發(fā)布時(shí)間：2023-09-19 16:20:18
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]農(nóng)墾土地；土地管理；方法
中圖分類號(hào)：TU183 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）10-0366-00
目前，農(nóng)民對(duì)國家關(guān)于土地相關(guān)法律法規(guī)的不了解，給土地管理工作造成不便。農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的認(rèn)識(shí)存在著誤區(qū)，農(nóng)村土地權(quán)限職責(zé)劃分不明，阻撓了政府對(duì)土地的管理工作。
一、土地管理工作的現(xiàn)狀
1、在廣大農(nóng)村地區(qū)，村民、村主任土地承包商等都覺得自己擁有土地所有權(quán)，對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的概念認(rèn)識(shí)混淆不清。違法、違規(guī)用地在一些地方尤為嚴(yán)重，地方領(lǐng)導(dǎo)干部將利用土地審批權(quán)謀取私利，在土地的管理權(quán)據(jù)為己有，私自做主，認(rèn)為自己擁有土地的審批權(quán)。私自經(jīng)營土地，認(rèn)為土地管理辦法過于繁雜、程序繁瑣、審批困難。
2、農(nóng)民不愿意交出土地，普遍認(rèn)為被征土地的價(jià)格偏低。當(dāng)征收土地價(jià)格與與市場(chǎng)價(jià)相差不大時(shí)，農(nóng)民才愿意被征收土地。政府沒有制定或者建立長期有效的保障機(jī)制，以確保人民群眾的基本生活。
3、農(nóng)民的利益得不到保障。政府在征地過程中，迫使農(nóng)民失去賴以生存的土地，農(nóng)民的生活面臨艱難的境地。政府沒有及時(shí)補(bǔ)償征地所支付給農(nóng)民的費(fèi)用。相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的征地政策得到?jīng)]有落實(shí)和貫徹。有些地方政府甚至挪用了發(fā)給農(nóng)民征地的補(bǔ)償，農(nóng)民在失去土地并沒有得到補(bǔ)償?shù)那闆r下，會(huì)引發(fā)農(nóng)民對(duì)政府機(jī)構(gòu)的不滿，給土地管理工作帶來相當(dāng)大的困難。
4、隨著社會(huì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，農(nóng)民在逐步的進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整或升級(jí)，調(diào)整后的土地產(chǎn)值隨之提高，補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用也相對(duì)提高。然而土地計(jì)算方法不統(tǒng)一、不科學(xué)，所以不能準(zhǔn)確的計(jì)算出土地的價(jià)值。在一定程度上忽略了土地的潛在價(jià)值，對(duì)被征收的土地造成一系列的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)土地價(jià)值評(píng)審的參考因素過于簡(jiǎn)單，缺乏相關(guān)的土地價(jià)值檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。政府制定出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)業(yè)市場(chǎng)調(diào)整后補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差太大。導(dǎo)致政府相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)人民群眾沒有信服力，極大的降低了征地政策的執(zhí)行和貫徹力度。
5、土地開發(fā)缺乏科學(xué)的指導(dǎo)規(guī)劃。在我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的浪潮下，城市化建設(shè)會(huì)占據(jù)大量的土地，這些土地的開發(fā)沒有科學(xué)的指導(dǎo)規(guī)劃，造成對(duì)土地破壞和浪費(fèi)。資本的流向主導(dǎo)著土地的開發(fā)，土地開發(fā)商利用土地交易牟取暴利，致使商業(yè)住房、公共建設(shè)用地的價(jià)格不斷飆漲。普通民眾難以購買土地開發(fā)而來的商業(yè)住房，不科學(xué)規(guī)劃又會(huì)造成土地閑置和浪費(fèi)。如果不加以控制，會(huì)形成惡性的循環(huán)，不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。
6、土地所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)限劃分不明確。相關(guān)土地管理辦法在實(shí)際的土地管理中顯得相形見拙。從國家土地直接管轄到地方間接管轄的土地，都存在著或多或少的管理問題。如土地的管理權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等權(quán)力，在一定程度上已經(jīng)合并到土地的所有者身上，土地使用權(quán)的所有者占據(jù)了管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)，將使用權(quán)擴(kuò)展延伸，完全忽視了政府機(jī)構(gòu)對(duì)土地的相關(guān)所有權(quán)。
二、土地管理工作的方法分析
1、制定出科學(xué)合理的土地管理辦法，使土地得到科學(xué)的規(guī)劃，合理的利用開發(fā)土地是確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的重要保障。使農(nóng)民的切身利益得到保障。明確各個(gè)政府機(jī)構(gòu)對(duì)土地的管理權(quán)限，明確土地使用權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)、土地管理權(quán)等權(quán)限的劃分。
2、由政府相關(guān)部門組織對(duì)土地管理法律法規(guī)的宣傳工作?？梢园才抨P(guān)于土地管理法律法規(guī)的講座，走方基層調(diào)查民眾對(duì)土地法律法規(guī)的了解。注重加強(qiáng)對(duì)土地所有權(quán)方面的的講解，增強(qiáng)民眾對(duì)土地各方面權(quán)限的了解與認(rèn)識(shí)。增強(qiáng)民眾對(duì)土地使用、土地管理等方面工作的認(rèn)識(shí)，在土地審批權(quán)和土地所有權(quán)方面，國家集體意識(shí)深入貫徹到民眾當(dāng)中，增強(qiáng)義務(wù)觀念，要做到在民眾中達(dá)成形成土地是國家、集體所有的共性認(rèn)識(shí)。為了避免執(zhí)法人員違規(guī)違法，就要加強(qiáng)各級(jí)土地管理執(zhí)法人員對(duì)法律法規(guī)政策的培訓(xùn)。把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地管理工作的法律法規(guī)聯(lián)系起來，與時(shí)俱進(jìn)。靈活運(yùn)用土地政策，做好每一項(xiàng)土地細(xì)節(jié)管理和土地政策執(zhí)行工作，讓領(lǐng)導(dǎo)干部在人民群眾中起模范帶頭作用。
3、制定科學(xué)使用土地的規(guī)范。在土地資源進(jìn)行開發(fā)、利用、管理等方面，應(yīng)該注意時(shí)間和空間上的合理計(jì)劃和安排，這些工作都屬于土地利用的總體規(guī)劃范疇。為了防止和杜絕建設(shè)用地?zé)o視土地利用總體規(guī)劃，就要做好與土地利用總體規(guī)劃的配套銜接協(xié)調(diào)工作。以免造成規(guī)劃用地不科學(xué)、不合理的的規(guī)劃，實(shí)行科學(xué)的管理辦法，注重人性化管理規(guī)劃。土地工作在保證權(quán)力的基礎(chǔ)上，也應(yīng)該履行應(yīng)盡的責(zé)任，責(zé)任劃分詳細(xì)具體，落實(shí)到個(gè)人。
4、依法對(duì)使用土地不法行為進(jìn)行治理，防止一些社會(huì)惡意勢(shì)力利用土地制造事端。落實(shí)土地租用政策，在進(jìn)行土地監(jiān)測(cè)管理過程中，由政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)發(fā)揮模范帶頭作用，把土地承包給經(jīng)濟(jì)條件較好的農(nóng)民或者運(yùn)作效益高的機(jī)關(guān)單位，這樣收取的租金可以帶來一定的回報(bào)。承包租用的土地政策還可以解決農(nóng)村人口失業(yè)問題，提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，種植出更多優(yōu)良的農(nóng)產(chǎn)品，來創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，促使地區(qū)民眾的生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的發(fā)展。
5、投入更多的資金在土地的管理工作中，設(shè)置一些專門的土地管理部門。各級(jí)政府部門面臨著眾多的土地管理工作，應(yīng)接不暇，肩負(fù)著土地管理的各項(xiàng)職責(zé)，每一項(xiàng)土地管理工作都對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在土地管理任務(wù)繁多的基礎(chǔ)之上，又牽扯達(dá)經(jīng)濟(jì)利益問題的糾紛，給土地管理工作的開展進(jìn)行帶來的困難。所以，各政府土地管理部門，針對(duì)自身的情況，應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整，以更好的適應(yīng)現(xiàn)代化的土地管理工作。還可以組織農(nóng)民成立相關(guān)的土地管理工作機(jī)構(gòu)，減輕政府的土地管理工作，也可以對(duì)政府土地管理工作形成監(jiān)督和促進(jìn)作用。
6、統(tǒng)計(jì)國家和地區(qū)的各類土地信息，創(chuàng)建一套切實(shí)有效的土地管理運(yùn)作機(jī)制，以適應(yīng)現(xiàn)代化的土地管理工作。設(shè)立專門的土地管理專項(xiàng)基金，一方支持地方土地管理工作，一方面對(duì)地區(qū)的土地盈利上繳入庫基金，由專業(yè)的人員進(jìn)行資金的流動(dòng)管理，并公開基金收支明細(xì)，實(shí)行透明化運(yùn)作。對(duì)于土地收益的部分，主要由政府來計(jì)劃安排使用，由民眾來監(jiān)督和評(píng)審工作。在對(duì)土地進(jìn)行管理工作的同時(shí)，還可以修建農(nóng)村土地種植、土地開發(fā)、土地經(jīng)營的基礎(chǔ)設(shè)施，以提高農(nóng)民的生產(chǎn)水平，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展，更好的開展農(nóng)村土地管理工作。但相關(guān)政府土地管理機(jī)構(gòu)，不得從中收取用于基礎(chǔ)建設(shè)的額外費(fèi)用。
綜上所述，土地管理工作與民眾的生活、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著莫大的關(guān)系。在政府的土地管理過程中，必須保證管理工作的信息內(nèi)容公開化和透明化。在條件允許的情況下，可以讓公眾參與土地的管理工作和幫助政府履行管理職責(zé)，協(xié)助政府工作。政府與人民相互配合，即可以充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，又能創(chuàng)建出切實(shí)可行、科學(xué)合理的土地管理辦法和機(jī)制，保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 馬宏森.淺談我國土地管理中的公眾參與[J].中國科技投資，2013，（36）.
