發(fā)布時間：2023-07-19 17:11:54
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)的分類樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；外部性；治理
中圖分類號： F293.3 文獻標(biāo)識碼： A
一、前言
近年來，由于城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進的新時期，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。
二、“外部性”的理論淵源
在經(jīng)濟學(xué)文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟學(xué)中提出的觀點,他認(rèn)為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過程中(這種服務(wù)是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來損害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償。”庇古把這種現(xiàn)象歸結(jié)為社會凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負(fù)的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟”(一項經(jīng)濟活動在提供私人凈產(chǎn)品的同時也提供了社會凈產(chǎn)品,如果在提供社會凈產(chǎn)品的同時要求社會或第三者承擔(dān)額外的成本或代價,那么,這項經(jīng)濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經(jīng)濟)與“外部經(jīng)濟”。
三、房地產(chǎn)外部性分類及其影響
1、房地產(chǎn)外部性分類
以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負(fù)外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經(jīng)濟。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟活動受損而又無補償?shù)耐獠坑绊懕环Q為房地產(chǎn)負(fù)外部性,也稱外部不經(jīng)濟。
按經(jīng)濟活動主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費的外部性。無論是房地產(chǎn)的開發(fā)還是房地產(chǎn)的消費,均存在正效應(yīng)與負(fù)效應(yīng)。
2、房地產(chǎn)外部性的影響
房地產(chǎn)開發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個方面:一是對城市化及經(jīng)濟的有益促進。城市化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然進程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往會完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開發(fā)各類物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會提升城市房地產(chǎn)價值,給投資者帶來財富效應(yīng)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的產(chǎn)生原因
1、地理區(qū)位上的鄰近
房地產(chǎn)項目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因為該項目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產(chǎn)項目可以不付出額外代價便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產(chǎn)項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、產(chǎn)權(quán)不明晰
外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對經(jīng)濟資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費用,那么,該房地產(chǎn)項目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產(chǎn)項目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟就會消除,反之,外部性就會產(chǎn)生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經(jīng)濟資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。
3、市場交易成本過高
交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無法進行有效的交易。一個房地產(chǎn)項目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項目開發(fā)商請求補償。
4、品牌價值的偏好
通過外部力量的作用改變消費者與生產(chǎn)者的偏好也會產(chǎn)生外部性。其實,從經(jīng)濟學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌對于購房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開發(fā)出的樓盤項目消費者認(rèn)可率高,往往出現(xiàn)萬科開發(fā)的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產(chǎn)市場競爭中有著顯著的品牌優(yōu)勢。
5、地產(chǎn)不可移動性造成的自然壟斷
房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產(chǎn)項目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。
五、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的治理途徑
1、靈活運用價格協(xié)調(diào)機制轉(zhuǎn)化外部性
在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟的開發(fā)商獲得鼓勵,存在外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目得到經(jīng)濟補償,而讓不注重社會效益的開發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。
2、通過綜合改造促使外部性的內(nèi)部化
外部性是相對于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競爭的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤,由于房地產(chǎn)價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開發(fā)商愿意去開發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟,即使舊區(qū)內(nèi)部的項目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應(yīng)、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發(fā)商顯而也會顧及這一點,而放棄開發(fā)。而綜合成片開發(fā),使得舊城區(qū)老化這個外部性問題內(nèi)部化了,就解決了這個問題。
3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性
稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟手段。對于外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項目的開發(fā)中去。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部不經(jīng)濟,如對占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過多的不良狀況。
4、加強產(chǎn)權(quán)界定彌補外部性
按照新制度經(jīng)濟學(xué)的觀點,產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴(yán)格保護、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門編制好城市規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)利用者的行動空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問題,并進而減少或消除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營利用中的外部不經(jīng)濟。
