發(fā)布時間：2023-07-23 09:24:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產開發(fā)工程項目管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：房地產；開發(fā)工程項目；項目管理；分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
一、房地產開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀分析
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。
開發(fā)項目管理中忽視了風險控制
如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。過程中的風險包括：政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
2、項目成本沒有得到有效控制
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
二、房地產開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
1、加大房地產開發(fā)項目風險管理力度
在當前的房地產開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償?shù)取?/p>
2、化化規(guī)劃管理
建設、設計、勘察、監(jiān)理、施工單位的首要宗旨是將符合設計要求，滿足市場需求的產品交付居住者使用。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成，重點在于對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，在管理系統(tǒng)中輸入要點，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》捶答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，并最終選擇設計方案。應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS 空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。需在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD 分層標準》，向有關的規(guī)劃設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。審批通過的規(guī)劃圖，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務工程。
關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；難點分析
中途分類號：C93 文獻標識碼：A文章編號：
引言：
隨著經濟水平的迅速發(fā)展，我國房地產行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。與此同時人們對居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產開發(fā)項目管理中仍存在一些難點，如何以科學的房地產開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質量成為了項目管理企業(yè)面臨的重要問題。
一、房地產開發(fā)項目管理含義
房地產開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,在開發(fā)項目建設的全過程,按其內在運行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產項目管理融合了項目管理實踐經驗,系統(tǒng)的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具,使得建設工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學化。
房地產開發(fā)項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面的管理,保證房地產開發(fā)項目有效進行,最終實現(xiàn)項目目標。
二、房地產開發(fā)項目工程管理內容
1、總體規(guī)劃
人類在做任何一件事情之前都有一個想法, 如同在房地產開發(fā)項目中一樣, 房地產的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項具體項目之前都要有一個總體規(guī)劃, 總設計也就是工程建設之前做的準備工作。
2、配合協(xié)調
房地產開發(fā)涉及的社會因素眾多, 同時由于房地產的建設工程自身的特點,如工程項目多,施工周期長,建設范圍廣涉及部門廣泛單位多, 所以建設當中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當中,要達到工程建設的順利進行,就必須進行配合協(xié)調。在協(xié)調工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設相關單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3、質量監(jiān)理
過硬的質量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼, 房地產開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實現(xiàn)最大的經濟效益和社會效益,首要的是保證建筑物質量的過關, 因此在工程的建設過程中要十分注意現(xiàn)場施工的監(jiān)理,及時發(fā)現(xiàn)施工質量問題, 并注重抓落實。
4、工程驗收
建筑工程的竣工不是簡單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設計文件要求和合同的各項內容后, 依照國家和地方有關建筑工程竣工的相關法規(guī),進行工程驗收,只有在竣工驗收合格后,才能將產品交給用戶使用。
三、房地產開發(fā)企業(yè)項目管理難點
1、項目管理概念的狹隘與局限
導致項目運作成本過高、房地產交易糾紛不斷的原因，是由于項目管理概念的狹隘與局限。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益是融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。
2、圖紙設計管理方面存在問題
大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙設計的管理工作，對于開發(fā)商來說，他們只是對方案、功能進行確定，然后統(tǒng)一交由設計院進行處理，因此，在圖紙設計管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設計人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯誤。而開發(fā)商對于圖紙設計階段所包含的成本、質量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場如何節(jié)約成本，如何進行質量控制等，甚至有的房地產開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設計院對圖紙進行設計，如此，必然會導致設計出來的圖紙存在一些不足。當工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對圖紙進行修改，不僅會影響到施工的進度，提高成本，還會影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設計院在對圖紙進行設計時，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產開發(fā)行業(yè)對這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來進行控制。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當一些房地產開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：
3.1 不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。
3.2 簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。
3.3合同產生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
四、解決房地產開發(fā)項目工程管理難點的措施
1、加強開發(fā)前期的管理
開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)在拿到建設用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。
1.1 加強規(guī)劃設計
規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。
1.2 加強方案設計
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。
2、不斷規(guī)范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強施工階段的質量控制
明確質量目標房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關, 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此,項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績效降低。那么, 如何準確地確定質量目標? 首先, 要進行質量投入的收益和費用分析, 要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本； 適當增加預防成本, 大力降低事故成本。
4、加強項目成本管理
房地產開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設的全運轉過程中進行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標。 建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。加強合同管理，控制工程投資。
五、結束語：
綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)項目工程管理是一項極為復雜，卻十分嚴重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調發(fā)展,才能完成項目,并取得較高的經濟效益、社會效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。
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【關鍵詞】房地產；開發(fā)活動；項目實施；綜合監(jiān)管
Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀攙 management strategy梔攀 implementation of the project process.
Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
為了讓閑置土地資源得到充分的利用，地方政府會采取“土地出讓”政策將土地使用權轉讓給工程單位，由后者根據實際需要自行支配土地使用權。房地產開發(fā)活動對現(xiàn)代社會的發(fā)展有著多方面的意義，不僅帶動了城市現(xiàn)代化改造進程的加快，也為區(qū)域經濟收益水平的穩(wěn)步提升創(chuàng)造了平臺。面對房地產開發(fā)過程存在的問題，開發(fā)商需做好綜合性的監(jiān)管策略。
一、新時期房地產開發(fā)的概念
市場經濟體制經過了新一輪的變革調整，房地產一躍成為市場經濟的主導產業(yè)。房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。簡言之，房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為[1]。房地產開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關，是城市建設規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向實現(xiàn)城市的經濟和社會發(fā)展目標，必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設以適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要。
新時期發(fā)房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。同時，房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)[2]。
二、房地產開發(fā)對社會發(fā)展的作用
我國土地資源面積廣闊，但能夠被有效利用的土地面積相對較少。商品經濟時代背景下，商業(yè)都市改造建設是不可避免的，這就要求各地方政府能夠充分利用現(xiàn)有的土地資源，使其更好地推動城市商業(yè)化、現(xiàn)代化、經濟化改造工程。
1、優(yōu)化資源利用。土地是自然資源的主要形式，也是社會經濟改革進步的物資條件。政府把閑置土地資源出讓給開發(fā)商進行開發(fā)利用，其本質上是優(yōu)化利用土地資源的表現(xiàn)形式，避免了城市或農村地區(qū)資源的浪費。
2、帶動經濟發(fā)展?！罢猩桃Y”是我國支持地方經濟發(fā)展的重要策略，主要目的是通過充分利用地方優(yōu)越的條件帶動區(qū)域經濟發(fā)展。房地產開發(fā)是建設單位投資地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能夠從多個方面促進區(qū)域經濟發(fā)展。政府頒布招商投資政策后，吸引開發(fā)商到地方參與投資，逐漸在地區(qū)形成一定的產業(yè)鏈結構，對未來地區(qū)經濟的長期規(guī)劃提供了指導。
3、改善生活環(huán)境。房地產開發(fā)項目大小不一，可根據不同地區(qū)的地理面貌設計個性化的開發(fā)方案。開發(fā)項目的成立及實施有助于改善人們的生活環(huán)境，從物質條件、精神享受等兩方面優(yōu)化日常生活水平[3]。科學發(fā)展觀指導下，社會群眾生活水平得到了顯著的改善，提高了城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的生活質量。
4、刺激產業(yè)消費。群體消費增長是衡量社會經濟收益水平的參考依據，地區(qū)產業(yè)消費人數(shù)增多必將為企業(yè)帶來豐厚的經濟收益，推動了產業(yè)結構的優(yōu)化調整。房地產開發(fā)作為一項地區(qū)改造工程，項目竣工后所覆蓋的商業(yè)區(qū)面積變廣，人們的消費活動有了更多的選擇。
三、工程項目實施過程的管理策略
從另一個角度看待房地產開發(fā)活動，由于工程建造的成本投資巨大，所涉及的土地資源面積廣闊。若工程項目實施階段出現(xiàn)問題，對開發(fā)商造成的經濟損失不可估量。目前，房地產行業(yè)正處于政府宏觀調控背景下，尤其是“限購令”頒布之后，房地產的開發(fā)項目明顯減少，確保項目建設的質量水平是及其關鍵的。房地產開發(fā)工程實施階段的管理應從經濟性、環(huán)保性、實用性等三個中心開展，保證項目建設順利進行的同時創(chuàng)造理想的經濟收益。
1、規(guī)劃管理。前期規(guī)劃是房地產項目開發(fā)的第一步驟，在規(guī)劃階段可對工程項目實施的過程進行詳細的安排。設計單位在規(guī)劃土地資源開發(fā)時要注重方案的合理性，管理人員對所編制的圖紙應全面審核。開發(fā)商要在待開發(fā)區(qū)域科學地選擇工程位置，這樣可以避免拆遷補償帶來的成本上升問題。
2、質量管理。質量是房地產工程項目管理的核心點，工程質量水平基本上決定了竣工驗收能否合格，影響著房地產工程交付使用的周期。項目建設期間的質量管理應加強各工程人員作業(yè)的質量監(jiān)督[4]。無論是住宅區(qū)建筑或者商業(yè)建筑，其都必須達到工程質量的要求才能投入使用。
3、成本管理。當前房地產產業(yè)經濟正處于低迷階段，房產銷售額直線下降對開發(fā)商的盈利收入造成很大的不利。因此，開發(fā)商在工程項目正式動工后必須完善成本管理制度，以免隨意簽證變動施工方案引起成本造價增多。
4、材料管理。建筑材料是房地產工程的基本結構，開發(fā)商在指導施工單位作業(yè)時需強調材料質量的管理。在建筑行業(yè)發(fā)展趨勢的推動下，房地產開發(fā)采用的建筑結構形式更加復雜，靈活運用不同性能的材料完成建造可保證項目質量。許多施工單位在作業(yè)期間僅注重工程進度的協(xié)調管理，對現(xiàn)場材料質量缺乏有效的檢測環(huán)節(jié)[5]。
結論
總之，房地產開發(fā)對地方經濟的發(fā)展有著重要的推動作用，政府在規(guī)劃土地資源利用期間要充電考慮工程建設的實際需要，制定全面性的工程管理策略，這樣才能確保工程項目的順利實施。工程項目的應注意質量、成本、耗材等幾個重點方面，從而保證工程建設質量符合竣工驗收的要求。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產開發(fā);項目工程;管理;問題;解決措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A
引言
隨著我國國民經濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產行業(yè)內部的競爭。因此，針對目前房地產開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發(fā)項目工程管理的質量。
一、當前房地產開發(fā)項目工程管理存在的主要問題
