發(fā)布時間：2023-07-09 08:54:53
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對于傳統(tǒng)的企業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)管理目標(biāo)主要是將利潤最大化，這就需要考慮投入產(chǎn)出、風(fēng)險因素和時間因素的相互比較，然后根據(jù)市場上股票的股價來進(jìn)行財務(wù)分析和管理。由于受到多種因素的影響，波動性比較大，很難有一個公正、統(tǒng)一衡量的標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)管理工作中一些隱患。相比于傳統(tǒng)的財務(wù)管理，房地產(chǎn)財務(wù)管理的目的主要是將房地產(chǎn)效益和合同責(zé)任都作為企業(yè)財務(wù)管理的工作內(nèi)容，合理的對企業(yè)財務(wù)進(jìn)行管理，選用最優(yōu)的財務(wù)措施，對風(fēng)險與報酬和資金的時間價值兩者之間的關(guān)系充分考慮，在確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長的同時，加強(qiáng)投入資本和合同管理，將社會責(zé)任風(fēng)險報酬、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險報酬和環(huán)境風(fēng)險報酬的企業(yè)價值發(fā)揮到最大化，有效的保證合同的執(zhí)行，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略實施。
二、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)所存在的問題
（一）合同管理意識淡薄
在企業(yè)合同管理過程中，對房地產(chǎn)財務(wù)狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執(zhí)行中管理意識還比較淡薄，房地產(chǎn)財務(wù)工作受到阻礙，相關(guān)的財務(wù)報表不夠詳細(xì)，信息不夠準(zhǔn)確，企業(yè)自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有著先施工，再簽合同的思想，對于企業(yè)合同管理意識不強(qiáng)，財務(wù)管理人員缺少相關(guān)的監(jiān)督，從而制約了房地產(chǎn)財務(wù)管理有效的實施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)管理是其中重要的環(huán)節(jié)。目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務(wù)管理上沒有一個合理的設(shè)計方法，導(dǎo)致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數(shù)據(jù)，使得房地產(chǎn)報告缺失相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)和事后評估報告。相關(guān)的合同簽訂和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計工作沒有一個具體的標(biāo)準(zhǔn)，對整個房地產(chǎn)財務(wù)管理運行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規(guī)范
隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，合同管理工作在我國許多企業(yè)中都開展起來。當(dāng)時在合同管理方面還不夠科學(xué)和系統(tǒng)，隨意性問題比較嚴(yán)重，對一些相關(guān)事務(wù)的安排沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。對于合同沒有統(tǒng)一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關(guān)條款制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中，沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責(zé)任分配都沒有納入合同中。轉(zhuǎn)讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進(jìn)行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學(xué)的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現(xiàn)象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務(wù)部門不能及時的對合同所產(chǎn)生的交易信息進(jìn)行記錄，會計處理出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平比較低，財務(wù)人員對合同的變更、登記等相關(guān)的操作全部依賴與手工，信息技術(shù)應(yīng)用不強(qiáng)，造成財務(wù)管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)偏差或者合同管理不足情況，對財務(wù)管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監(jiān)督評估機(jī)制還不夠健全
在企業(yè)合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執(zhí)行落實，還要注重房地產(chǎn)財務(wù)活動的評估和監(jiān)督。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中沒有相應(yīng)的財務(wù)報表評估環(huán)節(jié)，對于財務(wù)的處理只是停留收支的環(huán)節(jié)上，沒有對非貨幣信息過多的關(guān)注，這就使得企業(yè)合同管理的開展上不能有效的體現(xiàn)出合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，使得房地產(chǎn)財務(wù)報告的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性不能得到有效的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)財務(wù)管理的執(zhí)行和落實過程中，由于涉及的環(huán)節(jié)比較多，這就使得監(jiān)督體制不能很好的開展，房地產(chǎn)財務(wù)管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業(yè)合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員，使得不能夠在房地產(chǎn)財務(wù)中對企業(yè)合同管理有效運用。在房地產(chǎn)合同管理和制訂過程中，工作人員專業(yè)知識比較缺乏，專業(yè)水平相對較低，這就使得企業(yè)合同管理過程中，不能發(fā)現(xiàn)問題的所在，制約了房地產(chǎn)財務(wù)工作進(jìn)行。一些企業(yè)管理人員對房地產(chǎn)財務(wù)進(jìn)行日常的審核時，由于專業(yè)水平的問題，很難發(fā)現(xiàn)其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責(zé)任意識不高，這些都使得在房地產(chǎn)財務(wù)工作難以開展和落實。
三、加強(qiáng)企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的應(yīng)用對策
（一）提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，根據(jù)目前財務(wù)人員綜合性人才缺乏的情況，應(yīng)該要加強(qiáng)對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養(yǎng)，以此來滿足財務(wù)人員在合同管理中的需要[1]。推動財務(wù)工作模式的完善，更應(yīng)該對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提升自我的職業(yè)道德素養(yǎng)，并且能夠讓他們能夠充分認(rèn)識到合同管理在財務(wù)活動中的重要性[2]。財務(wù)管理人員在工作中應(yīng)該樹立工作責(zé)任意識，提升工作的積極性。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和相關(guān)的信息技術(shù)，對相關(guān)的人員進(jìn)行指導(dǎo)，更好的培養(yǎng)實踐性人才，保障房地產(chǎn)財務(wù)工作在合同管理中有效進(jìn)行，同時滿足合同管理中對財務(wù)人才的需求，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有效進(jìn)行。
