發(fā)布時間：2024-02-28 15:53:19
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞] 聯(lián)合開發(fā) 法人型聯(lián)營 合伙型聯(lián)營 項目公司 供地方 建設(shè)方
筆者曾接觸過一個房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的案例：XX年X月XX日華德房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“華德公司”）有一塊國家劃撥的土地9000多平方米，準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，但由于其自有資金不足以支付所有的開發(fā)費(fèi)用，于是找到了凱特公司尋求合作，經(jīng)過雙方多次磋商，簽訂了一份合作開發(fā)房地產(chǎn)的協(xié)議書，該協(xié)議書約定：華德公司將自己名下的9000多平方米土地作價200萬元，另外再投資500萬元，合計700萬元；而凱特公司負(fù)責(zé)籌集地上建筑工程款650萬元，由雙方聯(lián)合開發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤，對外則以華德公司名義組織施工及房屋銷售和售后服務(wù)等工作；該工程在實現(xiàn)了銷售收入并付清全部工程款后，首先歸還華德公司700萬元、凱特公司650萬元投資成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房產(chǎn)。協(xié)議簽訂后，凱特公司先后陸續(xù)投入了600多萬元用于建筑物的設(shè)計、施工，工程終于在一年后順利完工。在這一年中，正值全國房地產(chǎn)價格全面上漲，房子的平均價格跟一年前相比已經(jīng)增值了50%以上，而此時華德公司的領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整，原來的老總調(diào)任了其他公司的總經(jīng)理，新上任的公司領(lǐng)導(dǎo)不承認(rèn)雙方的合建協(xié)議，堅持凱特公司為其進(jìn)行的只是墊資的建筑行為，而不承認(rèn)雙方的合作是聯(lián)合開發(fā)，只同意返還凱特公司為建筑物投入的全部資金及按同期的銀行利率支付利息，因此，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，凱特公司遂向法院，要求按照雙方的聯(lián)建協(xié)議在返還其所投入的650萬元后對增值部分按照雙方確定的比例分享開發(fā)的收益。
經(jīng)法院審理認(rèn)為，華德公司與凱特公司XX年X月XX日簽訂的《土地合作開發(fā)協(xié)議書》雖然是雙方合法、自愿的行為，但由于華德公司提供的土地為國家劃撥土地，不得通過聯(lián)合開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓，其行為因為違反法律的有關(guān)規(guī)定而導(dǎo)致合作協(xié)議無效，因此判決華德公司除返還凱特公司所投入的所有建設(shè)資金并向其按同期銀行利率支付利息外駁回了凱特公司其他訴訟請求。由于凱特公司對聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)法律規(guī)定缺乏認(rèn)識和了解，導(dǎo)致了其錯誤的判斷，本來認(rèn)為可以通過聯(lián)合開發(fā)獲得的巨大的預(yù)期利益也化為泡影。
本案就是一個典型的房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的案例，由于被告凱特公司在簽訂合作開發(fā)的合同時未對有關(guān)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的法律和該劃撥土地能否進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)進(jìn)行深入的了解，導(dǎo)致其重大的投資行為失誤，最后只能以解除合同、返還投資而告結(jié)束。房地產(chǎn)開發(fā)屬資本密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商動輒要投入上千萬甚至是上億的資金，而作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)的土地，也是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的因素之一，如何將兩者有效地結(jié)合就成為房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。在實際生活中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)商既有資金又儲備了充足的土地，其開發(fā)起來自然是得心應(yīng)手；但更多的情況下是單個的開發(fā)商只是占有了房地產(chǎn)開發(fā)的部分資源，如只有土地卻沒有充足的資金用于開發(fā)，而另一些公司卻有大量的剩余資金欲投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目，但苦于沒有土地或土地儲備不足，或不具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)從而阻礙了其介入房地產(chǎn)的開發(fā)，這種資源的不足和需求的互補(bǔ)性促使他們聯(lián)合起來，取長補(bǔ)短，從而催生了房地產(chǎn)開發(fā)中大量的聯(lián)合開發(fā)項目。
一、 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)及其法律特征：
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。提供土地使用權(quán)的一方，可稱之為供地方；另一方一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可則稱之為建設(shè)方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。本文僅就狹義的房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)進(jìn)行有關(guān)的探討。
在現(xiàn)實生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營合同，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的有關(guān)規(guī)定，聯(lián)營可以分為如下幾種類型：法人型、合伙型及合同型聯(lián)營，相應(yīng)地，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：
（一）組建新的法人。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險、分享收益，這種以項目公司的方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財務(wù)成本，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。
（二）組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”等不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的重大事項作出決策，具體運(yùn)作、管理開發(fā)項目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動。
（三）既不成立項目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營，由于其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項目的產(chǎn)生的對債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。但筆者認(rèn)為，對此問題不能一概而論，而應(yīng)具體問題具體分析。上述第2種方式從其法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔雌湄?zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，法律對其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。而第3種方式，則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
而如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報，并且通過合同約定自己不承擔(dān)在該項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達(dá)到實質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。
二、簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同應(yīng)注意的問題
由于房地產(chǎn)開發(fā)是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涵蓋了從土地使用權(quán)獲得、拆遷安置、招投標(biāo)、工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝到房屋的銷售、物業(yè)管理的全過程，是一個完整的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面的關(guān)系，因此顯得尤為復(fù)雜。而聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同則要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中內(nèi)外兩個方面的權(quán)利義務(wù)都要進(jìn)行詳盡的規(guī)定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統(tǒng)一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關(guān)系一旦處理不慎容易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認(rèn)識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要慎之又慎，根據(jù)筆者在實踐中的經(jīng)驗，除了一般的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題和應(yīng)明確的內(nèi)容外，還應(yīng)該從幾個方面把握房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同中的內(nèi)容及要點(diǎn)：
（一）合同的內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開發(fā)之名務(wù)融資之實
