發(fā)布時間：2023-07-17 16:30:14
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
無論哪一家企業(yè)都是想要獲取高額的利潤，房地產(chǎn)行業(yè)利潤雖高，但是卻具有很大的不穩(wěn)定性，另外利潤是否最大企業(yè)又無從得知，所以控制財務(wù)成本是主要方法之一。但是一個房地產(chǎn)項目需要追加投資的話，財務(wù)費用勢必會一起提高，這樣就會嚴(yán)重的影響利潤率，另外，利潤的不穩(wěn)定性也是一種比較大的風(fēng)險，必須完善財務(wù)管理制度才能將風(fēng)險降下來。
二、造成財務(wù)管理風(fēng)險的因素
1.財務(wù)決策不夠合理造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要有兩個原因：第一點是企業(yè)在決策時缺乏大量的真實信息，各種各樣的企業(yè)信息會造成公司無法對未來變化作預(yù)判，市場中真實有用的信息少之又少，導(dǎo)致企業(yè)在決策時顯的十分被動。第二點因為制度環(huán)境的改變，決策者控制不了財務(wù)風(fēng)險，更無法控制這種風(fēng)險的不穩(wěn)定性，如果出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)損失，就不會獲得利潤，財務(wù)的風(fēng)險就會由此而生。2.對預(yù)算的管理不夠嚴(yán)格房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到中流砥柱的作用，但是其每一個項目都需要大量的資金注入，又由于地價、材料成本以及人工成本提升，如果財務(wù)管理部門在預(yù)算上的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，就會嚴(yán)重的影響到財務(wù)管理，在資金分配時就會出現(xiàn)偏差，最終導(dǎo)致項目難以順利實施，進(jìn)一步的對企業(yè)的財務(wù)造成了不可估量的風(fēng)險。3.對于現(xiàn)金流量管理的忽視房地產(chǎn)項目的周期很長，所以現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)期也較長。如果需要對項目進(jìn)行追加投資的話，就會需要巨大的資金，因此，企業(yè)需要加大對現(xiàn)金流量的管理。現(xiàn)階段，民營的企業(yè)占了很大一部分，他們又缺少對現(xiàn)金流量的管理制度，這樣就進(jìn)一步加大了企業(yè)遭遇財務(wù)風(fēng)險的幾率。
三、對于財務(wù)風(fēng)險防范措施的分析
1.增強(qiáng)市場調(diào)研的管理隨著經(jīng)濟(jì)市場快速的發(fā)展，市場調(diào)研部門對于公司來說至關(guān)重要，財務(wù)管理需要在多個方面開展工作，要進(jìn)入市場進(jìn)行深度的調(diào)查，讓有關(guān)的專業(yè)人員對當(dāng)今的市場進(jìn)行深度的剖析，掌握第一手資料，同時要對競爭對手進(jìn)行分析，研究并且討論出一套新的決策，以此保證項目順利的施工，將財務(wù)管理風(fēng)險降到最低。2.加強(qiáng)對于預(yù)算的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不穩(wěn)定因素很多又無法預(yù)料，在開發(fā)項目前，對于預(yù)算的管理顯得十分重要，有效地降低施工成本，才能獲得最大的利潤。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，財務(wù)管理要對預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格的控制，具體分配出資金的流動方向，并提供可行性的項目研究，做一個預(yù)算管理計劃書，對所開發(fā)的項目做準(zhǔn)確的預(yù)算，才能提高決策的時效性和準(zhǔn)確性。企業(yè)中的財務(wù)管理部門，一定要從所處于的環(huán)境和實際情況下出發(fā)，合理的決定現(xiàn)金的流向，將大大減少遇到風(fēng)險的幾率。另外，企業(yè)的預(yù)算管理保障體系要進(jìn)行完善，加強(qiáng)管理，對于項目的預(yù)算要準(zhǔn)確，將獲得利潤視為目標(biāo)，才可以避免各種風(fēng)險。3.資金結(jié)構(gòu)需要“鞏固”資金結(jié)構(gòu)是否牢固對房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分重要的，同樣也是公司運作的必要條件之一，如果企業(yè)的具有很大的債務(wù)并且可以進(jìn)行償還，可以適當(dāng)?shù)牟扇∨e債的經(jīng)營理念，為項目融到更多的資金，需要保持利潤和結(jié)構(gòu)的一致，可以有效地減少公司的債務(wù)，資金結(jié)構(gòu)得到了加固，降低風(fēng)險的效果十分顯著。4.盡快完善財務(wù)管理體制企業(yè)有一套完整的財務(wù)管理體制是加強(qiáng)對財務(wù)管理的基礎(chǔ)，制度的不斷完善，需要提高施工人員、技術(shù)人員、以及各部門員工的自身素質(zhì)，以及對待工作的認(rèn)真態(tài)度也需要提高，因為財務(wù)管理是不允許有任何的錯誤，否則由于疏忽導(dǎo)致的后果將會不堪設(shè)想，財務(wù)管理的工作要認(rèn)真完成，加快完善財務(wù)管理風(fēng)險防范措施的步伐，才可以將財務(wù)管理所遇到的風(fēng)險降到最低，降低了破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，確保了企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
四、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；具體措施
一、前言
隨著我國住房需求量的增長，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的新契機(jī)，在這一有利形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，要想提高整體經(jīng)營管理效益，在競爭中處于有利形勢，內(nèi)部經(jīng)營管理環(huán)境和經(jīng)營管理手段十分重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作之一，財務(wù)管理是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況的重要因素，只有切實做好財務(wù)管理工作，并加強(qiáng)財務(wù)管理質(zhì)量，才能達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的目的。因此，我們應(yīng)立足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理實際，制定具體措施，做好財務(wù)管理工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重要作用和意義
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理作為一項基礎(chǔ)工作，具有重要的作用和現(xiàn)實意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理實際來看，財務(wù)管理工作的作用和意義主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）財務(wù)管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益具有重要作用
從財務(wù)管理的實際作用來看，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要影響。由于財務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，因此只有做好財務(wù)管理工作才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益得到有效保障。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理來看，財務(wù)管理對提高整體效益具有重要作用，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。
（二）財務(wù)管理對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進(jìn)作用
