發(fā)布時間：2023-12-22 15:27:07
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、選擇開發(fā)方式
房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的建房方式來進行項目開發(fā)：
1.合作建房，稅法規(guī)定對于合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。比如A單位想購買整棟樓房用于辦公，可以同房地產(chǎn)企業(yè)以合作建房的方式立項，建好后可按比例分配房屋，這部分按比例分得的房屋只用繳納營業(yè)稅不用繳納土地增值稅，大大減少了稅負(fù)。
2.代建方式，稅法規(guī)定代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。但應(yīng)注意要滿足以下三個條件：一是委托建房人必須能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門建設(shè)項目批準(zhǔn)書；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得墊付房屋建設(shè)資金；三是必須將建筑安裝企業(yè)開具的建筑安裝發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
需要注意的是在運用開發(fā)方式進行納稅籌劃時要隨時關(guān)注國家稅務(wù)的政策變化，如在2006年以前很多房地產(chǎn)企業(yè)采用以房地產(chǎn)項目進行投資或聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資，聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！钡?006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），新文件第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。這就堵住了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營來避免繳納相應(yīng)的土地增值稅。所以要及時掌握最新的稅法政策才能做出有效的納稅籌劃。
二、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策
國家對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售有免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。只要項目的增值額未超過允許扣除項目金額的20%，按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定可免征土地增值稅。這項優(yōu)惠政策也說明了國家對土地增值稅的政策導(dǎo)向是要開發(fā)商把增值額控制在合理的水平。企業(yè)應(yīng)充分利用這個優(yōu)惠政策，將增值額控制在這個范圍內(nèi)。可以從兩個方面來控制增值額：一是控制扣除項目金額，要注意對發(fā)生的開發(fā)成本費用一定要取得合法的稅務(wù)憑證，才能在計算扣除額時允許扣減。二是控制房屋銷售價格，并不是收入越多利潤越大，有時通過適當(dāng)降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)?？梢酝ㄟ^事先測算，來制定最佳銷售價格。合理的定價才能使企業(yè)更好的實現(xiàn)利潤。
三、選擇銷售方式
1.開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，可免交土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)進行住宅項目開發(fā)通常都帶有商鋪。而商鋪這部分成本比普通住宅不會高很多，而銷售價格卻多幾倍。使其增值額基本都超過200%，按規(guī)定這部分要按高達60%的稅率繳納。所以如果不是急等資金回籠的情況，可將這部分房屋轉(zhuǎn)為用于出租的資產(chǎn)，避免因繳納高額的土地增值稅而稀釋了利潤。依據(jù)是國家稅務(wù)總局了《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，自2008年1月1日起，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不用繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。國家稅務(wù)總局在2009年出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）也證實了這一點。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：C91文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）12-0039-02
1 引言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。其中土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，它是按照30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率計征的，稅負(fù)比較重，而且，繳納土地增值稅的同時企業(yè)還需繳納營業(yè)稅及附加稅、印花稅等。因此，如果能夠通過有效的納稅籌劃減少土地增值稅支出，對于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)收益有著積極的影響。
2 納稅籌劃的概念及原則
納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，對涉稅行為進行合理籌劃，達到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
在設(shè)計納稅籌劃方案時，必須具備以下原則：
（1）合法性。納稅籌劃是一種合法行為，企業(yè)通過違法行為來逃避繳納稅款，損害國家利益，不是納稅籌劃，被發(fā)現(xiàn)后不僅要補繳稅款和滯納金、接受罰款，還會對企業(yè)和個人聲譽造成重大影響，得不償失。要滿足合法前提，籌劃主體應(yīng)當(dāng)認(rèn)真了解稅法的相關(guān)規(guī)定，不僅要有合法籌劃的意圖，還要從程序規(guī)范上保持合法原則。
（2）成本效益原則。有效的納稅籌劃必須使企業(yè)的整體負(fù)擔(dān)減輕，即籌劃之后增加的成本必須小于籌劃帶來的效益增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅廣泛，項目開發(fā)周期較長，經(jīng)營管理較為復(fù)雜，如果只考慮降低土地增值稅，有可能造成其他稅種的負(fù)擔(dān)增加了，或者當(dāng)前的稅負(fù)減輕了，卻使以后的稅負(fù)加重了，亦或者改變經(jīng)營管理模式增加的成本反而高于節(jié)稅的效應(yīng)，這些都不是有效的納稅籌劃。因此，籌劃主體必須著眼于企業(yè)整體的成本效益，才能提出成功有效的方案。
3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃具體方法
土地增值稅的計算公式為：
應(yīng)納稅額 ＝ ∑（每級距的土地增值額 × 使用稅率）
＝ 增值額 × 適用稅率 — 扣除項目金額 × 速算扣除數(shù)
在以上公式中，增值額是應(yīng)稅收入減去扣除項目金額的差額，增值率即增值額與扣除項目金額的比率，應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的貨幣收入、實物收入和其他收入，對于不同主體的不同的轉(zhuǎn)讓行為，可扣除項目不盡相同。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房的行為，可扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及加計扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（1）收入形式轉(zhuǎn)化。
當(dāng)可扣除項目金額一定時，應(yīng)稅收入的增加會造成增值額和增值率的增加，在超率累進稅率的計稅方法下，增值率增加可能導(dǎo)致稅率的提高，從而使納稅人的稅負(fù)大幅度上升。因此，合理地減少應(yīng)稅收入，能夠有效地降低稅負(fù)。
收入的形式轉(zhuǎn)化，就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中可以單獨進行處理的部分分離出來，轉(zhuǎn)化成非土地增值稅的應(yīng)稅范圍，從而達到減少土地增值稅應(yīng)稅收入降低稅負(fù)的目的。
在轉(zhuǎn)讓新建商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的可能不是毛坯房，而是經(jīng)過了一定程度的精裝，這一方面反映了購房者更高的要求，另一方面也體現(xiàn)了企業(yè)的營銷策略，如果企業(yè)在購房合同上只有總體轉(zhuǎn)讓價格，那么所有價款都應(yīng)當(dāng)作為土地增值稅的應(yīng)稅收入，為了降低稅負(fù)，企業(yè)可以將房屋裝修增值分割出來。具體操作是企業(yè)再設(shè)立一家裝修公司，專門為其開發(fā)的房屋進行裝修，在售房的時候需與購買者簽訂兩份合同，一份是與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購買毛坯房的合同，一份為與裝修公司簽訂的裝修合同，由于第二份合同記載的收入金額按建筑業(yè)繳營業(yè)稅，這樣可以降低土地增值稅和營業(yè)稅稅負(fù)。