5、采取政策管制規(guī)范開發(fā)商的行為
房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來規(guī)范開發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊、開發(fā)項目的準(zhǔn)入、建設(shè)項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實施嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,將那些專業(yè)水平差、道德品行低、社會責(zé)任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業(yè)或開發(fā)商拒之門外
六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性治理建議
除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來經(jīng)濟發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會經(jīng)濟發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此,我們在加快城市經(jīng)濟發(fā)展、進行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)的同時,必須注意保護治理好我們的環(huán)境,堅持走經(jīng)濟、社會和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。
七、結(jié)束語
通過對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻
[1]駱漢賓 房地產(chǎn)開發(fā)中的若干問題及對策 城市開發(fā) 2010年
國家統(tǒng)計局最新測算結(jié)果表明：2003年12月份，“國房景氣指數(shù)”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點，與2002年12月份相比上升2.01點。表明2003年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平明顯上揚。全年“國房景氣指數(shù)”的基本走勢是“高開低走”，由年初的最高點109點，經(jīng)過6、7兩個月小幅反彈，最后回落到106點的景氣水平。反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)市場總體趨勢由年初的過快發(fā)展逐步回落到年底相對平穩(wěn)發(fā)展的過程。
全年“國房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產(chǎn)開發(fā)投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應(yīng)對非典疫情產(chǎn)生的影響，國家有關(guān)部門相繼出臺了清理整頓開發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀調(diào)控政策，尤其是國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），確定了房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位，并采取了一系列措施促進了房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。
全年“國房景氣指數(shù)”明顯上揚的數(shù)據(jù)特征是：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開發(fā)面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。
主要分類指數(shù)走勢
與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的8個分類指數(shù)全面上揚（空置面積分類指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開工面積、土地轉(zhuǎn)讓收入、資金來源、空置面積等分類指數(shù)是帶動“國房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。
1、新開工面積分類指數(shù)
2003年12月，新開工面積分類指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數(shù)明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和等地區(qū)新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區(qū)。
2、竣工面積分類指數(shù)
2003年12月，房屋竣工面積分類指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。
全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。
分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。
3、本年資金來源分類指數(shù)
2003年12月，本年資金來源分類指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。
全年本年資金來源分類指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點以上的較高水平。
全年全國房地產(chǎn)到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內(nèi)貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預(yù)收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)
2003年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模躍上新臺階，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經(jīng)濟適用房的比重有所下降。全年完成經(jīng)濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經(jīng)濟適用房投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快的地區(qū)。
5、土地開發(fā)面積分類指數(shù)
2003年12月，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數(shù)也呈高開低走態(tài)勢，3月份指數(shù)達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態(tài)勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發(fā)區(qū)出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。
6、商品房銷售價格分類指數(shù)
2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數(shù)波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數(shù)在97點左右波動，整體水平略高于上年。
表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營業(yè)用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區(qū)平均房價負(fù)增長，5個地區(qū)集中在西部。
7、商品房空置面積分類指數(shù)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)信托、私募房地產(chǎn)投資基金、公募房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券化
在西方國家和地區(qū)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品多被視為金融投資的工具，如由房地產(chǎn)產(chǎn)品衍生的“房地產(chǎn)投資信托”本身是重要的金融產(chǎn)品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標(biāo)準(zhǔn)普爾）公司共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時報（FTSE）的全球分類系統(tǒng)GCS（global classification system）均將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融部門。由此可見，金融對房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)金融的發(fā)展在某種程度上而言意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。
