發(fā)布時間：2023-07-30 10:17:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產業(yè)法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：房地產；經濟管理；發(fā)展
Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.
Keywords: real estate; Economic management; development
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產業(yè)快速崛起并成為我國國民經濟產業(yè)體系的重要組成部分。房地產業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設小康社會和促進國民經濟發(fā)展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產業(yè)發(fā)展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業(yè)整體素質低、產業(yè)化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規(guī)范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
1 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析
1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性
近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現(xiàn)房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發(fā)展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業(yè)政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。
近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。
政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業(yè)內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機制不完善，管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監(jiān)督、管理、調控職責、
范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發(fā)商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政，協(xié)調不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
要解決高房價的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產征收物業(yè)稅、房產稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業(yè)必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。
房地產業(yè)作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業(yè)鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業(yè)發(fā)展的措施，而房地產業(yè)的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業(yè)作為當地經濟的支柱產業(yè), 依靠房地產業(yè)拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。
1.3 相關法律法規(guī)體系的不健全
從世界上各國房地產市場的發(fā)展歷程和經驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發(fā)展的需求，導致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2 相關對策分析
2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發(fā)展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。
在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發(fā)展目標，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產業(yè)的整體發(fā)展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2完善相關法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經歷一定的發(fā)展階段和經驗的積累。當前，實現(xiàn)我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現(xiàn)房地產市場運行的規(guī)范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。
2.3建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位
關鍵詞：房地產經濟；問題；對策
一、國內房地產經濟管理中存在的問題
1.個別地方政府的調控行為失當
