發(fā)布時(shí)間：2023-06-14 16:21:05
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；違規(guī)操作；糾紛預(yù)防
中圖分類(lèi)號(hào)：
D9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的概念及簽訂意義
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)類(lèi)型的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同包括出售、出租、承購(gòu)、承租四種服務(wù)合同。
簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)服務(wù)和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)遵照誠(chéng)信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴(yán)格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當(dāng)事人最大限度地實(shí)現(xiàn)其交易利益，保證交易活動(dòng)安全順利，避免相互損害對(duì)方當(dāng)事人的利益，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)實(shí)體商品市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。但是在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在簽訂和履行過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)不少問(wèn)題，導(dǎo)致合同履行困難，雙方權(quán)益難以保障。
2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同常見(jiàn)問(wèn)題
2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏
對(duì)委托人的資料審查是簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要保障，但是在實(shí)際操作中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員對(duì)委托人的資料缺乏詳實(shí)的調(diào)查核實(shí)，導(dǎo)致在日后服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題。對(duì)委托人資料的審查主要包括對(duì)委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴(yán)往往會(huì)導(dǎo)致以下幾種問(wèn)題：
（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯(cuò)誤的身份證號(hào)，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。此種情況如果審查不嚴(yán)，往往會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。
（2）對(duì)委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴(yán)，此種情況往往會(huì)導(dǎo)致后期交易談判時(shí)難度加大。
（3）房源產(chǎn)權(quán)資料審核不嚴(yán)造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及是否存在瑕疵是資料查驗(yàn)的首要問(wèn)題。而房屋所有權(quán)證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但部分經(jīng)紀(jì)人為了圖省事，對(duì)房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見(jiàn)等影響房屋是否能上市的重要因素不核實(shí)，導(dǎo)致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。
2.2 合同內(nèi)容違規(guī)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及雙方達(dá)成的約定。合同內(nèi)容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：
（1）合同約定雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在與委托人約定訂立合同時(shí)，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對(duì)等，對(duì)委托人不利或?qū)ξ腥嗽斐蓳p害。如加大委托人的義務(wù)，排除委托人的權(quán)利，從而減少自己的義務(wù)，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。
（2）經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要條款欠缺。
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內(nèi)容比較簡(jiǎn)易，其中反映合同要件的主要條款（如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭(zhēng)議協(xié)商解決條款等）欠缺。對(duì)于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會(huì)導(dǎo)致因時(shí)間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。
另外，由于目前管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)所指定的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)相對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因傭金標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有相應(yīng)的對(duì)比與衡量標(biāo)準(zhǔn)，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，往往因疏忽甚至故意省缺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，損害委托方的合法權(quán)益。
2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作
雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行約束，而且各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)操作行為時(shí)有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不當(dāng)承諾或以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。
有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在承攬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，為了吸引客戶承接業(yè)務(wù)，往往在簽約前未充分履行告知責(zé)任，或不顧自己的實(shí)際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認(rèn)可并與其簽訂合同后，又故意對(duì)自身義務(wù)條款“縮水”。 部分經(jīng)紀(jì)人員因利益驅(qū)使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系。
在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，特別是在存量房買(mǎi)賣(mài)中，一般應(yīng)采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但實(shí)際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員甚至包攬買(mǎi)賣(mài)雙方的所有交易事務(wù)。如既為賣(mài)方代收房款，又為買(mǎi)方辦理稅費(fèi)結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等手續(xù)。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用房地產(chǎn)交易行為替代經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容與經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同內(nèi)容歸納在一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同或是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動(dòng)改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過(guò)買(mǎi)斷、收購(gòu)，或者買(mǎi)賣(mài)雙方不見(jiàn)面等方式隱匿買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中的收益，獲取差價(jià)和利潤(rùn)。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價(jià)的同時(shí)另行收取傭金。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)糾紛預(yù)防
3.1 統(tǒng)一并嚴(yán)格使用相關(guān)合同文本
為了減少房地產(chǎn)糾紛，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)于2006年了一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供了參考，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往使用自制合同文本而導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生，因此，應(yīng)該由政府管理部門(mén)或上級(jí)主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格遵守。這樣，既可以加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。
3.2 完善培訓(xùn)體系，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)教育
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識(shí)不健全，專(zhuān)業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)不高而導(dǎo)致的糾紛時(shí)常發(fā)生，當(dāng)事人的權(quán)益往往受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質(zhì)教育包括職業(yè)道德教育、專(zhuān)業(yè)能力教育和法律知識(shí)教育。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的培訓(xùn)體系，定期開(kāi)展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)道德考核、法律知識(shí)宣傳等活動(dòng)，提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，促使其更快成長(zhǎng)，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為。