首先，應(yīng)該注意遵循我國法律關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)方面的一些法律規(guī)定，特別是不得違反法律的某些禁止性規(guī)定，如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同的無效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外，根據(jù)我國法律規(guī)定，對于劃撥土地的使用權(quán)不得與他人進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，劃撥土地使用權(quán)因其取得的無償性和低償性，法律對其轉(zhuǎn)讓由特殊規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，在未辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。最后，合作建房協(xié)議書應(yīng)在國家主管部門辦理審批手續(xù)，未辦理的則當(dāng)然無效。
（二）聯(lián)合開發(fā)應(yīng)注意手續(xù)的完備性
聯(lián)合開發(fā)涉及到多方面的關(guān)系和手續(xù)，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權(quán)及時轉(zhuǎn)入項目公司名下，以免耽誤開發(fā)的時機(jī)；對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司來說需要有專門的資質(zhì)，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批；
（三）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)規(guī)定得具體、明確
由于房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利業(yè)務(wù)存在著很多交錯，應(yīng)對之進(jìn)行明確的界定，并且在時間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等，對雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都應(yīng)做到有專人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無法收拾。另外，一方提供的土地上存在其他的系爭權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，給如何處理？造成的損失如何計算和承擔(dān)？等等，都應(yīng)該在合同中充分考慮到。
（四）收益的分享及風(fēng)險和損失的分擔(dān)應(yīng)落實到位
在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對房屋的分配作出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對此爭執(zhí)不休。另外，雙方還應(yīng)對一些風(fēng)險和損失的承受和分擔(dān)進(jìn)行事先的約定。如從項目公司申請到成立會有一個較長的周期，在此期間雙方都會進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項目公司沒有獲準(zhǔn)成立則如何處理這些財務(wù)帳和費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于要到國家主管部門辦理審批手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無效或不生效時的具體處理方式。
綜上所述，房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)，可以充分利用合作雙方或各方的資源優(yōu)勢，取長補(bǔ)短，通過優(yōu)勢互補(bǔ)在合作中充分實現(xiàn)各方利益的最大化，是一種房地產(chǎn)開發(fā)中利益分享、風(fēng)險共擔(dān)的良好機(jī)制，但由于在我國對此缺乏相關(guān)的法律規(guī)制，造成在實踐中產(chǎn)生了大量的矛盾和糾紛處于一種無章可循的狀態(tài)，從而要求合作各方在簽訂合作合同時應(yīng)充分考慮到其開發(fā)周期漫長、內(nèi)容龐雜等特點(diǎn)，在合同中予以充分的重視和約定，有備無患，從而才能在合作中提高開發(fā)的水平，為雙方爭取雙贏的結(jié)果。
[參考文獻(xiàn)]：
1《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》 陳文 法律出版社
2《房地產(chǎn)開發(fā)法律實務(wù)》
朱樹英 法律出版社
所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預(yù)計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務(wù)活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險形成的模糊性和由于風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險既有因財務(wù)管理無法預(yù)計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險報酬”。5）激勵性。風(fēng)險與競爭是同時存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險
2.1政治風(fēng)險
是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險在我國尤其需要關(guān)注。
2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
是指由于經(jīng)濟(jì)形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費(fèi)者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險。
2.3自然風(fēng)險
是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。
2.4技術(shù)風(fēng)險
是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經(jīng)營風(fēng)險
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯誤和決策失誤。
3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的因素剖析
3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢
房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險。在我國尤其需要關(guān)注。
經(jīng)濟(jì)繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。
3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一個發(fā)育完善的市場應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。
從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價因房屋供應(yīng)短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。
3.3開發(fā)時機(jī)的選擇
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟(jì)迅速增長，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發(fā)地點(diǎn)的選擇
房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險的考驗，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定
房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費(fèi)用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。
3.6開發(fā)周期的長短
房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機(jī)會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費(fèi)用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會經(jīng)濟(jì)形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預(yù)測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價或租金就更加難以確定，風(fēng)險也就越大。
此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的重要因素。
4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的具體措施
4.1事先有效避開風(fēng)險源地
例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風(fēng)險。通常是，預(yù)測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險源地可完全解除某種風(fēng)險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險投資費(fèi)用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風(fēng)險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務(wù)方式控制風(fēng)險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當(dāng)、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費(fèi)為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風(fēng)險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財力，直接承擔(dān)風(fēng)險損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風(fēng)險手段的選擇與實踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強(qiáng)制保險的風(fēng)險標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟(jì)實力的制約。
