發(fā)布時(shí)間：2023-07-09 08:55:04
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]金融資源；房地產(chǎn)；金融理論；框架
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068
[中圖分類號(hào)]F832 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直伴隨著整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，金融c經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一直是社會(huì)進(jìn)行建設(shè)的過程中主要研究的發(fā)展脈絡(luò)和發(fā)展趨勢(shì)。在這種情況下，不難發(fā)現(xiàn)，金融的內(nèi)涵在不斷被拓展的同時(shí)，也隨著經(jīng)濟(jì)的金融化而不斷發(fā)展。近年來，相關(guān)的研究人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融產(chǎn)業(yè)有著密切的相關(guān)性，因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行深入的研究和進(jìn)一步的探討。
1 金融視角下對(duì)房地產(chǎn)金融的研究
筆者在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略進(jìn)行研究和探索的過程中，經(jīng)常會(huì)用到唯物辯證法和歷史價(jià)值分析等方法，目的是能更好地將理論與實(shí)踐相結(jié)合，并用一些戰(zhàn)略管理的相關(guān)哲學(xué)理論去有效地借鑒金融可持續(xù)發(fā)展的理論，進(jìn)而通過對(duì)金融理論進(jìn)行成果的創(chuàng)新，這樣可以對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行更為全面且具有層次的梳理和創(chuàng)新。
在歷史不斷發(fā)展的過程中，中國(guó)正在由經(jīng)濟(jì)大國(guó)走向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，在這個(gè)不斷崛起的過程中，傳統(tǒng)單方向地討論金融已經(jīng)不能滿足金融發(fā)展的需要，以“跳出金融看金融”的變革式的思維才能夠更好地面對(duì)中國(guó)金融面臨的復(fù)雜的金融環(huán)境。
2 房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀和傳統(tǒng)金融理論的局限性
房地產(chǎn)金融在中國(guó)雖然發(fā)展的比較晚，大體上的發(fā)展時(shí)間還不足40年，但是它的發(fā)展進(jìn)程和特點(diǎn)仍然使其成為了房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略中不可缺少的一部分。我國(guó)改革的特殊性和經(jīng)濟(jì)背景形成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特殊歷程。筆者從唯物史觀的角度，用辯證主義的思維對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融制度的變遷和房地產(chǎn)金融的歷史脈絡(luò)進(jìn)行了梳理和分析，這有助于其更好的對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期、發(fā)展的規(guī)律以及房地產(chǎn)的形成機(jī)制進(jìn)行更好的分析，這樣才能為金融的發(fā)展做好基礎(chǔ)。
我國(guó)房地產(chǎn)金融之所以不能得到迅猛的發(fā)展，究其原因，主要是理論和實(shí)際不能進(jìn)行有效的結(jié)合，理論嚴(yán)重滯后于實(shí)踐。而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是我國(guó)相關(guān)的研究人員對(duì)房地產(chǎn)金融的研究主要停留在傳統(tǒng)金融理論的狹窄范圍內(nèi)，近些年來，房地產(chǎn)金融的研究成果主要在房地產(chǎn)金融的具體對(duì)策和融資技術(shù)層面，沒有形成和建立良好的、系統(tǒng)的理論傳承，且在傳統(tǒng)理論的研究過程中，沒有做到有效的創(chuàng)新。因此，相關(guān)的研究人員對(duì)傳統(tǒng)理論進(jìn)行分析，總結(jié)規(guī)律和發(fā)展模式，吸取其中有益的因素，并在其基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)金融理論進(jìn)行探究和突破是十分必要的。
通過對(duì)傳統(tǒng)金融理論進(jìn)行分析后，可以得知金融與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系不僅僅是金融理論研究和發(fā)展的核心問題之一，也是與房地產(chǎn)金融緊密相連的一部分金融理論基礎(chǔ)。相關(guān)的研究人員可以闡明金融已經(jīng)成為服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輔助因素，也已逐漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)內(nèi)生變量。在不斷地創(chuàng)新過程中，房地產(chǎn)金融也可能作為經(jīng)濟(jì)的一個(gè)內(nèi)生因素與房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行有效的融合，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的發(fā)展。為此，必須要對(duì)房地產(chǎn)金融問題給予高度重視，這樣才能有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可協(xié)調(diào)發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融理論的創(chuàng)新和完善。
