序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究3篇樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢日趨嚴(yán)峻，競爭也愈來愈激烈。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本較高、周期比較長、受到國家的宏觀調(diào)控的影響比較大等特點(diǎn)。就目前來說，在房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在著許多問題，直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過程中存在的主要問題

（一）對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算制度存在很多的漏洞

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員沒有充分的做好對項(xiàng)目資金的預(yù)算工作，而且房地產(chǎn)企業(yè)中的資金預(yù)算制度還存在著很多的漏洞，對于房地產(chǎn)整個(gè)企業(yè)而言，相關(guān)的管理人員沒有充分的對項(xiàng)目資金的預(yù)算做到位，也缺乏對項(xiàng)目資金預(yù)算的重視，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)資金的混亂和浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對于管理資金的結(jié)算方式?jīng)]有科學(xué)性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)槠漤?xiàng)目的投資成本比較高，并且在進(jìn)行企業(yè)資金管理的結(jié)算工作時(shí)沒有一個(gè)科學(xué)的結(jié)算方式，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理結(jié)算工作存在很多的不足之處，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金就變得很分散，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不能清晰的掌握企業(yè)資金的去向。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)自身的資金管理還不夠重視

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其興起的比較晚，所以企業(yè)的資金管理機(jī)制還不夠完善。并且有一些房地產(chǎn)的高層管理人員對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理還不夠重視，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理的工作，從而在進(jìn)行中狀況連連。還有就是，很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金管理制度的不合理性，責(zé)任分配混亂，這樣就使得整個(gè)資金管理沒有一個(gè)良好的順序和分工，這樣不但嚴(yán)重的影響了整個(gè)建筑施工工程的質(zhì)量，而且還會造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理的過程中存在不完善性

很多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部企業(yè)資金管理之前并沒有對企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行具體的分析和預(yù)測，這樣就大大的增大了房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而造成了更大的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工的過程中因?yàn)橄嚓P(guān)管理人員的管理存在不完善性，這樣就會造成建筑工程的質(zhì)量得不到保障，從而大大增加了施工工程的工作量，導(dǎo)致了施工不能按時(shí)完成，這樣不僅造成了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的巨大的損失，而且還會嚴(yán)重的影響房地產(chǎn)企業(yè)的名譽(yù)，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

二、針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的問題的相關(guān)對策

（一）不斷的完善和改進(jìn)資金預(yù)算的管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員要不斷提高對企業(yè)內(nèi)部資金管理的重視程度，提高企業(yè)員工對資金管理的重視。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的完善企業(yè)內(nèi)部資金的管理制度，要對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部責(zé)任進(jìn)行具體的分工和劃分，使每個(gè)員工都能明確自己的責(zé)任所在。并且房地產(chǎn)企業(yè)還要對企業(yè)內(nèi)部資金預(yù)算的環(huán)節(jié)進(jìn)行具體的規(guī)定，科學(xué)全面的對企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金預(yù)算的工作能順利進(jìn)行。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷的對企業(yè)內(nèi)部資金管理的預(yù)算工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督工作，在進(jìn)行檢查的過程中不能漏掉一個(gè)細(xì)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，從而有效的保證企業(yè)內(nèi)部資金管理預(yù)算工作的順利進(jìn)行。

（二）要對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)

這就要求相關(guān)工作人員一定要做到仔細(xì)認(rèn)真，并且要精準(zhǔn)的對項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，只有這樣才能夠使得項(xiàng)目成本不會造成不必要的浪費(fèi)。其次就是房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員一定要嚴(yán)格的控制施工工程的費(fèi)用使用。既要保證施工的可行性又要保證企業(yè)的資金不會造成相應(yīng)的浪費(fèi)。這樣就要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門要對工程施工過程中進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，對工程實(shí)施中所用的材料，對施工人員的技術(shù)嫻熟程度等等都要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，只有這樣才能夠保證施工的順利進(jìn)行，進(jìn)而有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）不斷的提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的資金管理意識

