發(fā)布時(shí)間：2023-07-11 16:41:51
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)投資策略樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；走勢(shì)；投資策略
一、2013年宏觀經(jīng)濟(jì)及武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個(gè)重要指標(biāo)，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要指標(biāo)之一。從短期看，指標(biāo)表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長(zhǎng)期看，它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個(gè)比例過高或過低，都會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。
2011年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到471564億元，比上年增長(zhǎng)9.2%，經(jīng)濟(jì)增速放緩，“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”再次成為政府2012年的首要目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長(zhǎng)期來(lái)看，仍將是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來(lái)占比均在10%以上，2011年達(dá)到了17%左右的水平，出于保增長(zhǎng)和地方財(cái)政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長(zhǎng)期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，但絕對(duì)值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。
（二）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)
1. 供求走勢(shì)
從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來(lái)看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進(jìn)入城市的新興群體都構(gòu)成對(duì)住房的需求；另外，某些對(duì)外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購(gòu)買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動(dòng)拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實(shí)的住房需求者。在一定的時(shí)期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)就會(huì)有上升的趨勢(shì)。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，市場(chǎng)成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，2011年上半年價(jià)格仍然在大幅上漲，居于高位，導(dǎo)致全年成交價(jià)格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價(jià)格開始松動(dòng)。2011年全年新增供應(yīng)房源為1192萬(wàn)㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬(wàn)㎡，相比于去年下降8.6%；成交價(jià)格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量將近840萬(wàn)方，較去年同期新增近200萬(wàn)方，目前存銷比接近12。庫(kù)存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗(yàn)，將帶來(lái)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行。
3. 新盤成交走勢(shì)
2011年共計(jì)375個(gè)樓盤開盤（包括一個(gè)項(xiàng)目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場(chǎng)分水嶺，在品牌開發(fā)商低價(jià)開盤的帶動(dòng)下，整體成交率高達(dá)65%，而之后政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標(biāo)不得不增加的推盤量，盡管開發(fā)商基本選擇低價(jià)入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢(shì)。
4. 土地市場(chǎng)
相比于2010年武漢土地市場(chǎng)“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對(duì)冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價(jià)成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。從土地成交一般影響2年后的供求關(guān)系這一規(guī)律來(lái)看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應(yīng)量極為緊張，而加上之前累計(jì)的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房?jī)r(jià)大幅飆升，開發(fā)商資金量充裕，大幅拿地?cái)U(kuò)張，如此也必將大大增加2012年的供應(yīng)量，使得供過于求的態(tài)勢(shì)有可能加劇。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
1. 政策方面
2011年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明中央未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會(huì)動(dòng)搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預(yù)色彩，但在“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)下，2014 年政策整體放松無(wú)望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設(shè)將穩(wěn)步推進(jìn)，彌補(bǔ)商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。房產(chǎn)稅或采取擴(kuò)大試點(diǎn)城市的方式漸進(jìn)推進(jìn)，長(zhǎng)期看將逐步替代限購(gòu)令。
2. 信貸資金方面
房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，離不開金融支持。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，國(guó)家出臺(tái)了一系列綜合措施，包括提高存款準(zhǔn)備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例等金融政策和清理整頓開發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國(guó)家“保增長(zhǎng)”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會(huì)逐步寬松，我國(guó)貨幣政策將從緊縮走向中性，預(yù)計(jì)2014年將有多次存準(zhǔn)率的下調(diào)，資金流充足，但是對(duì)于信貸資金的流向暫時(shí)難以判斷，是否對(duì)房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。
三、房地產(chǎn)投資策略建議
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即使取消限購(gòu)，也不會(huì)像2010年一樣快速反彈，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該放在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景中來(lái)看，應(yīng)后續(xù)房地產(chǎn)政策將會(huì)是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺(tái)不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標(biāo)及開發(fā)策略上必須走價(jià)值開發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。
1. 增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價(jià)抄底拿地做好準(zhǔn)備；
2. 營(yíng)銷策略上，做好淡市營(yíng)銷專題，強(qiáng)化以客戶為中心的營(yíng)銷方式，同時(shí)追求營(yíng)銷渠道的創(chuàng)新和精細(xì)化；
3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來(lái)客戶生活方式的全新體驗(yàn)，杜絕產(chǎn)品的裸奔；
4. 從戰(zhàn)略領(lǐng)域看，應(yīng)該著眼于未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時(shí)可考慮與內(nèi)需相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；
5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場(chǎng)，未來(lái)三四線城市將是發(fā)展的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，在資金充裕的情況下，可適當(dāng)考慮布局拓展三四線城市。
參考文獻(xiàn)
[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導(dǎo)論》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009年
首先，房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還需要進(jìn)一步完善的形勢(shì)下，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴(yán)格的控制，出臺(tái)了多項(xiàng)控制政策，這些政策的出臺(tái)和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
其次，房地產(chǎn)投資具有利率風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來(lái)自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動(dòng)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)也將產(chǎn)生一定的波動(dòng)。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本也就越低，投資者會(huì)獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會(huì)降低[1]。
最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，從2007年開始，我國(guó)物價(jià)呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來(lái)。而通貨膨脹率升高之后，資金的購(gòu)買力降低，這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)投資者在項(xiàng)目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導(dǎo)致了實(shí)際收益率下降。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理策略
（一）風(fēng)險(xiǎn)衡量