房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓原自用自營的房地產(chǎn)時，如果打算將其中的設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)當(dāng)考慮將其中可以單獨處理的部分分割出來，分別出售。具體操作是與購買者簽訂的合同中分別注明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格和其它設(shè)施的轉(zhuǎn)讓價格，或者分別簽訂兩份合同，這樣其它設(shè)施的轉(zhuǎn)讓屬于增值稅應(yīng)稅行為而不屬于土地增值稅納稅范圍。如果納稅人不將價款區(qū)分開來，整體出售，可能導(dǎo)致多繳稅款。
（2）開發(fā)費用扣除方法的選擇。
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但是由于這三項費用是期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進行分?jǐn)?，因此它們不是按其實際發(fā)生費用進行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實施細則》的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。
根據(jù)《實施細則》規(guī)定，開發(fā)費用的扣除具體有下面兩種方法：
①如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目與計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明，那么允許扣除的開發(fā)費用為：利息 ＋（取得土地使用權(quán)的金額＋ 開發(fā)成本）× 5% 以內(nèi)。
②如果納稅人不能計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)的金額 ＋ 開發(fā)成本）× 10% 以內(nèi)。
第一種方法中據(jù)實扣除的利息不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。兩種方法中具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
如果企業(yè)能計算分?jǐn)偫⒑吞峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明，就可以從這兩種方法里任選其一。在此前提下，如果企業(yè)向金融機構(gòu)借款的利息支出比較高，企業(yè)可以考慮按第一種方法計算扣除；如果向金融機構(gòu)借款的利息支出比較少，可以考慮不提供貸款證明，按第二種方法計算扣除。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算兩種方法下可扣除的金額，選擇較高者計入開發(fā)費用，開發(fā)費用越高，增值額和增值率越低，稅負(fù)也就越輕。
（3）建房方式的選擇。
根據(jù)稅法的規(guī)定，對于一方出地另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行納稅籌劃。比如，房地產(chǎn)企業(yè)先取得一塊土地的使用權(quán)，再確定出資方，協(xié)商出資總額和建成后分配的比例，然后由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)。由于雙方獲得房產(chǎn)后都無需繳納土地增值稅，雙方可以協(xié)商以低于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)銷售的售價的合理價格作為出資額，確定合適的分房比例，使各自分得的房產(chǎn)所付出的成本低于自行購置房地產(chǎn)的成本，實現(xiàn)互利共贏。
另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)能瞄準(zhǔn)最終客戶，也可以選擇代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。在此代建行為中，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此不是土地增值稅納稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)以收取的代建費和價外費用按服務(wù)業(yè)計征營業(yè)稅。在具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先與客戶簽訂委托代建合同，以客戶的名義取得土地使用權(quán)、辦理房屋立項和相關(guān)手續(xù)，否則，就屬于房屋銷售行為，不僅按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，還要繳土地增值稅。為了獲得客戶的積極配合，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當(dāng)降低代建收入。
（4）其它稅收優(yōu)惠的把握。
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。另外，對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能使用這一免稅規(guī)定。
因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā)項目又有其他開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)考慮分別核算是否能利用這條稅收優(yōu)惠帶來減稅效應(yīng)；如果企業(yè)只有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，也應(yīng)當(dāng)預(yù)測能否通過合理定價，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整成本，以達到免繳土地增值稅的目的。
4 總結(jié)與思考
（1）經(jīng)常關(guān)注國家政策方向和稅收規(guī)定的變動。我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟迅速發(fā)展的時期，政策和稅收法律法規(guī)的變動對納稅籌劃有很大影響，作為籌劃主體，應(yīng)當(dāng)保持高度關(guān)注。比如，國家出臺了新的稅收優(yōu)惠政策，如果企業(yè)不關(guān)注或不了解如何操作而沒有享受到優(yōu)惠政策，就是錯失良機，導(dǎo)致多繳稅款。
（2）加強企業(yè)內(nèi)部的配合。納稅籌劃不是完全由財務(wù)部完成的，它可以通過影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)來完成，需要企業(yè)各部門的緊密配合。
（3）加強與外部利益相關(guān)者的溝通，特別是與客戶的溝通。在以上的方法中略有提及，為了促使客戶幫助企業(yè)一起完成納稅籌劃，可以向客戶給予一定的優(yōu)惠，如果企業(yè)只關(guān)注減輕自身負(fù)擔(dān)而增加了客戶的負(fù)擔(dān)，這樣客戶不接受，納稅籌劃就無法進行。
參考文獻
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［3］ 翟繼光. 企業(yè)納稅籌劃優(yōu)化設(shè)計方案［M］.北京： 電子工業(yè)出版社，2009.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃
一、引言
自改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟得到了迅猛的發(fā)展，人收入水平不斷提高的同時也帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，不僅是我國國民經(jīng)濟的主要內(nèi)容，更是拉動我國經(jīng)濟全面增長的主要動力。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、國家宏觀調(diào)控階段三個主要的發(fā)展階段。2007年，我國房地產(chǎn)市場達到了前所未有的繁榮，隨著我國2008年國家宏觀調(diào)控政策的出臺，和實施，我國房地產(chǎn)熱終于開始緩慢降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資項目也開始下降。但是，這種表面的降溫對于廣大百姓而言無異于杯水車薪，仍舊不能夠滿足廣大人民群眾購買住房的愿望。
導(dǎo)致我國房價偏高的因素有很多，但是，過高的稅負(fù)是其中的餓一個重要原因。例如：國外的土地價格及稅費僅占房價的20%左右，而我國卻高達50%-60%。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的稅種多大十幾種，例如：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。土地增值稅是各種稅種中的重點稅種，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅進行籌劃是降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中稅負(fù)的主要內(nèi)容。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的基本概念
1、什么是納稅籌劃
納稅籌劃可以從廣義和狹義兩方面來對其定義進行分析。本文提到的房地產(chǎn)開發(fā)的納稅籌劃主要是從狹義的概念來理解：主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地規(guī)避或降低自身稅負(fù)而利用稅法存在的漏洞或缺陷進行的一種非違法的避稅籌劃，也可以理解為利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃。