3.3 完善立法建設(shè)，加大懲罰力度
一方面，我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機(jī)關(guān)應(yīng)逐步完善并制定更高層級(jí)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的立法規(guī)制。
另一方面，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行了規(guī)制，規(guī)定了相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，能夠在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導(dǎo)致個(gè)別房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)加大對(duì)違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。
3.4 建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、可升級(jí)版的企業(yè)管理機(jī)制
明確各職能部門(mén)的責(zé)任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的前提之一，建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理機(jī)制，使每個(gè)崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)行。同時(shí)，使業(yè)務(wù)開(kāi)展簡(jiǎn)單、透明，方便檢查。這樣才既會(huì)提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽(yáng)光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務(wù)的開(kāi)展，減少服務(wù)過(guò)程中糾紛的發(fā)生。
同時(shí)，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機(jī)制要適時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過(guò)建立可升級(jí)版的企業(yè)管理機(jī)制，才能不斷提升服務(wù)質(zhì)量。
3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信體系建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋交易中扮演著重要的角色，市場(chǎng)大部分的新房和二手房都是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易的，但一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)過(guò)程中存在不少問(wèn)題，比如房源廣告宣傳不真實(shí)、經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機(jī)構(gòu)仍有違規(guī)收費(fèi)現(xiàn)象，有的合同以及補(bǔ)充協(xié)議雙方責(zé)任含糊，而且社會(huì)上沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機(jī)構(gòu)仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，避免和減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛，政府部門(mén)應(yīng)該建立中介信用檔案，嚴(yán)抓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信體系建設(shè)工作，對(duì)交易過(guò)程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嚴(yán)懲不貸。重點(diǎn)抓好機(jī)構(gòu)運(yùn)行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)（從）業(yè)證書(shū)使用管理等。不誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)（從）業(yè)人員將及時(shí)清理出經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。
參考文獻(xiàn)
根據(jù)《北京市外地來(lái)京人員租賃房屋管理規(guī)定》（北京市人民政府令〔1995〕第12號(hào)）中第三條規(guī)定和市領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，市局決定于12月30日前對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)未設(shè)立基層管理機(jī)構(gòu)的農(nóng)村地區(qū)，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)委托鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府外來(lái)人口管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)對(duì)外地來(lái)京人員出租房屋進(jìn)行管理、監(jiān)督和檢查。
委托管理的主要內(nèi)容和要求：
一、依照《北京市外地來(lái)京人員租賃房屋管理規(guī)定》全面加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)出租房屋的管理工作；
二、建章建制，配備經(jīng)過(guò)區(qū)、縣房地局專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的專(zhuān)職管理人員；
三、負(fù)責(zé)本地區(qū)向外地來(lái)京人員租賃房屋的調(diào)查摸底工作；
四、負(fù)責(zé)受理和審查出租人申請(qǐng)房屋租賃的有關(guān)證件和證明材料，并對(duì)出租房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；
五、負(fù)責(zé)辦理《房屋租賃合同》的登記備案手續(xù)；
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 經(jīng)紀(jì)人員 職業(yè)資格 制度
2001年12月18日國(guó)家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱(chēng)《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號(hào)），標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動(dòng)。這項(xiàng)制度實(shí)施以來(lái)，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)秩序起到良好的作用。但也存在一些問(wèn)題，有待進(jìn)一步進(jìn)行制度的修訂和完善、解決制度實(shí)施中反映出的各種問(wèn)題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問(wèn)題
從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問(wèn)題可分為以下兩大類(lèi)：
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，自2002年12月首次組織考試以來(lái)，每年舉行一次，已正?；?。而后者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來(lái)，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開(kāi)始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級(jí)資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級(jí)的資格考試，但沒(méi)有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國(guó)統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書(shū)的名稱(chēng)也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書(shū)》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長(zhǎng)期沒(méi)有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè)制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理注冊(cè)手續(xù)；在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)；再次注冊(cè)者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明?，F(xiàn)時(shí)情況是：許多取得資格證的人員受聘時(shí)未及時(shí)辦理注冊(cè)手續(xù)，未取得《注冊(cè)證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時(shí)辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級(jí)的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開(kāi)展起來(lái)。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號(hào)），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速擴(kuò)張，并爭(zhēng)相開(kāi)設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)的交易市場(chǎng)。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：
（1）考試次數(shù)少。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時(shí)間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)水平人員的大量需求。同時(shí)這也是造成現(xiàn)實(shí)中不少人員無(wú)證上崗的一個(gè)原因。