一、第一階段：房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金和銀行貸款，房地產(chǎn)金融只存在房地產(chǎn)增量市場單一的房地產(chǎn)金融體系。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行是金融市場不容置疑的主角，既是風(fēng)險的承擔(dān)者又是既得利益的獲得者。
很多人剛開始進入房地產(chǎn)業(yè)時，都曾有過這樣的疑問：房地產(chǎn)開發(fā)商具體是做什么工作的？在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，幾乎所有的開發(fā)環(huán)節(jié)房產(chǎn)商如果愿意都可以委托專業(yè)公司進行，這樣一來是不是房地產(chǎn)業(yè)可以不需要房地產(chǎn)開發(fā)商，很明顯，答案是否定的。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)著金融、投資和項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)商可以理解為專門投資于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的投資公司，從拿地開始就意味著投資項目啟動。在實踐操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過自有資金、預(yù)收帳款（定金和購房首付款）、發(fā)行股票和債券進行融資。
銀行作為國家金融體系的主體，同樣對房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
《2004中國房地產(chǎn)金融報告》指出，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業(yè)內(nèi)人士更指出，這個比例實際可能達到70%以上。
這一階段的特點：房地產(chǎn)金融市場比較封閉，房地產(chǎn)開發(fā)商作為唯一一個承擔(dān)房地產(chǎn)市場風(fēng)險的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤回報；銀行作為房地產(chǎn)貸款的主要提供者，獲得較為穩(wěn)定的利息收入；個人通過在股票市場買賣開發(fā)商股票獲得收益。
二、第二階段：機構(gòu)投資者通過房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金進入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)金融主要存在于增量市場，機構(gòu)投資者通過私募房地產(chǎn)投資基金介入存量市場半成熟的房地產(chǎn)金融體系
這一階段，房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金允許發(fā)行，并得到很快的發(fā)展。
房地產(chǎn)信托目前國際上主要存在三類：一是美國式的房地產(chǎn)信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產(chǎn)信托，主要采用不動產(chǎn)信托的方式。三是臺灣式的房地產(chǎn)信托，兼采資金信托和不動產(chǎn)信托的方式。臺灣《不動產(chǎn)證券化條例》第4條第3項和第4項分別規(guī)定了不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的定義。
房地產(chǎn)投資基金REITs是通過向投資者發(fā)行受益憑證，所募集的資金用于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發(fā)放。房地產(chǎn)投資基金REITs所產(chǎn)生的證券與股票和一般債券不同，它不是對某一經(jīng)營實體的利益要求權(quán)，而是對特定資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余利益的要求權(quán)。資產(chǎn)池在法律上表現(xiàn)為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV），在實踐過程中，SPV的實現(xiàn)方式主要有兩種：特設(shè)公司(Special Purpose Company ，簡稱SPC)和特設(shè)信托(Special Purpose Trust ，簡稱SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。
私募房地產(chǎn)投資基金可以允許介入房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)，介入房地產(chǎn)的增量市場，即對房地產(chǎn)開發(fā)商提供股權(quán)融資或者對其提供開發(fā)貸款；介入房地產(chǎn)的存量市場，即購買和持有存量房地產(chǎn)，獲得其穩(wěn)定的租金收益和未來的增長收益。
私募房地產(chǎn)投資基金目前在市場上的表現(xiàn)形式主要為投資公司、資產(chǎn)管理公司，通過參股方式參與房地產(chǎn)開發(fā)，或收購持有商業(yè)房產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收益。
這一階段的特點：房地產(chǎn)金融市場開始開放，機構(gòu)投資者和擁有一定財富個人的資金通過房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金進入房地產(chǎn)市場，獲得較為穩(wěn)定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產(chǎn)開發(fā)利潤（參股方式）。
三、第三階段：廣大投資者通過房地產(chǎn)投資基金和資產(chǎn)證券化進入房地產(chǎn)市場成熟的房地產(chǎn)金融體系
公募房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化允許發(fā)行，絕大多數(shù)的存量商業(yè)房產(chǎn)被房地產(chǎn)投資基金所持有。
由于私募基金僅接受那些集團投資者或富有的個人，公募基金主要針對不確定的賬戶投資者，因而私募基金的初始門檻較高，對委托的資產(chǎn)規(guī)模有較高的要求。而公募基金監(jiān)管機構(gòu)實行嚴(yán)格的審批或核準(zhǔn)制，因為這涉及到眾多投資人的權(quán)益。因此可嚴(yán)格限定其不可投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主要投資于存量房產(chǎn)和房地產(chǎn)證券；私募基金則可允許其投資于房地產(chǎn)的所有領(lǐng)域，在承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的同時獲得比較可觀的利潤回報。
無論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產(chǎn)自身的特點，項目周期相對較長、變現(xiàn)能力較差；房地產(chǎn)頻繁買賣又容易造成投機，甚至?xí)斐膳菽Ｒ虼藶榱吮ＷC房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以及資金供給的穩(wěn)定性，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。
房地產(chǎn)證券化是指以債券形式表現(xiàn)的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產(chǎn)項目債券，主要針對具體的房地產(chǎn)項目標(biāo)的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行；二是派生出來的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款進行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。
四、促進我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾點思考
我國目前房地產(chǎn)金融尚處在第二階段，房地產(chǎn)信托大量發(fā)行，通過《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》來規(guī)范其發(fā)展；私募房地產(chǎn)投資基金主要以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式出現(xiàn)，純粹以基金命名的房地產(chǎn)投資基金尚未成立。筆者認(rèn)為，可通過以下措施來促進我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
1.規(guī)范并促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展