3 國(guó)外房地產(chǎn)金融研究的思考
英國(guó)和美國(guó)早在上百年前就對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行了一定程度的研究，無論是經(jīng)驗(yàn)還是問題，這對(duì)于中國(guó)的學(xué)者來說，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展研究有非常好的借鑒意義。對(duì)美國(guó)、日本和新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融理論和研究模式進(jìn)行分析，并結(jié)合我國(guó)的國(guó)情進(jìn)行更為全面和客觀的分析，有利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的協(xié)調(diào)發(fā)展。
每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)金融理論都不一樣，這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)金融理論都是根據(jù)各個(gè)國(guó)家的國(guó)情和房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)況來提出的，各國(guó)的房地產(chǎn)金融制度都與國(guó)家相關(guān)的土地制度、城市化的進(jìn)程以及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)制度等其一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策結(jié)合在一起，并兼具普遍意義和個(gè)性化。
4 房地產(chǎn)金融
這里所謂的房地產(chǎn)金融理論不是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)的具體問題進(jìn)行研究和分析，也不是在實(shí)踐發(fā)展過程中針對(duì)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的問題進(jìn)行的相關(guān)政策性的思考。而是房地產(chǎn)金融的相關(guān)基礎(chǔ)性涵義、發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)以及發(fā)展模式進(jìn)行全面系統(tǒng)化的研究。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融理論就是把房地產(chǎn)金融局限在一個(gè)非常狹窄的范圍內(nèi)，單一地將房地產(chǎn)與貨幣進(jìn)行結(jié)合，從而就漸變成了金融和房地產(chǎn)是兩個(gè)獨(dú)立的概念和兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)和學(xué)科，而對(duì)于二者之間的相關(guān)性和緊密的聯(lián)系性沒有給予體現(xiàn)和解析。這導(dǎo)致了傳統(tǒng)理論在面對(duì)房地產(chǎn)及金融的一系列問題時(shí)，不能進(jìn)行很好的解析，具有很大的局限性。
房地產(chǎn)的金融戰(zhàn)略研究應(yīng)從房地產(chǎn)的金融屬性進(jìn)行研究，并對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行重新定義和對(duì)其進(jìn)行擴(kuò)展，這樣才能更好地將房地產(chǎn)與金融的緊密關(guān)系更形象的表現(xiàn)出來，形成廣義的房地產(chǎn)金融的概念，突出房地產(chǎn)金融的重要性，使人們能夠在社會(huì)和國(guó)家的角度對(duì)房地產(chǎn)金融的本質(zhì)和相應(yīng)的發(fā)展規(guī)律有一個(gè)更為深刻和系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)，這樣才能為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供一個(gè)更高的視角。
5 房地產(chǎn)金融理論進(jìn)行框架的構(gòu)建和戰(zhàn)略的選擇
在任何領(lǐng)域，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)，首先就要有一個(gè)戰(zhàn)略性的計(jì)劃和決策，這樣的決策其實(shí)就是一種選擇。近年來，中國(guó)的城鎮(zhèn)化得到不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)金融對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)起到了非常重要和關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)金融可以對(duì)資產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)，在一定程度上進(jìn)行更好的滲透，使人們能更好的將實(shí)踐與理論結(jié)合，從而對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展做好更多的戰(zhàn)略性選擇。房地產(chǎn)金融理論研究的實(shí)踐意義的所在也是房地產(chǎn)金融的戰(zhàn)略選擇。無論是從我國(guó)的第一步深化改革，還是從整個(gè)階段的過程化發(fā)展都應(yīng)該將房地產(chǎn)金融的發(fā)展進(jìn)行漸進(jìn)性的提高，使其保持創(chuàng)新的狀態(tài)，促使其與房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展進(jìn)程相吻合。但是不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，盲目的進(jìn)行躍進(jìn)。