1、開發(fā)前期準備和調研工作不夠
當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術、經濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標
我國房地產項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預期目標出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費用居高不下等等，超出預期很多。
3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進行
房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目時，通常都希望工程盡快結束，實現(xiàn)經濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經過政府建設主管部門施工檢查與辦完相關手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產項目開發(fā)企業(yè)也會被實施經濟懲罰。
4、設計監(jiān)理制度不夠規(guī)范
當前，設計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。
5、造價預算出現(xiàn)嚴重偏差
一般的情況下，房地產項目的投資額度是在決策階段或者設計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設計階段不重視設計的合理性，導致在施工階段出現(xiàn)問題而對設計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。
6、完工驗收與備案管理不夠嚴格
房地產開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而導致不能辦理相關的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。
二、房地產開發(fā)工程項目管理難點的解決措施
1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作
前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
2、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作
整合、招標或委托有資質、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。
3、要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作
在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4、加強房地產開發(fā)工程項目中成本的控制
政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設計費用、小區(qū)建設費用、建安造價等構成了一個房產開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。
5、工期的控制
工期的控制在房地產開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。
6、安全的控制
房地產開發(fā)商和施工單位應該對地產開發(fā)的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。
7、房地產施工質量管理
首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。
而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統(tǒng)。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態(tài)信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數(shù)據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據迅速反應、保證項目質量的信息網絡?，F(xiàn)場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數(shù)據，為決策提供可靠依據。
最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。
結束語
隨著房地產市場和建筑市場的進一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。
參考文獻
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房地產建設項目的工程造價控制和管理貫穿于項目的全過程， 即項目規(guī)劃決策階段、項目設計階段、項目實施階段和竣工階段。一個項目的工程造價， 就是一個項目工程建設全過程所支付的費用的總和。以下對房地產開發(fā)項目工程造價管理措施進行研究。
房地產開發(fā)過程中的建筑工程造價管理是一個動態(tài)進行的全過程，房地產企業(yè)在對工程造價的管理上始終應貫穿于項目建設的全過程。房地產建設項目的工程造價控制和管理貫穿于項目的全過程， 即項目規(guī)劃決策階段、項目設計階段、項目實施階段和竣工階段。一個項目的工程造價， 就是一個項目工程建設全過程所支付的費用的總和， 因此從廣義上講， 工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算和控制， 工程造價管理也可以理解為項目成本管理， 是項目建設中一項重要的技術與經濟活動， 也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段。
一、項目決策階段工程造價的管理
項目投資決策是選擇和決定投資方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術及經濟論證，對不同的建設方案進行技術和經濟比較，并作出合理判斷和決定的過程，項目決策正確與否，直接關系到項目建設及運行的成敗，關系到建設項目工程造價的高低及投資效果的好壞。對項目作出正確的決策，即在投資決定的基礎上優(yōu)選出最佳的投資方案，達到資源的合理配置與利用，這樣才能合理的估計和計算項目投資，并且在實施最優(yōu)投資方案過程中有效地控制工程造價。
二、設計階段工程造價的管理