（二）建立有效的合同控制體系
當(dāng)前一些企業(yè)所采用的財務(wù)管理制度，對于財務(wù)管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業(yè)財務(wù)管理工作沒有有效的落實到實處，企業(yè)合同管理不夠規(guī)范。對企業(yè)合同控制體系的完善和建立，對企業(yè)合同涉及到的數(shù)據(jù)應(yīng)該要注意及時的進(jìn)行記錄。對于企業(yè)發(fā)展的投資項目應(yīng)該做好審核工作，成立董事會，構(gòu)建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監(jiān)事會結(jié)構(gòu)。確定控制體系主體，采用分級負(fù)責(zé)的方式，明確各個企業(yè)部門之間的職責(zé)，將責(zé)任落實到個人。加強(qiáng)財務(wù)部門與其他部門共同配合，保障房地產(chǎn)財務(wù)能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權(quán)益化，進(jìn)而從內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督和治理，減少財務(wù)工作的不規(guī)范性出現(xiàn)。提升員工的積極性，加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理。
（三）提升合同管理水平
企業(yè)合同管理工作是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展的基本要求，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)合同管理執(zhí)行不規(guī)范的狀況，加強(qiáng)企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行是很有必要的。加強(qiáng)企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行開始應(yīng)該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內(nèi)容進(jìn)行要科學(xué)、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進(jìn)行更改，尤其針對相關(guān)責(zé)任人對合同隨意更改的問題，制定企業(yè)管理者共同審定批準(zhǔn)制度，保障企業(yè)合同管理工作按規(guī)定程序批準(zhǔn)并且能夠嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)對措施，減少合同問題所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。對于財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的不符合財務(wù)管理制度的支出項目，做好監(jiān)督和管理工作。然后對合同管理制度執(zhí)行要加強(qiáng)檢查工作，企業(yè)的管理部門對合同制度執(zhí)行加強(qiáng)檢查力度，對每個月、季度進(jìn)行簽訂的合同數(shù)據(jù)狀況進(jìn)行審查，并且及時掌握和了解相關(guān)的合同制度執(zhí)行情況和合同財務(wù)資金數(shù)據(jù)，同時房地產(chǎn)財務(wù)部門對相關(guān)的專項經(jīng)費進(jìn)行專項審計，從而避免漏記、多記的現(xiàn)象出現(xiàn)，確保企業(yè)合同管理有效進(jìn)行，提升企業(yè)合同管理水平，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。
（四）健全完善考核評估制度
在房地產(chǎn)企業(yè)的運作過程中，評估和核算是企業(yè)用來調(diào)整財務(wù)活動的方式，能夠有效的保障財務(wù)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，應(yīng)該定期及時的對合同財務(wù)收支狀況和具體的資金流動狀況進(jìn)行評估和總結(jié)，以便于能夠在最早的時間內(nèi)對出現(xiàn)的問題進(jìn)行改正和調(diào)整。加強(qiáng)對合同項目考核和評估，進(jìn)而提升財務(wù)管理的價值。注重房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改進(jìn)和創(chuàng)新，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，科學(xué)、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務(wù)管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動正常運行。
（五）轉(zhuǎn)變合同管理觀念
目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要是以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，對企業(yè)合同觀念還比較落后。隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，對于財務(wù)管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產(chǎn)樓盤更加的青睞，為保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行水平提升，轉(zhuǎn)變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學(xué)化的合同管理觀念加入到財務(wù)管理中去，不僅能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)運營中所出現(xiàn)的問題，還能夠改變當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)外在性的情況，而且還可以協(xié)調(diào)好財務(wù)關(guān)系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產(chǎn)企業(yè)合同管理與財務(wù)管理效益統(tǒng)一和諧，使房地產(chǎn)企業(yè)價值達(dá)到最大。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞:合同管理；房地產(chǎn)財務(wù)；重要作用
一、合同簽約時財務(wù)部門的監(jiān)督審核作用
(一)工程類合同尤其是重大工程合同簽訂前，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定首先，在合同簽訂前，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該重點對簽約方的履約能力進(jìn)行考察和分析，要求簽約方提供有關(guān)財務(wù)報表，對比分析簽約方的財務(wù)情況、經(jīng)營成效以及現(xiàn)金流量等重要指標(biāo)，然后還要和同行整體情況進(jìn)行比較和研究，以此判斷簽約方是否具備合同履約能力。其次，在進(jìn)行合同條款審核的過程中，房地產(chǎn)財務(wù)部門重點關(guān)注簽約方的款項支付方式及違約金等內(nèi)容。在某些工程合同中，建設(shè)單位在收取承包單位履約保證金之后，在支付前期的10%-20%的工程款時，承包單位不愿意提供發(fā)票，僅僅只是開具收款收據(jù)，這是因為工程款按照屬地原則應(yīng)該開具建安發(fā)票，但是可能這些單位里面有很多都是外地企業(yè)，開具建安發(fā)票必須是先獲得外出經(jīng)營許可證后才可開具，這樣就會增加人力或者物力成本，對此，建設(shè)單位也可同意承包單位在收取前期的10%-20%工程款時為其提供收款收據(jù)，但是在后期的工程款支付中應(yīng)該要求開具合同金額一半以上的發(fā)票，同時要求承包單位在支付至工程質(zhì)量保證金時，把合同全部金額的發(fā)票提供給建設(shè)單位，這點主要是考慮土地增值稅問題，因此在合同審核中，一定要綜合考慮稅收以及財務(wù)核算等內(nèi)容，避免簽訂時出現(xiàn)漏洞，進(jìn)而影響后期的執(zhí)行。