房地產(chǎn)金融是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行更好的、適應(yīng)性的調(diào)節(jié)和支持，就是對(duì)市場(chǎng)化的商品房開發(fā)的金融支持和非市場(chǎng)化的保障性住房進(jìn)行開發(fā)的政策性金融政策，它應(yīng)該與實(shí)際的情況相吻合。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與宏觀調(diào)控的體系進(jìn)行穩(wěn)定的結(jié)合和協(xié)調(diào)，有利于房地產(chǎn)金融的發(fā)展；有利于提高國(guó)家金融的戰(zhàn)略高度；在發(fā)展的周期內(nèi)，能有計(jì)劃的對(duì)房地產(chǎn)金融資源進(jìn)行有效配置，充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融資源對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化的促進(jìn)和推動(dòng)作用，進(jìn)而有效的將房地產(chǎn)金融對(duì)資產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的負(fù)影響減小到最低的范圍內(nèi)。
6 金融資源視角下構(gòu)建房地產(chǎn)金融發(fā)展機(jī)制的策略
房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)主要是對(duì)房地產(chǎn)的金融發(fā)展機(jī)制進(jìn)行協(xié)調(diào)性的構(gòu)建。無論是在對(duì)房地產(chǎn)金融的機(jī)制進(jìn)行構(gòu)建，還是在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的選擇上，要想使房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠適應(yīng)支持戰(zhàn)略，需要從金融資源、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)的建設(shè)等多個(gè)方面來考慮房地產(chǎn)金融所處的位置，只有這樣才能夠更好地構(gòu)建出房地產(chǎn)金融的發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制。這種調(diào)節(jié)機(jī)制主要是為了有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，而這種協(xié)調(diào)是通過對(duì)房地產(chǎn)的適度支持、合理界定市場(chǎng)中的地位來實(shí)施的，它可以不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)的投融資機(jī)制，有效地提高房地產(chǎn)金融在宏觀調(diào)控體系中的地位和作用，進(jìn)而使整個(gè)金融理論框架和市場(chǎng)機(jī)制符合實(shí)際的需求，使其更好地與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有更高的吻合度。
房地a金融理論框架的構(gòu)建還必須將房地產(chǎn)金融進(jìn)行資源上的配置，這可以對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，同時(shí)也可以有效地避免一些金融危機(jī)。相關(guān)的人員要從金融資源的視角出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)金融理框架的構(gòu)建進(jìn)行創(chuàng)新，針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融下存在投融資渠道的問題、相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)在直接投融資過程中發(fā)展緩慢等問題進(jìn)行深入分析，從房地產(chǎn)的全面協(xié)調(diào)和深層次的角度對(duì)房地產(chǎn)的信貸、信托、基金和投融資等問題和機(jī)制進(jìn)行研究、設(shè)計(jì)，這樣才能使房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新可以在金融資源的視角下、在更高的房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
7 結(jié) 語(yǔ)
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展和對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行的改造，房地產(chǎn)金融理論框架地構(gòu)建和實(shí)施已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的直接影響因素。房地產(chǎn)金融理論框架地構(gòu)建不僅僅會(huì)影響房地產(chǎn)的實(shí)踐效果，還會(huì)對(duì)保障國(guó)家的金融安全起到重要的作用，只有房地產(chǎn)金融得到更為有效的發(fā)展，我國(guó)才能更好地面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和金融全球化的模式，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展和變革。
主要參考文獻(xiàn)
[1]倪偉康.協(xié)同視角下資產(chǎn)證券化流動(dòng)性研究[D].上海：東華大學(xué)，2011.
