發(fā)布時間：2023-09-21 16:53:12
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點(diǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，對于資金需求量十分巨大，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理尤為重要，總體來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理主要有以下三個方面的特征：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的上游和下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，投資周期較長，生產(chǎn)的中間環(huán)節(jié)較多，需要資金量較大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理十分復(fù)雜，難度較大；第二，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理風(fēng)險較高，要求企業(yè)財務(wù)會計人員擁有較為全面的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，能夠及時！準(zhǔn)確！科學(xué)地預(yù)測風(fēng)險控制財務(wù)風(fēng)險；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理需要處理與工商稅務(wù)部，投資者以及債權(quán)人的關(guān)系。在實(shí)際工作中，如果處理不當(dāng)，將會直接影響到本企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、我國房地產(chǎn)財務(wù)會計存在的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度不健全
對于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理工作而言，制度的缺失始終是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。從目前出現(xiàn)財務(wù)問題的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)例來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都未能建立起科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)，在財務(wù)會計管理工作實(shí)踐中，管理隨意性問題較為明顯，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建立起財務(wù)會計管理制度，但是卻難以得到有效執(zhí)行，制度形同虛設(shè)，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來極大風(fēng)險，甚至影響到企業(yè)的資金安全。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強(qiáng)
如前文所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理風(fēng)險較高，要求企業(yè)財務(wù)會計人員擁有較為全面的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，具備較強(qiáng)的財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險意識以及專業(yè)素養(yǎng)。但是，目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員風(fēng)險管理意識較為薄弱，專業(yè)素質(zhì)能力較低，未能認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要有完善的財務(wù)會計管理作為基礎(chǔ)和后盾，而只是把財務(wù)會計管理視為簡單的工資發(fā)放和記賬銷賬等，在實(shí)際工作中也僅僅是憑著主觀經(jīng)驗(yàn)做判斷，缺乏財務(wù)會計管理的系統(tǒng)規(guī)劃。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在不足
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工成本控制。工程招投標(biāo)！土地使用權(quán)競奪和項(xiàng)目方案設(shè)計，都與其成本直接相關(guān)，但是，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用權(quán)競奪過程中存在不理性行為，造成土地實(shí)際成本和競買價格嚴(yán)重偏離，在項(xiàng)目方案設(shè)計過程中，未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標(biāo)過程中，標(biāo)價與最終成本差距過大。在工程施工之前，未能進(jìn)行有效的造價控制，導(dǎo)致工程造價管理各個階段工作脫節(jié)。以上存在的種種問題，直接說明房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理不力，直接導(dǎo)致成本管理不足的問題。
（四）租入固定資產(chǎn)和借款購置固定資產(chǎn)的核算方法不一致
《企業(yè)單位會計制度》對于未付租金的部分在“其他應(yīng)付款”中進(jìn)行了反映，也充分體現(xiàn)了資產(chǎn)與權(quán)益的關(guān)系，并形成了固定基金。但由于借款購置固定資產(chǎn)和融資租入固定資產(chǎn)在性質(zhì)上是一樣，而處理方法的不同，導(dǎo)致了利用借款購置固定資產(chǎn)和權(quán)益的關(guān)系不能充分的反映出來，違背了會計信息的一致性原則，不利于會計信息使用者對事業(yè)單位會計信息的了解。
三、我國房地產(chǎn)財務(wù)會計制度完善對策
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度中存在的問題，要著力建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度，主要從企業(yè)內(nèi)部和外部兩個角度入手。
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度完善的外部環(huán)境
從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)行業(yè)在我國整個國民經(jīng)濟(jì)體系中作用十分重要，關(guān)系到民生，國家必須要加大對房地產(chǎn)企業(yè)的管理和控制，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督！管理和指導(dǎo)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，為各個房地產(chǎn)企業(yè)提供公平公正的外部發(fā)展市場環(huán)境，特別是要不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理相關(guān)規(guī)定。
具體而言，首先要建立健全我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度和準(zhǔn)則，從國家法律角度來保障財務(wù)管理的合法性，讓房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有法可依、有章可循。與國外房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理水平較低，必須不斷提高企業(yè)財務(wù)會計管理工作水平，不斷借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也要擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的行業(yè)管理責(zé)任，引進(jìn)國外房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理最新方法和最新理念，政府部門要建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計信息披露，加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)審計，通過企業(yè)內(nèi)部審計和外部審計有效配合，不斷推動我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度完善。
（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度完善的內(nèi)部環(huán)境
要著力完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度體系，加強(qiáng)資金的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)管，避免多頭管理或分散管理；要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立相應(yīng)的資金控制模式，如資金調(diào)度模式和資金監(jiān)控模式，加強(qiáng)資金的安全管理，合理安排、統(tǒng)籌兼顧，不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。
（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理人員的素質(zhì)能力
從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境看，我國房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視企業(yè)財務(wù)會計管理的重要性，無論是企業(yè)財務(wù)人員還是企業(yè)管理人員，都必須在思想上真正認(rèn)識到財務(wù)會計管理的重要性，而且要完善崗位責(zé)任制，明確企業(yè)財務(wù)部門。財務(wù)管理人員、財務(wù)人員的職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到人。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要性和對財務(wù)會計管理人員素質(zhì)能力結(jié)構(gòu)的需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)對財務(wù)會計管理人員的培訓(xùn)，通過開展在職學(xué)習(xí)來提高管理人員的素質(zhì)能力。