2、進行納稅籌劃的基本原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行納稅籌劃使必須遵循以下原則：即事先籌劃的原則、守法性原則、經(jīng)濟原則。事先籌劃原則主要是指房地產(chǎn)的納稅籌劃必須是在企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生之前，通過對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的認(rèn)真規(guī)劃與控制來進行的。而守法性原則規(guī)定的主要是納稅人向國家那誰的義務(wù)和立法的精神宗旨，要求企業(yè)必須是以合法節(jié)稅的方式來對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行安排。經(jīng)濟原則主要是站在“成本效益分析”的基礎(chǔ)上的，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須綜合考慮采取的稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來的絕對收益。
3、納稅籌劃的重要意義
納稅籌劃使一項以法治稅的重要內(nèi)容，在很大程度上對稅法的完善、減少和避免稅收違法行、提高納稅人的法律意識、加強對稅收征納雙方的管理、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資源、促進國民經(jīng)濟的快速發(fā)展有著重要的意義。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的進行將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的減輕，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、降低房地產(chǎn)價格、滿足人民群眾的住房需求、促進我國社會主義社會的和諧發(fā)展起著重要的作用。
三、土地增值稅概述
土地增值稅主要是指：對于有償進行轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。其中的增值額主要是指：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所取得的收入與稅法所規(guī)定的的扣除項目之間的差額。我國頒布的《土地增值稅暫行條例》中對我國房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的土地增值稅的內(nèi)容作了詳細規(guī)定：我國的土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。對于未超過扣除項金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能通過有效地途徑對土地增值稅進行籌劃呢？
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃技巧
為了促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高國民經(jīng)濟，增加國家財政收的，自2007年以來，我國多次對土地增值稅的征收管理進行了加強。面對不斷飆升的房價，合理的降低土地增值稅的稅收風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能做好土地增值稅的籌劃？
1、從土地增值稅的征稅范圍的角度來考慮
首先，進行房地產(chǎn)投資聯(lián)營。我國《土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地或房地產(chǎn)作價入股進行投資的免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這一優(yōu)惠證擦來濟寧稅收籌劃。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作價投入到另一房地產(chǎn)企業(yè)，并做了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。在這個交易過程中，第一家房地產(chǎn)企業(yè)只需要依照相關(guān)稅法繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益產(chǎn)生的企業(yè)所得稅就可以，從而為企業(yè)避免了營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、土地增值稅、鑒于費附加等，節(jié)約了企業(yè)的稅款支出。
其次，合作建房?！稐l例》中對于由一方出資，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并屬于自用的免征土地增值稅。如果建成后進行轉(zhuǎn)讓則必須繳納土地增值稅。
最后，代建房行為。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代替客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但是并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，并不屬于土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一特點，與客戶簽訂代建合同，并為其進行定向房產(chǎn)的開發(fā)。
2、從房地產(chǎn)銷售收入的角度來考慮
首先，成立專門的房地產(chǎn)銷售子公司來進行稅務(wù)籌劃。這種方式主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)先轉(zhuǎn)入到自己下屬的銷售子公司，再由子公司將房地產(chǎn)對外進行銷售。此時，房地產(chǎn)企業(yè)的增值額就被分解為兩部分，從而達到使用較低土地增值稅率的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將自己的一棟寫字樓以1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給銷售子公司乙，扣除項目合計為700萬元，銷售公司乙將該寫字樓以1300萬元的價格對外進行銷售。整個交易過程中，企業(yè)甲應(yīng)繳納的土地增值稅計算為：土地增值額=1000-700=300（萬元），增值率=300÷700×100%=42.86%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納的土地增值稅=300×30%=90（萬元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立銷售的子公司而是自己直接銷售，所繳納的土地增值稅為205萬元。
其次，成立專門的裝修子公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房產(chǎn)銷售時，可以同客戶簽訂一份銷售合同，一份裝修合同。這樣做得結(jié)果是企業(yè)免去了裝修費那部分土地增值稅。裝修費的營業(yè)稅稅率也從5%降低到了3%。為企業(yè)達到少繳稅的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司甲將一棟別墅以500萬元的價格銷售給購房者，其中包含60萬元的裝修費。該別墅的扣除法費用的合計為120萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)在銷售別墅時，跟購房者簽訂了一份銷售合同，一份裝修合同。那么企業(yè)的土地增值稅需繳納：土地增值額=（200-60）-120=20（萬元），增值率=20÷120×100%=16.67%，應(yīng)繳納的土地增值稅=20×30%=6（萬元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)知識與客戶簽訂了一份房地產(chǎn)的銷售合同，那么企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為26萬元。
最后，通過對銷售價格的調(diào)整來實現(xiàn)納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售來免征土地增值稅。
3、利用扣除項目來進行納稅籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中、銷售過程中不可避免的會出現(xiàn)很多扣除項目，如果能充分利用這些扣除項目來進行納稅籌劃，將是房地產(chǎn)企業(yè)達到較好的節(jié)稅效果。如：可以對利息費用進行納稅籌劃，可以通過對扣除項目的金額增加來進行納稅籌劃、還可以通過對扣除項目金額的轉(zhuǎn)移來進行納稅籌劃。
總之，在實際操作中降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)的方式有很多，這些方式都是建立在合法的基礎(chǔ)上才能完成的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須站在企業(yè)整體利益的角度，對各種因素進行綜合的考慮，并結(jié)合企業(yè)的自身特點，在合理合法的前提下，盡可能的降低、控制土地增值稅，促進房地產(chǎn)企業(yè)的進一步繁榮與發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
引言