(二)銷售類合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售合同簽訂時情況會比較復(fù)雜，這點主要是由于簽訂對象差異比較多，難免會出現(xiàn)因理解差異造成的合同條款歧義，假如版本訂立不嚴(yán)瑾，就可能會在后期退房等情況中造成一些損失，嚴(yán)重的還可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)。比如，合同條款中是否標(biāo)注了因為購買方自身因素導(dǎo)致的退房，是否應(yīng)該沒收購房定金；假如出現(xiàn)退回房款的情況，退回時采用的是無息還是有息退還；還有就是假如購買方延遲付款時間，此時是否要收延遲利息等，上面的內(nèi)容都要在商品房銷售合同中進(jìn)行明確的說明，以免后期給房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。(三)出租類合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商住樓建設(shè)時，基本上都是把底層當(dāng)作店鋪，此時就會面臨底層出租的問題，在房地產(chǎn)企業(yè)制定底層出租合同條款時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門也要積極參與其中，重點對租金的收取形式、出租時間以及租金數(shù)量等進(jìn)行明確，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。
二、合同執(zhí)行中財務(wù)部門的控制作用
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的各種合同，企業(yè)的財務(wù)部門都要備案，必要時合同簽訂部門可以對正式簽訂的合同進(jìn)行掃描，把合同的掃描件放在房地產(chǎn)企業(yè)的局域網(wǎng)中，以此實現(xiàn)資源共享的目的。但是需要注意的是財務(wù)部門應(yīng)該按照不同類型的合同，使用對應(yīng)的方式進(jìn)行合同執(zhí)控制。(一)針對工程類合同，房地產(chǎn)財務(wù)部門要整理好合同信息，并制作合同執(zhí)行臺帳通常合同執(zhí)行臺賬中應(yīng)該包含和收付款有關(guān)的信息，比如合同的簽訂時間、簽約方的信息、合同總金額、已付金額以及發(fā)票開具等，建立這樣臺賬能對合同執(zhí)行進(jìn)行很好的監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該按照合同的具體執(zhí)行情況和工程部門進(jìn)行相關(guān)信息的核對，以防出現(xiàn)合同超額支付的情況，對那些沒有按照合同條款進(jìn)行履約的，房地產(chǎn)財務(wù)部門可以拒絕付款，同時還要向負(fù)責(zé)人匯報具體情況，以此確保合同履行得到合理的控制。另外，房地產(chǎn)財務(wù)部門還應(yīng)該對把合同收付款情況制成收付款記錄單，然后將其與合同存放在一起，在收付款記錄單中，可以了解到已付金額的具體明細(xì)，這兩份資料類似總臺帳和明細(xì)帳，共同對合同執(zhí)行實施控制。(二)對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售報表進(jìn)行嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同也很重要，在房地產(chǎn)銷售部門簽訂合同后，銷售部門必須記錄每天的銷售情況，還要將銷售信息整理成銷售報表，并復(fù)制一份交給財務(wù)部門，財務(wù)部門應(yīng)該認(rèn)真審核銷售報表，并與財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行比較，以此監(jiān)督控制銷售合同履行情況。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有將樓盤銷售出去才能獲利，當(dāng)前很多購房者都是通過按揭進(jìn)行購房的，按揭的擔(dān)保就是購房合同。對此，房地產(chǎn)財務(wù)部門就必須嚴(yán)格監(jiān)督合同履行情況，在收到房款后，及時反饋給銷售部，然后及時告訴購房者，讓購房者辦理房產(chǎn)權(quán)證，以此降低企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險。
三、合同執(zhí)行后，財務(wù)部門要發(fā)揮歸檔作用
在完成合同執(zhí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時進(jìn)行合同的整理、歸檔及保存，在合同的歸檔中，必須做好歸檔的合理劃分，比如說業(yè)務(wù)部門應(yīng)該保存的是和工程審批、建設(shè)及驗收相關(guān)的合同內(nèi)容，但是財務(wù)部門則要保存合同中和款項相關(guān)的內(nèi)容資料，做好劃分歸類保存，不僅能使合同管理更科學(xué)，最重要的是能為后期的查詢提供便利條件。
四、財務(wù)部門對合同履行的評估管理作用
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，完成了合同的執(zhí)行和歸檔之后并不能代表整個合同管理就結(jié)束了，最重要的是還應(yīng)該進(jìn)行合同履行情況的評估，而且在整個評估管理中，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該積極參與評估工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該把握評估工作中的重點內(nèi)容，主要從合同中的相關(guān)款項、合同履行過程中的收支明細(xì)等內(nèi)容進(jìn)行分析，以此保障合同評估管理的有效性。
五、結(jié)束語
總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中，房地產(chǎn)財務(wù)工作具有非常重要的作用，正如文章所講的在合同簽約時房地產(chǎn)財務(wù)部門具有監(jiān)督審核的作用、在合同執(zhí)行是有控制的作用、在合同執(zhí)行后還要發(fā)揮歸檔的作用，最后還要進(jìn)行合同履行的評估，只有確保其參與了整個合同管理的過程，才能確保合同管理的科學(xué)有效性，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。
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在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,每個開發(fā)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強(qiáng)、項目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理水平是十分必要的。
1 建設(shè)項目合同管理在工程項目中的意義與作用
1.1 合同對整個工程項目的設(shè)計計劃和實施有決定性作用
合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運輸,各專業(yè)設(shè)計和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為;合同確定了項目的組織關(guān)系,規(guī)定著項目參加者各方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)任權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個項目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運作;合同作為工程項目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù),是工程項目各參加者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段,也是工程實施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭執(zhí)的依據(jù)。
1.2 合同管理在項目管理中居于核心地位
建設(shè)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長,合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大,通過合同管理,能夠落實項目的目標(biāo)和計劃,將項目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來。工程項目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無論是設(shè)計、施工還是項目的運營,只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項目。