所謂風(fēng)險(xiǎn)衡量，主要說的是對(duì)房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素的種類、風(fēng)險(xiǎn)大小和造成影響程度的衡量。風(fēng)險(xiǎn)衡量應(yīng)該對(duì)那些比較明顯的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行關(guān)注，其次才是研究風(fēng)險(xiǎn)損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風(fēng)險(xiǎn)視為一種變量，它可以運(yùn)用期望值、風(fēng)險(xiǎn)度等來(lái)進(jìn)行描述，例如兩種風(fēng)險(xiǎn)損失具有相同的期望值，那么標(biāo)準(zhǔn)差較大的風(fēng)險(xiǎn)損失就更加嚴(yán)重，標(biāo)準(zhǔn)差較小的風(fēng)險(xiǎn)損失較輕；如果風(fēng)險(xiǎn)損失所具備的標(biāo)準(zhǔn)差是一致的，那么期望值較大的風(fēng)險(xiǎn)反而越小，而期望值越小的風(fēng)險(xiǎn)越大。在風(fēng)險(xiǎn)衡量的過程中應(yīng)該全面的分析和考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。
（二）投資分散策略
所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，投資分散測(cè)量通常有區(qū)域分散、時(shí)間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個(gè)不同的地域分散，這樣就可以避免因?yàn)槟承┑貐^(qū)經(jīng)濟(jì)條件較差而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；投資時(shí)間分散則說的是首先劃分一個(gè)科學(xué)的投資時(shí)間差，進(jìn)而降低由于市場(chǎng)發(fā)生變化而形成的風(fēng)險(xiǎn)，比如說房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)產(chǎn)生較大的波動(dòng)時(shí)（如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進(jìn)入大擴(kuò)張發(fā)展階段，這一時(shí)間段便是投資的合適時(shí)機(jī)，投資者在此時(shí)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是最小的[3]。
（三）投資組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者按照投資風(fēng)險(xiǎn)因素的大小以及投資實(shí)際收益大小，根據(jù)某些原則來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行不同類型的搭配，從而來(lái)減少投資風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同，其風(fēng)險(xiǎn)的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，最終獲得平衡的投資收益[4]。
（四）保險(xiǎn)策略
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人而言，購(gòu)買相關(guān)的保險(xiǎn)是非常重要的，保險(xiǎn)是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵手段之一。它對(duì)于降低或者彌補(bǔ)投資者的風(fēng)險(xiǎn)損失，促進(jìn)資金的循環(huán)流動(dòng)，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者在購(gòu)置相關(guān)保險(xiǎn)時(shí)必須要從自身投資項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，購(gòu)置自己需要的險(xiǎn)種，合理確定險(xiǎn)額，科學(xué)的確定風(fēng)險(xiǎn)單位以及厘定費(fèi)率[5]。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)是個(gè)熱門和利潤(rùn)豐厚的行業(yè)，近三、四年來(lái)，住宅價(jià)格每平方米提高了1500元左右，這成了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。
一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
關(guān)鍵詞：私募房地產(chǎn)基金 組織形式 運(yùn)營(yíng)模式
引言
房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，其行業(yè)特性決定了資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。在我國(guó)當(dāng)前銀根收緊、預(yù)售款監(jiān)管加強(qiáng)的政策環(huán)境下，傳統(tǒng)的資金來(lái)源渠道難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。在這樣的背景下，私募房地產(chǎn)基金成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新興的融資方式，為緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金困境發(fā)揮了重要作用。然而，我國(guó)的私募房地產(chǎn)基金的組織形式和運(yùn)營(yíng)模式還處于探索階段，目前比較成功的案例較少。私募房地產(chǎn)基金領(lǐng)域涉及到很多復(fù)雜的現(xiàn)代金融理論，其組織形式和運(yùn)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)需要考慮各方利益相關(guān)者的關(guān)系，其條約中包括對(duì)于基金經(jīng)理的激勵(lì)機(jī)制、對(duì)于投資者的保障機(jī)制、對(duì)于受資企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制的設(shè)計(jì)等，而目前我國(guó)在這方面的經(jīng)驗(yàn)與歐美相比還比較欠缺，因此目前存在的私募房地產(chǎn)基金組織形式和運(yùn)營(yíng)模式選擇的合理性都有待考量。
目前針對(duì)私募股權(quán)基金的研究非常多，研究范圍也很廣，基本涵蓋了私募股權(quán)基金運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括投資決策、組織形式、運(yùn)營(yíng)管理、退出機(jī)制、績(jī)效評(píng)價(jià)等。但是具體針對(duì)私募房地基金的研究并不多，并且大多套用通常的私募股權(quán)基金的形式，沒有具體針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行分析，也缺少對(duì)于我國(guó)具體的行業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況的結(jié)合分析。在研究方法方面，由于私募房地產(chǎn)基金沒有公開披露信息的機(jī)制，因此目前國(guó)內(nèi)外的研究領(lǐng)域都無(wú)法獲得有深度和廣度的有效數(shù)據(jù)，也就無(wú)法使用計(jì)量的方式來(lái)對(duì)私募房地產(chǎn)基金進(jìn)行準(zhǔn)確而無(wú)偏差的分析。目前多采用定性分析、經(jīng)驗(yàn)借鑒、案例比較等方式進(jìn)行研究。但是對(duì)于如何選擇合理的私募房地產(chǎn)基金的組織形式和運(yùn)營(yíng)模式，大多是通過借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，缺少具體分析的過程。
本文嘗試從理論出發(fā)分析私募房地產(chǎn)基金合理的組織形式，并在該組織形式的基礎(chǔ)上，具體針對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀選擇最優(yōu)的私募房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)模式，有助于推動(dòng)國(guó)內(nèi)私募房地產(chǎn)基金領(lǐng)域健康快速地發(fā)展。同時(shí)，為政府和其他相關(guān)部門對(duì)私募房地產(chǎn)基金的有效管理和決策提供有力的支持，創(chuàng)造出更加規(guī)范高效的市場(chǎng)和政治環(huán)境。對(duì)于私募房地產(chǎn)基金的組織和運(yùn)營(yíng)模式的選擇，一方面取決于基金自身各組織形式和運(yùn)營(yíng)模式特征，另一方面也要看我國(guó)與私募房地產(chǎn)基金相關(guān)的基本情況，包括相關(guān)的法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)文化、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況以及相關(guān)各方投資者的具體情況。
各類組織形式和運(yùn)營(yíng)模式特征比較
（一）組織形式
目前存在的私募基金類型主要有三種，分別是公司型、契約型和有限合伙型。要實(shí)現(xiàn)私募房地產(chǎn)基金的有效運(yùn)營(yíng)，在選擇其組織形式時(shí)應(yīng)考慮以下幾條標(biāo)準(zhǔn)：組織形式具有穩(wěn)定性，主要包括基金資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和管理結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性；運(yùn)營(yíng)成本小于投資收益，運(yùn)營(yíng)成本包括基金最初設(shè)立時(shí)的成本，經(jīng)營(yíng)過程中的成本以及稅收成本；效率與安全并重，基金的運(yùn)作效率主要體現(xiàn)在基金管理者的決策效率和資金的使用效率兩方面，安全性主要體現(xiàn)在為降低投資者和基金管理者之間不同的委托關(guān)系中的道德風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制；有適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制。參照這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)以上三種基金類型組織形式比較如表1所示。
從各組織形式比較來(lái)看，有限合伙型這一組織形式是最適合私募基金的，而公司型和契約型的組織形式各有利弊，總體來(lái)說相差不多。不過對(duì)于組織形式的選擇也不能單看各類組織形式的特點(diǎn)，還要具體結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)、法律、文化等各方面的實(shí)際情況。
（二）運(yùn)營(yíng)模式
私募房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)模式主要根據(jù)投資領(lǐng)域的不同，可以分為房地產(chǎn)證券投資、房地產(chǎn)業(yè)債權(quán)投資、房地產(chǎn)公司股權(quán)投資和房地物業(yè)股權(quán)投資四種模式，四種模式的不同之處主要體現(xiàn)在其投資環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)。對(duì)于私募房地產(chǎn)基金各類運(yùn)營(yíng)模式的比較主要從持續(xù)期限、運(yùn)營(yíng)成本、收益水平和風(fēng)險(xiǎn)水平等四個(gè)方面來(lái)進(jìn)行，這也往往是投資者最關(guān)心的問題。私募房地產(chǎn)基金各運(yùn)營(yíng)模式比較如表2所示。
從該結(jié)果中，并不能明確說哪一種運(yùn)營(yíng)模式更好，只能說根據(jù)不同的投資策略和投資者特點(diǎn)，哪一種運(yùn)營(yíng)模式更為合適。當(dāng)然，在不同的國(guó)家由于國(guó)情的不同，私募房地產(chǎn)基金的運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)有所差異。
我國(guó)相關(guān)法規(guī)政策比較
（一）組織形式