4.4對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測
要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費(fèi)用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同
這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險，租金下降的風(fēng)險，售價跌落的風(fēng)險，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時，還應(yīng)注意一個問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減?。唤ㄔ熨M(fèi)用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減??；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險。并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。
此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。
參考文獻(xiàn)
[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險與決策[M]南京：東南大學(xué)出版社，1998
“由于投資慣性，新形成的投資規(guī)模，將對未來幾年的投資造成壓力?！眻蟾婕怃J地指出。這份報告還明確指出，“十五”時期，上海全市生產(chǎn)總值年均增長率達(dá)到11.5％(按絕對值計算為13.89％)，實現(xiàn)連續(xù)14年兩位數(shù)的增長。在這個時期，上海市房地產(chǎn)增加值年均增長(絕對值)20.54％，2005年達(dá)到670.23億元，占全市生產(chǎn)總值的7-3％。
“十五”時期，上海全市固定資產(chǎn)投資額年均增長(絕對值)13.63％，而這五年，上海房地產(chǎn)開發(fā)累計投資4700多億元，比“九五”時期增長60.5％，占全市固定資產(chǎn)投資的35.5％；房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(絕對值)17.1％，高于同期全市固定資產(chǎn)投資的增長。
具體來看， “十五”時期上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，主要是由于商品住宅投資增長過快。其間，商品住宅累計投資3504.7億元，比“九五”時期增長100.9％，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.5％；商業(yè)用房累計投資374.5億元，比“九五”時期增長29.2％；而辦公用房累計投資311.8億元，比“九五”時期減少43.5％。在商品住宅投資中，別墅、高檔公寓投資增速較快，年均增長40.8％；普通商品住宅年均增長13.6％。
75％：土地協(xié)議出讓比例過大
上海市社科院呈現(xiàn)給市委市府的這份關(guān)鍵報告，赫然指出，“十五”時期上海土地一級市場共出讓土地32351萬平方米，其中協(xié)議出讓24090萬平方米、招拍掛出讓8261萬平方米，分別占74.46％和25.54％。
高額利潤刺激了各路資本紛紛涌入房地產(chǎn)。據(jù)調(diào)查，到2005年，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有4812家，比2000年增加39％。而這些企業(yè)大部分是近五年新成立的。但有項目開發(fā)的僅有1726家，占35.9％。顯然，目前上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量仍然過多，遠(yuǎn)多于在建項目數(shù)量。這種低門檻準(zhǔn)入的情況，一方面加劇了企業(yè)問為爭奪項目而進(jìn)行的無序競爭；另一方面，這些開發(fā)企業(yè)中有相當(dāng)大部分是項目公司，開發(fā)銷售完房地產(chǎn)后，大部分都撤消，對建設(shè)項目的善后處理和管理不利。
不僅如此，此前，上海市曾通過協(xié)議出讓的方式，把成片土地供應(yīng)給一家開發(fā)商，這往往延長了土地開發(fā)建設(shè)周期，造成土地資源閑置浪費(fèi)，影響土地使用快速產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時導(dǎo)致少數(shù)企業(yè)囤積土地，大多數(shù)企業(yè)無地開發(fā)，并產(chǎn)生倒賣土地的現(xiàn)象。
土地供應(yīng)：不能調(diào)節(jié)房價
從具體數(shù)據(jù)看，“十五”時期，上海商品住房價格上漲幅度過高，速度過快，尤其是2003-2005年上半年。根據(jù)中房上海住宅指數(shù)，上海商品住宅價格2005年6月比2002年12月上漲72.5％；根據(jù)上海二手房指數(shù)，2005年6月存量住宅價格指數(shù)比2002年12月上漲59.5％。
以上的數(shù)據(jù)可以看出，增加土地供應(yīng)并非可以調(diào)節(jié)房價，這是什么原因造成的?報告指出，住房價格非正常上漲，除成本增加因素外，主要是投資、投機(jī)需求大量增加，市場出現(xiàn)的供不應(yīng)求局面，從某種程度上說，是人為造成的。
對于外界所說的土地供應(yīng)不足或通過增加土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的問題，報告也給予了回應(yīng)：“十五”時期，上海出讓了32351萬平方米土地。其中，可建各類房屋建筑面積是2000年全市全部存量房屋面積的98.3％；工業(yè)用地可建工業(yè)用房建筑面積是2000年全市工廠面積的202.5％；供應(yīng)居住用地可建住宅面積(不包括綜合用地中可建住宅面積)是2000年全市城鎮(zhèn)全部存量住宅面積的73.8％。
由于供應(yīng)土地需在兩年內(nèi)開工，工業(yè)、居住用地的過量供應(yīng)，將給“十一五”前期的開工和施工規(guī)模造成壓力。更令人擔(dān)憂的是，按行政區(qū)域和用途分，遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)量更大：2003―2005年，市中心區(qū)出讓土地面積1199萬平方米，占5.9％；浦東新區(qū)1801萬平方米，占8.8％；近郊區(qū)5418萬平方米，占26.6％；遠(yuǎn)郊區(qū)11222萬平方米，占55％；崇明縣748萬平方米，占3.7％。遠(yuǎn)郊區(qū)顯然是過量供應(yīng)。
而另外一個現(xiàn)實是，“十五”時期，上海土地供應(yīng)平均容積率僅1.09?！巴恋乩眯蔬^低，一方面浪費(fèi)了土地資源；另一方面提高了土地樓面地價?！?/p>
商品房：將大量過剩
2003年，上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過3000萬平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都超過3000萬平方米。遠(yuǎn)超過市場正常需求的能力，供遠(yuǎn)大于求的隱患逐漸增加。只是2003-2005年上半年市場投資(包括投機(jī))需求的大量進(jìn)入，才暫時掩蓋了這一矛盾。但隱患始終存在，且不斷加深。
“如果說，遠(yuǎn)郊區(qū)出讓工業(yè)用地5888.9萬平方米，是為了承接制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，那么出讓住宅用地面積3552萬平方米，占全市的46.7％，顯然是過量和超前的?！鄙虾Ｉ缈圃阂晃粚＜艺f。
從環(huán)線來看，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)新開工面積逐年下降；內(nèi)外環(huán)線間地區(qū)2004年以后逐年下降，外環(huán)線以外地區(qū)逐年較大幅度上升。可以預(yù)見，“十一五”中后期，上述地區(qū)商品住宅將大量空置，并將影響其房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
所以，未來幾年，從上海商品住宅潛在供應(yīng)量和潛在可實現(xiàn)需求量來看，將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。近期出臺的一系列抑制需求的政策，對上海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是不利的，將加劇供遠(yuǎn)大于求的矛盾(包括空置累積產(chǎn)生的供應(yīng)量和新增供應(yīng)量)。
警惕：房地產(chǎn)硬著陸
上海當(dāng)?shù)匾晃粚＜抑赋?，從目前的宏觀調(diào)控措施來看，上海房地產(chǎn)將可能出現(xiàn)硬著陸，“這將對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展帶來重大傷害，并影響其他方方面面?！?/p>
一是房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)，對于這樣一個在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)重要地位的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍應(yīng)作為上海國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
二是上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口規(guī)模龐大。據(jù)2005年經(jīng)濟(jì)普查，2004年上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員33.2萬人，占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的8.3％。
三是金融安全的問題。上海房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年資金來源中最大的問題是企業(yè)自有資金占比例過低，過分依賴定金、預(yù)付款。
2003年和2004年，上海房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅占12.68％，2005年下半年國家對房地產(chǎn)項目資本金要求的提高，企業(yè)自有資金還是僅占15.5％。
