發(fā)布時(shí)間：2023-06-16 16:25:20
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】黑龍江??；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展規(guī)律；可持續(xù)發(fā)展；宏觀調(diào)控
前言
進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎(chǔ)上，正發(fā)揮著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越重要的作用，并已經(jīng)成為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、整合社會(huì)整體產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)生產(chǎn)交換的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但是同時(shí)我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在帶來(lái)勃勃生機(jī)的同時(shí)，也在部分區(qū)域形成了泡沫，造成了一定的負(fù)面影響，因此，在國(guó)家和政府的層面上，近些年出臺(tái)了很多調(diào)控政策，這些政策有的不能夠起到設(shè)計(jì)的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析和研究。黑龍江省是老工業(yè)大省，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于起步較晚，加之我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種特有的情況和問(wèn)題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的態(tài)度和方法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行客觀地了解，進(jìn)而掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，使其更好地為法治我省經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。應(yīng)該立足于黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，在說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作用的前提下，對(duì)我省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律展開(kāi)深入地討論和思考，確定影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要素，探尋應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律促進(jìn)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，以便為黑龍江省房地產(chǎn)政策決策者更好地運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，做好抑制房?jī)r(jià)泡沫、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。
1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展，就會(huì)帶動(dòng)家電行業(yè)、建材行業(yè)、裝飾裝修等等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這樣的帶動(dòng)效應(yīng)可以拉動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。
1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大內(nèi)需的作用
通過(guò)房地產(chǎn)的消費(fèi)，可以帶動(dòng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的內(nèi)需，內(nèi)需的增加有利于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)量鏈條上拉動(dòng)了我省經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大就業(yè)的作用
房地產(chǎn)業(yè)是人員密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)我省就業(yè)情況有了很大的緩解作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)人口，使我省的就業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。
2、影響黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的主要要素
2.1 省內(nèi)GDP的影響
黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)性，他們可以互相影響。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，人們的收入也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，在這種狀況下，人們的物質(zhì)需求也會(huì)有所上升，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。
2.2 利率的影響
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無(wú)論是利用房地產(chǎn)投機(jī)還是投資，都是需要大量的資金投入的，當(dāng)銀行的利率下降時(shí)，大量的企業(yè)或者是個(gè)人就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說(shuō)利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。
2.3 居民消費(fèi)水平的影響
居民消費(fèi)水平提高也會(huì)在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)。所以說(shuō)消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。
2.4 貨幣供給量的影響。
當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說(shuō)如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。
3、促進(jìn)黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施
3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的運(yùn)用
要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率。作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)。
3.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策
保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的理性化，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之。
3.3調(diào)整現(xiàn)有土地政策
避免以前出現(xiàn)的房地產(chǎn)交易暗箱操作的行為，保證交易的公開(kāi)公平性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展。
4、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)于黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)有著巨大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為我省優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，因此，有必要對(duì)黑龍江省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行了解和掌握。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以在客觀上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，但同時(shí)過(guò)快的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生我省房地產(chǎn)和其他行業(yè)的泡沫，這充分顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩面性，所以，我們應(yīng)該通過(guò)政府的宏觀調(diào)控手段，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終處于合理、科學(xué)和有序的狀態(tài)下。由于我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的資料相對(duì)匱乏，這必然會(huì)導(dǎo)致認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的困難性，希望同仁能夠認(rèn)清這一實(shí)際情況，在對(duì)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行深入了解和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，形成更為全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)知，以便指導(dǎo)實(shí)際的各項(xiàng)工作。