（四）加強(qiáng)固定資產(chǎn)會計核算和監(jiān)督
建立健全公司固定資產(chǎn)清查制度，確保賬目與賬目、賬目與實(shí)物都要相符。提高財會人員的從業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)財務(wù)會計人員的高度責(zé)任感，端正工作態(tài)度，加強(qiáng)與資產(chǎn)部門的溝通，及時與資產(chǎn)部門核對。此外，通過建立固定資產(chǎn)盤點(diǎn)制度，對固定資產(chǎn)進(jìn)行徹底的盤點(diǎn)清查，發(fā)現(xiàn)并及時解決問題。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財務(wù)管理;現(xiàn)狀;策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特征分析
1.具有投資資金龐大且資金周轉(zhuǎn)期長的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營需要購買土地和建造房屋，由于受到高額地價與房屋工程造價的影響，房地產(chǎn)企業(yè)投資需要大量的資金，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的資金量動輒上億甚至幾十、上百億的投資，企業(yè)投入的資金量非常龐大。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目前期征地、拆遷等工作不確定性很大，房屋建造周期比較長，諸多因素決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期與其它行業(yè)相比顯得較長。
2.具有企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較大的特征。房地產(chǎn)的市場推動使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量越來越大、籌資任務(wù)越來越重，財務(wù)管理周期也越來越長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多不穩(wěn)定、不確定因素，導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大；尤其是經(jīng)營期內(nèi)的企業(yè)投資決策，一旦投資決策失誤將會給企業(yè)帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險很大。因此，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策的準(zhǔn)確性，避免投資決策失誤的現(xiàn)象，盡量分散或降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
3.具有財務(wù)管理難度大的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及政府部門、土地被征用人、被拆遷人、投資者、工程勘察設(shè)計和施工單位、建材和設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商、房屋購買者、物業(yè)管理等單位和個人。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)系對象與工作性質(zhì)的多樣和復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作的難度增大，企業(yè)需要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，以確保其經(jīng)營活動的正常開展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步比較晚，前期發(fā)展比較緩慢，因此，目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成健全的財務(wù)管理體系，以至于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理實(shí)施過程中還存在著一系列的問題，主要表現(xiàn)在一下幾個方面：
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)管理相對薄弱。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)受計劃經(jīng)營的影響較深，導(dǎo)致部分財務(wù)管理僅限于最基本的會計核算階段，尚未深入到預(yù)測和控制分析等方面，因此，不能夠及時、準(zhǔn)確、完整的獲取到企業(yè)管理和決策的有效信息。同時，現(xiàn)行企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度還有待進(jìn)一步完善與成熟，其制度在企業(yè)在采取管理過程中難以充分發(fā)揮自身應(yīng)有的職能，再加上，相關(guān)財務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制不健全，造成有效的財務(wù)管理制度流于形式，進(jìn)而，影響到企業(yè)管理層人員全面掌握相關(guān)項(xiàng)目資金的運(yùn)作詳情，嚴(yán)重制約了企業(yè)管理層所作相關(guān)決策的高效性。
2.房地產(chǎn)企業(yè)管理層財務(wù)管理意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層財務(wù)意識不強(qiáng)具體表現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員沒有充分的認(rèn)識到財務(wù)管理工作的重要性，以至于對企業(yè)財務(wù)管理部門沒有投入太大的人力、財力以及物力資源；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理職工從業(yè)素質(zhì)低下，首先是現(xiàn)行所擁有的財務(wù)管理相關(guān)知識不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的需求，其次是財務(wù)管理部門缺乏有效的監(jiān)督激勵機(jī)制，導(dǎo)致難以最大程度上調(diào)動廣大財務(wù)人員的工作積極性與自主性。
3.缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略，其企業(yè)財務(wù)管理水平較低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)立足于財務(wù)管理戰(zhàn)略的制定與完善上，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略以及利潤分配戰(zhàn)略上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，再加上，缺乏先進(jìn)的財務(wù)戰(zhàn)略思想和現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理理念作為理論指導(dǎo)和依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)全員、全過程以及全方位的財務(wù)管理，造成現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理仍處于相對較低的水平，不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價值最大化。
三、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有效策略
1.不斷完善房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理。健全的財務(wù)戰(zhàn)略管理為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步強(qiáng)大與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理應(yīng)從三方面進(jìn)行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤分配戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時，在完善財務(wù)管理戰(zhàn)略管理時應(yīng)切實(shí)與房地產(chǎn)的需求與特點(diǎn)有效的結(jié)合起來，進(jìn)而，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)，力求構(gòu)建起一支高質(zhì)量、高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。高素質(zhì)、高質(zhì)量的財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)最大程度上決定著財務(wù)管理的高效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)首先要加強(qiáng)從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，使其能夠充分的認(rèn)識到財務(wù)管理工作的重要性；其次是財務(wù)管理部門定期的組織相關(guān)財務(wù)管理人員進(jìn)行相關(guān)財務(wù)知識培訓(xùn)，使其能夠及時、準(zhǔn)確、完整的掌握到先進(jìn)的財務(wù)管理知識，確保自身財務(wù)管理知識不斷更新；最后是構(gòu)建健全的責(zé)權(quán)利與獎罰制相結(jié)合的有效機(jī)制，根據(jù)財務(wù)管理人員做出的貢獻(xiàn)，給予相應(yīng)精神獎勵和物質(zhì)獎勵，切實(shí)保障“有功必獎，有過必罰”，進(jìn)而，充分調(diào)動廣大財務(wù)管理人員的工作積極性與自主性。