2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！睆拇艘?guī)定中可以知道，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的出資方式主要是以建設(shè)用地使用權(quán)及資金作為出資，但并不只限于此，作為出資還可以是技術(shù)、勞務(wù)等等。但能否以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資進(jìn)行合作開發(fā)呢？有的學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)也是稀缺資源，是無形財產(chǎn)中的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規(guī)定。筆者對此有不同的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)之所以稀缺，是因為我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商登記上除有特殊性外，還要根據(jù)相應(yīng)主管部門核定的資質(zhì)等級來承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除進(jìn)行工商登記外，還要取得資質(zhì)等級證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承擔(dān)開發(fā)建設(shè)。最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第4條規(guī)定：合同法施行后，當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立的合同并不當(dāng)然無效，但違反國家關(guān)于限制性經(jīng)營、特許經(jīng)營及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。從立法本意上來講，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成立及資質(zhì)等級的取得采取嚴(yán)格的限制制度。不是隨隨便便的企業(yè)或自然人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，只有房地產(chǎn)企業(yè)才可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，同時其必須擁有與其開發(fā)規(guī)模相符的資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，其不一定非以建設(shè)用地使用權(quán)或資金作為投資，其可以以先進(jìn)的技術(shù)、科學(xué)的管理等作為出資。我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性很強(qiáng)，從其項目的前期運(yùn)作到最后的銷售經(jīng)營，每一個環(huán)節(jié)都需要極強(qiáng)的專業(yè)人員，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其擁有專業(yè)人員的專業(yè)經(jīng)驗及科學(xué)的管理模式等無形財產(chǎn)作為投資進(jìn)行合作是符合 2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相應(yīng)規(guī)定的，此種合作是合法有效的。
但是，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)僅以其房地產(chǎn)資質(zhì)進(jìn)行投資但并不參與經(jīng)營管理的，筆者認(rèn)為此種合作不但不符合 2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，而且違反了法律、法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)限制性經(jīng)營的規(guī)定，是應(yīng)被嚴(yán)格禁止的。此種以資質(zhì)作為投資，實際上是一種違法的出借資質(zhì)證書的行為，是不具有開發(fā)資質(zhì)的其他主體的一種掛靠行為。此種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)作與經(jīng)營是由不具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他主體進(jìn)行的。如果允許以房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)作為投資，并不參與經(jīng)營管理的，實際上是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限制性經(jīng)營的違反，是對房地產(chǎn)開發(fā)限制性經(jīng)營規(guī)定的規(guī)避。法律、法規(guī)所作的限制性經(jīng)營的規(guī)定毫無意義。因此，僅以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為投資，不參與經(jīng)營管理的，此種投資是違反法律、法規(guī)的，是法律、法規(guī)所禁止的。
二、 預(yù)售房款充抵出資的問題
2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 23 條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。也就是說，預(yù)售房款不允許充抵投資。理解這一規(guī)定，應(yīng)從以下幾方面理解：
（一）預(yù)售房款和投資款的本質(zhì)區(qū)別
預(yù)售房款和投資款都表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣，在價值符號上沒有什么區(qū)別。另外，依法律規(guī)定預(yù)售房款和投資款都必需用于項目的開發(fā)建設(shè)上。因此，使得一些人對預(yù)售房款充抵出資持贊同觀點(diǎn)。但是，如果我們對預(yù)售房款和投資款進(jìn)行深入分析，二者之間的區(qū)別便不難看出。投資款是依雙方合作開發(fā)合同的約定應(yīng)投入到合作項目中去的開發(fā)本金，而預(yù)售房款則是投資本金的毛利潤，該毛利潤是包括成本和利潤的毛收入。由于預(yù)售房款包含了利潤，因此預(yù)售房款不能作為合同一方當(dāng)事人的出資，如果預(yù)售房款可以抵作出資，將減輕出資人依合同約定應(yīng)履行的出資義務(wù)，損害守約方的利益。從法律風(fēng)險角度講，投資款所承載的風(fēng)險是出資人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險。而預(yù)售款投入工程建設(shè)后也有風(fēng)險，但這一風(fēng)險是支付預(yù)售款的購房人所承載的風(fēng)險。事實上，在房屋竣工交付購房人之前，該預(yù)售款的所有權(quán)也沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果開發(fā)商不能將房屋依法交付給購房人，購房人還可要求預(yù)售人返還預(yù)售款并賠償損失。因此，以他人的資金作為投資，在不承擔(dān)資金風(fēng)險的情況下，又將該資金作為自己分配利潤的依據(jù)，顯然有失公平。
（二）預(yù)售款充抵投資參與利潤分配有違公平
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 融資模式 融資現(xiàn)狀
自2010年4月中旬以來，國家持續(xù)出臺的多輪調(diào)控措施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場環(huán)境和金融環(huán)境發(fā)生了較大變化。進(jìn)入2011年后，政策調(diào)控持續(xù)加碼，多個城市的市場交易量逐步走低，企業(yè)的銷售回款壓力陡增，同時信貸收緊又進(jìn)一步壓縮了其資金來源，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨更加復(fù)雜的融資環(huán)境。如何解決房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的資金問題，是房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)力之急，解決好房地產(chǎn)企業(yè)貸款問題對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展意義相當(dāng)重要。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金概況
（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金流動
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投資成本高，投資回收期長，投資風(fēng)險大等特征，前期需要大量師的資金運(yùn)轉(zhuǎn)才能開展正常的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動一般是由一個或一個以上的房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，而且從開始規(guī)劃項目開始到最后出售的時間可能是三至五年的時候，開發(fā)過程中占用資金比較多，所以其相應(yīng)的風(fēng)險也是比較好大的，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目特有的特點(diǎn)，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營過程一般是指項目的運(yùn)作過程，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資決策一般也是圍繞著項目的進(jìn)度進(jìn)行計劃的。通常，房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序與環(huán)節(jié)基本一致，列示如下：
表1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金流程以及各階段資金需求
（二）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇情況
大型的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身優(yōu)勢幾乎可以涉足所有的融資模式，由于其一般情況下有多個同時進(jìn)行的項目，亦可以從全局角度考慮資金的運(yùn)用。從此角度來講，大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易建立多元化的融資渠道。盡管當(dāng)前銀行信貸緊縮，但是對大型房地產(chǎn)的銀行授信額度仍然較大，這些企業(yè)仍然可以利用大量的銀行貸款；而一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于中小企業(yè)房地產(chǎn)自身的原因，規(guī)模和抗風(fēng)險能力不夠強(qiáng)，造成了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般抗風(fēng)險能力較差，除了銀行可以貸一部分外，一般只能通過自有資金與短期資金來解決。
二、政策影響下的融資現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)開發(fā)融資存在的問題
1、資金緊張