（一）房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚，但發(fā)展十分迅速。從我國(guó)房地產(chǎn)融資歷程來看，房地產(chǎn)真正進(jìn)入融資階段是在1998年以后，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購(gòu)房者依賴銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房。因此，短短幾年時(shí)間，我國(guó)用于房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)，僅以四大國(guó)有商業(yè)銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字為例，1999年末全國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個(gè)人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達(dá)3158億元。迅速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。
（二）資金來源渠道單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)集中。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。
（三）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之，我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
（四）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律雖然已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)策建議
（一）加快金融體制改革，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國(guó)必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國(guó)際金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強(qiáng)化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。同時(shí)，打破價(jià)格雙軌制，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。
（二）大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場(chǎng)上直接融資；積極引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道等。
（三）積極建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，保證房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，由政府支持組建住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭購(gòu)買住房提供擔(dān)保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，又可以增加房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入，實(shí)現(xiàn)多元化、全方位的服務(wù)。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動(dòng)性的根本途徑，是開拓房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)富有創(chuàng)造性的制度和工具創(chuàng)新。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。
（四）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系，提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。繼續(xù)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，建立對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)—流通—銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有效控制下的資本利潤(rùn)最大化。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)周期 房地產(chǎn)金融政策 實(shí)效
一、房地產(chǎn)金融政策變化的趨勢(shì)
近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)明顯的行業(yè)特征，以及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切相關(guān)，它的快速發(fā)展一定程度上造成了固定投資增長(zhǎng)過快、貸款規(guī)模過大，并進(jìn)一步導(dǎo)致了今年整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展局部過熱。隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的關(guān)注日益提高。并在貨幣政策上進(jìn)行引導(dǎo)，運(yùn)用金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性希望能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到健康的發(fā)展道路上來。在對(duì)住房需求進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，貨幣政策趨向于對(duì)真實(shí)的住房需求給予保護(hù)和支持,而對(duì)投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的惡意猛漲。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步和發(fā)展階段的地區(qū)運(yùn)用政策依然給與大力的支持，而對(duì)因炒作過熱導(dǎo)致價(jià)格飚升的地區(qū)給予政策性的限制。
1.房地產(chǎn)政策正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，其走向與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，因此隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠性支持，正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)。貨幣政策強(qiáng)調(diào)的是協(xié)調(diào)總需求和總供給。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控,既是總體調(diào)控政策的重要組成部分,又因?yàn)槠溆绊懨娲?、滲透力強(qiáng)成為調(diào)控的重要關(guān)注對(duì)象。
2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化
對(duì)比20世紀(jì)90年代以來國(guó)家運(yùn)用的房地產(chǎn)金融政策，可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化。
(1)金融政策的制定和實(shí)施走向預(yù)防性
1993年，由于當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，機(jī)制不健全，部分房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了泡沫之后才進(jìn)行調(diào)控的，是“事后調(diào)控”；而從2003年開始的本次調(diào)控政策的制定和實(shí)施更大程度上是“預(yù)防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規(guī)、房地產(chǎn)貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)出發(fā),及時(shí)提出防范房地產(chǎn)過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”的措施，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這一系列的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上升。
(2)金融政策調(diào)控方式的間接化
20世紀(jì)90年代以后國(guó)家在制定房地產(chǎn)金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合的形式。央行在直接限制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時(shí)，還通過利率政策來調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。
