從而造成工人受傷，最后買單的是建筑施工企業(yè)。根據(jù)《勞動合同法》第九十四條規(guī)定，規(guī)定，包工頭或承包人不具備用工主體資格，不論員工是由施工企業(yè)還是包工頭或承包人招聘的，也不論承包合同如何約定，用工主體均是施工企業(yè)，必須承擔(dān)責(zé)任。即使建筑施工企業(yè)根據(jù)承包合同包工頭或承包人且勝訴，但包工頭賠償能力非常有限，其損失往往也很難挽回。
2．勞務(wù)派遣產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?！秳趧雍贤ā穼趧优汕矄T工與施工企業(yè)之間的關(guān)系已經(jīng)進(jìn)行了規(guī)范和確認(rèn)，施工企業(yè)與派遣員工之間一旦發(fā)生爭議時(shí)，施工企業(yè)將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。但因建筑施工企業(yè)流動性強(qiáng)，逐年增多的勞務(wù)派遣制員工使企業(yè)管理難度加大，如施工企業(yè)未及時(shí)督促勞務(wù)派遣單位與勞務(wù)派遣制員工簽訂勞動合同，或管理越位往往會導(dǎo)致其與施工企業(yè)的事實(shí)勞動關(guān)系 。 3．用工管理流程方面的風(fēng)險(xiǎn)。未按合法程序制定規(guī)章制度，往往導(dǎo)致建筑施工企業(yè)不能依法依章管理，在司法審判中，對于沒有經(jīng)過合法程序而制定的規(guī)章制度，將面臨不被法院承認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。
三、化解建筑施工企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略
（一）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善科學(xué)決策機(jī)制，從源頭上防范法律風(fēng)險(xiǎn)。通過重大決策的預(yù)先審查制度、審慎合理的決策授權(quán)制度、科學(xué)規(guī)范的議案組織程序等，逐步建立起科學(xué)的決策機(jī)制，并將建立健全法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制與加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度、完善法人治理結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合起來，使法律風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制成為建筑企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。
（二）制定和完善規(guī)章制度，健全內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)提供制度保證。建筑企業(yè)經(jīng)營管理過程的法律風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)一部分來源于建筑企業(yè)內(nèi)部管理制度不完善或執(zhí)行不到位，法律風(fēng)險(xiǎn)防范的終極目標(biāo)是把建筑企業(yè)的一切生產(chǎn)經(jīng)營活動都納入法制化軌道，并外化于各級經(jīng)營管理者和全體員工的行為規(guī)范。
（三）建立法律顧問制度，充分發(fā)揮法律在企業(yè)重大決策和經(jīng)營管理中的作用。建立建筑企業(yè)法律顧問制度，配有專職人員負(fù)責(zé)法律事務(wù)管理，建立起法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系。在建筑企業(yè)各項(xiàng)建設(shè)的立項(xiàng)、改制、外事活動、投資及招投標(biāo)工作中，都有專門的法律人員嚴(yán)格把關(guān)，為確保建筑企業(yè)的經(jīng)營活動合法有效和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提供了可靠保證。
（四）建立法律工作室，提升建筑施工企業(yè)法務(wù)能力。除外聘律師作為法律顧問外，還應(yīng)當(dāng)建立法務(wù)部或法律工作室處理日常法律事務(wù)。逐漸實(shí)現(xiàn)由事務(wù)型向管理型轉(zhuǎn)變，由靜態(tài)服務(wù)向動態(tài)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，由被動應(yīng)對向主動參與轉(zhuǎn)變，將法律風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制作為核心業(yè)務(wù)。
（五）針對資金困難，加強(qiáng)履約管理，防范債務(wù)糾紛。對由實(shí)際施工人內(nèi)部承包經(jīng)營的項(xiàng)目，應(yīng)提前介入，對已收款、應(yīng)收款、已付款、應(yīng)付款金額，及項(xiàng)目工期、質(zhì)量、安全等情況摸底排隊(duì)，并制作清單由內(nèi)部承包人簽字確認(rèn)。由實(shí)際施工人內(nèi)部承包經(jīng)營的項(xiàng)目，應(yīng)將項(xiàng)目章、技術(shù)資料專用章、財(cái)務(wù)章等由公司指派人員保管、控制，使項(xiàng)目資金應(yīng)在施工企業(yè)監(jiān)管下使用。對查實(shí)確無資金來源支付應(yīng)付款，又無法達(dá)成以資產(chǎn)抵債協(xié)議的開發(fā)商，應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)提訟，采取財(cái)產(chǎn)保全措施，以免喪失優(yōu)先受償權(quán)。對于已出現(xiàn)付款違約，開發(fā)商后續(xù)資金來源不明確的在建項(xiàng)目，堅(jiān)決采取停工等措施，以免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，并做好固定證據(jù)、及時(shí)索賠的工作。
（六）建立健全企業(yè)勞動用工管理體系，規(guī)范用工行為，控制用工風(fēng)險(xiǎn)。完善和規(guī)范外部勞務(wù)隊(duì)伍使用管理制度，是做好用工管理工作的基礎(chǔ)。依法接受勞務(wù)派遣，科學(xué)設(shè)計(jì)勞務(wù)派遣合同、規(guī)范操作流程。建立和完善勞動用工各環(huán)節(jié)的規(guī)章制度，確保規(guī)章制度的內(nèi)容合法，在制定、修訂流程方面，要確保關(guān)系員工切身利益的規(guī)章制度和重大事項(xiàng)經(jīng)職代會或職工大會審議通過，并通過公示等形式告知公司每一名員工。建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的具體情況建立起勞動合同管理體系，根據(jù)崗位、工種以及員工層次的不同，制定不同的勞動合同文本，條款內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，以避免在勞動糾紛中因約定不明而陷入被動的境地。