2 建立項目合同管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中會涉及建設(shè)單位、設(shè)計部門、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識別企業(yè)各職能部門合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系建立合理的科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項目合同管理體系的依據(jù)。
建設(shè)項目合同管理體系的設(shè)計應(yīng)能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。
2.1 合同形成期
堅持“遵守”、補(bǔ)充、“審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。遵守各類合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,保證簽訂合同的總體方向,維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;補(bǔ)充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;審核補(bǔ)充條款由合同管理部門負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出,以保證合同補(bǔ)充條款在合同日后順利履行。
2.2 合同履行期
建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實合同標(biāo)的,實現(xiàn)合同目標(biāo)。確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實施過程中不同時期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計劃;建立合同責(zé)任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實和合同目標(biāo)的最終實現(xiàn)。建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門績效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。
3 完善合同管理制度
制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實可行、合理合法、能有效調(diào)動各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時遭受經(jīng)濟(jì)損失。
程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項目組織和項目管理體系的建立過程中,落實各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實施過程,調(diào)解合同爭執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對工程實施跟蹤診斷,來實現(xiàn)對工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;合同簽訂管理程序:要明確各類合同實施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過程中可能發(fā)生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度的維護(hù)企業(yè)的利益;合同履行管理程序:為及時預(yù)測、發(fā)現(xiàn)合同在履行過程中出現(xiàn)的各種問題,監(jiān)督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下,堅持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則,設(shè)計并優(yōu)化合同履行管理程序,保證項目相關(guān)的各個合同按計劃高效率地執(zhí)行,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按期保質(zhì)地正常實施;④合同變更及索賠程序:由于合同的變更和索賠發(fā)生后,意味著企業(yè)在運作過程中偏離了預(yù)測的方向,因而在程序設(shè)計方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權(quán)屬的相互關(guān)系,明確企業(yè)處理變更和索賠的原則,保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發(fā)生,又能及時處理變更和索賠對企業(yè)經(jīng)營活動的影響,為企業(yè)的管理者的決策提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：合同管理 房地產(chǎn)財務(wù) 重要作用
一、合同簽約時財務(wù)部門的監(jiān)督審核作用
（一）工程類合同尤其是重大工程合同簽訂前，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定
首先，在合同簽訂前，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該重點對簽約方的履約能力進(jìn)行考察和分析，要求簽約方提供有關(guān)財務(wù)報表，對比分析簽約方的財務(wù)情況、經(jīng)營成效以及現(xiàn)金流量等重要指標(biāo)，然后還要和同行整體情況進(jìn)行比較和研究，以此判斷簽約方是否具備合同履約能力。其次，在進(jìn)行合同條款審核的過程中，房地產(chǎn)財務(wù)部門重點關(guān)注簽約方的款項支付方式及違約金等內(nèi)容。在某些工程合同中，建設(shè)單位在收取承包單位履約保證金之后，在支付前期的10%-20%的工程款時，承包單位不愿意提供發(fā)票，僅僅只是開具收款收據(jù)，這是因為工程款按照屬地原則應(yīng)該開具建安發(fā)票，但是可能這些單位里面有很多都是外地企業(yè)，開具建安發(fā)票必須是先獲得外出經(jīng)營許可證后才可開具，這樣就會增加人力或者物力成本，對此，建設(shè)單位也可同意承包單位在收取前期的10%-20%工程款時為其提供收款收據(jù)，但是在后期的工程款支付中應(yīng)該要求開具合同金額一半以上的發(fā)票，同時要求承包單位在支付至工程質(zhì)量保證金時，把合同全部金額的發(fā)票提供給建設(shè)單位，這點主要是考慮土地增值稅問題，因此在合同審核中，一定要綜合考慮稅收以及財務(wù)核算等內(nèi)容，避免簽訂時出現(xiàn)漏洞，進(jìn)而影響后期的執(zhí)行。
（二）銷售類合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售合同簽訂時情況會比較復(fù)雜，這點主要是由于簽訂對象差異比較多，難免會出現(xiàn)因理解差異造成的合同條款歧義，假如版本訂立不嚴(yán)瑾，就可能會在后期退房等情況中造成一些損失，嚴(yán)重的還可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)。比如，合同條款中是否標(biāo)注了因為購買方自身因素導(dǎo)致的退房，是否應(yīng)該沒收購房定金；假如出現(xiàn)退回房款的情況，退回時采用的是無息還是有息退還；還有就是假如購買方延遲付款時間，此時是否要收延遲利息等，上面的內(nèi)容都要在商品房銷售合同中進(jìn)行明確的說明，以免后期給房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。
（三）出租類合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定
通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商住樓建設(shè)時，基本上都是把底層當(dāng)作店鋪，此時就會面臨底層出租的問題，在房地產(chǎn)企業(yè)制定底層出租合同條款時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門也要積極參與其中，重點對租金的收取形式、出租時間以及租金數(shù)量等進(jìn)行明確，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。
二、合同執(zhí)行中財務(wù)部門的控制作用