從工程造價的角度來說，盡管設計費在建設工程全過程費用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上。由此可見，在設計理念的指導下，設計質量的好壞直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。所以說，設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點，最初的計劃決定最后的投入。
1、推行設計招標，擇優(yōu)選擇對象
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
2、設置設計限額，有效控制造價
設計不精、深度不夠是增加工程造價的主要因素，為此，依據開發(fā)經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額。對突破了造價指標的環(huán)節(jié)要及時分析原因，并用設計修改的辦法加以解決，堅決克服“只顧畫圖不算賬”的錯誤傾向。同時，設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料，嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。
3、實行合同約束，建立獎罰機制
采取具有一定約束力的合同是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。針對目前有些設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計質保金。
三、項目招標階段工程造價管理
通過招投標引進競爭機制，可以降低工程成本。對施工單位的選擇應該比較慎重，因為施工隊伍的優(yōu)劣關系到建設單位工程造價控制的成?。x擇施工隊伍主要考察施工企業(yè)的建設業(yè)績、資信情況和技術裝備等，優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績與我們欲建工程相同的施工企業(yè)。還要求施工隊伍的資信可靠，資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設備的投入；負債經營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務，這些都是造成工程款難以到位，制約工程進展，影響投資效益．再者是要求施工企業(yè)具有足夠的技術實力．它不僅使施工企業(yè)自身的生產、經營實現(xiàn)高效、優(yōu)質、低耗，也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設單位合理的優(yōu)惠．同時嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底的標書，做好評標定標工作，以中標價為基礎通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期．工程招標應采取公開招標或邀請招標，杜絕議標或變相議標．工程招標時，招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。
1、把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風險。
2、根據項目實際，確定合理的投標條件
（1）根據房地產項目多為住宅工程的特點，其T 期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應采取工程量清單、同定合同價格的方式，以降低房地產企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
（2）對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結算糾紛。
（3）確定合理、科學的評標原則：對有標底的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
四、施工管理是有效控制工程造價的重要環(huán)節(jié)
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P鍵在開發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據資料就難以甚至無法證實。
對簽證一般要求自發(fā)生之日起20 天內辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不準確，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。預算人員要廣泛掌握建材行情，在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。
五、 竣工階段工程造價管理
房地產開發(fā)項目竣工決算需對建筑工程費用、安裝工程費用、設備工器具購置費用、工程建設其他費用等方面的全部實際費用進行決算， 從主要實物工程量、主要材料消耗量、各項費用、總造價、單方造價等各項指標與概預算相關指標進行對比分析， 找出節(jié)約或超支的原因， 總結經驗教訓， 以利改進。在此基礎上， 對整個開發(fā)項目進行全面的后評估工作， 包括項目的成本分析、期間費用分析、稅費分析、經營收入分析、效益分析和其他分析， 并與可行性研究報告或項目建議書進行對比， 總結開發(fā)成功的經驗，吸取不成功的教訓， 以資其他項目借鑒。
綜上所述， 工程造價控制是一項復雜的系統(tǒng)工程， 無論哪一個環(huán)節(jié)有疏忽， 都影響到整個開發(fā)目標的實現(xiàn)， 只有通過對以上各階段影響造價因素的控制， 才能把工程造價控制落到實處， 使開發(fā)成本降到最低， 進而為控制商品房價格提供空間。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目管理；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
前言
房地產的開發(fā)項目本身具有自己的特點，其開發(fā)的時間和周期都屬于比較長的，同時需要房地產投資公司投入大量的資金來維持正常的工程運轉，因此這也就使得我們房地產開發(fā)行業(yè)具有高收益和高風險同在的特征。一般的房地產開發(fā)過程之中，是必須具有每個項目施工階段的整體規(guī)劃的，這樣才能保證我們對整個房地產開發(fā)項目具有一個前期的施工規(guī)劃，方便對這個工程進行管理。房地產的開發(fā)管理者作為整個施工項目的總負責人，需要對這個項目從當初的選址等方面到最終的交工檢驗等過程具有一個整體的監(jiān)管過程和能力，因為這會直接影響到我們房地產開發(fā)的質量和水平。當前發(fā)展情況下，我國房地產開發(fā)商的管理水平有待提升，因此我們應該在實踐的過程之中建立一個科學合理的管理模式。
當前房地產開發(fā)項目工程施工中存在的問題