基于財務(wù)管理的內(nèi)容及其對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實際作用，財務(wù)管理工作可以被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要因素。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的深入了解發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理工作開展的是否深入，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有效性的重要標(biāo)志。為此，我們應(yīng)認(rèn)識到財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用。
（三）財務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)有序經(jīng)營的重要手段
房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭條件下做到有序經(jīng)營，并穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，就要對財務(wù)管理工作引起足夠的重視。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實際我們可以發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理質(zhì)量已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要指標(biāo)，如何做好財務(wù)管理工作成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容。
（四）財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金周轉(zhuǎn)量大是其重要特征。如何在保證資金安全的前提下合理利用資金加速企業(yè)發(fā)展，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。而要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的這一管理目標(biāo)，財務(wù)管理無疑是重要手段。由此可見，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題
雖然財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的促進(jìn)作用和現(xiàn)實影響，但是受到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境及人員的限制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作還存在一定的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）項目的可行性研究不到位
目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的一個最為突出的問題便是對于房地產(chǎn)公司所要開發(fā)的某些項目的可行性分析研究得很不到位，結(jié)果就可能導(dǎo)致企業(yè)在這個項目上的損失，甚至影響到整個公司的發(fā)展。所以，項目的可行性研究制約了財務(wù)管理取得預(yù)期效果。
（二）財務(wù)管理意識淡薄
當(dāng)前我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財務(wù)管理的意識方面還很淡薄，缺乏足夠的重視，這種重視程度上的差異對于整個財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)都有重大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來看，財務(wù)管理意識淡薄的局面必須得到改變。
（三）財務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一
我們都知道，因為房地產(chǎn)企業(yè)同時會進(jìn)行好幾個項目工程，成立不同的項目公司，甚至于一個大型的房地產(chǎn)企業(yè)會存在較多的分公司，正是由于這種分項目的多樣化而每個項目的財務(wù)管理方式都不一樣，所應(yīng)用的軟件、采取的成本費用標(biāo)準(zhǔn)、會計科目、核算方法等等也不統(tǒng)一。 如果不能財務(wù)統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，勢必會造成財務(wù)管理工作陷入被動局面。
（四）缺乏成本管理能力
不少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員成本管控能力較低，由于財務(wù)人員非工程造價人員，對項目成本造價缺乏專業(yè)知識，難以判定成本價格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效果不理想的重要原因。
（五）資金管理能力較差
當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動方面，不管是資金的籌集、回收、投資、支出都存在著投入過大并且周期過長，資金難以形成健康的流動模式，企業(yè)也缺乏資金的流量管理觀念。資金管理不到位，成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的軟肋，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
四、房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理質(zhì)量的具體措施
基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題，要想提高財務(wù)管理的整體效果，就要從以下幾個方面入手：
（一）提高項目的可行性研究質(zhì)量
考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性研究不夠深入的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足企業(yè)實際，做好立項審批和項目可行性研究工作，并在項目研究過程中加強(qiáng)財務(wù)管理工作，使財務(wù)管理能夠貫穿于項目研究始終，提高項目可行性研究質(zhì)量，滿足企業(yè)發(fā)展需要，達(dá)到提高財務(wù)管理水平的目的。
（二）加強(qiáng)財務(wù)管理意識
目前財務(wù)管理意識不強(qiáng)的問題是困擾房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理取得實效的關(guān)鍵，為此在房地產(chǎn)企業(yè)中，必須不斷加強(qiáng)財務(wù)管理意識，提高對財務(wù)管理的認(rèn)識，充分認(rèn)識到財務(wù)管理的作用，使財務(wù)管理真正成為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要手段，保證財務(wù)管理取得積極效果。
（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式
從目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來看，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式是制約財務(wù)管理質(zhì)量的重要問題。所以，只有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際，采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作取得積極效果。為此，我們應(yīng)優(yōu)化此物管理手段，統(tǒng)一財務(wù)管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
在財務(wù)管理中，成本管理能力是關(guān)系到財務(wù)管理整體效果的重要因素。為此，我們應(yīng)重視成本管理工作，認(rèn)真研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理形勢，將成本管理作為財務(wù)管理中的主要工作，不斷提高成本管理能力，使成本管理效果能夠滿足實際需要，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的。
（五）加強(qiáng)對資金的管控
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，我們在財務(wù)管理過程中，必須加強(qiáng)對資金的管理和控制，一方面要保證資金安全，另一方面要提高投資效益，使資金能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理需要，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效果滿足實際要求，達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的目的。