（七）轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。建筑施工企業(yè)要順應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大勢，積極調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，在自身流動資金不足、融資能力不強(qiáng)的情況下，要慎接少接全墊資項(xiàng)目，可向資金兌付率較高，市場容量較大的交通項(xiàng)目發(fā)展，向國家和外商重點(diǎn)投資的西部市場開發(fā)，同時(shí)對通過充分論證可承接的大型墊資工程，可試行聯(lián)合投資，按照項(xiàng)目股份制的模式運(yùn)作。通過施工企業(yè)間的資源優(yōu)化組合，優(yōu)勢互補(bǔ)提升整體實(shí)力增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
總之，建筑施工企業(yè)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)預(yù)見可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取應(yīng)對措施，及早防范，只有如此，才能安全渡過“冰河”期。
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關(guān)鍵詞：國際金融危機(jī)；宏觀調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略思考
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的問題和經(jīng)濟(jì)問題，它是關(guān)系到金融安危、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的重大問題。
2007年4月份以來，肇始于美國次貸危機(jī)的國際金融海嘯，使全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退；進(jìn)入2008年10月，又開始加速向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)侵蝕，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也隨之惡化，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局撲朔迷離。所有這些不利因素，將不可避免地影響著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，我國政府采取了積極負(fù)責(zé)的態(tài)度，相繼出臺了一系列國家宏觀調(diào)控政策，為各個(gè)行業(yè)的發(fā)展確定了宏觀基調(diào)，形成了系統(tǒng)、完整的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃?，F(xiàn)將2008年針對房地產(chǎn)方面宏觀調(diào)控政策匯總?cè)缦拢?/p>
(一)國家的土地政策和住房政策
1、加強(qiáng)土地規(guī)范化、集約化管理。2008年1月3日，國務(wù)院下發(fā)“國發(fā)[2008]3號”文件《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中明確規(guī)定：
(1)嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策?！锻ㄖ芬?guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制定具體辦法”。
(2)加強(qiáng)對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管。《通知》規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1／3或投資不足1／4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”。
其后，一系列關(guān)于土地的法律法規(guī)相繼出臺，內(nèi)容涉及土地違法、違規(guī)，建筑節(jié)能以及全國土地利用等諸多方面。
2、加大保障性住房建設(shè)力度。2008年2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦渤，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財(cái)務(wù)部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，指出個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個(gè)人出租住房所得減征10％的個(gè)人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面做了具體要求。7月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)“(銀發(fā)[2008]214號)”《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90m2以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。12月20日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)“[2008]131號”文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，加大保障性住房建設(shè)力度并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造，爭取用3年時(shí)間基本解決城中低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化”。
(二)貨幣政策
1、一二季度連續(xù)五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2008年9月份以前，為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從2008年1月25日起，共5次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，在5次調(diào)整過后達(dá)到了17.5％。
2、三四季度連續(xù)四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。中國人民銀行2008年9月15日宣布，從2008年9月25日起，除中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行10月8日宣布，從10月15日起，存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率均下調(diào)0，5個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行11月26日宣布，從12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。中國人民銀行12月22日宣布，從12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一年內(nèi)連續(xù)四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，有利于保證流動性供應(yīng)，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的資金實(shí)力。
