發(fā)布時間：2023-09-22 15:32:48
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資決策的方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞] 固定資產(chǎn)投資 證券投資 決策方法
投資是企業(yè)重要的財務(wù)活動之一，它通常是指企業(yè)將一定的財力和物力投入到一定的對象上，以期在未來獲取收益的經(jīng)濟行為。投資活動可以按多種標準進行分類，其中按投資方式的不同可分為直接投資和間接投資，直接投資又稱為實物投資，是指直接用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進行投資，直接形成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的能力。直接投資往往數(shù)額大，回收期長、與生產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)系緊密。
間接投資一般也稱為證券投資，是指用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)購買或取得其他單位的有價證券（股票、債券等）。
固定資產(chǎn)投資的規(guī)模大小和技術(shù)的先進程度、證券投資的規(guī)模大小和投資對象的合理性，在很大程度上決定了企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的潛力，因此，對固定資產(chǎn)投資和證券投資決策方法的研究和使用對企業(yè)的生存和發(fā)展都具有十分重要的意義。
一、固定資產(chǎn)投資決策
1、固定資產(chǎn)投資決策方法。如前所述，固定資產(chǎn)投資直接影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，由于它投資數(shù)額大、投資回收期長、一經(jīng)決策和實施就難以改變，因此固定資產(chǎn)投資決策成敗與否后果深遠。實務(wù)中，企業(yè)在進行固定資產(chǎn)投資決策時，一般都要提出幾種投資方案，進行反復(fù)比較后從中選取最佳或最合理的方案，這就需要運用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期法、平均報酬率法等投資決策方法，但現(xiàn)行財務(wù)管理理論和實踐對固定資產(chǎn)投資主要采用凈現(xiàn)值(簡稱NPV)法。所謂凈現(xiàn)值是指投資方案的未來現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值的差額。用公式可表達為：
NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t
其中：CIt表示第t年的現(xiàn)金流入量；COt表示第t年的現(xiàn)金流出量；i表示預(yù)定的折現(xiàn)率。
凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是：在只有一個備選方案的采納與否決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負者不采納；在有多個備選方案的互斥選擇決策中，應(yīng)選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。
2、對固定資產(chǎn)投資決策方法的說明。不難發(fā)現(xiàn)，凈現(xiàn)值法與其他方法相比具有以下優(yōu)點：
(1)凈現(xiàn)值法考慮了資金的時間價值，能夠反映各種投資方案的凈收益，即以各種投資方案收益的大小作為投資決策的依據(jù)，因此是一種較好的方法。
(2)凈現(xiàn)值法與企業(yè)的財務(wù)管理目標相一致。投資方案的凈現(xiàn)值就是該方案能夠給企業(yè)增加的價值，因此要實現(xiàn)企業(yè)價值最大化這一目標，就必須在多種備選方案中選擇凈現(xiàn)值最大且不小于零的投資方案。
因此，現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)管理工作中主要采用凈現(xiàn)值法進行固定資產(chǎn)的投資決策。
二、證券投資決策
1．證券投資決策方法。證券投資決策的目標就是將投資收益和投資風(fēng)險風(fēng)險聯(lián)系起來，對二者進行權(quán)衡后選擇最為合理的證券進行投資。因此，證券投資決策主要是討論如何在規(guī)避風(fēng)險的基礎(chǔ)上最大限度地獲取證券投資收益，這就是著名的投資組合理論。投資組合理論最初由馬考維茨(H Markowitz)于20世紀50
年代創(chuàng)立，后經(jīng)威廉夏普(W Sharpe)等人發(fā)展，主要運用證券投資回報率的期望值E和系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)β兩個指標表示一個證券(或證券組合)的投資價值，以此為基礎(chǔ)的分析被稱為“E—β”分析。
證券投資組合的風(fēng)險可以分為兩種性質(zhì)完全不同的風(fēng)險，即系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，是由于一些會影響到所有公司的因素如戰(zhàn)爭、通貨膨脹、經(jīng)濟衰退、金融危機、國際市場的變化引起的風(fēng)險。這些因素對任何企業(yè)來說，都是不可避免的；非系統(tǒng)風(fēng)險又稱為可分散風(fēng)險或公是指發(fā)生于個別公司的因素如新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去一項重要合同、重大項目投標的失敗、競爭對手的出現(xiàn)、生產(chǎn)工藝技術(shù)的老化等所造成的風(fēng)險，此類風(fēng)險可以通過多元化的投資來分散或消除。
2．對證券投資決策方法的說明。資本市場理論和實踐研究表明，證券的回報率和系統(tǒng)風(fēng)險之間存在著很高的相關(guān)性，即風(fēng)險與收益對等，高風(fēng)險可以用高回報來補償，而低風(fēng)險則伴隨著低回報。在完全有效的資本市場中，證券的價格反映其價值，證券的價格在任何時刻都應(yīng)與其價值相符，因此購買或出售證券只能獲得與該證券的系統(tǒng)風(fēng)險相一致的回報率。也就是說，證券投資的凈現(xiàn)值等于零。因此證券投資決策不能用凈現(xiàn)值作為評價指標，而應(yīng)采用“E—β”分析法。
綜上所述，對固定資產(chǎn)投資與證券投資決策方法的差異歸納為以下幾點：
(1)現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)管理理論和實踐對固定資產(chǎn)投資決策主要采用凈現(xiàn)值(NPV)法，而對證券投資決策則采用回報率與風(fēng)險(E—β)分析法。
(2)只有當固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值不小于零時，才有可能接受該方案，而證券投資方案的凈現(xiàn)值一般為零。
(3)由于證券市場的競爭性遠遠高于產(chǎn)品市場，使得證券市場能夠迅速達到競爭性均衡狀態(tài)，因此，證券投資的平均租金高于零；而產(chǎn)品市場或者因為存在壟斷和寡頭，或者因為某個或某些企業(yè)的創(chuàng)新而使得該行業(yè)調(diào)整到競爭性均衡狀態(tài)還需要一定的時間，所以固定資產(chǎn)投資可以賺取經(jīng)濟租金。
三、原因分析
1．從資本資產(chǎn)定價模型的角度來看。上面的分析似乎表明固定資產(chǎn)決策和證券投資決策是兩種截然不同的決策類型，其實并非如此，兩者實際上都使用資本資產(chǎn)定價模型來量化風(fēng)險。
威廉夏普1964年開創(chuàng)的資本資產(chǎn)定價模型(Capital Asset Pricing Model，簡稱CAPM)被認為是財務(wù)管理學(xué)形成和發(fā)展中最重要的里程碑，它的出現(xiàn)第一次使人們能夠?qū)︼L(fēng)險進行定量分析。這一模型為：
Kj=Rf+βj(Km—Rf)。
式中：Kj表示第j種股票或第j種證券組合的必要報酬率；Rf代表無風(fēng)險報酬率；βj表示第j種股票或第j種證券組合的β系數(shù)；Km表示所有股票或所有證券的平均報酬率。
可見，資本資產(chǎn)定價模型簡單、直觀地揭示了證券的期望報酬率與風(fēng)險之間的關(guān)系。
例：當前的無風(fēng)險報酬率為6％，市場平均報酬率為12％，A項目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險大，其值β為1．5；B項目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險小，其β值為0．75，則：
A項目的必要報酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％
B項目的必要報酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％
因此，資本資產(chǎn)定價模型是證券投資分析的直接工具，應(yīng)用資本資產(chǎn)定價模型可以直接預(yù)測證券投資組合的期望報酬率；而在固定資產(chǎn)投資決策中，資本資產(chǎn)定價模型同樣發(fā)揮作用，即可以用于估計固定資產(chǎn)投資方案的機會成本，固定資產(chǎn)投資方案的風(fēng)險越大，資金的機會成本也就越大。如果固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值大于零，就說明該固定資產(chǎn)投資方案的期望報酬率大于資金的機會成本。
因此，無論是固定資產(chǎn)投資決策還是證券投資，資本資產(chǎn)定價模型都是一個有效的工具，所不同的是，在證券投資決策中，資金的機會成本就是該證券投資的期望報酬率；在固定資產(chǎn)投資決策中，用估計的資金機會成本作為折現(xiàn)率對固定資產(chǎn)投資方案的預(yù)期現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，計算其凈現(xiàn)值，并根據(jù)計算結(jié)果的大小對投資方案作出取舍。
2．從經(jīng)濟租金和有效資本市場假說的角度來看。
Abstract: To well resolve the problem of stock long-term investment, based on the analysis of the characteristics of the stock long-term investment, the paper analyzes the factors that affect the decision making of the stock investment from the perspective of macroeconomic environment background，industrial status，management state and stock value, further, the evaluation index system is established. The TOPSIS method is introduced into the application of the decision making for the long-term stock investment which provides a new way to tackle the similar problems.
