發(fā)布時(shí)間：2023-11-25 09:45:55
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務(wù)籌劃
[中圖分類(lèi)號(hào)] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B
房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。
一、稅務(wù)籌劃概述
稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來(lái)進(jìn)行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動(dòng)機(jī)和稅收行為，是企業(yè)達(dá)到“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的最有效途徑。
稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）時(shí)間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長(zhǎng)期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一是選擇低稅負(fù)；二是延遲納稅時(shí)間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法
（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種
1.開(kāi)發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為契約價(jià)格；耕地占用稅按實(shí)際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時(shí)，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加共6個(gè)相關(guān)稅費(fèi)。其中出售、出租房屋時(shí)需要按照營(yíng)業(yè)收入額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅按照繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費(fèi)附加按照繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計(jì)算；土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計(jì)算，出租的按租金收入的12%計(jì)算應(yīng)繳稅額。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法
1.不予征稅技術(shù)
不予征稅技術(shù)是指選擇國(guó)家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的方案以減輕稅負(fù)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售階段，資金充足時(shí)可以加大一些免稅方面的投資，比如購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.減免稅技術(shù)
減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭(zhēng)取最大的減免稅額和最長(zhǎng)的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項(xiàng)條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國(guó)家對(duì)新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。
3.分割技術(shù)
分割技術(shù)是通過(guò)分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費(fèi)的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般周期比較長(zhǎng)，對(duì)于這種跨年度經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來(lái)進(jìn)行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費(fèi)用化或成本化，提前回收成本、費(fèi)用，能夠當(dāng)期確認(rèn)的損失則應(yīng)及時(shí)確認(rèn)，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。
4.稅率差異技術(shù)
稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國(guó)家的稅收鼓勵(lì)政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機(jī)會(huì)。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對(duì)象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術(shù)
延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，將經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減輕稅負(fù)的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無(wú)需支付利息，對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)等于降低了稅收負(fù)擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來(lái)的好處。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息；反之，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計(jì)并把“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”加以對(duì)比，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的情況，適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價(jià)格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進(jìn)行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營(yíng)等形式實(shí)施房屋開(kāi)發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過(guò)經(jīng)營(yíng)方法的變動(dòng)能夠達(dá)到少繳土地增值稅的目的。
（二）營(yíng)業(yè)稅的籌劃
1.有效運(yùn)用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類(lèi)別分別簽訂合同
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會(huì)不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。在精裝房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費(fèi)
房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費(fèi)、水電安裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用，按規(guī)定這些費(fèi)用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)設(shè)立獨(dú)立核算的物業(yè)公司來(lái)實(shí)施統(tǒng)一收費(fèi)，將類(lèi)似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)剝離出來(lái)，這樣就可以針對(duì)不同的業(yè)務(wù)按照不同的營(yíng)業(yè)稅率進(jìn)行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅額。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目
我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、各項(xiàng)稅金、其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)，應(yīng)合理分配這些成本費(fèi)用支出，以增加準(zhǔn)予稅前列支的成本費(fèi)用項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買(mǎi)，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
2.推遲收入確認(rèn)期限，合理延緩納稅時(shí)間
納稅時(shí)間的推延，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時(shí)，銷(xiāo)售收入才可以最終確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時(shí)間，推遲銷(xiāo)售收入的完成時(shí)間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)收入確認(rèn)有不一樣的時(shí)期，只要收入確認(rèn)，不論資金有沒(méi)有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)選擇不一樣的銷(xiāo)售方式，比如分期付款銷(xiāo)售、委托銷(xiāo)售等，在不同時(shí)期確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤(rùn)。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討[J].中國(guó)外資，2012（17）
一、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要性
稅務(wù)籌劃是企業(yè)的重點(diǎn)工作之一，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為廣闊的市場(chǎng)，然而機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃工作，也就是利用國(guó)家稅收政策的優(yōu)惠，預(yù)先調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，做到企業(yè)利益最大化。
稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了自身的稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度增加房地產(chǎn)企業(yè)的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與會(huì)計(jì)核算水平。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理的利用資金，增強(qiáng)資金的利用率，避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎嘟欢惗鴾p少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實(shí)可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平與會(huì)計(jì)核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理水平與會(huì)計(jì)核算水平，以便為稅務(wù)籌劃提高真實(shí)可靠的信息。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在實(shí)際的稅務(wù)籌劃活動(dòng)中，由于外部因素導(dǎo)致稅務(wù)籌劃活動(dòng)的實(shí)際收益與預(yù)想收益有所出入。一般包括外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作的時(shí)候沒(méi)有樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)稅務(wù)籌劃工作中的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的重視，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)不能很好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊
稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)不高，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作不到位，部分稅務(wù)籌劃人員對(duì)稅務(wù)籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務(wù)籌劃人員對(duì)稅法或者相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作脫離實(shí)際，與企業(yè)的實(shí)際情況不符合。稅務(wù)籌劃人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏相應(yīng)的會(huì)計(jì)知識(shí)，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作開(kāi)展不到位的情況。