3、連續(xù)五次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率。2008年9月16日，央行6年來首次降息，中央銀行連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經(jīng)只有4.158％，公積金利率5年以上只有3.87％，1年期存、貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)分別下調(diào)1.89％和2.16％。
從上述數(shù)據(jù)可以看出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，中國人民銀行的貨幣政策也跟著做出了相應(yīng)調(diào)整，從9月份以前以“控通脹”為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴氨Ｔ鲩L”為目的的適度寬松的貨幣政策。大頻度降息和增加銀行體系流動性，大幅減輕了企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)、大幅增加了商業(yè)銀行的可用資金。
4、加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢新變化，中國人民銀行合理把握公開市場操作，第一季度累計(jì)發(fā)行中央銀行票據(jù)1.78萬億元，第二季度累計(jì)發(fā)行中央銀行票據(jù)1.16萬億元，第三季度累計(jì)發(fā)行中央銀行票據(jù)0.981萬億元。
(三)信貸政策。堅(jiān)持“區(qū)別對待、有保有
壓”，在擴(kuò)大信貸總量的同時(shí)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格限制對高耗能、高排放和產(chǎn)能過剩行業(yè)劣質(zhì)企業(yè)的貸款，加大對“三農(nóng)”、就業(yè)、助學(xué)、服務(wù)業(yè)、中小企業(yè)、災(zāi)區(qū)重建、自主創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域的信貸支持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2008年10月22日，中國人民銀行出臺《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》，自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。
(四)財(cái)政和稅收政策。2008年3月，當(dāng)時(shí)為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。為了鼓勵(lì)住房租賃市場的發(fā)展，國家又減免了住房租賃涉及的有關(guān)稅收。
經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局10月22日宣布，決定對個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。兩部委明確規(guī)定，自2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
10月22日，財(cái)政部出臺《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”。這一措施為地方政府根據(jù)實(shí)際情況出臺相應(yīng)調(diào)控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2008年12月29日下發(fā)“財(cái)稅[2008]174號”文件《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》和“財(cái)稅[2008]175號”文件《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2009年1月12日下發(fā)“財(cái)稅[2009]3號”文件《關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》。
總之，針對2008年國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢，政府及時(shí)調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向，果斷實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺擴(kuò)大國內(nèi)需求的十項(xiàng)措施，陸續(xù)制定和實(shí)施一系列政策。這一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，特別是“[2008]131號”文件，無不給我們傳達(dá)了一個(gè)十分強(qiáng)烈的市場信號，從而為我國2009年房地產(chǎn)市場的發(fā)展確定了基調(diào)、指明了方向，即以加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房合理消費(fèi)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)。
二、2009年我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略思考
2008年房地產(chǎn)市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房地產(chǎn)投資和房價(jià)漲幅放緩，市場景氣持續(xù)回落。2009年住宅房地產(chǎn)開發(fā)市場,競爭將日趨激烈，企業(yè)甚至面臨著大量洗牌。房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)，保持可持續(xù)發(fā)展呢?從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度進(jìn)行分析，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型值得思考。
(一)實(shí)施多元化、差異化的業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略，積極創(chuàng)新開發(fā)新領(lǐng)域。業(yè)務(wù)組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務(wù)為主的情況下，出于某種經(jīng)營目的，在主營業(yè)務(wù)之外再經(jīng)營一種或幾種輔助業(yè)務(wù)，通過多個(gè)輔助業(yè)務(wù)經(jīng)營達(dá)到更大的經(jīng)營利益，同時(shí)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。譬如，對住宅商品房面臨銷售窘境的房地產(chǎn)企業(yè)，可嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，走“商業(yè)+住宅”的綜合開發(fā)模式；可嘗試將其空置的商品房轉(zhuǎn)換為“廉租房”；可嘗試開發(fā)“經(jīng)濟(jì)性別墅”等。另外，轉(zhuǎn)變創(chuàng)新開發(fā)模式，積極投身中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為什么不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展思路呢?