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的各種合同，企業(yè)的財務(wù)部門都要備案，必要時合同簽訂部門可以對正式簽訂的合同進(jìn)行掃描，把合同的掃描件放在房地產(chǎn)企業(yè)的局域網(wǎng)中，以此實現(xiàn)資源共享的目的。但是需要注意的是財務(wù)部門應(yīng)該按照不同類型的合同，使用對應(yīng)的方式進(jìn)行合同執(zhí)控制。
（一）針對工程類合同，房地產(chǎn)財務(wù)部門要整理好合同信息，并制作合同執(zhí)行臺帳
通常合同執(zhí)行臺賬中應(yīng)該包含和收付款有關(guān)的信息，比如合同的簽訂時間、簽約方的信息、合同總金額、已付金額以及發(fā)票開具等，建立這樣臺賬能對合同執(zhí)行進(jìn)行很好的監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該按照合同的具體執(zhí)行情況和工程部門進(jìn)行相關(guān)信息的核對，以防出現(xiàn)合同超額支付的情況，對那些沒有按照合同條款進(jìn)行履約的，房地產(chǎn)財務(wù)部門可以拒絕付款，同時還要向負(fù)責(zé)人匯報具體情況，以此確保合同履行得到合理的控制。另外，房地產(chǎn)財務(wù)部門還應(yīng)該對把合同收付款情況制成收付款記錄單，然后將其與合同存放在一起，在收付款記錄單中，可以了解到已付金額的具體明細(xì)，這兩份資料類似總臺帳和明細(xì)帳，共同對合同執(zhí)行實施控制。
（二）對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售報表進(jìn)行嚴(yán)格審核
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同也很重要，在房地產(chǎn)銷售部門簽訂合同后，銷售部門必須記錄每天的銷售情況，還要將銷售信息整理成銷售報表，并復(fù)制一份交給財務(wù)部門，財務(wù)部門應(yīng)該認(rèn)真審核銷售報表，并與財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行比較，以此監(jiān)督控制銷售合同履行情況。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有將樓盤銷售出去才能獲利，當(dāng)前很多購房者都是通過按揭進(jìn)行購房的，按揭的擔(dān)保就是購房合同。對此，房地產(chǎn)財務(wù)部門就必須嚴(yán)格監(jiān)督合同履行情況，在收到房款后，及時反饋給銷售部，然后及時告訴購房者，讓購房者辦理房產(chǎn)權(quán)證，以此降低企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險。
三、合同執(zhí)行后，財務(wù)部門要發(fā)揮歸檔作用
在完成合同執(zhí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時進(jìn)行合同的整理、歸檔及保存，在合同的歸檔中，必須做好歸檔的合理劃分，比如說業(yè)務(wù)部門應(yīng)該保存的是和工程審批、建設(shè)及驗收相關(guān)的合同內(nèi)容，但是財務(wù)部門則要保存合同中和款項相關(guān)的內(nèi)容資料，做好劃分歸類保存，不僅能使合同管理更科學(xué)，最重要的是能為后期的查詢提供便利條件。
四、財務(wù)部門對合同履行的評估管理作用
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，完成了合同的執(zhí)行和歸檔之后并不能代表整個合同管理就結(jié)束了，最重要的是還應(yīng)該進(jìn)行合同履行情況的評估，而且在整個評估管理中，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該積極參與評估工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該把握評估工作中的重點內(nèi)容，主要從合同中的相關(guān)款項、合同履行過程中的收支明細(xì)等內(nèi)容進(jìn)行分析，以此保障合同評估管理的有效性。
五、結(jié)束語
總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中，房地產(chǎn)財務(wù)工作具有非常重要的作用，正如文章所講的在合同簽約時房地產(chǎn)財務(wù)部門具有監(jiān)督審核的作用、在合同執(zhí)行是有控制的作用、在合同執(zhí)行后還要發(fā)揮歸檔的作用，最后還要進(jìn)行合同履行的評估，只有確保其參與了整個合同管理的過程，才能確保合同管理的科學(xué)有效性，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)健詞：建設(shè)工程；工程項目；合同管理
一、房地產(chǎn)工程項目合同概述
房地產(chǎn)建設(shè)工程合同屬于經(jīng)濟(jì)合同，是發(fā)包單位和承包單位為了完成其所商定的工程建設(shè)目標(biāo)，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同管理則是建設(shè)行政主管部門、工商行政部門、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位等依照法律、行政法規(guī)及規(guī)章制度，采取法律的、行政的手段，對合同關(guān)系進(jìn)行組織指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，從而保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，處理合同糾紛防止、制裁違法違規(guī)行為，確保合同條款實施的一系列活動。
合同管理直接為工程總目標(biāo)和建筑企業(yè)總目標(biāo)服務(wù)，保證工程總目標(biāo)和建筑企業(yè)總目標(biāo)的雙重實現(xiàn)。具體而言，大致包括以下幾個方面的內(nèi)容：第一，保證工程三大目標(biāo)的實現(xiàn)，即確保整個工程所預(yù)期的成本目標(biāo)、工期目標(biāo)及工程質(zhì)量目標(biāo)的全面實現(xiàn)。通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾恚梢员ＷC項目的各個方面都能嚴(yán)格履行合同責(zé)任，進(jìn)而保證項目的順利實施。第二，一個成功的合同管理需要合同各方面能互相協(xié)調(diào)，在工程結(jié)束時使雙方都達(dá)到各自的目標(biāo)。解決工程問題要求公平合理，符合國際與國內(nèi)慣例。
二、 項目合同管理現(xiàn)狀及存在問題
雖然當(dāng)前出臺了一系列法律法規(guī)來強(qiáng)調(diào)要按合同來管理項目，來規(guī)范項目的合同管理，但是，目前房地產(chǎn)工程項目合同管理的重要性還遠(yuǎn)未得到應(yīng)有的重視，管理水平與國際慣例要求相比更是差異巨大。本文欲通過一個實際案例分析，來了解當(dāng)前工程合同管理的現(xiàn)狀及存在問題。
1、案例分析
某高層寫字樓建設(shè)工程項目按招標(biāo)文件規(guī)定，幕墻工程是主承包的分包。根據(jù)地方建設(shè)行政主管部門規(guī)定，主承包方計取的主承包管理費和配合服務(wù)費為幕墻工程造價的2.5%，但地方建設(shè)行政主管部門對管理、配合、服務(wù)的內(nèi)容沒有明確界定。由此引起分包合同簽訂糾紛，導(dǎo)致分包合同遲遲無法簽訂。糾紛的焦點是幕墻安裝所需要的腳手架費用由哪一方來承擔(dān)。業(yè)主認(rèn)為自己承擔(dān)2.5% 的主承包管理費和配合費，主承包方應(yīng)承擔(dān)管理、配合、服務(wù)以及腳手架費用，直至幕墻工程全部安裝完成；主承包方認(rèn)為自己計取2.5% 管理費、配合費，已搭設(shè)腳手架僅供幕墻分包單位使用到主體工程完成為止，而幕墻工程安裝需要繼續(xù)使用腳手架的費用，應(yīng)另外增加；幕墻分包方認(rèn)為幕墻招標(biāo)文件中未提到幕墻投標(biāo)應(yīng)考慮腳手架費用，而腳手架費用應(yīng)由主承包方提供，費用糾紛是業(yè)主與主承包方之間的事。最終經(jīng)過多次協(xié)商，結(jié)合實際相互讓步的原則，由業(yè)主承擔(dān)兩個有腳手架費用，其余均由主承包商承擔(dān)幕墻合同工期內(nèi)的全部費用。
造成這種費用糾紛的原因有兩個方面：第一方面是招標(biāo)文件對幕墻工程所需腳手架費用未明確描述，是由主承包投標(biāo)報價還是由幕墻分包投標(biāo)報價；第二方面是該環(huán)節(jié)被迫變相的實行工程量清單招投標(biāo)，名譽(yù)上是實行工程量清單招投標(biāo)，實際上是一種不成熟的工程量清單報價方式，甚至有的工程造價咨詢單位對工程量清單報價中的零星工作項目都沒能弄清。由本案例可見，房地產(chǎn)建設(shè)項目合同管理的效果還差強(qiáng)人意。正是由于對招標(biāo)文件的審查、評審這一合同管理要點的忽視，直接影響了合同簽約與履行。