企業(yè)要想更好的發(fā)展，僅靠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的作用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更要靠整個(gè)企業(yè)的員工，只有整個(gè)企業(yè)的全體員工共同努力才能夠使企業(yè)真正的發(fā)展和壯大。因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部員工對資金管理工作的意識，使企業(yè)內(nèi)部的員工真正的意識到企業(yè)內(nèi)部資金管理對于一個(gè)企業(yè)的重要性。同時(shí)設(shè)立獎懲制度，對于工作積極認(rèn)真的員工進(jìn)行獎勵，而對于不思進(jìn)取的員工進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，這樣才能夠充分的調(diào)動整個(gè)企業(yè)員工的積極性，使員工都能以百分之百的熱情投身到工作中，進(jìn)而大大的提高工作的效率，這樣才能夠很大程度的促進(jìn)企業(yè)資金管理的正常運(yùn)行。

（四）不斷的對企業(yè)的投資渠道進(jìn)行有效的擴(kuò)大

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，銷售情況的好壞直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況。良好的銷售業(yè)績是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)得以更好發(fā)展的動力。而隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們的生活水平有了很大的提高，這樣就使得人們對于房屋的要求也就越來越高，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的加強(qiáng)對施工建設(shè)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，并針對消費(fèi)者的心理來有側(cè)重的提升自身的施工技術(shù)水平以及開發(fā)項(xiàng)目的能力。這樣才能夠在房地產(chǎn)的市場中獲得良好的信譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在我國競爭激烈的經(jīng)濟(jì)市場中得到更好的發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，面對我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展的大趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭激烈的經(jīng)濟(jì)市場中獲得更好的發(fā)展，那么就要求房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的提升自身的發(fā)展能力和競爭能力。而影響房地產(chǎn)發(fā)展快慢的重要因素就是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理，因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員一定要從整體出發(fā)，加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部資金管理的重視程度，不斷的對企業(yè)內(nèi)部的資金管理的相關(guān)體系進(jìn)行全面科學(xué)的改革和創(chuàng)新，不斷的使企業(yè)內(nèi)部的資金管理體制得到完善和發(fā)展。只有這樣才能夠從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部資金管理的過程中出現(xiàn)的各種狀況。

作者:安尼

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

一、引言

作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展直接關(guān)系到廣大人民群眾的生活質(zhì)量的提升、國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。作為有效拉動我國內(nèi)需的重要行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有利于國民經(jīng)濟(jì)的繁榮與昌盛。近年來，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，但是隱含其中的很多不盡如人意的問題逐漸凸顯出來，例如：房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通老百姓能夠消費(fèi)的范圍，很多一線城市中甚至出現(xiàn)了幾代人共同為了買一套房而努力工作的現(xiàn)象。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺和國際金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最重要的問題就是如何保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展、企業(yè)的資金是否充足、對資金的管理效率是否能夠成為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的高低直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為了進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，必須加強(qiáng)對資金的管理力度，制定有效的資金管理方案已經(jīng)成為廣大房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的大問題，更是各房地產(chǎn)企業(yè)提升核心競爭力的重要途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題分析

（一）資金預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行之間存在較大的偏差

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行率偏低，開發(fā)項(xiàng)目的資金管理預(yù)算準(zhǔn)確度也不高。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期的預(yù)算總成本為35605.7萬元，但是在后期的實(shí)際施工后其實(shí)際成本核算為37654.5萬元，嚴(yán)重超出了預(yù)算成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)將績效考核與資金預(yù)算進(jìn)行了掛鉤，有效地控制了資金超預(yù)算的情況，雖然將超預(yù)算資金支付控制在5%以內(nèi)，但是總體的預(yù)算執(zhí)行率并不高。這也充分暴露出房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算實(shí)際執(zhí)行中準(zhǔn)確率偏低的問題，這種現(xiàn)狀將直接導(dǎo)致企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)的正確判斷和準(zhǔn)確決策，不僅降低了企業(yè)資金的使用效率，更有可能造成企業(yè)資金鏈的斷裂。之所以會出現(xiàn)這種問題主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系不完善、預(yù)算存在較大變動性、項(xiàng)目預(yù)算不能及時(shí)進(jìn)行更新和調(diào)整等原因造成的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金融資缺乏多元化