發(fā)展股權(quán)類、產(chǎn)權(quán)類房地產(chǎn)信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開展業(yè)務(wù)的限制，同時規(guī)定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)，也可從事資產(chǎn)證券化、企業(yè)年金和財務(wù)顧問。應(yīng)該說，信托業(yè)的春天已經(jīng)來臨。
采用準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金進行運作。信托公司大部分缺乏對房地產(chǎn)的專業(yè)運營和管理經(jīng)驗，因此在現(xiàn)階段可以采用外部管理模式，委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司來管理。在整個架構(gòu)中信托公司在與投資者的法律關(guān)系中將作為受托人，并對投資人的利益提供保障。從而為發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資積累一定的經(jīng)驗。
完善房地產(chǎn)信托的相關(guān)法規(guī)，使得房地產(chǎn)信托有法可依，走向有序發(fā)展的道路。監(jiān)管部門更多的工作是要考慮如何完善制度設(shè)計，填補漏洞，從而有效引導(dǎo)市場發(fā)展方向。
2.盡快完善相關(guān)法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展方向
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，首要的是建立相應(yīng)的法律制度框架。所有已經(jīng)和正在籌劃REITs發(fā)展的國家和地區(qū)，無不將立法作為發(fā)展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國、香港和臺灣，都是在原有相關(guān)法律已經(jīng)比較完備的基礎(chǔ)上，通過長期研究制定專項法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準(zhǔn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品上市。
公司型房地產(chǎn)投資基金可以建立和實施一套機制來保護投資者，保證基金管理人和其他服務(wù)提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實現(xiàn)利益相容，使基金市場的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產(chǎn)投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國現(xiàn)有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國信托法》（以下簡稱“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行模式在我國更具有操作依據(jù)和現(xiàn)實意義。
3.鼓勵并加快私募產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券化的發(fā)展，并完善相應(yīng)的法律法規(guī)
私募房地產(chǎn)投資基金允許其投資房地產(chǎn)業(yè)的所有領(lǐng)域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，承擔(dān)較高的風(fēng)險獲取較高的利潤。為了避免房地產(chǎn)市場的泡沫，對于投資于房地產(chǎn)增量市場的房地產(chǎn)投資基金，可限制其任何形式的貸款。
建議或鼓勵私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采用有限合伙制。《合伙企業(yè)法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負(fù)有責(zé)任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。
眾所周知美國REITs之所以發(fā)展迅速，主要得益于其優(yōu)惠的稅收政策，REITs滿足規(guī)定條件就可以免繳公司所得稅，而我國房地產(chǎn)信托投資基金的稅收優(yōu)惠卻無從體現(xiàn)。因此，我國還應(yīng)完善相關(guān)法律，來促進我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。
作者單位：臺玉紅，上海理工大學(xué)；朱鵬宇，上海國際港務(wù)（集團）股份有限公司羅涇二期工程建設(shè)指揮部
關(guān)鍵詞：環(huán)境影響評價；房地產(chǎn)開發(fā)項目；問題；探討
收稿日期：20131202
作者簡介：張巖松（1978―），男，山東青島人，碩士，高級工程師，主要從事環(huán)境污染與防治、環(huán)境影響評價研究。中圖分類號：X828文獻標(biāo)識碼：A文章編號：16749944（2014）01018402
1引言
近年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性行業(yè)，已經(jīng)成為了新的經(jīng)濟增長點[1]。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增長了33.2%，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增加值占總GDP約5%，由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，其帶來的環(huán)境問題也日益突顯，如設(shè)計布局不合理，對景觀和生態(tài)造成不良影響；項目選址與規(guī)劃不相符，對區(qū)域生態(tài)功能造成影響；施工管理不善，產(chǎn)生的揚塵、棄土造成二次污染；裝飾材料含有放射性、揮發(fā)性污染物，對人體健康十分不利。因此，搞好房地產(chǎn)建設(shè)項目環(huán)境影響評價工作，高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境管理工作的開展，這對推進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境及人居健康和諧發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的概念及特征
房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是指對房地產(chǎn)建設(shè)過程（施工期）及房地產(chǎn)建設(shè)后居住、使用過程（運行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施[2]。
在環(huán)境影響評價體系中，與其他建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的特征十分明顯。這主要是因為房地產(chǎn)項目的地址選擇、工程實施及后期的使用過程，每一個環(huán)境都與其周邊的自然生態(tài)環(huán)境構(gòu)成了一個嚴(yán)密的整體結(jié)構(gòu)，這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中，既要包括項目對自身及其周圍自然生態(tài)環(huán)境的影響，同時又要涵蓋周邊自然生態(tài)環(huán)境對項目區(qū)的控制[3]。一方面，房地產(chǎn)項目的建設(shè)直接將項目區(qū)自然生態(tài)環(huán)境轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣瞽h(huán)境，這種整體的多方位的、全角度的改變，囊括自然地理、人口密度、社會關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境質(zhì)量等多個方面。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)及使用過程中，排除的三廢（廢氣、廢水、固體廢物）、噪聲等是環(huán)境中主要的污染源[4]。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項目作為生活和工作的主要場所，同時也會受到周圍自然生態(tài)環(huán)境的控制，具有一定的脆弱性及敏感性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)也屬于環(huán)境影響評價中被保護的對象，且保護內(nèi)容和級別通常會優(yōu)于周邊其他環(huán)境體。
因此，與傳統(tǒng)的工業(yè)型項目相比，房地產(chǎn)項目其環(huán)境影響評價過程有比較大的差異，其評價的內(nèi)容、評價的重點等都有自己的特點[5]。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的內(nèi)容及重點