（三）外部因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的影響
近幾年我國(guó)法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作增加了難度。我國(guó)的稅收政策頻繁變動(dòng)和反避稅政策的不斷實(shí)施，也增大了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)，稅收政策經(jīng)常改動(dòng)將有可能把房地產(chǎn)企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作缺乏整體性
稅務(wù)籌劃工作雖然是在合法的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財(cái)務(wù)管理的一部分。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)都把稅務(wù)籌劃工作獨(dú)立開(kāi)來(lái)，沒(méi)有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)相掛鉤，忽視了稅務(wù)籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)該和企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的措施
（一）樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)中的一種預(yù)測(cè)的行為，這種預(yù)測(cè)的行為本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，每時(shí)每刻都瞬息萬(wàn)變，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，法律政策的完善，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)估，才能應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。不僅是稅務(wù)籌劃的員工要有風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）提高稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，對(duì)稅務(wù)籌劃人員的專(zhuān)業(yè)技能素質(zhì)要求也很高。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在招聘的時(shí)候要重視企業(yè)員工的專(zhuān)業(yè)技能，要定期安排專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛(ài)崗敬業(yè)的思想。加強(qiáng)稅法知識(shí)學(xué)習(xí)，同時(shí)樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的理財(cái)觀念；稅收籌劃人員在準(zhǔn)確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鉆研稅收專(zhuān)業(yè)知識(shí)，全面了解與經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)相關(guān)的稅收法律法規(guī)，在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中體現(xiàn)籌劃節(jié)稅意識(shí)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作要與時(shí)俱進(jìn)
21世紀(jì)是信息爆炸的時(shí)代，每時(shí)每刻都會(huì)瞬息萬(wàn)變，這要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和國(guó)家政策的變動(dòng)，時(shí)刻調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，與時(shí)俱進(jìn)，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作緊緊跟隨相關(guān)的法律政策作出調(diào)整，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的靈活性，這要求房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員有敏銳的觸覺(jué)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，能夠及時(shí)對(duì)市場(chǎng)的變化作出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整新的稅務(wù)籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大企業(yè)收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預(yù)征率的提升、清算的從嚴(yán)執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實(shí)上已成為最重的一個(gè)稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點(diǎn)：
一為延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計(jì)思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒(méi)有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤(rùn)的外圍公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂(lè)等在這方面是典型代表，從他們的上市年報(bào)披露的信息中可窺一斑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃
東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近年來(lái)也面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、開(kāi)發(fā)成本上升、土地成交價(jià)格攀高、銷(xiāo)售量縮減等問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。
一、東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與成本
稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價(jià)。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)對(duì)稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識(shí)，就會(huì)造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長(zhǎng)期性和預(yù)見(jiàn)性，而國(guó)家政策、稅收法規(guī)在今后一段時(shí)間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實(shí)行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大為增加。稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國(guó)家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實(shí)現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運(yùn)用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來(lái)減少納稅支出，不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和形象，而且還會(huì)受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁。造成無(wú)可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)除了可能會(huì)產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險(xiǎn)之外。也有可能會(huì)增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進(jìn)行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專(zhuān)家費(fèi)用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實(shí)施計(jì)劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于實(shí)施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟(jì)行為的費(fèi)用和支出。
成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問(wèn)題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展和實(shí)施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時(shí)。就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本效益分析時(shí)，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)大小。在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不能簡(jiǎn)單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)的高低以及經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益大小。
二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法
綜合運(yùn)用國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價(jià)法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點(diǎn)法、分劈法等。
轉(zhuǎn)讓定價(jià)法是指兩個(gè)或兩個(gè)以上有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為共同獲得更多的利潤(rùn)而在銷(xiāo)售活動(dòng)中進(jìn)行的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運(yùn)用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間。
因素分解法又稱(chēng)杜邦分析法，是以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響。
遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入或加大前期成本費(fèi)用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。
比較法是在不違法的情況下，對(duì)多個(gè)納稅方案計(jì)算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，
避稅臨界點(diǎn)法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點(diǎn)。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護(hù)企業(yè)及個(gè)人的合法權(quán)益。
分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財(cái)產(chǎn)、交易合同進(jìn)行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問(wèn)題
1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國(guó)家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國(guó)家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。
2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨福Y(jié)果在實(shí)際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過(guò)減少本期利潤(rùn)來(lái)達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有著眼于整個(gè)籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒(méi)有考慮這種稅負(fù)減少對(duì)其他年份的影響。
3、缺乏稅務(wù)籌劃專(zhuān)業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專(zhuān)業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員往往對(duì)稅務(wù)知識(shí)一知半解，只能夠填寫(xiě)會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表，卻不會(huì)對(duì)申報(bào)表進(jìn)行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。
