序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

關(guān)鍵詞:商品住宅;價(jià)格;變化特征;趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、引言

2008年,受全球性金融風(fēng)暴影響,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì),長(zhǎng)沙市出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施,將住房保障與擴(kuò)大需求并舉,通過強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管,相比前三個(gè)季度,長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格在第四季度開始上升。全年全市(含郊縣)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約469.5億元,與2007年同期相比增長(zhǎng)約13.7%,比上年回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積822.6萬平方米,比上年下降16.5%;住宅銷售額245.5億元,下降17.7%。全年商品房施工面積約4447萬平方米,其中新開工面積約1631萬平方米,竣工面積約687平方米,與2007年同期比分別增長(zhǎng)約34%、48%、30%,全年全市(含郊縣)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1829萬平方米,比2007年同期增長(zhǎng)29%。

二、1998年以來長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格變化特征

(一)1998年以來長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格變化

通過收集1998年以來長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格的資料,繪制1998年以來長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格及其變化圖(見圖1),對(duì)長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格進(jìn)行分析。

1998-2008年,長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格除2002年有所下降以外,總體呈上升趨勢(shì),由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的漲幅為75.1%,年均漲幅為6.43%,其中,2007年漲幅最大,為25.31%。2002年,長(zhǎng)沙市城區(qū)住宅價(jià)格相比2001年下降了10.16%。

影響商品住宅價(jià)格變化的因素眾多,主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策因素等。商品住宅價(jià)格的變化與同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)變化方向大致一致。近年來,長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市化進(jìn)程推進(jìn),住房需求隨之加大,因此房?jī)r(jià)逐步攀升。另外,1978年以來,我國(guó)實(shí)行的改革開放、土地使用制度和住房制度的改革。土地從無償使用變?yōu)橛袃斒褂?住房從福利分配變?yōu)樨泿欧峙?推進(jìn)了住房的商品化,土地的市場(chǎng)化。這些改革使土地資源的緊缺狀況在商品住宅價(jià)格上迅速得到體現(xiàn),促使住房?jī)r(jià)格日益上漲。此外,由于外資近年來進(jìn)駐我國(guó)的腳步加快,許多熱錢流入國(guó)內(nèi),我國(guó)人多地少,眾多外資看好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致大量外資進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng),在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升。

總之,長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)加上穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,長(zhǎng)沙商品住宅價(jià)格基本呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。

(二)1998年以來長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格變化分析

根據(jù)長(zhǎng)沙市近十年商品住宅價(jià)格變化情況,選取價(jià)格變化較顯著的年份作為分界點(diǎn),可以把長(zhǎng)沙市近十年商品住宅價(jià)格變化分為以下階段:

1、穩(wěn)步上升期:1998-2001年。在這個(gè)時(shí)期,長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的特征,這主要是由于我國(guó)住房制度的全面改革。1998年4月7日,中國(guó)人民銀行全面實(shí)行購(gòu)房按揭政策,鼓勵(lì)住房消費(fèi)。另外1998年7月國(guó)務(wù)院了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住宅制度改革,加快住宅建設(shè)的通知》,通知要求1998年下半年停止住房的實(shí)物分配,逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化,建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。經(jīng)過政策影響,無論是政府監(jiān)控,還是市場(chǎng)開發(fā)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),都較以前更加規(guī)范。這些政策很快帶動(dòng)了房地產(chǎn)的投資開發(fā),大大推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程,長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格穩(wěn)步上升。