3.不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息系統(tǒng)。近年來，我國科學(xué)技術(shù)水平得到了飛速的發(fā)展，尤其是電子計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)更為顯著，現(xiàn)行各行各業(yè)均紛紛致力于將電電子計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)投入到產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，極大的提高了生產(chǎn)經(jīng)營效率，因此，這就需要將電子計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)投入到房地產(chǎn)內(nèi)部財務(wù)管理工作中，實(shí)現(xiàn)財務(wù)信息系統(tǒng)的現(xiàn)代化、信息化，很大程度上保障財務(wù)信息傳遞的高效性以及信息使用的有效性。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)正快速發(fā)展起來。然而，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險卻越來越嚴(yán)重。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生主要是因?yàn)槭袌龅牟淮_定性以及企業(yè)經(jīng)營過程中難以控制的內(nèi)部因素，而使得企業(yè)財務(wù)目標(biāo)與實(shí)際收益發(fā)生較大偏離，造成企業(yè)的財務(wù)損失?？偨Y(jié)起來，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要包含投資及融資風(fēng)險、資金運(yùn)營及回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險等。在這些難以預(yù)測、難以規(guī)避和難以防范的財務(wù)風(fēng)險威脅下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要了解和分析其財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施加強(qiáng)應(yīng)對與防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
1.外部原因
造成我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因主要是來自于復(fù)雜多變的外部環(huán)境因素，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)政策、法律政策、利率變動及市場變動等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的沖擊。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期的低迷狀態(tài)后呈現(xiàn)出全新的高速發(fā)展態(tài)勢，全國各地房價不斷上漲，但在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和相關(guān)法律政策對房價調(diào)控的宏觀影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動開展受到一定的消極影響，財務(wù)危機(jī)加劇。此外，房地產(chǎn)業(yè)相比其他產(chǎn)業(yè)，其投資項(xiàng)目的資金額度較大，負(fù)債比較高，而隨著銀行利率的升高，企業(yè)的融資成本逐漸增加，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加劇了財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。
2.內(nèi)部原因
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)諸多管理投資不善的因素都在較大程度上加劇了財務(wù)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其本身具有投資周期長和投資金額大以及大量不確定因素等特征，投資決策的制定對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)卻并未在投資開發(fā)前進(jìn)行足夠的調(diào)查分析以及財務(wù)預(yù)算方案編制，導(dǎo)致很多情況下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)規(guī)范性，造成戰(zhàn)略投資決策失誤，盲目舉債的問題。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較密集，對資金的管理是其財務(wù)管理的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在資金低效、流動失衡的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了巨大的影響。也正由于房地產(chǎn)企業(yè)在投融資決策上的失誤，在很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)資本量的提升，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增加，造成了資本結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，使得企業(yè)陷入較為嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)中。
二、新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的策略
1.關(guān)注政策變動，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測
相比西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，并且受國家經(jīng)濟(jì)和法律政策的影響較大。為了提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家在房地產(chǎn)業(yè)方面的政策變化，以及時引導(dǎo)企業(yè)投資方向，指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)政策變化而進(jìn)行投資策略的調(diào)整，進(jìn)而提升投資風(fēng)險的防范能力。與此同時，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資的經(jīng)營模式，并且投資項(xiàng)目具有成本高和投入大的諸多特殊性，因而為了提升房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，降低銀行資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)應(yīng)該及時對外部投資環(huán)境做出監(jiān)測與判斷，指導(dǎo)投資戰(zhàn)略決策的制定與實(shí)施。
2.完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化風(fēng)險管理
內(nèi)控制度對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是其生存與發(fā)展的根本，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的防范，還應(yīng)該從企業(yè)的根本出發(fā)，建立完善的內(nèi)控制度，明確企業(yè)各部門的職責(zé)范圍，提升風(fēng)險防范能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)優(yōu)化其組織治理結(jié)構(gòu)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂的局面。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)活動。根據(jù)外部市場環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及內(nèi)部管理的要求，企業(yè)要修訂和完善相關(guān)決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的控制體系，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。同時，企業(yè)在構(gòu)建規(guī)范化控制體系過程中，還應(yīng)該聘請專家對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，加強(qiáng)對企業(yè)員工財務(wù)風(fēng)險的知識教育，以強(qiáng)化其財務(wù)風(fēng)險意識，規(guī)范日常工作行為。
3.加強(qiáng)全面預(yù)算，確保投資項(xiàng)目順利開展
為了確保投資項(xiàng)目的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)及發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行全面的財務(wù)預(yù)算管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)要制定詳細(xì)科學(xué)的預(yù)算方案，并詳細(xì)分配好資金籌集、經(jīng)營成果及人力財力投入等各環(huán)節(jié)工作。在財務(wù)預(yù)算工作中，還要對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的費(fèi)用以及開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算管理，對項(xiàng)目收益進(jìn)行預(yù)估。而待其預(yù)算方案編制完成后，企業(yè)則應(yīng)該嚴(yán)格將其貫徹落實(shí)，并積極優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)流程，使其符合預(yù)算方案中的規(guī)劃。值得重視的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理，一定要確保各項(xiàng)資源的合理使用，降低成本，防范風(fēng)險，提高效益。