資金是任何一個企業(yè)都有的問題。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近年我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)資金持續(xù)保持快速增長勢頭，其中2009年這一數(shù)據(jù)為36232億元，比上年增長16.1%。2010年則為48267億元，實現(xiàn)同比增長33.2%。2011年則為56359億元。
2、融資結(jié)構(gòu)單一
2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1.12億元，同比增長10.3%：其中國內(nèi)貸款2689億元，同比增長48.3%，其他資金4326億元，顯示銀行放貸規(guī)劃和增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供資了較為充裕的資金，因為我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資兒投機(jī)為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源，而像發(fā)行股票、債權(quán)融資、信托融資總的來說比較少。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)融資困境
由于近幾年來房價迅速的上漲，部分地區(qū)房價超越居民的購買能力，引起了眾多人的關(guān)注，所以政府加緊了貨幣政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，開始了新的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)融資嚴(yán)重受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷等，嚴(yán)重困擾著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。從而使房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，包括直接影響與間接影響。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源對銀行信貸嚴(yán)重依賴，這就為國家通過一系列宏觀調(diào)控政策來調(diào)整信貸政策，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源進(jìn)行調(diào)節(jié)奠定了基礎(chǔ)。
當(dāng)前，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自有資金以及銀行貸款方面進(jìn)行規(guī)定，另一方面，對居民個人購房信貸進(jìn)行嚴(yán)格限制，間接影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)開發(fā)商貸款方面，一是對自有資金必須占 30%的比例，雖然與之前的 35%的比例有所下降；二是對土地出讓金的規(guī)定，比較嚴(yán)厲；三是對房地產(chǎn)開發(fā)過程中不合理行為進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)行統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是，按照“三個辦法一個指引”的規(guī)定，嚴(yán)格把關(guān)新的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，同時加強(qiáng)監(jiān)管?？偟膩碚f，國家主要通過對商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款進(jìn)行規(guī)定，限制了房地產(chǎn)企業(yè)資金來源。在個人住房貸款方面，通過信貸政策對購買一套房、二套房以及三套房以上的貸款進(jìn)行限制，實行差別化信貸政策，抑制了房地產(chǎn)出售，另外 2011 年出臺的一系列限購令政策，多數(shù)一線城市的成交量持續(xù)滑坡，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)資金回籠，間接使房地產(chǎn)企業(yè)資金來源變窄。
三、調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目中融資模式的對策
房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求量特別大，隨著國家調(diào)控政策的進(jìn)一點(diǎn)加強(qiáng)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款又加了一把防盜門，所以階除了銀行貸款外，應(yīng)通過其他融資方式來解決資金問題。
（一）不同規(guī)模的企業(yè)融資渠道的選擇
不同資產(chǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠承受的融資成本也有較大差別。因此，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)采取不同的融資策略，選擇與自身實力相匹配的融資渠道。宏觀政策持續(xù)偏緊，市場環(huán)境難以預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步擺脫過于對于依賴銀行貸款的單一融資局面，依托現(xiàn)有資源，結(jié)合自身特點(diǎn)，求生存、謀發(fā)展。
1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)
受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大的房地產(chǎn)市場，對中小規(guī)模企業(yè)的戰(zhàn)略眼光提出較高要求。市場到達(dá)低谷時，中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)潛伏入市，獲取低成本土地；
市場逐步走出低谷時，開發(fā)項目上市獲得豐厚回報。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變
化的情況下，中等規(guī)模企業(yè)會面臨著發(fā)展方向上的抉擇，或者如小企業(yè)一樣被大
型企業(yè)兼并收購，或者獲得資金支持贏得生存機(jī)會。但是，面對融資窘境，在自
身實力不強(qiáng)的情況下，中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)要想融得資金十分困難。為了尋找發(fā)展出路過程中，很多中等房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變盈利模式，完成了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，重新定位為專營開發(fā)商，不再扮演全程開發(fā)商的角色，實現(xiàn)“自我融資”，贏得企業(yè)發(fā)展機(jī)會。
2、大型房地產(chǎn)企業(yè)
大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行內(nèi)享有較高的知名度，擁有豐富的實踐經(jīng)驗，易得
到商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，相對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資渠道較
為廣闊。受制于宏觀政策和金融環(huán)境，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也未能擺脫過度依賴
商業(yè)銀行信貸的局面。在國家出臺嚴(yán)厲調(diào)控政策的情況下，盡管融資渠道也會受到影響，但大型企業(yè)通過合作開發(fā)、資產(chǎn)重組、股票融資、債券融資、利用外資的方式獲得企業(yè)發(fā)展所需資金，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
如萬科——新華信托的“賣房信托”
實務(wù)方面，2004年6月9日，萬科附屬子公司深圳萬科與新華信托達(dá)成總額1.99億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳某別墅項目的開發(fā)。其4%的年利率，低于5.49%的同期銀行貸款利率1.49個百分點(diǎn)，若以2.602億元的融資規(guī)模估計，萬科每年節(jié)約財務(wù)費(fèi)用近400萬元。產(chǎn)品計劃中設(shè)計期滿后，投資者有獲得購買優(yōu)惠權(quán)及購房折扣率的條款，私募基金的資金使用方式及透明度方面與信托產(chǎn)品類似，故也將其放在本章節(jié)討論。2010年1-11月，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地產(chǎn)投資私募基金的目的依舊以牟取資產(chǎn)升值為主，不利于穩(wěn)定市場的發(fā)展。
（二）上市融資
上市融資就是企業(yè)所有者通過出售可接收的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。融資通過企業(yè)有效資本的具備而指向了企業(yè)現(xiàn)階段所選擇的產(chǎn)業(yè)或?qū)⑥D(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢塑造，進(jìn)一步指向了企業(yè)的利潤以及終極的股東價值回報的最大化?？梢哉f，如果企業(yè)在目前的市場條件下，無論是采用借殼上市還是直接上市，企業(yè)可以獲得較好的融資效果。但考慮到我國目前上市完成所需時間較長且審批較為繁瑣的實際情況下，企業(yè)海外融資往往可以取得滿意的效果。
（三）鼓勵發(fā)展適應(yīng)力強(qiáng)的夾層融資
以作為權(quán)益投資和抵押貸款的補(bǔ)充，來降低開發(fā)商所需要投入的自有資金比例。夾層融資"是指在風(fēng)險和回報方面，介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán)。它先募集資金，后選擇項目，被人稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金。夾層融資對房地產(chǎn)開發(fā)商有非常大的優(yōu)勢：第一：資金回報的要求比較適中，夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，而投資者的目標(biāo)回報率為20%～30%；第二：夾層融資對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求比貸款的要求低，不要求“四證”齊全，不要求自有資金超過35%；第三：夾層融資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整；第四：夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。夾層投資人的優(yōu)先體現(xiàn)為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優(yōu)先合伙人有權(quán)力控制對借款者的所有合伙人權(quán)益。夾層貸款一般是短期的，貸款費(fèi)用較高，利率也較高(通常高于銀行基準(zhǔn)利率3～5個百分點(diǎn))，但能夠為開發(fā)商節(jié)約自有資金投入，或者為開發(fā)商降低所需籌集的更為昂貴的權(quán)益資金額度。同時，夾層貸款有類似于合伙投資人的性質(zhì)。