據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡(jiǎn)稱(chēng)E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營(yíng)業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡(jiǎn)稱(chēng)S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒(méi)有對(duì)特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對(duì)資深從業(yè)人員、新加坡對(duì)高校相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機(jī)構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國(guó)每年都有一大批房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)的大專(zhuān)、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場(chǎng)，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們?cè)诟咝Ｖ袑W(xué)過(guò)并考過(guò)的，只是炒一次冷飯，造成他們的時(shí)間、精力、金錢(qián)等的浪費(fèi)，加大了他們的就業(yè)成本。同時(shí)也顯現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)，暫?；虻蹁N(xiāo)職業(yè)資格，作為對(duì)職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國(guó)商業(yè)職業(yè)法典10176項(xiàng)和10177項(xiàng)中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷(xiāo)售員（相當(dāng)于我國(guó)的協(xié)理級(jí)）執(zhí)照暫停或吊銷(xiāo)的規(guī)定，主要情形包括：不實(shí)的陳述、虛假的承諾、不實(shí)的廣告、混淆公私款項(xiàng)、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實(shí)利潤(rùn)、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對(duì)其屬下的銷(xiāo)售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因?yàn)楸O(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)因此而被暫停甚至吊銷(xiāo)執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國(guó)的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒(méi)有相應(yīng)的罰則條款。
二、對(duì)健全和完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對(duì)上述我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問(wèn)題提出如下建議，供有關(guān)部門(mén)參考。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊(cè)制度、證書(shū)使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項(xiàng)子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國(guó)有專(zhuān)門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過(guò)規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專(zhuān)業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費(fèi)者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時(shí)也保護(hù)持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。又如香港的《地產(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺(tái)灣也于1999年2月頒布了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》，都對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國(guó)性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的混亂無(wú)序狀況無(wú)法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國(guó)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》（由國(guó)務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點(diǎn)和核心內(nèi)容，改變過(guò)去側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管的做法。
2.全面落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊(cè)制度
協(xié)理級(jí)層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問(wèn)題，但也不能因?yàn)槁殬I(yè)素質(zhì)差而損害消費(fèi)者的利益，因此必須切實(shí)提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國(guó)務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級(jí)資格考試的最遲開(kāi)始時(shí)間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因?yàn)椴糠质》莶⒉痪邆浣滩木帉?xiě)力量，同時(shí)便于保持全國(guó)各地的水平基本一致。
嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度，未按規(guī)定辦理注冊(cè)手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊(cè)者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門(mén)或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機(jī)會(huì)，如舉辦培訓(xùn)班、研討會(huì)、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，用學(xué)時(shí)數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動(dòng)的小時(shí)數(shù)來(lái)衡量。協(xié)理級(jí)資格注冊(cè)的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因?yàn)閰f(xié)理級(jí)人員的職業(yè)變動(dòng)性較大，有效期太長(zhǎng)不利于強(qiáng)化管理，太短又會(huì)增加注冊(cè)換證的工作量。
3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)
為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時(shí)間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時(shí)間由各省份建設(shè)部門(mén)、人事部門(mén)在每年初提前預(yù)公告。
4.增加對(duì)高校房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專(zhuān)家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)》專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)科）、《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》專(zhuān)業(yè)（本科）、《工程管理》專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見(jiàn)習(xí)滿一年后即可向管理部門(mén)申領(lǐng)協(xié)理級(jí)資格證書(shū)；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（專(zhuān)科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》。
而對(duì)各專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見(jiàn)習(xí)滿半年后即可向管理部門(mén)申領(lǐng)協(xié)理級(jí)資格證書(shū)；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門(mén)申請(qǐng)，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》。
5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書(shū)（即職業(yè)資格的暫時(shí)終止）或吊銷(xiāo)資格證書(shū)（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門(mén)依法對(duì)違法違規(guī)人員實(shí)施處罰。建議暫停使用資格證書(shū)的暫停時(shí)間視情節(jié)輕重可分為三個(gè)月、半年、一年三種情形。
加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來(lái)自政府的監(jiān)管和來(lái)自所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對(duì)參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書(shū)的人員堅(jiān)決給予吊銷(xiāo)資格證書(shū)的處罰，并記錄在案。
參考文獻(xiàn):
轉(zhuǎn)眼兩年過(guò)去了，最近住建部在群眾路線教育實(shí)踐中把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為群眾反映最集中、最強(qiáng)烈的突出問(wèn)題加以治理，要求在較短時(shí)間內(nèi)使行業(yè)現(xiàn)狀有較大的改觀。配合這個(gè)活動(dòng)，2013年12月17日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)連同35家知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，發(fā)起了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)倡議活動(dòng)，這些機(jī)構(gòu)向全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)出倡議，鄭重做出六項(xiàng)承諾：房源信息真實(shí)可信、公開(kāi)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、保護(hù)客戶個(gè)人信息、依法依規(guī)承接業(yè)務(wù)、及時(shí)受理投訴糾紛、規(guī)范經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所，明確提出不虛假房源信息，不吃差價(jià)，不泄漏委托人的個(gè)人信息，不為交易受限的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不承接“群租”業(yè)務(wù)，不強(qiáng)制代辦貸款、代辦登記和擔(dān)保，不沿街占道經(jīng)營(yíng)；還號(hào)召有條件的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)合自身特點(diǎn)，推出“先行賠付”等便民利民措施。