關(guān)鍵詞： 股票投資；投資決策；層次分析法；逼近理想解方法
Key words: stock investment；investment decision；AHP；TOPSIS
中圖分類號：C645 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）21-0175-02
0 引言
企業(yè)投資決策，是企業(yè)決策者根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)劃以及國家經(jīng)濟建設(shè)的相關(guān)方針和政策，綜合考慮與投資項目有關(guān)的各類信息，采用科學(xué)分析的方法，對投資項目進行技術(shù)經(jīng)濟分析和綜合評價，選擇項目最優(yōu)投資方案的過程。股票投資是指投資者(法人或自然人)購買股票以獲取紅利及資本利得的投資行為和投資過程，隨著我國證券市場的不斷發(fā)展和相關(guān)配套法律政策的不斷完善，股票投資已經(jīng)成為企業(yè)直接投資的重要渠道之一。本文的研究，以企業(yè)股票長期投資決策問題為研究對象，通過對股票長期投資問題的特點分析，構(gòu)建基于層次分析法的指標賦權(quán)模型和基于TOPSIS的綜合評價模型，進而通過示例說明了方法的具體應(yīng)用過程。
1 股票投資特點分析
股票投資的特點主要包括收益性、長期性和風(fēng)險性：①收益性。進行股票投資的目的，在于獲取包括股票升值、股息和紅利等在內(nèi)的經(jīng)濟收益；②長期性。股票投資的長期性指的是，購入某項股票的同時意味著認可該企業(yè)的經(jīng)營管理水平，認為反映該企業(yè)價值的股票價格在未來的某個時點會有較大的上升空間；③風(fēng)險性。股票投資的風(fēng)險來源主要來自于企業(yè)經(jīng)營和收益的變化，同時，股票投資的風(fēng)險也受到股票市場本身波動性的影響，即使企業(yè)本身經(jīng)營狀況良好，國家宏觀政策的調(diào)整也會給股票市場帶來巨大沖擊。
2 股票投資決策影響因素分析
股票投資決策需要考慮的因素很多，概括起來可以歸納為以下方面：
2.1 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 國家的經(jīng)濟周期、財政政策、貨幣政策、法律政策等對股票價格走勢影響很大，例如，當宏觀經(jīng)濟處于繁榮期的時候，市場總體需求量大，有助于促進股票市場的繁榮，反之，當經(jīng)濟處于蕭條期或衰退期的時候，整個市場需求降低，企業(yè)利潤減少，股票市場也會隨之萎靡；又如，當國家實施寬松的貨幣政策時，有助于促進股票價格的上升，反之，當國家實施緊縮的貨幣政策時，會抑制股票價格的上升。由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境對整個股票市場產(chǎn)生影響，因此，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析屬于股票投資決策的外部因素。
2.2 行業(yè)狀況分析 行業(yè)狀況主要包括行業(yè)的政策、行業(yè)生命周期和行業(yè)競爭。行業(yè)政策是政府對該行業(yè)發(fā)展的一系列政策的總和，對行業(yè)的發(fā)展、行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和行業(yè)的組織等產(chǎn)生影響；如同經(jīng)濟周期理論一樣，任何行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會經(jīng)歷一個從初創(chuàng)期、成長期、成熟期到衰退期的全生命周期。一般而言，處于成長期和成熟期的行業(yè)，盈利能力較強，而處于初創(chuàng)期和衰退期的企業(yè)盈利能力則比較弱；另外，行業(yè)內(nèi)的競爭強度也是影響行業(yè)業(yè)績的一個重要因素，在完全壟斷的市場環(huán)境中，壟斷者容易獲得超額利潤，而在完全競爭的市場環(huán)境中，各參與主體只能獲得平均利潤率，因此，行業(yè)競爭強度越高，該行業(yè)內(nèi)企業(yè)股票價格相對較低，反之，行業(yè)競爭強度越低，企業(yè)股票價格相對較高。
2.3 公司經(jīng)營狀況分析 就影響股票價格的決定因素而言，宏觀經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)狀況只是外部因素，而公司的經(jīng)營狀況才是股票價格的決定因素，盡管短期內(nèi)股票價格可能由于投資者預(yù)期等因素背離由公司經(jīng)營狀況決定的股票價值，但是從長期來看，股票價格必然是其價值的具體體現(xiàn)。公司的經(jīng)營狀況可以由一系列財務(wù)指標反應(yīng)，主要指標包括：
①資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率是負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，衡量企業(yè)在清算時保護債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負債率=（負債總額/資產(chǎn)總額）×100％。
關(guān)鍵詞：安全投資決策；安全成本；安全收益
中圖分類號：F27文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0175-01
1 安全投資決策的概念及作用
安全投資是指安全活動投入的一切人力、物力、財力的總和。從企業(yè)生產(chǎn)的角度，安全保護了生產(chǎn)人員，維護和保障了生產(chǎn)資料和生產(chǎn)的環(huán)境，是技術(shù)的生產(chǎn)功能能夠得以充分發(fā)揮，安全就成為追求生產(chǎn)效果，經(jīng)濟利益的基礎(chǔ)。安全對企業(yè)取得的生產(chǎn)和經(jīng)濟效益將產(chǎn)生有創(chuàng)造價值的作用，也就具有了投資的意義。而決策是人們在求生存與發(fā)展中，基于對客觀事物發(fā)展規(guī)律及主觀條件的認識和把握，尋求并選擇某種最佳（滿意）準則和行動方案而進行的活動。從人的生命、財產(chǎn)安全和避免危害、減輕損失的綜合效益看，要使企業(yè)能夠進行合理的安全投入，就必須改變安全投資的可行性評價模式，使企業(yè)看到安全投資的全面效益，做出最佳（滿意）決策。
安全投資決策主要用于解決以下兩個問題：第一，看投資方案的經(jīng)濟效果是否可以滿足某一絕對檢驗標準的要求，即解決方案的“篩選”問題；第二，對于多種備選方案，看哪個方案的經(jīng)濟效果更好，即解決方案的“排隊”和“擇優(yōu)”問題。
2 安全投資決策的基本要求
（1）擴大企業(yè)的成本范圍，使其全面包括直接和間接安全成本，并利用安全成本的分類和安全成本會計來確認和計量企業(yè)的安全成本。
（2）正確進行成本分配。要求正確了解企業(yè)的生產(chǎn)過程，以使原來歸屬到費用項目的安全成本，能夠采用適當?shù)某杀緞右蚍峙涞教囟ǖ倪^程和產(chǎn)品上。
（3）要延長項目評價的時間范圍，以便更好地反映項目的全部成本和效益。安全項目帶來的，如產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)效益的提高，公司和產(chǎn)品形象的改進，減少的健康、醫(yī)療費用等只有通過考慮時間因素的財務(wù)指標才能更好地體現(xiàn)出來。
（4）采用考慮貨幣時間價值的項目評價指標，以使結(jié)果更符合現(xiàn)時并反映投資的實際成本和效益。
3 安全投資決策的步驟
安全投資項目具有一般投資項目的共同屬性，因此有關(guān)財務(wù)評價中的常用指標也適用于對安全投資項目的評價。
3.1 安全成本的確認
安全成本可以看成是安全投資的支出（即以安全投入的人力、物力、財力），可以分為安全工程費用和安全預(yù)防費用。
安全工程費用A1，其經(jīng)濟目的是為實現(xiàn)一定的安全生產(chǎn)水平而提供基礎(chǔ)條件，主要項目包括：①設(shè)備購入；②安全監(jiān)測費；③安全工程的設(shè)計、評審費。安全預(yù)防費用A2，其作用是防止不安全因素的產(chǎn)生，主要項目包括：①安全工程和設(shè)施的運營費；②安全獎；③安全培訓(xùn)教育費用；④安全情報的收集、整理、分析反饋費用；⑤安全工程設(shè)施的維護維修費。其中安全工程費用A1可以看成是項目開始時一次性投入，安全預(yù)防費用A2，可以看成是每年的固定投入。
3.2 安全收益的確認
安全收益可以看成是安全投資的收入，安全收益=減損產(chǎn)出+增值產(chǎn)出。
（1）安全減損產(chǎn)出B1=損失減少量=前期（安全措施前）損失-后期（安全措施后）損失
而損失項目包括：
①傷亡損失減少量；②職業(yè)病損失減少量；③事故的財產(chǎn)損失減少量；④危害事件的經(jīng)濟消耗損失減少量。
（2）安全增值產(chǎn)出。
安全增值產(chǎn)出B2主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：