關(guān)鍵詞 土地管理 意義 問題 途徑
中圖分類號(hào)：TU981 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
土地是寶貴的不可再生資源，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。我國雖然幅員遼闊，但人口眾多，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的較快，人地關(guān)系日益緊張。無論從政治、經(jīng)濟(jì)還是民生角度來講，合理利用土地資源、加強(qiáng)土地管理，都是刻不容緩的頭等大事。
1有效利用有限土地、加強(qiáng)土地管理的意義
（1）保障人類生存，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展
土地是不可再生資源，在人們社會(huì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁的今天，對(duì)于土地的消耗程度也逐漸加大。如果不對(duì)土地資源合理利用并加強(qiáng)管理，就會(huì)導(dǎo)致土地資源數(shù)量越來越少、質(zhì)量越來越差，發(fā)展到最后人類將失去生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。
（2）建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，提高農(nóng)民生活水平
農(nóng)村經(jīng)濟(jì)要發(fā)展、農(nóng)民要致富，必須依賴肥沃富饒的土地資源。如果不能加強(qiáng)土地管理，保護(hù)土地資源，那么“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”就只能成為一句口號(hào)，解決三農(nóng)問題、解決全國糧食供給問題也將成為一句空話。只是合理保護(hù)和科學(xué)利用土地資源、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技水平、提高土地使用效率，促進(jìn)人與土地的可持續(xù)發(fā)展，才能從根本上提高農(nóng)民的生活水平、推動(dòng)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、保證全社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
（3）推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。土地資源作為市場(chǎng)的重要因素之一，其受保護(hù)程度和優(yōu)化配置程度直接影響我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善與發(fā)展。通過深化土地使用制度改革，加快土地市場(chǎng)建設(shè)，能夠促進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
（4）維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定，關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。耕地的數(shù)量與質(zhì)量，直接關(guān)系到農(nóng)作物的產(chǎn)量與質(zhì)量，關(guān)系到六億農(nóng)民的安居樂業(yè)、關(guān)系到十三億人口的溫飽問題。因此，加強(qiáng)土地管理，是維護(hù)我國和諧發(fā)展、長治久安的關(guān)鍵。
2我國土地資源利用和管理中存在的問題
（1）土地利用粗放，沒有對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃和科學(xué)使用，降低了土地的使用效率，造成土地資源浪費(fèi)。
（2）在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程過程中，片面追求經(jīng)濟(jì)效益和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成用地結(jié)構(gòu)失衡，一方面導(dǎo)致大量農(nóng)用土地被侵占，耕地面積變小，另一方面導(dǎo)致一些公路、建筑物、綠化地等利用效率不高，長期閑置造成浪費(fèi)。
（3）土地市場(chǎng)混亂，非法圈地、私搭亂建、低價(jià)轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些地方為了吸引投資，采取“以租代征”、未批先用等非法手段，影響了土地節(jié)約集約管理，使土地資源遭到嚴(yán)重破壞。
（4）相關(guān)法律法規(guī)不健全，執(zhí)法力度不夠、監(jiān)察監(jiān)管工作不到位、一些領(lǐng)導(dǎo)干部缺乏節(jié)約集約土地管理意識(shí)，對(duì)于土地的審批和使用不能隨時(shí)監(jiān)管、動(dòng)態(tài)巡查，使土地管理陷入松散、被動(dòng)的局面。
（5）土地利用效率低，耕地單位產(chǎn)量不高、土地開發(fā)復(fù)墾整理空間不足；建筑用地設(shè)計(jì)不合理、造成土地資源浪費(fèi)。
3合理利用土地資源、加強(qiáng)土地管理的途徑
（1）建立健全法律法規(guī)。要建立完善的政策制度，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，為土地資源的合理利用與管理建立法律基礎(chǔ)和政策保障。
首先，要采取相應(yīng)的政治和經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)土地管理。強(qiáng)化節(jié)約和集約利用土地，嚴(yán)格執(zhí)行土地保護(hù)政策和制度，堅(jiān)決杜絕土地資源的濫用以及耕地亂占現(xiàn)象發(fā)生。
其次，要堅(jiān)持土地統(tǒng)管政策，切實(shí)執(zhí)行土地審批制度，從不同角度采取不同措施消除土地浪費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)厲打擊破壞土地資源和資產(chǎn)的行為。
最后，要制定切實(shí)可行的措施，保護(hù)土地資源、促進(jìn)土地節(jié)約，構(gòu)建土地管理的法治環(huán)境。
（2）樹立節(jié)約土地資源的工作理念。各級(jí)政府要站在全局的戰(zhàn)略高度，把經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)集中在資源節(jié)約利用上，杜絕土地資源和資產(chǎn)的浪費(fèi)，積極構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)。各級(jí)政府機(jī)關(guān)及下屬企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到土地資源的重要性以及當(dāng)前土地危機(jī)的現(xiàn)實(shí)，加強(qiáng)土地法制建設(shè)，杜絕以地?fù)Q效益、換利潤、換政績的行為。
（3）節(jié)約土地 集約經(jīng)營。進(jìn)一步研究和完善建筑用地的定額指標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，大力推廣和實(shí)行土地的用途管制機(jī)制，嚴(yán)格審批各類開發(fā)區(qū)用地，避免侵占耕地和造成土地資源浪費(fèi)。對(duì)于建筑用地侵占耕地的行為，要采取占用耕地補(bǔ)償?shù)拇胧?，?yán)格審查補(bǔ)充耕地方案和資金落實(shí)情況，開墾等同面積和質(zhì)量的耕地作為補(bǔ)償，并提高占用耕地的成本投入，保護(hù)耕地不受侵害。
（4）規(guī)范土地市場(chǎng) 打擊違法行為。進(jìn)一步深化土地使用制度改革，加大耕地保護(hù)力度，維護(hù)土地市場(chǎng)規(guī)范。
首先，要加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍建設(shè)，建立分管機(jī)制，做到各級(jí)單位各司其職、各負(fù)其責(zé)、權(quán)責(zé)明確；同時(shí)，要加強(qiáng)公安、司法、稅務(wù)等部門的協(xié)同合作，清除土地管理中的腐敗現(xiàn)象，維護(hù)土地管理的良好秩序：①對(duì)于違反土地調(diào)控政策、非法建筑和開采、浪費(fèi)和破壞土地資源的行為，要做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。②對(duì)于為了一己私欲，非法低價(jià)轉(zhuǎn)讓國有土地，破壞土地資源、侵害民眾利益的行為，要追查到底、嚴(yán)肅處理。
其次，要制定統(tǒng)一的征地制度，維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地的主動(dòng)性。
（5）提高土地利用效率。首先，加強(qiáng)農(nóng)田建設(shè)，提高土地利用效率，增加農(nóng)作物產(chǎn)量。深入開展土地整理復(fù)墾和開發(fā)，在原有耕地面積的基礎(chǔ)上提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)民收入。在調(diào)整農(nóng)作物產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，不能縮減耕地面積、破壞耕地質(zhì)量，保護(hù)農(nóng)用土地資源。其次，加強(qiáng)建筑用地管理，提高建筑容積率，加強(qiáng)對(duì)地下空間的利用和建筑立體空間的開發(fā)，爭(zhēng)取用最少的土地，解決最多的問題。
（6）挖掘土地資源潛力，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。首先，要定期普查存量建設(shè)用地資源，對(duì)于閑置用地進(jìn)行整治和管理，充分利用閑置用地，提高土地利用效率。其次，要實(shí)現(xiàn)土地集約利用和管理，加強(qiáng)土地使用前的審批、建設(shè)中的管理和使用后監(jiān)督工作，杜絕圈占土地、粗放用地現(xiàn)象。
4結(jié)語
總之，正視目前我國土地利用與管理中存在的問題，明確加強(qiáng)土地管理的意義，積極實(shí)施加強(qiáng)土地管理的相關(guān)措施，是維護(hù)我國社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，也是構(gòu)建和諧社會(huì)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的需求。因此，我們一定要堅(jiān)定不移的走土地節(jié)約集約利用的道路，保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地管理。
參考文獻(xiàn)
一、土地執(zhí)法難的表現(xiàn)
1、發(fā)現(xiàn)和掌握土地違法行為及其動(dòng)向難。由于我國土地執(zhí)法工作起步較晚，執(zhí)法力量薄弱，加上缺乏先進(jìn)的監(jiān)察手段，沒有形成有效的土地執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，面對(duì)土地違法活動(dòng)涉及面廣，案發(fā)范圍大的嚴(yán)峻形勢(shì)，土地管理部門往往處于信息不靈，反饋不到位，無法對(duì)土地違法活動(dòng)實(shí)行有效監(jiān)視和控制的被動(dòng)局面，造成土地違法行為發(fā)現(xiàn)和掌握極其困難。