四、總結(jié)
可見，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中融資存在諸多問題。其中融資渠道單一是最主要的問題，大多企業(yè)對銀行貸款過度依賴，間接融資比例過大。雖然在國家宏觀政策指引及市場各方的努力下，多元化融資體系已經(jīng)開始逐步形成，但是現(xiàn)存融資模式的發(fā)展水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決我國當(dāng)前的房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資需求。所以房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，只有這樣才能解決當(dāng)前融資問題。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;項目融資
1.房地產(chǎn)項目的傳統(tǒng)融資模式
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險、高收益的特點(diǎn)，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發(fā)商最關(guān)注的問題，它也決定了該房地產(chǎn)項目能否順利實施。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開發(fā)商自身的積累，包括開發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，且貸款項目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對于企業(yè)來說是非常不利于分散風(fēng)險的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過安排建設(shè)項目本身進(jìn)入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。
2.房地產(chǎn)項目融資新模式――項目融資
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。對比傳統(tǒng)融資跟項目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項目實體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項目融資和房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)，本文提出以下針對房地產(chǎn)項目的項目融資模式。
2.1 BOT 融資模式
BOT是Build（建設(shè)）、Operate(經(jīng)營)和Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經(jīng)營協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)或本國其它的經(jīng)濟(jì)實體組建項目公司，由該項目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項目的融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項目投資、經(jīng)營和維護(hù)成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。BOT 實際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。
在房地產(chǎn)業(yè)，BOT 項目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負(fù)擔(dān)，減輕政府的借款負(fù)債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險，提高項目的運(yùn)作效率。BOT項目如果有外國的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營，會給項目所在國帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，既給本國的承包商帶來較多的發(fā)展機(jī)會，也促進(jìn)了國際經(jīng)濟(jì)的融合。
2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式
ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過信用增級，在資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進(jìn)入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點(diǎn)大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
具體來說，利用ABS 模式進(jìn)行房地產(chǎn)項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機(jī)構(gòu)較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機(jī)構(gòu)。成功組建SPC 是ABS 順利運(yùn)作的根本前提；第二，SPC 與項目結(jié)合階段。適合ABS 的項目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項目或幾個中小型房地產(chǎn)項目捆綁組合項目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC 與這些項目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC；第三，SPC 發(fā)行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC 信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔(dān)保的債券自動擁有相應(yīng)等級。然后把所籌資金用于項目建設(shè)和開發(fā)；第四，SPC 償債階段。由于項目公司已將項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC 就能利用項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。
2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式
售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產(chǎn)項目公司設(shè)計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應(yīng)高于銀行存款利率；②項目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項目公司回租該房產(chǎn)；③項目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險。
3.總結(jié)
傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資的方式已經(jīng)不適合在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項目自身和項目融資方式的特點(diǎn)，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進(jìn)行了分析，以幫助房地產(chǎn)項目選擇合適的融資方式。 [科]
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；納稅籌劃
1房地產(chǎn)開發(fā)的意義
房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。土地是屬于不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)與制作相比，房地產(chǎn)開發(fā)有它自身的特點(diǎn)，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資大、風(fēng)險大、耗時耗力、利潤大。隨著我國經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，人民的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)在人們的生活中占據(jù)著越來越重要的地位，所以促使房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越來越廣，程度越來越深，內(nèi)容越來越豐富。2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9％（扣除價格因素實際增長7.5％），增速比1~11月份提高0.4個百分點(diǎn)。其中，住宅投資68704億元，增長6.4％，增速提高0.4個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0％。2017年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義上增長7.9％，增速與1~7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1％，增速提高0.1個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3％。房地產(chǎn)開發(fā)為人們提供了優(yōu)美的居住環(huán)境，也為人們提供了一個良好的工作和學(xué)習(xí)環(huán)境，房地產(chǎn)既為人民提供了生活資料，它又本身是生產(chǎn)資料，是社會經(jīng)濟(jì)活動不可缺少的基礎(chǔ)要素，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一系列的開發(fā)項目又帶動了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以還可以說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國財政稅收的一項重要來源，它也可以說是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。它們之間相互促進(jìn)、相互影響，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又能推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