①提高勞動者的安全素質(zhì)，提升員工對企業(yè)的滿意度，從而提升勞動力的工效作用；②安全條例或環(huán)境對生產(chǎn)技術(shù)或生產(chǎn)資料的保護作用；③安全績效作為企業(yè)商譽體現(xiàn)，對市場、信貸和用戶的資信都發(fā)揮良好作用。
3.3 選擇合理的安全投資決策的分析、評價方法
（1）凈現(xiàn)值法評價安全投資項目。凈現(xiàn)值是指整個方案計算期內(nèi)累計的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，換句話說，就是安全投資項目總收入現(xiàn)值與總支出現(xiàn)值之差。計算公式為
NPV=∑∞t=0NCFt（P/F,i,t）
式中NCFt――第t年的凈現(xiàn)金流量，即第t年的現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。
如果方案的凈現(xiàn)值大于0，則說明該方案投資能夠取得滿意的經(jīng)濟效果。在若干備選方案中，凈現(xiàn)值最大的經(jīng)濟效果最佳。
但是凈現(xiàn)值指標的缺點在用于多方案的比選時，一般要求各方案的計算期一致。
（2）年值法評價安全投資項目。年值法是指將各方案在其壽命期內(nèi)的現(xiàn)金流按某一定的標準折現(xiàn)率折算成等額年值進行比較。對于壽命不等的備選方案，使用年值法比較，可以使方案之間具有可比性。
將凈現(xiàn)值折算成等額年金就是凈年值，凈年值的計算公式為
NAV= NPV（A/P，i,n）
對特定項目而言，凈年值與凈現(xiàn)值的評價效果是等價的，適用凈現(xiàn)值的一切分析，對凈年值都適用；NAV>0，即認為方案具有滿意的經(jīng)濟效果，可以通過絕對標準的檢驗；進行多方案比選時，NAV大的方案為優(yōu)。
（3）投資收益率法評價安全投資項目。 使用現(xiàn)值法和年值法評價安全投資方案的經(jīng)濟效果，需要事先給定一個標準折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率反映了投資者所希望達到的單位投資年收益水平。凈現(xiàn)值與凈年值大于零，表明單位投資的平均收益水平高于標準折現(xiàn)率。但現(xiàn)值法與年值法沒有直接給出單位投資的實際年均收益水平。如果希望了解投資方案單位投資的實際年均收益水平，則需要使用投資收益率法進行方案的經(jīng)濟效果評價。因為要考慮到資金的時間價值，所以在這里要用到動態(tài)投資收益率法。
投資收益率的計算，通常需要“逐步測試法”。首先估計一個貼現(xiàn)率，用它來計算方案的凈現(xiàn)值；如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現(xiàn)率，應(yīng)提高貼現(xiàn)率后進一步測試；如果凈現(xiàn)值為負數(shù)，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現(xiàn)率，應(yīng)降低貼現(xiàn)率后進一步測試。經(jīng)過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的貼現(xiàn)率，即為方案本身的投資收益率。
計算出的內(nèi)部收益率應(yīng)與給定的標準收益率（即年值法和現(xiàn)值法中的標準折現(xiàn)率）相比較，若內(nèi)部收益率大于標準收益率，說明方案在經(jīng)濟上是可行的。若進行多方案比較，以內(nèi)部收益率大的方案為優(yōu)。
4 結(jié)論
安全投資決策是安全生產(chǎn)決策的重要內(nèi)容之一，定量分析是決策科學(xué)的基本方法，利用“收益――成本”法進行安全投資決策，具有下列優(yōu)點：
（1）“收益――成本”決策方法將安全投資項目與企業(yè)的財務(wù)狀況相掛鉤，方法簡潔明了，便于企業(yè)結(jié)合自身的財務(wù)情況做出安全投資決策。
（2）在考慮安全投資能力的動態(tài)指標中，凈現(xiàn)值、凈年值、投資收益率是三個重要的評價指標，在投資期內(nèi)選取適當?shù)脑u價指標，可以確定安全投資項目的可行性。
（3）從理論上說，這種“收益――成本”方法做出的投資決策是一種滿意解，即在可供選擇的方案中，使有限的安全投資取得最佳的經(jīng)濟效果，更符合實際情況，可作為企業(yè)確定安全投資項目的決策依據(jù)。
參考文獻
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摘要隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸繁榮起來。如今儼然已經(jīng)成為了一項重要的投資工具。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動具有極強的綜合性、技術(shù)性和專業(yè)性，同時其風(fēng)險、投入和回報也是很高的。本文對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的風(fēng)險進行了詳細的闡述，并對此提出了一些有效的規(guī)避風(fēng)險的對策，以期為業(yè)內(nèi)人士提供一定的參考。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)決策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)的過程十分漫長，并且涉及到方方面面，是項極為復(fù)雜的活動。不難看出，房地產(chǎn)投資不僅數(shù)額巨大、周期漫長，并且變現(xiàn)的能力較差，同時又面臨著各式各樣的風(fēng)險。房產(chǎn)市場的波動、利率和匯率的變動、政策的變化調(diào)整、建材價格的變動都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的效益產(chǎn)生很大影響。這也決定了其效益具有不確定性，因而房地產(chǎn)投資存在很大的風(fēng)險，所以，開發(fā)企業(yè)必須正確分析風(fēng)險，并且對風(fēng)險事件提出有效的規(guī)避方法，謹慎投資。如果沒有充分考慮而貿(mào)然決策，往往會造成失誤，甚至是企業(yè)困境或破產(chǎn)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的風(fēng)險分析
（一）開發(fā)位置風(fēng)險分析
選擇一個合適的位置進行房地產(chǎn)的開發(fā)對開發(fā)企業(yè)具有重要的意義，這在很大程度上決定了一次開發(fā)行為的成敗。所謂開發(fā)位置，并不單純指的是項目所在的地理位置，還包括了一系列的社會位置，如市政配套、教育水平、交通狀況、公共設(shè)施、人口因素等。這些因素決定了土地的潛在收益的能力。一般來說，在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，地價比較高，開發(fā)的成本也就比較高，但是發(fā)展的前景相對比較好，需求多，收益也會可觀的；反之，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，地價低，因而成本也就低，但是經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，市場需求低，收益也不一定樂觀，所以區(qū)域和市區(qū)內(nèi)地段的選擇相當關(guān)鍵。
（二）開發(fā)時機風(fēng)險分析
由于宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)具有極大的影響，經(jīng)濟的發(fā)展又存在一些周期性的規(guī)律，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的活動也相應(yīng)的存在周期性。國家經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，是影響房地產(chǎn)開發(fā)的時機的一個非常重要的因素。一般在國民經(jīng)濟發(fā)展上升時期，市場的需求比較旺盛，因而在此情況下來推出房地產(chǎn)項目很可能獲得良好的市場收益；與此相對的，在經(jīng)濟衰退時期，市場的需求也會隨之下降，因而在供大于求的市場條件下，往往房地產(chǎn)的價格會受其影響而下降，效益也不會很好，踏準開發(fā)周期與經(jīng)濟波動節(jié)奏能起到事半功倍的效果。除受經(jīng)濟發(fā)展趨勢影響之外，按照開發(fā)項目的類型不同，其對時間的敏感程度也有差異。比如說，工業(yè)物業(yè)的時間性就不明顯，而商業(yè)活動就存在著明顯的旺季和淡季的差別。因此，這些問題都需要認真考慮，謹慎投資。
（三）開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險分析
開發(fā)物業(yè)類型的選擇也需要謹慎。一般物業(yè)類型包括了別墅、工業(yè)物業(yè)、公寓、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、普通住宅等。物業(yè)類型及其性質(zhì)的不同，決定了其抗風(fēng)險能力和對位置的敏感度也有很大的差異。其中，商業(yè)物業(yè)對于位置最敏感，一般都是市中心、商業(yè)中心以及交通和配套設(shè)施比較完善的地方。另外，寫字樓和商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好時，相對的這些物業(yè)的需求也急速增加，房地產(chǎn)公司就能得到更高的回報，獲取更多利潤；反之，需求下降，回報也就不很樂觀。