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資本金、股權(quán)融資、銀行貸款等形式。由于股權(quán)融資對房地產(chǎn)企業(yè)的要求較高，一般都是一些已經(jīng)獲得上市融資的大型房地產(chǎn)企業(yè)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款。如此單一的融資渠道很難滿足企業(yè)對資金需求的大量和持續(xù)性。另外，在國家宏觀政策的指引下，在限購令的制約下，很多房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款。值得提醒的是，房地產(chǎn)企業(yè)的這種融資方式將自己同銀行綁在了一起，而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)，銀行必定受到牽連，從而使得我國的金融系統(tǒng)出現(xiàn)紊亂，這不僅不利于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更不利于我國金融體系的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)這種單一的融資方式還導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，有的甚至高達(dá)75%以上。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在資金匱乏的情況下，經(jīng)常會利用承包商墊資、銀行貸款、預(yù)收房款等形式進(jìn)行輪轉(zhuǎn)式開發(fā)，還有的開發(fā)商甚至還通過假按揭的形式進(jìn)行欺詐，以此來獲得銀行的長期貸款。例如：成立于1994年的順馳集團(tuán)在迅速擴(kuò)張的同時(shí)并未注意到擴(kuò)張帶來的各種隱患，最終被香港路勁基建公司收購。在其迅速擴(kuò)張的三年時(shí)間內(nèi)，采用現(xiàn)金快速滾動的模式大規(guī)模進(jìn)行融資，并高價(jià)打壓對手來獲得土地的開發(fā)權(quán)，甚至犧牲了3%-5%的利潤率來加快現(xiàn)金的流入，這種模式表面上保證了資金的流動性，并對資金鏈的安全產(chǎn)生了一定的維護(hù)，但是其融資根本就不是建立在對項(xiàng)目的充分、可行性分析的基礎(chǔ)上的。該企業(yè)采取的是有項(xiàng)目就融資、投產(chǎn)，面對不斷降低的利潤只能是繼續(xù)融資，從而忽視了資本成本的增加，使得企業(yè)的資金缺口不斷增大，最終引發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)缺乏合理性

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷細(xì)分和競爭的不斷激烈，很多在房地產(chǎn)市場中得以生存的企業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，受到房地產(chǎn)市場高額利潤的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)在一些尚未完工的項(xiàng)目上、土地的囤積上積壓了大量資金，因此，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場蕭條的狀況，這些企業(yè)積壓的資金很難及時(shí)回收，相應(yīng)的利潤也就很難實(shí)現(xiàn)，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)中的自有資本比例較低、向銀行貸款金額較高的情況下，企業(yè)激增的財(cái)務(wù)成本必定增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。例如：在2009年，正當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)的影響而出現(xiàn)遲緩時(shí)，而我國的房地產(chǎn)市場卻屢創(chuàng)新高，特別是很多一線城市的“地王”幾乎每個(gè)月就被刷新一次。保利地產(chǎn)2009年購買土地的支出就達(dá)到了400億元，但是其同年的銷售額僅為433億元。可見，自有資本率不僅是衡量房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力的指標(biāo)。而房地產(chǎn)行業(yè)中，自有資本率偏低將導(dǎo)致企業(yè)的日常資金管理中對資金的需求主要來源于外部籌集。過低的自有資本比率將使房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力降低，另外，企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的單一化，如果在預(yù)期銷售不容樂觀的情況下很容易造成企業(yè)現(xiàn)金流的緊張，從而影響整個(gè)企業(yè)的盈利水平。