我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了近十幾年的繁榮發(fā)展，目前政府已經(jīng)出臺一系列調(diào)控房價的政策，最終實現(xiàn)房住不炒的目的。要對房地產(chǎn)行業(yè)進行科學(xué)的調(diào)整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)重要的稅收之一，企業(yè)需要在項目開戰(zhàn)前就對此做好項目籌劃規(guī)劃，貼合目前出臺的土地增值稅法規(guī)，來保證企業(yè)能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行性主要基于其行業(yè)本身的納稅特點：行業(yè)流程涉及較廣，每一項環(huán)節(jié)均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認(rèn)和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實際情況，充分利用稅率優(yōu)惠政策、合理分解銷售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實做好納稅籌劃，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展并且增加企業(yè)利潤，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)做到稅收成本最小。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
毋庸置疑的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)本質(zhì)依然是銷售物品，那么核心即是房產(chǎn)銷售價格的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價格需要在匡算項目各項成本及現(xiàn)金流量的測算后，制定一個使企業(yè)利潤最大化的定價。因此，當(dāng)追求利潤最大化時，銷售過程中所涉及的稅負(fù)問題就成為一個重要的出發(fā)點。銷售價格的制定、銷售收入的轉(zhuǎn)移以及銷售收入的分解這幾個方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃進行探討。
(一)銷售價格的制定房地產(chǎn)銷售價格的納稅籌劃重點在土地增值稅。因為，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%，40%，50%，60%），可見，房地產(chǎn)價格提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤可能增加、也可能減少。對于普通住宅，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！薄?0%的增值額”這個比例也就是我們可以進行操作的籌劃。1.免稅臨界點房地產(chǎn)公司項目不含稅銷售總額為X，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅負(fù)率通常為5%，城市建設(shè)維護稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，扣除項目總額為A，全部扣除項目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地產(chǎn)的銷售額不能超過扣除項目金額的1.2087倍，企業(yè)才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策。2.超過免稅臨界點后，利潤隨價格提高而提高的臨界點企業(yè)想提高利潤，往往會通過提高房產(chǎn)價格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價的部分，企業(yè)的利潤并不會隨著價格的提高而提高，那么提價反而得不償失。設(shè)售價提高Y，即售價為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對于免稅的稅收優(yōu)惠，如果想要提高售價后利潤也隨之增加，必須使售價增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因為此時增值率為20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的臨界點：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可見，從稅收的角度考慮，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價的時候應(yīng)遵循以下思維方式：房地產(chǎn)的銷售額等于扣除項目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策，取得這個階段的最大利潤；房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場情況判斷可進一步提高售價，扣除項目金額的1.3024倍應(yīng)小于售價產(chǎn)品售價，同時扣除項目金額的1.5136倍應(yīng)大于產(chǎn)品售價。
此時土地增值稅率為30%，在此范圍內(nèi)，呈現(xiàn)提高售價而利潤隨之提高的態(tài)勢，否則計征土地增值稅將進入40%的稅率，企業(yè)售價必然提高，需要企業(yè)做好市場調(diào)查是否可以進一步提高售價。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以根據(jù)該籌劃思路，結(jié)合市場需求來確定售價并對定價實施納稅籌劃，盡可能減少企業(yè)自身的稅賦水平。案例：H房地產(chǎn)公司現(xiàn)有待售住宅業(yè)態(tài)1萬平方米，檔次相近或者距離項目1公里內(nèi)的地產(chǎn)項目售價均為12000元—13000元范圍內(nèi)，H房地產(chǎn)根據(jù)市場調(diào)查預(yù)計該住宅可按每平方米13000元進行銷售。該項目施工建設(shè)費用約為2600萬元，土地開發(fā)成本為4000萬元，項目開發(fā)成本及銷售成本共計約為1500萬元。那么，在這個項目上，H房地產(chǎn)公司應(yīng)該怎樣確定房屋售價呢?籌劃分析：扣除項目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬元，免稅臨界點=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價12404元計算，即不含稅價格11380元，H公司總銷售收入為11380萬元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬元。如果H公司定價每平方米售價13000元計算，即不含稅價格11927元，H公司總銷售收入為11927萬元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬元。稅后利潤=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬元。通過兩個定價的測算可以得知，雖然H房地產(chǎn)公司按12404元/平方米銷售房屋，收入總額相對較低，稅負(fù)也低，但是企業(yè)可獲取的利潤卻較為可觀。售價每平方米13000元雖然高，但相應(yīng)的稅負(fù)較高，企業(yè)可獲取的利潤卻遠不如定價低的方案的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定售價的時候，不僅需要結(jié)合市場的需求及熱度，也需要平衡稅負(fù)的影響，以此追求企業(yè)利益最大化。
(二)銷售收入的轉(zhuǎn)移的納稅籌劃我國目前的土地增值稅采用超率累進稅率，稅率最低30%，最高可達60%，根據(jù)土地增值稅可以享受的稅收優(yōu)惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮增加銷售環(huán)節(jié)，通過對收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮新增獨立法人地位的銷售公司，房地產(chǎn)企業(yè)按照籌劃后的定價銷售房屋給銷售公司，銷售公司再根據(jù)市場價格銷售給第三方，則可以成功將一項銷售業(yè)務(wù)進行拆分從而使房地產(chǎn)項目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應(yīng)當(dāng)關(guān)注，如設(shè)立銷售公司的成本是否過高，而使納稅籌劃的利潤得不償失。銷售方式要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用，才能達到比較好的籌劃效果。
(三)銷售收入分解的納稅籌劃隨著消費者消費水平的不斷提高，也為了節(jié)省裝修房屋的時間與精力，同時考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購節(jié)省了大量物流、倉儲和人力等中間環(huán)節(jié)的費用，越來越多的消費者更傾向于精裝修住房。在進行房產(chǎn)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可投資成立一家裝修子公司，專門負(fù)責(zé)為毛坯房進行精裝修。那么在銷售時，可以將銷售收入分解，一份合同是房地產(chǎn)公司按毛坯房的價格簽訂的房屋銷售合同，另一份是裝修子公司與客戶按精裝修的價格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅只用按照銷售合同上的銷售價格計算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應(yīng)的稅金及附加。同時因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來看，銷售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業(yè)的納稅成本。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅嬚撸M量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應(yīng)納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預(yù)計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關(guān)稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預(yù)計總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 促銷策略； 納稅籌劃