目前，我國房地產市場仍處于壟斷地位，如土地所有權壟斷、土地經營權壟斷、房地產經濟發(fā)展形式的壟斷等。國家控制了土地一級市場，而房屋開發(fā)只有遵循開發(fā)商模式，政府嚴禁城市居民或者企業(yè)以其他方式開發(fā)房屋建筑。出于掠取壟斷利潤的角度，房地產商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數量，加大供求差距，造成房價的持續(xù)升高。另外，隨著我國城市化進程的加快，對住房需求急劇增加，城市土地體現(xiàn)出巨大的商業(yè)價值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來房價的飆升。反過來，房價的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國家的房地產調控政策很難在地方落實。
2.缺乏金融基礎體系
雖然我國房地產經濟已經過了十幾年的發(fā)展，基本形成制度建設與良好的發(fā)展趨勢，但是仍存在一些問題亟待解決：一是需要進一步調整房地產信貸結構，而我國房地產貸款仍過多傾向于開發(fā)貸款；二是住房消費信貸發(fā)展的問題，住房消費貸款的大量發(fā)放給銀行資產帶來一定風險；三是住房公積金的繳納范圍及比率進一步擴大，受到宏觀經濟環(huán)境的制約，
“低進低出”的運營方式造成資金使用率的降低，失去了公平。
3.房地產經濟法律不健全
當前，我國房地產正處于快速發(fā)展的初級階段，但是房地產相關法律法規(guī)仍有待進一步完善。房地產經濟的市場管理作為一個從開發(fā)、建設到交易、后期管理的系統(tǒng)性過程，在我國還沒有一部可以覆蓋整個房地產市場的管理法。我國房地產市場法律、法規(guī)的建設落后，帶來很多法律漏洞，不利于房地產業(yè)與社會經濟的健康發(fā)展。
二、改善房地產經濟的有效對策
1.進一步強調政府職能
一方面，強調政府的經濟職能，促進市場成熟化發(fā)展。以當前房地產投資增長過快現(xiàn)象來看，當前我國房地產投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場發(fā)展規(guī)律來看，近期我國在科學發(fā)展觀的指導下加強了房地產調控，這種調控的目標并不是讓樓市崩潰，而是引導房地產市場步入成熟、理性、穩(wěn)定的發(fā)展階段，并投入更多性價比優(yōu)越的房地產產品。另一方面，完善政府的宏觀調控，確保地價的合理發(fā)展。房地產作為國民經濟的重要產業(yè)，對GDP的增長具有帶動作用，同時房地產經濟依賴于市場需求的發(fā)展，應與居民住房支付能力相適應。由于房地產業(yè)是一個土地和金融相結合的特殊產業(yè)，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無限供給、具備流動性的因素。如果房地產業(yè)過于深入投機要素，就會在短時間內產生經濟泡沫，而房地產市場如果資金鏈斷裂，泡沫經濟也會隨之崩潰，必然會對關聯(lián)產業(yè)產生致命影響。
2.完善房地產金融體系
若想促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，必須加強房地產金融的基礎地位。結合我國當前房地產金融的發(fā)展現(xiàn)狀，重點調整房地產貸款結構，加強消費性貸款，同時注重風險防范。另外，為了解決房地產的進一步發(fā)展而產生的資金來源、期限錯配、資產流動等問題，我國房地產金融業(yè)還應加強對住房抵押貸款二級市場的開發(fā)，實現(xiàn)抵押貸款證券化發(fā)展，并將一級市場與二級市場納入金融大環(huán)境中，加強房地產市場與資本市場的聯(lián)系，從根本上改善房地產經濟資金來源問題，真正促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。
【關鍵詞】房地產企業(yè)；融資；策略
一、房地產企業(yè)融資所面臨的主要問題
（一）房地產企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國房地產業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達32%；次年漲至34.5%，2010年高達37.6%。這些自籌資金大多是房地產企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產企業(yè)風險分擔機制的融資方式尚未形成，銀行承擔了其中大多風險。
（二）我國房地產融資市場受限于不完善的資本市場發(fā)展
目前，我國資本市場發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實現(xiàn)地產整合，并未確實憑其資本實力和手段進行地產開發(fā)。單一的金融產品和閉塞的融資渠道使房地產業(yè)融資市場發(fā)展受阻。一直以來，我國銀行業(yè)普遍和資本市場相互獨立存在，導致銀行業(yè)務單一、資產結構失調、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風險，深入、持續(xù)地合作與房地產業(yè)很難實現(xiàn)。充分意識到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務后，房地產企業(yè)謀求資本市場發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國房地產企業(yè)融資、債權融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產企業(yè)僅百家，不足總數的0.5%；已上市的，因大業(yè)績波動可再融資的少。房地產企業(yè)全部融資中，債權融資比重逐年降低，且占比小；外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產金融，發(fā)達國家市場經濟成熟，房地產金融市場發(fā)達，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產信托等都可實現(xiàn)其金融融資，且風險低。
二、房地產企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會主義市場經濟的不斷發(fā)展，我國金融市場也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產負債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導致現(xiàn)有金融市場融資渠道閉塞。房地產業(yè)不能有效使用大多金融產品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產品和融資渠道創(chuàng)新