2、防范和制止土地違法活動(dòng)困難重重。在現(xiàn)實(shí)生活中，資源性土地違法活動(dòng)與資產(chǎn)性土地違法活動(dòng)兩者并存，且難以有效防范和制止。資源性土地違法活動(dòng)包括非法占用土地、破壞耕地等，其季節(jié)性強(qiáng)，違法時(shí)間集中，實(shí)施和完成土地違法行為速度快，有時(shí)甚至多起違法行為同時(shí)進(jìn)行。資產(chǎn)性土地違法活動(dòng)包括低價(jià)出讓、非法倒賣、轉(zhuǎn)讓土地等，其違法手段較為隱蔽，社會(huì)違害隱形、長期，并且共同違法案件占較大比例，甚至違法者訂立共守同盟，共同分享違法所得等。由于缺乏完整的監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)和土地違法信息反饋系統(tǒng)，使土地管理部門對(duì)土地違法活動(dòng)無法進(jìn)行有效防范和控制，特別是發(fā)生在土地市場(chǎng)流通領(lǐng)域的資產(chǎn)性土地違法活動(dòng)的查處，更是“心有余而力不足”。
3、對(duì)土地違法案件的調(diào)查取證、處罰和執(zhí)罰極其艱難。由于土地管理法律法規(guī)對(duì)土地違法行為的行政處罰極為嚴(yán)厲，輕則“罰款”，重則“限期拆除或者沒收在非法占用的土地上所建的構(gòu)筑物和其它設(shè)施”，以至“追究當(dāng)事人刑事責(zé)任”等，因此，對(duì)于土地違法者來說，他們面臨的行政處罰將導(dǎo)致付出慘重的代價(jià)甚至傾家蕩產(chǎn)，更有甚者，要追究違法者的刑事責(zé)任，對(duì)一些違法單位的主要負(fù)責(zé)人而言，除此之外，還要面臨丟“烏紗帽”的危險(xiǎn)。在這種情況下，土地違法者總是采用一切方式對(duì)抗，阻撓土地違法案件的調(diào)查取證和處罰，拒不執(zhí)行土地管理部門的行政處罰決定，使土地執(zhí)法執(zhí)罰“寸步唯堅(jiān)”。
二、土地執(zhí)法難的原因探析
1、傳統(tǒng)歷史原因。幾十年傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下土地管理的弊端，以其歷史車輪的特有慣性，對(duì)人們的心理和行為所產(chǎn)生的不良影響至今遠(yuǎn)未消失，從當(dāng)前土地管理部門查處的許多土地違法案件和開展土地執(zhí)法工作所面臨的困難中，我們都不難看出這種不良影響的歷史烙印。
2、思想意識(shí)原因。首先，長期以來，“地大物博”觀念在人們的思想中根深蒂固，“人均耕地資源貧乏”的土地國情沒能深入人心，造成節(jié)約用地、依法用地的意識(shí)淡薄。其次，某些不法分子為了滿足個(gè)人私欲，從事土地違法活動(dòng)，并千方百計(jì)對(duì)抗、阻撓土地執(zhí)法工作，企圖逃避法律的制裁。再次，社會(huì)團(tuán)體、人民群眾土地法律意識(shí)不強(qiáng)，直接影響土地執(zhí)法工作的順利開展?，F(xiàn)實(shí)生活中，因土地“法盲”而進(jìn)行土地違法活動(dòng)時(shí)有發(fā)生，同時(shí)，某些手中掌握一定權(quán)力、身居一定職位的人存在“權(quán)比法大”心理，造成“以權(quán)壓法”、“以言代法”和“越權(quán)審批”等現(xiàn)象屢見不鮮，從而增加了土地執(zhí)法的難度。
3、土地管理部門獨(dú)立執(zhí)法的局限性嚴(yán)重困擾著依法行政?！锻恋毓芾矸ā焚x予土地管理部門獨(dú)立執(zhí)法的權(quán)限十分有限，還需要公安、法院等部門的積極配合，才能保證土地管理法律法規(guī)得到全面貫徹實(shí)施，這就給土地管理部門開展土地執(zhí)法造成許多困難。根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，“對(duì)在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施，違法單位和個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除，對(duì)繼續(xù)施工的，作為處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止”，但沒有明確采取何種措施制止。同時(shí)規(guī)定，對(duì)已生效的處罰決定，土地違法者拒不履行的，必須由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。從現(xiàn)實(shí)看，法院因執(zhí)行的力量有限或者其他原因，造成許多行政處罰決定未能及時(shí)予以強(qiáng)制執(zhí)行，在一定程度上削弱上行政執(zhí)法的權(quán)威。因此，土地管理部門獨(dú)立執(zhí)法所受到的局限本身就成為土地執(zhí)法中的一個(gè)難題。
三、解決土地執(zhí)法難的對(duì)策思路
1、大力宣傳土地法律、法規(guī)，提高廣大干部和群眾的土地法律意識(shí)，創(chuàng)造有利于土地執(zhí)法的社會(huì)氛圍。必須采取各種方式，利用一切可以利用的機(jī)會(huì)，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各界組織和團(tuán)體，開展多層次的土地法規(guī)宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和人民群眾的土地法制宣傳教育，促使全體社會(huì)成員對(duì)土地國情國策國法形成正確的認(rèn)識(shí)，從而自覺地支持和配合土地執(zhí)法工作。
2、建立一支素質(zhì)優(yōu)良的土地執(zhí)法隊(duì)伍，全面提高其對(duì)土地違法活動(dòng)的快速反應(yīng)能力和遏制能力?！巴椒ú荒芤宰孕小?，沒有優(yōu)良的執(zhí)法隊(duì)伍，就無法保證土地管理法律法規(guī)的順利執(zhí)行和土地管理職能的全面到位。因此，建立一支政治素質(zhì)良好和業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的土地執(zhí)法隊(duì)伍，是解決土地執(zhí)法難的關(guān)鍵。實(shí)踐證明，土地執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍從無到有，從弱到強(qiáng)的成長過程，也是當(dāng)?shù)剡`法活動(dòng)由多到少，由雜亂到規(guī)范的過程，是土地執(zhí)法活動(dòng)從被動(dòng)到主動(dòng)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。
3、掌握大量、詳實(shí)的土地違法信息，形成控制土地違法的正確決策，是指導(dǎo)土地執(zhí)法工作順利開展的基礎(chǔ)。只有廣泛收集和掌握大量的土地違法信息，進(jìn)行綜合分析和判斷，才能作為控制土地違法的正確決策，科學(xué)地指導(dǎo)土地執(zhí)法活動(dòng)，從決策上解決土地執(zhí)法難的問題。要通過受理群眾來信來訪，深入扎實(shí)地開展巡回檢查掌握土地違法信息；通過查處土地違法案件，與土地違法者接觸，掌握土地違法行為的實(shí)施過程和違法者心理信息；通過不斷收集新聞報(bào)道和各級(jí)部門移交的違法案件掌握土地違法活動(dòng)信息；通過跟蹤檢查掌握土地違法活動(dòng)動(dòng)向信息，等等。在科學(xué)分析這些信息的基礎(chǔ)上，大膽決策，從源頭上預(yù)防和控制違法案件的發(fā)生。
［關(guān)鍵詞］ 集體土地; 管理; 規(guī)范化
中圖分類號(hào)： F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
伴隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的步伐也在不斷地加快，集體土地管理越來越復(fù)雜，問題也越來越大，諸如租地建房、違法改建、少批多建、非法新建、土地所有權(quán)主體不明確、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范等，這些問題在很大程度上都困擾著廣大集體土地管理者，同時(shí)也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、和諧發(fā)展埋下了嚴(yán)重的隱患。針對(duì)這些問題，極有必要就如何有效加強(qiáng)集體土地管理進(jìn)行探討。
一、加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理的重要性和緊迫性
加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理是深入貫徹執(zhí)行國家土地管理法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的重要舉措; 是維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益、保障農(nóng)民生產(chǎn)生活正當(dāng)利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的具體體現(xiàn); 是防止土地資產(chǎn)流失，滿足各類建設(shè)用地需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展的根本保障。各級(jí)政府務(wù)必站在維護(hù)國家糧食安全和社會(huì)長治久安的高度，切實(shí)做好農(nóng)村集體土地管理各項(xiàng)工作，確保我國農(nóng)村集體土地管理更加規(guī)范、科學(xué)、有序。
二、集體土地管理存在的問題及原因
( 一) 集體土地流轉(zhuǎn)缺乏活力
當(dāng)前我國農(nóng)村集體土地缺乏一個(gè)指導(dǎo)性的流轉(zhuǎn)政策，流轉(zhuǎn)形式較為單一。一直以來，集體土地的流轉(zhuǎn)都是采用國家廉價(jià)征用的方式，集體土地不能用于抵押貸款，不能對(duì)其進(jìn)行商業(yè)性的開發(fā)經(jīng)營，這樣一來，集體土地流轉(zhuǎn)缺乏活力。與此同時(shí)，目前還沒有建立完善的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)保障制度。近幾年隨著城市化進(jìn)程的加快，各地都相應(yīng)地出臺(tái)了一些有利于集體土地流轉(zhuǎn)的鼓勵(lì)政策和激勵(lì)措施，但很多治標(biāo)不治本，農(nóng)民在集體土地流轉(zhuǎn)之后，社會(huì)不能有效地解決他們養(yǎng)老、醫(yī)療、入學(xué)、就業(yè)等社會(huì)保障問題，這就在很大程度上阻礙了農(nóng)民流轉(zhuǎn)集體土地的積極性。
( 二) 集體土地管理體制和產(chǎn)權(quán)體系不完善
當(dāng)前我國集體土地所有權(quán)主體混亂，權(quán)能不明確，產(chǎn)權(quán)體系不完善。各級(jí)農(nóng)業(yè)部門管理農(nóng)用集體土地的承包經(jīng)營權(quán)，國土部門只能監(jiān)督管理農(nóng)民集體建設(shè)用地的使用權(quán)，而各村委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地土地的劃分。這種多頭管理的情況導(dǎo)致集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了很多的問題。
( 三) 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理。
從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，目前各地制定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都存在著較大的問題，科學(xué)性和合理性程度不高。同地不同價(jià)的現(xiàn)象層出不窮，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，主要原因在于很多用地單位急于征地，為了縮短征地的時(shí)間，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)擅自大幅度提高，造成同一個(gè)地塊內(nèi)不同農(nóng)民得到的補(bǔ)償不同。
( 四) 集體土地內(nèi)建房亂
一是不批自建。如擅自新建房屋，擅自改、擴(kuò)建和借拆遷之機(jī)搶封陽臺(tái)、搶接拖水、搶堵過道、搶加樓層等。