（四）經(jīng)濟和房產(chǎn)政策的風(fēng)險分析
房地產(chǎn)行業(yè)與國家金融、房產(chǎn)行業(yè)政策影響相當敏感，須按照國家對房地產(chǎn)發(fā)展的政策、規(guī)劃、要求等，根據(jù)區(qū)域發(fā)展情況選擇合適類型物業(yè)開發(fā)，發(fā)揮自身具備資源和能力是相當重要的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險
（一）風(fēng)險與風(fēng)險研究
所謂風(fēng)險，就是在特定的時間和環(huán)境下，某事件的實際發(fā)生狀況和人們預(yù)期間發(fā)生差異的不確定性以及此不確定性發(fā)生的可能性的大小，還有造成這個差異的情況、條件、環(huán)境、原因和因此帶來的潛在損失的嚴重程度。由此可知，風(fēng)險大小取決于實際結(jié)果和預(yù)期目標產(chǎn)生差異的可能性和實際結(jié)果和預(yù)期目標差異的方向和大小，即風(fēng)險發(fā)生的概率和可能的后果。通常條件下，人們更多關(guān)注的是風(fēng)險所帶來的不利后果，也就是風(fēng)險發(fā)生而導(dǎo)致的風(fēng)險損失。
國外的風(fēng)險管理起步較早，至今已經(jīng)形成了很多風(fēng)險分析以及評估的方法。1960年以前，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析采用的主要是財務(wù)分析法，但是由于太過簡化，參考價值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科學(xué)和豐富了，包括網(wǎng)絡(luò)隨機法、模擬法、層次分析法、決策樹法等。九十年代之后就日趨完善了。國內(nèi)的風(fēng)險管理應(yīng)該說起步是比較晚的，尚處在初級階段，存在很多不完善的地方，需要積極向先進國家學(xué)習(xí)。經(jīng)驗決策和定性分析是我國至今仍常用的方法，由于缺乏系統(tǒng)性，容易產(chǎn)生決策失誤。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理，就是房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對面臨的風(fēng)險充分認識的基礎(chǔ)之上，通過使用各種手段、采取不同的措施，來對風(fēng)險進行控制和處理，以最小的成本保證企業(yè)的收益和穩(wěn)定的管理活動。開發(fā)過程中始終是伴隨著風(fēng)險的，因而開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險觀，掌握應(yīng)對風(fēng)險的方法。主要內(nèi)容包括：
1.合理應(yīng)用風(fēng)險管理方法
要根據(jù)目標的外部環(huán)境的狀況，堅持在事前和事中控制，并對實施過程中的風(fēng)險因素進行評價分析。對其不適合的地方做出相應(yīng)的調(diào)整，并擬定合適的應(yīng)對方法以消除、轉(zhuǎn)移、緩和房地產(chǎn)開發(fā)中可能遇到的一系列風(fēng)險。
2.合理確定項目投資目標
項目投資目標在很大程度上決定了一項開發(fā)項目能否盈利。要根據(jù)開發(fā)項目的可行性報告所提供的材料，運用科學(xué)的方法進行決策以確定最后的房地產(chǎn)開發(fā)的投資目標。
3.合理界定項目投資的范圍
為避免遺漏而造成的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，所以要加強對項目的投資范圍的變動的控制，使項目的投資范圍在合理、正確的范圍內(nèi)進行相應(yīng)的變動，必須讓投資的任務(wù)分配做到細致具體，以降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，爭取獲得更大的利潤。
4.合理分解風(fēng)險
風(fēng)險分解也可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。雖然不是所有的風(fēng)險都可以進行分解，但是將部分可管理的風(fēng)險進行分解，使其分到不同的過程中，也能夠有效的減少風(fēng)險，進行風(fēng)險分解時還必須滿足計劃中所要求的基本原則和目標。
三、規(guī)避投資決策風(fēng)險的對策建議
（一）風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的一項極為重要的對策，應(yīng)用十分廣泛。風(fēng)險轉(zhuǎn)移可以分為財務(wù)轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種形式。風(fēng)險管理的基本理論中要求投資項目的風(fēng)險應(yīng)該由與此相關(guān)的各方共同來分擔，分擔的原則一般為風(fēng)險由最有能力進行風(fēng)險控制或最適合承擔風(fēng)險的一方來承擔。只要符合這項原則所進行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至是多贏的結(jié)果，反之，則要付出極高的代價。
（二）做好可行性論證
這是投資決策的重要環(huán)節(jié)。可行性研究是對項目進行社會、經(jīng)濟和技術(shù)等多方面的調(diào)查和研究，對方案進行分析，并評價其經(jīng)濟效益，對其可行性進行論證的研究活動。
（三）做好經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測
房地產(chǎn)的發(fā)展周期是與GDP緊密聯(lián)系的。一般房地產(chǎn)的周期可以將宏觀的經(jīng)濟周期作為依據(jù)和核心，同時按照各時期的主導(dǎo)因素和市場的發(fā)育程度做出具體的調(diào)整。一般表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)要稍微落后于宏觀經(jīng)濟而進入復(fù)蘇期。
（四）做好投資效益控制
實踐證明：投資決策后，設(shè)計階段對工程造價的影響是最大的，也是最關(guān)鍵的階段。在此階段要想控制造價，可以選擇優(yōu)選設(shè)計方案和設(shè)計單位，盡可能將經(jīng)濟指標量化。既要充分注重市場調(diào)研，做好市場定位，確定合適房地產(chǎn)產(chǎn)品；同時要做好全過程的成本控制。
（五）做好信息收集
信息收集工作，首先要依靠各類專業(yè)的人才。開發(fā)企業(yè)需要建立該企業(yè)的信息收集和處理的相關(guān)機構(gòu)，以研究國家和行業(yè)的一些政策，對本地區(qū)內(nèi)的適合的項目做出及時可靠的分析，并提供可靠的依據(jù)。為此，必須努力培養(yǎng)市場化的人才，熟知經(jīng)營技巧，懂得相關(guān)法律法規(guī)的高級管理人才是重中之重，盡量避免政策和投機等風(fēng)險。另外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立起強烈的風(fēng)險意識，高度重視投資的可行性研究，并且對國內(nèi)外的經(jīng)濟和政治形式等進行全面可靠的分析。除此之外，還要充分研究各類物業(yè)在本地區(qū)的當下發(fā)展和未來的趨勢。只有這樣，才能在充分考慮研究的基礎(chǔ)上，盡量減少投資的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)投資是項高風(fēng)險的活動，因此在投資決策時必須謹慎。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在綜合研究風(fēng)險之后，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時機。在充分認識到開發(fā)風(fēng)險的情況下，形成正確的風(fēng)險觀，努力規(guī)避風(fēng)險，爭取獲得最大利潤。
參考文獻：
[1]李春燕.房地產(chǎn)開發(fā)中如何做好工程造價控制.中國科技博覽.2010(10):77.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，投資決策，熵權(quán)系數(shù)，優(yōu)化模型
Abstract
Based on investment decision problem of mix-type real estate，an optimazi-tion model with entropy coefficients is proposed in this paper and is applied to a real investment decision problem.