倡議中承諾不做的事，雖然現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做到了，但這些仍是目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的較為普遍的問(wèn)題。我一直認(rèn)為：依靠倡議書(shū)這樣的“德治”和部分行業(yè)有識(shí)之士的自覺(jué)行為固然很重要，但同樣重要的還是要有相應(yīng)的“法治”基礎(chǔ)。
上述倡議活動(dòng)一結(jié)束，新任會(huì)長(zhǎng)就開(kāi)始了連續(xù)密集的行業(yè)調(diào)研，并在調(diào)研過(guò)程中聽(tīng)取行業(yè)意見(jiàn)和建議，醞釀了一些政策建議，其中一項(xiàng)就是借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，盡快建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的全員持證從業(yè)制度，并且希望通過(guò)相應(yīng)的政府制度保證和技術(shù)手段來(lái)確保制度的實(shí)施，具體的建議是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的委托和交易流程。
一、建議房地產(chǎn)交易管理部門(mén)建立交易管理信息系統(tǒng)并接受公眾的合法查詢。
二、只有持證經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可接受居間或委托并收取傭金。所有持證經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須在交易管理系統(tǒng)登記。
三、對(duì)業(yè)主委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售的房屋，由業(yè)主和受托經(jīng)紀(jì)人共同到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)和登記，對(duì)待出售的房屋賦予唯一性編碼（以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托編碼），與此編碼對(duì)應(yīng)的信息包括房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息及受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員信息。
四、接受了業(yè)主委托的經(jīng)紀(jì)人必須在24小時(shí)內(nèi)向管理系統(tǒng)內(nèi)的全部經(jīng)紀(jì)人全面公布該房屋的委托信息，不得隱瞞和拖延。
五、經(jīng)紀(jì)人房源信息需公示委托編碼，否則視為虛假房源。
六、交易資金匯入指定帳戶，并對(duì)應(yīng)委托編碼。
七、交易網(wǎng)簽、納稅與權(quán)屬登記時(shí)均需提交委托編碼，保證合同有效性。
八、具備委托編碼的房屋業(yè)主在辦理該房屋交易登記時(shí)需提交其與初始委托的經(jīng)紀(jì)人簽署的具結(jié)書(shū)，同時(shí)在管理系統(tǒng)中核銷(xiāo)委托編碼，最終完成交易。
這里關(guān)鍵的一條在于：只有持證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能收取傭金。在美國(guó)，每個(gè)州都有這樣的法律規(guī)定，各州都有專(zhuān)門(mén)的政府機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)委員會(huì)，Real Estate Commission）負(fù)責(zé)組織考試和發(fā)放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，只有持照經(jīng)紀(jì)人方可有權(quán)收取傭金。這些年很多美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人希望和中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作開(kāi)展業(yè)務(wù)，由中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹客戶去美國(guó)買(mǎi)房。這種合作過(guò)程遇到的一個(gè)法律障礙就是中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能和美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分享傭金，因?yàn)榍罢邲](méi)有美國(guó)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人牌照，獲取傭金是非法的。雖然最終美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以用支付信息費(fèi)（Referrals）的方式給中國(guó)合作方酬勞，但一般這種信息費(fèi)只有傭金收入的25%，而如果按照通常的傭金分配方式，作為買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的中國(guó)合作方可以分到50%。由此已經(jīng)可以看出，美國(guó)的法律對(duì)持有經(jīng)紀(jì)人牌照和收取傭金之間的法律關(guān)系規(guī)定得多么嚴(yán)格。
為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開(kāi)展中介服務(wù)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查工作，工作重點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，查處違規(guī)違法行為?，F(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn)：
一、指導(dǎo)思想和目標(biāo)
按照黨的十五屆五中全會(huì)和市委七屆七次全會(huì)關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)放市場(chǎng)，規(guī)范有序的市場(chǎng)體系的要求，依照房地產(chǎn)中介服務(wù)的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，集中力量在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，發(fā)展和規(guī)范本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)市政府提出的2001年房地產(chǎn)業(yè)的“六個(gè)到位”的實(shí)現(xiàn)，推進(jìn)上海房地產(chǎn)業(yè)成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的階段性目標(biāo)是：依法查處房地產(chǎn)中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為，整治一些嚴(yán)重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范有序。
二、專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的范圍和內(nèi)容
專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的范圍，主要是發(fā)生在2000年1月1日之后的中介服務(wù)業(yè)（特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)）中的違規(guī)情況。包括被舉報(bào)、揭發(fā)的，發(fā)生在2000年1月1日之前，性質(zhì)嚴(yán)重，尚未改正的違規(guī)行為的追查。
執(zhí)法檢查的主要內(nèi)容：
（一）違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)資格管理規(guī)定的行為。主要包括：
1．從業(yè)人員未取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的；
2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的。
（二）從事成套獨(dú)用使用權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的；
（三）采取弄虛作假損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；
（四）未取得工商登記、擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的。
三、專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的方法
（一）加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)配合。市局和市工商局加強(qiáng)聯(lián)系和合作，各區(qū)縣房地局要主動(dòng)和各區(qū)縣工商局聯(lián)系，聯(lián)手整治房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的違法違規(guī)行為。各區(qū)縣房地局執(zhí)法監(jiān)察部門(mén)還要加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)的聯(lián)系，共同抓好這次專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查工作。
（二）要充分發(fā)揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門(mén)執(zhí)法監(jiān)察的一支基本隊(duì)伍，也是這次專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的重要力量，要充分發(fā)揮房地辦事處在執(zhí)法檢查、協(xié)助辦案、督促整改等方面的作用。
（三）采用對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部檢查、門(mén)市部現(xiàn)場(chǎng)檢查和以舉報(bào)揭發(fā)的案件為線索等多種形式進(jìn)行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執(zhí)業(yè)資格、查合同文書(shū)、查業(yè)務(wù)臺(tái)帳、查經(jīng)營(yíng)憑證、查舉報(bào)案件。對(duì)違法違規(guī)行為的處理，要求證據(jù)確鑿，適用法律法規(guī)和規(guī)章正確，符合法定程序。
（四）專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查要同年檢工作結(jié)合起來(lái)。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違法違規(guī)的經(jīng)紀(jì)公司情況要及時(shí)與市場(chǎng)主管部門(mén)聯(lián)系，為經(jīng)紀(jì)公司的年檢提供相關(guān)資料。
（五）認(rèn)真抓好整改工作。整改工作是衡量專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查階段性成效的重要標(biāo)志。要通過(guò)行政的、法律的手段和新聞?shì)浾摴ぞ?，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行整改。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)制訂和完善規(guī)范服務(wù)的制度，防止新的違法違規(guī)行為的產(chǎn)生。
四、專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的步驟和要求
第一階段：培訓(xùn)動(dòng)員、組織落實(shí)階段（1月上旬--1月中旬）