從我國(guó)關(guān)于私募房地產(chǎn)基金組織形式的法律法規(guī)來(lái)看，三種組織形式都已經(jīng)由相關(guān)的法律即《公司法》、《信托法》和《合伙企業(yè)法》確定為合法的形式。但是目前我國(guó)還沒有具體針對(duì)投資公司的《投資公司法》，而只有征詢意見的草案，所以私募房地產(chǎn)基金雖然可以采用這三種中的任意一種，但不排除未來(lái)出臺(tái)《投資公司法》后可能會(huì)對(duì)組織形式產(chǎn)生較大的影響的可能。而受到這種潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)影響最大的應(yīng)該是公司型的組織形式，因?yàn)閺膰?guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于公司型組織形式的法律規(guī)定和限制條款是最多也是最嚴(yán)厲的，而契約型和有限合伙型的組織形式中很多條款是由相關(guān)的各方通過簽訂契約或有限合伙協(xié)議來(lái)確定的，并不是由法律法規(guī)來(lái)明確限定的，因此這兩種組織形式相對(duì)來(lái)說更加靈活，受到政策風(fēng)險(xiǎn)影響的程度也要低一些。
（二）運(yùn)營(yíng)模式
從與運(yùn)營(yíng)模式相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)看，我國(guó)近年來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)某些投資領(lǐng)域進(jìn)行了比較嚴(yán)格的限制，包括針對(duì)住房投資的限制、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資的限制和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制。我國(guó)私募房地產(chǎn)基金各運(yùn)營(yíng)模式受管制情況如表3所示。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況比較
（一）行業(yè)發(fā)展情況
由于城市化進(jìn)程的加快，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)擁有目前世界上規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是目前公認(rèn)在房地產(chǎn)行業(yè)最具有投資價(jià)值的地區(qū)。在 AT Kearney 的《2010 年全球房地產(chǎn)機(jī)會(huì)指數(shù)》中，對(duì)全球各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、建設(shè)支出及增長(zhǎng)率、風(fēng)險(xiǎn)回避程度和做生意的容易程度進(jìn)行評(píng)分，并得出各國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)指數(shù)，最終中國(guó)地區(qū)的綜合機(jī)會(huì)指數(shù)排名第一，可見目前無(wú)論是學(xué)術(shù)界還是實(shí)業(yè)界都對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)極度看好。
從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)具體的發(fā)展情況來(lái)看，目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍然以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為主要的投資機(jī)會(huì)，從上表的分項(xiàng)數(shù)據(jù)也可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)速度是最快，而目前來(lái)講對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資收益水平也是最高的。不過在我國(guó)的一線城市，隨著房地產(chǎn)物業(yè)的逐漸飽和，對(duì)于現(xiàn)有物業(yè)的股權(quán)投資有逐漸超過投資于在建項(xiàng)目的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的私募房地產(chǎn)基金將投資目標(biāo)定位于價(jià)值型和價(jià)值增長(zhǎng)型的房地產(chǎn)物業(yè)的股權(quán)投資。
（二）資金投向
在資金投向方面，我國(guó)的私募房地產(chǎn)基金開始呈現(xiàn)出多樣化，商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設(shè)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分行業(yè)，均吸引了私募房地產(chǎn)基金的關(guān)注。例如，盛世神州房地產(chǎn)基金專注商品住宅市場(chǎng)，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的成長(zhǎng)性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，也有部分私募房地產(chǎn)投資基金將注意力轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，把握寫字樓及商鋪市場(chǎng)中的發(fā)展機(jī)遇。例如，高和投資專注于收購(gòu)一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財(cái)型資本及安全型資本。另外，由復(fù)星集團(tuán)、易居國(guó)際等發(fā)起成立的星浩資本主要專注城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。而 2011 年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，則將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬(wàn)平方米的公共租賃住房。
各方投資者情況比較
各方投資者的投資需求。目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金的主要投資者包括保險(xiǎn)資金、大型國(guó)內(nèi)企業(yè)、外資投資者和高凈值個(gè)人等，而每類投資者的投資需求也不盡相同（見表4）。
各方投資者適合的組織形式和運(yùn)營(yíng)模式。針對(duì)各方投資者的投資需求，結(jié)合私募房地產(chǎn)基金自身的組織形式和運(yùn)營(yíng)模式特征，可以判定各方投資者各自適合的組織形式和運(yùn)營(yíng)模式（見表5）。
結(jié)論
本文從私募房地產(chǎn)基金自身各組織形式和運(yùn)營(yíng)模式特征以及我國(guó)與私募房地產(chǎn)基金相關(guān)的基本情況出發(fā)，對(duì)我國(guó)私募房地產(chǎn)基金組織形式和運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行比較研究，結(jié)論是，有限合伙型是適合絕大多數(shù)投資者的組織形式，這與國(guó)內(nèi)大多數(shù)學(xué)者的研究結(jié)果相吻合，而運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)根據(jù)投資者的特點(diǎn)進(jìn)行選擇。目前，我國(guó)的私募房地產(chǎn)基金還處在一個(gè)艱難探路的時(shí)期，要促進(jìn)私募房地產(chǎn)基金的健康穩(wěn)定發(fā)展，還需要基金發(fā)起者、投資者和政府相關(guān)部門的共同協(xié)作。
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作者簡(jiǎn)介：
房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種氛圍已經(jīng)蔓延到了私募房地產(chǎn)基金市場(chǎng)，觀測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)的私募房地產(chǎn)市場(chǎng)募投較2013年大幅下滑。市場(chǎng)不景氣，使得部分小型機(jī)構(gòu)被迫轉(zhuǎn)型開始其他領(lǐng)域的投資業(yè)務(wù)，有實(shí)力的地產(chǎn)基金正在積極探索并購(gòu)模式。
房地產(chǎn)基金進(jìn)入2.0時(shí)代
對(duì)比以往的投資拉動(dòng)GDP，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了新的常態(tài)。消費(fèi)拉動(dòng)使得過去兩年中國(guó)的GDP維持在7.5%左右，但過去的5個(gè)季度CPI降到3.5%以下。如果用整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期和通脹之間的關(guān)系來(lái)看，中國(guó)大的經(jīng)濟(jì)仍然處于復(fù)蘇階段。
在這一階段中，盡管房地產(chǎn)行業(yè)遇到困難。但由于新一屆政府上臺(tái)帶來(lái)很多新的利好政策，新的宏觀經(jīng)濟(jì)層面調(diào)結(jié)構(gòu)、控新增、減存量成為經(jīng)濟(jì)重心。2013年在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域很多的創(chuàng)新，對(duì)于全民的金融意識(shí)有了很大啟蒙。以互聯(lián)網(wǎng)金融為例，促使房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)相互結(jié)合，形成了一些新的生態(tài)，比如世聯(lián)地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)等，都開始利用互聯(lián)網(wǎng)金融這樣新的融資工具，同時(shí)通過互聯(lián)網(wǎng)來(lái)獲取新的用戶。
眾所周知，房地產(chǎn)兼具投資和消費(fèi)的雙重屬性，行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)眾多領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是銷售在2014年前8個(gè)月都面臨非常大的挑戰(zhàn)，整個(gè)行業(yè)也是區(qū)域筑底行情；但另外一方面在廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上，非常多的細(xì)分領(lǐng)域涌現(xiàn)出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地產(chǎn)商在2014年開始布局銀行和保險(xiǎn)。在后端通過房地產(chǎn)股權(quán)投資基金或者是泛房地產(chǎn)的股權(quán)投資基金，也進(jìn)入到了裝修、家紡、家電等各領(lǐng)域的投資，并且投資非常活躍。
2003～2013年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，也是密集調(diào)控的十年。在過去的20年間，房地產(chǎn)極具保值價(jià)值，但是這種情況是否會(huì)持續(xù)，未來(lái)十年到底是拿著房產(chǎn)增值速度更快，還是拿著現(xiàn)金增值速度更快？
2014年，有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)50多個(gè)凈值50億以上的超級(jí)家庭做了一系列的調(diào)查，抽查顯示，今年整個(gè)高凈值家族中，資產(chǎn)配置中的房地產(chǎn)配置比例正在下降，基本上已經(jīng)下降到15%～20%區(qū)間，比高峰時(shí)間的35%～40%相比降幅非常明顯。同時(shí)在調(diào)查溝通中，這些家族在海外房地產(chǎn)方面的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈現(xiàn)增速，這部分的投資量占比已經(jīng)達(dá)到房地產(chǎn)配置中的30%～40%。
仍然高于PE/VC平均值
2014年上半年整個(gè)私募房地產(chǎn)基金完成接近44億美金的基金募集。但是募資的基金總數(shù)呈現(xiàn)大幅度下降，僅完成了47只房地產(chǎn)基金的募集。從上半年投資的情況可以看到，上半年投資完成了40個(gè)項(xiàng)目，投資金額共計(jì)30億美元。
統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)基金目前在一線城市的投入更為主流，二、三線城市仍有待發(fā)掘。從房地產(chǎn)基金的退出渠道上來(lái)看，2013～2014年上半年，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金的投資，退出是非?；钴S。2014年的上半年比2013年上半年同比增長(zhǎng)更為明顯，以2013年全年的數(shù)據(jù)來(lái)看，全年完成退出64筆，遠(yuǎn)超過2012年的12筆。