2、短期下降期:2002年。2002年是近十年來長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格唯一的一次下跌的年份,下跌幅度達(dá)10.16%,主要原因有:首先,市場(chǎng)供應(yīng)大,需求不旺盛。因五城會(huì)的召開,長(zhǎng)沙著力改造提升老區(qū),拓展新區(qū),2002年安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目25個(gè),總投資84.13億元,房地產(chǎn)開發(fā)量240多萬平方米,完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)120萬平方米。供給大于需求,必然導(dǎo)致商品住宅價(jià)格的下降。其次,單位經(jīng)濟(jì)適用房交房量大。2002年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)約70萬平方米。比2001年的50萬平方米增加了約20萬平方米。以每戶70平方米來計(jì)算,2002年有1萬戶長(zhǎng)沙市民買到經(jīng)濟(jì)適用房。這使得一部分商品住宅消費(fèi)者的住房消費(fèi)轉(zhuǎn)移。另外,當(dāng)年的拆遷補(bǔ)償方式為住房面積補(bǔ)償而不是現(xiàn)金補(bǔ)償。因五城會(huì)的召開,長(zhǎng)沙著力改造提升老區(qū),拓展新區(qū),政府廣泛開展房屋拆遷改造工作。但是當(dāng)時(shí)的拆遷補(bǔ)償方式主要是住房補(bǔ)償方式,而不是現(xiàn)在普遍存在的、能刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的現(xiàn)金補(bǔ)償方式,這樣就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)量的增加有延緩作用。

3、新一輪穩(wěn)步上升期:2003-2006年。2003-2006年,長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了新一輪平穩(wěn)增長(zhǎng)。這4年來長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格上升平穩(wěn),主要是依靠國(guó)家政策的宏觀調(diào)控。如2003年6月5日,中國(guó)人民銀行了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121文),從開發(fā)資金和個(gè)人住房貸款兩方面出手,從供給到需求整個(gè)流程卡住房地產(chǎn)商的資金鏈。2003年9月1日,國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,從完善供應(yīng)政策,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu);改革住房制度,健全市場(chǎng)體系;發(fā)展住房信貸,強(qiáng)化管理服務(wù);改進(jìn)規(guī)劃管理,調(diào)控土地供應(yīng);加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,整頓市場(chǎng)秩序等六個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)控。2005年5月12日,國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,意見要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。而長(zhǎng)沙已被列為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控的35個(gè)大中城市之一。

4、強(qiáng)勢(shì)膨脹期:2007年。2007年,長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格首次突破3000元大關(guān),而且比上一年上漲了681元,增幅達(dá)到了的25.31%,相當(dāng)于1999-2006年平均上漲幅度的10倍以上,這也屬于近十年來商品住宅價(jià)格變化的反?，F(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生也是有一定的特殊原因的。首要原因是宏觀投資熱潮。2007年全年完成固定資產(chǎn)投資1445.18億元,比上年增長(zhǎng)32.6%。其中全年房地產(chǎn)開發(fā)投資412.99億元,比上年增長(zhǎng)35.9%。商品房銷售面積985.09萬平方米,比上年增長(zhǎng)32.8%,住宅銷售額298.30億元,增長(zhǎng)76.9%。其次是民間資本,即炒房團(tuán)的進(jìn)入。長(zhǎng)沙作為國(guó)內(nèi)的二線城市和一線城市(如深圳)的產(chǎn)品和消費(fèi)水平差距逐漸縮小,但在房產(chǎn)價(jià)格的差距上卻很大,但從當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)來看,甚至達(dá)到了上萬的差價(jià),更何況長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)其他的二線城市而言,房?jī)r(jià)是比較低的。再加上畢業(yè)后又留在長(zhǎng)沙的人比例增大,購(gòu)買房子的人群正在擴(kuò)大,因此,對(duì)于一線城市(如深圳)來說,長(zhǎng)沙房產(chǎn)升值的空間也相當(dāng)大。因此,炒房團(tuán)大量游資落戶長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng),長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格被抬高。再次是消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期。2006年商品住宅價(jià)格的穩(wěn)中有升,2007年季度均價(jià)呈現(xiàn)逐季上漲的趨勢(shì),特別是第三季度環(huán)比漲幅較大,第四季度住宅價(jià)格約上漲了908元/平方米。因此,消費(fèi)者大都認(rèn)為商品住宅價(jià)格上漲是必然趨勢(shì),購(gòu)買商品住宅是穩(wěn)定的投資行為。另外,房貸缺陷也是導(dǎo)致2007年商品住宅價(jià)格強(qiáng)勢(shì)膨脹的又一原因。首付兩成、一成,甚至零首付的情況屢屢出現(xiàn)。這促進(jìn)了買房者的房地產(chǎn)消費(fèi)。商業(yè)銀行不良資產(chǎn)有增無減,房貸評(píng)估有缺陷。房貸首付低使得2007年商品住宅累計(jì)銷售達(dá)722.67萬平方米,與2006年相比增長(zhǎng)35.87%,住宅銷售占商品房銷售總量的89.17%。