二是少批多建。這類問題非常普遍。如有的村民占地超規(guī)定4 倍以上。三是集資合建。如以自己的名義批地交給非本組村民建房; 或自己出地皮，與親朋好友、本組村民、外地村民、非農(nóng)人員等合伙建房。四是為賣超建。如某村民有安置人口2 人，建五層樓400 多平米，已賣4 層留下1層自住，拆遷時(shí)還要求享受30 平米的無房戶還房優(yōu)惠政策。五是租地突建。以發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為由，承包村社集體土地和農(nóng)民土地，不經(jīng)報(bào)批，大肆修建各類房屋、棚舍。六是集體強(qiáng)建，以修建村社辦公場(chǎng)所、村社集體企業(yè)為由不批自建的現(xiàn)象十分突出。
三、新形勢(shì)下如何加強(qiáng)集體土地管理
( 一) 改革現(xiàn)行土地征用制度，嚴(yán)格限制征用土地適用范圍
應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜地采用多途徑、多形式來安置被征地農(nóng)民，確保能夠使其得到合法權(quán)益。除了國家重點(diǎn)扶持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地、公益事業(yè)用地、城市建設(shè)用地、軍事設(shè)施用地、國家機(jī)關(guān)用地等由各級(jí)政府進(jìn)行征用之外，一般建設(shè)經(jīng)營性的建設(shè)項(xiàng)目都不運(yùn)行征用集體土地。如果不得不征用，那么必須按照市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一定要克服征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理的問題。同時(shí)，靈活地采用多種安置方式，諸如社會(huì)保險(xiǎn)安置、土地復(fù)墾安置、留用地安置、補(bǔ)償費(fèi)入股按期分紅、土地補(bǔ)償費(fèi)逐年支付等。
( 二) 加強(qiáng)檢查監(jiān)督
要強(qiáng)化對(duì)重要工作崗位的監(jiān)督制約機(jī)制，要在明確崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化檢查監(jiān)督。首先要強(qiáng)化對(duì)相關(guān)部門及工作人員的檢查監(jiān)督，要通過不定期的檢查和抽查、和走訪、群眾來信舉報(bào)等途徑，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題。其次要強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村建房修建情況的監(jiān)督，建議在村組聘請(qǐng)土地信息員，實(shí)行違法建房有償舉報(bào)制等。要將農(nóng)村集體土地建房管理納入政府的年終目標(biāo)考核，要用抓計(jì)劃生育和安全工作的力度和手段來抓這一工作，形成各級(jí)各部門高度重視、齊抓共管的良好氛圍。主管部門要加強(qiáng)對(duì)基層所的考核考評(píng)，要細(xì)化目標(biāo)內(nèi)容，對(duì)重要指標(biāo)要實(shí)行“一票否決”。在基層所開展一年一度的民主評(píng)議( 由鎮(zhèn)、村、組干部，群眾代表組成) ，徹底消除管理“死角”。另外，還應(yīng)該加強(qiáng)法規(guī)宣傳。政府和主管部門應(yīng)當(dāng)利用會(huì)議、培訓(xùn)和“村村響”工程等多種方式，進(jìn)行農(nóng)村集體土地建房管理的法規(guī)宣傳。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土、建管所，應(yīng)以辦宣傳欄、印發(fā)宣傳資料等方式，向村民宣傳建房政策。通過普及法律法規(guī)，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)戶知法、守法的自覺性。
( 三) 轉(zhuǎn)變觀念，重視集體土地管理規(guī)范化
各基層國土資源部門應(yīng)該把加強(qiáng)集體土地管理作為中心工作來抓，強(qiáng)化集體土地管理，堅(jiān)守耕地紅線，在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了耕地動(dòng)態(tài)平衡。一是加強(qiáng)對(duì)集體土地日常監(jiān)督管理。建立了市、鎮(zhèn)、村三級(jí)聯(lián)動(dòng)巡查網(wǎng)絡(luò)，定期開展土地動(dòng)態(tài)巡查、嚴(yán)肅查處違反土地利用總體規(guī)劃使用土地，濫占農(nóng)民集體土地的行為。二是嚴(yán)厲查處破壞耕地行為。嚴(yán)厲打擊在耕地中取土挖沙，堅(jiān)決打擊破壞耕地尤其是基本農(nóng)田等行為，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。同時(shí)印制發(fā)放了服務(wù)聯(lián)系卡，公布土地違法舉報(bào)電話，鼓勵(lì)群眾參與監(jiān)督。
( 四) 加強(qiáng)行政執(zhí)法
在抓好農(nóng)房建設(shè)“三到場(chǎng)”的基礎(chǔ)上，實(shí)施農(nóng)民申報(bào)建房承諾制( 或與國土所簽協(xié)議，承諾不超占超建，若超占超建，造成經(jīng)濟(jì)損失自負(fù)) ，實(shí)行農(nóng)民建房巡查制，實(shí)行違法信息共享制。要加強(qiáng)行政執(zhí)法，建立反應(yīng)快速的執(zhí)法隊(duì)伍，要盡可能地把違法建筑控制在萌芽狀態(tài)。對(duì)于已建成的違法違規(guī)建房，要堅(jiān)決強(qiáng)行拆除，充分發(fā)揮法律、法規(guī)的威懾力。另一方面，要嚴(yán)格按文件規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，不該賠的堅(jiān)決不賠，不該補(bǔ)的堅(jiān)決不補(bǔ)，徹底斬?cái)噙`規(guī)建房的利益鏈，消除違規(guī)建房的誘因和動(dòng)因。同時(shí)，加強(qiáng)責(zé)任追究。要明確農(nóng)村集體土地建房管理“第一責(zé)任人”，要明確各部門和重要工作崗位的工作職責(zé)。在此基礎(chǔ)上，實(shí)行嚴(yán)格的問責(zé)制和責(zé)任追究制。主管部門應(yīng)本著對(duì)黨和人民的事業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，敢于暴露問題不怕羞，敢于查處問題不護(hù)短。敢于通過“摘掉帽子” “打破飯碗”的方式，嚴(yán)處有重大問題的責(zé)任人，以嚴(yán)格的管理和紀(jì)律整肅政風(fēng)，弘揚(yáng)正氣。要明確農(nóng)村集體土地建房管理“第一責(zé)任人”，要明確各部門和重要工作崗位的工作職責(zé)。在此基礎(chǔ)上，實(shí)行嚴(yán)格的問責(zé)制和責(zé)任追究制。主管部門應(yīng)本著對(duì)黨和人民的事業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，敢于暴露問題不怕羞，敢于查處問題不護(hù)短，敢于通過“摘掉帽子”“打破飯碗”的方式，嚴(yán)處有重大問題的責(zé)任人，以嚴(yán)格的管理和紀(jì)律整肅政風(fēng)，弘揚(yáng)正氣。
( 五) 加強(qiáng)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)管理
應(yīng)該從八個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)集體土地流轉(zhuǎn)管理。一是做好土地確權(quán)登記。主要搞好摸底清查、核實(shí)登記和歸檔備案。二是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，新發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)必須服從產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃要求; 對(duì)農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)必須由鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心辦理登記和備案手續(xù)。三是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。要加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)期限的監(jiān)管、建立土地流轉(zhuǎn)價(jià)格調(diào)增機(jī)制和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)收益分配。四是創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式。要采取入股、租賃和互換三種方式，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)利益。五是嚴(yán)格土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目審查。要采取嚴(yán)格規(guī)劃審批、嚴(yán)格資質(zhì)審查、加強(qiáng)跟蹤督查，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)。六是妥善處理存在的問題。對(duì)土地承包以來遺留的問題要認(rèn)真梳理，逐步加以解決; 對(duì)已流轉(zhuǎn)土地有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、流轉(zhuǎn)超過二輪土地承包期的必須依據(jù)本意見規(guī)定，在第三輪土地承包前，應(yīng)終止合同或雙方重新簽訂合同; 對(duì)不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的流轉(zhuǎn)合同要做好解除工作。七是建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。村委會(huì)和鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，防止因管理不善對(duì)農(nóng)民權(quán)益造成損失。八是完善設(shè)施建設(shè)審批管理。流轉(zhuǎn)土地上的臨時(shí)管理用房和設(shè)施建設(shè)由各鎮(zhèn)按照規(guī)定審批，統(tǒng)一規(guī)劃后建設(shè)。臨時(shí)建筑物使用面積控制在用地規(guī)模的3‰以內(nèi)，嚴(yán)禁違反章搭建。
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一、農(nóng)村土地管理中存在的不足
農(nóng)村土地管理中所存在的不足有以下幾個(gè)方面：
1.集體經(jīng)濟(jì)較為薄弱，入不敷出。農(nóng)村稅費(fèi)改革實(shí)施后，使得村集體經(jīng)濟(jì)收入大幅度減少，某些村出去為數(shù)不多的機(jī)動(dòng)地承包費(fèi)以外，幾乎無其他收入，更有甚者欠有債務(wù)。因此，某些地方將機(jī)動(dòng)地對(duì)外發(fā)包，強(qiáng)制性的流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，出賣集體地或者高價(jià)對(duì)外出租而獲取高額回報(bào)，挪用土地補(bǔ)償費(fèi)以及土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的現(xiàn)象較為突出。