依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目在時間和影響因素上的特點，房地產(chǎn)環(huán)評主要有以下內(nèi)容：施工期環(huán)境影響評價；營運期環(huán)境影響評價；外環(huán)境對項目的環(huán)境影響評價；景觀生態(tài)評價；自然生態(tài)環(huán)境影響評價。通常人們把建筑景觀的可接受度、陽光的適度、生態(tài)環(huán)境的適宜度三項作為景觀生態(tài)環(huán)境影響的評價指標(biāo)[6]。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目作為生活工作的主要環(huán)境，在其環(huán)境影響進行評價過程中，不僅僅要評價房地產(chǎn)開發(fā)項目對生活工作的舒適度、方便度、安全度，還要評價房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建筑成效，及其與周邊自然生態(tài)環(huán)境的和諧性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價類型應(yīng)多種多樣，切忌單一化、統(tǒng)一化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價過程中，應(yīng)在環(huán)評導(dǎo)則及國家環(huán)?？偩?53號文等法規(guī)條例要求的基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)項目自身的特點，重點突出污水處理、中水回用、施工期的環(huán)境保護、供暖情況、創(chuàng)建良好的生態(tài)小區(qū)，做好原址土地利用狀況、小區(qū)綠化、商業(yè)網(wǎng)點選擇和數(shù)量規(guī)范等工作[7]。
4房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價中的問題與對策
4.1施工期環(huán)境影響評價
雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目排除的三廢（廢水、廢棄、廢渣）和噪聲對周圍自然生態(tài)環(huán)境的影響是短暫性的，然而工程實施的時期具有變異性，對周圍自然生態(tài)環(huán)境，特別是對居民生活環(huán)境的影響，還是比較大的。所以工程實施時期的環(huán)境影響評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目獨有的一個關(guān)鍵點。
工程實施期間所產(chǎn)生的廢棄的材料、挖掘出的泥土，常常是堆放在施工現(xiàn)場的。工程實施期噪聲影響最大的時間是土石方及打樁階段，通常距聲源50m處，除攪拌機超標(biāo)外，其它聲源基本上符合標(biāo)準(zhǔn)值（建筑施工場界噪聲限值晝間標(biāo)準(zhǔn)GB12523-90）。工程實施期廢水的主要來源是生活污水、設(shè)備和車輛沖洗水[8]。工程實施所產(chǎn)生的固廢要求集中堆放，及時處理，使用指定的運輸車將其運至環(huán)境保護部門所指定的堆放的地點，避免亂放亂堆對周圍生態(tài)自然環(huán)境造成二次污染。
4.2中水回用的探討
小區(qū)的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放，一方面危害水體質(zhì)量，一方面造成水資源浪費，加劇我國水資源短缺現(xiàn)象。建設(shè)中水回用設(shè)備，處理中水后進行重利用，節(jié)約我國寶貴的水資源，同時減少地下水的過度開采，維持我國水資源可持續(xù)利用，經(jīng)濟、生態(tài)、社會成效較高。就有中水設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，若作為景觀娛樂用水，要求達到《城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)水體的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T18921-2002）；若作為道路清掃、綠化、車輛沖洗等用水，其處理水質(zhì)要求達到《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（GB/T18920-2002）標(biāo)準(zhǔn)[9]。
4.3清潔生產(chǎn)分析
參考《環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求――生態(tài)住宅（住區(qū)）》中的材料及資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、住區(qū)水環(huán)境、節(jié)能與能源利用、場地環(huán)境規(guī)劃設(shè)計等方面確定房地產(chǎn)項目的清潔生產(chǎn)水平。從平面布局利于節(jié)能、采光，能源結(jié)構(gòu)與節(jié)水、水源的拓展、節(jié)能措施，裝飾考慮到材料的無害性，建筑設(shè)計及用地要與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，建筑材料考慮環(huán)保替代材料，和城市總體景觀相融，小區(qū)的綠化與綠色設(shè)計相符等方面進行全面剖析。做到從源頭控制、過程控制、無害化[10]。
4.4地下車庫排氣口的設(shè)置問題
在城市住宅小區(qū)（房地產(chǎn)開發(fā)）項目區(qū)內(nèi)，主要的污染源便是私家車尾氣，受私家車廢氣影響最為嚴(yán)重的應(yīng)是建設(shè)區(qū)自身。當(dāng)前城市住宅小區(qū)都設(shè)有地下停車場，以滿足小區(qū)內(nèi)居民們停車需要。目前大部分城市住宅小區(qū)內(nèi)的停車場，面積較大，停車輛多，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中科學(xué)合理地設(shè)計排煙、排風(fēng)系統(tǒng)十分重要。相關(guān)法律法規(guī)及條例規(guī)定，城市住宅小區(qū)地下車庫要設(shè)有機械排風(fēng)系統(tǒng)，其排風(fēng)量按照稀釋的廢氣量進行科學(xué)估算。
擬建小區(qū)內(nèi)部，大氣污染物排放量應(yīng)達到《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12697-1996）二級標(biāo)準(zhǔn)的要求。地下車庫廢氣排放點距地面高度一般達不到《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）要求，因此私家車尾氣排放的高度設(shè)計應(yīng)引起房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價工作人員的高度重視。此外，因為NOX的排放標(biāo)準(zhǔn)遠遠高于THC，因此如果能達到NOX排放高度，就一定能滿足THC的排放要求，進而在環(huán)境影響評價中通常將NOX作為主要的參數(shù)[11]。
4.5項目周邊的污染源對房地產(chǎn)項目的影響
房地產(chǎn)開發(fā)項目與周邊其他很多功能區(qū)域相鄰，構(gòu)成一個密不可分的整體。和其他自然生態(tài)環(huán)境問題相比，對房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域的影響所占的比例最大的應(yīng)該是周圍環(huán)境的噪聲污染，周邊環(huán)境的噪聲污染有3種：一是道路交通噪聲污染；二是企業(yè)噪聲污染；三是商業(yè)圈噪聲污染。因此，開展房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)境影響評價工作時，不僅要求調(diào)查周邊一定范圍區(qū)內(nèi)的噪聲污染源，同時必要時，還需參考歷史以及其他數(shù)據(jù)資料[12]。此外，電磁輻射振動、放射性等環(huán)境污染問題在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中往往容易被忽視。然而實際上，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和進步，也會不斷地產(chǎn)生很多新的污染，同時影響人們的生活工作環(huán)境。如果房地產(chǎn)項目區(qū)域的周邊有振動污染源、高壓輸電線、微波發(fā)射塔、放射性污染源等，在環(huán)境影響評價中應(yīng)該作出相應(yīng)的專項評價研究報告。
5結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價，要根據(jù)項目周圍自然生態(tài)環(huán)境條件和項目自身的特征，做出合理的科學(xué)的分析評價，確定項目區(qū)域內(nèi)的各個污染源，開展環(huán)境影響具體分析工作，同時提出污染物防控具體可操作的措施方案，認(rèn)真地做好公眾參與等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，把好房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的第一關(guān)，切實做到以人為本，以促使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟、城市生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1] 梁雄兵，曹華.房地產(chǎn)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的有關(guān)問題[J].湖南環(huán)境生物職業(yè)技術(shù)學(xué)院，2006，12（13）：256～259.