金融危機過后，房價出現(xiàn)了爆發(fā)性上漲，2010年1月以來，政府就出臺多項政策更加嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格，購房者多持觀望態(tài)度。一方面為了籌集資金；另一方面為了在同行業(yè)內(nèi)擁有競爭力，各大房地產(chǎn)企業(yè)競相推出了各種促銷策略，包括廣告促銷、精裝修房、降價促銷等等。這些促銷策略會帶來多大的稅后收益或損失是企業(yè)必須考慮的問題。稅收成本是影響稅后收益的一個重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地“節(jié)稅”以提高稅后收益。因此如何在這些促銷策略下做好納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
一、廣告促銷的納稅籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)希望通過廣告?zhèn)鬟_所售樓盤的有關(guān)信息，希望客戶前來購買。一個好的廣告不僅能吸引更多的潛在客戶，而且能增加房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值。所以房地產(chǎn)企業(yè)各年度的廣告支出是一項龐大的費用。
廣告費用的納稅籌劃重點在于在遵循企業(yè)所得稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，盡可能加大據(jù)實扣除費用的額度，對于有扣除限額的費用應(yīng)該用夠標(biāo)準(zhǔn)，直到規(guī)定的上限。稅法規(guī)定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須同時符合三個條件：廣告是通過工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)制作的；已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；通過一定的媒體傳播。因此，廣告費的納稅籌劃還應(yīng)注意法律對廣告費稅前扣除所要求票據(jù)的具體法律形式。
（一）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費合理分配，減少稅收成本
《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰”。第四十四條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！币驗闃I(yè)務(wù)招待費不能轉(zhuǎn)列，也不能遞延到以后年度，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制業(yè)務(wù)招待費的支出。因此，企業(yè)應(yīng)加強業(yè)務(wù)招待費與廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的預(yù)算控制，嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)招待費，使其控制在稅法規(guī)定的最高限額內(nèi)。對于廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問題,可以考慮招聘一些員工進行相應(yīng)的人員促銷策略，使廣告促銷的費用在不超過稅法規(guī)定的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費用最高限額內(nèi)據(jù)實扣除，超過稅法規(guī)定限額內(nèi)的廣告費和宣傳費由員工促銷費用進行轉(zhuǎn)化。員工促銷發(fā)生的宣傳費用實際上是員工的工資薪酬成本，可以在稅前進行全額扣除，以最大限額進行所得稅的稅前扣除，減少企業(yè)的稅收成本。需要特別注意的是預(yù)算的準(zhǔn)確性和有關(guān)票據(jù)內(nèi)容、形式的合法性，減少納稅籌劃的風(fēng)險。
（二）設(shè)立獨立核算的銷售公司，減少稅收成本
按規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費均是以營業(yè)收入作為扣除計算標(biāo)準(zhǔn)的，如果將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門設(shè)立為一個獨立核算的銷售公司，將企業(yè)房產(chǎn)項目的銷售權(quán)交予銷售公司，再由銷售公司實現(xiàn)對外銷售，這樣將一次營業(yè)收入分解為兩次營業(yè)收入，在整個利益集團的利潤總額并未改變的前提下，費用限額扣除的標(biāo)準(zhǔn)可獲得雙倍提高。同時，土地增值稅通過兩次拆分，可以將每次銷售不動產(chǎn)的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值稅。但是，策略的前提條件是一次銷售的土地增值率達到20%以上（即需要繳納土地增值稅），因為兩次銷售需要按照每次營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅，為了獲得雙倍扣除，卻因此繳納更多的稅款，得不償失。
假設(shè)不考慮其他稅種，在業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費分解收入后能達到最大扣除率的前提下，增加的營業(yè)稅稅額和減少的土地增值稅稅額孰高孰低就是影響企業(yè)決策的因素。轉(zhuǎn)讓給銷售公司的價格如何制定，如何找到營業(yè)稅稅額和土地增值稅的平衡點，可以參照以下公式：
又因為30%是土地增值稅繳納稅款的最低稅率，為了簡化運算，本文使用30%稅率進行計算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR時企業(yè)有成立銷售公司的可行性；可得出：X
綜上，得出當(dāng)0.62
二、精裝修房的納稅籌劃策略：分立定價，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。精裝修房的納稅籌劃關(guān)鍵在于在遵循稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，“房”和“精裝修”是該合并還是該分開來納稅，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)按總的價格作為房產(chǎn)銷售收入，并繳納土地增值稅和營業(yè)稅。雖然裝修部分的成本可以作為扣除項目，裝修價格最終在土地增值稅清算時沒有增值額，但根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預(yù)征制度，因此，這部分裝修收入在預(yù)征時要按一定的預(yù)征比例預(yù)繳土地增值稅。若房地產(chǎn)企業(yè)僅按毛坯房的價格作為房產(chǎn)銷售收入，并繳納土地增值稅和營業(yè)稅，而對于裝修的價格無需繳納土地增值稅。同時根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。”如果房地產(chǎn)企業(yè)將裝修工程原價轉(zhuǎn)包給外部的裝修公司，房地產(chǎn)企業(yè)裝修工程的營業(yè)額為零，則也無需繳納裝修部分的營業(yè)稅。從中看出分立定價可以使企業(yè)有效規(guī)避裝修部分的預(yù)繳土地增值稅和營業(yè)稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。具體可以這樣操作：首先，當(dāng)房產(chǎn)項目初步完工但沒有開始裝修前，和購房者簽訂房屋銷售合同；其次，和購房者簽訂裝修工程總承包合同；最后，與外部的裝修公司簽訂裝修工程轉(zhuǎn)包合同。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房，總銷售面積為 100 000平方米，土地增值稅的扣除項目金額為35 000萬元。方案一：以5 500元/平方米銷售，其中含精裝修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米銷售，另外，與購房者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格將裝修工程轉(zhuǎn)包給裝修公司。
方案一：應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅費3 025萬元（55 000 ×5.5%）；假設(shè)預(yù)交比例為1%，預(yù)繳土地增值稅為550萬元（55 000×1%）；此方案納稅合計為3 575萬元（3 025+550）。
方案二：應(yīng)繳納營業(yè)稅2 500萬元（50 000×5.5%）；預(yù)繳土地增值稅為500萬元（50 000×1%）；因轉(zhuǎn)包給裝修公司，不需要繳納裝修收入的營業(yè)稅；裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，因此，無需預(yù)繳土地增值稅；此方案納稅合計為3 000萬元（2 500+500）。