在房地產(chǎn)基金的年化回報(bào)率上，根據(jù)2012～2014年上半年持續(xù)跟蹤的情況，2014年上半年中國(guó)房地產(chǎn)基金基本上保持在1.34倍的回報(bào)倍數(shù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金依然屬于回報(bào)非常高的品類。同時(shí)，中國(guó)的創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資基金的年化回報(bào)率，平均是在19.3%，和創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)投資基金的平均回報(bào)率對(duì)比，我國(guó)房地產(chǎn)基金的回報(bào)目前還維持在一個(gè)高位。在投資策略上，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金的投資策略目前還是偏債務(wù)交易類型，在過去的12～18個(gè)月沒有特別大的變化，但是2014年新的基金在權(quán)益類投資上面已經(jīng)開始嘗試產(chǎn)品創(chuàng)新。
在2013年全球的760億美元私募基金中有530億是在北美地區(qū)，亞太區(qū)依然低于全球其他地區(qū)的情況。中國(guó)過去5年，最大的房地產(chǎn)基金完成資金的募集量也就在200多億不到300億元人民幣。成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)基金的投資更側(cè)重股權(quán)投資，跟國(guó)內(nèi)債權(quán)的情況來(lái)看依然有差異。同時(shí)國(guó)外投資人可選擇的方式更為健全，而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資人的可選擇、參與的方式比較單一。
亟待轉(zhuǎn)型
中國(guó)房地產(chǎn)基金在過去的四年間規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是許多人會(huì)擔(dān)心到今年年底或者是2015年上半年，很多房地產(chǎn)基金將要到期，清算是否會(huì)出現(xiàn)問題。
在新增銀行貸款、新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目金額和房地產(chǎn)基金募集金額對(duì)比上來(lái)看，私募房地產(chǎn)基金募集占比還是非常小。一些房地產(chǎn)商認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)基金約只有600億～700億規(guī)模，在整個(gè)行業(yè)占比很小，很難產(chǎn)生較大沖擊。
歸納來(lái)看，中國(guó)私募房地產(chǎn)基金市場(chǎng)有幾個(gè)典型特點(diǎn)：第一是在資金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本資金進(jìn)入到了市場(chǎng)。其次，資金來(lái)源更加廣泛，包括非常多的險(xiǎn)資，富有的個(gè)人包括大學(xué)的一些捐贈(zèng)資金也參與其中；專家管理方面，專業(yè)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，交易成本也在降低；同時(shí)，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)基金的股權(quán)交易更具流動(dòng)性，機(jī)構(gòu)間交易和二級(jí)市場(chǎng)這塊已經(jīng)建立了三個(gè)全國(guó)性的平臺(tái)，交易的活躍度已經(jīng)開始逐步提升。
在近日舉行的“2014融資中國(guó)資本年會(huì)暨頒獎(jiǎng)典禮――新十年誰(shuí)的盛宴”上，各路嘉賓從自己的角度給出了一個(gè)判斷。
盛世神州董事長(zhǎng)張民耕認(rèn)為，在大資管時(shí)代房地產(chǎn)基金確實(shí)遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢(shì)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更加輕資產(chǎn)化，這樣的市場(chǎng)更加健康，大家風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力。
鼎信長(zhǎng)城董事長(zhǎng)章華認(rèn)為，作為房地產(chǎn)基金來(lái)講，最重要的是一定要深刻認(rèn)知這個(gè)行業(yè)，早在幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始分化，大型房地產(chǎn)企業(yè)將占有越來(lái)越多的資源，未來(lái)中國(guó)不會(huì)再有那么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
中城投資總裁助理王珊認(rèn)為，房地產(chǎn)基金要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力：首先要能夠提供資金的確定性和有效性，要快速判斷一個(gè)項(xiàng)目并鎖定它；第二，團(tuán)隊(duì)建設(shè)；第三，要始終保持一種創(chuàng)業(yè)或者企業(yè)家精神。
對(duì)于未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產(chǎn)基金管理人一定要考慮10年以后的市場(chǎng)，到時(shí)候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力，除了開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)嘗試提升在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力。
賽富不動(dòng)產(chǎn)合伙人王戈宏認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，又不受市場(chǎng)大勢(shì)影響。房地產(chǎn)基金領(lǐng)域最終拼的是資本運(yùn)作能力，不僅是融資能力，還有資產(chǎn)增值能力。
嘉實(shí)資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明表示，基金資管計(jì)劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，在2013年從基金資管計(jì)劃里獲得了融資。
河山資本曹少山：要有在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力
河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產(chǎn)基金管理人一定要考慮10年以后的市場(chǎng)，到時(shí)候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力，除了開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)嘗試提升在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力。
曹少山談到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金，無(wú)論是行業(yè)性質(zhì)還是行業(yè)規(guī)模，以及在房地產(chǎn)金融中的作用，都被媒體夸大了。說得極端點(diǎn)，中國(guó)沒有純粹意義上的房地產(chǎn)基金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金的資金一定是非定向募集，由基金管理人完全根據(jù)自己的投資策略決定投什么，怎么投。但現(xiàn)在絕大部分房地產(chǎn)基金還是針對(duì)項(xiàng)目，像投行業(yè)務(wù)一樣一單一單地做，這種現(xiàn)狀短期內(nèi)不會(huì)改變，等到改變了，中國(guó)房地產(chǎn)最輝煌、投融資機(jī)會(huì)最多的時(shí)代可能已經(jīng)過去了。
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在分化，這說明原來(lái)維持市場(chǎng)平衡狀態(tài)的力量被打破了。其一直都很有危機(jī)感地在觀察市場(chǎng)大勢(shì)，舉一個(gè)例子，這幾年北京霧霾很嚴(yán)重，似乎一夜之間就發(fā)生了，其實(shí)冰凍三尺非一日之寒，霧霾的污染物也是不斷累積的，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，要觀察市場(chǎng)變化的臨界點(diǎn)是什么，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)，數(shù)字很能說明問題，存量加上新建的房子是多少，估計(jì)不到10年這個(gè)市場(chǎng)臨界點(diǎn)就到了，到時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)為房子賣給誰(shuí)發(fā)愁。
作為做房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的人，一定要考慮1 0年以后的市場(chǎng)，到時(shí)候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。在日本市場(chǎng)，即使在房地產(chǎn)泡沫之后，房地產(chǎn)基金仍然有生存空間。做房地產(chǎn)基金對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)要有非常敏感的判斷，然后不斷積累，要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力。除了開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)嘗試提升在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力，尤其是住宅項(xiàng)目以外的資產(chǎn)管理能力，比如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)任務(wù)完成后還有很多運(yùn)營(yíng)工作，其實(shí)不管是商業(yè)地產(chǎn)還是工業(yè)地產(chǎn)，所有涉及到要通過運(yùn)營(yíng)增值的細(xì)分領(lǐng)域，都有非常大的市場(chǎng)。但是這種戰(zhàn)略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大開發(fā)商已經(jīng)在做這樣的布局，房地產(chǎn)基金也要做這方面的布局，現(xiàn)在北京市場(chǎng)已經(jīng)很難有一二百畝地要開發(fā)了，這是一個(gè)房地產(chǎn)基金管理人必須要思考的，也是需要提前布局的，要時(shí)刻有這樣的危機(jī)感。
賽富不動(dòng)產(chǎn)王戈宏：房地產(chǎn)基金要做權(quán)益性投資
賽富不動(dòng)產(chǎn)合伙人王戈宏認(rèn)為，“未來(lái)的房地產(chǎn)基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，又不受市場(chǎng)大勢(shì)影響?！?/p>
王戈宏表示，企業(yè)的本質(zhì)是盈利，而中國(guó)企業(yè)在這個(gè)過程中，過多依賴政策，就企業(yè)的本質(zhì)來(lái)講應(yīng)該是依賴市場(chǎng)，這導(dǎo)致目前企業(yè)的盈利模式比較混亂。
企業(yè)盈利模式無(wú)非三種：一是利用差價(jià)，有一段時(shí)期是通過融資投資，銀行信托卡死之后，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。房地產(chǎn)基金興起后，開始也是抓差價(jià)，基金管理人相當(dāng)于中間商，就像搬磚頭一樣把投資人的錢湊到一起，搬到開發(fā)商那里去，現(xiàn)在這種依靠差價(jià)賺錢的模式越來(lái)越難了。二是價(jià)值模式，現(xiàn)在慢慢出現(xiàn)一些房地產(chǎn)基金在尋求價(jià)值投資，看誰(shuí)能幫開發(fā)商發(fā)現(xiàn)價(jià)值，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會(huì)進(jìn)入到GP們?nèi)绾伟l(fā)現(xiàn)價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值的過程。三是趨勢(shì)模式，比如股票市場(chǎng)就是趨勢(shì)模式，但不適合房地產(chǎn)行業(yè)。