[2] 孫維兵，任偉，郭偉，等.房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的探討[J].環(huán)境保護科學(xué)，2004，30（2）：56～58.
[3] 趙紅波，賈生元.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響分析[J].北方環(huán)境，2004，29（5）：32.
[4] 張晚涼.我國房地產(chǎn)類建設(shè)項目的環(huán)境影響評價[J].重慶工商大學(xué)學(xué)報：自然科學(xué)版，2006，23（2）：58～62.
[5] 盧炎秋，常勝，宋鄂平，等.房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境影響評價[J].湖北民族學(xué)院學(xué)報：自然科學(xué)版，2008，26（1）：31～34.
[6] 梅桂友，李新軍.正確選擇住宅小區(qū)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價標(biāo)準(zhǔn)[J].城市管理與科技，2005，7（1）：24～26.
[7] 劉永祺，趙雁冰.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的特點與方法探討[J].四川環(huán)境，2002，21（4）：51.
[8] 張海珍.房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的問題探討和方法研究[J].科學(xué)咨詢，2009（7）：60.
[9] 陳蔚，胡斌.我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中生態(tài)評估[J].四川建筑，2004，24（2）：6～7.
[10] 彭琦，劉紹仁.房地產(chǎn)類建設(shè)項目環(huán)境影響評價的幾點思考[J].江西化工，2006（1）：34～37.
利用回歸分析法，以1988年到2009年的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值進行定量分析。選擇各年度的房地產(chǎn)開發(fā)投資的對數(shù)為自變量，國內(nèi)生產(chǎn)總值的對數(shù)為被解釋變量。由于數(shù)據(jù)是時間序列，有可能存在高階自回歸的特征，因此有必要使用ADF（AugmentDickey-Fuller）檢驗先對數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，以排除數(shù)據(jù)的自相關(guān)。
從表3可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值的對數(shù)這兩個時間序列是一階單整序列，對其進行協(xié)整分析。
s跡統(tǒng)計量30.02244大于25.87211和19.38704或相伴概率小于0.05，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值存在協(xié)整關(guān)系。
選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資的對數(shù)為自變量，國內(nèi)生產(chǎn)總值的對數(shù)為被解釋變量，建立回歸模型：
雖然，房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的增長在長期存在某種相關(guān)關(guān)系，但是不能證明他們之間的因果關(guān)系，有必要使用格蘭杰檢驗對其關(guān)系進行確立。通過VAR模型確立滯后期為2，檢驗結(jié)果如下（表4）：
由于相伴概率小于0.05，因此在95%的置信水平下，可以認(rèn)為國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資互為格蘭杰原因，在此基礎(chǔ)上建立ECM模型（誤差修正模型）。
從上式可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長有很大的推動作用，短期來看1%的投資增加可以使得GDP增長0.17%；而長期來看，1%的投資增長能帶來GDP的0.6%的增長。并且，存在糾正指數(shù)，當(dāng)年的GDP增長會對前一年GDP與房地產(chǎn)投資之間的缺口進行修正。
據(jù)國家發(fā)展改革委投資所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長具有重要作用。1997-2005年，綜合直接貢獻率、間接貢獻率和引致消費貢獻率得到的房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率平均達到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地產(chǎn)開發(fā)投資總貢獻的份額平均達到1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻的百分點平均達到2.03%。
其次，房地產(chǎn)的發(fā)展會帶動相關(guān)行業(yè)的投資的快速增加，包括鋼鐵、水泥等60多個行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對其它行業(yè)的影響可以通過影響力系數(shù)這個指標(biāo)來考慮。影響力系數(shù)是某一產(chǎn)業(yè)增加其產(chǎn)出，當(dāng)增加一單位最終需求，對國民經(jīng)濟所有部門產(chǎn)生的產(chǎn)出增加的影響。影響力系數(shù)大于1表明該產(chǎn)業(yè)部門增加產(chǎn)出會給其它部門帶來比自身更多的產(chǎn)出增長。系數(shù)越大表示該部門生產(chǎn)對其他部門生產(chǎn)的波及影響程度的影響力水平越大。根據(jù)2008年統(tǒng)計年鑒記載，2005年建筑業(yè)影響力系數(shù)為1.86，排在按17個行業(yè)分類的第5位，彰顯了建筑部門對其它行業(yè)強大的帶動作用。
同時，房地產(chǎn)業(yè)是資金占用大，資源消耗多的行業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟過熱的時候，勢必會嚴(yán)重擠壓其他行業(yè)的發(fā)展。大量的資金由于利益的驅(qū)使，會流向利潤高的房地產(chǎn)業(yè)，這樣就會造成資源錯配，也會使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)。
最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)職工收入的增長，帶動其消費的增長，通過消費乘數(shù)來拉動整個社會的消費。最終，形成的消費會遠大于增加的收入，從而帶動GDP的增長。據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻中，由房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的其它產(chǎn)業(yè)投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻大于其本身對經(jīng)濟增長的直接貢獻。其中，直接貢獻大約占40%，間接貢獻和引致消費貢獻大約占60%。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)開發(fā) 成本控制 質(zhì)量管理
1 前言
隨著城市的基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，人們生活水平的提高，對建筑工程質(zhì)量的要求也逐漸提高，對建筑質(zhì)量的要求消防、可靠性、防噪聲等方面提出了更高的要求。因此，要求房地產(chǎn)開發(fā)工程管理以科學(xué)的方法工作，同時房地產(chǎn)企業(yè)要以房地產(chǎn)需求、市場的把握現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，大量運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理系對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及其管理，加強房地產(chǎn)開發(fā)工程施工管理和控制工程造價的管理。房地產(chǎn)開發(fā)工[1]程成本控制貫穿于項目建設(shè)全過程，但關(guān)鍵在于施工前的設(shè)計階段和投資決策階段，施工質(zhì)量的好壞將直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益和工程質(zhì)量正常運行，提高房地產(chǎn)開發(fā)工程施工技術(shù)和施工質(zhì)量。符合市場經(jīng)濟規(guī)律，盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益和保障企業(yè)經(jīng)濟效益不受工程質(zhì)量，利用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行商業(yè)化、城市化的設(shè)計，進一步計算出現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目決策階段
我國現(xiàn)代化建設(shè)進程加快使得工程項目增多，人們都普遍注重施工階段的造價管理。因為從表象上看，工程造價控制對工程項目的合同價格形成于施工招標(biāo)投標(biāo)階段，而占用大量重的人力、物力、財力的投入也主要在施工階段。