4.構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，提升風(fēng)險防范能力
健全的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制對于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對和防范財務(wù)風(fēng)險具有重要的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上建立完善的風(fēng)險預(yù)警體系。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該一套完整的風(fēng)險預(yù)警體系，即基本信息系統(tǒng)分析檢測系統(tǒng)風(fēng)險處理系統(tǒng)。通過建立一支專門的風(fēng)險預(yù)警管理隊(duì)伍，對企業(yè)的基本財務(wù)狀況進(jìn)行有效的分析與監(jiān)控，及時收集和財務(wù)信息；時刻關(guān)注企業(yè)財務(wù)活動的細(xì)節(jié)，提升識別風(fēng)險的能力，及時發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)風(fēng)險信號；最后采取可靠措施進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的處理。通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，全面提升企業(yè)風(fēng)險防范能力。
三、結(jié)語
在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，市場競爭日益加劇的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷適應(yīng)市場，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，加強(qiáng)優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)財務(wù)管理，不斷提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施
［中圖分類號］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)
第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時,投資規(guī)模巨大,一個項(xiàng)目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無法比擬的特點(diǎn)。
第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中,現(xiàn)金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢。
第三,資金周轉(zhuǎn)期較長且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項(xiàng)目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達(dá)數(shù)年,而對于企業(yè)來說,資金具有很強(qiáng)的時間價值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長的開發(fā)周期會給企業(yè)帶來更大的財務(wù)風(fēng)險。與此同時,在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。
第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價格,而我國實(shí)行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國家宏觀政策影響較大。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險卻在不斷地加大,此時房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財務(wù)風(fēng)險,最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性
房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境相對比較復(fù)雜,而且目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財務(wù)管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財務(wù)預(yù)測、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。
2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一
企業(yè)融資可以通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國房地產(chǎn)融資渠道的開展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險意識淡薄
我國的房地產(chǎn)行業(yè)較國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國良好的發(fā)展政策和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險,對企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財務(wù)活動,就一定會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。
2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素
我國的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢當(dāng)中,但是隨著近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭,國家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策,主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的防范措施
3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個方面進(jìn)行。
第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險控制,確保信息的可靠性以及對財務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財務(wù)管理素質(zhì)。
第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)策劃要以增減加財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險。
第三,提高財務(wù)信息的整合能力。財務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作與其他經(jīng)營部門等非財務(wù)部門的工作通過信息平臺進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力,共同提高企業(yè)績效。
第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財務(wù)業(yè)績。
3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度
房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財務(wù)風(fēng)險。
3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)
完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測和動態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對其資金使用進(jìn)行及時反饋與修正。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)危機(jī) 成因 防范措施
一、引言
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個具有投資巨大、回報豐厚、回收緩慢、高風(fēng)險的特殊行業(yè)。其經(jīng)營模式也具有特殊性，如：其生產(chǎn)周期長、融資投資的金額較大、資產(chǎn)負(fù)債的比率較高等。面對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特性，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金凈值現(xiàn)狀來看，大多數(shù)企業(yè)為負(fù)值。例如：2010年上市房地產(chǎn)公司中綜合實(shí)力排名第一的萬科房地產(chǎn)現(xiàn)金流量指標(biāo)為0.203，綜合實(shí)力排名第二的保利房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量最低，為-4.89。這一數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍存在緊張的局面。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過程也會使財務(wù)風(fēng)險加大?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)的不樂觀在很大程度上能夠充分反映出企業(yè)存在著財務(wù)危機(jī)的隱患。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集的典型行業(yè)，具有資金投入量大、但是回收期長、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)。這些不同于其他行業(yè)的財務(wù)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