2.1設計管理方面的缺陷
在房地產項目開發(fā)的過程之中，由于我們當前的經濟和社會發(fā)展越來越迅速，對于房地產項目的開發(fā)要求也隨之提升，不僅在于房屋建造的質量方面，同時對于項目建筑的效率也提出了很大的要求。房地產項目的開發(fā)向著集成化的方向在不斷的發(fā)展和買進。同時鑒于整個的房地產開發(fā)市場都在提升建筑效率的背景之下，我們必須房地產項目的開發(fā)過程中常常出現(xiàn)為了保證工期而加快施工的情況。項目的相關施工人員和設計人員并沒有對著干項目施工有一個了解就進行了設計和實施，使得最終的施工效果和設計的方案之間存在矛盾。為了進行趕工而快速完成的設計方案以及施工的具體情況之間的誤差，就必須及時的糾正回來，這樣也就浪費了建筑的材料，同時耽誤了施工的進程。如果這種情況持續(xù)出現(xiàn)在我們的房地產開發(fā)過程之中，就會使得項目建筑的時間和質量都得不到保證。
2.2項目的進度管理方面存在問題
我們在施工之前會對施工的進程和管理情況有一個大概的預算，但是在實際的施工過程中往往不能按時完成相關的建筑工程，因此這就使預案和實際的施工情況之間存在著不小的矛盾。如果實際的施工周期要遠遠大于我們規(guī)劃完工的日期，就會影響整個房地產項目的開發(fā)和銷售情況，最終對于房地產商和使用者都造成了不必要的損失。不僅如此，我們當前房地產的開發(fā)商以及具體的項目實施管理部門之間也存在著矛盾，具體表現(xiàn)為雙方之間的交流和溝通不及時，對于信息的反饋等也不完全，這就影響了我們對于施工項目的具體監(jiān)管。
2.3質量管理問題
當前的發(fā)展情況下，我們的現(xiàn)場質量管理方面是存在不小的問題的。很多房地產項目的具體施工人員為了能夠方便自己的施工進行，就沒有完全的按照相關設計圖紙進行操作，導致最終施工的情況不符合之前設計的要求，同時質量方面也就沒有了相應的保證。不僅如此，還有很多施工單位的監(jiān)管人員并沒有認真的履行自己的監(jiān)督職責，對于項目的施工過程也沒有進行科學的管理，這就導致了很多施工過程中仍然狀況百出，比如出現(xiàn)了偷工減料的情況，還有可能是出現(xiàn)了工程的質量問題等。最后一個問題就是我們施工人員自己本身的水平有待提升。施工人員的相關施工資質有待查證，同時還可能對于我們施工的過程之中沒有完全的按照相關的安全管理條例進行施工，這也會影響我們正常程序的進行，最終影響這個項目的質量和水平。
2.4 安全隱患多
安全問題往往是各個行業(yè)最關心的問題，而對與建筑工程中的安全問題更是重中之重。由于其對施工安全的要求較高，但是人員素質較低往往造成施工過程中發(fā)生施工事故，大大影響了施工企業(yè)的施工水平以及管理水平。土建施工由于其具有不定向性，它會在任何一處需要施工的地方進行施工，而施工的安全工作就需要做到位，比如懸掛設立安全警示牌，并且懸掛的位置等都需要按照國家規(guī)矩進行，只有這樣才能夠保障施工安全，減少意外事故的發(fā)生。除此之外對于從事危險工作的人員需要按照規(guī)定穿戴工作服以及安全帽，但是由于工作人員的素質較低，隨意性較強，不能夠按照規(guī)定進行穿戴安全帽，進而容易造成危險事故的發(fā)生。
2.5施工中不文明現(xiàn)象較為嚴重
由于土建施工工作人員大部分是農民工，而農民工的法律意識以及素質相對較低，為此導致施工現(xiàn)場的施工流程以及設計方案不能夠按照國家的相關規(guī)定執(zhí)行。雖然近年來對現(xiàn)場施工人員在進廠前進行安全教育，但是這樣的教育往往是走過場，走形勢。在施工現(xiàn)場中，由于缺少具有專業(yè)技術人員，施工設備以及用電方式存在這許多的安全隱患。例如：配電箱沒有設置防雨罩，為此十分容易發(fā)生漏電、觸電事故，輕者造成施工設備的損壞，嚴重的會影響施工人員的生命安全以及造成施工設備的不能正常運行。對于事故發(fā)生后，由于事故的責任無人承擔，為此此類事故很難得到處理，不僅影響施工進度更是影響施工企業(yè)的信譽度。
3房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理問題的解決措施
3.1加強對于設計環(huán)節(jié)的管理
房地產施工工程的一個重要保證就是對于這個項目的設計圖紙，如果有一個非常完善的設計和施工規(guī)劃，我們就能夠在施工過程之中按照這個圖紙的相關指示進行施工，能夠保證房地產開發(fā)的準確性。因此我們房地產開發(fā)的相關管理部門應該加強和其他管理部門的溝通，及時的針對工程信息進行交流，這樣才能保證我們設計的圖紙等符合當前開發(fā)項目的實際情況。同時我們也應該加強對于圖紙和規(guī)劃設計的審核力度，從而保證整個工程質量的穩(wěn)定性。
3.2加強對于進度問題的協(xié)調
房地產開發(fā)項目的一個重要過程就是需要保證項目完工的日期。因此，我們應該在施工的過程中嚴格的按照相關的設計圖紙以及規(guī)劃進行施工，保證每天的施工進程能夠順利完成，這樣才能保證在最后交工檢驗的時期之前就能順利完工。不僅如此，我們也應該加強對于施工現(xiàn)場的管理，保證人力和物力的正常使用和投入，和其他的監(jiān)管部門以及施工部門等合理的做好工作，按照規(guī)定的工期進行建設，整體保證施工的水平和質量。通過和其他部門的協(xié)商管理，就能夠將實際的建設進度和計劃進度做出對比，保證建筑施工的整體進程能夠正常進行。
3.3強化安全管理工作，增強施工人員素質
隨著國家對工程中安全問題的關注程度不斷提高，土建施工現(xiàn)場安全工作在施工中有著十分巨大的影響，為此施工企業(yè)需加強對安全管理工作的監(jiān)督。為此需要健全安全施工制度，進而制約施工人員的行為，并以此規(guī)范施工人員的安全施工意識，保障施工人員的安全。其次，施工人員自身的安全保護意識能夠保障其在突發(fā)性事故中的存活，并且能夠保障施工的順利進行，否則會損害施工企業(yè)的聲譽。為此需要對施工人員進行定期的安全知識培訓，讓施工人員的潛意識中能夠遵循安全的規(guī)章制度進行施工，例如在施工期間佩戴安全帽等。通過對安全管理制度的完善以及對施工人員的安全教育，能夠減少意外事故的發(fā)生，進而保障了工程的安全、高效的進行，從而保障了企業(yè)在行業(yè)中的聲譽，為日后的快速發(fā)展奠定了基礎。
小結
總之，鑒于房地產開發(fā)和施工項目所需要的周期和時間比較長的情況下，我們應該增加對于房地產施工過程的監(jiān)管力度，針對項目工程現(xiàn)場出現(xiàn)的問題及時的進行解決，這樣才能保證房地產施工的順利進行。通過加強對于整個施工過程的監(jiān)管力度，我們能夠建立一個非常完整的房地產項目監(jiān)管體系，促進房地產行業(yè)更好的實現(xiàn)發(fā)展和進步。
【參考文獻】
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關鍵字：房地產開發(fā)；成本管理；控制；項目
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