2.土地流轉(zhuǎn)過程不夠規(guī)范，農(nóng)戶權(quán)益得不到保障。我國農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)是國家相關(guān)政策指導(dǎo)，以集體經(jīng)濟(jì)組織以及土地承包合同共同束縛、約定的?？墒?，合同存在的不規(guī)范性使其執(zhí)行具有隨意性，基層干部私自變更合同、收回或調(diào)整農(nóng)民土地，更有甚者未經(jīng)承包戶許可，就迫使其簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)受到了較大程度的侵害。
3.征地補(bǔ)償款難以落到實(shí)處，財(cái)務(wù)制度如同虛設(shè)。部分村級(jí)干部并不按照規(guī)則辦事，甚至嚴(yán)重違反財(cái)政紀(jì)律，將那些本應(yīng)發(fā)給農(nóng)戶的補(bǔ)償款私吞，據(jù)為己有，私分利息以及貼息款。部分村干部私設(shè)賬外資產(chǎn)，賬務(wù)不清，零亂不堪，趁火打劫。部分村干部許可企業(yè)拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)，引起群眾不滿情緒。
農(nóng)村土地管理制度立法、執(zhí)法存在的不足： 1.在立法中關(guān)于集體土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能規(guī)定均存在不同程度的缺失?！睹穹ㄍ▌t》第71 條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用一收益和處分的權(quán)利?！钡珡奈覈壳扒闆r看，集體土地所有權(quán)上述的四項(xiàng)權(quán)利都受到不同程度的限制。首先，關(guān)于集體土地使用權(quán)權(quán)利受限制問題。我國集體土地的占有權(quán)及收益權(quán)源于土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)人僅能在農(nóng)業(yè)用地和本集體內(nèi)部的建設(shè)用地范圍內(nèi)行使有限的占有和收益權(quán)能，而對(duì)非農(nóng)用地沒有占有和收益的權(quán)利。其次，集體土地的所有權(quán)人對(duì)其集體所有土地的處置權(quán)幾乎被剝奪。集體土地的最終處置權(quán)實(shí)際上屬于國家。這不僅剝奪了集體土地的出讓權(quán)，也使本應(yīng)由農(nóng)民集體享有的收益流入國庫，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)缺失處分權(quán)。
2.在土地管理法律法規(guī)中關(guān)于集體土地征收規(guī)定存在問題根據(jù)《土地管理法》第2 條第4 款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，但問題是相關(guān)法律至今沒有對(duì)所謂的“公共利益”進(jìn)行明確界定，導(dǎo)致凡是只要取得土地征收的批文，無論其用來干什么，似乎均符合“公共利益”；盡管《土地管理法》及《物權(quán)法》對(duì)征收土地均規(guī)定應(yīng)依法予以補(bǔ)償，但問題是相關(guān)法律法規(guī)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，根本無法保障土地被征收農(nóng)民的生活；市、縣人民政府既是土地征收者，又是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)者，更是爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)者，集運(yùn)動(dòng)員、裁判員于一身，法律賦予如此權(quán)力，本身就無法保障土地被征收者的利益。而對(duì)土地征收行為不服，相關(guān)法律法規(guī)至今也沒有賦予被征收者相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利。
3.法律賦予集體土地被征收者的相關(guān)救濟(jì)權(quán)利形同虛設(shè)盡管國務(wù)院頒布的《土地管理法實(shí)施條例》第25 條第2 款規(guī)定：“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決”，但在現(xiàn)實(shí)中，縣級(jí)人民政府至今不依法設(shè)立土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，擁有批準(zhǔn)征收土地權(quán)力的國務(wù)院、省級(jí)人民政府至今也未依法設(shè)立相關(guān)的裁決機(jī)構(gòu)。
二、改變農(nóng)村土地管理中不足的對(duì)策
1.依法行政，提升落實(shí)政策的自覺性。土地管理政策有沒有落實(shí)到位在很大程度上決定了干群關(guān)系是否緊密。目前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理相關(guān)的規(guī)章制度，提升農(nóng)村干部的法律以及政治覺悟，努力做到不折不扣，言出必行，依法行政，合理運(yùn)用人民富裕的權(quán)力。認(rèn)真貫徹落實(shí)“一戶一宅”以及“五個(gè)不準(zhǔn)”等政策，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實(shí)到位，維護(hù)廣大農(nóng)民的權(quán)益，保障農(nóng)村在穩(wěn)定中某發(fā)展的局面。
2.將農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度落到實(shí)處利用多種渠道，多種形式，在農(nóng)村掀起農(nóng)村土地承包法的熱潮，讓農(nóng)民對(duì)國家的土地政策以及法規(guī)有所了解與熟悉，明確自身的義務(wù)，懂得維護(hù)自身的合法權(quán)益。對(duì)農(nóng)村干部，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法律法規(guī)方面的培養(yǎng)與教育，提升其法律意識(shí)，轉(zhuǎn)變思想，端正作風(fēng)，提高依法辦事、依法行政的水平。此外，應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)、努力規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。以穩(wěn)定以及健全土地承包關(guān)系為前提，以有償、自愿、依法為原則，努力尋找、探索有利于土地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制。對(duì)有條件的地方，引導(dǎo)農(nóng)民有序、合理流轉(zhuǎn)承包地，提升土地利用率，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。
3.轉(zhuǎn)變思想，做到保護(hù)耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩手抓。目前，國家加大了土地管理的力度，實(shí)施了較為嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策。在這樣的環(huán)境下，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，與時(shí)俱進(jìn)，在保證耕地不受損壞的基礎(chǔ)之上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。以嚴(yán)格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準(zhǔn)則，開源節(jié)流，積極開發(fā)新耕地，對(duì)舊城老村實(shí)施大力改造，盤活閑置基地，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地相應(yīng)的使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行試行，努力提高土地利用率。
4.要提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)低，土地增值分配嚴(yán)格不合理，是農(nóng)民反應(yīng)比較強(qiáng)烈的問題，也是造成大量耕地被征用占用的重要因素。必須盡快提高土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給老百姓一個(gè)合理的補(bǔ)償。要改革土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算辦法，不能只單純考慮征地前幾年種植糧食作物的收入，要充分考慮土地的市場(chǎng)價(jià)值，考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，讓土地回歸其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值。要改革補(bǔ)償?shù)姆峙錂C(jī)制，合理確定集體和農(nóng)民個(gè)人各自所享有的比例，農(nóng)民所有的補(bǔ)償費(fèi)要直接分配到農(nóng)民手中。必須樹立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀，不要僅僅盯住招商引資上項(xiàng)目的成果，同時(shí)，還要看到對(duì)大量失地、失業(yè)、失保農(nóng)民產(chǎn)生的隱患。
一、 “國以民為本，民以食為天”，近14億人口（目前我國人口還在以每年一千萬人的速度增加）的吃飯問題，始終是我國一件頭等重要的大事，是關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定、國家自立的重大戰(zhàn)略問題，耕地資源是糧食生產(chǎn)的重要基礎(chǔ)。在農(nóng)業(yè)科技沒有重大突破的情況下，確保國家糧食安全，必須以足夠數(shù)量和質(zhì)量的耕地作為保障。近年來，我國耕地面積不斷減少，更為嚴(yán)重的是耕地的質(zhì)量在總體上也有所下降。盡管按照耕地占補(bǔ)平衡制度的規(guī)定，在占用耕地的同時(shí)，通過土地整理和土地復(fù)墾新補(bǔ)充了一定數(shù)量的耕地，但是補(bǔ)充耕地的質(zhì)量水平往往趕不上被占耕地的質(zhì)量水平，建設(shè)占用的耕地多數(shù)是居民點(diǎn)用地的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)良田。補(bǔ)充的耕地多來自未利用地的開發(fā)，大部分為旱地。耕地?cái)?shù)量的減少、質(zhì)量的下降，已直接影響到我國的糧食安全。
二、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，用地需求不斷增加，農(nóng)村集體土地被大量征收，相應(yīng)的是越來越多的農(nóng)民失去了土地后進(jìn)入城鎮(zhèn)尋求生存發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測(cè)，我國到2050年，城市化水平將提高到70%，在未來40年中，將有約5億農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及其家屬進(jìn)城。這樣不僅要建立大量新城市，而且現(xiàn)有的許多城市都要不同程度地?cái)U(kuò)大規(guī)模。土地是城市的依托，城市化建設(shè)必然要有一定的土地作保障。其中大部分占用的土地又是耕地。
三、土地占用過多、過快還將影響中國未來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，我國人口還將繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求還會(huì)繼續(xù)增大，人地矛盾將更加的突出，很可能在很多地方，在今后幾年內(nèi)，就將用完除基本農(nóng)田以外的全部耕地，面臨無地可用的局面，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將難以為續(xù)，嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