（一）存在利率波動的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營的，利率的波動將大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本增加而預(yù)期的收益降低，而房地產(chǎn)消費(fèi)者的購買欲望也將下降。此時將形成房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)成本高、市場需求低的局面。自2004年起 ，央行已經(jīng)多次加息，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，更增加了貸款買房者的投資成本。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的收益，避免財務(wù)損失，不斷提高房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格的提高也在很大程度上抑制了投資者的購買欲。
（二）存在按期償債的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金一般是由自有資金、銀行借款、經(jīng)營性欠款、房地產(chǎn)預(yù)售款四部分構(gòu)成的。在這四部分資金構(gòu)成中，自有資金所占的比重較低因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分換是來自于銀行借款。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資金的回收期較長，預(yù)期利潤有存在很大的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。如果，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時支付到期的銀行幾款利息或本金，那么企業(yè)將面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)受到高收益的影響，盲目的采取多種渠道的融資活動，將大額存單進(jìn)行質(zhì)押貸款，最紅導(dǎo)致企業(yè)無力償還銀行的債務(wù)。
（三）存在再籌資的風(fēng)險
如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，將降低企業(yè)對債權(quán)人的償債保證，此時企業(yè)如果想從貨幣市場或金融機(jī)構(gòu)再籌集資金，難度將加大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)的成因分析
激烈的市場競爭、來自各方面的因素都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)的發(fā)生，這不利于企業(yè)未來的發(fā)展。
（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)控因素
目前，我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正處于上升階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好。但是，我國的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)制度并沒有呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的勢頭。各種政策不能完全與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢配套，存在太多不確定因素，因此，房地產(chǎn)業(yè)必定受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的沖擊。例如：國家對環(huán)保的要求越來越嚴(yán)格，在環(huán)保政策的制定方面也充分體現(xiàn)出人文意識，高考期間房地產(chǎn)施工暫停、對夜間房地產(chǎn)施工進(jìn)行嚴(yán)格管理、對施工過程中發(fā)出的噪音嚴(yán)格控制等政策的出臺，都對房地產(chǎn)也造成了影響。再例如：國家隊(duì)房地產(chǎn)價格的控制政策、貨幣政策、利率及匯率政策等的變化都是房地長企業(yè)無法預(yù)料和控制的。
（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理
這是企業(yè)也發(fā)生財務(wù)危機(jī)的根本原因，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將企業(yè)的財務(wù)狀況氛圍三種類型：第一，流動資產(chǎn)的大部分是由流動負(fù)債籌集構(gòu)成的；第二，資產(chǎn)負(fù)債表中的累計結(jié)余是紅字，這說明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資產(chǎn)虧損，財務(wù)危機(jī)已經(jīng)發(fā)生；第三，虧損已經(jīng)侵蝕了企業(yè)全部自有資產(chǎn)，出現(xiàn)資不抵債的情況。有的房地產(chǎn)企業(yè)過分追求負(fù)債在財務(wù)中的杠桿作用，想要實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化，從而造成高財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。
（三）企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性造成財務(wù)危機(jī)
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境十分復(fù)雜，財務(wù)關(guān)系的混亂是造成財務(wù)危機(jī)的又一個重要因素。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間、企業(yè)與上級部門之間、資金的使用、利潤的分配等方面都不同程度的存在著權(quán)責(zé)不分、管理混亂的現(xiàn)象，造成企業(yè)資金嚴(yán)重流失，資金的完整性、安全性遭到破壞。而企業(yè)的財務(wù)管理人員只是局限于自己的可控范圍，對財務(wù)管理缺乏對數(shù)據(jù)的整理與分析，對市場的判斷、經(jīng)營狀況等的財務(wù)分析僅憑主觀臆斷。這種缺乏真實(shí)性的信息分析是財務(wù)危機(jī)的發(fā)生存在著客觀性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)偏低
我國的房地產(chǎn)行業(yè)索然僅僅經(jīng)歷了30年的發(fā)展歷程，但是它對國民經(jīng)濟(jì)的影響卻很大，并且占到國民生產(chǎn)總值的40%-50%。這就需要大量高素質(zhì)的人才來完成對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)參差不齊。很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者根本就不懂房地產(chǎn)的經(jīng)營，在這樣的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為很值得懷疑。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險管理意識
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展順利，經(jīng)濟(jì)形勢好，房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為房地產(chǎn)時穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，因此對企業(yè)存在的財務(wù)危機(jī)認(rèn)識不足。例如：很多房地產(chǎn)企業(yè)為了取得國家土地的使用權(quán)不擇手段。再融資過程中對自己的預(yù)期銷售又充滿了信心，這些都給企業(yè)帶來了財務(wù)危機(jī)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)的有效防范措施
（一）防范財務(wù)危機(jī)的一般性措施
1、提高對財務(wù)危機(jī)的防范意識
房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機(jī)的有效控制離不開人的因素，因此，必須在企業(yè)中樹立起嚴(yán)格的發(fā)風(fēng)險防范意識，不僅僅是企業(yè)的財務(wù)人員，其他各部門的工作人員必須同樣樹立起財務(wù)危機(jī)防范意識，真正將企業(yè)的內(nèi)部控制落實(shí)到位。
2、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
資本使房地產(chǎn)企業(yè)生存的必要條件，只有對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的優(yōu)化才能使資金使用效率提升，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。
（二）防范財務(wù)危機(jī)的技術(shù)型措施
1、項(xiàng)目評估階段財務(wù)危機(jī)的防范
房地產(chǎn)企業(yè)取得國家土地的使用權(quán)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)企業(yè)必須聘請專業(yè)的公司對土地進(jìn)行可行性評估，對企業(yè)的盈利能力進(jìn)行預(yù)算，通過對多種方案的對比，對評估進(jìn)行動態(tài)修正。
2、項(xiàng)目融資階段財務(wù)危機(jī)的防范
在對企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作出最初的評估后，經(jīng)過政府的設(shè)計規(guī)劃、方案評審、立項(xiàng)批復(fù)就可以正式卡法建設(shè)了，此時股東的大量資金已經(jīng)變成了土地成本，融資時該階段迫在眉睫的問題。對于該階段發(fā)生的財務(wù)危機(jī)，企業(yè)必須避免兩個極端問題的發(fā)生：一個是過分自負(fù)，一個是盲目圈錢。