五、結(jié)論
通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，財務(wù)管理作為基礎(chǔ)工作，財務(wù)管理質(zhì)量成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有效性的重要因素。為此，我們應(yīng)從加強(qiáng)財務(wù)管理意識、提高成本管理能力、加強(qiáng)資金管控等幾個方面入手，切實提高財務(wù)管理質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有力手段。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)危機(jī)；管理；防范
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的青年涌入城市創(chuàng)業(yè)和參加工作，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。房地產(chǎn)行業(yè)是投資相對較大，收益相對較高的一個行業(yè)。如此的行業(yè)定義，使得房地產(chǎn)業(yè)變得特殊。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中不僅受內(nèi)部跳動，政策等因素的影響，國家政策，社會管理等都對企業(yè)的發(fā)展有很大的影響。因此，如果想在房地產(chǎn)業(yè)中立足，就必須制定良好的管理防范條例。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述
房地產(chǎn)，顧名思義就是以房產(chǎn)、地產(chǎn)等為經(jīng)營范圍的企業(yè)。房地產(chǎn)最為近年來興起的企業(yè)，發(fā)展勢頭之大，也是許多企業(yè)家所青睞的商業(yè)行為之一。房地產(chǎn)收益之大是有目共睹，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展中就需要企業(yè)家擁有足夠的資金和人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)能否很好的運轉(zhuǎn)與資金鏈?zhǔn)欠窬o湊，社會經(jīng)濟(jì)是否健康發(fā)展以及國家宏觀調(diào)控有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)對社會發(fā)展具有基本的調(diào)控作用。房地產(chǎn)的發(fā)展可以解決國家勞動力冗余的問題，對建筑，家具，冶金，機(jī)械，電器等都有很好的經(jīng)濟(jì)拉動的效用。房地產(chǎn)不僅僅可以提高個人收益也可以推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)所存在的財務(wù)風(fēng)險問題
(一)債務(wù)方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)前期的資金輸入極大，需要足夠的資金才可以使得房產(chǎn)項目得以正常運行，在眾多的融資方式中，銀行貸款是多數(shù)企業(yè)選擇的融資方式，這時候企業(yè)的負(fù)債率就大大提高，與此同時所面對的風(fēng)險也相應(yīng)的變高。在相關(guān)的資料顯示中，中國的房地產(chǎn)企業(yè)平均的負(fù)債率可以達(dá)到百分之七十五左右，而且一般情況下，房地產(chǎn)的收益是在房產(chǎn)項目完成之后才開始，在貸款到開始收益這個過程中，企業(yè)所面對的風(fēng)險也相應(yīng)的變大。在這個過程中，如果企業(yè)內(nèi)部的資金鏈或是國家政策出現(xiàn)微小的調(diào)整都會對企業(yè)造成很壞的影響，甚至?xí)艨逭麄€公司。(二)房地產(chǎn)企業(yè)再次融資的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的開發(fā)在大部分情況下都是一段時間內(nèi)有多個比較大的項目，一個項目的收益還未開始，另一個項目就開始運行，這時就需要向銀行借資并且資金量很大，相應(yīng)的企業(yè)負(fù)債量也變得很大。銀行是國有企業(yè)，在整個國家中對經(jīng)濟(jì)起到一定的調(diào)控作用，如果一味滿足個別企業(yè)的發(fā)展而不考慮社會經(jīng)濟(jì)的整體性就會對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響。(三)利率變動對企業(yè)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)還資過程是一個相對較漫長的過程，由于企業(yè)向銀行借的資金數(shù)目很大，微小的利率變動都會對企業(yè)所還資金數(shù)量產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)融資都是在項目啟動前期開始，然而企業(yè)的收益大多是在樓盤完成或者開始銷售之后才開始，在這段時間中企業(yè)在資金方面面對的風(fēng)險是很大的。在這段時間如果國家出現(xiàn)很大的資金變動或者銀行利率的微小浮動對于企業(yè)來說不但會增大前期的成本，而且增加企業(yè)的還資數(shù)目。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說如果沒有達(dá)到預(yù)期的收益效果，就會影響其他經(jīng)營項目的正常運行。(四)房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中的風(fēng)險。家有家法，國有國規(guī)，沒有規(guī)矩不成方圓。企業(yè)的良好發(fā)展不但需要有國家政策扶持這個大背景，同時也需要自己有周全的制度政策保障。在企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)不單單是內(nèi)部之間的相互協(xié)作，企業(yè)也需要與政府，審計等各部門進(jìn)行交流。在2015年的有關(guān)報告中表示，百分之八十的企業(yè)倒閉的原因都是因為企業(yè)制度腐敗，沒有跟上時展的腳步。由于房地產(chǎn)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響最大的是資金，所以如果一個房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，這個企業(yè)所面對的風(fēng)險也大大提升。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險防范的措施
(一)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，所以，必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前，在我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中很少有企業(yè)具有獨立項目開發(fā)的能力，大部分的項目運轉(zhuǎn)資金都是需要銀行貸款的。在企業(yè)融資的過程中，企業(yè)就應(yīng)該考慮自身的資金償還情況，以及企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，對企業(yè)資金的借貸，支出情況有一定的了解，把企業(yè)的借貸調(diào)整在一個相對可控制的范圍之內(nèi)。(二)優(yōu)化融資渠道。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)積極優(yōu)化融資渠道，采取多元化的融資方式，采取多渠道方式進(jìn)行融資，不要僅僅依賴銀行這一簡單的融資方式，可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，豐富融資方式。比如：股票，證券融資，信托融資等方式。運用多樣化的融資方式，不僅可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，而且可以減少財務(wù)風(fēng)險。(三)樹立財務(wù)風(fēng)險意識。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會環(huán)境競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立一定的財務(wù)風(fēng)險意識。企業(yè)發(fā)展是在國家大背景的環(huán)境下發(fā)展的，國家經(jīng)濟(jì)，政策的變動都會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很多的影響，企業(yè)人和相關(guān)工作人員需要對國家政策的調(diào)整具有敏感的洞察力，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)形勢的分析和政策的研究，最大限度的避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。(四)加強(qiáng)項目調(diào)查，有效控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是同時多個項目一起進(jìn)行的。在項目開發(fā)的過程中，針對不同階段要有不同的政策措施，在項目開始前期應(yīng)當(dāng)對成本有一定的把控力，在項目開展過程中，應(yīng)當(dāng)對項目進(jìn)行實時調(diào)控，加強(qiáng)項目調(diào)查和相關(guān)的財務(wù)預(yù)算和財務(wù)核算，保證企業(yè)資金的有效利用，同時建立有效的監(jiān)督制度，進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制。