（四）運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)管理能力薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)是必須要面對的。企業(yè)要想在激烈的競爭中獲得收益，就必須要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而如何將這些風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)不僅與企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化密切相關(guān)，更與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力密切相關(guān)。目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般都投資期限較長，銷售的回款也需要很長一段時(shí)間，這就使得企業(yè)的資產(chǎn)流動性下降。面對風(fēng)起云涌、變幻莫測的房地產(chǎn)市場，一旦發(fā)生轉(zhuǎn)變必定會增加企業(yè)資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，加之企業(yè)的管理者對項(xiàng)目的決策投資過于簡單，很多企業(yè)為了迅速做大做強(qiáng)盲目采取擴(kuò)張的方式來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，很多企業(yè)的管理層和決策層一看到項(xiàng)目的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資的成本，將風(fēng)險(xiǎn)管理拋于腦后，盲目跟進(jìn)投資，完全忽視了對資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的失控，從而增加了企業(yè)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略

（一）加強(qiáng)對項(xiàng)目投資的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資不同于其他行業(yè)，它是一項(xiàng)具有綜合性、系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)活動，它不僅涉及面廣，更會受到國家政策的巨大沖擊和影響，并且其投資的金額巨大、建設(shè)的周期較長，雖然很多房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠使企業(yè)獲得高額利潤，但是在高利潤的背后往往是高風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前必須要對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分研究，并對影響投資的各種因素進(jìn)行綜合、系統(tǒng)、科學(xué)的分析，在降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。例如：對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、工程等方面的研究和評估，保證項(xiàng)目投資的可行性。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

目前，我國房地產(chǎn)金融市場還尚不完善，只有極少數(shù)的、大型的房地產(chǎn)企業(yè)能夠從資本市場上獲得融資，很多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)仍通過銀行或民間貸款來實(shí)現(xiàn)融資。據(jù)不完全數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)市場中的投資70%來自于銀行。銀行將資金大規(guī)模貸款給房地產(chǎn)市場并不利于我國金融體系的完善和進(jìn)一步發(fā)展，很有可能造成我國金融市場的更深層次的問題。近年來，隨著我國對房地產(chǎn)金融市場政策的逐漸松動，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道逐漸呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，但是這仍無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的巨大需求，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道還有擴(kuò)展的空間。因此，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的多元化融資，必須加快證券市場與房地產(chǎn)市場的對接、積極開發(fā)和創(chuàng)新融資工具、不斷健全相關(guān)的法律法規(guī)，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，完善的運(yùn)營資金預(yù)算體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金良性循環(huán)的基本前提。房地產(chǎn)企業(yè)建立的合理、科學(xué)、有效的資金預(yù)算體系將大大降低其資金運(yùn)營的成本和風(fēng)險(xiǎn)，并有效提升企業(yè)的資金運(yùn)營效率。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對資金的預(yù)算編制將幫助企業(yè)準(zhǔn)確把握資金管理的重點(diǎn)，對企業(yè)合理掌控資金的支出奠定基礎(chǔ)，為企業(yè)合理安排生產(chǎn)周期創(chuàng)造條件。另外，企業(yè)還可以根據(jù)資金預(yù)算的情況進(jìn)行適度的融資，在為企業(yè)減少不必要的融資和貸款的同時(shí)節(jié)約企業(yè)的成本。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須對資金的預(yù)算編制予以高度重視，并充分發(fā)揮預(yù)算在資金管理中的控制、協(xié)調(diào)職能，根據(jù)項(xiàng)目的施工節(jié)奏和生產(chǎn)周期對資金進(jìn)行合理的調(diào)度和使用，實(shí)現(xiàn)對資金的主動控制。