(二)積極開拓市場，實(shí)現(xiàn)區(qū)域互補(bǔ)戰(zhàn)略。全面開發(fā)國內(nèi)與國外兩個(gè)市場，加強(qiáng)國內(nèi)一二線城市與三四線城市的區(qū)域互補(bǔ)戰(zhàn)略，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)域組合，有效降低企業(yè)的整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
(三)適應(yīng)外部環(huán)境變化，積極開發(fā)建設(shè)保障性住房，重塑企業(yè)發(fā)展信心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在城市運(yùn)營商的高度，積極監(jiān)控企業(yè)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境，加強(qiáng)靈活性，充分分析企業(yè)自身的優(yōu)劣勢，綜合外部的機(jī)會與威脅，找準(zhǔn)自己在市場中的位置，采取主動措施調(diào)整企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營策略，以適應(yīng)不斷變化的外界環(huán)境和形勢。對此，必須研究國家宏觀政策，細(xì)分消費(fèi)者市場，積極開發(fā)建設(shè)保障性住房。房地產(chǎn)企業(yè)增加開發(fā)保障性住房，不但不會沖擊原來的商品房市場，反而會吸引不同層次的消費(fèi)群體，從而使得商品房市場的秩序更加良好。積極開展保障性住房建設(shè)，或許不只是度過危機(jī)的權(quán)宜之計(jì)，更將成為涉足保障性住房的開發(fā)商再次騰飛的新跳板。
(四)企業(yè)兼并、重組戰(zhàn)略和聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略。隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大量洗牌，包括策劃公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。開發(fā)企業(yè)可以通過企業(yè)兼并或重組，降低生產(chǎn)成本，穩(wěn)定企業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，也可以通過聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)?；诖?，“[2008]131號”文件明確提出，對有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。
(五)改變目前的企業(yè)經(jīng)營策略，建立柔性的企業(yè)管理系統(tǒng)
1、深入調(diào)查研究，細(xì)分目標(biāo)群體的需求，加強(qiáng)產(chǎn)品前期策劃。由于政府提出2009年要加大保障性住房建設(shè)力度，所以隨著保障性住房的增加，住宅產(chǎn)品的消費(fèi)群體將呈現(xiàn)多樣化，對產(chǎn)品的需求也就呈現(xiàn)差異化?？紤]到這些因素所引起的市場變化，為準(zhǔn)確把握需求特點(diǎn)，我們更應(yīng)該加強(qiáng)市場營銷管理工作，不斷加強(qiáng)前期策劃，不斷完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以滿足不同層次的產(chǎn)品要求。
2、加強(qiáng)企業(yè)的全面成本管理，保證企業(yè)盈利能力。成本控制能力是決定企業(yè)利潤的關(guān)鍵因素，建立產(chǎn)品開發(fā)鏈上的全面成本控制體系，形成從土地儲備――融資――產(chǎn)品策劃――產(chǎn)品設(shè)計(jì)――施工――市場營銷――運(yùn)營管理等全生命周期的產(chǎn)品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制籌集資金的成本和企業(yè)內(nèi)部管理的成本，切實(shí)以總的成本降低而保證企業(yè)的盈利能力。
3、誠信經(jīng)營，塑造精品意識，導(dǎo)入顧客滿意戰(zhàn)略。未來產(chǎn)品的競爭是質(zhì)量和售后服務(wù)的競爭，因此只有提供精品、強(qiáng)調(diào)顧客“始終的、全程的’’滿意才可以保證未來企業(yè)的發(fā)展立于不敗之地。
(六)加強(qiáng)資本運(yùn)作管理，積極拓展融資渠道，提高資金使用效率。應(yīng)積極拓展融資渠道，上市公司可選擇發(fā)行公司債，非上市公司則可考慮海外房地產(chǎn)投資基金或者出賣部分股權(quán)換取流動資金，加強(qiáng)對各種融資渠道(如IPO、房地產(chǎn)信托融資)的了解和運(yùn)用，積極準(zhǔn)備利用新的融資工具(如國際上重要的房地產(chǎn)融資方式的PEITs)等，并強(qiáng)化資本運(yùn)作管理，努力提高資金使用效率。
摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負(fù)的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會計(jì)準(zhǔn)則開始實(shí)行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。
關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃
房價(jià)無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房價(jià)，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實(shí)是一個(gè)不利消息?？陀^來說，我國房價(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大也是一個(gè)重要的原因。國家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實(shí)力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點(diǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行立項(xiàng)審批，同時(shí)存在著一些弊端：
1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。
2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
（一）投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的計(jì)量方法
新會計(jì)準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計(jì)量方法，成本法和公允價(jià)值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，折舊減少當(dāng)期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價(jià)值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但不可以計(jì)提折舊，即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時(shí)才能確認(rèn)。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)