1．市局執(zhí)法部門(mén)會(huì)同市場(chǎng)處，并聽(tīng)取工商等相關(guān)行政機(jī)關(guān)的意見(jiàn)，明確工作重點(diǎn)，制定實(shí)施計(jì)劃，并由市局執(zhí)法監(jiān)察部門(mén)組織區(qū)縣房地局專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查人員進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查動(dòng)員會(huì)，布置專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法工作。
2．各區(qū)縣房地局應(yīng)成立由局領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，執(zhí)法監(jiān)察和市場(chǎng)管理部門(mén)負(fù)責(zé)人參加的專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，明確專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查的具體主辦部門(mén)和負(fù)責(zé)人，名單報(bào)市局。
3．區(qū)縣房地局組織執(zhí)法部門(mén)和房地辦事處的同志進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，摸清本轄區(qū)內(nèi)中介服務(wù)公司的基本情況，根據(jù)市局的統(tǒng)一要求制訂具體工作計(jì)劃，召開(kāi)本轄區(qū)內(nèi)房地辦事處和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人動(dòng)員布置會(huì)。具體工作計(jì)劃要書(shū)面報(bào)市局。
本階段的工作要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀，掌握相關(guān)法律、法規(guī)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，落實(shí)組織，制訂計(jì)劃，明確任務(wù)，有計(jì)劃有步驟地開(kāi)展工作。
第二階段：執(zhí)法檢查階段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局執(zhí)法部門(mén)抽查全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，抽查率達(dá)到15％。
2．以區(qū)縣地局為重點(diǎn)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司進(jìn)行檢查。檢查率要達(dá)到85％。
本階段工作要求：認(rèn)真查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員中存在的違法違規(guī)行為，整治一批嚴(yán)重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員。并結(jié)合檢查，發(fā)現(xiàn)一批依法經(jīng)紀(jì)，服務(wù)規(guī)范，業(yè)績(jī)顯著的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
第三階段：動(dòng)員整改階段（3月中旬--4月上旬）
1．在執(zhí)法檢查的基礎(chǔ)上，由各區(qū)縣局召開(kāi)中介服務(wù)公司經(jīng)理會(huì)議，組織學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，提高自覺(jué)守法的意識(shí)。對(duì)存在違規(guī)行為的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求制定有效的整改計(jì)劃，要明確整改內(nèi)容和整改期限，并報(bào)區(qū)縣房地局。
2．落實(shí)整改措施，標(biāo)本兼治，實(shí)事求是。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都要制定規(guī)范的服務(wù)制度，嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
本階段的工作要求：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，使整改落在實(shí)處，取得明顯的成效。
第四階段：總結(jié)階段（4月中旬--4月底）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介服務(wù)；問(wèn)題；對(duì)策
房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的總稱(chēng)。近年來(lái)，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，樂(lè)清的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度也相應(yīng)建立，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。他們對(duì)樂(lè)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了很大的促進(jìn)作用，但由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展太快、數(shù)量太多，而且企業(yè)規(guī)模小，大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只有2個(gè)人，于是他們?cè)诜康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)中形不成規(guī)模效應(yīng)。對(duì)此，本文就樂(lè)清的房地產(chǎn)中介服務(wù)存在的問(wèn)題及對(duì)策談點(diǎn)淺見(jiàn)。
一、樂(lè)清市房地產(chǎn)中介服務(wù)存在的主要問(wèn)題
從業(yè)人員素質(zhì)差，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。
1.房地產(chǎn)中介人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)低下
根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人，需具備一定學(xué)歷，懂專(zhuān)業(yè)知識(shí)，經(jīng)過(guò)考試合格，并通過(guò)注冊(cè)登記，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但我市房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)差，文化水平幾乎沒(méi)有大專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡結(jié)構(gòu)偏高，既沒(méi)有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)及其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、法律等方面的知識(shí)，又沒(méi)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，可以說(shuō)是無(wú)固定資產(chǎn)的個(gè)人“電話公司”，相當(dāng)比例的從業(yè)人員是沒(méi)有受教育的自由職業(yè)者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報(bào)紙廣告中尋覓房屋信息，通過(guò)打電話拉生意，靠介紹雙方見(jiàn)面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴(yán)重影響了整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。
2.房地產(chǎn)中介管理體制滯后
房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，交易額巨大，對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實(shí)保障雙方利益，房地產(chǎn)管理制機(jī)是否健全，至關(guān)重要，但是從樂(lè)清的房地產(chǎn)中介管理體制的情況來(lái)看，最大的弊端是沒(méi)有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業(yè)管理部門(mén)，管理力度有限，工商等其它部門(mén)有些地方也力所不及，管理力度嚴(yán)重不足，使致房地產(chǎn)交易市場(chǎng)混亂。無(wú)照、無(wú)上崗證開(kāi)業(yè)的情況屢見(jiàn)不鮮，不少中介機(jī)構(gòu)單純追求高報(bào)酬而違背職業(yè)道德，嚴(yán)重?fù)p害了交易雙方的合法權(quán)益。
3.法制條例太籠統(tǒng)
94年以前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面的法律法規(guī)幾乎是空白。1994年7月國(guó)家頒布《城市房地產(chǎn)法》，才開(kāi)始為構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律框架打下基礎(chǔ)。其后建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（即50號(hào)令），國(guó)家計(jì)委下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（即36號(hào)令），我省頒布了《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》，上述法律及規(guī)章為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起步和運(yùn)行奠定了基礎(chǔ)。但是。在實(shí)際工作中，這些法律和法規(guī)太過(guò)于籠統(tǒng)、抽象，不能細(xì)化，可操作性差?？梢?jiàn)，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)創(chuàng)設(shè)適宜的法制環(huán)境，是迫在眉睫的任務(wù)。
4.信息不暢通
在國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人靠信息運(yùn)作，信息的集中儲(chǔ)存與分別使用都有固定渠道。據(jù)報(bào)道，在美國(guó)，人們約定俗成，要賣(mài)房一般先找經(jīng)紀(jì)人，各種信息都通過(guò)經(jīng)紀(jì)人源源不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)匯總后每?jī)蓚€(gè)星期出一本信息供經(jīng)紀(jì)人使用。如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人將信息壟斷，一旦查出就會(huì)被開(kāi)除出協(xié)會(huì)，所以經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信息。在2000年樂(lè)清成立了房地產(chǎn)交易中心，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行劃行歸市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)駐交易中心市場(chǎng)，實(shí)施統(tǒng)一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發(fā)給每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人若干卡片，通過(guò)經(jīng)紀(jì)人填寫(xiě)、集中后，分門(mén)歸類(lèi)，防止重復(fù)信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經(jīng)紀(jì)人出于自身利益，不愿填報(bào)房源信息，這樣既沒(méi)有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲(chǔ)存，又無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一管理，對(duì)整個(gè)樂(lè)清的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展明顯不利。