四、結(jié)語
我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管近年來發(fā)展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。為了避免企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)問題，就需要企業(yè)對國家政策有敏感的洞察力，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，融資渠道，樹立風(fēng)險意識，加強(qiáng)對企業(yè)的資本調(diào)控，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。
作者:趙麗華 單位:天元建設(shè)集團(tuán)有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]劉蓉.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)防范措施研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011，09，11.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 借殼上市 績效
并購是企業(yè)為了實現(xiàn)擴(kuò)張，增強(qiáng)企業(yè)競爭力而采取的一種戰(zhàn)略手段。企業(yè)并購能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營策略、經(jīng)營狀況甚至企業(yè)文化產(chǎn)生影響。借殼上市作為一種特殊的并購方式，是眾多企業(yè)為了避開IPO上市的眾多門檻所選擇的上市方式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產(chǎn)企業(yè)近年來高速的發(fā)展使得國家證監(jiān)會出臺了多項限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市的措施，加上房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市熱潮從未消退。
2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議，頒布了新國五條，釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號。在這種壓制樓市上漲的形勢下，通過對比房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市前后的財務(wù)績效，評價房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的利與弊，對于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市業(yè)績有現(xiàn)實意義。
一、 文獻(xiàn)綜述
國內(nèi)有學(xué)者對借殼上市績效進(jìn)行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業(yè)被借殼上市為例，研究得出ST興業(yè)在被借殼上市以后雖然在幾年內(nèi)業(yè)績有所改善，但是總體來說，其償債能力、獲取現(xiàn)金能力和營運能力都比較差，財務(wù)績效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發(fā)生股權(quán)并購的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對我國上市公司股權(quán)并購績效進(jìn)行研究，最后得出結(jié)論，企業(yè)并購后財務(wù)績效并沒有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來說明2009年房地產(chǎn)行業(yè)買殼上市的背景及動因，討論了買殼上市的效應(yīng)，得出結(jié)論借殼上市的總體狀況不佳，大多數(shù)公司績效沒有得到提升，并且跨行業(yè)與同行業(yè)借殼上市對比，跨行業(yè)借殼上市的績效增加更為顯著。
從借殼上市的研究現(xiàn)狀來看，大多數(shù)是研究2006年以前的并購績效，對近幾年發(fā)生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結(jié)果大多表明借殼上市的績效并不樂觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長的房地產(chǎn)行業(yè)背后，其真實的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況到底如何，是本文選題的出發(fā)點。
二、 實證研究
（一）研究方法
研究并購及借殼上市績效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關(guān)、重疊的信息進(jìn)行合并和綜合，將原始的多個變量和指標(biāo)變成較少的幾個綜合變量和綜合指標(biāo)，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。
企業(yè)績效評價是運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)原理，特定指標(biāo)體系，對照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量定性對比分析，對企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判。評價內(nèi)容重點在盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營增長等方面，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)。本文為研究房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的績效，從研究企業(yè)借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量和發(fā)展能力的角度，選擇了流動比率、產(chǎn)權(quán)比率、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、主營業(yè)務(wù)利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率九個指標(biāo)來構(gòu)建評價體系。
（二）數(shù)據(jù)來源
本文所選的數(shù)據(jù)主要來源于深交所、上交所以及和訊財經(jīng)所公告的2009年借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。具體收集數(shù)據(jù)的方法是：通過查詢房地產(chǎn)上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產(chǎn)企業(yè)，剔除未于2009年完成借殼上市的企業(yè)，得到19個股權(quán)發(fā)生變動并成功借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)樣本（如表1），并獲取了樣本企業(yè)2008―2012年度的財務(wù)評價指標(biāo)。
（三）模型構(gòu)建
本文采用SPSS19.0分析軟件對各個企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，從中提取可以代表各指標(biāo)的公共因子，然后計算各因子得分，以各因子方差貢獻(xiàn)率占公共因子總方差貢獻(xiàn)率比重為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)匯總，三、 實證結(jié)果
根據(jù)以上公式計算出19家樣本企業(yè)2008年―2012年的綜合得分，再計算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢圖：