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)基金已從做差價(jià)、貿(mào)易的投資模式，發(fā)展到發(fā)現(xiàn)價(jià)值的模式，這說明無(wú)論市場(chǎng)如何，對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，要想盈利，關(guān)鍵是看你能不能發(fā)現(xiàn)獨(dú)到的市場(chǎng)行為，并且滿足市場(chǎng)需求。所以對(duì)于市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的影響，包括城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系，王戈宏認(rèn)為關(guān)系不是很密切，如何找到真正賺錢的模式，才是需要思考的問題。
王戈宏也認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)基金而言，除了考慮市場(chǎng)大勢(shì)更應(yīng)該考慮如何選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。在中國(guó)，老年公寓、白領(lǐng)公寓將會(huì)大有市場(chǎng)，在核心城市，年輕人要想在核心地段買房已不太可能，如果買一定是在遠(yuǎn)郊，為了工作方便另外在市中心租房居住，所以我們很看好白領(lǐng)公寓市場(chǎng)。在城市核心地段，找到一個(gè)既方便白領(lǐng)群體上班又適合居住的物業(yè)，買下后，重新設(shè)計(jì)、管理，創(chuàng)造一個(gè)白領(lǐng)公寓，這會(huì)是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)一種新的消費(fèi)模式。所以未來(lái)做房地產(chǎn)基金，“如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，又不受市場(chǎng)大勢(shì)影響?！狈康禺a(chǎn)基金領(lǐng)域最終拼的是資本運(yùn)作能力，不僅是融資能力，還有資產(chǎn)增值能力。
嘉實(shí)資本王克明：基金資管讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多融資渠道
嘉實(shí)資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明表示，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有了基金資管計(jì)劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道。
十后，在大資管和利率市場(chǎng)化的大背景下，基金資管有了很大的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有了基金資管計(jì)劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道，基金資管計(jì)劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，在2013年從基金資管計(jì)劃里獲得了融資，所以對(duì)于開發(fā)商特別是沒有二級(jí)資質(zhì)的中小開發(fā)商，可以從基金資管計(jì)劃獲得新的融資渠道。另外跟傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)相比，基金資管具有決策快、政策靈活的特點(diǎn)?；鹳Y管還有很好的流動(dòng)性，可以不必像信托計(jì)劃一樣要持有到期，反過來(lái)這種流動(dòng)性也對(duì)降低融資成本提供了可能。再者，PE基金的進(jìn)入，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了專業(yè)的服務(wù)和價(jià)值，另一方面，背后的投資人也獲得了倍增的收益。
通常所說的“錢”可以分成三種：一種是日常消費(fèi)要花的叫“錢”，另外一種是要融通的叫“財(cái)”，還有一種是要投的叫“資”。因?yàn)橛薪鹑谂普?，所以大家放心地把錢交給金融機(jī)構(gòu)，而金融機(jī)構(gòu)能提供的是投資理財(cái)?shù)馁Y源、融資的資源。金融機(jī)構(gòu)為什么能夠取信于民，取信于投資人，第一有品牌，第二有牌照，第三有專業(yè)能力。在大資管和利率市場(chǎng)化的條件下，品牌和牌照已經(jīng)不是特別的資源，金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力才是重點(diǎn)。專業(yè)能力又可以歸納為四個(gè)方面：募、投、管、退。就募集來(lái)講，要把投資人和客戶進(jìn)行區(qū)分，找到白金級(jí)客戶，這是一個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的細(xì)分投資人群體。還要有把資本和房地產(chǎn)行業(yè)相結(jié)合，轉(zhuǎn)化成金融產(chǎn)品的能力，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，如何把投資人的資金安全地投進(jìn)這樣一個(gè)行業(yè)，這就要考驗(yàn)專業(yè)的產(chǎn)品制造能力。
另外投資方面，要能夠幫助投資人找到跟他的風(fēng)險(xiǎn)偏好、收益偏好配合的產(chǎn)品，每一種產(chǎn)品的收益率不同，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也不同，要在每一個(gè)細(xì)分的投資者圈里面找到相應(yīng)的投資項(xiàng)目，這一點(diǎn)是金融機(jī)構(gòu)普遍欠缺的。
第三是投后的監(jiān)管能力，要能夠進(jìn)行有效地投后監(jiān)管。
第四是退出，如何成功退出是首要的問題，如何在資本計(jì)劃里面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能夠順利地按預(yù)期收益退出，這是我們所面臨的艱巨任務(wù)。
盛世神州張民耕：房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化
盛世神州董事長(zhǎng)張民耕認(rèn)為，在大資管年代房地產(chǎn)基金確實(shí)遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢(shì)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更加輕資產(chǎn)化。
房地產(chǎn)企業(yè)金融化 金融企業(yè)房地產(chǎn)化
張民耕認(rèn)為，可以用兩句話來(lái)概括目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：一是房地產(chǎn)企業(yè)的金融化，二是金融企業(yè)的房地產(chǎn)化。
房地產(chǎn)企業(yè)的金融化是指現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)都成立了房地產(chǎn)基金，用各種形式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動(dòng)。以前的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)現(xiàn)金流要求很高。房地產(chǎn)企業(yè)成立房地產(chǎn)基金之后，在金融化的過程中增強(qiáng)了跟金融機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力，比如，盛世神州和萬(wàn)科合作開發(fā)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科只要拿一個(gè)鈕扣，金融機(jī)構(gòu)就可以給他配出一件大衣，開發(fā)商完全可以用品牌、專業(yè)性來(lái)做房地產(chǎn)開發(fā)。在這樣的大勢(shì)下，有金融機(jī)構(gòu)表示，以前是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)找銀行信托，現(xiàn)在是金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)尋找優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)成了乙方，房地產(chǎn)企業(yè)挑挑揀揀。
金融企業(yè)的房地產(chǎn)化是指在大資管時(shí)代下，各種金融機(jī)構(gòu)都可以通過資產(chǎn)管理計(jì)劃像信托公司一樣向房地產(chǎn)企業(yè)投資、貸款，金融機(jī)構(gòu)一旦放開管制以后，首先想到可以做的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)，當(dāng)然金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)化只是一種現(xiàn)象，不能以偏概全，只是說是傾向性的問題。
張民耕還表示，房地產(chǎn)基金在制定投資策略和企業(yè)發(fā)展策略時(shí)，一定要考慮好自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。盛世神州的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是要把自己看作專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，把房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的每個(gè)環(huán)節(jié)都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通資金方的渠道，下游打通項(xiàng)目方的渠道。
具體而言，這個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指：第一，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，這是需要時(shí)間長(zhǎng)期積累的能力，其他人覺得不能做的項(xiàng)目，你能不能發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值。
其次，設(shè)計(jì)一組金融和房地產(chǎn)相結(jié)合的金融產(chǎn)品，這需要有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和金融專業(yè)知識(shí)，這個(gè)產(chǎn)品要讓上游的金融機(jī)構(gòu)或投資人，下游的開發(fā)企業(yè)都能接受。
第三，在投資之后的整個(gè)開發(fā)過程中，要有替投資人監(jiān)管投資項(xiàng)目的能力，同時(shí)為開發(fā)商保值增值。
最后是價(jià)值實(shí)現(xiàn)，包括財(cái)務(wù)、稅務(wù)以及退出等方面都需要合理安排。
開發(fā)商輕資產(chǎn)化
談到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，張民耕表示很看中兩個(gè)人的說法：一是聶梅生女士，之前一直堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好，今年開始她提到房地產(chǎn)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)企業(yè)一定要認(rèn)清周期性，避免對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)的誤判。二是任志強(qiáng)，認(rèn)為今年房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)分化，區(qū)域會(huì)分化，整個(gè)大勢(shì)不會(huì)一刀切。
所以今年盛世神州的策略是產(chǎn)品質(zhì)量第一，質(zhì)量里面包含安全性和收益性，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模?？傊?，在大資管年代房地產(chǎn)基金確實(shí)遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢(shì)，比如美國(guó)上市的房地產(chǎn)開發(fā)商不多，但是上市的基金非常多，開發(fā)商都是輕資產(chǎn)，許多項(xiàng)目開發(fā)商只出總投資額的1%，投資人占5%、10%、20%，銀行或者專業(yè)投資基金會(huì)配比到100%的資金，這樣的市場(chǎng)非常健康，大家風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，開發(fā)商靠的就是核心的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力。在中國(guó)，如果這樣的模式漸成風(fēng)氣，即使市場(chǎng)出現(xiàn)大的起伏，投資人也不會(huì)有那么大的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在的投資人正在逐漸成熟，之前的融資手段主要是債類，慢慢地股債結(jié)合，然后會(huì)傾向于股權(quán)投資。在市場(chǎng)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)基金會(huì)進(jìn)入到其他房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，會(huì)大量地和金融結(jié)構(gòu)合作，同時(shí)也會(huì)和大量房企合作，在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金會(huì)占更多份額。