Key words:real estate，investment decision，entropy coefficients，optimazition model.
一、引言
房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的一個基本要素，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)所獨有的保值性、增值性等特性，房地產(chǎn)開發(fā)已成為我國眾多投資商所關(guān)注的熱點。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)所具有的投資大、投資回收期長等特點也使其伴隨較高的風(fēng)險。目前，在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，還存在著由于投資決策不當而造成較大經(jīng)濟損失的現(xiàn)象。因此，需要從理論和實踐上對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策方法進行研究與探索。
本文針對具有廣泛實際背景的混合型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的決策方法進行研究，提出對開發(fā)項目進行多準則綜合評價的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型，并將模型具體應(yīng)用于一個實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
二、混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目的熵權(quán)評價方法
混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目，是指在同一個開發(fā)地塊上同時開發(fā)兩種以上建筑類型的項目。如在城市房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)常需要同時規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公等多種建筑類型。由于每一種建筑類型的投資收益往往具有較大差異，所以，在對整個地塊的投資決策中，需對各種建筑類型分別進行計算、分析，而對每一種建筑類型的評價，又往往需要從多個角度去進行。因此，混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資評價是一個多準則、多方案的綜合評價問題。
以往的類似問題的研究，多采用主觀確定權(quán)重的方法，如AHP方法等。本文根據(jù)混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，提出將主觀判斷與項目客觀情況相結(jié)合確定權(quán)重的熵權(quán)方法。
熵(Entropy)的概念源于熱力學(xué)，后由香農(nóng)引入信息論，現(xiàn)已在工程技術(shù)、社會經(jīng)濟等領(lǐng)域得到更多的應(yīng)用。熵是系統(tǒng)狀態(tài)不確定性的一種度量。當系統(tǒng)可能處于幾種不同狀態(tài)，每種狀態(tài)出現(xiàn)的概率為pi(i=1，…，n)時，該系統(tǒng)的熵定義為
其中0≤pi≤1，。由熵的定義可看出，當
即等概的情形時，E取得最大值為
Emax=lnn，
這一性質(zhì)稱為熵的極值性。本文利用熵的概念來衡量某一評價指標對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效果的影響程度。
設(shè)已選定評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的指標共n個，房地產(chǎn)開發(fā)的建筑類型共m種。m種類型對應(yīng)于n個指標的指標值構(gòu)成評價指標值矩陣
R=(rij)m×n
記R中每列的最優(yōu)值為r*j，即
記rij與r*j的接近程度為
對Dij進行歸一化處理，記
定義第j評價指標的熵值為
其中，j=1，…，n，則由熵的極值性可知，的值越接近相等時，熵Ej的值就越大，當?shù)闹低耆嗟葧r，Ej達到最大，為
Emax=lnm。
不難看出，指標j的熵Ej越大，說明各建筑類型在該指標上的取值與該指標最優(yōu)值間的差異程度越相近。如果決策者認為差異程度越小的指標越重要(因為這時從熵的觀點看，指標的不確定性大)，則可將熵值進行歸一化后作為該指標的客觀權(quán)重。反之，如果決策者認為差異程度越大的指標越重要(因為從統(tǒng)計學(xué)的角度看，認為偏差大的指標更能反映各方案的差異)，則可用熵的互補值進行歸一化處理后作為指標的客觀權(quán)重。這里不妨采用后一種觀點，即認為差異越大的指標越重要。記
對1-ej歸一化，便得到指標j的客觀權(quán)重為
易見，0≤θj≤1，，j=1，…，n。
θj的確定取決于房地產(chǎn)開發(fā)項目中各建筑類型的固有信息，因此稱之為客觀權(quán)重。同一評價指標j，在不同的開發(fā)項目上可能有不同的客觀權(quán)重θj。為了全面反映評價指標的重要性，再考慮決策者的經(jīng)驗判斷力，即將決策者對各指標給出的主觀權(quán)重w1，…，wn與客觀權(quán)重相結(jié)合，最終確定各指標的權(quán)重為
對于第i建筑類型，記
其中d*j為dij(i=1，…，m)中的最優(yōu)值，則si較大的建筑類型的綜合評價效益較高。
三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型
在對每一種建筑類型進行熵權(quán)評價的基礎(chǔ)之上，可以熵權(quán)評價值作為效益系數(shù)，進一步對整個開發(fā)地塊上各建筑類型開發(fā)面積的規(guī)劃進行優(yōu)化。
設(shè)m種建筑類型的建筑面積分別人x1，…，xm，則可建立優(yōu)化模型如下：
目標函數(shù)
maxz=s1x1+…+smxm，
其中si為第i種建筑類型的單位效益，取為熵權(quán)評價值，z為總收益。
約束條件
(1)投資額約束
c1x1+…+cmxm≤c，
其中ci為第i種建筑類型的單位面積成本，c為投資總額上限。
(2)各類型建筑面積約束
MIi≤xi≤MAi，i=1，…，m，
其中MIi和MAi分別為第i種建筑面積的下、上限。
(3)總土地面積約束
其中ni為第i種建筑類型的層高，M為總土地面積，γi為第i種建筑的土地使用率。土地使用率指在房地產(chǎn)開發(fā)項目總平面圖中，房地產(chǎn)占用土地面積與整個項目總土地面積的比率。
(4)土地使用率約束
γIi≤γi≤γAi，
其中γIi和γAi分別為第i類建筑土地使用率的下、上限。
(5)非負約束
xi≥0，i=1，…，m.
還可以根據(jù)實際情況對模型進行調(diào)整，如增加或減少約束等。模型可利用線性規(guī)劃計算軟件求解。
四、應(yīng)用實例
本文提出的記地產(chǎn)開發(fā)投資決策熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型，已經(jīng)被應(yīng)用于鄭州市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策分析。該項目開發(fā)時間為1996年，開發(fā)地點位于鄭州市紫荊山商業(yè)區(qū)，屬于一級三檔地段，面積為10000平方米。根據(jù)項目實際情況，確實可選的開發(fā)類型為辦公樓、商業(yè)樓和住宅樓三種。評價指標主要考慮技術(shù)經(jīng)濟指標，如投資回收期、投資收益率、凈現(xiàn)值(FNPV)、總投資現(xiàn)值(FPW)、內(nèi)部收益率(FIRR)等。其它方面的評價指標，如環(huán)境因素和無形收益等將另行考慮。
經(jīng)過測算首先確定出評價指標值矩陣如表1，由此再計算出各指標的熵權(quán)信息如表2。
表1
指標建筑類型 單位面積
利潤 單位面積
成本 投資回收
期 單位面積
FPW 投資收益
率 單位面積
FNPV FIRR
辦公建筑 3209.16 1672.77 4.03 2504.92 31.4 1528.35 14.1
商業(yè)建筑 3766.58 2321.57 4.22 339.85 21.5 1354.97 16.3
住宅建筑 228.56 1394.71 1.56 1394.71 10.2 893.85 28.4
表2
指標熵權(quán)信息 單位面
積利潤
單位面
積成本
投資回
收期
單位面
積
FPW 投資收
益率
單位面
積
FNPV FIRR
合計
ej 0.622 0.981 0.876 0.998 0.938 0.918 0.691 6.024
θj 0.387 0.019 0.127 0.02 0.064 0.804 0.316 1
Wj 0.15 0.15 0.1 0.25 0.15 0.15 0.05 1
λj 0.498 0.024 0.109 0.043 0.082 0.108 0.136 1
最后基于熵權(quán)計算出各建筑類型的熵權(quán)系數(shù)為S1=0.694，S2=0.54，S3=0.9。
該項目要求第一年投資額不超過3000萬元，商業(yè)建筑面積不少于2000平方米。記X1，X2，X3分別表示辦公樓、商業(yè)、住宅型建筑面積，根據(jù)項目情況建立優(yōu)化模型如下：
五、結(jié)語
本文提出的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型，具有一些十分有實際意義的特點。如(1)在確定評價指標權(quán)重時，綜合考慮了主觀與客觀兩方面的因素，從而使其更具科學(xué)性；(2)本優(yōu)化模型既體現(xiàn)了多準則決策，又可以利用線性規(guī)劃的軟件方便地進行計算。