5、理性調(diào)整期:2008年。2008年長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格增幅減緩,市場(chǎng)逐步回歸理性。原因主要體現(xiàn)在:首先,2004-2007年,全國(guó)主要城市樓市迅猛發(fā)展、房?jī)r(jià)一路飆升、房地產(chǎn)投機(jī)盛行、熱錢涌入資本市場(chǎng),諸多跡象顯示樓市已偏離正常軌道。政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策,從土地供應(yīng)、資金籌集、稅率等渠道遏制失控的樓市,在媒體的渲染下,市場(chǎng)觀望氣氛愈集愈濃,市場(chǎng)成交量持續(xù)走低。其次,市場(chǎng)供大于求,市場(chǎng)有效需求不足。盡管近半年內(nèi)市場(chǎng)銷售量穩(wěn)定上漲,但幅度很小,并且與2007年相比減少接近30%,整體市場(chǎng)觀望氛圍依舊,投機(jī)型消費(fèi)基本匿跡,剛性需求受到抑制,短期內(nèi)難以看到全面復(fù)蘇的景象。然而存量房地產(chǎn)數(shù)量卻很大,造成市場(chǎng)供大于求,供求比接近2∶1。

三、長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

(一)灰色關(guān)聯(lián)模型

灰色系統(tǒng)理論,亦稱灰色理論?；疑碚摼哂兄恍枭倭繑?shù)據(jù)就可作系統(tǒng)分析、模型建立、未來預(yù)測(cè)、行為決策和過程控制的特點(diǎn)?；疑A(yù)測(cè)法的基本思想是通過鑒別系統(tǒng)因素之間發(fā)展趨勢(shì)的相異程度,既進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析,并對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行生成處理來尋找系統(tǒng)變動(dòng)的規(guī)律,生成有較強(qiáng)規(guī)律性的數(shù)據(jù)系列,然后建立相應(yīng)的灰色預(yù)測(cè)模型,對(duì)具有灰色系統(tǒng)特征的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)測(cè)。

由于影響商品住宅價(jià)格的因素很多,它們之間的作用關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,難以闡述清楚,但我們可以得到商品住宅平均銷售價(jià)格的歷史數(shù)據(jù),這些歷史數(shù)據(jù)實(shí)際上是過去各種確知的和不確知的信息的綜合反映,因此商品房住宅價(jià)格完全可以用歷史數(shù)據(jù)作為灰色信息的反映來進(jìn)行分析、研究確定其變動(dòng)規(guī)律,從而確定出其未來的走勢(shì)。下面簡(jiǎn)述借助GM(1,1)灰色預(yù)測(cè)模型建立商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)模型過程的主要步驟:

第一步,數(shù)據(jù)生成處理。將原始數(shù)據(jù),即歷年的商品住宅平均銷售價(jià)格作某種數(shù)學(xué)處理。在灰色系統(tǒng)建模理論中,用得較多的主要是累加生成,即按時(shí)間序列依次累加。設(shè)原始觀測(cè)數(shù)據(jù)列為{x(0)(k)}k=1,2,3……n,令x(1)(k)=x(0)(i)(i=1,2,3……n),則{x(1)(k)},即為{x(0)(k)}的一次累加序列。累加生成的主要作用是使原來雜亂無章的原始數(shù)列變?yōu)檩^有規(guī)律的數(shù)列。

第二步,構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣B和數(shù)據(jù)向量Yn。GM(1,1)的數(shù)據(jù)矩陣為:

(二)其他影響因素分析

商品住宅價(jià)格的變化受到人口因素、收入因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)水平、信貸政策、土地政策等因素共同影響。我國(guó)政府將采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

四、結(jié)論

1998-2008年,長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅價(jià)格除2002年有所下降以外,總體呈上升趨勢(shì)。根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)模型預(yù)測(cè)結(jié)果,2009年以后,長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格超過4000元。但是商品住宅價(jià)格的變化受到諸多因素的影響,所以任何對(duì)商品住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)都是不完全準(zhǔn)確的。因此,預(yù)測(cè)結(jié)果僅僅只能反映商品住宅價(jià)格的大致走向,不能作為數(shù)值參考。

參考文獻(xiàn):

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2、2007年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)[Z].長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心.