中城投資王珊：大資管時(shí)代房地產(chǎn)基金管理人的核心能力
中城投資總裁助理兼投資總監(jiān)王珊認(rèn)為，在“大資產(chǎn)管理時(shí)代”的背景下，各種類型的資金都涌向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，他們要尋找合格的管理人，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)投資。這對(duì)于房地產(chǎn)私募基金來(lái)說是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，優(yōu)秀管理人將脫穎而出。房地產(chǎn)私募基金管理人要提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，必須具備充足的核心資本、專業(yè)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)及不斷創(chuàng)新的企業(yè)家精神。
房地產(chǎn)基金橫跨兩個(gè)行業(yè)――金融與房地產(chǎn)，一邊是資本，一邊是房地產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)在大量所謂影子銀行的資金做的是偏固定收益類的投資。私募基金更多應(yīng)回歸到提升企業(yè)價(jià)值，或者是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的本源上來(lái)，加大權(quán)益類投資，可尋找一個(gè)好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在項(xiàng)目開發(fā)中占主導(dǎo)地位。
房地產(chǎn)基金管理人的競(jìng)爭(zhēng)力，首先是核心資本。管理人要快速判斷一個(gè)項(xiàng)目并用核心資本鎖定它，確保投資效率，然后可用兩三個(gè)月的時(shí)間，后續(xù)發(fā)起一個(gè)基金來(lái)置換核心資本的投入。第二，核心團(tuán)隊(duì)。中城投資成立11年，核心團(tuán)隊(duì)的成員非常穩(wěn)定，有來(lái)自于開發(fā)商的，也有來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的，還有具備法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)等執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士。第三，要始終保持一種創(chuàng)業(yè)或者企業(yè)家精神，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是開放合作的態(tài)度，去年開始我們和各種機(jī)構(gòu)成立合資管理公司，既包括信托公司，也包括有實(shí)力的開發(fā)商，甚至與房產(chǎn)私募領(lǐng)域的其他管理人共同發(fā)起基金；另一方面在產(chǎn)品線上不斷創(chuàng)新和拓展，包括投資的業(yè)態(tài)和領(lǐng)域。2013年年底中城投資收購(gòu)了上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的一幢寫字樓。未來(lái)我們還會(huì)涉及境外投資，比如跟隨萬(wàn)科投資美國(guó)的項(xiàng)目，創(chuàng)新精神會(huì)一直貫穿我們的發(fā)展。
鼎信長(zhǎng)城章華：募資能力一定不是房地產(chǎn)基金的價(jià)值所在
鼎信長(zhǎng)城董事長(zhǎng)章華認(rèn)為，房地產(chǎn)基金要保持獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，首先要保住底線；第二，要有規(guī)模，沒有規(guī)模在行業(yè)里就沒有話語(yǔ)權(quán)；第三，要看投資收益，要幫投資人獲得更高回報(bào)。
2 0 1 0年被稱為房地產(chǎn)基金元年，當(dāng)時(shí)也就幾十家房地產(chǎn)基金，總規(guī)模不到三五百億元，現(xiàn)在差不過增長(zhǎng)了10倍，整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)有目共睹。四年前章華專職出來(lái)做房地產(chǎn)基金時(shí)，募資非常困難，沒有募集渠道，今天這已經(jīng)不是問題了，這使得房地產(chǎn)基金的角色也在逐步回歸，回歸到房地產(chǎn)基金核心的競(jìng)爭(zhēng)力――投資能力和資產(chǎn)管理能力，募資能力一定不是房地產(chǎn)基金的價(jià)值所在。資產(chǎn)管理能力和投資能力主要還是靠團(tuán)隊(duì)、靠人，靠在這個(gè)行業(yè)里有很深積淀的人去做事情，未來(lái)房地產(chǎn)基金的核心一定是把項(xiàng)目投得更好。一個(gè)房地產(chǎn)基金不應(yīng)該著重做債，那是主流基金做的事情。房地產(chǎn)基金的主戰(zhàn)場(chǎng)暢。只要把自己內(nèi)部做好，外部的發(fā)展會(huì)越來(lái)越順。
自2007年以來(lái)，上證指數(shù)連創(chuàng)新高。截至5月18日，滬深300指數(shù)漲幅已達(dá)到82.68％，
而地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅75.66％，在整個(gè)證券市場(chǎng)如火如荼的大勢(shì)下，房地產(chǎn)板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現(xiàn)出領(lǐng)漲領(lǐng)跌的作用。隨著行情向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)板塊的“洼地”效應(yīng)顯然已被更多的資金所關(guān)注。
房產(chǎn)板塊啟動(dòng)在即
房地產(chǎn)板塊的啟動(dòng)，近來(lái)已有跡象。
央行宣布從5月19日起，分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)與0.18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)于6月5日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來(lái)的第二次加息，以及第五次提高存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)是10年來(lái)首次，同時(shí)宣布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
此外，從5月21日起，銀行間外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由千分之三擴(kuò)大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對(duì)房產(chǎn)股的負(fù)面影響。
從過往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響通常較為負(fù)面，負(fù)面因素主要來(lái)自于加息對(duì)購(gòu)房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，從加息幅度看，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)公司還是對(duì)購(gòu)房人，所帶來(lái)的影響都較為有限。加息后的第一個(gè)交易日，市場(chǎng)低開高走，其中一部分房產(chǎn)股相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)，如較為市場(chǎng)看好的萬(wàn)科、蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)等均快速反彈。
聯(lián)合證券的房產(chǎn)分析師魚普華認(rèn)為，當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿θ詠?lái)自于需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。供需之間的缺口從2005年以來(lái)就持續(xù)存在，而2003年以來(lái)緊縮地根的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步導(dǎo)致了供需的不平衡。需求的快速增長(zhǎng)，將為行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的空間。
另一方面，人民幣升值以來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)貨幣升值經(jīng)驗(yàn)相同。雖然央行在持續(xù)地努力對(duì)沖過多的流動(dòng)性，但只要人民幣升值趨勢(shì)不止，流動(dòng)性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)貨幣升值后，導(dǎo)致貨幣投放量大幅增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致資本品價(jià)格被不斷重估的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)似乎也很難被本次加息所打斷。
魚普華認(rèn)為，雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍未結(jié)束，但調(diào)控的目的并不是要抑制行業(yè)的發(fā)展，而是要幫助行業(yè)的發(fā)展更為持續(xù)和健康。無(wú)論從業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，還是從人民幣升值帶來(lái)資本品價(jià)格持續(xù)重估的角度，地產(chǎn)股都有較多的投資機(jī)會(huì)值得我們積極把握。
同時(shí)也有部分房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2006年以來(lái)的這輪牛市行情，已創(chuàng)造了巨大的財(cái)富效應(yīng)，其中部分資金將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，制造新一輪流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)旺市。
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，自2006年8月份房地產(chǎn)板塊啟動(dòng)以來(lái)至2006年末，房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅已經(jīng)偏高。據(jù)天相證券投資分析系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，自2006年8月8日～12月29日，上證指數(shù)漲幅72.90％，滬深300指數(shù)漲幅66.74％，而地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達(dá)107.16％，房地產(chǎn)板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場(chǎng)調(diào)整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個(gè)月后，房地產(chǎn)板塊相對(duì)于其他板塊所存在的“洼地”效應(yīng)又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。
投資機(jī)會(huì)在哪里
投資策略方面，建議投資者關(guān)注四類公司，分別是行業(yè)龍頭公司，二、三線優(yōu)質(zhì)公司，商業(yè)類地產(chǎn)公司，以及資產(chǎn)注入的公司。