(3)金融政策工具的多樣化
隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革，經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變化，我國(guó)房地產(chǎn)金融政策工具有以直接調(diào)控向以間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規(guī)模、再貸款、利率、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等，房地產(chǎn)金融政策工具也呈現(xiàn)多樣化。央行在運(yùn)用一般性政策工具的基礎(chǔ)上，開始靈活運(yùn)用數(shù)量型工具和價(jià)格型工具，綜合運(yùn)用利率、準(zhǔn)備金率、首付比例的調(diào)整、窗口指導(dǎo)等多種政策,以及加大對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管力度,從房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,手段相對(duì)溫和,政策的導(dǎo)性更加明晰，直接調(diào)控工具的使用逐步減少，間接調(diào)控工具的使用逐步加強(qiáng)。
(4)金融政策作用對(duì)象的多元化
隨著我國(guó)住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，國(guó)家在1998年擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略中，指出把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)控的重點(diǎn)就是啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持在這一階段開始轉(zhuǎn)向，由以前的主要支持供給轉(zhuǎn)為同時(shí)關(guān)注消費(fèi)需求和供給。2003年開始的調(diào)控不僅針對(duì)投資者，同時(shí)通過信貸政策來影響消費(fèi)者。
二、影響房地產(chǎn)金融政策實(shí)效的因素
1.房地產(chǎn)金融政策自身的問題
(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府的職責(zé)在于建立“游戲規(guī)則”，而不是隨意更改規(guī)則，政府應(yīng)當(dāng)保持政策的一致性和連續(xù)性。而我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控存在爭(zhēng)議，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。2003年我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)入了加強(qiáng)監(jiān)管、適度調(diào)控的階段。2003年121號(hào)文件一出臺(tái)就遭到房地產(chǎn)商的強(qiáng)烈抗議。2004年8月國(guó)務(wù)院18號(hào)文件對(duì)121號(hào)文件進(jìn)行糾偏，認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，并積極鼓勵(lì)對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成太多影響，致使后來的房?jī)r(jià)一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準(zhǔn)備金、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例等一系列措施。
(2)房地產(chǎn)金融政策缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具
由于我國(guó)采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具，制度設(shè)計(jì)仍不夠完善，某些調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對(duì)其影響不大；反而是那些普遍經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)住房抵押貸款依賴性強(qiáng)的購(gòu)房者受到了較大的影響。
(3)忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”
央行不僅在多次出臺(tái)貸款利率浮動(dòng)政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時(shí)，針對(duì)不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場(chǎng)流動(dòng)性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有選擇性的貸款支持。應(yīng)該看到，全國(guó)相當(dāng)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個(gè)時(shí)候把它們拉進(jìn)來一起調(diào)控，提高房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)置的門檻，增加開發(fā)和消費(fèi)的成本，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的發(fā)展是非常不利的。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運(yùn)用“一刀切”的政策，否則勢(shì)必影響發(fā)展。
2.房地產(chǎn)金融政策之外的影響因素
(1)政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向
我國(guó)房地產(chǎn)金融政策出臺(tái)后，或多或少都要面臨一個(gè)同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟(jì)利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會(huì)設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。
(2)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融的“過度支持”
到目前為止，理論界對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中金融“過度支持”的觀點(diǎn)基本上取得共識(shí)，但對(duì)導(dǎo)致金融“過度支持”原因的認(rèn)識(shí)則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅(qū)動(dòng)。這里所說的體制是指金融體制，其中重點(diǎn)是證券市場(chǎng)(尤其是股票市場(chǎng))和銀行部門。
(3)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期
由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特殊性,房地產(chǎn)金融政策的實(shí)施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產(chǎn)投資者或購(gòu)買者對(duì)未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產(chǎn)價(jià)格具有與物價(jià)水平同步上漲的特性,亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購(gòu)買者的從眾行為。
三、完善我國(guó)房地產(chǎn)金融政策的建議
1.堅(jiān)持金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本方向
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為一個(gè)涉及面廣、帶動(dòng)系數(shù)高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)建材裝潢業(yè)的拉動(dòng)作用，對(duì)建筑業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移作用，對(duì)改善投資環(huán)境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調(diào)控政策，目的是避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，讓其少走彎路，健康發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。
2.注重長(zhǎng)效機(jī)制，保持政策的連貫性