我國一直都受限于現(xiàn)有房地產融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產業(yè)自身需求，因此，迫切需要創(chuàng)新金融產品。但是，我國金融市場創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產融資因無與其相適合的融資渠道和產品支撐而難于進行。鑒于此，根本地解決房地產企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關法律法規(guī)
我國房地產企業(yè)融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產企業(yè)一級市場。比如，嚴格限制的股票債券發(fā)行導致房地產企業(yè)無法實現(xiàn)憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對產業(yè)基金專門法律法規(guī)進行限制和規(guī)范，從而導致房地產信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產企業(yè)綜合素質
近年來，持續(xù)升溫的房地產業(yè)發(fā)展前景，激增了我國房地產商數量。而今，我國房地產企業(yè)累計逾七萬戶。然而，我國房地產企業(yè)的一般特點是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風險。很多房地產企業(yè)運作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國際先進水平，行業(yè)綜合素質不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產企業(yè)融資對策
（一）積極促進發(fā)展房地產業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機構投資者，使房地產投資更具長期化，從而可使當前我國房地產市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩(wěn)定更有利。與此同時，REITS基于機構投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報率；作為房地產投資市場主體，REITS對非理性及違規(guī)投資的降低更有利?；诖?，積極促進發(fā)展房地產信托勢在必行。
（二）加快發(fā)展房地產企業(yè)債券
房地產企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產企業(yè)融資結構的改善。房地產項目開發(fā)周期長，融資結構失調，普遍長貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長期為主時，為房地產企業(yè)的資金源相對穩(wěn)定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產企業(yè)融資結構的改善。與此同時，房地產企業(yè)資金較大的需求和較高的資產負債率，使間接融資的負債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財務成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業(yè)服務，經增發(fā)、配股等轉嫁銀行風險，有利于降低信貸風險。當前，國家加大了房地產企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產企業(yè)融資方式
就我國房地產業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國外成功經驗，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權融資、權益性融資等。
四、結語
市場經濟條件下，房地產融資關系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應提升資本利用率，并借鑒國外經驗，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。
參考文獻：
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一、我國房地產融資現(xiàn)狀及弊端分析
1.我國房地產融資來源
從融資來源上來看，我國房地產業(yè)融資主要包括以下幾個渠道：
一是銀行貸款。我國的房地產融資仍然是以銀行信貸為主導的單一融資渠道，這在很大程度上提高了房地產行業(yè)的發(fā)展風險。隨著我國銀行信貸的逐步緊縮，房地產行業(yè)面臨著資金困難。
二是上市融資。上市融資不僅可以減輕金融風險，還可以降低融資成本，這對于解決房地產企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸具有很大的作用。但我國對房地產企業(yè)上市審批嚴格，對很多企業(yè)來說是個巨大的挑戰(zhàn)，在短時間內難以實現(xiàn)。
三是發(fā)行企業(yè)債券。房地產債券與一般債券相比收益較高，與股票相比風險較低。但因債券融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善、相關法律法規(guī)不健全，房地產企業(yè)使用該種融資方式的規(guī)模相當少。
四是海外房產基金。海外房地產投資資金一方面可減輕房地產行業(yè)對于銀行信貸過度依賴的狀況，另一方面可以拓寬房地產行業(yè)融資渠道，對促進房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具重要意義。但目前我國相關法律法規(guī)的不完善，再加上國內一些房產企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在障礙。
五是房地產信托。信托基金具有收益穩(wěn)定，風險較低的優(yōu)勢。但是，由于房地產信托在我國發(fā)展時間不長，信托產品存在一些制度性限制。
2.我國房地產融資結構
從房地產開發(fā)投資資金來源結構上看， 房地產融資渠道仍以國內銀行貸款、自籌資金以及其他資金來源為主。
表1可以看出，自2002年以來， 自籌資金和國內貸款的數額不斷上升，二者的數額在2011 年已經占到全部資金來源總額的41%和15%，而其他資金上升的更快，超過自籌資金和國內貸款，在2011年已占資金來源總額43%。2002-2011 年我國房地產開發(fā)中利用外資不斷走低，不僅外商直接投資的規(guī)模在不斷縮小，而且對外融資的數額也在下降。從上面看出， 我國房地產業(yè)嚴重依賴于房地產融資， 而對融資方式的選擇， 則集中于各類融資方式的利潤度和風險度上。