2、存在問題
（1）合同管理意識淡薄。首先在合同簽訂上，“陰陽合同”、“口頭協(xié)議”、“私下合同” 等屢禁不止。由于建筑市場競爭激烈的現(xiàn)實，造成業(yè)務(wù)承攬上的激烈競爭，不少承包商經(jīng)常為了迎合業(yè)主，委曲求全地簽訂不正規(guī)的合同，從一開始就埋下了許多合同風(fēng)險，導(dǎo)致合同履行紛爭不斷。其次，在合同履行過程中，常常不按合同辦事。在項目實施中遇到利益糾紛時，許多承包商往往不是按照合同條款尋求問題的解決，而是拋開合同，依靠“關(guān)系網(wǎng)”、“人情網(wǎng)”等來“擺平”事情。
（2）合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時甚至是人為的用詞錯誤、矛盾，設(shè)置二義性問題以留待事后“溝通”。
（3）重施工階段合同管理輕設(shè)計階段合同管理。設(shè)計階段是投資控制的重要環(huán)節(jié)，但實踐中設(shè)計階段合同管理卻不如施工階段合同管理受重視。設(shè)計方往往對投資控制、工期、投資增加和浪費漠不關(guān)心，設(shè)計思想保守，僅考慮工程項目的可靠性、安全性、實用性，安全系數(shù)采用保守，導(dǎo)致工程項目投資加大；另外，由于設(shè)計質(zhì)量差，造成施工無法順利進(jìn)行而需要補(bǔ)充、變更、修改設(shè)計等，從而導(dǎo)致投資增加，工期拖延。通過合同管理解決設(shè)計階段普遍存在的上述問題，可以起到事半功倍的效果。
三、對策及建議
1、進(jìn)一步完善和健全建設(shè)工程合同法律法規(guī)
完善和健全法律法規(guī)是確保建筑市場正常運行的首要前提，是工程項目合同管理的基礎(chǔ)依據(jù)。制定從項目可行性研究至工程交工驗收全過程的一系列法律法規(guī)，將工程建設(shè)整個過程納入法制軌道進(jìn)行規(guī)范和管理，對于規(guī)范建筑市場主體行為、維護(hù)建筑市場秩序、增強(qiáng)各方主體的法制觀念具有重要意義。針對建筑市場中的信用缺失、合同履約率等問題要及時進(jìn)行研究和探索制度創(chuàng)新，制定新的更規(guī)范的法律法規(guī)，矯正市場運行中的種種偏差，遏制消極因素，規(guī)范各方行為。同時對不斷出現(xiàn)的新問題要制定相應(yīng)的更具操作性的法律法規(guī)，促進(jìn)建筑市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設(shè)工程項目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。
2、建立以計算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為主的合同信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)合同的動態(tài)控制
建立以計算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為核心的合同信息管理系統(tǒng)，實行信息共享，隨時掌握合同的簽訂、履約及糾紛情況，對建設(shè)工程項目合同形成真正的信息管理和動態(tài)管理。
3、大力培養(yǎng)專業(yè)合同管理人才和建筑業(yè)內(nèi)專業(yè)律師，提高合同管理人員的素質(zhì)和水平建設(shè)工程項目的合同管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到建筑業(yè)各專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、法規(guī)等方方面面，是一種全過程、全方位、科學(xué)系統(tǒng)的管理工作。要提高當(dāng)前建設(shè)工程合同管理水平，任重道遠(yuǎn)，需要我們不斷探索和不斷實踐。
參考文獻(xiàn)：
[1]張俊強(qiáng).對我國目前工程項目合同管理現(xiàn)狀的分析[J]. 200*年第6 期：46-48.
房地產(chǎn)合同管理辦法
目 錄
第一章 總 則
第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》，制定本辦法。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應(yīng)當(dāng)遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。
第五條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。
第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、區(qū)(縣)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五)被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的;應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。法律、法規(guī)有規(guī)定的除外。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。
第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險償還的第一受益人。
第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
本文來源于查字典，轉(zhuǎn)載請保留此標(biāo)記，謝謝!第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所;(二)主債權(quán)的種類、數(shù)額;(三)抵押房地產(chǎn)的處所，名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(四)抵押房地產(chǎn)的價值;(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;(六)抵押期限;(七)抵押權(quán)滅失的條件;(八)違約責(zé)任;(九)爭議解決方式;(十)抵押合同訂立的時間與地點;(十一)雙方約定的其他事項。
第二十七條 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(一)《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號;(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進(jìn)度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。
第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗廠列文件：(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;(二)抵押登記申請書;(三)抵押合同;(四)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其它共有人同意抵押的證明;(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料：(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其它文件.
第三十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其它附著物所有權(quán)的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第三十八條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足,或者直接向保險公司行使求償權(quán)。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。
第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：(一)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(四)抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定;擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟.
第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。
第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償.