房地產(chǎn)開發(fā)公司，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)公司受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的公司相比較，有其自身的特征：
（1）經(jīng)營對象的不可移動性。它的經(jīng)營對象是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性，不具有實體的流動性，使得相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面。
（2）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性。從它的業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)等經(jīng)營活動，以及在這些經(jīng)營活動過程中所產(chǎn)生的大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)等。
（3）經(jīng)營活動的資金和人才密集性。它開發(fā)項目需要大量的資金和人才的投入，是一種資金和人才密集型的公司。
（4）經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性。房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模較大，競爭范圍主要是本地市場，市場競爭大，房地產(chǎn)用戶數(shù)量較大，是個領(lǐng)域較為廣闊的市場，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)障礙比較大，因為它需要大的啟動資金，同時房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險高，但相對應(yīng)的利潤也高。
3關(guān)于H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的納稅籌劃
義務(wù)納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須要繳納的稅種有營業(yè)稅金及附加、印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。在這些稅種中，最屬企業(yè)所得稅和土地增值稅計算起來比較麻煩，但也有一定的籌劃空間。營業(yè)稅金及附加是指，反映企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加等。印花稅是指，對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中設(shè)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。企業(yè)所得稅是指，對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。土地增值稅是指，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位各個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值稅為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅種，不包括以繼承人、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
3.1利用企業(yè)收入確認(rèn)時間的選擇開展納稅籌劃
我國相關(guān)的企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)的銷售方式以及收入的實現(xiàn)時間的確認(rèn)是不同的。比如長期勞務(wù)或工程合同，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以通過控制收入的確認(rèn)時間，合理歸屬所得收益，可在經(jīng)營活動中獲得延緩納稅的稅收效益。根據(jù)新的企業(yè)所得稅法合并的相關(guān)規(guī)定，不同的組織形式分別使用獨(dú)立納稅和匯總納稅，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以根據(jù)這項規(guī)定，會對總機(jī)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響。H房地產(chǎn)有限公司可以通過選擇分支機(jī)構(gòu)的組織形式進(jìn)行有效的納稅籌劃。
3.2利用稅收優(yōu)惠政策選擇投資地區(qū)與行業(yè)，開展納稅籌劃
目前，企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策形成了以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔、兼顧社會進(jìn)步的新的稅收格局。根據(jù)國家的相關(guān)政策，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以選擇國家規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，同時也可以拉動該地區(qū)的下崗人員、待業(yè)青年、專業(yè)人員或者是殘疾人等的就業(yè)。H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以根據(jù)公司自身的經(jīng)營特點(diǎn)，分析哪些崗位適合安置國家鼓勵就業(yè)的人員，在不影響公司效益的基礎(chǔ)上盡可能錄用國家扶持的人員，這樣就可以享受國家稅收優(yōu)惠政策，減少稅收的支出，為公司贏得一定的利益。
3.3土地增值稅的納稅籌劃方法
因為房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)稅問題比較嚴(yán)重，所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目的同時，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以在成立一些與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)，這樣就能適度的增加了成本。但不能沒有原則地、無限制地加大開發(fā)成本，對于不在土地增值稅范圍之內(nèi)的項目，這樣反而加大企業(yè)支出，給企業(yè)造成不必要的損失；根據(jù)有關(guān)稅法的相關(guān)規(guī)定，某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，所以不用繳納土地增值稅，比如建房、合作房等等。H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在確定銷售價格前，要進(jìn)行詳細(xì)計算，找到稅收臨界點(diǎn)，當(dāng)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入小于建造成本的1.67024倍時，免交土地增值稅，所以不是絕對的收入越高、利潤就越大。根據(jù)我國相關(guān)稅收的規(guī)定，在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓土地越少，轉(zhuǎn)讓收入就越少，土地增值稅就越低，相關(guān)的稅率和稅額就越低。
3.4企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法
根據(jù)我國相關(guān)稅收法規(guī)定：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（1）出包工程未最終辦理而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須按照符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以利用這項法律規(guī)定，以達(dá)到減少繳納企業(yè)所得稅的目的。
4結(jié)語
H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了使企業(yè)利益最大化，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目之前要進(jìn)行納稅籌劃，來實現(xiàn)納稅企業(yè)價值和股東利益最大化。很明顯，稅收作為H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的各項經(jīng)營活動的支出項目，應(yīng)該是越少越好。所以，H房地產(chǎn)有限公司做出了納稅籌劃，減少利潤支出，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。它主要是通過對土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個大稅種進(jìn)行了納稅籌劃，還有通過利用企業(yè)收入確認(rèn)時間的選擇開展納稅籌劃、利用企業(yè)的組織形式開展納稅籌劃、利用稅收優(yōu)惠政策選擇投資地區(qū)與行業(yè)開展納稅籌劃，來減少企業(yè)的支出，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，保障了企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益。
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為加快我市城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，不斷改善人民群眾居住環(huán)境和住房條件，促進(jìn)我市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實際，提出以下意見：
一、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控
(一)在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的基本平衡。
(二)由市計劃部門牽頭會同建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管等有關(guān)部門于每年的第四季度提出次年房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，進(jìn)行總量控制，確保供需平衡。由市建設(shè)部門牽頭，建立部門聯(lián)席會議制度，開發(fā)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的調(diào)查研究，市政府每年將從配套費(fèi)中撥出?？?，專項用于市場調(diào)研。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的制定及實施，要堅持大力發(fā)展普通商品住房，加快建設(shè)廉租住房，限制建設(shè)高檔商品住房，停止建設(shè)集資住房的原則。