本優(yōu)化模型已被應(yīng)用于對鄭州市多個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行優(yōu)化分析，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合AHP等其它方法進行方案排序，取得了較好的應(yīng)用效果。
參考文獻
隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,國家調(diào)控不斷加強,市場不斷規(guī)范,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤逐漸縮少等狀況,科學(xué)合理的選擇最優(yōu)房地產(chǎn)投資方案非常重要,而這正是房地產(chǎn)投資決策評價的工作。我們可以將房地產(chǎn)投資決策定義為,對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟分析,對可以達到目標的不同方案進行比較和評價,并做出判斷,選擇某一方案的過程。本文在房地產(chǎn)投資決策諸多影響因素的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了復(fù)合權(quán)重與理想點法模型。通過案例檢驗了模型的科學(xué)性,實用性。
二、房地產(chǎn)投資決策評價方法的研究
某集團在某城中村進行項目開發(fā)?，F(xiàn)有2個投資方案待決策,方案1:開發(fā)商業(yè)建筑。方案2:開發(fā)商業(yè)住宅結(jié)構(gòu)建筑。分別用B1、B2表示。
1、建立指標體系
將房地產(chǎn)投資決策指標分為三個方面:項目本體經(jīng)濟指標、風(fēng)險因素指標和投資環(huán)境指標。對評價體系中的三級指標進行市場調(diào)查、計算、專家打分,項目的原始數(shù)據(jù)如下表1:
房地產(chǎn)投資方案(原始數(shù)據(jù))
項目本體經(jīng)濟指標 風(fēng)險因素指標 投資環(huán)境指標
凈現(xiàn)
值萬
元C1 內(nèi)部
收益
率%C2 投資
回收
期年
C3 政策
風(fēng)險
C4 技術(shù)
風(fēng)險
C5 融資
風(fēng)險
C6 市場
風(fēng)險
C7 經(jīng)濟
環(huán)境
C8 區(qū)位
環(huán)境
C9 競爭
環(huán)境
C10 房地產(chǎn)
制度與
政策環(huán)
境C11
38120 32.58 2.54 80 82 86 73 87 92 86 83 B1
37920 38.01 2.98 88 81 88 81 90 82 78 80 B2
2、復(fù)合權(quán)重的確定
根據(jù)表1建立遞階層次結(jié)構(gòu)模型,利用層次分析法確定主觀權(quán)重,方法計算比較簡單,計算過程本文不再介紹。C1至C11權(quán)重qj依次是(0.195,0.152,0.120,0.061,0.034,0.132,0.069,0.086,0.010,0.084,0.056)。
通過公式
xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1,2,…,n,效益性指標,其值越大越好
xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1,2,…,n,效益性指標,其值越大越好
Xij表示第i個投資方案的第j個指標i=1,...,m;j=1,...,n。對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理,結(jié)果如下表2
指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.205 0.000 0.782 1.000 0.889 0.154 0.944 0.750 1.000 0.000 1.000
B2 0.170 1.000 0.000 0.750 1.000 0.000 0.500 1.000 0.167 0.889 0.727
通過公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij,j=1,2…,n。K是調(diào)節(jié)系數(shù),
Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj對上表進行計算,得出熵值和熵權(quán),然后通過公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj,j=1,2,...n。將主觀權(quán)重qj和客觀權(quán)重wj結(jié)合起來計算復(fù)核權(quán)重如下表3:
指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
Hj 0.325 0.343 0.423 0.459 0.461 0.381 0.444 0.426 0.369 0.401 0.458
Wj 0.104 0.101 0.089 0.083 0.083 0.095 0.085 0.088 0.097 0.092 0.083
qj 0.195 0.152 0.120 0.061 0.034 0.132 0.069 0.086 0.010 0.084 0.056
Uj 0.216 0.164 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.081 0.011 0.083 0.050
3、利用理想點法對投資方案進行決策
通過公式aij=uj×Xij對表1進行規(guī)范化處理,結(jié)果如下表4
指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.044 0.000 0.089 0.054 0.027 0.021 0.060 0.061 0.011 0.000 0.050
B2 0.037 0.164 0.000 0.041 0.030 0.000 0.032 0.081 0.002 0.074 0.036
通過確定A + =
(maxi zij j∈J1 ),(mini zij j∈J2 ),i = 1,2…,m = (a + 1 ,…a + n )
A- = (mini zij j∈J1 ),(maxi zij j∈J2 ),i = 1,2…,m = (a + 1 ,…a + n )J1表示效益型指標集合,J2表示成本型指標集合。確定正理想A+和負理想A—結(jié)果如下表表5:
指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
A+ 0.044 0.059 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.081 0.011 0.000 0.050
A— 0.000 0.000 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.000 0.000 0.083 0.050
利用公式
D + i = ∑nj = 1(aij-a + j )2
D-i = ∑nj = 1(aij -a-j )2(i = 1,2,…,m)
其中,a+j與a-j分別是第j個投資方案到最優(yōu)解及最劣解的距離,aij是在規(guī)范化的矩陣A中的第i個投資方案第j個評價指標值。D+i為各投資方案與最優(yōu)解的接近程度,其值越小,距離最優(yōu)投資方案越近,方案越優(yōu)。計算各投資方案到正負理想解的距離D+i與D-i并根據(jù)結(jié)果利用公式:
Si = D-i (D + i + D-i ), i = 1,2,…,m
根據(jù)Si的值按從小到大的順序?qū)Ω魍顿Y方案進行排列,根據(jù)排序結(jié)果貼近度Si值越大,該投資方案越優(yōu),Si值最大的為最優(yōu)投資方案。計算理想貼近度Si其結(jié)果如下表6:
D+1 0.1395 D+2 0.1424
D—1 0.1617 D—2 0.2519
S1 0.5368 S2 0.6453
根據(jù)表6計算結(jié)果對Si排序:S2>S1,所以應(yīng)選擇方案2進行投資開發(fā)。
三、結(jié)論
Abstract： The selection of local government-invested projects plays an important role in the development and social stability of regions. Appropriate evaluation methods will help to make reasonable decisions. Analytic Hierarchy Process （AHP） is a multi-objective decision-making method which combines the qualitative analysis with quantitative analysis. Especially， it can be used in situation without complete data. The paper， by using of case illustrating， describes the application processes of AHP. And provide methodological assistance for decision-makers.