圖1表示 19家樣本企業(yè)借殼上市前一年，借殼上市當(dāng)年和借殼上市后三年的綜合業(yè)績變化趨勢，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業(yè)績變化。由圖可知，企業(yè)樣本借殼上市前后綜合業(yè)績并沒有多大改善，雖然2011年綜合業(yè)績有了較大的改善，但是2012年樣本企業(yè)的綜合業(yè)績有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時間的推移呈下降趨勢，這和之前的研究結(jié)果是一致的。為了驗證這一結(jié)果，本文進(jìn)行了Kruskal-Wallis非參數(shù)檢驗方法對企業(yè)各年綜合得分進(jìn)行顯著性檢驗，檢驗結(jié)果也表明企業(yè)借殼上市前后幾年的綜合業(yè)績沒有顯著差別。
四、 結(jié)論與思考
由實證結(jié)果可以得出結(jié)論：2009年借殼上市的房地產(chǎn)樣本企業(yè)近幾年的綜合業(yè)績并沒有多大改善。
借殼上市作為一種流行的融資方法，在實際操作中有利有弊。從本文的實證結(jié)果來看，在短期內(nèi)，借殼上市的確能夠起到為房地產(chǎn)企業(yè)充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長期看，借殼上市逐漸顯現(xiàn)了其弊端，對于房地產(chǎn)這一受國家調(diào)控政策影響的特殊行業(yè)來說，這一弊端更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市后綜合績效提高不明顯，筆者認(rèn)為有以下幾個原因：
（一）不良?xì)す炯又仄髽I(yè)負(fù)擔(dān)
被非上市企業(yè)青睞的ST殼公司大多是經(jīng)營狀況不好、前景不明的劣質(zhì)企業(yè)，吸收合并這種企業(yè)，無疑給本公司帶來一定的經(jīng)營管理負(fù)擔(dān)。在借殼后的一兩年內(nèi)，借殼上市的企業(yè)需要花費相當(dāng)一部分成本整合資源和對殼公司進(jìn)行運籌改造，給本企業(yè)增加一定的負(fù)擔(dān)。
（二）國家宏觀調(diào)控政策制約
從2008年開始，國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行抑制，使得房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，資金緊張。雖然通過借殼上市能夠在短期內(nèi)緩解資金緊張，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律和國家緊縮性調(diào)控政策使得本身經(jīng)營狀況就差強(qiáng)人意的房地產(chǎn)企業(yè)借殼后業(yè)績并沒有很大改善。
（三）借殼的短期投機(jī)動機(jī)
從房地產(chǎn)行業(yè)借殼上市的動機(jī)來看，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢的燃眉之急，這種短期投機(jī)的借殼動機(jī)決定了這些企業(yè)忽略了企業(yè)的長期效益，造成了借殼上市后綜合業(yè)績沒有顯著提高的現(xiàn)狀。
參考文獻(xiàn)：
[1]李博雯，鄭韻楚.*ST興業(yè)被借殼上市后的成效分析[J].國際商務(wù)財會，2012（5）：45-46
[2]張睿，師萍.基于因子分析的我國上市公司股權(quán)并購績效研究[J].財會研究，2011（10）
【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；分析；管理措施
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理與防范進(jìn)行了分析和探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
狹義的財務(wù)風(fēng)險，是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益發(fā)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響?！蔼M義”的觀點立足于企業(yè)籌資時過多舉債或舉債不當(dāng)引起的財務(wù)風(fēng)險；“廣義”的觀點則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過程的風(fēng)險而忽視其他方面的風(fēng)險，更有利于認(rèn)識企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
（一）無力償還債務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)雖也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付預(yù)期本息而遭受滅頂之災(zāi)。
（二）利率變動風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。最近，經(jīng)常在報紙上看到關(guān)于房價和利率緊密相聯(lián)系的文章和報導(dǎo)。2009年央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，并嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，抑制投機(jī)投資行購房，所以說，房地產(chǎn)價格往往隨著利率的上升而直線下降?！?/p>
（三）再籌資風(fēng)險
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務(wù)風(fēng)險能否被盡早識別、發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀分析
（一）缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識
有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊伍按設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率上作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。
（二）盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個別項目的用款，影響了整體的利益。
（三）成本管理不力影響財務(wù)控制
有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施
（一）搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下兩點：
1.注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)企業(yè)資金運作的風(fēng)險控制與防范，對提高企業(yè)資金的運作效率、減少企業(yè)的資金占用、加速企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的意義。加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。
2.要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道?？傊_發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險應(yīng)對的理財機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。
（二）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。因此，開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
1.提前充分調(diào)查市場，合理確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。
2.建立二級成本核算管理體系，實行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達(dá)的各項成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。
3.實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預(yù)測和成本計劃的制定；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，嚴(yán)格控制成本費用的支出，檢驗計劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施，以及對已完工項目的各項成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評價，發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