3、項(xiàng)目銷售及資金回籠階段財務(wù)危機(jī)的防范
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售是最關(guān)鍵的，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的特點(diǎn)，企業(yè)必須明確產(chǎn)品的定位、對產(chǎn)品進(jìn)性科學(xué)的定價、制定合理的銷售政策、掌握靈活的銷售技巧。而對于銷售過程中的資金回籠問題，企業(yè)必須針對不同的客戶采取不同的對策，降低財務(wù)危機(jī)發(fā)生的幾率。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)的原因很多，企業(yè)必須針對不同的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析，尋找防范財務(wù)危機(jī)的對策，避免財務(wù)危機(jī)的發(fā)生，使房地產(chǎn)企業(yè)能為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理危機(jī)探索
企業(yè)財務(wù)管理一直是企業(yè)管理過程中不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)，在促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈加激烈，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，企業(yè)危機(jī)防范的意識急需不斷增強(qiáng)，通過科學(xué)有效的財務(wù)管理措施來增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范相關(guān)內(nèi)容概述
由于房地產(chǎn)市場的需求量很大，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。目前，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，增速逐漸下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的市場危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風(fēng)險較大的行業(yè)，企業(yè)財務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息，從而使企業(yè)決策者做出符合市場發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟(jì)決策，有效降低大型經(jīng)濟(jì)投資帶來的企業(yè)風(fēng)險。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經(jīng)濟(jì)矛盾之一的大前提下，一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的現(xiàn)實(shí)需求，只有符合市場發(fā)展趨勢的財務(wù)管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力；另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)防范意識是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會風(fēng)險的現(xiàn)實(shí)需求。目前，我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險逐漸增加，但部分企業(yè)的財務(wù)管理制度并不健全，企業(yè)管理者危機(jī)防范意識不強(qiáng)、國家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實(shí)度較差、財務(wù)管理制度可行性不足、財務(wù)管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在，在外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下，企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財務(wù)管理和危機(jī)防范問題，結(jié)合外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)有針對性地進(jìn)行反思和創(chuàng)新，有效避免企業(yè)財務(wù)管理過程中存在的一些不合理現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范過程中的不合理現(xiàn)象及改進(jìn)建議
（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度
目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理和危機(jī)防范意識不強(qiáng)、財務(wù)管理目標(biāo)不明確、財務(wù)管理工作分工不明確、財務(wù)管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在，財務(wù)管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險不斷增加的背景下，這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范的重要性是有目共睹的，有關(guān)部門應(yīng)該組織研究團(tuán)隊(duì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理理論進(jìn)行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系；其次，企業(yè)財務(wù)管理的根本目標(biāo)是提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全，一切不滿足基本目標(biāo)的財務(wù)管理制度都會阻礙企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應(yīng)該不斷健全財務(wù)管理責(zé)任分配制度，相關(guān)管理者應(yīng)該制定戰(zhàn)略性的財務(wù)管理工作計劃，同時應(yīng)該明確財務(wù)管理工作人員的工作責(zé)任，使財務(wù)管理工作更加公開透明化，在提升企業(yè)財務(wù)管理水平的同時可以促進(jìn)廉政建設(shè)。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)社會發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全，不利于合理分配企業(yè)財務(wù)資源、發(fā)揮財務(wù)管理的優(yōu)勢。首先，企業(yè)管理人員應(yīng)該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項(xiàng)內(nèi)部管理事務(wù)，建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)，建立完善的規(guī)避社會風(fēng)險的制度，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，這樣企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)內(nèi)部控制手段，充分利用先進(jìn)的多媒體技術(shù)手段和計算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺，企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略，這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。
（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)
管理團(tuán)隊(duì)是影響企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)較差，一方面體現(xiàn)在財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的硬件條件較差；另一方面體現(xiàn)在財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的軟件條件較差，組建高素質(zhì)的財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)是提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要方法。一方面，財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國應(yīng)該逐步健全財務(wù)管理人才的培養(yǎng)模式和財務(wù)管理人員的再教育模式，為我國企業(yè)財務(wù)管理工作提供強(qiáng)大的人才力量。同時，企業(yè)應(yīng)該給財務(wù)管理人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會，確保財務(wù)管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業(yè)財務(wù)管理人員的思想覺悟需要提高，財務(wù)管理部門應(yīng)該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時，我國財務(wù)管理人員危機(jī)防范意識不強(qiáng)的現(xiàn)象是普遍存在的，因此，企業(yè)應(yīng)該通過會議精神傳達(dá)的方式讓全體員工意識到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責(zé)任意識，這樣才能從根本上增強(qiáng)財務(wù)管理的有效性。
三、結(jié)束語：