由于政府政策在時(shí)間上不一致，就會(huì)造成政府政策目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。這就要求：強(qiáng)化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動(dòng)力區(qū)制定相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)政策;加強(qiáng)政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該綜合運(yùn)用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財(cái)政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行綜合治理;加大政策執(zhí)行力度。在新的房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭(zhēng)議，這些博弈和不同意見造成了各級(jí)政府和金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)互相掣肘，大大削弱了房?jī)r(jià)調(diào)控效果。因此，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的必要條件。
3.選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實(shí)施的時(shí)機(jī)和力度
在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性問題突出的情況下，運(yùn)用金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)盡可能選擇直接調(diào)控的方式來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，避免“誤傷”。直接調(diào)控方式的運(yùn)用視情況而定、力求針對(duì)性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。同時(shí)，我們應(yīng)謹(jǐn)慎地把握金融政策調(diào)控的時(shí)機(jī)，避免因時(shí)機(jī)選擇不對(duì)而降低政策調(diào)控的有效性，或者與其他調(diào)控政策相互抵消。房地產(chǎn)調(diào)控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規(guī)和行政手段影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)；調(diào)控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)其周期波動(dòng)。
4.注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”
房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域不均衡性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，各個(gè)地區(qū)無論從市場(chǎng)發(fā)育程度、供求狀況、價(jià)格水平來看差異都很大。鑒于目前我國(guó)不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時(shí)從供給和需求兩個(gè)方面采取行動(dòng)，保持政策力度均衡，并將政策的重點(diǎn)放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理上。
對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房?jī)r(jià)過高問題，可以鼓勵(lì)擴(kuò)大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購(gòu)房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項(xiàng)目的用地供給，增加高檔項(xiàng)目開發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，政策應(yīng)通過市場(chǎng)機(jī)制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預(yù)。
參考文獻(xiàn):
[1]郁文達(dá):房地產(chǎn)周期和金融政策[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。
2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
二、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
【摘要】目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。
2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
這一觀點(diǎn)也基本得到了銀行方面的證實(shí)。中國(guó)銀行數(shù)據(jù)顯示，1月末，房地產(chǎn)貸款比去年年末有所增加，房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)小幅反彈。
也有業(yè)內(nèi)人士稱，部分銀行一度收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，已有所松動(dòng)，此前接近叫停的房地產(chǎn)信托，也開始有節(jié)奏地回暖；貨幣政策持續(xù)放松，亦使得地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度上的緩解。
“雖然房地產(chǎn)融資的調(diào)控主基調(diào)未變，但諸多跡象顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金面得到很大緩解，最困難時(shí)期正在過去。”中國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸部某名高管預(yù)言。
隨著融資回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生反轉(zhuǎn)，價(jià)格止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)成交大幅放量，正在逐漸走出底部。數(shù)據(jù)顯示，歲末年初，鄭州市場(chǎng)商品房均價(jià)比去年年底高出300元/平方米。
地產(chǎn)信托提速
自去年八九月份以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行明顯提速，這一重要玄機(jī)，源自監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)信托審批節(jié)奏把控的微妙變化。
這種變化的源頭無疑來自于銀監(jiān)會(huì)，其正在加快房地產(chǎn)信托項(xiàng)目審批進(jìn)程，這亦是部分房地產(chǎn)信托從業(yè)者感受到的最大變化。據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)并沒有為此下發(fā)書面通知，亦未進(jìn)行窗口指導(dǎo)，而采取“實(shí)質(zhì)重于形式”的操作手法。
在這一政策信號(hào)引導(dǎo)下，信托公司在加速搜羅優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，積極上報(bào)已積壓近一年之久的項(xiàng)目。一直以來，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托實(shí)行備案制管理。
去年6月前后，為配合國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，銀監(jiān)會(huì)收緊了銀信合作和房地產(chǎn)信托，由“備案制”改為“審批制”，對(duì)房地產(chǎn)信托存量規(guī)模比較大的企業(yè)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，嚴(yán)控發(fā)行數(shù)量和存量規(guī)模，內(nèi)部提出了保持存量規(guī)模不增加，并穩(wěn)中有降的總體目標(biāo)。
隨后，報(bào)往銀監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大量積壓，只有期限偏長(zhǎng)的股權(quán)類機(jī)構(gòu)化信托產(chǎn)品容易放行。此后，由于業(yè)務(wù)空間縮小，信托公司甚至轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)、藝術(shù)品等領(lǐng)域。
政策瞬間收緊，引發(fā)房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模迅速下降。
這種“一刀切”的調(diào)控方式，使得銀行監(jiān)管部門陷入了“進(jìn)退兩難”境地。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控令房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)惡化，隨著原有信托產(chǎn)品到期日的逐漸臨近，償付風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露；另一方面，若重新放松房地產(chǎn)信托口徑，又與中央調(diào)控政策相悖。
已發(fā)行大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司壓力很大，多不敢再貿(mào)然前進(jìn)，一家信托公司表示，在房地產(chǎn)政策尚未完全明朗、銀監(jiān)會(huì)未明確政策導(dǎo)向的情況下，公司不會(huì)貿(mào)然重回2009年、2010年?duì)顟B(tài)。