綜上所述，筆者認(rèn)為應(yīng)該采取相應(yīng)措施，按照“保護(hù)中發(fā)展，以發(fā)展促保護(hù)”原則，做到在促進(jìn)城市化建設(shè)的同時(shí)保護(hù)好耕地，做到城市化與耕地保護(hù)并重。
一、增強(qiáng)耕地保護(hù)意識(shí)，耕地保護(hù)具有特殊的重要意義，必須實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)化為耕地。農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，耕地是最基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，無農(nóng)不穩(wěn)，無糧則亂，解決我國近14億人口的吃飯問題，始終是我國的首要任務(wù)。“珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”是我國第一個(gè)寫進(jìn)法律的基本國策。因此首先要加強(qiáng)輿論宣傳的力度，大力宣傳各地區(qū)有關(guān)耕地保護(hù)方面的成就，組織好對(duì)亂占和破壞耕地的反面典型的報(bào)導(dǎo)活動(dòng)，樹立全民“土地意識(shí)”；第二要抓好耕地保護(hù)的意識(shí)教育，把耕地的危機(jī)與人口的猛增，糧食的不足與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)合起來，讓全民尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部樹立起生態(tài)道德觀念和耕地問題的危機(jī)感、緊迫感。
二、加大農(nóng)用土地整理力度，確保耕地總量上動(dòng)態(tài)平衡
在城市建設(shè)占用耕地的同時(shí)，必須通過各種有效途徑開墾同等數(shù)量和質(zhì)量的耕地，以保持一定區(qū)域內(nèi)的耕地總量不變。這就需要加大土地整理與復(fù)墾工作的力度，盡可能地增加耕地的數(shù)量，并且通過標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，增加耕地的產(chǎn)出量，通過對(duì)糧食生產(chǎn)能力的保護(hù)來落實(shí)對(duì)耕地的保護(hù)。據(jù)權(quán)威人士估算，若對(duì)現(xiàn)有的18.37億畝耕地實(shí)行土地整理措施，則應(yīng)該可以增加上億畝耕地。
三、控制大城市擴(kuò)張規(guī)模，挖掘存量土地潛力，集約利用土地 ，城市建設(shè)用地要堅(jiān)持珍惜和合理利用土地，充分挖掘城區(qū)存量土地潛力，提高土地利用集約率，增強(qiáng)土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的保障能力，促進(jìn)舊城改造，嚴(yán)格控制城市外延擴(kuò)張；嚴(yán)格土地供應(yīng)，對(duì)低水平重復(fù)建設(shè)、盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和高檔房地產(chǎn)開發(fā)，要從嚴(yán)控制；依法強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理，防止以各種開發(fā)區(qū)、大學(xué)城等名義占地圈地，浪費(fèi)土地，在建設(shè)占用耕地規(guī)模增加的情況下要確保實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充建設(shè)占用耕地, 做到平衡有余。例如許多地方通過城市內(nèi)部拆遷改造和挖潛，為城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等提供了土地，減少了建設(shè)占用耕地的壓力。
四、 對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，做好城市土地利用規(guī)劃，在開發(fā)和利用城市土地資源的過程中，必須把遵循城市土地的自然規(guī)律和遵循土地的經(jīng)濟(jì)規(guī)律有機(jī)地結(jié)合起來，對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并以其為原則做好城市土地利用規(guī)劃。要改變過去那種任何用地主體隨意占地，不講用地功能，不講經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的開發(fā)模式；改變那種單一的、分散性的開發(fā)模式；改變那種好大喜功、急功近利的偏重新區(qū)開發(fā)，忽視舊城土地再開發(fā)和改造的開發(fā)模式。
依法加強(qiáng)拆遷管理切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益
最近十年是xx城市建設(shè)史上建設(shè)規(guī)?？涨胺糯蟮氖?，城市建設(shè)投入的資金總量超過建國五十四年中前四十多年的資金投入。我們居住的這個(gè)城市日新月異的變化展現(xiàn)在我們面前的是一幅美麗的畫卷。
老城改造新區(qū)建設(shè)是市委、市政府制定的近兩年城市建設(shè)工作重點(diǎn)，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時(shí)期，調(diào)整主城內(nèi)不合理的用地結(jié)構(gòu)，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業(yè)，改善主城的居住、商業(yè)環(huán)境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎(chǔ)。所以有人說這兩年是xx的拆遷年，好的環(huán)境是拆出來的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實(shí)際工作中遇到的幾個(gè)問題進(jìn)行探究。
20xx年、20xx年的城市拆遷工作中有一個(gè)顯著的特征，就是因拆遷糾紛而引發(fā)的集體上訪這樣的群發(fā)性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、拆遷等幾個(gè)行政管理部門之間工作中政策性沖突和政策性空隙是矛盾產(chǎn)生的重要原因。
到目前為止我市拆遷工作中主要執(zhí)行的是國家建設(shè)部的拆遷法規(guī)和xx市政府制定的20xx年政府203號(hào)令、20xx年21號(hào)令和86號(hào)令等相關(guān)文件，本文主要以此三個(gè)拆遷文件作為論述的基礎(chǔ)。
一、土地管理中土地的性質(zhì)與拆遷的關(guān)聯(lián)。
按照上述拆遷條例、法規(guī)、規(guī)定，拆遷工作因土地性質(zhì)不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規(guī)的203號(hào)令和21、86號(hào)令，然而我市現(xiàn)行土地管理政策上土地性質(zhì)實(shí)際有三種：1、國有土地；2、集體土地；3、撤隊(duì)剩余的土地。我們對(duì)第三種撤隊(duì)剩余土地調(diào)查的結(jié)果是這一部分居民群眾在幾年甚至十幾年前是農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民因城市建設(shè)拆遷，征收了集體土地而轉(zhuǎn)成了國有土地，目前部分居民取得了國有土地使用證，但證上注明是撤隊(duì)剩余，另一部分則未取得任何土地權(quán)屬證明。在撤組剩余土地上的居民因種種原因當(dāng)年沒有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號(hào)文第二條規(guī)定，撤隊(duì)剩余土地上的房屋拆遷土地權(quán)屬不明時(shí)是否適用203號(hào)文。按照中華人民共和國土地管理法規(guī)，土地性質(zhì)有兩種：國有土地、集體土地。我市在劃分撤隊(duì)剩余土地時(shí)的前題也是國有土地使用證。政府21號(hào)文規(guī)定本文適用于集體土地上的房屋拆遷，那么撤隊(duì)剩余的國有土地上的拆遷適用203號(hào)文件！政府在制定拆遷政策時(shí)，刻意劃分國有土地和撤隊(duì)剩余土地是為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，明確土地性質(zhì)。撤隊(duì)剩余土地上的群眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當(dāng)時(shí)農(nóng)村拆遷的部分政策，因?yàn)榉N種原因，當(dāng)他們?cè)谌〉昧顺鞘芯用裆矸輲啄辍⑹畮啄旰?，面臨又一次拆遷時(shí)仍然按照農(nóng)民的拆遷政策，這對(duì)于這部分居民有失公平。政府有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮國家利益和群眾的利益，即然明確了土地權(quán)屬就應(yīng)對(duì)群眾的合法權(quán)益予以保護(hù)。撤隊(duì)剩余土地這個(gè)名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執(zhí)行中的嚴(yán)密性，損害的是群眾的利益。城市建設(shè)以人為本，歸根結(jié)底城市建設(shè)依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護(hù)合法的群眾利益，城市建設(shè)也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據(jù)筆者所知遇到類似問題的拆遷“釘子戶”時(shí)，拆遷單位往往采取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補(bǔ)貼，這又帶來一系列涉及人情和廉政建設(shè)方面的問題。這里不在追述。我們?yōu)槭裁床荒馨迅拍钋逦?，把政策明朗化，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預(yù)見”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來在不斷完善、細(xì)化，取得了很大的成績，但作為政府職能部門、行政管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)一步樹立為群眾服務(wù)的意識(shí)，盡快完善我市的土地管理系統(tǒng)，健全土地管理網(wǎng)絡(luò)，減少管理空白區(qū)，明確國家、集體、個(gè)人的土地權(quán)屬，使土地使用者在依法交納了相關(guān)稅費(fèi)后能充分享受其合法權(quán)益。對(duì)于撤隊(duì)剩余土地、臨時(shí)使用土地等概念都應(yīng)做出明確的界定。規(guī)劃、拆遷、房產(chǎn)管理等部門在制定相關(guān)聯(lián)的法規(guī)條例時(shí)也應(yīng)當(dāng)充分考慮土地法這一根本法規(guī)，避免政策制定過程中產(chǎn)生裂隙或沖突。
二、規(guī)劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。
城市建設(shè)規(guī)劃為龍頭。一個(gè)城市的規(guī)劃是其發(fā)展的方向。我市的城市總體規(guī)劃方案已先后制定、修改了數(shù)次，每一次都是在前一輪基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、推進(jìn)。城市的定位也在不斷的調(diào)整。在最新一輪總規(guī)方案中將xx定位為：