關(guān)鍵詞： 層次分析法；地方政府投資項目；決策
Key words： Analytic Hierarchy Process；local government-invested projects；decision-making
中圖分類號：F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）32-0003-02
基金項目：本文是江蘇省教育廳高校哲學(xué)社會科學(xué)基金項目《蘇北地區(qū)公共服務(wù)項目風(fēng)險分擔機制研究》（項目編號：2012SJD630006）的階段性成果。
作者簡介：江俊龍（1976-），男，安徽肥東人，淮陰工學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院講師，研究方向為開發(fā)投資理論與政策。
0 引言
我國從1978年的經(jīng)濟改革開始，投資體制改革在不斷深化。2004年，《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（以下簡稱“決定”）的頒布是一重要里程碑?！稕Q定》中明確了企業(yè)的投資主體地位，完善了政府投資體制。界定政府投資范圍并合理劃分了中央政府和地方政府的投資事權(quán)。地方政府的投資主體地位得到明確和鞏固。
《決定》中規(guī)定，政府投資主要用于關(guān)系國家安全和市場不能有效配置資源的經(jīng)濟和社會領(lǐng)域，包括加強公益性和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保護和改善生態(tài)環(huán)境，促進欠發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展，推進科技進步和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。因此，地方政府投資項目（以下稱“項目”），特別是其中的基本建設(shè)項目，一般投資額較大，在推動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮巨大的聚集和拉動作用。
但是，相對于需求而言，資源總是稀缺的。對地方政府投資項目進行合理的評價有利于將有限資源的作用最大化。目前，評價的方法主要有經(jīng)濟計量模型、投入產(chǎn)出模型、系統(tǒng)動力學(xué)模型等[1]。這些方法在評價中發(fā)揮著重要的作用。遺憾的是，一方面，這些方法對數(shù)據(jù)的要求較高，當數(shù)據(jù)不完備時，作用會大打折扣。另一方面，這些方法涉及比較復(fù)雜的模型以及相應(yīng)的軟件，操作難度較大。然而，地方政府投資項目時常在較多方面缺乏完整數(shù)據(jù)，如居民對生活環(huán)境的評價。同時，相關(guān)軟件的欠缺。這就使得以上這些方法在應(yīng)用中具有其局限性，需要一些更合適的方法。層次分析法就是其中之一。
本文主要探討如何在地方政府投資項目評價中利用層次分析法。目的是讓相關(guān)決策人員掌握層次分析法的應(yīng)用過程及注意事項。
1 層次分析法
層次分析法（Analytic hierarchy process，AHP法）是美國運籌學(xué)家沙旦（T.L.Saaty）于20世紀70年代提出的，是一種定性與定量分析相結(jié)合的多目標決策分析方法。特別是將決策者的經(jīng)驗判斷給予量化，對目標（因素）結(jié)構(gòu)復(fù)雜且缺乏必要的數(shù)據(jù)情況下更為實用[2]。
應(yīng)用AHP法的思路是：首先根據(jù)問題的性質(zhì)要求，提出一個總目標。然后將問題按層次分解，對同一層次內(nèi)的各因素通過兩兩比較的方法確定出相對于上一層目標的各自的權(quán)系數(shù)，逐層分析直到最后一層，即可求出所有因素相對于總目標的重要性排序[3]。這些層次可以具體分為三類：目標層，只有一個元素，一般是分析問題的預(yù)定目標或理想結(jié)果；準則層，包含了為實現(xiàn)目標所涉及的中間環(huán)節(jié)，可以由若干個層次組成，包括所需考慮的準則和子準則；方案層，包括為實現(xiàn)目標可供選擇的各種措施、解決方案等[4]。
應(yīng)用AHP法的主要步驟：第一步，建立層次結(jié)構(gòu)模型。
第二步，標度及判斷矩陣。標度，為了使各因素之間進行兩兩比較得到量化的判斷矩陣，引入1～9的標度。見表1。
第三步，權(quán)重及特征向量。權(quán)重的計算方法有多種，相對比較簡單的是規(guī)范列平均法。具體步驟是：首先，求出判斷矩陣每一列的總和。其次，用判斷矩陣的各元素除以其相應(yīng)列的總和，將所得商組成標準兩兩比較矩陣。然后，計算出標準兩兩比較矩陣每一行的平均值，這些平均值就是相應(yīng)的權(quán)重。由這些平均構(gòu)成的向量便稱為權(quán)重向量或特征向量。
第四步，判斷矩陣的一致性檢驗。判斷矩陣是對各因素兩兩比較的結(jié)果，對于復(fù)雜事物來說，兩兩比較不可能做到判讀的完全一致性，而存在估計誤差，因此也就得到帶有偏差的相對權(quán)重向量。誤差在一定范圍內(nèi)是可以接受的；但當誤差很大時，相對權(quán)重向量也就不具有有效性。一致性檢驗的目的就是判斷誤差的可接受程度。一致性檢驗采用的指標是一致性率（CR），其計算公式為：CR=CI/RI。其中CI為一致性指標，RI為修正值。一般規(guī)定當CR≤0.1時，判斷矩陣的一致性可以接受，否則重新進行兩兩比較判斷。
1）CI的計算步驟。首先，由被檢驗的判斷矩陣乘以其特征向量，所得的向量稱為權(quán)重和向量。其次，每個權(quán)重和向量的分量分別除以對應(yīng)的特征向量的分量，并計算出算術(shù)平均數(shù)，記為λmax。最后，利用公式CI=（λmax-n）/（n-1）（n為維數(shù)）計算結(jié)果。
2）RI主要通過查表獲得。常用的如表2所示。
第五步，方案比較。通過以上步驟，可以知道某方案在各準則中的權(quán)重向量以及各準則在目標中的權(quán)重向量。兩向量相乘，即得出該方案的得分。通過各方案得分的比較，即可對方案進行排序。
2 AHP法在地方政府投資項目中的應(yīng)用
2.1 案例描述 W鎮(zhèn)是東部某省的一個相對比較偏僻的小鎮(zhèn)。W鎮(zhèn)以農(nóng)業(yè)為主，主要農(nóng)作物為水稻。境內(nèi)沒有大江大河或其分支，主要靠降雨。在50年代曾修建一個水庫，是降雨外的主要水源。因為獨特的地理環(huán)境，境內(nèi)擁有兩處自然風(fēng)貌的旅游景點，在省內(nèi)具有較高的知名度。農(nóng)業(yè)收入和旅游業(yè)收入是當?shù)鼐用竦闹饕杖雭碓础?/p>
W鎮(zhèn)現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)基本上都是土生土長的本地人，鎮(zhèn)長及書記是從基層一步一步提上來的，對鄉(xiāng)土民情十分熟悉，經(jīng)驗豐富。由于資金及編制的限制，鎮(zhèn)里近兩年僅引進一名旅游管理專業(yè)的本科畢業(yè)生。目前，進入鎮(zhèn)里審核的有三個項目，但是由于各種原因的限制，只能選擇其中一個。這三個項目分別是：項目A，建一個主題公園；項目B，建一文化廣場；項目C，擴建一個老的水庫。鎮(zhèn)里成立了以鎮(zhèn)長為組長的項目評估小組。
由于鎮(zhèn)長及小組成員的經(jīng)驗豐富，同時關(guān)于居民感受方面的數(shù)據(jù)不太容易獲得量化數(shù)據(jù)，所以小組決定選用層次分析法進行項目評價。
2.2 層次結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)建
2.2.1 目標 評估小組認為：任何活動都遵循成本收益原則。即使是政府投資項目也不例外。即，成本收益也有長期和短期之分、經(jīng)濟與非經(jīng)濟之分、可量化與不可量化之分。不同的是，因為鎮(zhèn)政府承擔著維護W鎮(zhèn)的社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展等多方面的責(zé)任，所以鎮(zhèn)政府投資的項目應(yīng)該更關(guān)注社會總成本和社會總收益。因此W鎮(zhèn)項目評估小組將目標界定為社會凈收益（即社會總收益與社會總成本配比后的結(jié)果）的最大化。
2.2.2 準則 在建立準則層的時候，評估小組認為：項目自身的財務(wù)評價雖然也很重要，但是作為政府投資的項目，其直接或間接的社會影響也很重要。為此，參考發(fā)改委與建設(shè)部的建設(shè)項目評價方法與參數(shù)、電話咨詢省城知名專家并結(jié)合小組的自身知識，評估小組給出了如下4個準則：①項目的財務(wù)分析。反映項目自身的財務(wù)狀況。即項目自身的財務(wù)信息。包括凈現(xiàn)值、投資回收期、內(nèi)含報酬率等。②經(jīng)濟總量。反映項目對W鎮(zhèn)國民經(jīng)濟總量的貢獻，包括增加值、凈產(chǎn)值、純收入、財政收入等。③經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。反映項目對W鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的影響，主要包括三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)等。④社會與環(huán)境。反映項目對W鎮(zhèn)社會與環(huán)境的影響，主要包括社會階層、居住環(huán)境等。
2.3 方案的比較及選擇
①判斷矩陣。通過向?qū)＜易稍儯Y(jié)合項目評估小組自身的判斷。給出了方案層的4個判斷矩陣和準則層的1個判斷矩陣。
②權(quán)重及特征向量求解。項目在財務(wù)分析、經(jīng)濟總量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、社會與環(huán)境、目標的特征向量分別為（0.593，0.341，0.066）T、（0.623，0.137，0.240）T、（0.378，0.157，
0.467）T、（0.123，0.320，0.557）T和（0.126，0.384，0.3，0.191）T。并通過一致性檢驗。
③計算各項目的得分。項目A=0.593*0.126+0.623*0.384+0.378*0.3+0.123*0.191=0.451；項目B=0.341*0.126+0.137*0.384+0.157*0.3+0.320*0.191=0.204；項目C=0.066*0.126+0.240*0.384+0.467*0.3+0.557*0.191=0.347。項目A的得分最高，所以評估小組決定選擇項目A。
3 地方政府投資項目中應(yīng)用AHP法的注意事項
AHP法可以充分利用經(jīng)驗優(yōu)勢，但是在應(yīng)用AHP法時，有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要注意。一是準則的確立。因為準則的優(yōu)劣直接決定了后面的結(jié)果，所選的準則應(yīng)有理論基礎(chǔ)和地方實際背景的支撐，不可隨意選擇。二是判斷矩陣的構(gòu)建。在進行兩兩比較時，要確保判斷的獨立性和客觀性。不可因為利益的誘惑或非正常的壓力做出虛假的判斷。
參考文獻：
[1]國家發(fā)展改革委，建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)[M].北京：中國計劃出版社，2006.