在經(jīng)歷了長達(dá)十年的快速增長期后，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了相對來說比較低迷的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)增速不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈。在這樣的市場發(fā)展背景下，企業(yè)更應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部特點(diǎn)建立符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財務(wù)管理制度，通過科學(xué)合理的財務(wù)管理策略增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范的能力，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵的競爭中持續(xù)保持發(fā)展的動力。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 預(yù)警模型
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險定義研究
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義，一般有廣義和狹義兩種。其中狹義財務(wù)風(fēng)險指由于資本結(jié)構(gòu)不合理和融資方式不恰當(dāng)所引起的財務(wù)杠桿隱患；廣義的財務(wù)風(fēng)險定義則不僅包括融資，而且還涉及投資、償債等造成的現(xiàn)實(shí)收益小于預(yù)期收益的不利過程。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析
國家各種房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的出臺，一定程度抑制部分剛需住房需求者的購房意愿和對未來房價持續(xù)上漲的預(yù)期。另一方面，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收從嚴(yán)，增加了購房者的資金成本和投資風(fēng)險。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀的研究，主要由以下幾種類別：
（1）企業(yè)開放資金日益短缺，資金鏈斷裂風(fēng)險不斷增加。尋靜（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預(yù)售資金的回籠帶來困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力加大。
（2）資本結(jié)構(gòu)不合理，財務(wù)杠桿作用偏大。楊（2012）指出，在籌融資方面，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的運(yùn)轉(zhuǎn)、理論缺乏研究，在籌資時資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險考慮較少。
（3）項(xiàng)目開發(fā)缺乏合理的全面預(yù)算和科學(xué)管理。楊軍芳（2013）認(rèn)為由于不可移動性和物態(tài)固定性，房地產(chǎn)交易只能通過所有權(quán)或使用權(quán)的轉(zhuǎn)移來完成，從而影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險影響因素的分析
（一）外部政策環(huán)境因素
利率和稅率變動風(fēng)險。盧利紅（2012）等認(rèn)為利率和稅率的變動會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的進(jìn)一步擴(kuò)大，會導(dǎo)致開發(fā)成本提高，預(yù)期收益降低。
國家宏觀調(diào)控政策的影響。迮玉琴（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中巨大不穩(wěn)定因素，而國家對房地產(chǎn)行業(yè)推出的各種調(diào)控政策將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。
通貨膨脹因素的影響。許國強(qiáng)（2013）認(rèn)為當(dāng)通貨膨脹率大幅度上升時，會增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低企業(yè)收益。
房地產(chǎn)市場不成熟。劉佳（2013）認(rèn)為，作為新興行業(yè)的代表，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟；在投資運(yùn)作上，房地產(chǎn)帶有很大的盲目性和投資模式單一性。
（二）企業(yè)自身和內(nèi)部管理因素
房地產(chǎn)行業(yè)本身性質(zhì)的影響。除了來自于其本身資金密集型、現(xiàn)金需求量大、投資收回期長和不易變現(xiàn)等特點(diǎn)外，還來自于投資該行業(yè)的高額利潤和營運(yùn)模式單一性。
項(xiàng)目決策各環(huán)節(jié)風(fēng)險影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險根據(jù)不同環(huán)節(jié)，可劃分為投資風(fēng)險成因、償債風(fēng)險成因、籌資風(fēng)險成因和營業(yè)風(fēng)險成因四種。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金帶來的資本結(jié)構(gòu)不合理，加劇了財務(wù)風(fēng)險。
財務(wù)管理人員職能意識不強(qiáng)和道德風(fēng)險的存在。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制不夠健全，主要表現(xiàn)在內(nèi)部控制不健全、缺少全面有效財務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計機(jī)制不健全等。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究
（一）以Z-Scroe為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型
EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一種運(yùn)用多種財務(wù)比率加權(quán)匯總而構(gòu)成線性函數(shù)公式來預(yù)測財務(wù)危機(jī)的一種多變量預(yù)警模型，該模型根據(jù)各個財務(wù)比率的警示作用大小給予了不同權(quán)重，通過得出的Z值與臨界值對比來綜合反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險狀況。
（二）修正的Z-Score房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型
張紅等（2013）基于多元判別分析法修正了Z-Score基準(zhǔn)模型，構(gòu)建了適用于中國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)預(yù)警模型（FRE），該模型對中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機(jī)預(yù)警平均準(zhǔn)確度達(dá)90%以上。
（三）以模糊-層次分析法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型
該方法將模糊分析法與層次分析法（AHP）相結(jié)合，是一種定性與定量相結(jié)合的多準(zhǔn)則、多層次決策的綜合評價方法。宋銳林（2011）通過研究得出該方法可以比較有效的預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，起到財務(wù)預(yù)警的作用。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策研究
（1）加強(qiáng)全面預(yù)算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系。通過引入全面預(yù)算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系，做到財務(wù)籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務(wù)管理處于一個規(guī)范有序的狀態(tài)。
（2）建立多元化融資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實(shí)施多元化融資策略。擴(kuò)大等權(quán)益性的資金來源比重，降低非權(quán)益資金來源，擴(kuò)大私募基金、房地產(chǎn)基金等融資規(guī)模。
（3）完善財務(wù)管理授權(quán)制度，提高資金利用效率。提高和強(qiáng)化資金管理、資金利用率有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。此外，要重視現(xiàn)金、建筑材料和應(yīng)收賬款的管理，完善企業(yè)授信制度。
（4）建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，提高財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)。在財務(wù)控制領(lǐng)域建立有效的財務(wù)制度、建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，可使經(jīng)營者及早采取措施。
六、結(jié)語
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險未來的研究方向主要集中在以下幾個方面：一是財務(wù)風(fēng)險對各個因素的敏感程度和受影響頻度；二是商鋪、商業(yè)性住宅、普通性住宅等房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部不同類別房產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險差別；三是結(jié)合土地價格、銀行風(fēng)險等和房地產(chǎn)關(guān)系密切因素的變動來衡量和預(yù)測房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險和未來房價趨勢等。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；規(guī)避措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的獨(dú)特性