第一個(gè)投資機(jī)會(huì)來(lái)自于龍頭公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。這類公司具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。在宏觀調(diào)控已成常態(tài)的前提下，廣大中小型開發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴(yán)重考驗(yàn)和生存壓力，因而行業(yè)整合將成為未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。以萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城A等為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭股，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐厚、經(jīng)營(yíng)管理水平較高、業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)還具有強(qiáng)大的資金實(shí)力、品牌價(jià)值，這些公司將在未來(lái)的行業(yè)整合中獲益。
第二個(gè)投資機(jī)會(huì)來(lái)自于二、三線房產(chǎn)公司。建議投資者重點(diǎn)關(guān)注二、三線的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績(jī)有望迅猛增長(zhǎng)的公司。這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長(zhǎng)性看好，也是業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。
更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對(duì)于一線藍(lán)籌股來(lái)說，明顯出現(xiàn)低估的跡象。因此，在一線房地產(chǎn)企業(yè)股票價(jià)格整體并不便宜的情況下，以華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)和萬(wàn)通先鋒等為代表的二、三線地產(chǎn)公司的投資機(jī)會(huì)凸顯。
第三個(gè)投資機(jī)會(huì)是本幣升值情況下的商業(yè)類地產(chǎn)公司，比如陸家嘴、金融街等商業(yè)地產(chǎn)公司。通常來(lái)說貨幣升值對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中這類公司帶來(lái)的積極影響最大，其資產(chǎn)重估價(jià)值較高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的影響主要是針對(duì)開發(fā)類企業(yè)，由于目前商業(yè)地產(chǎn)并未涉及到國(guó)計(jì)民生，因此，政府調(diào)控政策對(duì)商業(yè)類地產(chǎn)公司影響有限。
第四個(gè)投資機(jī)會(huì)主要和資產(chǎn)注入相關(guān)。二線房地產(chǎn)公司可通過資產(chǎn)注入等方式，躋身一線房地產(chǎn)公司行列，比如蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關(guān)注。
以深寶恒為例，公司股改時(shí)，中糧集團(tuán)承諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然現(xiàn)在大股東已采取初步動(dòng)作，但不少分析師認(rèn)為，伴隨著時(shí)間的推移，后續(xù)的措施以及承諾相關(guān)事宜將逐步被提到議事日程上來(lái)。
此外，建議投資者密切關(guān)注民營(yíng)企業(yè)類上市公司。由于土地實(shí)行“招拍掛”，央企及國(guó)企的拿地能力優(yōu)勢(shì)已并不十分明顯，同時(shí)由于證券市場(chǎng)的健康發(fā)展，公司大股東會(huì)有將資產(chǎn)注入到上市公司的意愿，民營(yíng)企業(yè)在注入資產(chǎn)時(shí)要比央企和國(guó)企更為簡(jiǎn)捷。從這個(gè)角度說，民營(yíng)企業(yè)的上市公司更應(yīng)受到投資者關(guān)注。
至于風(fēng)險(xiǎn)，建議大家關(guān)注土地增值稅細(xì)則以及商品房預(yù)售款專項(xiàng)賬戶管理政策是否出臺(tái)。這些政策可能會(huì)在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)板塊的波動(dòng)。
基金增持二、三線地產(chǎn)股
從資金面來(lái)看，基金一季度增持二、三線房產(chǎn)公司較為明顯。也有不少基金經(jīng)理近期向記者表示，已重新加強(qiáng)了房產(chǎn)股配置。 根據(jù)基金一季度季報(bào)，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產(chǎn)板塊的行業(yè)配置有所減少。據(jù)天相分析系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，基金投入房地產(chǎn)板塊企業(yè)的市值占凈值的比例從2006年四季度
的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。
但在此基礎(chǔ)上，基金對(duì)區(qū)域龍頭公司、具有良好成長(zhǎng)性的二線公司有不同程度的增持，包括華發(fā)股份、名流置業(yè)、陽(yáng)光股份、棲霞建設(shè)等公司。某基金經(jīng)理表示，從宏觀上來(lái)說，由于房產(chǎn)股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調(diào)整的壓力，為了規(guī)避宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)及公司所帶來(lái)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置有所減少。另一方面，一些二線地產(chǎn)股由于資產(chǎn)注入、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算等原因使業(yè)績(jī)有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關(guān)注度不夠，估值存在一定吸引力。
與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產(chǎn)股中，基金公司新增了對(duì)9家上市公司的持倉(cāng)，分別為陸家嘴、名流置業(yè)、蘇寧環(huán)球、陽(yáng)光股份、棲霞建設(shè)、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發(fā)展。
此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的減持。在基金增持的上市公司中，與2006年四季度相比華發(fā)股份增幅最大，達(dá)到1480.3％，其他依次為張江高科337.37％，中寶股份184.64％，北京城建99.27％，津?yàn)I發(fā)展95.3％，冠城大通90.55％，中華企業(yè)77.08％，浦東金橋65.33％，保利地產(chǎn)62.04％，招商地產(chǎn)17.2％，泛海建設(shè)8.35％。減持幅度最大的為金融街57.65％，其次分別為金地集團(tuán)51.74％，上實(shí)發(fā)展34.77％，華僑城A31.62％，萬(wàn)科A 2.64％。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；影響因素；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2014年6月18日
一、資本結(jié)構(gòu)影響因素
資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策的核心問題。資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，它不僅包括長(zhǎng)期資本還包括短期資本。狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種長(zhǎng)期資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，尤其是指長(zhǎng)期的股權(quán)資本與債權(quán)資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)影響因素主要有以下幾個(gè)方面：
（一）償債能力。雖然債權(quán)人可以通過制定各種保護(hù)條款來(lái)保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個(gè)公司償債能力強(qiáng)，負(fù)債就有上升趨勢(shì)。一個(gè)公司的償債能力越強(qiáng)也就越容易產(chǎn)生項(xiàng)目投資所需的現(xiàn)金，其總資產(chǎn)負(fù)債率也往往比較低。同理，一個(gè)公司的短期償債能力越強(qiáng)則短期資產(chǎn)負(fù)債率也就越低，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)則長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債率也就越低。
（二）經(jīng)營(yíng)能力。經(jīng)營(yíng)能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)時(shí)，速動(dòng)資產(chǎn)較多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的其他資金相對(duì)要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較差，則需要更多的運(yùn)營(yíng)資金，則可能會(huì)更多地依賴于負(fù)債融資。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力反映公司對(duì)資產(chǎn)有效運(yùn)用的管理能力。管理能力越強(qiáng)，公司資金周轉(zhuǎn)越快，運(yùn)用資產(chǎn)取得收益的能力越強(qiáng)，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的信心越強(qiáng)，越傾向于高負(fù)債；另一方面，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，也會(huì)減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)憂患，提高公司債務(wù)融資的可能性并降低融資成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化息息相關(guān)，運(yùn)行存在周期性變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的要求較高，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力又會(huì)直接影響公司的資產(chǎn)負(fù)債率。一旦房地產(chǎn)公司的入市時(shí)機(jī)和投資方向出現(xiàn)偏差，就可能導(dǎo)致大量借款被套牢在某一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目上，影響投資及時(shí)收回，加重企業(yè)的債務(wù)壓力，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。所以，營(yíng)運(yùn)效率越高，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越強(qiáng)，也就更傾向于利用債務(wù)融資產(chǎn)生正的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。