3、鄧華.長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué),2006(12).

4、曹英.長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)與預(yù)測(cè)研究[J].湖南大學(xué),2007(4).

5、李菲,孫文彬,張軍.灰色理論在商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)中的應(yīng)用[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2004(6).

第2篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)治理結(jié)構(gòu)；轉(zhuǎn)型；伊泰置業(yè)

內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司是于2006年成立的，是伊泰集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，具備國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。目前，公司擁有5家房地產(chǎn)開發(fā)子公司、1家控股公司，業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市區(qū)，逐步形成以鄂爾多斯及整個(gè)內(nèi)蒙地區(qū)為重點(diǎn)，以內(nèi)地中心城市為點(diǎn)狀支撐輻射全國(guó)的戰(zhàn)略版圖。公司現(xiàn)運(yùn)作項(xiàng)目共29個(gè)，累計(jì)投入資金91億元，開發(fā)面積582萬平方米，其中已竣工項(xiàng)目5個(gè)，竣工面積54.6萬平方米，在建、擬建項(xiàng)目共24個(gè)。

伊泰置業(yè)已經(jīng)正式簽約加入中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟，以打造企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的平臺(tái)。這一戰(zhàn)略合作聯(lián)盟將助力公司穩(wěn)步邁向國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列。伊泰置業(yè)以創(chuàng)造體現(xiàn)城市價(jià)值的高端產(chǎn)品為核心，凝聚最具優(yōu)勢(shì)的稀缺資源，最大化地挖掘城市價(jià)值，從而使產(chǎn)品具有難以復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為客戶凝練價(jià)值。公司已開發(fā)的“伊泰大廈”、“伊泰華府”、“萬博廣場(chǎng)”、“華府世家”、“華府嶺秀”、“東方文苑”、“新大陸會(huì)所”、“府利美佳苑”等商住項(xiàng)目獲得了客戶及業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)同，為伊泰置業(yè)打造高品質(zhì)地產(chǎn)品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、企業(yè)面臨的行業(yè)問題

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)問題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有買方市場(chǎng)也有賣方市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)存在大量需求、商品供不應(yīng)求的時(shí)候，也就是所謂的賣方市場(chǎng)存在的時(shí)候，市場(chǎng)商品的價(jià)格就會(huì)偏離其價(jià)值上升；當(dāng)市場(chǎng)需求不足、商品供大于求的時(shí)候，也就是所謂的買方市場(chǎng)存在的時(shí)候，市場(chǎng)商品的價(jià)格就會(huì)偏離其價(jià)值下降。這是基本的市場(chǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)也必須遵循這一規(guī)律。

其實(shí)，稍作分析我們就不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)熱的問題實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，是房地產(chǎn)商品供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。也就是說，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)源于市場(chǎng)的供不應(yīng)求，是供求規(guī)律的必然結(jié)果。

2.房地產(chǎn)商品的價(jià)格問題

房地產(chǎn)商品的價(jià)格主要受以下幾個(gè)方面因素的影響：土地價(jià)格、建材價(jià)格、工人工資、相關(guān)的辦證費(fèi)用和稅收等。拋開利潤(rùn)因素不談，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，在工人工資增長(zhǎng)不大、辦證費(fèi)用相對(duì)減少的情況下，可以說很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所帶來的結(jié)果。

近幾年，土地價(jià)格的上漲一方面是市場(chǎng)關(guān)系的體現(xiàn)，即供不應(yīng)求；另一方面是由于各地政府的操縱。因?yàn)?，在現(xiàn)行體制下，土地的處置權(quán)由各級(jí)地方政府掌控。出讓土地的收入已成為地方財(cái)政收入的一個(gè)主要來源。這就意味著在嚴(yán)控的土地指標(biāo)不突破的情況下，賣出的土地價(jià)格越高，地方財(cái)政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出讓需“招、拍、掛”的合法外衣保護(hù)下，充分利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，盡可能地把土地的出讓價(jià)抬至最高，以增加地方財(cái)政收入。建材價(jià)格的增長(zhǎng)更是一個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的復(fù)雜因素，可以上溯至鋼材甚至鋼砂的價(jià)格上漲等因素。由于土地和建材價(jià)格的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)自然也就水漲船高了。