（四）加強(qiáng)對運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目開發(fā)與施工過程中都會發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須通過各種有效的方法和手段來盡量減少企業(yè)的損失，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。首先，建立完善的運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)出各種財(cái)務(wù)指標(biāo)來分析企業(yè)的運(yùn)營情況，對運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便為企業(yè)的經(jīng)營者和管理層提供真實(shí)的數(shù)據(jù)依據(jù)。其次，增強(qiáng)全體員工的資金管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管理意識、風(fēng)險(xiǎn)管理意識、內(nèi)部控制理念等深深根植于企業(yè)的每一名員工心中，在風(fēng)險(xiǎn)可控的基本條件下將資金用于滾動開發(fā)投資，并對企業(yè)的各項(xiàng)支出進(jìn)行嚴(yán)格把控，在全方位調(diào)控資金使用的同時(shí)合理規(guī)避運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)。第三，加強(qiáng)對企業(yè)工程款結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)的控制。這是房地產(chǎn)企業(yè)支付金額最大、最重要的現(xiàn)金支出，例如：企業(yè)可以按照工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)支付工程款，并預(yù)留一部分工程款作為質(zhì)量保證金?？傊訌?qiáng)資金管理是各房地產(chǎn)企業(yè)必須正視的問題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)完善企業(yè)的資金管理方式，加強(qiáng)資金運(yùn)作中的穩(wěn)健性，在國家宏觀調(diào)控和行業(yè)競爭激烈環(huán)境下保障企業(yè)龐大的資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供支持。

作者:陸勇

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

1引言

房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是拉動我國內(nèi)需的主要行業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展有利于提升人民群眾的生活水平、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的繁榮和昌盛。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)雖得到快速發(fā)展，但其中仍存在諸多問題，比如：房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，遠(yuǎn)超過了普通老百姓能夠消費(fèi)的范圍。針對該情況，國家相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，且在國家金融危機(jī)的影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)問題就是如何促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展、如何保證企業(yè)資金投入充足、對資金的有效管控能否成為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的動力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的高低直接對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行產(chǎn)生直接影響，應(yīng)加強(qiáng)對資金管理，制定并實(shí)施可靠的資金管理措施，有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心競爭力。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題分析

2.1資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行率較低

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行率較低，開發(fā)項(xiàng)目的資金管理預(yù)算準(zhǔn)確度偏低，換句話說，企業(yè)在預(yù)算實(shí)際執(zhí)行中的準(zhǔn)確率較低，該問題不利于企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)做出正確判斷及決策，大大降低了企業(yè)資金的使用率，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂。導(dǎo)致該問題出現(xiàn)的主要原因有：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系不完善、預(yù)算和實(shí)際執(zhí)行之間存在較大的偏差、不能對項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整和更新等。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)資金融資渠道單一

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道有：企業(yè)自身的資本金、銀行貸款、股權(quán)融資等，其中股權(quán)融資對房地產(chǎn)的要求較高，通常都是已經(jīng)上市融資的大型房地產(chǎn)企業(yè)會采用這種形式，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資，因此，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源于銀行貸款，可見其資金來源渠道的單一性，這在一定程度上無法滿足企業(yè)對資金的大量需求。另外，在國家宏觀政策的指引下，且在限購令的制約下，還有很多房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲得足夠的貸款。

2.3資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)不完善

近年來，我國房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈，許多在房地產(chǎn)市場中得以生存的企業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，但在房地產(chǎn)市場高額利潤的影響下，很多房地產(chǎn)企業(yè)在一些還未完工的項(xiàng)目及土地上囤積了大量資金，這種情況下，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)蕭條狀況，這些企業(yè)所囤積的資金就難以及時(shí)回收，更無法保證其相應(yīng)利潤的獲得，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中的自有資本比例較低、向銀行貸款金額較大的情況下，企業(yè)資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)不合理，直接會導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本的增加，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也會隨之增加。

2.4資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理能力較低

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營的過程中，難免會遇到資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)問題，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中贏得一席之地，就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)就是將這些風(fēng)險(xiǎn)有效控制在企業(yè)所能接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及其財(cái)務(wù)管理能力的高低具有直接關(guān)系。目前，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資期限較長，資金回收也需要較長一段時(shí)間，這種情況直接導(dǎo)致降低了企業(yè)資產(chǎn)的流動性。面對競爭激烈、不斷在變化的房地產(chǎn)市場，一旦發(fā)生轉(zhuǎn)變則會增加企業(yè)資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，再加上企業(yè)的相關(guān)管理人員對項(xiàng)目的決策投資不重視，部分企業(yè)過度追求經(jīng)濟(jì)利益，采用盲目擴(kuò)張的方式來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，很多企業(yè)管理層和決策層在看到豐富的項(xiàng)目利潤后，完全忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，盲目跟進(jìn)投資，未對資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，直接增加了企業(yè)資金斷裂的可能性。