3.我國房地產融資存在的問題
（1）企業(yè)融資渠道單一，且對銀行信貸依賴過重。同時，由于融資市場起步時間晚，其融資很大程度上依然集中在間接融資之上。因此，房地產行業(yè)在相當大的程度上仍然依賴于銀行的信貸支持。
（2）房地產融資市場體系不完善。現(xiàn)今房地產融資渠道雖然開始呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但這些渠道提供的產品卻難以滿足市場的需求，使得有些企業(yè)因資金不足而鋌而走險的借助地下金融。這反映了金融市場管理不足和體制不健全。
（3）海外基金與國內企業(yè)對接的難題。外資在選擇國內投資伙伴時要求苛刻，有一系列成熟的各種風險評判手段，這些風險評判手段拿到中國衡量開發(fā)商或項目時會碰到很多銜接不上的地方，產生了海外基金與國內企業(yè)對接的難題。
（4）我國在房地產領域的相關法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來十分復雜，步驟繁瑣，在該領域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關法律在房地產投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無法可依的局面，導致我國在房地產市場方面無法開展更大更多的渠道。
二、發(fā)展我國房地產融資渠道的對策和建議
1.建立多層次的房地產融資體系
建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求是當前我國房地產融資的主要問題。房地產融資渠道的多元化發(fā)展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業(yè)的金融產品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發(fā)育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，減少對銀行貸款的依賴。可通過以下方式進行嘗試一是擴大權益融資比例，降低行業(yè)整體債務依存度；二是對于大型房地產企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產投資信托基金等方式。
2.加緊開發(fā)房地產金融投資產品。
房地產行業(yè)要想融資渠道不斷向多元化進行發(fā)展，其關鍵就是要設計出具有差異性并可以服務于不同房地產企業(yè)的金融產品，進而形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。當前我國的房地產金融建設才剛剛處于起步階段，世界流行的五大金融產品當中，我國唯獨缺了房地產的金融產品。我國銀行還沒有還不具備專業(yè)的、系統(tǒng)的地產投資開發(fā)貸款。國內房地產信托和銀行貸款實際上是一樣的，只是銀行是吸收存款，但就其本質來說還是銀行的貸款。自2008年開始，國內銀行信貸正逐步退出房地產行業(yè)，取而代之的則是地產基金和地產投資機構以及地產專業(yè)投資銀行。
3.加強對外資金融機構以及境外基金的引導。
外資銀行以及境外的房地產產業(yè)基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業(yè)打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。
4.進一步完善房地產金融法律法規(guī)。
從整體上來看，我國的國家或者是地方部門雖然頒布了一系列的法律法規(guī)，但是體系還很不完善，并嚴重滯后于房地產行業(yè)的發(fā)展。在房地產融資的多元化過程當中，新出現(xiàn)的很多融資工具一旦沒有相應的制度規(guī)范，就很容易陷入混亂局面。所以必須要建立和完善相關的法律法規(guī)，進而對新型房地產融資工具的組織形式、流通轉讓、收益來源以及投資組合等，做出嚴格的法律規(guī)范。才可以促使我國的房地產多元化融資得到規(guī)范發(fā)展。
【關鍵詞】：房地產；房屋產權；登記管理系統(tǒng)；建議
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
引言
房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續(xù)。隨著我國房地產業(yè)的不斷發(fā)展，我國也相應的出臺了一些相關的對房地產業(yè)的相應控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢，我國的房產購置稅和登記管理辦法也在不斷的變更，只有不斷創(chuàng)新工作方法，才能保證我國房產產權工作的合理性，進一步穩(wěn)定我國的房產市場，保證房地產業(yè)在我國健康發(fā)展。
一、我國房屋產權登記管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀
1、我國房屋產權登記存在的問題
在現(xiàn)階段，我國房屋產權登記過程中，經常出現(xiàn)法律糾紛。出現(xiàn)這種情況的主要原因是法律制度不是很健全。全國各地由于房產產權引發(fā)的欺騙案件、民事訴訟案件不計其數，這就在客觀條件上要求我們規(guī)范房屋產權登記的相關政策。
2、我國房地產產權法律法規(guī)存在的問題
我國房地產法律法規(guī)尺度不一。自我國改革開放以后，頒布了很多關于房地產業(yè)的法律、法規(guī)。針對國土資源部和建設部的這些規(guī)章制度，各地方又按照自己的地區(qū)意愿和市場情況制定出臺了各自的規(guī)章制度和政策。各地制定的規(guī)章制度都是針對各自的需要的地方特點，所以有的規(guī)章制度和政策性文件多種多樣。立法過程中行政權利和民事權利不分。我國的房地產登記制度主要是為我國房地產行政管理服務，很多主要的法規(guī)都是從行政管理的角度出發(fā)制定的。
3、我國房產登記制度存在的問題
我國的房地產業(yè)經歷多年的發(fā)展和不斷的變革。經過對很多相關部門的走訪和調查，發(fā)現(xiàn)我國的房地產產權登記管理還存在一定的問題。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）、我國產權登記的職能部門在職能劃分上不明確，而且形式上有分有合。我國現(xiàn)有的房產登記政策和現(xiàn)狀，導致房產登記只限于行政職能工作，各級行政部門將房產登記管理工作密切的和部門利益結合起來，忽視了房產所有者的自身利益。