長江下游現(xiàn)代化的中心城市，國際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規(guī)劃具有時(shí)代性、科學(xué)嚴(yán)肅性和延續(xù)性?？傮w規(guī)劃、近期規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性規(guī)劃和重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃等所形成的規(guī)劃體系對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)起到總領(lǐng)全局的指導(dǎo)作用。它的科學(xué)性前瞻性、延續(xù)性和嚴(yán)肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規(guī)劃起到了它應(yīng)有的地位了嗎？到目前為止我市的分區(qū)規(guī)劃是86年制定的?？刂菩栽斠?guī)至今還在編撰中，沒有形成系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。規(guī)劃部門在忙于總體規(guī)劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重 點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃工作內(nèi)部的脫節(jié)導(dǎo)致整個(gè)城市建設(shè)沒有章法，沒有權(quán)威性的指導(dǎo)，留下過多自由發(fā)揮的空間，以政府決策代替科學(xué)論斷的事件屢屢發(fā)生，這不只是政府過多干預(yù)造成的。職能部門未能起到參謀的作用，規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性都將受到質(zhì)疑，其自身地位勢(shì)必受到動(dòng)搖。將規(guī)劃法律化、明確化、剔除規(guī)劃中的隨意性和個(gè)人意志，提高規(guī)劃的科學(xué)性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規(guī)劃隨意造成的損失還少嗎？僅以水西門大街拓寬改造為例：257號(hào)商住樓99年建成，按照規(guī)劃條例退讓當(dāng)時(shí)33米水西門大街道路紅線五米，99年商品房平均售價(jià)約2800元/m2（住宅）；20xx年按照市政府要求水西門大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。20xx年該地區(qū)住宅平均售價(jià)為3400元/m2，按照203號(hào)拆遷法規(guī)補(bǔ)償居民們拆遷費(fèi)用約3200元/m2，拆遷中居民住戶的抵觸心態(tài)可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問規(guī)劃部門的“規(guī)劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住戶甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)？水西門大街是路幅30m的城市干道，是我市道路網(wǎng)上重要的一環(huán)，對(duì)于這種級(jí)別的道路居然沒有規(guī)劃供借鑒，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調(diào)整，在規(guī)劃方案中沒有任何跡向？我們的城市規(guī)劃盲區(qū)還有多少？我們耗費(fèi)巨資制定的城市總體規(guī)劃沒有進(jìn)一步細(xì)化、落實(shí)，制定的意義又何在？規(guī)劃部門所做的一部分整合規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃實(shí)則對(duì)以往規(guī)劃工作失誤的補(bǔ)救。一個(gè)修修補(bǔ)補(bǔ)的城市規(guī)劃體系是慘不忍睹的?，F(xiàn)在各級(jí)行政執(zhí)法部門都建立了行政執(zhí)法責(zé)任制、追究制，規(guī)劃部門也是執(zhí)法部門，對(duì)于因規(guī)劃失誤、滯后造成國家建設(shè)資金浪費(fèi)和群眾利益損失，最終應(yīng)由責(zé)任單位來“買單”。
三、房產(chǎn)管理部門在拆遷中承擔(dān)的責(zé)任。
我市的房產(chǎn)管理自建國初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定我市居民們先后取得了全國統(tǒng)一的房屋所有權(quán)證書（簡(jiǎn)稱房產(chǎn)證）上面清楚的載明所有權(quán)人、房屋坐落、門牌號(hào)、產(chǎn)別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又注明了結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積等。房管部門是房屋管理鑒定、買賣交易的權(quán)威機(jī)構(gòu)。在拆遷中，它的評(píng)估是拆遷的基本依據(jù)。按照203號(hào)拆遷文件規(guī)定國有土地上的房屋拆遷以國有土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)評(píng)估單位的評(píng)估表為依據(jù)。由此可見房產(chǎn)證是拆遷中第一手資料，準(zhǔn)確的房產(chǎn)證明是對(duì)群眾利益的保護(hù)也是國家對(duì)群眾權(quán)益的認(rèn)可。我們?cè)诓疬w工作中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)部門在房屋的測(cè)量登記中使用的測(cè)量方法與規(guī)劃建設(shè)部門的測(cè)量辦法有一定差別。規(guī)劃部門執(zhí)行的是中華人民共和國GB50180的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)部門測(cè)量時(shí)執(zhí)行的是房產(chǎn)部門的相關(guān)辦法，兩者在樓梯計(jì)算、陽臺(tái)、走廊、外樓梯計(jì)算等地方有一定差異。按照我市房產(chǎn)登記管理辦法規(guī)定，房產(chǎn)登記要具備規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證。在測(cè)量方法上的不統(tǒng)一勢(shì)必造成測(cè)量結(jié)果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來的是以千元為計(jì)算單位的損失。規(guī)劃建設(shè)部門與房管部門應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)部門對(duì)房屋的評(píng)定應(yīng)進(jìn)一步明確其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆遷，杜絕產(chǎn)權(quán)人隨意改變使用性質(zhì)的現(xiàn)象。
四、拆遷部門在拆遷中的角色。版權(quán)所有
拆遷部門是拆遷工作中政策的執(zhí)行者，是政府建設(shè)資金的支配者，是群眾利益的保護(hù)者。
我市的拆遷政策從最初的實(shí)物分房發(fā)展到現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償為主，經(jīng)歷了近二十年的演變，越來越完備合理。拆遷政策的每一次調(diào)整都與我市當(dāng)時(shí)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密結(jié)合，具有極強(qiáng)的時(shí)效性，這就要求執(zhí)行者領(lǐng)悟吃透政策條款，嚴(yán)格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關(guān)系走旁門甚至走邪門歪道在現(xiàn)在的法制社會(huì)是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律?，F(xiàn)行的拆遷法規(guī)正在不斷完善，政策公開、透明、評(píng)估公正有據(jù)，使執(zhí)行者行之有據(jù)。因此，當(dāng)務(wù)之急是動(dòng)遷工作者提高自身素質(zhì)，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現(xiàn)場(chǎng)解決問題，樹立拆遷執(zhí)法者的良好形象。一項(xiàng)建設(shè)工程，拆遷費(fèi)用往往占工程總造價(jià)的35-55。拆遷部門一方面受建設(shè)單位委托依法拆遷，同時(shí)也要維護(hù)被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。要嚴(yán)格依法拆遷、樹立為被拆遷人服務(wù)的意識(shí)，維護(hù)其合法權(quán)益，以管理者、執(zhí)法者的姿態(tài)高高在上是錯(cuò)誤的。
老城改造新區(qū)建設(shè)是市委、市政府制定的近兩年城市建設(shè)工作重點(diǎn)，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時(shí)期，調(diào)整主城內(nèi)不合理的用地結(jié)構(gòu)，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業(yè)，改善主城的居住、商業(yè)環(huán)境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎(chǔ)。所以有人說這兩年是xx的拆遷年，好的環(huán)境是拆出來的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實(shí)際工作中遇到的幾個(gè)問題進(jìn)行探究。
2001年、2002年的城市拆遷工作中有一個(gè)顯著的特征，就是因拆遷糾紛而引發(fā)的集體上訪這樣的群發(fā)性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、拆遷等幾個(gè)行政管理部門之間工作中政策性沖突和政策性空隙是矛盾產(chǎn)生的重要原因。
到目前為止我市拆遷工作中主要執(zhí)行的是國家建設(shè)部的拆遷法規(guī)和xx市政府制定的2001年政府203號(hào)令、2000年21號(hào)令和86號(hào)令等相關(guān)文件，本文主要以此三個(gè)拆遷文件作為論述的基礎(chǔ)。
一、土地管理中土地的性質(zhì)與拆遷的關(guān)聯(lián)。