5.管理機(jī)制不完善
管理部門(mén)職責(zé)不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展。工商局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，由工商管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理，而建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，由房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理，兩者管理職能交叉。按理兩個(gè)部門(mén)應(yīng)該密切配合，但由于執(zhí)法依據(jù)不同，導(dǎo)致各行其政，管理不善。
二、規(guī)范樂(lè)清市房地產(chǎn)中介服務(wù)的幾點(diǎn)對(duì)策
1.清理整頓中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)中介資格資質(zhì)審查
按照建設(shè)部50號(hào)令的要求，房地產(chǎn)交易中心應(yīng)聯(lián)合工商等相互部門(mén)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、營(yíng)業(yè)的資質(zhì)經(jīng)紀(jì)人的條件等進(jìn)行經(jīng)常性清理整頓，對(duì)那些無(wú)證經(jīng)營(yíng)的“地下中介”機(jī)構(gòu)堅(jiān)決予以取締，對(duì)那些不符合條件的中介機(jī)構(gòu)限期停業(yè)整頓，使現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入良性運(yùn)行狀態(tài)。建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批制度，嚴(yán)防無(wú)資質(zhì)條件的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入中介市場(chǎng)。在一些城市里，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，房產(chǎn)管理部門(mén)和工商管理部門(mén)相互配合，相互協(xié)調(diào)。特別是工商部門(mén)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，將房地產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)和咨詢證書(shū)作為前置條件，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)同意批準(zhǔn)的不發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照。我們樂(lè)清應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的情況，比照上述做法，嚴(yán)把中介資質(zhì)資格關(guān)。
2.鼓勵(lì)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰
競(jìng)爭(zhēng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)使有限的資源得以最佳配置，中介市場(chǎng)也應(yīng)鼓勵(lì)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。目前我市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。房管局和其他部門(mén)應(yīng)采取措施，鼓勵(lì)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，讓適者生存，不適者淘汰，扶強(qiáng)扶優(yōu)，使缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的中介機(jī)構(gòu)自然淘汰。
3.規(guī)范中介服務(wù)行為，提高服務(wù)水平
(1)首先必須提高房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)，通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)考試制度，從業(yè)人員培訓(xùn)持證上崗制度，房管局和工商局對(duì)房地產(chǎn)中介人員實(shí)施嚴(yán)格的資格認(rèn)證與管理。通過(guò)資質(zhì)審查，具備了從業(yè)資格的人員才允許進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)業(yè)，否則就不允許其進(jìn)行房地產(chǎn)中介活動(dòng)。另外，還要加強(qiáng)對(duì)中介人員的培訓(xùn)，特別是專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。
(2)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，房地產(chǎn)中介服務(wù)的傭金，應(yīng)按政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定收取，收取傭金必須用稅務(wù)部門(mén)制定的統(tǒng)一票據(jù)；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂中介服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容、擁金及支付方式、違約責(zé)任等，簽訂合同后，雙方應(yīng)共同遵守，認(rèn)真履行；建立社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)已核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，分布監(jiān)督電話，便予社會(huì)監(jiān)督，對(duì)無(wú)照從業(yè)，賺取差價(jià)，虛假和不實(shí)信息，不履行告義務(wù)及違法違規(guī)行為要進(jìn)行處罰，并將處理結(jié)果向社會(huì)公示；建設(shè)部50號(hào)令要求房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度，通過(guò)年檢，對(duì)上一年表現(xiàn)不好或有違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)不予年檢，以規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。
4.加強(qiáng)房地產(chǎn)管理與理順?lè)康禺a(chǎn)關(guān)系
一、深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已形成“壟斷-競(jìng)爭(zhēng)”格局
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月26號(hào)，深圳市一共有848家總機(jī)構(gòu)。排行前5名的機(jī)構(gòu)占據(jù)了58%的二手房網(wǎng)簽（網(wǎng)簽是深圳市在房產(chǎn)備案前的一步）份額（見(jiàn)表1）。這個(gè)局面形成至少已有兩年之久。綜上，前5家公司在市場(chǎng)的份額已接近壟斷-競(jìng)爭(zhēng)，但任意一家公司對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格并沒(méi)有決定能力。這里的市場(chǎng)價(jià)格可以分為兩類(lèi)：第一種是房?jī)r(jià)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)基本沒(méi)有操控能力。第二種價(jià)格是傭金。在2014年6月，國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的價(jià)格管制后，傭金基本是由市場(chǎng)決定。在一些城市，曾出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)集體上調(diào)傭金，后被其他監(jiān)管部門(mén)查處。例如2014年12月，天津市發(fā)改委在接到群眾針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)集體漲價(jià)的舉報(bào)后，及時(shí)對(duì)我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)三家公司達(dá)成協(xié)議同時(shí)上調(diào)二手房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為做出了531萬(wàn)元的處罰，并責(zé)令違法企業(yè)返還了多收的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。其實(shí)包括我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)將二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%上調(diào)至3%，而一些獨(dú)家委托限時(shí)售出的二手房將傭金費(fèi)漲至總房款的3.5%。對(duì)于是否應(yīng)查處，是見(jiàn)仁見(jiàn)智的事情。但由此可見(jiàn)，傭金的標(biāo)準(zhǔn)并不是完全由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)說(shuō)了算。
從網(wǎng)簽位列前3名的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，自今年1月起，鏈家超過(guò)了以往一貫第一的中原地產(chǎn)，甚至其每月的網(wǎng)簽數(shù)量接近第二名和第三名的數(shù)量之和（見(jiàn)表2）。近年來(lái)鏈家通過(guò)資本市場(chǎng)上的支持，增加了線上和線下銷(xiāo)售渠道的投入力度，使得其目前拿下了深圳二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽的冠軍。
二、深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來(lái)是否會(huì)形成壟斷
如果把前5名疊加在一起，筆者認(rèn)為它們有機(jī)會(huì)在行業(yè)內(nèi)占有6成的份額，但進(jìn)一步突破的難度較大，因而短期內(nèi)行業(yè)內(nèi)形成寡頭或是壟斷的可能性比較小。
首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步突破市場(chǎng)份額，就必須對(duì)盤(pán)源有相對(duì)的控制權(quán)。而盤(pán)源由于互聯(lián)網(wǎng)的滲透，信息更加透明，一手盤(pán)和二手盤(pán)的把控難度都比過(guò)去大了。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在深圳市場(chǎng)的份額逐漸減少，對(duì)新盤(pán)的控制欲會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，因此會(huì)削弱經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在一手盤(pán)里的控制權(quán)。兩者綜合下來(lái)，筆者認(rèn)為市場(chǎng)份額進(jìn)一步突破的難度較大。在業(yè)務(wù)操作中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常用的客戶轉(zhuǎn)化率、客戶流失率等，均可以反映市場(chǎng)效率。如果我們?nèi)タ磶准掖髾C(jī)構(gòu)的這類(lèi)數(shù)據(jù)，貌似結(jié)果也不甚理想，可見(jiàn)管理和操作方面還有提升的空間。