（2）、房產所有權公示力需要完善和提高。我國現(xiàn)階段由于多種原因造成的房產登記管理問題及法律糾紛，糾其原因，很大程度上是有房產登記的公示力不夠所造成，所以，今后要加強這方面的工作力度。
二、房地產產權登記管理系統(tǒng)的優(yōu)點
如今電子信息技術已經非常先進，計算機技術日益普及，探討房地產檔案管理計算機備份、計算機檢索、計算機查詢對于保障房地產權益人的合法權益，保障房地產交易安全，促進房地產事業(yè)健康發(fā)展，促進經濟建設安全運行，確保不發(fā)生美國式的次貸危機具有十分重要的意義。
1、提高安全性
房地產檔案數字化管理、數字化備份能夠有效防止天災人禍造成的損失。房地產檔案紙質化存儲的弊端是顯而易見的，實施數字化管理、數字化備份提高了房地產檔案的安全系數，確保一旦遭遇天災人禍檔案不能全部滅失。
2、便于保存
由于計算機存儲技術日新月異，存儲容量得到極大的提高，房地產檔案數字化管理、數字化備份所占用的磁盤空間得到極大的拓展，保存圖片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于異地再備份
房地產紙質檔案管理的缺陷是檔案文件是惟一的，無法實現(xiàn)異地備份，一旦遭遇汶川地震那樣的天災，造成損失是不可避免的，實行計算機數字化管理、備份以后，由于互聯(lián)網技術日新月異，使房地產檔案異地備份成為可能，這樣就能有效解決重大自然災害條件下檔案的安全問題。
三、對我國房產登記管理系統(tǒng)的建議及設想
要想保證我國房產業(yè)的健康發(fā)展就要有一個相對健康的房產登記管理制度及工作體系，就根據對現(xiàn)狀的分析討論，提出以下建議：
1、加大對房地產業(yè)的了解，完善健全相應制度，減少房產糾紛案件的發(fā)生。要想徹底的解決這類問題，必須建立有力的、有針對性的法律制度，在法律的規(guī)范、保護下減少糾紛和訴訟案件的發(fā)生。
2、我國的土地是國有制，在房地產業(yè)發(fā)展業(yè)務和項目的前提是得到國家出讓土地的使用權。在這種情況下，一定要統(tǒng)一制定完整、相互支持的法律法規(guī)。對房地產產權的登記管理作出統(tǒng)一的要求和規(guī)范。將各地區(qū)的自行制定的規(guī)章制度進行徹底核查，不符合標準的嚴格更新、改進甚至廢除，只有這樣，才能保持我國房地產業(yè)的房產問題在公平、有法可依、完整的工作體系中進行。
3、將現(xiàn)階段不能相互支持和依存的各個部門及工作單位進行整合，使我國房地產產權登記管理成為一個有機、相互關聯(lián)的整體。將各種登記類型的工作進行開發(fā)和創(chuàng)新。這樣，我國房產登記管理部門就能在統(tǒng)一的思想下進行工作，規(guī)范管理。與此同時，還要提高對房產產權的公示力，只有不斷提高公示力，才能將房產登記工作進行得更加規(guī)范化和公平化，只有將登記管理工作做到最大限度的公平，才能保證我國的房產產權登記管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地產產權登記管理系統(tǒng)中的各個子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內部聯(lián)系不夠強，數據不能完全共享，這樣容易造成數據的重復錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數據的冗余。如在房地產預售登記過程中的一些數據與房地產產權銷售登記中的需要填寫的屬性值是一致的，可以不用重復錄入，而當前的產權登記系統(tǒng)中達不到這兩項數據的共享，在銷售登記時還需要重復錄入數據，造成工作效率的降低和數據的冗余。房地產管理信息系統(tǒng)中加強數據共享性的建議：應該加強管理子系統(tǒng)之間的數據共享，尤其是測繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的相互查詢，以及登記系統(tǒng)產生的資料和產籍檔案數據的共享。
5、在當前信息系統(tǒng)中的屬性數據庫中一些數據的字段冗余不僅導致存儲空間的浪費，還影響數據的傳輸速度；而一些跟房產價值相關的重要信息卻沒有列入數據庫。一些數據表的設計不符合數據庫技術中的基本的范式要求，或者數據表字段相互沖突，或者有些數據表設計不合理，導致出現(xiàn)的空值等。例如，開發(fā)商和建筑物名稱這兩個屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數據結構的建議：在數據庫的建設中，應該增加交通和基礎設施字段，因為交通和基礎設施都是影響房地產價值的重要因素，增加這兩個字段可以讓查詢人對房地產的價值有一定的估計，便于房地產的交易。同時對于開發(fā)商字段也應該 賦入屬性值，由于品牌效應，不同開發(fā)商有不同的知名度，也會影響房地產的價值。對于一些特殊的屬性采用動態(tài)的數據結構，可以節(jié)約空間。
綜上所述，在市場經濟體制下，房地產開發(fā)是的一項重量級項目。而且，隨著現(xiàn)階段房價的不斷上漲，房產產權登記管理工作也在不斷的發(fā)生變化。所以，一定要建立一個可靠的登記管理體系。一切從實際出發(fā)，尊重客觀事實，但是，不能各自為政，一定要有一個統(tǒng)一的政策法規(guī)和管理尺度，要盡快解決由于法律法規(guī)不能統(tǒng)一而造成的法律訴訟和民事糾紛，確定政策的主導地位，將各個不能相輔相成的登記項目整和使用，形成一套相互依存、相輔相成的房產登記管理體系，更好的為我國房地產業(yè)和提高人民生活水平服務。
參考文獻：
關鍵詞 房地產現(xiàn)狀可持續(xù)發(fā)展
所謂房地產，是房屋財產和房屋相關的土地財產的總稱。房地產業(yè)則是從行業(yè)分類角度來說的，具體包括房地產開發(fā)經營、物業(yè)管理、房地產中介服務和其他房地產活動4部分。房地產產業(yè)鏈條長，涉及建筑、建材、冶金、金融等眾多行業(yè)幾千個品種的產品，被房地產帶動的直接相關或間接相關的產業(yè)達60多個，因此2003年國務院明確指出房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)。我國近年來房地產的現(xiàn)狀如何：
一、我國房地產業(yè)的現(xiàn)狀
我國房地產在發(fā)展過程中的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：