4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)籌劃時(shí)，錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實(shí)際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。
四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題的對(duì)策
1、樹(shù)立法治觀念，依法實(shí)施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無(wú)論一時(shí)取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價(jià)的。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要熟悉國(guó)家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。
2、提高稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅費(fèi)籌劃時(shí)，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏?zhuān)業(yè)知識(shí)和水平。要對(duì)國(guó)家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識(shí)和了解，才能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專(zhuān)業(yè)水平。
3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依賴(lài)稅務(wù)機(jī)關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員誠(chéng)心交流和溝通，并以誠(chéng)信納稅的行為。樹(shù)立企業(yè)良好的納稅信譽(yù)和形象。取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的“雙贏”。
4、從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項(xiàng)目決策之初就開(kāi)始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類(lèi)眾多,包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí),由于房地產(chǎn)交易金額大,開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外,近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段
目前,我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國(guó)稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨(dú)立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司,分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來(lái)源不同,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買(mǎi)土地,也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。從非政府單位購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買(mǎi)還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。
(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下,建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn),其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu),而非交由施工方自行采購(gòu),就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式,借款利息費(fèi)用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費(fèi)用低。
(三)商品房銷(xiāo)售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷(xiāo)售的方式,這些稅收無(wú)可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話(huà)費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi),將家具、家電的出租改為出售,將電話(huà)費(fèi)、水電費(fèi)改為代收,就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看,由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程,同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議
(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí),首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō),不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持,設(shè)置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和設(shè)置專(zhuān)職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中,要堅(jiān)持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益,應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
近年來(lái)，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國(guó)當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，不能回避的問(wèn)題是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤(rùn)的土地增稅問(wèn)題的。本文將結(jié)合具體的案例，來(lái)具體探討當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問(wèn)題和解決的技巧，希望對(duì)從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問(wèn)題解析
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題，主要存在以下情況：
（一）一些企業(yè)的管理者疏于對(duì)國(guó)家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注
眾所周知，我國(guó)近些年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺(tái)了 “國(guó)六條”、“國(guó)十一條” 和“國(guó)八條”等，可見(jiàn)從財(cái)政、金融和稅收等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來(lái)了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善
主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國(guó)有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國(guó)家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，缺乏對(duì)土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對(duì)納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問(wèn)題缺乏明晰的定位，另一方面更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。
（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高
從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的土地增值稅政策環(huán)境的同時(shí)，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說(shuō)都是按照國(guó)家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對(duì)于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力喪失等問(wèn)題。
二、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議
基于對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問(wèn)題，本文有針對(duì)性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺(tái)和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見(jiàn)性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過(guò)建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動(dòng)地位轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，從而強(qiáng)化對(duì)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力。
（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法
這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)最佳的籌劃時(shí)間，盡量做好事前、事中和事后的全過(guò)程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃
主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來(lái)進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以也避開(kāi)了土地增值稅的征稅范圍。
2、規(guī)避平臺(tái)籌劃法
臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過(guò)合理減小稅基來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來(lái)說(shuō)，一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時(shí)，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬(wàn)元，假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為 1000萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為140萬(wàn)元；假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為960萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為160萬(wàn)元?？梢?jiàn)，兩種情況下利潤(rùn)有20萬(wàn)元的差異。這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，需要通過(guò)合理的定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，具體要求是需要在定價(jià)時(shí)加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測(cè)算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的科學(xué)制定。
3、利息支出的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有外部融資的問(wèn)題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過(guò)程中，可以通過(guò)確定合適的籌資利息扣除方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對(duì)于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無(wú)法滿(mǎn)足其中的任何一個(gè)要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來(lái)說(shuō)：假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬(wàn)元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬(wàn)元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬(wàn)元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬(wàn)元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬(wàn)元。