（三）建章立制，規(guī)范財務(wù)行為
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 烏海市； 剛性需求；人才需求
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
2002年以來，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)增長速度在全國一直名列前茅，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將增加第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例，都為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了契機(jī)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)的增加值總體也是呈上升趨勢的。由表一和圖一可以看出隨著居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)的施工面積、竣工面積和銷售面積都呈增長趨勢。房地產(chǎn)投資額也由2008年的7442976萬元增加到2012年的16237771萬元，比08年增長了118%，房地產(chǎn)的企業(yè)個數(shù)也是呈逐年增加的趨勢。以上數(shù)據(jù)表明內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)業(yè)雖然受到宏觀政策的影響，但是仍以剛性需求為主，各項指標(biāo)都在繼續(xù)上升。
同時，在十二五發(fā)展規(guī)劃中明確提出到2015年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到690億元，在“十二五”期間年均增長16%，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%。并且要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，增加中小戶型、中低價位普通商品房用地供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房，完善住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35平方米左右。完善房地產(chǎn)市場服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)二級市場和租賃市場。培育壯大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，通過兼并重組等方式，鼓勵信譽(yù)好、實力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)。推進(jìn)物業(yè)管理市場化、專業(yè)化，在盟市中心城市重點扶持若干家物業(yè)管理集團(tuán)。同時提出在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級中力爭服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和服務(wù)業(yè)就業(yè)占全社會就業(yè)人員比重均提高到40%左右。規(guī)劃的制定和實施都將帶動房地產(chǎn)市場朝著更規(guī)范、更完善的方向邁進(jìn)。
表一：2007-2011年房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)
數(shù)據(jù)來源：2008-2012內(nèi)蒙古統(tǒng)計年鑒
二、烏海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
烏海市的房地產(chǎn)市場尚屬初級階段，現(xiàn)階段還是以剛性需求為主。一是舊城改造造成的剛性需求。近年城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，平房，舊房，臨建改造在增多；二是城鎮(zhèn)化過程中新增城市人口的需求。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，烏海市每年都要新增人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場，按《總規(guī)》的中的發(fā)展目標(biāo)到2030年將每年新增2.84萬人，人均住房面積35平米來算，每年需要99.4萬平米的房屋面積才能滿足需求；三是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強(qiáng)；四是改善型住房需求也是一個很大的市場。
烏海市十二五規(guī)劃中提出到2015年烏海市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的1:71.7:27.3調(diào)整為1:67:32，提升服務(wù)業(yè)的比重。以促消費提品質(zhì)，繁榮發(fā)展生活服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)思想，提出了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，注重調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以滿足人口集聚居住為重點建設(shè)普適型社區(qū)，以住房需求升級為補(bǔ)充，建設(shè)精品高檔社區(qū)，適度發(fā)展景觀房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)和高端休閑房產(chǎn)。規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，推動房地產(chǎn)二級市場和租賃市場健康發(fā)展。
烏海市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP水平提升較快，帶動了城市居民收入不斷增加，為居民消費水平和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了堅實基礎(chǔ)。消費意愿及消費能力的增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的前景，也為市民未來購房置業(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
烏海市房地產(chǎn)市場2011年1-12月，烏海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資30.01億元，同比增長1.18%；全市商品房竣工面積60.01萬平方米，同比增加5.91%；海勃灣區(qū)普通多層住宅平均銷售價格3018.6元/平方米，同比增長10.94%；高層住宅平均銷售價格4524.6元/平方米，同比增長38.88%；濱河區(qū)普通多層住宅平均銷售價格5791.2元/平方米，同比增長52.29%；高層住宅平均銷售價格3600.2元/平方米，同比增長19.91%。近兩年雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響但是烏海的房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資額還是以穩(wěn)中有漲的趨勢在發(fā)展，如表二所示。
表二：烏海市房地產(chǎn)發(fā)展情況
數(shù)據(jù)來源：2010-2012年《烏海市統(tǒng)計年鑒》
三、烏海市房地產(chǎn)專業(yè)人才需求分析
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)正快速發(fā)展起來。然而，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險卻越來越嚴(yán)重。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生主要是因為市場的不確定性以及企業(yè)經(jīng)營過程中難以控制的內(nèi)部因素，而使得企業(yè)財務(wù)目標(biāo)與實際收益發(fā)生較大偏離，造成企業(yè)的財務(wù)損失。總結(jié)起來，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要包含投資及融資風(fēng)險、資金運營及回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險等。在這些難以預(yù)測、難以規(guī)避和難以防范的財務(wù)風(fēng)險威脅下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要了解和分析其財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施加強(qiáng)應(yīng)對與防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