3優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略

3.1加強(qiáng)對項(xiàng)目投資的可行性分析

和其它行業(yè)項(xiàng)目投資相比，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動，其不僅涉及眾多領(lǐng)域，還直接受到國家政策的影響，并且其投資金額巨大、建設(shè)周期較長，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定程度上能使企業(yè)獲得豐厚利潤，但也就意味著其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目前，應(yīng)對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，并對影響投資的各種因素進(jìn)行綜合分析，不僅有利于降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，還有利于節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。比如：對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所涉及的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、工程等方面進(jìn)行綜合性研究和評估，確保項(xiàng)目投資的可行性。

3.2拓展房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融市場相關(guān)體系還不夠完善，諸多中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍依靠銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款來實(shí)現(xiàn)融資，只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資。據(jù)相關(guān)調(diào)查資料顯示，目前，我國房地產(chǎn)市場中資金渠道來源于銀行的比例高達(dá)70%，這種現(xiàn)象直接對齊國金融體系的完善產(chǎn)生負(fù)面影響，極有可能導(dǎo)致金融市場出現(xiàn)其它能以解決的問題。近年來，我國對房地產(chǎn)金融市場政策的要求不夠嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道逐漸呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但這在一定程度上依然無法滿足企業(yè)對資金的持續(xù)性需求，其多元化融資渠道還有進(jìn)一步拓展的空間，加快證券市場和房地產(chǎn)市場對接、積極引進(jìn)先進(jìn)的資金管理理念、創(chuàng)新融資工具，從而全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的多元化融資。

3.3加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營預(yù)算管理體系的改善

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，完善的資金運(yùn)營預(yù)算體系是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的資金預(yù)算體系，以此來降低其資金運(yùn)營成本和風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金運(yùn)營效率的有效提高。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對資金的預(yù)算編制是企業(yè)準(zhǔn)確把握資金管理重點(diǎn)的重要手段，也是企業(yè)對資金支出進(jìn)行合理掌控的基礎(chǔ)，為企業(yè)合理安排生產(chǎn)周期創(chuàng)造有利條件。除此之外，企業(yè)還可根據(jù)資金預(yù)算的實(shí)際情況進(jìn)行適度融資，有利于節(jié)約企業(yè)成本，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)對資金的預(yù)算編制予以重視，并將預(yù)算在資金管理中的控制即協(xié)調(diào)功能充分發(fā)揮出來，根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和生產(chǎn)周期對資金進(jìn)行合理調(diào)整和使用，從而實(shí)現(xiàn)對資金的主動控制。

3.4加強(qiáng)對運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和施工過程中都會發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)制定并實(shí)施各種有效措施了減少企業(yè)損失，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者將風(fēng)險(xiǎn)有效控制在企業(yè)所能接受的范圍內(nèi)。①建立完善的資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格要求企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)出各種財(cái)務(wù)指標(biāo)，以便對企業(yè)的運(yùn)營狀況進(jìn)行分析、對資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，從而為企業(yè)經(jīng)營者和管理者提供可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)；②提高全體員工的資金管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將相關(guān)資金管理意識深深根植于每一位員工心中，在資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，將資金用于滾動開發(fā)，并對其各項(xiàng)支出進(jìn)行管控，在實(shí)現(xiàn)資金全方位調(diào)控使用的同時(shí)能合理規(guī)避資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；③加大對工程款結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)的管理力度，工程款是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金金額最大的支出，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度的實(shí)際情況，階段性支付工程款，必要時(shí)，可預(yù)留部分工程款作為項(xiàng)目質(zhì)量的保證金。綜上所述，加強(qiáng)對資金的有效管控是各房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)對其資金管理方式進(jìn)行完善，提高資金運(yùn)作的合理性，在國家宏觀調(diào)控和市場競爭激烈的環(huán)境下，來保障資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

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作者:林宏連 單位:岑溪市環(huán)境衛(wèi)生管理處