1、資源的浪費嚴重。
由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。近年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產熱”時全國形形的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。
2、單純追求經濟效益忽略環(huán)境保護
房地產開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發(fā)建設忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設。
3、市場競爭激烈，部分房企正在被淘汰出局
一是，土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房企很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產資金缺乏有效的資金來源，一些中小房企又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。四是，由于利率提高，一些中小房企無力支付巨額的房地產信貸的利息。五是，一些中小房企不具有品牌競爭力。六是，大型房企更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化，甚至出現(xiàn)了惡性競爭。
4、市場發(fā)展不均衡，
我國的房地產市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據權威部門提供信息，房地產行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國房地產的利潤率高達30%～40%。而按國家統(tǒng)計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10～20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數房地產商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。并人為將房價炒高，致使我國房價遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴重的泡沫。
5、供需結構失衡
目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。具體表現(xiàn)為：
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。據對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據建設部門統(tǒng)計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調控目標還有較大的差距。 二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。
二、為保證房地產的可持續(xù)發(fā)展我們采取的救市措施
1、合理利用土地資源，避免浪費。
土地資源是房地產業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質基礎，也是房地產市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變?yōu)榉寝r用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產管理法》有關規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。
2、重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。
房地產業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產業(yè)成為城市生態(tài)經濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產文化研討會”上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。
3、健全房地產法律法規(guī)、加強對房地產市場的監(jiān)督
在促進房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產已步入較為理性發(fā)展的階段，已購土地是否能在兩年內開發(fā)應當由企業(yè)根據市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規(guī)。此外，還要保證房地產法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關房地產的內容。
4、加大保障性住房建設規(guī)模。
當然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解決中低收入市民的居住問題，同時也平抑了過高的房地產價格，對于啟動住房消費起到了重要的作用。另一方面，這是一種對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協(xié)調措施。政府從土地資源上取得可觀收益，用諸社會，推動經濟的繁榮與發(fā)展。保障性住房的實施改善了市民的居住條件，在一定程度上減小了貧富差距，促進了社會安定。
【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：
一、房地產經紀及其發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產經紀簡介