1.外部原因
造成我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因主要是來自于復(fù)雜多變的外部環(huán)境因素，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)政策、法律政策、利率變動及市場變動等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的沖擊。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期的低迷狀態(tài)后呈現(xiàn)出全新的高速發(fā)展態(tài)勢，全國各地房價不斷上漲，但在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和相關(guān)法律政策對房價調(diào)控的宏觀影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動開展受到一定的消極影響，財務(wù)危機(jī)加劇。此外，房地產(chǎn)業(yè)相比其他產(chǎn)業(yè)，其投資項目的資金額度較大，負(fù)債比較高，而隨著銀行利率的升高，企業(yè)的融資成本逐漸增加，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加劇了財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。
2.內(nèi)部原因
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)諸多管理投資不善的因素都在較大程度上加劇了財務(wù)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)投資項目，其本身具有投資周期長和投資金額大以及大量不確定因素等特征，投資決策的制定對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)卻并未在投資開發(fā)前進(jìn)行足夠的調(diào)查分析以及財務(wù)預(yù)算方案編制，導(dǎo)致很多情況下房地產(chǎn)投資項目缺乏科學(xué)規(guī)范性，造成戰(zhàn)略投資決策失誤，盲目舉債的問題。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較密集，對資金的管理是其財務(wù)管理的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在資金低效、流動失衡的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)帶來了巨大的影響。也正由于房地產(chǎn)企業(yè)在投融資決策上的失誤，在很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)資本量的提升，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增加，造成了資本結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，使得企業(yè)陷入較為嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)中。
二、新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的策略
1.關(guān)注政策變動，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測
相比西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，并且受國家經(jīng)濟(jì)和法律政策的影響較大。為了提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家在房地產(chǎn)業(yè)方面的政策變化，以及時引導(dǎo)企業(yè)投資方向，指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)政策變化而進(jìn)行投資策略的調(diào)整，進(jìn)而提升投資風(fēng)險的防范能力。與此同時，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資的經(jīng)營模式，并且投資項目具有成本高和投入大的諸多特殊性，因而為了提升房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，降低銀行資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)應(yīng)該及時對外部投資環(huán)境做出監(jiān)測與判斷，指導(dǎo)投資戰(zhàn)略決策的制定與實施。
2.完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化風(fēng)險管理
內(nèi)控制度對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是其生存與發(fā)展的根本，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的防范，還應(yīng)該從企業(yè)的根本出發(fā)，建立完善的內(nèi)控制度，明確企業(yè)各部門的職責(zé)范圍，提升風(fēng)險防范能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)優(yōu)化其組織治理結(jié)構(gòu)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂的局面。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)活動。根據(jù)外部市場環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及內(nèi)部管理的要求，企業(yè)要修訂和完善相關(guān)決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的控制體系，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。同時，企業(yè)在構(gòu)建規(guī)范化控制體系過程中，還應(yīng)該聘請專家對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，加強(qiáng)對企業(yè)員工財務(wù)風(fēng)險的知識教育，以強(qiáng)化其財務(wù)風(fēng)險意識，規(guī)范日常工作行為。
3.加強(qiáng)全面預(yù)算，確保投資項目順利開展
為了確保投資項目的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其自身業(yè)務(wù)特點及發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行全面的財務(wù)預(yù)算管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)要制定詳細(xì)科學(xué)的預(yù)算方案，并詳細(xì)分配好資金籌集、經(jīng)營成果及人力財力投入等各環(huán)節(jié)工作。在財務(wù)預(yù)算工作中，還要對項目規(guī)劃設(shè)計的費用以及開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算管理，對項目收益進(jìn)行預(yù)估。而待其預(yù)算方案編制完成后，企業(yè)則應(yīng)該嚴(yán)格將其貫徹落實，并積極優(yōu)化各項作業(yè)流程，使其符合預(yù)算方案中的規(guī)劃。值得重視的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理，一定要確保各項資源的合理使用，降低成本，防范風(fēng)險，提高效益。
4.構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，提升風(fēng)險防范能力
