發(fā)布時(shí)間：2023-09-10 14:49:00
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；主要稅種；稅收籌劃策略
一、引言
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年至2012年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)率在下降，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況
（一）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級(jí)市場(chǎng)通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級(jí)市場(chǎng)上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級(jí)市場(chǎng)，還是在二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，還會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈(zèng)與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。
（三）持有使用環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略
（一）營業(yè)稅稅收籌劃
營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通?？梢詮娜齻€(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對(duì)于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對(duì)于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅，而對(duì)于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，一般會(huì)將房屋劃分為精裝修房和毛坯房?jī)煞N，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對(duì)于毛坯房的銷售，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對(duì)于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)都會(huì)采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。
稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動(dòng)利用稅收政策的特定條款來實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對(duì)于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響
中圖分類號(hào)：F810.42；F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-000-01
稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對(duì)自身的納稅工作予以科學(xué)、合理的策劃以及財(cái)務(wù)安排的活動(dòng)。為加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實(shí)施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響機(jī)制。
一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響
國家企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被業(yè)已規(guī)定的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)，即指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。與原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在較大創(chuàng)新性，既實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，同時(shí)在使用范圍和財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)方面更加明確。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關(guān)的內(nèi)容主要三點(diǎn)，即存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖?quán)平均法和先進(jìn)先出法，原有后進(jìn)先出法的取消會(huì)一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動(dòng)[1]。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)方法不正確，該種計(jì)價(jià)方法的改變必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期損益與存貨計(jì)價(jià)方法關(guān)聯(lián)甚密，當(dāng)存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法受到限制或被取消，與之相關(guān)的當(dāng)期損益也會(huì)受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。關(guān) 于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定，也會(huì)直接影響到房企涉稅狀況。
另一方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些規(guī)定，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。這種擴(kuò)展其一表現(xiàn)在可以對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在公允價(jià)值計(jì)量模式方面新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做出了許多新規(guī)定，將會(huì)對(duì)房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計(jì)算產(chǎn)生相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，其二表現(xiàn)在可對(duì)會(huì)計(jì)政策加以利用進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有所增加，不同的會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會(huì)有所區(qū)別。除此之外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)一些新業(yè)務(wù)的提出，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)范圍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應(yīng)拓展。針對(duì)很多會(huì)計(jì)事項(xiàng)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均作出了修改，這些修改相對(duì)原來會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變?cè)瓉淼臅?huì)計(jì)方法。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制較多，這些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化同時(shí)也會(huì)致使房企稅收籌劃相應(yīng)調(diào)整當(dāng)前的操作手段與方式。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施環(huán)境下，無論業(yè)務(wù)核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對(duì)我國房企納稅額度計(jì)算產(chǎn)生影響。
二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)變化及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的對(duì)策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實(shí)施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)都會(huì)有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下兩點(diǎn)：
（一）密切關(guān)注稅收政策，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
國家政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，稅法會(huì)隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時(shí)的制定風(fēng)險(xiǎn)問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動(dòng)而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)稅收籌劃中所存在的風(fēng)險(xiǎn)加以充分考慮，對(duì)稅收籌劃方案予以適時(shí)調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流與溝通
我國并未嚴(yán)格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，從而在對(duì)一些新業(yè)務(wù)進(jìn)行開展時(shí)能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時(shí)認(rèn)可。同時(shí)還能對(duì)國家關(guān)于稅收政策的相關(guān)信息盡早獲悉，將因政策變動(dòng)造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點(diǎn)，根據(jù)律法規(guī)定設(shè)立規(guī)范、完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)及憑證。準(zhǔn)確、合理的企業(yè)會(huì)計(jì)處理與會(huì)計(jì)憑證，是順利實(shí)施納稅檢查的重要保障。
三、總結(jié)
受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會(huì)導(dǎo)致一定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，不利于全面、有效實(shí)施企業(yè)稅收籌劃工作，同時(shí)也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因和特點(diǎn)等進(jìn)行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對(duì)策
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)“營改增”的重視程度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營改增”的實(shí)行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實(shí)行“營改增”改革后，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)行“營改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬人民幣以上的企業(yè)，必須要像國家稅務(wù)單位申請(qǐng)為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒有實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營業(yè)稅的銷售總收入來計(jì)算稅；“營改增”以后，計(jì)算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實(shí)行的過程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開始是對(duì)“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對(duì)“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行中所帶來的稅收影響籌劃了相應(yīng)的對(duì)策，希望對(duì)今后我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。
一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（一）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響
對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來說成本都決定著企業(yè)的利潤(rùn)，然而“營改增”的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個(gè)企業(yè)購買，都需要從各個(gè)不同的企業(yè)購買，但是，其中有好多材料都是從個(gè)體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒辦法在納稅時(shí)把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農(nóng)村，他們沒有專門的勞務(wù)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開出增值稅的發(fā)票，沒辦法進(jìn)行相應(yīng)的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進(jìn)行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負(fù)?！盃I改增”的實(shí)行不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)也有很大的影響。