其次，由于信息更加透明，交易渠道的控制也比過(guò)往10年更難。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方，選擇的機(jī)會(huì)是更多了。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的配置效率反映在是否能迅速和準(zhǔn)確的幫助雙方找到匹配的房源或客源。
再次，雖然剩余的800余家企業(yè)規(guī)模不大，但這些企業(yè)之間會(huì)由于利益結(jié)成各類(lèi)聯(lián)盟，形成事實(shí)上的“中型組織”，其對(duì)前五名的對(duì)抗能力還是不容小覷的。這樣也會(huì)阻抗前五家擴(kuò)大市場(chǎng)份額的進(jìn)度。
有一點(diǎn)需要注意的是，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的總機(jī)構(gòu)數(shù)量上雖然不少，但從分布上來(lái)看，以一星級(jí)為主體。截至今年4月1號(hào)，全市共有一星級(jí)總機(jī)構(gòu)434家，占了全市總機(jī)構(gòu)的64%，而四星和五星級(jí)總機(jī)構(gòu)合計(jì)才只有2%。
如果我們從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)來(lái)研究，會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于深圳二手市場(chǎng)的供求雙方而言，由于二手房市場(chǎng)發(fā)育成熟，加之互聯(lián)網(wǎng)的存在，盤(pán)源和客源信息都是相對(duì)透明的。價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，其中價(jià)格的決定權(quán)更多是由賣(mài)方?jīng)Q定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員在交易過(guò)程中是起資源配置的作用。經(jīng)紀(jì)的角色使得TOM （Time on Market，吸納周期）必須盡量短才能提高效率，收取更多傭金。而在TOM里，銀行和擔(dān)保贖樓的時(shí)機(jī)不是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)決定的，從而也加大了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)形成壟斷的難度。這就是為什么P者認(rèn)為短期來(lái)說(shuō)，行業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以在深圳形成壟斷地位的原因。
三、以行業(yè)協(xié)會(huì)化發(fā)展代替壟斷
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是否需要反壟斷，首先需要分析進(jìn)入到壟斷-競(jìng)爭(zhēng)、寡頭競(jìng)爭(zhēng)和壟斷階段，對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展的利弊。沒(méi)有這樣的基礎(chǔ)研究，行業(yè)協(xié)會(huì)就表明態(tài)度，斷然站在反壟斷的角度，或許過(guò)于草率。但就目前的文獻(xiàn)資料和業(yè)內(nèi)的呼聲來(lái)看，目前對(duì)于行業(yè)協(xié)會(huì)“反壟斷”的期待更高。就行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行自律監(jiān)管的內(nèi)容而言，我們可以監(jiān)控以下壟斷行為，包括固定價(jià)格、限制產(chǎn)量、劃分市場(chǎng)、聯(lián)合抵制、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證和信息交換等。
第一條為了加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)社會(huì)秩序，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅租賃和非住宅房屋租賃他人居住的，依照本規(guī)定管理。
第三條房屋租賃管理堅(jiān)持管理與服務(wù)相結(jié)合的原則，實(shí)行屬地管理。
第四條本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立出租房屋管理機(jī)構(gòu)。出租房屋管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)房屋租賃管理的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等綜合管理工作。
公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租房屋治安管理、消防管理和租賃當(dāng)事人的戶籍管理。
建設(shè)（房屋）行政部門(mén)負(fù)責(zé)房屋租賃市場(chǎng)、出租房屋建筑結(jié)構(gòu)安全的監(jiān)督管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)管理。
工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行綜合監(jiān)督管理，查處利用出租房屋進(jìn)行無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法經(jīng)營(yíng)行為。
民防行政部門(mén)負(fù)責(zé)人防工程的租賃管理。
衛(wèi)生、人口計(jì)生、規(guī)劃、稅務(wù)、國(guó)家安全和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好房屋租賃的管理工作。
第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在社區(qū)、村建立負(fù)責(zé)房屋租賃管理、服務(wù)的基層管理服務(wù)站（以下簡(jiǎn)稱(chēng)基層管理服務(wù)站），并保障其工作所需的經(jīng)費(fèi)、辦公場(chǎng)所。
第六條居民委員會(huì)、村民委員會(huì)等基層組織應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政部門(mén)做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺(jué)遵守國(guó)家和本市房屋租賃管理規(guī)定。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對(duì)房屋租賃實(shí)行自治管理。
第二章出租登記
第七條本市實(shí)行房屋出租登記制度。辦理房屋出租登記不得收費(fèi)。
第八條出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)，并填報(bào)下列內(nèi)容：
（一）出租人、承租人姓名或者名稱(chēng)、證件種類(lèi)和號(hào)碼、住所地，實(shí)際居住人員的姓名、身份證件種類(lèi)和號(hào)碼、戶籍地；
（二）出租房屋的基本情況、租金和租賃期限；
（三）房屋權(quán)屬證書(shū)或者房屋來(lái)源證明；
（四）本市規(guī)定的其他內(nèi)容。
第九條房屋租賃合同變更或者終止的，出租人應(yīng)當(dāng)自合同變更或者終止之日起5日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理登記變更、注銷(xiāo)手續(xù)。
在房屋租賃合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，承租人應(yīng)當(dāng)自變更之日起2日內(nèi)告知基層管理服務(wù)站，辦理變更登記手續(xù)。
第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃居間活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知租賃當(dāng)事人到房屋所在地基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)；提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條、第九條第一款的規(guī)定，辦理房屋出租登記、變更、注銷(xiāo)手續(xù)。
第十一條基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)為辦理房屋出租登記的當(dāng)事人提供下列服務(wù)：
（一）宣傳有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定和安全使用房屋的知識(shí)；
（二）告知有關(guān)人員辦理流動(dòng)兒童入學(xué)、國(guó)家免疫規(guī)劃項(xiàng)目的預(yù)防接種、計(jì)劃生育免費(fèi)技術(shù)服務(wù)等事項(xiàng)的規(guī)定和流程；
（三）根據(jù)當(dāng)事人的要求出具與房屋租賃有關(guān)的證明；
（四）受當(dāng)事人委托提供辦理暫住登記、暫住證件，辦理普通地下室登記備案，交驗(yàn)、登記流動(dòng)人口婚育證明，辦理臨時(shí)流動(dòng)人口婚育證明，納稅代辦服務(wù)等；
（五）提供維權(quán)服務(wù)信息；
（六）市和區(qū)、縣人民政府規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目。
基層管理服務(wù)站為當(dāng)事人提供服務(wù)，不得收取任何費(fèi)用?；鶎庸芾矸?wù)站不得從事或者變相從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
第三章管理規(guī)范
第十二條出租房屋的安全由房屋所有人負(fù)責(zé)。房屋承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用行為負(fù)責(zé)。
房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告房屋所在地的基層管理服務(wù)站。
第十三條出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。
禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
第十四條出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督。出租人不得向無(wú)身份證明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式為非法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供便利條件；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動(dòng)嫌疑的，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。
對(duì)多人居住的出租房屋，出租人應(yīng)當(dāng)建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送基層管理服務(wù)站。
出租人出租房屋的收入，應(yīng)當(dāng)依法納稅。