按照上述拆遷條例、法規(guī)、規(guī)定，拆遷工作因土地性質(zhì)不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規(guī)的203號(hào)令和21、86號(hào)令，然而我市現(xiàn)行土地管理政策上土地性質(zhì)實(shí)際有三種：1、國有土地；2、集體土地；3、撤隊(duì)剩余的土地。我們對(duì)第三種撤隊(duì)剩余土地調(diào)查的結(jié)果是這一部分居民群眾在幾年甚至十幾年前是農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民因城市建設(shè)拆遷，征收了集體土地而轉(zhuǎn)成了國有土地，目前部分居民取得了國有土地使用證，但證上注明是撤隊(duì)剩余，另一部分則未取得任何土地權(quán)屬證明。在撤組剩余土地上的居民因種種原因當(dāng)年沒有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號(hào)文第二條規(guī)定，撤隊(duì)剩余土地上的房屋拆遷土地權(quán)屬不明時(shí)是否適用203號(hào)文。按照中華人民共和國土地管理法規(guī)，土地性質(zhì)有兩種：國有土地、集體土地。我市在劃分撤隊(duì)剩余土地時(shí)的前題也是國有土地使用證。政府21號(hào)文規(guī)定本文適用于集體土地上的房屋拆遷，那么撤隊(duì)剩余的國有土地上的拆遷適用203號(hào)文件！政府在制定拆遷政策時(shí)，刻意劃分國有土地和撤隊(duì)剩余土地是為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，明確土地性質(zhì)。撤隊(duì)剩余土地上的群眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當(dāng)時(shí)農(nóng)村拆遷的部分政策，因?yàn)榉N種原因，當(dāng)他們?cè)谌〉昧顺鞘芯用裆矸輲啄?、十幾年后，面臨又一次拆遷時(shí)仍然按照農(nóng)民的拆遷政策，這對(duì)于這部分居民有失公平。政府有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮國家利益和群眾的利益，即然明確了土地權(quán)屬就應(yīng)對(duì)群眾的合法權(quán)益予以保護(hù)。撤隊(duì)剩余土地這個(gè)名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執(zhí)行中的嚴(yán)密性，損害的是群眾的利益。城市建設(shè)以人為本，歸根結(jié)底城市建設(shè)依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護(hù)合法的群眾利益，城市建設(shè)也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據(jù)筆者所知遇到類似問題的拆遷“釘子戶”時(shí)，拆遷單位往往采取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補(bǔ)貼，這又帶來一系列涉及人情和廉政建設(shè)方面的問題。這里不在追述。我們?yōu)槭裁床荒馨迅拍钋逦颜呙骼驶?，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預(yù)見”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來在不斷完善、細(xì)化，取得了很大的成績，但作為政府職能部門、行政管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)一步樹立為群眾服務(wù)的意識(shí)，盡快完善我市的土地管理系統(tǒng)，健全土地管理網(wǎng)絡(luò)，減少管理空白區(qū)，明確國家、集體、個(gè)人的土地權(quán)屬，使土地使用者在依法交納了相關(guān)稅費(fèi)后能充分享受其合法權(quán)益。對(duì)于撤隊(duì)剩余土地、臨時(shí)使用土地等概念都應(yīng)做出明確的界定。規(guī)劃、拆遷、房產(chǎn)管理等部門在制定相關(guān)聯(lián)的法規(guī)條例時(shí)也應(yīng)當(dāng)充分考慮土地法這一根本法規(guī)，避免政策制定過程中產(chǎn)生裂隙或沖突。
二、規(guī)劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。
城市建設(shè)規(guī)劃為龍頭。一個(gè)城市的規(guī)劃是其發(fā)展的方向。我市的城市總體規(guī)劃方案已先后制定、修改了數(shù)次，每一次都是在前一輪基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、推進(jìn)。城市的定位也在不斷的調(diào)整。在最新一輪總規(guī)方案中將xx定位為：
長江下游現(xiàn)代化的中心城市，國際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規(guī)劃具有時(shí)代性、科學(xué)嚴(yán)肅性和延續(xù)性?？傮w規(guī)劃、近期規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性規(guī)劃和重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃等所形成的規(guī)劃體系對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)起到總領(lǐng)全局的指導(dǎo)作用。它的科學(xué)性前瞻性、延續(xù)性和嚴(yán)肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規(guī)劃起到了它應(yīng)有的地位了嗎？到目前為止我市的分區(qū)規(guī)劃是86年制定的。控制性詳規(guī)至今還在編撰中，沒有形成系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。規(guī)劃部門在忙于總體規(guī)劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃工作內(nèi)部的脫節(jié)導(dǎo)致整個(gè)城市建設(shè)沒有章法，沒有權(quán)威性的指導(dǎo)，留下過多自由發(fā)揮的空間，以政府決策代替科學(xué)論斷的事件屢屢發(fā)生，這不只是政府過多干預(yù)造成的。職能部門未能起到參謀的作用，規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性都將受到質(zhì)疑，其自身地位勢(shì)必受到動(dòng)搖。將規(guī)劃法律化、明確化、剔除規(guī)劃中的隨意性和個(gè)人意志，提高規(guī)劃的科學(xué)性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規(guī)劃隨意造成的損失還少嗎？僅以水西門大街拓寬改造為例：257號(hào)商住樓99年建成，按照規(guī)劃條例退讓當(dāng)時(shí)33米水西門大街道路紅線五米，99年商品房平均售價(jià)約2800元/m2（住宅）；2002年按照市政府要求水西門大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。2002年該地區(qū)住宅平均售價(jià)為3400元/m2，按照203號(hào)拆遷法規(guī)補(bǔ)償居民們拆遷費(fèi)用約3200元/m2，拆遷中居民住戶的抵觸心態(tài)可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問規(guī)劃部門的“規(guī)劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住戶甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)？水西門大街是路幅30m的城市干道，是我市道路網(wǎng)上重要的一環(huán)，對(duì)于這種級(jí)別的道路居然沒有規(guī)劃供借鑒，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調(diào)整，在規(guī)劃方案中沒有任何跡向？我們的城市規(guī)劃盲區(qū)還有多少？我們耗費(fèi)巨資制定的城市總體規(guī)劃沒有進(jìn)一步細(xì)化、落實(shí)，制定的意義又何在？規(guī)劃部門所做的一部分整合規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃實(shí)則對(duì)以往規(guī)劃工作失誤的補(bǔ)救。一個(gè)修修補(bǔ)補(bǔ)的城市規(guī)劃體系是慘不忍睹的?，F(xiàn)在各級(jí)行政執(zhí)法部門都建立了行政執(zhí)法責(zé)任制、追究制，規(guī)劃部門也是執(zhí)法部門，對(duì)于因規(guī)劃失誤、滯后造成國家建設(shè)資金浪費(fèi)和群眾利益損失，最終應(yīng)由責(zé)任單位來“買單”。
三、房產(chǎn)管理部門在拆遷中承擔(dān)的責(zé)任。
我市的房產(chǎn)管理自建國初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定我市居民們先后取得了全國統(tǒng)一的房屋所有權(quán)證書（簡(jiǎn)稱房產(chǎn)證）上面清楚的載明所有權(quán)人、房屋坐落、門牌號(hào)、產(chǎn)別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又注明了結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積等。房管部門是房屋管理鑒定、買賣交易的權(quán)威機(jī)構(gòu)。在拆遷中，它的評(píng)估是拆遷的基本依據(jù)。按照203號(hào)拆遷文件規(guī)定國有土地上的房屋拆遷以國有土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)評(píng)估單位的評(píng)估表為依據(jù)。由此可見房產(chǎn)證是拆遷中第一手資料，準(zhǔn)確的房產(chǎn)證明是對(duì)群眾利益的保護(hù)也是國家對(duì)群眾權(quán)益的認(rèn)可。我們?cè)诓疬w工作中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)部門在房屋的測(cè)量登記中使用的測(cè)量方法與規(guī)劃建設(shè)部門的測(cè)量辦法有一定差別。規(guī)劃部門執(zhí)行的是中華人民共和國GB50180的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)部門測(cè)量時(shí)執(zhí)行的是房產(chǎn)部門的相關(guān)辦法，兩者在樓梯計(jì)算、陽臺(tái)、走廊、外樓梯計(jì)算等地方有一定差異。按照我市房產(chǎn)登記管理辦法規(guī)定，房產(chǎn)登記要具備規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證。在測(cè)量方法上的不統(tǒng)一勢(shì)必造成測(cè)量結(jié)果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來的是以千元為計(jì)算單位的損失。規(guī)劃建設(shè)部門與房管部門應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)部門對(duì)房屋的評(píng)定應(yīng)進(jìn)一步明確其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆遷，杜絕產(chǎn)權(quán)人隨意改變使用性質(zhì)的現(xiàn)象。
四、拆遷部門在拆遷中的角色。版權(quán)所有
拆遷部門是拆遷工作中政策的執(zhí)行者，是政府建設(shè)資金的支配者，是群眾利益的保護(hù)者。
我市的拆遷政策從最初的實(shí)物分房發(fā)展到現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償為主，經(jīng)歷了近二十年的演變，越來越完備合理。拆遷政策的每一次調(diào)整都與我市當(dāng)時(shí)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密結(jié)合，具有極強(qiáng)的時(shí)效性，這就要求執(zhí)行者領(lǐng)悟吃透政策條款，嚴(yán)格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關(guān)系走旁門甚至走邪門歪道在現(xiàn)在的法制社會(huì)是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律?，F(xiàn)行的拆遷法規(guī)正在不斷完善，政策公開、透明、評(píng)估公正有據(jù)，使執(zhí)行者行之有據(jù)。因此，當(dāng)務(wù)之急是動(dòng)遷工作者提高自身素質(zhì)，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現(xiàn)場(chǎng)解決問題，樹立拆遷執(zhí)法者的良好形象。一項(xiàng)建設(shè)工程，拆遷費(fèi)用往往占工程總造價(jià)的35%-55%。拆遷部門一方面受建設(shè)單位委托依法拆遷，同時(shí)也要維護(hù)被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。要嚴(yán)格依法拆遷、樹立為被拆遷人服務(wù)的意識(shí)，維護(hù)其合法權(quán)益，以管理者、執(zhí)法者的姿態(tài)高高在上是錯(cuò)誤的。