（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力
鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視。因此要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范建設(shè)問(wèn)題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線(xiàn)評(píng)測(cè)指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門(mén)的溝通問(wèn)題，有效避免納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡(jiǎn)單采用預(yù)征方式，而是需要及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來(lái)合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，伴隨我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢(shì)，以及我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來(lái)越高。盡管我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的最大化。
參考文獻(xiàn)
[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)控制
1引言
我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴(lài)著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒(méi)有員工就沒(méi)有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
2.3法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問(wèn)題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒(méi)有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來(lái)做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。
4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)
在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來(lái)防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國(guó)家通過(guò)稅務(wù)籌劃制度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。
4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過(guò)分依賴(lài)，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專(zhuān)業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。
5結(jié)語(yǔ)
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問(wèn)股份有限公司
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作
我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開(kāi)發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。
(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新
當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題
就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見(jiàn)。第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷(xiāo)售給當(dāng)?shù)卣?，該政策?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略
(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作
原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開(kāi)發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。
(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃
在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類(lèi)房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶(hù)的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。
(四)利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃
地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶(hù)質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。
(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容
在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開(kāi)發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專(zhuān)業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。
對(duì)于我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，整體的稅負(fù)占了其總營(yíng)業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營(yíng)業(yè)收入的3％左右。巨大的稅負(fù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的財(cái)政壓力，但與此同時(shí)我國(guó)的土地增值稅稅法也給房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中的問(wèn)題，進(jìn)而提出相應(yīng)的改進(jìn)完善措施，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低企業(yè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃
我國(guó)現(xiàn)有的土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來(lái)看相對(duì)大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達(dá)幾千萬(wàn)乃至上億元。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)面對(duì)著外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及內(nèi)部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國(guó)家的嚴(yán)格管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)相比于之前在融資和銷(xiāo)售上受到了很大的影響。同時(shí)我國(guó)在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該熟悉的掌握了解相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問(wèn)題
(一)對(duì)于宏觀政策的重視不夠
在近幾年里，國(guó)家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來(lái)，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有對(duì)宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒(méi)有清楚的掌握了解國(guó)家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國(guó)家政策，沒(méi)有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國(guó)家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆](méi)有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)沒(méi)有明確的稅收籌劃目標(biāo)
在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過(guò)程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒(méi)有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒(méi)有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開(kāi)展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。
(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿(mǎn)足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒(méi)做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施
(一)重視國(guó)家的宏觀調(diào)控政策
在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，不僅國(guó)家的管控變得越來(lái)越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問(wèn)題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀政策要有一定的預(yù)測(cè)性，通過(guò)提前可靠的預(yù)測(cè)，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國(guó)家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開(kāi)展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。
(二)明確稅收籌劃目標(biāo)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開(kāi)工之后才開(kāi)始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。
(三)加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來(lái)看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國(guó)家新的政策有一定的預(yù)見(jiàn)能力。所以，為了滿(mǎn)足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿(mǎn)足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿(mǎn)足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹(shù)立符合新時(shí)代的管理觀念，落實(shí)稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明確稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫(kù)，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，就目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠涮厥獾男再|(zhì)，導(dǎo)致其在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)要做好事前的準(zhǔn)備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標(biāo)。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來(lái)看，還存在著許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)其引起重視，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r找到其各自的問(wèn)題，針對(duì)性的處理解決問(wèn)題，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
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