3.地方政府“經(jīng)濟(jì)人”行為問題

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)消費(fèi)潛力巨大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)建材、鋼鐵、水泥等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，在中國(guó)當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)業(yè)每投入1單位的資金就可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)2個(gè)單位的需求，帶動(dòng)1.5個(gè)單位的其他消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)每吸納1人就業(yè)，就會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)2人就業(yè)。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率大大超過其他行業(yè)，成為中國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展不僅帶來地方GDP的大幅度增長(zhǎng)，還會(huì)給地方政府帶來滾滾財(cái)源。然而，在房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化的今天，住房不是一種純粹的商品，它關(guān)系到社會(huì)公眾最基本的生存權(quán)利問題，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。從這一層面來說，住房具有公共物品的本質(zhì)屬性。住房的公共屬性決定了其不能完全由市場(chǎng)提供，而要求政府公權(quán)力的介入、協(xié)調(diào)和控制，這便成為造成地方政府“經(jīng)濟(jì)人”行為問題的直接誘因。

二、企業(yè)面臨的內(nèi)部治理問題

1.管理模式滯后

伊泰置業(yè)實(shí)行職能管理，城市公司組織框架和公司總部保持一致。作為城市公司的職能部門，不僅受當(dāng)?shù)毓究偨?jīng)理的管轄，還受總部對(duì)口職能部門的管轄，這種相對(duì)多頭的管理往往造成城市公司職能管理缺陷。一方面，如果總部職能部門業(yè)務(wù)不夠強(qiáng)大，就難以對(duì)下屬公司進(jìn)行全面的指導(dǎo)和監(jiān)管；另一方面，隨著公司規(guī)模的日益擴(kuò)大，會(huì)不可避免地出現(xiàn)地方利益，容易造成城市職能管理薄弱的局面。

筆者查閱了《內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司關(guān)于控股項(xiàng)目公司管控模式的實(shí)施方案》，其對(duì)投資公司的管控原則為：對(duì)置業(yè)公司內(nèi)部項(xiàng)目公司、各項(xiàng)目辦的各個(gè)專業(yè)化領(lǐng)域進(jìn)行集中化管理；對(duì)營(yíng)銷策劃、工程管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理、行政管理等各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的人員進(jìn)行整合，使置業(yè)公司總部成為純粹的管理中心；項(xiàng)目公司、各項(xiàng)目辦的主要管理職能上交總部，由職能部門進(jìn)行垂直管理；項(xiàng)目公司、各項(xiàng)目辦以生產(chǎn)管理為主要工作內(nèi)容；項(xiàng)目公司原有的各職能部室受雙重管理，即業(yè)務(wù)和人事受置業(yè)總部各職能部室管理，同時(shí)受項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人的平行協(xié)調(diào)管理。對(duì)于從事房地產(chǎn)7年的伊泰置業(yè)而言，其組織制度、人才培養(yǎng)和其快速發(fā)展是不匹配的，在這種情況下實(shí)行職能化的多頭管理往往容易造成城市公司職能難以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

2.開發(fā)能力不足

先進(jìn)的管理模式是提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，是增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的基本保障。我國(guó)中小型企業(yè)必須引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，加快法制化建設(shè)，學(xué)會(huì)應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)的管理手段，不斷提高自身的管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。

然而，伊泰置業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的選擇、開發(fā)過程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理難以滿足實(shí)際的要求。

有學(xué)者指出，與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的人才隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵，人才隊(duì)伍的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)開發(fā)能力的高低甚至企業(yè)集團(tuán)的成敗。然而，伊泰置業(yè)由于在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中缺少對(duì)專業(yè)人才的引進(jìn)、開發(fā)、激勵(lì)和挽留工作的投入，難以滿足競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)對(duì)于有著高尚職業(yè)道德、優(yōu)秀管理和技術(shù)水平的專業(yè)化隊(duì)伍的需要。

3.品牌意識(shí)不強(qiáng)