隨著我國房地產市場的不斷發(fā)展與完善,作為房地產產業(yè)鏈條中關鍵一環(huán)的房地產經紀業(yè)的作用日顯重要,房地產經紀活動日趨頻繁,房地產經紀人員隊伍迅速壯大。由于房地產具有價值量大，房地產交易中產權復雜、信息嚴重不對稱等因素的影響，決定了人們在房地產交易中需要專業(yè)的房地產經紀人員和機構為其服務。房地產經紀機構為房地產交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，而房地產經紀人主要是在房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等領域為房地產交易雙方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀機構為連通房地產開發(fā)和市場消費發(fā)揮了橋梁和紐帶的重大作用,而信譽良好服務周到的優(yōu)秀房地產經紀機構可以更好地滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，因此有利于房地產業(yè)的健康發(fā)展,房地產經紀企業(yè)成為房地產業(yè)不可或缺的重要組成部分。
2、我國房地產經紀發(fā)展現(xiàn)狀
近年來房地產經紀服務向縱深發(fā)展,房地產經紀人在房地產交易中的作用不越來越重要。房地產經紀隊伍空前壯大，房地產經紀人員的專業(yè)服務己經從低端提供交易信息、居間撮合,發(fā)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產權手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售等領域。根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會統(tǒng)計,到2010年底，全國有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構達到15937家，其中比較著名的經紀機構有中原地產、21世紀中國不動產、北京我愛我家房地產經紀有限公司、北京鏈家房地產經紀有限公司等。全國共有34814人取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書，其中的22024人經注冊取得了中華人民共和國房地產經紀人注冊證書。根據房地產經紀行業(yè)調研統(tǒng)計全國40個重點城市房地產經紀從業(yè)人員50萬余人。粗略估計,全國的房地產經紀人員超過百萬。房地產經紀服務從業(yè)人員呈年輕化趨勢,年齡主要集中在21一30歲之間。房地產經紀人的學歷也在逐年上升,八成以上擁有大專學歷。
二、當前房地產經紀行業(yè)存在的問題分析
1、受金融危機和調控調控，交易量下降使得競爭日趨激烈
2008年以來受全球金融危機的影響，房地產市場不景氣,二手房市場呈觀望態(tài)勢,交易量萎縮,很多中小房地產經紀公司不堪壓力紛紛倒塌,還出現(xiàn)房地產經紀公司攜款潛逃等惡劣現(xiàn)象，房地產經紀業(yè)面臨著空前的信譽危機。2011年，在“調結構、穩(wěn)物價”的大背景下，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。隨著國家房地產調控政策不斷加強與深入，房地產經紀面臨業(yè)務量減少，有的小型的房地產經紀公司公司關門大吉，而大型的房地產經紀公司，進行門店的收縮，加大員工培訓力度。房地產經紀行業(yè)競爭更趨激烈。
2、現(xiàn)行房地產經紀人管理體制不完善
政府行政主管部門對這個行業(yè)的有效監(jiān)管模式都尚未建立，相關法律法規(guī)不完善。目前我國房地產經紀機構官辦色彩濃厚，直接由政府部門組建，或是政府機構附屬部門，中國房地產估價師與房地產經紀人學會擔負著房地產估價師和房地產經紀人的管理工作，政府管理滯后。房地產市場中對房地產經紀機構采用多頭管理體制，造成管理政出多門，缺乏專門的管理機制。目前這一行業(yè)的從業(yè)人員只有少數進入到管理體制內，絕大多數沒有進入注冊管理體制的從業(yè)人員，就容易游離在監(jiān)管體制之外了。
目前國家出臺制定的《城市房地產交易條件》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等，只是針對整個房地產業(yè)的簡單管理和調節(jié)，對房地產經紀業(yè)的行為主體責權利規(guī)范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。
3、現(xiàn)行房地產經紀機構規(guī)模小、粗放經營，管理混亂
我國還沒有出臺對房地產經紀業(yè)的完整配套法律法規(guī)，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。由于房地產經紀企業(yè)開辦門檻低,成本少、風險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領域。
大部分房地產經紀機構規(guī)模小、管理差、收費亂，完全是各自搶占業(yè)務，很多小型房地產經紀機構都沒有取得房地產經紀資質、營業(yè)執(zhí)照、房地產經紀人資格證等資質證明，對房地產經紀業(yè)務法律法規(guī)也不熟悉，隱瞞事實，虛構情節(jié)欺騙顧客情況時有發(fā)生。還有一些房地產經紀機構盲目擴張，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放經營，結果經常因為市場波動而大起大落。
4、房地產經紀行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，素質偏低
目前,成為房地產經紀行業(yè)從業(yè)人員的門檻較低。雖然大部分城市都舉辦了房地產經紀人員的資格考試,但該行業(yè)人員流動較大，只經過簡單培訓或者不經培訓就直接上崗。房地產經紀從業(yè)人員素質方面呈現(xiàn)持證人數比例低、學歷不高、年紀輕、從業(yè)時間短等特點。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規(guī)范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。常常出現(xiàn)提供虛假信息從中牟利,給當事人造成損失的情況。二是從業(yè)人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產經紀行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產專業(yè)的教育,對房地產專業(yè)知識的掌握不足。三是從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產經紀行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對老說都比較差,很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。
三、新形勢下我國房地產經紀行業(yè)發(fā)展策略