1.房地產開發(fā)成本管理的意義
企業(yè)進行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)的內功，加強成本管理有利于適應宏觀經濟發(fā)展的要求，可以讓房企有下調房價的主動權。從宏觀上講，對房地產開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
2.房地產項目成本管理存在的問題
2.1成本管理的范圍過小
受計劃經濟的影響，房地產企業(yè)對于成本管理而言，往往只是關注生產成本如何管理，而對供應與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過多的考慮，這種觀念往往是達不到市場經濟的要求。根據成本動因的理論來看，企業(yè)的所有成本，從生產到消費者手中的所有過程，其成本不僅僅是指制造成本，而是貫穿于產品生命周期的一切成本。所以，成本管理不僅僅是涵蓋了物質產品成本，同時也涵蓋了非物質產品成本，如人力資源成本、環(huán)境成本等。
2.2成本管理觀念較為落后
以往的成本管理理念認為降低成本的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代成本管理的理論來看，成本降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少成本的費用可能會使企業(yè)效益和工程質量下降。所以，這樣的成本管理是一種消極的而不是積極的成本管理。從這個意義上來說，企業(yè)不應該只是采用減少成本來達到管理成本的目的，而是要利用科技進步來提高生產率，以便獲得更大的收益。
2.3成本增加，管理力度下降
如今的地價、建筑勞務、材料價格都有大幅度的上漲，而房地產生產成本也就隨之上升，但很多企業(yè)存在成本管理落后、物流管理失控，嚴重的浪費現(xiàn)象，致使成本無形中大大上升了。除此之外，還會經常出現(xiàn)成本核算不實的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了達到某些目的故意調節(jié)所致，企業(yè)好像是盈余，其實是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學的成本管理意識。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪費。
3.加強成本控制管理的措施
3.1決議方案期間工程造價成本的控制
在決議方案期間，是房地產商要做工程造價成本的最為重要的期間，因而，好的策劃方案書和精確的成本報價核算是房地產工程能否順暢進行的確保。因而，要做好房地產根底材料的收集和商場研討。房地產工程比較復雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡單受許多的要素干擾，要求收集許多根底材料和做好商場研討。在工程施工開端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對施工地址的地質狀況、大型設備以及建筑施工材料報價收購進行全方位的了解，要對周邊的環(huán)境和經濟開展水平做一個牢靠的剖析和研討。為核算造價成本人員供給牢靠的數(shù)據和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。
商場研討主要是對行將建造的項目進行可能性和可行性進行剖析，有關部門要對進行證明，對商場占有率和房地產要求做一個合理的評估；要仔細剖析研討國家對房地產職業(yè)出臺的各項規(guī)則方法，猜測將來開展的趨勢，為房地產公司開展供給極好的前提條件，為全部工程項目的建造供給牢靠的依據。
其次，工程項目建造的決議方案應多方面征求意見，要采納團體決議方案的手法，處理好當時和長遠利益的聯(lián)系，嚴格各項準則法令，防止房地產出資的盲目性，然后完結經濟效益的最大化，促進房地產職業(yè)良性開展。
3.2方案期間工程造價成本的控制
方案期間是全部房地產項目進行造價成本控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個方面：榜首，要嚴格方案方案的評定，包括根底構造、平面方案、施工圖方案以及核算進程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費用等要到達規(guī)范。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過錯，不然就會有很大的費事，后果不堪設想。第三，在方案變更上要依據實際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會給工程造價成本添加可猜測性的難度，影響施工工期和質量，因而，方案變更要充分考慮技術、法令、經濟和質量多方面要素，盡量不添加成本，掌握好這個度，既不能太高也不能太低，這對造價人員提出了更高的要求。第四，依據簽定合同進行限額方案，假如方案概算超出審定的工程造價或許其他一些過錯，就可以采納以下方法：在方案進程中發(fā)現(xiàn)的過錯，就要在不變更本來方案構思、規(guī)范和進度下進行無償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過錯，就要依據合同采納相應的結局方法，方案單位就要承擔損失和進行補償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經濟，這樣才干極好的控制和辦理工程造價的成本。
3.3招投標收購期間
招投標收購是房地產項目成本控制進程中的一個重要環(huán)節(jié)。在這個期間通常存在工程量是不是準確，評標是不是規(guī)范，是不是有不正當競爭等一系列問題存在。所以說，在這一期間，我們對設備、材料收購一定要堅持選用確保工程質量，削減收購成本的準則。材料收購貨品質量好欠好，報價是不是有競爭力，將會對房地產項目的總成本，以及最終的收益都會有一定的影響。為了對收購期間的費用辦理進行辦理，我們要進行限額收購，并對其間顯著違背辦理基準的費用做出科學的剖析，一起做出科學的決議方案。
3.4施工期間工程造價成本的控制
施工期間是房地產資金投入量比較大的期間，對這一期間造價成本的具體控制和辦理就顯得尤為重要。
（一）加強合同管理
合同在控制與辦理工程造價成本中的重要性不言而喻，從核算到結算，從付款到索賠，合同是一個很重要的依據和確保。這就要求房地產公司要有清晰的法令意識和職責意識，盡可能的剖析和總結出各施工項目的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導致不必要的膠葛和費事。要依據合同樹立相應的監(jiān)督機制，清晰資金的流向，清晰具體施工細則和職責分工，從成本辦理上樹立資金控制系統(tǒng)，按合同對工程進度款進行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風險和資金補償膠葛，確保工程按期順暢的進行。