2.1 根據(jù)市場物價信息,以及同類建設(shè)所反映的成本情況,建立一套成本低和效益好的房地產(chǎn)企業(yè)工程最佳方案。而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所追求的是如何用最小的成本,獲得更大的利益和價值。一個房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的決策是否正確方案是否經(jīng)濟可行將直接影響[2]到整個房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理。大量的事實證明，整體的房地產(chǎn)開發(fā)在施工過程中，前期投資項目估算的偏差，造成房地產(chǎn)工程在施工成本的的投資效益地下、三超現(xiàn)實現(xiàn)象屢禁不止的根源。前期工程造價管理的失誤也往往為后期施工階段的技術(shù)變更、投資超額留下活口。在建筑主體施工階段就已經(jīng)埋下了隱患。由此可見，工程項目成本控制及管理是決定項目投資成敗的關(guān)鍵，投資決策的實質(zhì)是選擇最佳的投資方案。工程成本注意資料的積累，工程前期的設(shè)計、決策等各階段進行造價控制，為決策層做好正確的投資和決策服務(wù)。
2.2 在主體結(jié)構(gòu)施工階段，工程成本控制和管理得不到建筑方的重視，甚至不配備職業(yè)的技術(shù)人員，在項目投資決策階段影響工程成本控制中，給建設(shè)工程帶來很大的風(fēng)險。對其質(zhì)量管理存在的問題是致力于滿足房地產(chǎn)開發(fā)工程成本質(zhì)量管理要求的一系列的問題。例如：材料的漲價給成本帶來風(fēng)險, 那么我們要根據(jù)市場規(guī)律采取相應(yīng)措施,從而降低該風(fēng)險的發(fā)生，投資決策階段對房地產(chǎn)開發(fā)工程成本設(shè)計影響整體工程的完全質(zhì)量，因此，各階成本管理設(shè)施建設(shè)工程采取切實有效的實施，合理投資有效的控制工程成本控制，合理利用工程成本控制和管理規(guī)劃。
3 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目設(shè)計階段的成本控制
在整體的房地產(chǎn)開發(fā)工程中，工程成本控制是在管理措施與控制設(shè)計階段的工程控制是一個關(guān)鍵和重點，因為盡管設(shè)計費在房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程費用中，在明確的質(zhì)量目標(biāo)下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監(jiān)督來實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。由于設(shè)計人員僅僅根據(jù)常規(guī)的做法，沒有對地質(zhì)進行充分的計算和分析，就采用石粉回鎮(zhèn)造成大量的人力、物力、財力的浪費。從實際工程實施情況看，設(shè)計人員缺乏經(jīng)濟意識，設(shè)計思想保守；對工程成本控制認(rèn)識不清，甚至有些工程控制和管理方面不配備專業(yè)的技術(shù)人員；工程控制和管理人員只管算數(shù)不管技術(shù)方面的問題；難以從根本上有效控制工程控制和管理。所以房地產(chǎn)開發(fā)工程控制質(zhì)量好壞影響到整[3]體工程的質(zhì)量，把經(jīng)濟和技術(shù)有機的結(jié)合起來，采取切實有效措施，嚴(yán)格的控制設(shè)計變更，保證工程順利和高質(zhì)量的完工，使房地產(chǎn)工程控制及管理得到有效控制和發(fā)展。
4 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目實施階段的成本管理
隨著建筑工程施工的階段不同，房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制和成本管理重點也不相同，加強工程項目成本管理的監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)工程由于工程材料投資比例較大，不可預(yù)見因素較多。首先依據(jù)工程成本管理設(shè)計文件和施工規(guī)范進行材料分類，杜絕使用劣質(zhì)施工材料；其次加強工程施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理，對工程預(yù)算進行檢查和分析。監(jiān)理工程師要了解材料供應(yīng)商的生產(chǎn)和質(zhì)量；在材料進場后，監(jiān)理人員要認(rèn)真檢驗，對于不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料不予驗收，確保給排水工程施工的質(zhì)量。
5 結(jié)尾
要提高居民的生活質(zhì)量，必須確保房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控及管理系統(tǒng)的質(zhì)量和可靠的安全。因此只要加強責(zé)任心,做好成本控制，嚴(yán)格按照規(guī)范規(guī)程辦事,密切注視工程重要部位以及質(zhì)量通病易發(fā)部位，利用市場資源進行商業(yè)化、城市化的設(shè)計，提高房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理。
注釋：
1.李玲玲.房地產(chǎn)工程施工階段的成本控制策略分析[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2009(06) 69-78
2.阮艷超.房地產(chǎn)項目施工階段的進度控制分析[J]. 企業(yè)科技與發(fā)展. 2011(15)102 -110
3.陳詩操.房地產(chǎn)工程項目成本控制[J]. 科技資訊. 2010(27)59-70
參考文獻
[1]李玲玲.房地產(chǎn)工程施工階段的成本控制策略分析[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息. 2009(06) 69-78
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財務(wù)風(fēng)險；分析；防范
一 房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征
1 房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)又被稱作不動產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)和房屋建設(shè)實行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”活動，以人力改造城市土地，并對各項工程建設(shè)進展及相應(yīng)的市場營銷、物業(yè)管理施以有計劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過程。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的足以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最大經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性預(yù)及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的主要內(nèi)容。
首先是可行性預(yù)測，一項完整、準(zhǔn)確的預(yù)須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制措施。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，經(jīng)營風(fēng)險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經(jīng)營成本的變動情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險等，任何一種因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生重大影響。籌資風(fēng)險是一種結(jié)果性風(fēng)險，其不僅可能因經(jīng)營不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來風(fēng)險，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險，無論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。
三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體措施
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施
在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)，地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用，
在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)制度，加強技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強化設(shè)計出圖前的審核。
在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費用支出等。實施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競爭機制和市場機制實行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗收單，如有用項則須在驗收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施