（二）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府正在進(jìn)行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業(yè)對(duì)稅收的壓力。可是，“營改增”是否真正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？
當(dāng)“營改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的時(shí)候，得到了各個(gè)行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現(xiàn)出來。在實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅率哲定為11%。下面對(duì)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行舉例說明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬，相關(guān)成本為300萬，增值稅銷項(xiàng)稅率按11%計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)統(tǒng)一按17%計(jì)算，不考慮其他的變動(dòng)因素。
則：“營改增”之前應(yīng)交稅費(fèi)=800*5%=40
“營改增”之后應(yīng)交稅費(fèi)=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
對(duì)于小規(guī)模的納稅人而言，實(shí)行“營改增”對(duì)他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實(shí)行而減少。然而，對(duì)于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過會(huì)計(jì)的核算能提供準(zhǔn)確的納稅資料的企業(yè)，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可扣金額大于營業(yè)收入相對(duì)較大的比例時(shí)，才能使“營改增”的實(shí)行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來的影響還是很大的，實(shí)際上，并沒有完全達(dá)到預(yù)期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)效益。
“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的要求越來越高。“營改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒辦法開正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機(jī)制，一定會(huì)在“營改增”工作的開展中受益。
二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策
（一）開發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策
房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中需要的時(shí)間很長(zhǎng)，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時(shí)，由于“營改增”是要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對(duì)增值稅進(jìn)行平均抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本一定要做好籌劃。
（二）重視對(duì)“營改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理
“營改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個(gè)領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營改增”制度，對(duì)企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓(xùn)，使大家對(duì)“營改增”有簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)和了解，讓每個(gè)員工都認(rèn)真學(xué)習(xí)“營改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。
“營改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度的抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)拒絕開增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點(diǎn)利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項(xiàng)，在實(shí)行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。
三、結(jié)束語
據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說既有利又有弊，雖然會(huì)在某種程度上給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是也為企業(yè)帶來了降低稅負(fù)的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]張澤洋.淺議營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014
[2]謝嚴(yán).“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2015
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及稅負(fù)情況
（一）經(jīng)營特點(diǎn)
對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：
1．開發(fā)經(jīng)營具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)。
2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況
從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種
在開發(fā)階段對(duì)營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1．營業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土
地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。
（二）企業(yè)所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）營業(yè)稅的籌劃
1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。
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二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容(圖2)
三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述
基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項(xiàng)目實(shí)際情況,針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷,且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果,具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。
四、地方稅務(wù)政策解讀(以南京項(xiàng)目為例)
(一)成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí),需報(bào)送以下資料:1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》;2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。
(二)關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額;以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用,對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告,或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的,其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的,其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí),按規(guī)定在稅前扣除。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。
除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外,預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年;超過3年未上交的,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
(三)計(jì)稅毛利率。目前,開發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng),納稅人自行分期開發(fā)的,其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。
(二)土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的,按以下類別作為核算對(duì)象,分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為:1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產(chǎn)。
(三)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。
(四)裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用,應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
? (五)相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除,也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。
(六)預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅;2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征;3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征;4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。
六、分稅種籌劃詳述
(一)企業(yè)所得稅
1、開發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大,總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定,以上因素可視同為固定值,可調(diào)節(jié)空間很小,因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整,可以達(dá)到延遲納稅的效果,如合理提高開發(fā)成本,增加主營業(yè)務(wù)成本金額,從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分,達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算,合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出,控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi),減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。
3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期,會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損,合理安排銷售時(shí)點(diǎn),可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì),降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長(zhǎng)、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。
(二)營業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件,同時(shí)考慮到“營改增”政策的變化,地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理,其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高,不建議對(duì)此稅種籌劃。