作為近幾年來剛剛成長(zhǎng)起來的新興房地產(chǎn)企業(yè)，伊泰置業(yè)在借助市場(chǎng)推介等方式提升自身企業(yè)品牌的工作還存在很多不足。這對(duì)企業(yè)在爭(zhēng)取更高的品牌知名度與美譽(yù)度方面形成了一些制約因素。從現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來看，只有將企業(yè)的品牌建設(shè)放在更加突出的位置，才能保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)在更廣闊的市場(chǎng)空間中又好又快的發(fā)展。

在國(guó)家節(jié)能產(chǎn)業(yè)政策的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都將建筑節(jié)能作為其吸引市場(chǎng)焦點(diǎn)的重要媒介。能夠反映政策趨向的企業(yè)發(fā)展模式能夠給企業(yè)的品牌建設(shè)增添更多的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結(jié)合。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型將支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，綠色低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的平衡動(dòng)力和控制資產(chǎn)泡沫發(fā)生的對(duì)沖機(jī)制。伊泰置業(yè)在經(jīng)歷近幾年的快速成長(zhǎng)之后，在面臨國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的新形勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型顯得更加必要和緊迫，因?yàn)橹羞@樣才能更好地反映未來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，抓住未來整個(gè)行業(yè)發(fā)展的制高點(diǎn)。

三、企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型過程

在上述背景之下，提升內(nèi)部治理水平、完善控制體系對(duì)伊泰置業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。實(shí)現(xiàn)伊泰置業(yè)治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型主要包括以下四個(gè)方面的工作。

1.產(chǎn)權(quán)明晰與變革

產(chǎn)權(quán)制度是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要研究?jī)?nèi)容，其內(nèi)涵是既定的產(chǎn)權(quán)規(guī)則與產(chǎn)權(quán)關(guān)系相結(jié)合而形成的新型產(chǎn)權(quán)關(guān)系的有效組合，是實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素效用最大化發(fā)揮的制度安排。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系可以有效地界定交易邊界，規(guī)范相關(guān)交易行為，有利于市場(chǎng)形成穩(wěn)定的預(yù)期。因此，產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范是企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要方面，它為優(yōu)化資源配置和提高運(yùn)作效率提供了制度保障。

在所有權(quán)與管理權(quán)分離后，伊泰置業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)當(dāng)具有行使產(chǎn)權(quán)權(quán)力的必要行為能力，否則就失去了所有者權(quán)力，也就談不上企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)完善與改進(jìn)的問題。在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，企業(yè)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)主體必須科學(xué)合理地行使基本產(chǎn)權(quán)權(quán)力，同時(shí)還要處理好與經(jīng)營(yíng)管理者之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，以保障產(chǎn)權(quán)權(quán)力主體的行為與全體股東的基本利益訴求相一致。只有這樣，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體才能夠科學(xué)合理地開展對(duì)企業(yè)的治理實(shí)踐活動(dòng)。

2.確立現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制

一般情況下，企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)是通過設(shè)立董事會(huì)、股東大會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層等相互銜接的組織機(jī)構(gòu)形成的。這種體現(xiàn)權(quán)責(zé)明晰的治理結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代企業(yè)制度的準(zhǔn)確體現(xiàn)。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐的突出特征是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。公司權(quán)力結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，企業(yè)董事會(huì)的組成人員應(yīng)當(dāng)由內(nèi)部董事和一定比例的外部獨(dú)立董事共同組成，以改變?cè)榷麻L(zhǎng)和總經(jīng)理由一人出任的做法，董事會(huì)成員的構(gòu)成除企業(yè)內(nèi)部董事外還應(yīng)有外部董事。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本企業(yè)的內(nèi)部董事與外部董事的比例為4：1 至3：1之間，美國(guó)企業(yè)的內(nèi)部董事與外部董事的比例為4：10左右。國(guó)外企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)模式也不盡一致，如美國(guó)的外部董事比重就相對(duì)偏高，這與美國(guó)的社會(huì)體制與司法體制密切相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在實(shí)踐中不斷完善董事會(huì)決策機(jī)制，適當(dāng)調(diào)整董事會(huì)在管理實(shí)踐中決策權(quán)力分配，實(shí)現(xiàn)決策權(quán)力與專業(yè)背景知識(shí)的最佳結(jié)合。對(duì)于伊泰置業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起具有一定權(quán)力的專業(yè)決策咨詢機(jī)構(gòu)，就企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中預(yù)算管理、審計(jì)、投資、薪酬設(shè)計(jì)等提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，為董事會(huì)具體決策提供參考。這樣既有利于提高企業(yè)決策的科學(xué)性，也可以促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