方案二比方案一減少納稅575萬元（3 575－3 000），減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
三、降價促銷的納稅籌劃策略：降低土地增值率，提高稅后利潤
降價促銷是最直接也是最主要的一種促銷方式。房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷房產(chǎn)，銷售額會隨之下降，流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅和土地增值稅）會相應(yīng)地減少，隨著銷售收入的減少，企業(yè)所得稅也會相應(yīng)地減少。也就是說降價促銷一方面會產(chǎn)生減少企業(yè)營業(yè)利潤的負(fù)面效應(yīng)；另一方面又會產(chǎn)生促銷和節(jié)稅的正面效應(yīng)。所以，降價促銷可能減少開發(fā)商的利潤，但由于降價促銷可以薄利多銷和節(jié)稅，由降價而減少的利潤用增加的銷售量和節(jié)稅額來彌補，相反可能會增加企業(yè)的稅后利潤。
降價促銷的納稅籌劃，關(guān)鍵就在于在遵循稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，控制房產(chǎn)的營業(yè)額和土地增值率，以獲得降低營業(yè)稅稅額和免征土地增值稅或適用土地增值稅低稅率待遇的可能，同時將降價后減少的稅收支出與減少的稅后利潤進行對比，權(quán)衡得失，使企業(yè)獲得最大的收益。
房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按營業(yè)額繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅和按土地增值額的一定比例繳納土地增值稅。降價銷售降低了營業(yè)額，直接減少了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而且由于降價，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值稅或適用較低的稅率。
土地增值稅采用四級超額累進稅率，土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)計算。稅法同時規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)土地增值稅的征收政策，適當(dāng)減少房產(chǎn)銷售價格，利用“臨界點”進行納稅籌劃，不僅可以吸引更多的購房者，使購房者實實在在地得到實惠，而且可以擴大銷售量，在一定程度上增加企業(yè)的稅后收益。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以2 460萬元出售，可扣除項目金額為1 920萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為123萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值率為：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅：（2 460-1 920-123）×30%=125.1萬元。企業(yè)稅后利潤為：2 460-1 920-123-125.1
=291.9萬元。
現(xiàn)由于舉辦降價促銷活動，將該批住宅的出售價格降低為2 410萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金也相應(yīng)地降低為120.5萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為：2 410－1 920－120.5=369.5萬元，比降低價格前增加了77.6萬元（369.5－291.9）凈收益?？梢姡祪r的損失被因降價而導(dǎo)致增值率下降進而獲得稅收減免所補償。
【參考文獻】
［1］ 翟繼光,張曉東.新稅法下企業(yè)納稅籌劃[M].電子工業(yè)出版社，2008.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 稅種 優(yōu)惠政策 開發(fā)
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的定義，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，根據(jù)相關(guān)稅收法律條例的漏洞，來進行合理的避稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)國家的各個稅種規(guī)定的差別之中，找到企業(yè)納稅籌劃的機會和空間。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)有很重的稅收負(fù)擔(dān)，政府的稅收制度也沒有做到很好的引導(dǎo)，法律政策也存在其缺陷，而且，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是不違背相關(guān)法律法規(guī)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃就變得具有可行性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
（一）納稅種類多，稅收負(fù)擔(dān)重
我們都知道，房地產(chǎn)企業(yè)是有很大的投資金額的，而且經(jīng)營周期也比較長，開發(fā)成本也很高。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得土地、開發(fā)房地產(chǎn)、經(jīng)營以及銷售等各個環(huán)節(jié)都會牽扯到繳納稅收的問題。房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)，需要繳納耕地占用稅、營業(yè)稅以及作為營業(yè)稅的附加稅——城市維護建設(shè)稅；在房產(chǎn)使用環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅會因房產(chǎn)的租賃而有所變化；房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)中，此時的營業(yè)稅主要在不動產(chǎn)的銷售過程中征收，同時還需要繳納城市維護建設(shè)稅，單位及個人轉(zhuǎn)讓建筑以及其附著物、國有土地使用權(quán)的時候，所取得的增值稅，另外還有印花稅等等。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅種的稅率一般為，土地增值稅：三級超稅率累進稅率的30%至60%；企業(yè)所得稅：25%；營業(yè)稅：5%等等。
（二）有相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策
在房地產(chǎn)繁多的稅種中，國家都有相關(guān)的優(yōu)惠政策，所以這對進行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提供了很多政策支持，如果房地產(chǎn)企業(yè)能做好這方面的納稅籌劃，必定可以為企業(yè)稅收減輕很多負(fù)擔(dān)，提高自身企業(yè)的競爭力，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)，同時，在某種程度上，也能夠為實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的作用，這也是國家和企業(yè)的一種“雙贏”。
四、房地產(chǎn)企業(yè)對主要稅種的一些納稅籌劃
（一）營業(yè)稅
我們都知道，營業(yè)稅的稅基是來自銷售收入的，所以，改變銷售模式是對營業(yè)稅納稅的一種很好的籌劃。比如：
1、先成立物業(yè)公司
在房地產(chǎn)銷售房屋的時候，通常會代替收取一些費用，比如有：水電初裝費、物業(yè)費、設(shè)置配套費等等。如果在房地產(chǎn)銷售房屋之前，先成立一個物業(yè)公司，由新成立的物業(yè)公司來收取這一部分費用，這樣以來，這些代收的費用就不是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價外費了，也就不需要再繳納營業(yè)稅了。
2、進行收入分散
在銷售一些精裝修房屋時，把銷售合同在合理的范圍內(nèi)拆散為裝修合同和房屋出租合同兩個，讓另設(shè)的裝修公司來簽訂裝修合同。用這種方法進行納稅規(guī)劃時，要綜合考慮裝修公司自己實際承擔(dān)的稅收。
（二）土地增值稅
2006年，國稅發(fā)的87號文件已經(jīng)實施，原來的預(yù)征制度已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了嚴(yán)格的清算制，所以做好土地增值稅的納稅籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點。具體有以下方法：
1、利用稅收政策
房地產(chǎn)企業(yè)若是根據(jù)政府的相關(guān)優(yōu)惠政策，權(quán)衡增值額等增加帶來的收益以及放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅負(fù)，來選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，這樣就能避免因增值率高于起征點所造成的稅負(fù)增大。