（二）對工程變更的控制
工程變更是為了非常好的完結工程項目按期竣工，而在施工進程中進行剖析、評估和改善，確保施工更安全合理。工程變更辦理人員不得隨意對項目進行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價人員密切配合，做好具體的技術鑒定和成本剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢，使用各方面資本，對工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評估，在歸納各方面定見后斷定是不是進行變更。工程項目變更不能違背合同的各項條款規(guī)則，必須在合同要求規(guī)模以內。變更后的報價要依據本來規(guī)則履行，假如沒有本來報價，就要萬確按合同要求進行合理評價，在通過各方仔細剖析研討后，工程項目才干按變更方案進行。
（三）對施工材料報價的控制
施工材料出資在房地產施工中占有很大比重，控制好原材料報價可以極好的降低工程造價的成本，進步工程的經濟效益。而影響施工原材料報價要素許多，比如運送間隔、天氣狀況、質量品牌、質料產地、寄存時刻等，都會使材料報價的距離很大，這種報價的動搖會對工程造價的成本發(fā)作很大的影響。這就要求造價人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對商場行情了若指掌，挑選報價適宜質量有確保的材料；要掌握商場最新動態(tài)和信息，對于不一樣材料的基本狀況進行分類和剖析，收集生產商和銷售商的有關信息，要求最優(yōu)報價和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質量牢靠，報價合理的材料，才可有效控制工程造價的成本，進步工程的經濟效益和贏利，確保工程施工的質量。
3.5竣工審閱期間工程造價的控制
最終的竣工期間也不能忽略對工程造價的辦理，假如收官作業(yè)做欠好，還會對全部工程形成不良影響，要確保工程高質量的完結，就要仔細對待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責。主管部門要安排施工單位和方案單位等進行工程質量檢驗，造價人員要依據合同對全部工程的出資進行決算，對財政進行盤查清點，依據施工方案圖和變更的工程項目進行總結，理清各方要承擔的職責和責任，調整工程核算和出資。還要導致對竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實際狀況陳述工程量和工程造價，不得隱秘虛報，要合理分配竣工中所需費用，仔細照實的核算成本，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準時回收；加強工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準時完結竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財力的浪費，要活躍表現(xiàn)檢驗審閱監(jiān)督作用，加強竣工期間各項資金辦理，不斷總結經驗，為今后的施工供給學習和協(xié)助。
4.結束語
房地產項目的開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，單靠自覺是不夠的。必須建立一個強有力的、實時參與的監(jiān)督機構在重大決策、人事任免、合同簽訂、資金使用等環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標實行監(jiān)督管理，以確保各項制度和目標的嚴肅性。
參考文獻：
本文對項目開發(fā)成本管理的全過程控制作了簡要闡述。
關鍵詞：房地產公司、項目開發(fā)、成本管理、全過程控制
中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A
近幾年，我國房地產行業(yè)經歷了嚴厲的調控政策，嚴峻的市場形勢使眾多的房地產企業(yè)加倍關注房地產項目開發(fā)的成本管理。
做好項目成本管理的全過程控制已成為房地產公司責任管理者工作的重中之重。
一、房地產項目成本管理全過程控制的概述
房地產項目的成本控制是一個動態(tài)投資控制概念，需要經歷以下幾個過程或者說階段：
1、可行性研究分析；
2、設計；
3、開發(fā)報建；
4、招標采購；
5、招標建設；
6、營銷；
7、竣工交付使用。
經歷了上述七個階段后就進入了物業(yè)管理維護階段。
在項目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導致項目成本超出目標成本，從而降低了目標收益或利潤率。
項目成本管理的全過程控制，就是要在項目的全生命周期貫徹目標成本，根據過程中的各個階段不同的特點和內容建立目標成本體系，進行動態(tài)執(zhí)行和控制。
實施項目全生命周期目標成本管理，重點在于執(zhí)行和控制，隨著項目的推進，成本的影響將會逐漸減小。
在我國，房地產行業(yè)已經經歷了多年的發(fā)展，各房地產企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個不斷加強成本控制意識的過程。我們應該借鑒同行的經驗，總結和把握本企業(yè)的特點，把成本管理從以往的粗放式轉移到精細化、標準化上來。
二、項目開發(fā)論證階段的成本分析
項目開發(fā)論證是評估項目可行性的重要過程，其中產品定位是決定項目成本的最重要因素。
項目論證階段的成本管理主要是做好項目的可行性研究分析。重點是根據項目所在地的房地產市場狀況作出準確的項目定位、項目成本構成分析和項目運作計劃。要在成本調研的基礎上把握好當?shù)氐某杀厩闆r。
1、項目定位分析
項目定位分析包括城市發(fā)展狀況分析、當?shù)胤康禺a狀況分析和項目分析三個方面。其中項目分析是可行性研究分析中的核心。
2、項目成本估計
⑴、項目成本調研。其內容包括簡要的調研目的、時間、人員、對象、大致的過程和內容；管理方面的招投標，造價管理，政府壟斷的情況及相關收費；成本水平及其價格構成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實例測算。
⑵、項目開發(fā)的節(jié)奏模擬
⑶、項目開發(fā)中目標的構成：由于土地成本在很大程度上占項目成本的構成比例不可控，所以在未來的工作中應給出除土地成本之外，其他費用的構成及適宜的比例。
三、項目開發(fā)設計階段的目標成本
設計階段是項目成本控制的最重要階段。
設計階段，承上，是將項目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實現(xiàn)項目意圖；下，則將指導合同的訂立和現(xiàn)場施工。所以圖紙的效率和質量直接關系到合同和工程進度。
設計階段的成本控制包括了以下的內容：