另外，為了更好地適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的需要，董事會(huì)自身建設(shè)應(yīng)當(dāng)著力于企業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略層面需要，注重董事會(huì)成員構(gòu)成的合理性，提升董事會(huì)的監(jiān)督與決策能力，以及在復(fù)雜多變的市場(chǎng)條件下的科學(xué)管理能力。

3.完善公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)，支持戰(zhàn)略拓展

應(yīng)注重建設(shè)企業(yè)文化，特別是團(tuán)隊(duì)精神的培養(yǎng)。秉承集團(tuán)“我的伊泰我的家”的精神，激發(fā)員工的主人翁精神和創(chuàng)造力。員工以部門為單位可自主選擇集體活動(dòng)的形式，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力、增進(jìn)彼此了解。伊泰置業(yè)公司通過舉辦公司年會(huì)、組織內(nèi)部職工體育比賽、合唱比賽、集團(tuán)足球賽、集團(tuán)禮儀風(fēng)采大賽等文體活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余生活，增進(jìn)員工之間情感，活躍公司氣氛，讓員工在活動(dòng)過程中更好地領(lǐng)悟公司的企業(yè)文化。

為了進(jìn)一步滲透企業(yè)文化，伊泰置業(yè)還要加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)。針對(duì)目前人才結(jié)構(gòu)不合理、專業(yè)化欠強(qiáng)、人員短缺的現(xiàn)狀，伊泰置業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，嚴(yán)把人才招聘質(zhì)量關(guān)，引進(jìn)優(yōu)勝劣汰機(jī)制，培養(yǎng)一支熟悉崗位職責(zé)、技術(shù)精煉、忠于企業(yè)的員工隊(duì)伍。同時(shí)，倡導(dǎo)前瞻、開拓、創(chuàng)新精神，在員工中充分貫徹“感恩、奉獻(xiàn)”的企業(yè)理念。

4.組織結(jié)構(gòu)與組織文化相適應(yīng)

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)能否符合市場(chǎng)發(fā)展需要事關(guān)企業(yè)治理成效的好壞，而企業(yè)文化與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)對(duì)治理成果具有乘數(shù)效應(yīng)。因此，伊泰公司的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)積極推動(dòng)企業(yè)文化建設(shè)與組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的互動(dòng)開展。一般情況下，公司制企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東大會(huì)、經(jīng)理層等共同形成了企業(yè)組織架構(gòu)的基本框架，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)治理權(quán)力的優(yōu)化配置并為內(nèi)部控制過程的開展提供組織保障與支撐。

任何一個(gè)組織中，均存在著具有自身特色的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，這些模式的形成在很大程度上都與該企業(yè)在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中形成的企業(yè)文化有著密切的關(guān)系。因此，在伊泰公司的治理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)培育在企業(yè)內(nèi)部通用的價(jià)值體系并以之為方向，引導(dǎo)企業(yè)的員工向著既定的組織目標(biāo)努力。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，“人”是最重要、最活躍的因素，也是任何一家企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的動(dòng)力和源泉。企業(yè)治理需要形成一種積極向上的企業(yè)文化，以此形成自身的軟實(shí)力，幫助企業(yè)塑造良好的社會(huì)聲譽(yù)。

另外，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成功經(jīng)驗(yàn)表明，并購(gòu)和戰(zhàn)略聯(lián)盟是整合產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)現(xiàn)擴(kuò)展戰(zhàn)略的有效途徑。例如，萬科最慣用的手段是通過并購(gòu)獲得土地，大大降低拿地成本。伊泰置業(yè)實(shí)施穩(wěn)健的擴(kuò)張戰(zhàn)略，可以學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展模式，通過并購(gòu)、聯(lián)盟及設(shè)立分公司等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，將企業(yè)做大做強(qiáng)。

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