2、財務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確財務(wù)管理的內(nèi)容，為降低房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本而做好企業(yè)的精細化財務(wù)管理，一方面，可以使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程得到優(yōu)化，降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，從而減少了財務(wù)的支出。另外一方面，這樣也能降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的成本，可讓經(jīng)濟增益實現(xiàn)最大化。精細化管理企業(yè)財務(wù)，需要密切的與企業(yè)其他各部門有效聯(lián)系，財務(wù)人員也要廣泛參與和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)，保證財務(wù)信息的有效性、及時性和準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)的自身情況進行財務(wù)管理，讓企業(yè)的財務(wù)管理優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。
3、采用代建方式
可以采用代建的方式，來實施一些代建工程，企業(yè)收取一定的勞務(wù)費，這種方法不僅不用繳納代墊資金，而且只是對勞務(wù)費營業(yè)稅的征收只按照建筑業(yè)3%的稅率。這種代建行為，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不需要計征土地增值稅。
4、合作建房
房地產(chǎn)企業(yè)擁有土地使用權(quán)，可以找合作方合股，用貨幣資金，成立合營企業(yè)，來達到合作建房的目的。房屋建成后，雙方可以采用風(fēng)險共擔(dān)并且利潤共享的合作分配方式，此種情況，這種共擔(dān)風(fēng)險以無形資產(chǎn)投入投資入股的方式將不會征收營業(yè)稅。倘若合作完畢，房屋建成后按照比例進行分房，也就沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不用征收土地增值稅。如果自己用來對外出租，則要對租金收入收取營業(yè)稅。如果合作建房后，要對外銷售，則不能免除營業(yè)稅和土地增值稅。
（三）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是收入所得稅與準(zhǔn)予扣除的項目金額之差，再乘以所得稅率便可以計算出企業(yè)所得稅，其中涉及到的企業(yè)收入、成本和有關(guān)費用等已經(jīng)在前文有所闡述，所以不再詳細說明了。
（四）土地征用和拆遷費以及政府性規(guī)費
在這方面，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是無法控制這部分費用的，所以房地產(chǎn)企業(yè)籌劃也不存在籌劃的空間。配套費、白蟻防治費、規(guī)劃費等這些是政府強制性費用，也沒有納稅籌劃的空間。
（五）開發(fā)間接費
這其中包括進行組織、管理和開發(fā)時所需要的費用，比如工資、折舊費、修理費、職工福利費、水電費、廣告費、辦公費等等，這些都可以進行企業(yè)的納稅籌劃。
在這里，分析探討一下廣告費，房地產(chǎn)企業(yè)必定要通過做一些宣傳廣告，來促進所建房屋的銷售，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，如果當(dāng)年取得了銷售收入，那么廣告費最多可以扣除掉銷售收入總和的15%，但是房屋的建造周期是比較長的，而且在產(chǎn)生廣告費用的當(dāng)年也不能保證一定會有營業(yè)收入，所以這就意味著，這些廣告費用是不能進行稅前扣除，所以會增加企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在對廣告費用的產(chǎn)生期間，事前做好籌劃安排。
五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中常用的一些技術(shù)
（一）延期納稅的方法
納稅人可以按照稅法相關(guān)規(guī)定將應(yīng)該繳納的稅款推遲到某個一定的期限繳納，這樣做雖然不能減少相應(yīng)的稅額，但是可以使納稅人無償?shù)氖褂眠@筆款項，并且不用支付利息，也就相當(dāng)于降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
（二）利用稅率差異
由于房地產(chǎn)企業(yè)有很多不同的稅種，這些不同的稅種之間稅率不同，就算是同種稅種，它的稅率也會有所差別。征稅的深度是由稅率的高低來體現(xiàn)的，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)輕重也由它來反映出來，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過各種稅種之間的稅率差異，來進行納稅籌劃，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（三）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)
作為房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)多元化是未來的基本努力方向，如果可以吸引來自各個方面的優(yōu)勢來為公司所利用，就可以更好地促進公司的發(fā)展，分散控股股東的一些股權(quán)，縮小這些持股差距，減少公司股價的暴漲暴跌，從而提高公司的業(yè)績。
通過前面對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的探索和研究，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是個不容易做好的工作，但是做好了卻可以為企業(yè)帶來很大的利益，減輕稅負(fù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃也存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)的防范措施，對籌劃工作中出現(xiàn)的問題及時進行解決，避免疏忽。對企業(yè)的納稅籌劃人員也應(yīng)該提高要求，全面掌握納稅籌劃方面的知識和技能。只有企業(yè)做好了納稅籌劃工作的相應(yīng)防范措施，再嚴(yán)格按照相關(guān)稅法和法律法規(guī)等，才能真正做到為企業(yè)的稅收減負(fù)，才能長期發(fā)展。
長期以來房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗表明，各個房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很努力在降低經(jīng)營成本了，但是其涉及的稅種多，稅負(fù)重，所以做好企業(yè)的納稅籌劃工作是企業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是使企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的必要手段。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；納稅籌劃
1房地產(chǎn)開發(fā)的意義
房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。土地是屬于不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)與制作相比，房地產(chǎn)開發(fā)有它自身的特點，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資大、風(fēng)險大、耗時耗力、利潤大。隨著我國經(jīng)濟的突飛猛進，人民的消費觀念發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)在人們的生活中占據(jù)著越來越重要的地位，所以促使房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越來越廣，程度越來越深，內(nèi)容越來越豐富。2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9％（扣除價格因素實際增長7.5％），增速比1~11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4％，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0％。2017年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義上增長7.9％，增速與1~7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1％，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3％。房地產(chǎn)開發(fā)為人們提供了優(yōu)美的居住環(huán)境，也為人們提供了一個良好的工作和學(xué)習(xí)環(huán)境，房地產(chǎn)既為人民提供了生活資料，它又本身是生產(chǎn)資料，是社會經(jīng)濟活動不可缺少的基礎(chǔ)要素，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一系列的開發(fā)項目又帶動了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以還可以說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國財政稅收的一項重要來源，它也可以說是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的作用。它們之間相互促進、相互影響，國民經(jīng)濟的發(fā)展帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展又能推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