(四)市國土部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，編制年度土地供應(yīng)計劃，保證土地供給。要充分發(fā)揮土地市場在房地產(chǎn)市場中的作用，合理穩(wěn)定土地拍賣價格；在政府壟斷土地一級市場的同時，放開和規(guī)范土地二級市場。市規(guī)劃部門要按照城市總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，認(rèn)真做好規(guī)劃設(shè)計，提出合理的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。市房管部門要采取有效措施，搞活住房二、三市場。市物價部門對享受政府優(yōu)惠政策的項目價格要嚴(yán)格控制，對普通商品房價格要進(jìn)一步放開。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地行為
(五)加快建立統(tǒng)一、完善、公開、公平、規(guī)范有序的土地市場，大力推行土地招標(biāo)、拍賣供應(yīng)，建立起城市土地的市場化配置機(jī)制和土地價格的市場化形成機(jī)制。除法律規(guī)定可以劃撥、協(xié)議出讓的用地外，商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓，通過競爭最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。
(六)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以依法無償收回土地使用權(quán)；因不可抗力、市政府及其有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
(七)嚴(yán)格規(guī)范房地開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為，禁止轉(zhuǎn)讓未取得土地使用權(quán)證的項目。已批準(zhǔn)的房地開發(fā)項目，確需變更用地性質(zhì)的，必須按規(guī)定程序重新報批。
(八)市國土部門要進(jìn)一步加大土地收儲及市場運(yùn)作力度，切實提高凈地、熟地出讓比例，并根據(jù)具體建設(shè)項目需要，委托經(jīng)市政府批準(zhǔn)的市城建投資公司等建設(shè)單位實施土地儲備的前期開發(fā)工作，將生地變?yōu)閮舻鼗蚴斓睾?，由土地部門收儲，進(jìn)入土地市場公開運(yùn)作。
三、加強(qiáng)規(guī)劃管理
(九)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖及各項規(guī)劃條件，必須向社會公示，接受社會監(jiān)督。建設(shè)工程規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)對變更進(jìn)行公示，充分聽到公眾意見，并按照審批程序辦理變更手續(xù)。
(十)對改變土地使用性質(zhì)、超出規(guī)劃允許的容積率或建筑高度等嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建設(shè)行為，由規(guī)劃部門依法責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，不得以罰代管。
四、擴(kuò)大住房有效需求
(十一)要切實抓好住房補(bǔ)貼政策的落實，提高中低收入家庭的住房消費(fèi)支付能力，加快解決中低收入家庭住房問題。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位原有建房、購房資金和已售公有住房售房款必須用于住房補(bǔ)貼；效益好的企業(yè)，可將住房補(bǔ)貼列入成本；財政部門要每年安排專項資金用于發(fā)放各級機(jī)關(guān)行政單位人員的住房貨幣補(bǔ)貼。
(十二)要發(fā)揮住房公積金“低存低貸”的制度優(yōu)勢和互助作用，簡化手續(xù)，放寬貸款申請條件。進(jìn)一步降低貸款擔(dān)保費(fèi)用，減少貸款人的成本支出，擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面。
(十三)進(jìn)一步放開住房二、三級市場，鼓勵居民通過換購住房改善居住條件。取消對已售公有住房上市交易的限制，允許已售公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，切實降低交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成增量與存量聯(lián)動、銷售與租賃并舉、投資與消費(fèi)并進(jìn)的市場格局。清房工作結(jié)束之后，市房管部門要盡快提出促進(jìn)已售公有住房上市交易辦法。
五、完善住房供應(yīng)體系
(十四)通過增加普通商品住房供應(yīng)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供應(yīng)體系。
(十五)房管部門負(fù)責(zé)建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入雙困家庭基本居住條件，建立和完善保障對象的準(zhǔn)入審核、公示、輪候及收入增加后退出的機(jī)制。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實物配租和租金核減為輔。資金通過財政專項基金、直管公房出售后凈歸集資金和公積金增值部分解決。
(*)棚戶區(qū)和危舊房改造作為解決中低收入家庭住房和帶動住房消費(fèi)的重要途徑，要按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的原則，加快棚戶區(qū)和危舊房改造步伐。
(十七)嚴(yán)禁任何單位搞集資建房，如違反規(guī)定，將追究單位主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。原有集資建房只能用于解決本單位干部職工住房，且只能以實際成本價購買規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房面積，超標(biāo)準(zhǔn)部分一律按市場價計算。集資建房不得作為商品房對外出售，違反規(guī)定的，房管和國土部門不得給予辦理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》；已辦理的由申辦單位和發(fā)證機(jī)關(guān)予以糾正。
(十八)適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，其銷售對象為市政重點(diǎn)工程項目中的拆遷困難戶、最低保障收入家庭的困難戶。
六、加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
(十九)提高市場監(jiān)管水平。在公平市場準(zhǔn)入和鼓勵市場競爭的同時，各有關(guān)部門要盡快完善市場監(jiān)管制度、改進(jìn)市場監(jiān)管方式、提高市場監(jiān)管水平，進(jìn)一步預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險和消費(fèi)風(fēng)險。
(二十)加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，盡快建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和不良行為公示制度。對存在嚴(yán)重不良行為的開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新開建設(shè)項目；特別是對存在拆遷安置遺留問題及“爛尾樓”的建設(shè)單位一律不得批準(zhǔn)其新的建設(shè)項目。
(二十一)要嚴(yán)把拆遷審批關(guān)，對沒有拆遷計劃及拆遷安置方案的建設(shè)項目，不得發(fā)放拆遷許可證；對拆遷資金以及被拆遷人安置不落實的，堅決不準(zhǔn)實施拆遷。要加強(qiáng)對拆遷單位和拆遷評估單位的管理，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補(bǔ)償金額，并實行相應(yīng)的監(jiān)督管理制度。
(二十二)加強(qiáng)拆遷儲備金的管理，凡需拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項目，在領(lǐng)取拆遷許可證前，應(yīng)將拆遷補(bǔ)償安置資金全額存入指定金融機(jī)構(gòu)，并由拆遷管理部門監(jiān)督使用。拆遷結(jié)束要經(jīng)拆遷管理部門驗收合格后，國土、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門方可辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
(二十三)對依法批準(zhǔn)拆遷的建設(shè)項目，被拆遷人如有不同意見，要認(rèn)真耐心地做好說服工作；對不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)依法裁決后，才能實施強(qiáng)制拆遷。對不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且涉及面較廣的拆遷項目，要嚴(yán)格限制采取強(qiáng)制性拆遷措施；確需強(qiáng)制執(zhí)行的，必須嚴(yán)格履行法律手續(xù)。
(二十四)要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。
(二十五)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售管理辦法，對違反規(guī)定擅自銷售商品房的，要加大處罰力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，房管部門應(yīng)當(dāng)按商品房預(yù)售款的監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)格履行職責(zé)。
(二*)規(guī)劃部門對新建住宅小區(qū)要按照有關(guān)規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房；開發(fā)建設(shè)單位要按照規(guī)劃要求和物業(yè)管理規(guī)定，建設(shè)物業(yè)管理配套用房，制定物業(yè)管理實施方案。各區(qū)人民政府參與住宅小區(qū)綜合驗收，指導(dǎo)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位落實物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務(wù)用房和必要的居委會用房。
(二十七)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。各有關(guān)部門要嚴(yán)格按照徐政發(fā)〔*〕29號通知要求，制定專項措施，加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ龋攸c(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。
七、進(jìn)一步改善投資環(huán)境
(二十八)要進(jìn)一步采取措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的公開、透明和可預(yù)見性，大力引進(jìn)外來企業(yè)、資金。