第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：(一)抵押權(quán)請求中止的;(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的;(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);(五)其它應(yīng)當(dāng)中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;(三)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
第七章 法律責(zé)任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁;沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)向拆遷主管部門申請保留追償債務(wù)權(quán)利，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補(bǔ)償費或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件，直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人可以依法實施拆遷，并辦理證據(jù)保全。
第五十二條 登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)抵押活動的，參照本辦法執(zhí)行。
［關(guān)鍵詞］ 高校； 房地產(chǎn)管理； 信息系統(tǒng)； 規(guī)劃； 設(shè)計
一、前言
北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點大學(xué)。目前在校生29 418人，教職工3 370人。
二、建設(shè)目標(biāo)
隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強(qiáng)我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。
房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強(qiáng)大的、暢通的信息共享平臺，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。
該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用b／s結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機(jī)構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。
三、建設(shè)原則
房地產(chǎn)綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計，同時可根據(jù)實際需要生成打印相應(yīng)報表，在考慮整體設(shè)計過程中應(yīng)遵循以下原則：
1． 實用性和可行性
主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。
2． 先進(jìn)性和成熟性
系統(tǒng)設(shè)計既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿?，能保證未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來的應(yīng)用發(fā)展特點，把先進(jìn)性放在重要位置。
3． 開放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則
應(yīng)用平臺應(yīng)是一個開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。
4． 可靠性和穩(wěn)定性
在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無故障時間。
5． 可擴(kuò)充性及易升級性
為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。
6． 安全性和保密性
在應(yīng)用平臺設(shè)計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。
7． 可管理性和可維護(hù)性
整個應(yīng)用平臺是由多個部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護(hù)性。
四、技術(shù)要求
房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腷／s結(jié)構(gòu)，適合unix、linux、windows操作系統(tǒng)。
（1） 開發(fā)語言：java。開發(fā)技術(shù)采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對xml的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。
（2） 數(shù)據(jù)庫：采用oracle或sql server數(shù)據(jù)庫。
（3） 中間件：適應(yīng)weblogic、websphere、jboss等主流中間件產(chǎn)品。
（4） 服務(wù)器端：linux或windows。
（5） 客戶端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。
（6） 平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺等對接開發(fā)。
（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項目建成的應(yīng)用平臺模塊間應(yīng)相對獨立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供api等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。
五、業(yè)務(wù)模塊
房地產(chǎn)綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內(nèi)容主要包括：
1． 校區(qū)管理
校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。
2． 房產(chǎn)管理
包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現(xiàn)全方位的、分類的精細(xì)管理。
要重點實現(xiàn)：
（1） 全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。
（2） 按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計。
（3） 按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個人”分類統(tǒng)計。
（4） 按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計。
（5） 動態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。
（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。
（7） 可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。
（8） 自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。
（9） 自動動態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。
（10） 任選項目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到excel表和網(wǎng)頁中。
（11） 多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時，有針對性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。
3． 土地管理
包括土地等級、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。
4． 供暖管理
管理單位“應(yīng)收、實收、應(yīng)付、實付、報銷”的供暖明細(xì)賬。
5． 修繕管理
通過建立報修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統(tǒng)計分析，從中發(fā)現(xiàn)問題并為輔助決策提供依據(jù)。同時，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現(xiàn)場看得見”的管理需求。
6． 綜合查詢
包括房產(chǎn)查詢、其他查詢。主要是滿足用戶（領(lǐng)導(dǎo)、查詢?nèi)藛T）對房產(chǎn)情況的綜合查詢，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢、排序、打印、統(tǒng)計功能，查詢到“每棟樓的情況、每個樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時大量煩瑣重復(fù)性的工作同時，也為應(yīng)對隨時發(fā)生的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持和保障。
7． 電子地圖
實現(xiàn)對掃描圖形（校區(qū)概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無限級鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。
（1） 可以實現(xiàn)“在校區(qū)概貌圖上點擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個樓層平面圖，然后點擊任何一個樓層即可看到該樓層的任何一個房間的布局、房屋情況、住戶情況、設(shè)備情況等”，實現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢。
（2） 可以在圖形上任意拉一個矩形框，系統(tǒng)會把所有框內(nèi)的信息點鏈接的數(shù)據(jù)全部顯示出來，并可以進(jìn)行深入的分類統(tǒng)計和任意選項的打印輸出。
（3） 系統(tǒng)要做到由數(shù)據(jù)到圖形的查詢（即看到數(shù)據(jù)記錄的同時，通過“連接電子地圖”的功能，可以自動找到該數(shù)據(jù)所在圖層的信息點上，真正實現(xiàn)圖形和數(shù)據(jù)的雙向連接功能，便于領(lǐng)導(dǎo)使用，解決數(shù)據(jù)“不直觀、不透明”的問題，使信息一目了然。
8． 系統(tǒng)管理
包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過程生成日志，便于責(zé)任劃分。
9． 數(shù)據(jù)分析
由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢功能，同時具備任選項目的排序、分類統(tǒng)計和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接發(fā)送到打印機(jī)或保存成網(wǎng)頁和excel電子表格的形式。
六、應(yīng)用要求
以上房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)必須是成熟可靠的現(xiàn)成軟件產(chǎn)品，由于我校采用“系統(tǒng)采購 ＋ 本地化改造 ＋ 售后服務(wù)”的模式，所以要求開發(fā)單位必須已經(jīng)具有可以上線運行的房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)和實際用戶使用的案例，以便可以快速順利地實現(xiàn)本地化改造。
【摘要】目的：觀察靜脈推注安定和利多卡因紗布濕敷宮頸對減輕分娩疼痛和縮短第一療程時間的效果。方法：選擇無藥物禁忌癥、無陰道分娩禁忌癥、宮縮良好、宮頸水腫或活躍期阻滯且自愿接受治療的產(chǎn)婦100名，隨機(jī)分成觀察組和對照組各50例。觀察組產(chǎn)婦宮口開大2~3cm時行人工破膜，羊水正常者給予靜脈推注安定10mg同時用利多卡因紗布濕敷宮頸；對照組產(chǎn)程中不予給藥，其他產(chǎn)科處理措施與觀察組相同。觀察比較兩組產(chǎn)痛程度、第一療程時間及分娩結(jié)局。結(jié)果：觀察組用藥15min 30min、1h、2h后鎮(zhèn)痛效果明顯優(yōu)于對照組(P
【關(guān)鍵詞】安定；利多卡因；分娩鎮(zhèn)痛；產(chǎn)程
Clinical observation on the effect of diazepam combined with lidocaine for labor analgesia and shortening the first stage of labor.