財務(wù)風(fēng)險控制其實是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財務(wù)風(fēng)險的事前防范，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財務(wù)風(fēng)險控制重點即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，則應(yīng)實施“防范十控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。
關(guān)鍵詞:城市;規(guī)劃;可持續(xù);發(fā)展
中圖分類號:TU984 文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1007-9599 (2010) 01-0000-01
一、城市規(guī)劃的特點
城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制,對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境,滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發(fā),或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說,這兩者是城市建設(shè)的不同階段,其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境,以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”,它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā),而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn),并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充,兩者關(guān)系密不可分。
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為,規(guī)劃方案多由政府部門組織編制,具有很強的計劃性和政策性,考慮整體利益和長遠利益;而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為,以謀求最大利潤為目的,受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。
1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)
2.城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用
我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理?！本唧w來說,就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的,受市場經(jīng)濟規(guī)律影響,若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā),隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題,通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。
2.城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)
建立在詳細調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃,為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇,開發(fā)方案選取,價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心,促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。
3.城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段
房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè),合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本,在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi),獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè),從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題
目前,我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
1.過度開發(fā)
在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下,往往會造成一些地段內(nèi)的進度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中,開發(fā)部門為提高出房率,對住宅間距一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡單的行列式密集排列,往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào),日照不足,居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
2.開發(fā)的隨意性
在城市開發(fā)活動中,不同用途的土地進行開發(fā)時其收益水平也不同,導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
3.對公共開發(fā)的冷落
公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提,為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā),由于沒有直接的經(jīng)濟效益,因而沒有開發(fā)部門主動進行投資。
四、可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃理念
1.市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先,必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
其次,必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù),制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī),使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三,必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明,新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中,不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益,增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力
在市場經(jīng)濟中,城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán),而只具有否決權(quán),因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究,做到以規(guī)劃為“龍頭”,帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展,以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。另外,我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位,難以面對現(xiàn)實中的沖突。今后應(yīng)增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力,針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題,要對規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補充,逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。
3.與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法
控制性詳細規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次,在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗。它一般規(guī)定8-9項控制指標(biāo)(用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等)來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資,讓投資者在選址方面有更大的自由度,同時又符合規(guī)劃要求,控制性詳規(guī)的各項控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性,甚至可以使用獎勵容積率等手段。