(三)土地增值稅(預(yù)征)。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策,業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率,其籌劃空間較小,不建議對(duì)此稅種籌劃。
(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實(shí)際稅負(fù),以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量,結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額,調(diào)整銷售單價(jià),使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。
3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài),其中住宅和非住宅(商業(yè)、車庫、儲(chǔ)藏室等)為清算業(yè)態(tài),受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限,上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告,且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求,即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年,屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大,會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額,有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅,二次清算退稅的情況,如合理調(diào)整銷售計(jì)劃,可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。
4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅。
七、稅務(wù)籌劃方案
目前,稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目(《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書》)為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響
長(zhǎng)時(shí)間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價(jià)內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個(gè)價(jià)內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細(xì)，重復(fù)征稅就越嚴(yán)重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實(shí)施后，由于每個(gè)環(huán)節(jié)就其新增價(jià)值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，營改增進(jìn)項(xiàng)抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細(xì)化管理，達(dá)到降稅的目的。但在實(shí)際的運(yùn)作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進(jìn)項(xiàng)購進(jìn)業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對(duì)其制定合理的稅率，使其稅負(fù)不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個(gè)項(xiàng)目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進(jìn)項(xiàng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會(huì)給企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報(bào)不同的納稅人。
二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義
在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟(jì)效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費(fèi)增加利潤(rùn)。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出臺(tái)并實(shí)施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強(qiáng)納稅意識(shí)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對(duì)政策的熟練運(yùn)用，比如減稅免稅的運(yùn)用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員獲得良好的培訓(xùn)空間與個(gè)人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時(shí)促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
（一）科學(xué)合理申報(bào)納稅人身份
在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營規(guī)模的大小和會(huì)計(jì)核算是否健全，一旦認(rèn)定后身份不同計(jì)稅方法不一樣，一般納稅人使用進(jìn)項(xiàng)抵扣計(jì)算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計(jì)算繳納增值稅，當(dāng)然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。
經(jīng)過測(cè)算我們以為企業(yè)的購進(jìn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例有必要按照規(guī)定申報(bào)一般納稅人，否則稅負(fù)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出小規(guī)模納稅人的平均稅負(fù)。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對(duì)于年應(yīng)稅銷售額超過財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報(bào)一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計(jì)算增值稅并且不得做進(jìn)項(xiàng)抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財(cái)務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報(bào)失誤，企業(yè)的稅負(fù)將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認(rèn)定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動(dòng)產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進(jìn)項(xiàng)稅額很低，認(rèn)定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣，那么同樣會(huì)大大增加企業(yè)的稅負(fù)。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，及時(shí)獲取可抵扣發(fā)票
對(duì)于認(rèn)定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)稅務(wù)知識(shí)。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項(xiàng)稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強(qiáng)管理各項(xiàng)購進(jìn)業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進(jìn)的管理和采購材料的管理，及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時(shí)，由于對(duì)方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，由于難于實(shí)現(xiàn)外部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤(rùn)。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅打下基礎(chǔ)。
筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進(jìn)社會(huì)化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會(huì)上的建筑業(yè)會(huì)發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會(huì)大批淘汰。
（三）科學(xué)利用稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對(duì)認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實(shí)現(xiàn)減稅免稅。
（四）注重經(jīng)營活動(dòng)管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動(dòng)籌劃
一是對(duì)供應(yīng)方的資格和價(jià)格進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進(jìn)貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進(jìn)貨物？在質(zhì)量相當(dāng)?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動(dòng)籌劃，比如從一般納稅人處購進(jìn)一批增值稅稅率17%的貨物，價(jià)稅總計(jì)117萬元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進(jìn)同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會(huì)改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤(rùn)，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費(fèi)用增加。二是利用稅率差異。當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對(duì)象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；
（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
在企業(yè)進(jìn)行合理避稅的過程中，制訂以及實(shí)施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準(zhǔn)則。所以，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進(jìn)行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的約束。
另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)貒囟悪C(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)和具體要求，對(duì)稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動(dòng)積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，并進(jìn)行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實(shí)施方案的過程中，對(duì)本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時(shí)刻關(guān)注，以取得本地部門的認(rèn)同。實(shí)施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。
四、結(jié)語
“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會(huì)負(fù)擔(dān)和政府收入之間的矛盾，降低社會(huì)稅負(fù)。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會(huì)遭受一定的挫折，但是，只要合理進(jìn)行稅收籌劃，營改增必定是推進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。
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（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長(zhǎng)，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著巨大影響。
（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展
一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。
二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策
（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對(duì)銷售收入的稅收籌劃