第十五條承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人進(jìn)行房屋出租登記；不得利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動(dòng)，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。
第十六條向境外單位、人員出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋，或者承租人留住境外人員的，出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)國(guó)家安全管理的規(guī)定。
第十七條房屋管理單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行安全管理：
（一）建立房屋安全管理制度，落實(shí)各項(xiàng)管理措施。
（二）按規(guī)定對(duì)所管房屋進(jìn)行安全檢查，并將安全檢查情況予以記錄，妥善保存。
（三）按照有關(guān)行政部門(mén)或者基層管理服務(wù)站的要求提供房屋安全檢查結(jié)果。
（四）發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全或者其他違法行為的，立即制止，并督促責(zé)任人改正；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告房屋所在地有關(guān)行政部門(mén)依法處理。
第十八條從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法成立，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，符合國(guó)家和本市規(guī)定的條件。
從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)的人員，不得從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
第十九條本市對(duì)房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。具體辦法由市建設(shè)（房屋）行政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定。
第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)復(fù)印件。
（二）房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面經(jīng)紀(jì)合同，統(tǒng)一收取傭金、開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。
（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。
（四）不得偽造、變?cè)臁①I(mǎi)賣(mài)、出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)。
（五）不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。
（六）不得居間、出租不符合出租條件的房屋。
第四章監(jiān)督檢查
第二十一條本市按照統(tǒng)一規(guī)劃、資源共享的原則，建立房屋租賃綜合管理信息系統(tǒng)平臺(tái)，對(duì)房屋租賃信息實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
管理、使用房屋租賃信息的部門(mén)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋租賃信息保密，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
第二十二條公安、建設(shè)（房屋）、工商行政管理、民防、衛(wèi)生、人口計(jì)生、規(guī)劃、稅務(wù)和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法責(zé)任制，落實(shí)對(duì)房屋租賃管理的監(jiān)督檢查責(zé)任；在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)不屬于本部門(mén)查處的違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知同級(jí)出租房屋管理機(jī)構(gòu)，出租房屋管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知有關(guān)行政部門(mén)依法查處。
房屋管理單位、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)行政部門(mén)對(duì)房屋租賃進(jìn)行管理。
第二十三條市和區(qū)、縣有關(guān)行政部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好對(duì)基層管理服務(wù)站及其工作人員的培訓(xùn)、指導(dǎo)工作。
第二十四條基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)建立巡視制度，采集房屋租賃信息，對(duì)房屋租賃情況進(jìn)行日常檢查，并做好下列工作：
（一）發(fā)現(xiàn)登記信息不實(shí)的，予以更正；
（二）發(fā)現(xiàn)未登記的，進(jìn)行補(bǔ)登；
（三）發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，督促出租人或者承租人進(jìn)行整改；
（四）發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、衛(wèi)生、計(jì)劃生育、建筑結(jié)構(gòu)安全等管理規(guī)定的違法行為，報(bào)告上級(jí)出租房屋管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門(mén)。
第二十五條經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，出租房屋屬于危險(xiǎn)房屋的，建設(shè)（房屋）行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)告知房屋所有人、承租人按規(guī)定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暫時(shí)遷出的，承租人或者其他使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)遷出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒絕對(duì)出租房屋采取解危措施的，建設(shè)（房屋）行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法采取強(qiáng)制加固、修繕措施，并可以責(zé)令承租人或者其他使用人限期遷出。
強(qiáng)制加固、修繕發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，因阻礙加固、修繕造成的損失，由阻礙加固、修繕的責(zé)任人承擔(dān)。
第二十六條建設(shè)（房屋）、工商行政管理等行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，可以檢查有關(guān)資料，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況和客戶資金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等方面的管理情況；可以要求被檢查單位提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)。
建設(shè)（房屋）、工商行政管理等行政部門(mén)可以根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定向社會(huì)公布監(jiān)督檢查的有關(guān)信息。
第五章法律責(zé)任
第二十七條具有房屋租賃管理職責(zé)的行政部門(mén)及其工作人員、、的，由其上級(jí)部門(mén)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十八條對(duì)違反本規(guī)定的下列行為，由公安機(jī)關(guān)按照下列規(guī)定處罰：
（一）出租人、承租人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照本規(guī)定第八條、第九條規(guī)定辦理房屋出租登記、變更、注銷(xiāo)手續(xù)的，責(zé)令改正，處*元以上500元以下罰款。
（二）違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在治安、消防安全隱患的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
（三）違反本規(guī)定第十四條第一款規(guī)定，出租人向無(wú)身份證明的人出租房屋，或者發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動(dòng)嫌疑，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處*元以上500元以下罰款。
（四）違反本規(guī)定第十四條第二款規(guī)定，出租人未建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送基層管理服務(wù)站的，責(zé)令改正，并可處*元以上1000元以下罰款。
（五）違反本規(guī)定第十五條規(guī)定，承租人使用租賃房屋時(shí)損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，處警告，并責(zé)令改正；逾期拒不改正的，處*元以上500元以下罰款。
第二十九條對(duì)違反本規(guī)定的下列行為，由建設(shè)（房屋）、工商行政管理、民防行政部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在建筑安全隱患的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反本規(guī)定第十七條規(guī)定，房屋管理單位未履行安全管理職責(zé)的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬(wàn)元以下罰款；
（三）違反本規(guī)定第十八條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)的人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，處5000元以上3萬(wàn)元以下罰款；
（四）違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未落實(shí)資金監(jiān)管制度的，責(zé)令改正，并處5000元以上3萬(wàn)元以下罰款；
（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，違反本規(guī)定第二十條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定，或者違反本規(guī)定第二十條第（四）項(xiàng)規(guī)定，出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)的，責(zé)令改正，處3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
第三十條違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在衛(wèi)生安全隱患的，由衛(wèi)生行政部門(mén)責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
第三十一條對(duì)違反本規(guī)定的行為，其他法律、法規(guī)、規(guī)章已經(jīng)規(guī)定行政處罰的，由有關(guān)行政部門(mén)依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