1、方案設計階段的目標成本控制。主要是在可行性研究的基礎上進行深化，將項目實際構成的成本分解到各個專業(yè)；強化專業(yè)間的平衡搭配；加強各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。
2、項目開發(fā)施工圖設計階段的限額設計。
施工圖限額設計即指在設計限額的控制下，開展設計工作，以保證目標成本的可控。
限額設計可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對待新工藝等方面著手。
3、設計費用構成的管理。
4、設計變更管理。應規(guī)范設計變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。
四、項目開發(fā)中招標采購階段的合約規(guī)劃
招標采購包含了兩方面的內容。一是合作伙伴的采購以及材料供應商的采購；二是尋找和確立項目合作方的過程。
不同的合作方在報價和合作質量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費以及付款方式方面會有更高的要求，但是在產品質量方面更有保障，有利于降低后期維護費用和保證時間節(jié)點、進度目標的實現(xiàn)。
合約規(guī)劃簡言之即做好事前的計劃，養(yǎng)成按計劃辦事的習慣。合理的合約規(guī)劃對項目成本的控制有舉足輕重的作用。
合約規(guī)劃大致包括三方面：
1、項目合同分判：即把管理分解到分項工程和材料上，努力控制全過程的細節(jié)和材料，以期達到降低造價、保證質量、控制成本的目的。
合同分判的主要內容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項目總合同數(shù)量要適應自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設計變更的執(zhí)行流程。
2、合作單位規(guī)劃：應明確對所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點。
3、材料供應規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。
五、項目開發(fā)施工過程的動態(tài)成本控制
對房地產公司而言，項目施工的過程持續(xù)時間最長。整個工程成本約占項目總成本的35%~40%，和土地成本并列項目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項目總成本的最重要階段。經驗告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對整個項目總成本的影響都在5%以內。盡管工程施工過程對項目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動態(tài)成本控制。
施工過程的動態(tài)成本控制應從以下幾方面著手：
1、施工計劃的編制
施工計劃的編制是可行性研究的深化，從時間關系上保證可行性研究中時間節(jié)點的實現(xiàn)。施工計劃中的里程碑節(jié)點計劃，直接關系到企業(yè)資金的周轉速度。
施工計劃的編制還應包括對設計、合同的時間要求以及工程進度款支付的管理。
2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據。
3、設計變更施工管理?？刂坪迷O計變更對成本的影響，應及時掌握相應部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。
4、動態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項目實際發(fā)生的成本就是項目的動態(tài)成本。所以及時的將簽證和變更形成的成本進行動態(tài)管理是成本管理部門的重要職責之一，同時也是過程管理的重要手段和方法。現(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關部門進行動態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。
ERP系統(tǒng)以集信息技術與先進管理思想于一身的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，成為企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基石，對于改善企業(yè)業(yè)務流程，提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。
通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時了解已經發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時成本警戒線在關鍵時刻會提醒相關人員，避免成本失控。
動態(tài)成本管理應以成本管理中心為主導，并在其它部門的大力配合下才能有效的實施。
六、項目開發(fā)結算階段，合同價調整的成本管理。
項目開發(fā)的結算是成本控制的最后一個工作環(huán)節(jié)。結算階段的合同價調整，直接影響項目的成本控制和結果。
1、工程結算辦理。包括核實工程結算的條件和執(zhí)行工程結算程序。工程結算必須具備以下的基本條件：
⑴、應符合合同或是協(xié)議有關結算條款的規(guī)定；
⑵、要具備完整有效的質量評定結果以及符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；
⑶、做到工程竣工圖、設計變更、現(xiàn)場簽證及其它有關結算的原始資料齊備；
⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗收合格。
⑸、施工單位結算書是按要求編制的，所附的資料齊全。
2、簽證結算管理，要著重做好下列兩點：
⑴、要剔除包含在合同范圍內的簽證。在結算工作中經常會遇到包含在合同范圍內的簽證。有時工程管理部門在某種情況下為了保證進度，遷就施工單位，明知不應簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結算階段必須堅決扣除。
⑵、要剔除包含在措施費中的簽證。所謂包含在措施費中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經辦人員對定額計價辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費用可在結算階段作為措施費支付，不再作簽證結算。
3、成本指標的累積
項目工程結算完成后，應及時對結算數(shù)據進行整理分析，按照不同的產品類型以及不同的定位標準，形成各種經濟指標或技術指標，為以后的新項目提供數(shù)據支持和參考。