房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價(jià)格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來的賬面價(jià)值，其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計(jì)稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等等，稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費(fèi)，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)，又不影響企業(yè)收入。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計(jì)劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價(jià)格出租，該價(jià)格包含了所有費(fèi)用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。
企業(yè)所得稅等其他稅費(fèi)本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、會員費(fèi)（房租可打折）、物業(yè)費(fèi)從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖耄梢栽诓挥绊懝臼杖氲耐瑫r(shí)，有效降低了公司的稅負(fù)。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計(jì)算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻(xiàn)：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會計(jì)之友.2010(11).
關(guān)鍵詞:金融危機(jī);宏觀調(diào)控;中小房地產(chǎn)企業(yè);融資
在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實(shí)可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。
一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資現(xiàn)狀
自2005年起針對房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面:
1.地根銀根緊縮,融資難度加大
地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實(shí)行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。
銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時(shí)推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款等多個(gè)方面作了規(guī)范。統(tǒng)計(jì)顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個(gè)問題。
2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)
從2005年起,國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實(shí)際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時(shí)企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析
沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)也存在不少問題,具有代表性有以下幾個(gè):
1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小
參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項(xiàng)目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。
近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時(shí)期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。
2.側(cè)重于隱性融資
由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項(xiàng)目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實(shí)普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實(shí)質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).
3.多數(shù)融資方式針對性不強(qiáng),缺少可操作性
盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實(shí)力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。
從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實(shí)際操作性不是很強(qiáng).
三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議
對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。
1.積極發(fā)展民間融資
針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。
2.房地產(chǎn)委托貸款
按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實(shí)現(xiàn)。
3.進(jìn)行合作開發(fā)
中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實(shí)力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實(shí)力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時(shí)又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項(xiàng)目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式?？傊?只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。
4.典當(dāng)融資
目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項(xiàng)目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點(diǎn),已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。
5.產(chǎn)權(quán)交易
在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時(shí)退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個(gè)市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會。
以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來選擇適合自己的融資模式。
參考文獻(xiàn):
[1]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào), 2006,07