銀根的松動(dòng)跡象
信托融資并非房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流渠道和傳統(tǒng)方式，其僅僅是近幾年來快速興起的一種融資方式。
銀行信貸仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流。據(jù)央行公布的上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)顯示，2012年6月末，上半年房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加5653億元，同比少增2271億元，上半年增量占同期各項(xiàng)貸款增量12.3%。
從環(huán)比看，房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢(shì)。針對(duì)銀監(jiān)會(huì)政策是否放松，銀監(jiān)會(huì)有權(quán)威人士回應(yīng)銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)貸款政策沒有任何變化。而銀行在執(zhí)行層面卻更為靈活。
上述開發(fā)商人士直言，“開發(fā)貸最近的確松了?！痹谀承﹨^(qū)域，部分銀行通過“繞道”方式向地產(chǎn)商輸送資金。具體操作方式是：房地產(chǎn)企業(yè)成立一家非地產(chǎn)類實(shí)體公司，從銀行融資后，再轉(zhuǎn)入地產(chǎn)公司，以此規(guī)避信貸規(guī)模管控，而銀行通常會(huì)睜一只眼閉一只眼。時(shí)至現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)放棄前述“繞道”方式，可以直接從銀行獲得開發(fā)貸款。
另一方面，銀行對(duì)購(gòu)房需求的支持有所擴(kuò)大，形成房產(chǎn)資本市場(chǎng)流動(dòng)性的利好面。
這種轉(zhuǎn)向也直接讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力得到緩解。再加上房地產(chǎn)商經(jīng)過去年下半年多輪的促銷戰(zhàn)略，也可得到一定的回款，這樣就可以支付先前欠下銀行的貸款，讓部分資金回流。在政策允許的情況下，這樣的走勢(shì)在一定程度上緩解了銀行與房企的緊張關(guān)系，從而成為部分銀行銀根松動(dòng)的原因之一。
但受訪的多數(shù)人士均表示，上述一系列房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的新變化，對(duì)緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張局面有效果，但不明顯。
資金面上的結(jié)構(gòu)變化
河南華盛投資集團(tuán)董事長(zhǎng)於大民認(rèn)為，若無更大的打壓政策出臺(tái)，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期就可認(rèn)定已經(jīng)過去。未來房地產(chǎn)資金面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化的特點(diǎn)：全國(guó)性大型開發(fā)商改善更為明顯，中小開發(fā)商依然嚴(yán)峻。
但是，部分高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還是要遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)。以綠城為例，困于到期銀行貸款和房地產(chǎn)信托兌付，企業(yè)資金緊張，出售旗下九個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，斷臂求生。
“在河南市場(chǎng)上，也不乏有多起這樣的案例發(fā)生，今年，對(duì)于中小開發(fā)商來說，日子更為難過。因?yàn)樗麄兏揪秃茈y入圍到這場(chǎng)融資游戲當(dāng)中，銀行和信托不稀罕跟中小企業(yè)玩，即使跟銀行關(guān)系好，能拿到一點(diǎn)（貸款）救急，但面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)會(huì)有大企業(yè)抄底的嚴(yán)峻形勢(shì)，可能也無濟(jì)于事?！鄙鲜鲋袊?guó)銀行人士如是表示。
但這并不是沒有任何出路。在經(jīng)過嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)金融悄然發(fā)生著變化，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn)為，房地產(chǎn)基金逐漸發(fā)展壯大，將從根本上改變房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)基金投資，將成為其規(guī)避調(diào)控周期負(fù)面影響和劇烈波動(dòng)的有效手段。以PE為代表的房地產(chǎn)基金快速興起，不斷發(fā)展壯大，正在改變著房地產(chǎn)金融的格局。
有分析認(rèn)為，如果將房地產(chǎn)金融分為股權(quán)性的融資、債權(quán)性的融資和夾層融資三類。未來房地產(chǎn)主流融資方式將向股權(quán)類融資發(fā)展，這將是一個(gè)新趨勢(shì)，該類融資以周期相對(duì)較長(zhǎng)，投資理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投資者多為高凈值客戶，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，而夾層融資的平均期限僅為2年～3年。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國(guó)家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的使用，有需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費(fèi)用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。
房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各方投入的資金和從稅后利潤(rùn)中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購(gòu)房者的賬款以及委托開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收建設(shè)基金。
房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也一起分享投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所得到的利潤(rùn)是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費(fèi)用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。
二、當(dāng)前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險(xiǎn)和投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對(duì)較低，但我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的規(guī)模比較小，流動(dòng)性比較差。
（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善
在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國(guó)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國(guó)家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
（三）缺乏融資專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議
（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點(diǎn)：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實(shí)現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)管理績(jī)效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。
（二）根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項(xiàng)目可以考慮項(xiàng)目融資等。
（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對(duì)較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（四）完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財(cái)務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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