[2]《運籌學(xué)》教材編寫組.運籌學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005.
【關(guān)鍵詞】項目投資 評價 分析
一、投資決策是指企業(yè)對某一項目（包括有型、無形資產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營權(quán)等）投資前進行的分析、研究和方案選擇
投資決策具有四個特點：（1）投資決策具有針對性.投資決策要有明確的目標。（2）投資決策具有現(xiàn)實性，投資決策是投資行動的基礎(chǔ)，投資決策是現(xiàn)代化投資經(jīng)營管理的核心。投資經(jīng)營管理過程就是“決策一執(zhí)行一再決策一再執(zhí)行”反復(fù)循環(huán)的過程。因此可以說企業(yè)的投資經(jīng)營活動是在投資決策的基礎(chǔ)上進行的，沒有正確的投資決策，也就沒有合理的投資行動。（3）投資決策具有擇優(yōu)性。投資決策與優(yōu)選概念是并存的，投資決策中必須提供實現(xiàn)投資目標的幾個可行方案，因為投資決策過程就是對諸投資方案進行評判選擇的過程。合理的選擇就是優(yōu)選。優(yōu)選方案不一定是最優(yōu)方案，但它應(yīng)是諸多可行投資方案中最滿意的投資方案。（4）投資決策具有風(fēng)險性。風(fēng)險就是未來可能發(fā)生的危險，投資決策應(yīng)顧及到實踐中將出現(xiàn)的各種可預(yù)測或不可預(yù)測的變化。因為投資環(huán)境是瞬息萬變的，風(fēng)險的發(fā)生具有偶然性和客觀性，是無法避免的，但人們可沒法去認識風(fēng)險的規(guī)性，依據(jù)以往的歷史資料并通過概率統(tǒng)計的方法，對風(fēng)險做出估計，從而控制并降低風(fēng)險。
在確定投資項目的投資方案時，應(yīng)用系統(tǒng)分析原理，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求出發(fā)，全面分析企業(yè)所處的環(huán)境和自身的綜合能力，確定投資目標。然后，從分析投資項目所在地的投資環(huán)境入手，為實現(xiàn)投資既定目標，對工程項目的各個方面進行分析比較、論證，選擇靜態(tài)分析指標（投資回收期和投資收益率），以及動態(tài)分析指標（凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率）作為項目技術(shù)經(jīng)濟指標，以減少投資風(fēng)險，為投資決策提供堅實的基礎(chǔ)，從而全面提高企業(yè)的投資決策效果，達到其經(jīng)營目標。在對項目進行技術(shù)經(jīng)濟評價時，需要對產(chǎn)品的成本情況和市場銷量以及銷售價格進行預(yù)測與分析。消費者的購買行為總的來說是由其購買動機的推動而發(fā)生的，受很多因素的影響，這些因素可以分為兩大類，一是外部影響因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、企業(yè)因素等，另一類是內(nèi)在因素，即個性心理因素。因此，對消費者的購買決策過程進行研究能夠影響投資的實現(xiàn)程度。
投資決策的程序一般分以下幾個步驟：（1）明確投資目標，提出投資方案。（2）估計投資風(fēng)險。（3）投資方案的財務(wù)可行性研究。（4）確定投資方案的收入現(xiàn)值，估算投資凈現(xiàn)值。（5）利用“凈現(xiàn)值法則”對投資方案作出拒絕或接受的投資決策。（6）投資方案的執(zhí)行。
二、投資項目評價分析
1.投資項目評價是在項目可行性研究中，提供科學(xué)決策依據(jù)的最關(guān)鍵、最重要的部分，它是一個技術(shù)分析、論證的過程。它對于充分發(fā)揮投資效益、降低投資風(fēng)險、優(yōu)化資源配置和投資結(jié)構(gòu)，具有重要作用。它是實現(xiàn)國家對投資項目決策與管理的科學(xué)化、民主化、規(guī)范化和法制化的重要措施，也是個人或其他投資主體正確進行投資決策的理論、方法和工具。
2.投資項目評價的內(nèi)容，主要包括技術(shù)評價、經(jīng)濟評價和社會評價三個部分。技術(shù)評價主要是根據(jù)市場需求預(yù)測和原材料供應(yīng)等生產(chǎn)條件的調(diào)查，確定產(chǎn)品方案和合理生產(chǎn)規(guī)模，根據(jù)項目的生產(chǎn)技術(shù)要求，對各種可能擬定的建設(shè)方案和技術(shù)方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析、比較、論證，從而確定項目在技術(shù)上的可行性。經(jīng)濟評價是項目評價的核心，分為企業(yè)經(jīng)濟評價和國民經(jīng)濟評價。企業(yè)經(jīng)濟評價亦稱財務(wù)評價，它從企業(yè)角度出發(fā)，按照國內(nèi)現(xiàn)行市場價格，計算出項目在財務(wù)上的獲利能力，以說明項目在財務(wù)上的可行性。國民經(jīng)濟評價從國家和社會的角度出發(fā)，按照影子價格、影子匯率和社會折現(xiàn)率，計算項目的國民經(jīng)濟效果，以說明項目在經(jīng)濟上的可行性。社會評價是分析項目對國防、政治、文化、環(huán)境、生態(tài)、勞動就業(yè)、儲蓄等方面的影響和效果。
3.投資項目評價的方法可分為貼現(xiàn)的分析評價方法和非貼現(xiàn)的分析評價方法兩種。
（一）貼現(xiàn)的分析評價方法。
貼現(xiàn)的分析評價方法，是指考慮貨幣時間價值的分析評價方法，亦被稱為貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析技術(shù)。
（1）凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值，是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。按照這種方法，所有未來現(xiàn)金流入和流出都要按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為它們的現(xiàn)值，然后再計算它們的差額。如凈現(xiàn)值為正數(shù)，即貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入大于貼現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率大于預(yù)定的貼現(xiàn)率。如凈現(xiàn)值為零，即貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于貼現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率相當于預(yù)定的貼現(xiàn)率。如凈現(xiàn)值為負數(shù)，即貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入小于貼現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率小于預(yù)定的貼現(xiàn)率。
（2）內(nèi)含報酬率法。內(nèi)含報酬率法是根據(jù)方案本身內(nèi)含報酬率來評價方案優(yōu)劣的一種方法。所謂內(nèi)含報酬率，是指能夠使未來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，或者說是使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。
凈現(xiàn)值法和現(xiàn)值指數(shù)法雖然考慮了時間價值，可以說明投資方案高于或低于某一特定的投資報酬率，但沒有揭示方案本身可以達到的具體的報酬率是多少。內(nèi)含報酬率是根據(jù)方案的現(xiàn)金流量計算的，是方案本身的投資報酬率。
（二）非貼現(xiàn)的分析評價方法 。
非貼現(xiàn)的方法不考慮時間價值，把不同時間的貨幣收支看成是等效的。這些方法在選擇方案時起輔助作用。常用的方法為回收期法、會計收益率法等。