Zhang Shuling.Department of Obstetrics and Gynecology, North District of Suzhou Municipal Hospital, Suzhou 215008, China
【Abstract】Objective To observe the effect of diazepam combined with lidocaine for labor analgesia and shortening the first stage of labor. Methods A total of 100 patients were randomly divided into two groups 50 cases each respectively. Parturient of test group were given intravenous injection of diazepam and using 1% lidocaine injection as wet packing on cervix. Parturient of control group were not given those treatments. The changes of their conditions are measured with VAS pain-index, the childbirth time and outcome. Results: There were statistical significant differences between the two groups in terms of pain scorings after injections(P 【Key words】Diazepam; Lidocaine; Labor analgesia; Labor stage
足月順產(chǎn)是每一位產(chǎn)婦的愿望，分娩疼痛可導(dǎo)致產(chǎn)婦情緒緊張、產(chǎn)程延長、胎兒窘迫，為了減少分娩過程中的疼痛、加速產(chǎn)程進(jìn)展、降低剖宮產(chǎn)率，我院在第一產(chǎn)程中采用安定靜脈推注聯(lián)合利多卡因?qū)m頸濕敷，取得良好效果，現(xiàn)報道如下。
1 資料和方法
1.1 臨床資料：2010年6月至2010年12月在我院分娩的產(chǎn)婦，符合以下標(biāo)準(zhǔn)為研究對象：①單胎頭位、足月妊娠、無陰道分娩禁忌癥，無藥物禁忌癥；②宮縮良好，宮頸水腫或活躍期阻滯，自愿接受安定靜脈推注和利多卡因紗布濕敷宮頸者，共100例，隨機(jī)分為觀察組和對照組，各50例。觀察組年齡22~34歲，孕周37~41周，孕次 ，對照組年齡22~34歲，孕37~41周，孕次 ，兩組年齡、孕周、孕次差異無統(tǒng)計意義（P﹥0.05）
1.2 方法
1.2.1 陰道檢查 常規(guī)消毒外陰后，行陰道檢查，排除頭盆不稱情況，同時觀察有無羊水異常，如無異常即開始用藥。
1.2.2 用藥方法
觀察組：產(chǎn)婦宮口開大2~3cm時行人工破膜，羊水正常者由助產(chǎn)士緩慢靜脈推注安定10mg同時用1%利多卡因紗布濕敷宮頸。對照組：產(chǎn)程中不予給藥，其他產(chǎn)科處理措施與觀察組相同。用藥期間兩組均由專人守護(hù)，以免產(chǎn)婦墜床，并嚴(yán)密觀察產(chǎn)婦血壓、胎心音及產(chǎn)程進(jìn)展。若產(chǎn)程有進(jìn)展，則繼續(xù)觀察至分娩結(jié)束，宮縮乏力者可靜滴0.5%催產(chǎn)素加強(qiáng)宮縮，若產(chǎn)程仍無進(jìn)展則再次做陰道檢查，以決定是否行剖宮產(chǎn)術(shù)。
1.2.3 觀察項目
（1）用視覺模擬疼痛評級法（VAS）評定用藥前及用藥后15min、30min、1h、2h產(chǎn)婦的疼痛程度［1］。評分標(biāo)準(zhǔn)為：0分：無痛；1分-3分：有輕微的疼痛，能忍受；4分-6分：患者疼痛并影響睡眠，尚能忍受；7分-10分：患者有漸強(qiáng)烈的疼痛，疼痛難忍，影響食欲，影響睡眠。
（2）第一療程時間及分娩結(jié)局（陰道分娩和剖宮產(chǎn)）。
1.2.4 統(tǒng)計學(xué)方法：使用SPSS11.5統(tǒng)計軟件對所有資料進(jìn)行分析，采用t檢驗和卡方檢驗。
2 結(jié)果
2.1 用藥后15min、30min、1h、2h對疼痛的視覺模擬評分（見表1）觀察組用藥15min后鎮(zhèn)痛效果與對照組無統(tǒng)計學(xué)差異(P>0.05)，用藥30min、1h、2h后鎮(zhèn)痛效果明顯優(yōu)于對照組(P
2.2 第一產(chǎn)程時間及分娩結(jié)局第一產(chǎn)程時間觀察組明顯短于對照組(P
3 討論
產(chǎn)婦陰道分娩以第一產(chǎn)程中的宮縮痛最明顯，宮縮痛及焦慮可引起交感神經(jīng)緊張，血中兒茶酚胺、腎上腺皮質(zhì)激素增高，導(dǎo)致產(chǎn)婦血壓升高、胎兒窘迫及宮縮乏力。分娩鎮(zhèn)痛一般在宮口開大3-5cm開始應(yīng)用，過早可能抑制必要的痛發(fā)射而影響產(chǎn)程，過晚常不能達(dá)到滿意的鎮(zhèn)痛效果。安定是巴比妥酸的衍生物，巴比妥酸本身無中樞抑制作用，用不同基因取代C5上的兩個氧原子后，可獲得一系列中樞抑制藥，這些藥產(chǎn)生中樞抑制強(qiáng)弱不等的鎮(zhèn)靜、催眠作用［2］。小劑量巴比妥類可引起鎮(zhèn)靜作用，能緩解焦慮、煩燥不安狀態(tài)，中等劑量可催眠、縮短入睡時間、減少覺醒次數(shù)和延長睡眠時間。利多卡因是氨酰胺類中效局麻藥，能暫時、完全和可逆性地阻斷神經(jīng)沖動的產(chǎn)生和傳導(dǎo)，使局部痛覺等感覺暫時消失，對各類組織無損傷性影響，此外還有解除平滑肌痙攣、松弛宮頸環(huán)狀肌作用，有利于消除宮頸水腫、促進(jìn)宮口擴(kuò)張。
本研究證明，宮口開大2~3cm時靜脈推注安定和利多卡因紗布濕敷宮頸，可明顯減輕孕婦在分娩過程中的疼痛，促進(jìn)宮頸軟化，從而縮短第一療程，降低剖宮產(chǎn)率。應(yīng)用靜脈推注安定和利多卡因紗布濕敷宮頸對分娩鎮(zhèn)痛及縮短第一療程時間的效果顯著，是一種簡便易行、安全、經(jīng)濟(jì)的分娩鎮(zhèn)痛方法，值得臨床推廣應(yīng)用。
參考文獻(xiàn)