健全的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制對于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對和防范財務(wù)風(fēng)險具有重要的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上建立完善的風(fēng)險預(yù)警體系。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該一套完整的風(fēng)險預(yù)警體系，即基本信息系統(tǒng)分析檢測系統(tǒng)風(fēng)險處理系統(tǒng)。通過建立一支專門的風(fēng)險預(yù)警管理隊伍，對企業(yè)的基本財務(wù)狀況進(jìn)行有效的分析與監(jiān)控，及時收集和財務(wù)信息；時刻關(guān)注企業(yè)財務(wù)活動的細(xì)節(jié)，提升識別風(fēng)險的能力，及時發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)風(fēng)險信號；最后采取可靠措施進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的處理。通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，全面提升企業(yè)風(fēng)險防范能力。
三、結(jié)語
在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，市場競爭日益加劇的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷適應(yīng)市場，結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展情況，加強(qiáng)優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)財務(wù)管理，不斷提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]祁慶虹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點與防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014（21）.
摘要：從2014 年的年初開始，我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了階段性的調(diào)整，商品房價格有所回落，多個城市房價出現(xiàn)了連續(xù)下降。在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險日益增加，資金鏈緊張，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)倒閉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極的應(yīng)對財務(wù)方面的風(fēng)險，做好風(fēng)險防范措施。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施
一、引言
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，將直接影響到企業(yè)的正常運行。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著多重財務(wù)風(fēng)險，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險，同時內(nèi)部控制不健全等，這些財務(wù)風(fēng)險都將影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險
（一）利率和通貨膨脹的財務(wù)風(fēng)險
我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調(diào)整，對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，但是市場上利率的變動可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要財務(wù)風(fēng)險之一，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實價值下降，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。從我國2004 年以來的CPI 變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及我國4 萬億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險。
（二）融資渠道單一，財務(wù)風(fēng)險高
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達(dá)國家有較為發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進(jìn)行投資，從而持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過股權(quán)進(jìn)行融資。
（三）內(nèi)部控制較為薄弱
對于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見，本文以2008 年由財政部、證監(jiān)會以及審計署、等機(jī)構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對內(nèi)部控制進(jìn)行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營方針得到貫徹執(zhí)行，實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實施內(nèi)部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營效率，保證企業(yè)的健康運行。依據(jù)COSO 框架，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計缺陷和運行缺陷，設(shè)計缺陷是指企業(yè)在設(shè)計內(nèi)部控制制度時有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險措施
（一）強(qiáng)化風(fēng)險識別機(jī)制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)需要提高風(fēng)險防范意識，建立一套完整的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險識別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險和未來潛在的投資風(fēng)險，通過對著兩種風(fēng)險進(jìn)行識別、應(yīng)對，能夠有效的降低投資風(fēng)險、市場風(fēng)險等。通常風(fēng)險的識別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時的風(fēng)險識別，才能夠為風(fēng)險應(yīng)對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險的所有潛在原因。對于已經(jīng)識別出的潛在風(fēng)險，必須及時查找、分析風(fēng)險因素和風(fēng)險信號，盡可能準(zhǔn)確的評估風(fēng)險。并在最短的時間內(nèi)報送相關(guān)部門，否則將會延誤風(fēng)險的應(yīng)對，造成更大損失。
（二）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道
由于融資渠道過于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以進(jìn)行擔(dān)保融資，通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期的資金困境。
（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制
健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要合理設(shè)置職能部門，明確各部門的職責(zé)，建立完善的財務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個環(huán)節(jié)。在每個會計期間或者每項重大經(jīng)濟(jì)活動完成之后，內(nèi)審部門都必須按照監(jiān)督程序，審計各項經(jīng)營活動，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險，如果企業(yè)積極的應(yīng)對，增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險識別與應(yīng)對機(jī)制，拓寬融資渠道，加強(qiáng)自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃亞發(fā).中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與控制[J].會計師,2013,(17).