（三）盈利能力。盈利能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)，但顯著性不強(qiáng)。一是當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太完善，法律制度不夠健全。企業(yè)與銀行、政府、其他相關(guān)利益團(tuán)體的捆綁，很大程度上也決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款，能否獲得經(jīng)營(yíng)資本，從而促使企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)，增加市場(chǎng)對(duì)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心；二是目前國(guó)內(nèi)商品房需求量很大，而我國(guó)房地產(chǎn)公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對(duì)土地的爭(zhēng)奪尤為顯著。因此，市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對(duì)盈利能力重視不夠，與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)基本相符。因此，由于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利方式和負(fù)債性質(zhì)的原因，盈利能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會(huì)由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企業(yè)規(guī)模。企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)，其原因主要是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司，在其各種債務(wù)融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。從直接貸款來(lái)說，大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定。規(guī)模大的企業(yè)使得銀行能夠較容易信任，進(jìn)而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來(lái)說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中，絕大多數(shù)是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而購(gòu)房者的這些資金中基本上是個(gè)人住房消費(fèi)貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費(fèi)者的信賴，消費(fèi)者更愿意購(gòu)買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道的銀行信貸來(lái)說，無(wú)論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的主要問題
（一）融資結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)理論與實(shí)踐表明，企業(yè)應(yīng)以內(nèi)源融資為主。然而，近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)則以外源融資為主，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)的同時(shí)并沒有伴隨現(xiàn)金的流入。企業(yè)自身的資金積累能力也沒有獲得進(jìn)一步的提高，進(jìn)而影響了企業(yè)后續(xù)發(fā)展資金的內(nèi)部融通。雖然外源融資比重大有利于企業(yè)在短時(shí)期內(nèi)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，同時(shí)也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一使得資產(chǎn)負(fù)債率偏高。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)需求的變化，用以調(diào)控形勢(shì)的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會(huì)給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊。
（三）資產(chǎn)負(fù)債率偏高。資產(chǎn)負(fù)債率是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過負(fù)債籌集的，該指標(biāo)是評(píng)價(jià)公司負(fù)債水平的綜合指標(biāo)。同時(shí)也是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來(lái)取得。我國(guó)在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的80%左右都直接或者間接來(lái)源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。這個(gè)比率對(duì)于債權(quán)人來(lái)說越低越好。因?yàn)楣镜乃姓吖蓶|一般只承擔(dān)有限責(zé)任，而一旦公司破產(chǎn)清算時(shí)，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價(jià)值。所以，如果此指標(biāo)過高，債權(quán)人可能遭受損失。
（四）債券融資比例偏小。我國(guó)目前債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還很不完善，企業(yè)通過債券融資難度較大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足，其主要原因是我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的資格審核條件較為嚴(yán)格。加之國(guó)家相應(yīng)的政策導(dǎo)向，企業(yè)從銀行貸款相對(duì)容易，所以也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)中債券比重極小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項(xiàng)和向消費(fèi)者的預(yù)售貨款，而預(yù)售貨款又主要來(lái)自于銀行的個(gè)人按揭貸款。其次是房地產(chǎn)信托，這種方式在房地產(chǎn)企業(yè)的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中約占不足1%的比例。
三、解決對(duì)策
（一）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌。加速企業(yè)整合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、形象差的問題，使得企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，由于企業(yè)規(guī)模有限，企業(yè)無(wú)法達(dá)到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對(duì)于這類企業(yè)由于資金上的限制使得企業(yè)內(nèi)部融資比例也偏少。所以，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌是關(guān)鍵。首先，房地產(chǎn)企業(yè)如果希望獲得較大的開發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)力、資質(zhì)都是有明確要求的，規(guī)模小、形象差的企業(yè)很難得到好的發(fā)展機(jī)會(huì)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)形象經(jīng)營(yíng)；其次，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金要求比較高，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開發(fā)過程有可能出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模小、形象差的企業(yè)沒有能力預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，不能很好地防御風(fēng)險(xiǎn)；最后，規(guī)模小、形象差的企業(yè)融資比較困難，融資規(guī)模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)大規(guī)模、創(chuàng)立良好的品牌形象。提高企業(yè)規(guī)模就要加速行業(yè)整合，加速低質(zhì)企業(yè)破產(chǎn)，加大行業(yè)間的兼并，通過整合減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。通過行業(yè)整合使企業(yè)信用度提升，使更多企業(yè)具有發(fā)行企業(yè)債券，再融資的能力。
（二）擴(kuò)展多元籌資渠道。由于政府出臺(tái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金饑渴狀態(tài)表現(xiàn)更為突出。因此，必須擴(kuò)展多元的融資渠道來(lái)保證資金的供應(yīng)并降低融資成本，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改善企業(yè)償債能力，擴(kuò)展多元籌資渠道，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式。
（三）降低資產(chǎn)負(fù)債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的問題非常突出。一般情況下，負(fù)債率高對(duì)于盈利企業(yè)，可以通過適度的財(cái)務(wù)杠桿成倍放大利潤(rùn)，同時(shí)也可以起到減稅的目的，但財(cái)務(wù)杠桿是把雙刃劍，過高的負(fù)債比例說明企業(yè)運(yùn)用激進(jìn)的財(cái)務(wù)杠桿，甚至超出企業(yè)可承受范圍，一旦投資項(xiàng)目出現(xiàn)問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應(yīng)會(huì)加劇企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，資產(chǎn)負(fù)債率過高易引發(fā)信用危機(jī)，引起經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。提高企業(yè)的償債能力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，都有利于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該從改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)入手，改善融資結(jié)構(gòu)的方法是：①提高長(zhǎng)期融資比例使其達(dá)到正常水平；②直接融資與間接融資比例協(xié)調(diào)；③提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，使內(nèi)部融資成為企業(yè)融資的重要手段；④實(shí)現(xiàn)多渠道融資，降低企業(yè)對(duì)于銀行的依賴程度。
（四）提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，既可以帶來(lái)機(jī)會(huì)，同樣也會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，既可以獲得財(cái)務(wù)杠桿效益，又會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，威脅其償債能力和股東權(quán)益，嚴(yán)重的甚至使企業(yè)始終陷于絕對(duì)的債務(wù)鏈中導(dǎo)致破產(chǎn)或被兼并。所以，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的變化，防范風(fēng)險(xiǎn)。提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回籠風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理；完善資金管理系統(tǒng)；加強(qiáng)全面預(yù)算的管理和考核等。
（五）提高資產(chǎn)盈利水平，強(qiáng)化企業(yè)自我積累能力。企業(yè)一般采取的融資順序是：內(nèi)部融資、債務(wù)融資、發(fā)行股票。即企業(yè)總是盡可能地利用內(nèi)部積累資金來(lái)投資，其次是進(jìn)行債務(wù)融資，直到因債務(wù)融資導(dǎo)致企業(yè)可能發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，最后才考慮發(fā)行股票。因此，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。企業(yè)資產(chǎn)盈利水平低下、缺乏效率是導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)不斷沉淀的一個(gè)主要原因。為此，必須努力提高企業(yè)資產(chǎn)盈利水平，增強(qiáng)內(nèi)部融資的能力，強(qiáng)化自我積累機(jī)制，增加企業(yè)的自我積累。
主要參考文獻(xiàn)：