一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進(jìn)行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織”。我國的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%。而一個企業(yè)的財務(wù)決定了其生死存亡，因此，本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的獨(dú)特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項(xiàng)巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點(diǎn)，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發(fā)風(fēng)險大，財務(wù)管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)又缺乏必要的重視。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及原因分析
鑒于以上的財務(wù)管理特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。所謂財務(wù)風(fēng)險，是指“一種財務(wù)警示信號，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)常性的財務(wù)分析，防范財務(wù)危機(jī)，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢攧?wù)風(fēng)險決策”。一般來說，財務(wù)風(fēng)險有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)?，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導(dǎo)致無力償還債務(wù)本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負(fù)債經(jīng)營的方式經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產(chǎn)市場面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財務(wù)風(fēng)險，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中涉及的部門較多，且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，這都使得開發(fā)項(xiàng)目缺乏必要的質(zhì)量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制缺乏嚴(yán)格的制度，并盲目融資，使得成本負(fù)擔(dān)加重。
三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施
（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進(jìn)行資金的籌集和融通。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負(fù)債率越高，其財務(wù)風(fēng)險率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉(zhuǎn)慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項(xiàng)目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費(fèi)需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。（3）資本營運(yùn)管理。日常資金營運(yùn)風(fēng)險管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險，加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的預(yù)算，對資金要進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對外面所欠賬款進(jìn)行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負(fù)擔(dān)會更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對外應(yīng)收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個全面的財務(wù)預(yù)算體系。這個體系包含了現(xiàn)金流，項(xiàng)目，財務(wù)和籌資預(yù)算等四個方面，這四個方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，對項(xiàng)目涉及到很多主要流程進(jìn)行可行性預(yù)測分析，然后對資金的使用進(jìn)行具體安排。當(dāng)然，在項(xiàng)目投資前，企業(yè)還要對籌資情況進(jìn)行合理預(yù)算，構(gòu)建合理的籌資預(yù)算，制定可行的籌資計劃。（5）加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用涉及的面廣，因此，企業(yè)應(yīng)該對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化分析，對成本對象進(jìn)行細(xì)化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實(shí)際成本，同時，也要建立一個強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制，對各個重要環(huán)節(jié)的成本使用進(jìn)行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費(fèi)用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計和管理工作。在項(xiàng)目開始前，要做好事前控制管理，在進(jìn)行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的評估和風(fēng)險防范作用，不留財務(wù)隱患。此外，項(xiàng)目竣工后，財務(wù)人員要做好各個領(lǐng)域的評估和預(yù)算，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。
四、加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控
（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，可以通過對財務(wù)管理的宏觀把握，結(jié)合具體變化來進(jìn)行認(rèn)真的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力，以靈活可行的姿態(tài)來應(yīng)付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對可能的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行適時監(jiān)控的話，可以適時調(diào)整具體的財務(wù)管理政策，采取多種方式相結(jié)合的財務(wù)管理方法，提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進(jìn)而降低財務(wù)風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)知識和風(fēng)險意識，使決策者具有基本的財務(wù)觀念。同時，也要不斷提高財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識，使財務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細(xì)微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備高水平的財務(wù)操作人員，使企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)有效的運(yùn)行，以防范因財務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè)，對于財務(wù)方面的知識比較缺乏，甚至對財務(wù)工作沒有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強(qiáng)其財務(wù)風(fēng)險意識，必要時進(jìn)行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。因?yàn)?，財?wù)決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作的效果，沒有實(shí)際根據(jù)的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實(shí)際情況，多方傾聽論證，采取科學(xué)的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗(yàn)方面的決策。
五、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須學(xué)會盡可能大限度的規(guī)避自身的財務(wù)風(fēng)險，建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)成本控制和項(xiàng)目開發(fā)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力定期檢查與考核，適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也要加強(qiáng)監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財務(wù)風(fēng)險降到最低值。
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