關鍵詞：房屋測繪 問題 測繪準確度
中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：
房屋測繪在房地產測繪中占據著一個十分重要的作用，房屋測繪不僅關系到房產行業(yè)的發(fā)展，還關系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測繪不僅是一個經濟問題，更是一個民生問題。近些年來，我國的房地產業(yè)發(fā)展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發(fā)商和消費者多因房屋的面積問題產生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進行，必須做好房屋測繪工作。
房屋測繪指的是采用專業(yè)的測量方法，使用特定的儀器設備，運用較高的測繪技術，統(tǒng)計房屋的具體參數，為房產部門等等提供較為有用的數據信息。房屋測繪包括多種方面的內容，主要有：房屋的面積測算、房產圖紙的繪制、方承諾調查等等多種方面。作為一項法定的工作，房產測繪的政策性十分強。由于種種原因，房產測繪工作在我國發(fā)展地不是很快，目前，在房產測繪中存在的問題也比較多。結合我國房產測繪的實際，分析了房產測繪中出現(xiàn)的問題，并找出相關的原因，提出了一些有益的建議。
房地產測繪的作用
第一，房產測繪為房地產業(yè)的交易提供專業(yè)性的信息服務
通過房產測繪，可以根據繪制房地產的圖紙、以及城鎮(zhèn)的平面控制網和房產的分幅平面圖等，形成一個坐標體統(tǒng)，這個系統(tǒng)可以為相關的房產管理部門提供相關的數據信息，包括房屋的數量、分布、利用情況等等。[1]根據這些信息，不僅為房產的建筑方提供比較全面的數據資料，可以對每一處房產的各方面的狀況作比較直觀的展現(xiàn)，包括房產的面積、房產的具置、房產的界址等等。這樣消費者在選擇房產時，就不是根據自己的主觀判斷記性盲目的選擇，而是根據這些較為專業(yè)、權威的信息，進行相對較為理性的判斷，選擇適合自己的房產。而且，一旦日后消費者和房產開發(fā)商產生這方面的利益沖突和糾紛，消費者可以及時地進行比較清晰的調查，維護自身的合法權益。因此，對于消費者和開發(fā)商來說，房產測繪工作是十分有益的，也是十分必要的。
第二，為房地產管理部門提供信息參考
房產測繪關系到多種個方面的工作，包括城市區(qū)域規(guī)劃、房屋的拆遷和改造以及房產綜合開發(fā)等，相關部門在進行這些工作時，房產測繪提供的相關數據信息對其工作的進展具有十分重要的參考作用。除此以外，對于一些看似不相干的部門，如稅收部門，房產測繪也可以為其工作提供一些比較基礎的信息。
城市規(guī)劃需要房產測繪
在城市的發(fā)展中，房地產是一個十分重要的發(fā)展方面，而城市中房屋規(guī)劃和建設的水平對城市居民的生活水平具有十分重要的影響，包括物質文化生活和精神文化生活。了解城市建設的歷史是城市規(guī)劃必須要做的工作，為此，必須對城市建設的現(xiàn)狀、房屋的數量、分布、用途等情況進行總結和整理，而房產測繪則為城市規(guī)劃提供了這些資料，這樣以來，城市規(guī)劃工作就可以較為有利地進行。
房屋測量中出現(xiàn)問題的原因
房產測繪中的主要問題就是房產測繪可能會產生誤差，由于房屋建設事務繁雜，房產測繪造成誤差的原因是多方面的，主要包括兩個方面，第一是房屋測繪工具造成，第二是人為原因造成，第三是測繪方法造成。
測繪工具因素
房產測繪工作的進行不是單單靠人工就可以完成的，必須使用一定的測繪工具才能進行相關的測繪工作。這些工具也可能會出現(xiàn)功能損壞等問題，所以一旦這些支持性的工具出現(xiàn)問題，將會直接影響到測繪數據的結果。[2]雖然，在當代社會，房屋的測繪工具相比較古代社會，已經有了十分大的進步，不管是測繪工具的材質上，還是測繪工具的精度上，現(xiàn)代測繪工具都具有十分的優(yōu)勢。但是，再精良的設備也會有出現(xiàn)問題的時候，也可能會導致測繪誤差的出現(xiàn)。
第二，測量方法不當造成誤差
有了精良的儀器設備，并不能保證測繪結果的精確，必須還要掌握正確的測繪方法，不同的測繪方法的采用不是盲目的、一成不變的，必須根據實際情況及其變化來進行選擇合適的測繪方法，這樣就保證了在正確方法下的測繪。
人為因素
房屋測繪工作處理需要一定的儀器設備之外，人是最重要的因素，測繪工作主要是有人來完成的，因此，在房產測繪中，由于認為因素造成的測繪誤差也經常發(fā)生。所以，必須對房產測繪的專業(yè)技術人員進行相關的培訓，保證技術上的準確無誤，并且在工作開展時，也要認真對待工作，不能三心二意，由粗心馬虎造成的誤判誤讀也時有發(fā)生。
三、如何提高房屋測量的準確度
第一，制定相關的法律法規(guī)
當前，我國關于房產測繪法律主要有《房產測繪管理辦法》《測繪法》等等。這幾部法律法規(guī)在房產測繪的過程中起著十分重要的作用，保證測繪工作的順利進行，對房產測繪的相關工作進行規(guī)范和規(guī)定。然而，從現(xiàn)階段的實際情況看，針對房產測繪仍然缺乏一些必要的法律法規(guī)。在各個地區(qū)，缺乏一些地方性的法規(guī)對當地的房產測繪進行必要的規(guī)范。因此，制定地方性的測繪法律法規(guī)是十分必要的。必要注意的是，地方性法律法規(guī)要在國家線的法規(guī)指導下制定和執(zhí)行，避免各個部門之間權利的重疊和交叉，并把這些法律法規(guī)落到實處，做到有法必依。
第二，加強對測繪部門的管理
測繪工作的最重要的參與者是測繪部門，測繪部門要對測繪結果給予充分的重視，測繪數據的準確度的高低關系重大。不僅測繪部門的領導要十分注意這一問題，測繪技術人員也應該提高自身的專業(yè)素質，提高對測繪工作的認識，提高測繪的質量。
在測繪部門內部，應該及時地對測繪人員進行相關的業(yè)務培訓，對相關的測繪法律法規(guī)進行研讀和學習，不僅要提高測繪人員的專業(yè)素質，還要提高他們的道德素質，正確處理好金錢和道德的關系。
第三，加強對測繪過程的控制
現(xiàn)階段，我國的房產行業(yè)的各項工作越來越趨于透明化，測繪過程也應該日益公開化、透明化。避免過去測繪過程中暗箱操作的弊端出現(xiàn)，通過對房產測繪過程的監(jiān)督和控制，并且對產測繪的數據進行抽樣檢測，這樣可以時測繪結果的有效性和準確度得到保障。
結語：我國房產行業(yè)的發(fā)展需要規(guī)范房屋的測繪工作，通過分析房屋測繪工作的重要性、房屋測繪工作中存在的問題、提高測繪質量的建議等，我們對房屋測繪工作有了一個較為全面的認識，應該在今后的工作中對房屋測繪工作給予十分的重視。
參考文獻：