房地產(chǎn)開發(fā)公司，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)開發(fā)公司受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的公司相比較，有其自身的特征：
（1）經(jīng)營對象的不可移動性。它的經(jīng)營對象是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性，不具有實體的流動性，使得相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面。
（2）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性。從它的業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)等經(jīng)營活動，以及在這些經(jīng)營活動過程中所產(chǎn)生的大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)等。
（3）經(jīng)營活動的資金和人才密集性。它開發(fā)項目需要大量的資金和人才的投入，是一種資金和人才密集型的公司。
（4）經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性。房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模較大，競爭范圍主要是本地市場，市場競爭大，房地產(chǎn)用戶數(shù)量較大，是個領(lǐng)域較為廣闊的市場，進入房地產(chǎn)行業(yè)障礙比較大，因為它需要大的啟動資金，同時房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險高，但相對應(yīng)的利潤也高。
3關(guān)于H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的納稅籌劃
義務(wù)納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須要繳納的稅種有營業(yè)稅金及附加、印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。在這些稅種中，最屬企業(yè)所得稅和土地增值稅計算起來比較麻煩，但也有一定的籌劃空間。營業(yè)稅金及附加是指，反映企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加等。印花稅是指，對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中設(shè)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。企業(yè)所得稅是指，對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。土地增值稅是指，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位各個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值稅為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅種，不包括以繼承人、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
3.1利用企業(yè)收入確認(rèn)時間的選擇開展納稅籌劃
我國相關(guān)的企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)的銷售方式以及收入的實現(xiàn)時間的確認(rèn)是不同的。比如長期勞務(wù)或工程合同，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以通過控制收入的確認(rèn)時間，合理歸屬所得收益，可在經(jīng)營活動中獲得延緩納稅的稅收效益。根據(jù)新的企業(yè)所得稅法合并的相關(guān)規(guī)定，不同的組織形式分別使用獨立納稅和匯總納稅，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以根據(jù)這項規(guī)定，會對總機構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響。H房地產(chǎn)有限公司可以通過選擇分支機構(gòu)的組織形式進行有效的納稅籌劃。
3.2利用稅收優(yōu)惠政策選擇投資地區(qū)與行業(yè)，開展納稅籌劃
目前，企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策形成了以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔、兼顧社會進步的新的稅收格局。根據(jù)國家的相關(guān)政策，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以選擇國家規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)，同時也可以拉動該地區(qū)的下崗人員、待業(yè)青年、專業(yè)人員或者是殘疾人等的就業(yè)。H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以根據(jù)公司自身的經(jīng)營特點，分析哪些崗位適合安置國家鼓勵就業(yè)的人員，在不影響公司效益的基礎(chǔ)上盡可能錄用國家扶持的人員，這樣就可以享受國家稅收優(yōu)惠政策，減少稅收的支出，為公司贏得一定的利益。
3.3土地增值稅的納稅籌劃方法
因為房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)稅問題比較嚴(yán)重，所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目的同時，H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以在成立一些與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)，這樣就能適度的增加了成本。但不能沒有原則地、無限制地加大開發(fā)成本，對于不在土地增值稅范圍之內(nèi)的項目，這樣反而加大企業(yè)支出，給企業(yè)造成不必要的損失；根據(jù)有關(guān)稅法的相關(guān)規(guī)定，某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，所以不用繳納土地增值稅，比如建房、合作房等等。H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在確定銷售價格前，要進行詳細計算，找到稅收臨界點，當(dāng)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入小于建造成本的1.67024倍時，免交土地增值稅，所以不是絕對的收入越高、利潤就越大。根據(jù)我國相關(guān)稅收的規(guī)定，在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓土地越少，轉(zhuǎn)讓收入就越少，土地增值稅就越低，相關(guān)的稅率和稅額就越低。
3.4企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法
根據(jù)我國相關(guān)稅收法規(guī)定：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（1）出包工程未最終辦理而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須按照符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以利用這項法律規(guī)定，以達到減少繳納企業(yè)所得稅的目的。
4結(jié)語
H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了使企業(yè)利益最大化，所以在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目之前要進行納稅籌劃，來實現(xiàn)納稅企業(yè)價值和股東利益最大化。很明顯，稅收作為H房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的各項經(jīng)營活動的支出項目，應(yīng)該是越少越好。所以，H房地產(chǎn)有限公司做出了納稅籌劃，減少利潤支出，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。它主要是通過對土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個大稅種進行了納稅籌劃，還有通過利用企業(yè)收入確認(rèn)時間的選擇開展納稅籌劃、利用企業(yè)的組織形式開展納稅籌劃、利用稅收優(yōu)惠政策選擇投資地區(qū)與行業(yè)開展納稅籌劃，來減少企業(yè)的支出，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，保障了企業(yè)自身的經(jīng)濟利益。
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