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1 危害特點(diǎn)
斑衣蠟蟬屬同翅目，蠟蟬科。其寄主植物有十余種，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果樹(shù)中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、獼猴桃等果樹(shù)。主要以若、成蟲刺吸嫩枝、葉汁液，削弱樹(shù)勢(shì)，傳播病毒．產(chǎn)生傷口還使病菌容易入侵，造成多種病害流行發(fā)生。此外，排泄物還誘發(fā)煙煤病。由于生產(chǎn)上葡萄以病害防治為重點(diǎn)，對(duì)這類害蟲的防治較為忽視，而使部分園發(fā)生較為嚴(yán)重。
2 形態(tài)特征
2.1 成蟲
體長(zhǎng)15～20毫米，翅展40～55毫米。雄蟲較雌蟲體略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蠟粉。頭頂上有兩剛毛狀觸角，三節(jié)紅色、基部膨大。前翅革質(zhì)、基部淡褐色、有黑斑20余個(gè)，脈紋淡灰色。后翅基部近1/3為紅色，有黑斑7～8個(gè)，中部白色、端部白色。
2.2 若蟲
初孵化時(shí)白色，很快變成黑色，體上有許多白色斑點(diǎn)，4齡后體背變?yōu)榧t色。其最明顯特征是頭尖、體扁、足長(zhǎng)、彈跳敏捷。
2.3 卵
長(zhǎng)3毫米左右，狀如麥粒、褐色。卵粒排列成行整齊，每塊有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。
3 發(fā)生規(guī)律
1年發(fā)生1代，以卵塊于枝干上越冬。在武漢地區(qū)3月下旬，卵塊開(kāi)始孵化，到4月中旬基本孵化完畢。初齡若蟲多群集在嫩莖、葉背吸食汁液，爾后分散危害。若蟲期大約60天，脫皮4次后羽化為成蟲，羽化期在6月上旬～7月初。8月開(kāi)始。9月份開(kāi)始產(chǎn)卵，卵多產(chǎn)在竹桿、葡萄枝干和分杈處，以在1米以下陰暗而為常見(jiàn)。成、若蟲均善于躍，受驚即逃離，不易捕捉，產(chǎn)卵期行動(dòng)遲緩，尤其是早晨溫度較低時(shí)，易于捕捉，產(chǎn)卵后從10月下旬開(kāi)始成蟲便陸續(xù)死亡。
4 防治措施
4.1 忌種喜食性寄主樹(shù)木
葡萄園附近忌種植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主樹(shù)木。
4.2 冬春清固及時(shí)刮除卵塊
冬季和在春季卵塊孵化前，認(rèn)真刮除枝干上的卵塊，可有效地減少蟲源，防治效果很好。
4.3 人工捕殺成蟲
產(chǎn)卵期由于成蟲行動(dòng)遲緩，可在清晨氣溫較低時(shí)，人工捕捉成蟲，可有效地減少產(chǎn)卵基數(shù)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)
[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念
房地產(chǎn)評(píng)估包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是目前房地產(chǎn)評(píng)估主要指的是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程，通過(guò)國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)的主管部門、各評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過(guò)注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過(guò)程中。具體來(lái)說(shuō)，首先，制定了房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一評(píng)估程序和技術(shù)方法，來(lái)保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公正和合理；第三，房地產(chǎn)評(píng)估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評(píng)估、咨詢等各方面服務(wù)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題
（一）立法滯后
雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu(píng)估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中往往畏手畏腳，無(wú)法充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，其評(píng)估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。
（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊
房地產(chǎn)評(píng)估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒(méi)有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠(chéng)信度。但是我國(guó)目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對(duì)從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過(guò)于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
（三）社會(huì)公信力不高
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較好的國(guó)家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國(guó)由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開(kāi)發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。
四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的建議
（一）建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)
有法可依是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無(wú)人承接，對(duì)總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，通過(guò)推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍?dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒(méi)有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。
（三）全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信體系建設(shè)十分重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠(chéng)信行為是社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)評(píng)價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠(chéng)信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會(huì)效應(yīng)，如果能夠通過(guò)行之有效的辦法來(lái)降低講誠(chéng)信者的成本，提高不講誠(chéng)信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)有較好的評(píng)價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評(píng)估信用檔案。目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過(guò)信用檔案來(lái)實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來(lái)督促和引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評(píng)估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法評(píng)估、獨(dú)立評(píng)估、公正評(píng)估的市場(chǎng)氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評(píng)估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級(jí)估價(jià)師的升級(jí)教育，也要進(jìn)行同級(jí)執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過(guò)各種方式不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們?cè)趦?nèi)心深處樹(shù)立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對(duì)評(píng)估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對(duì)違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)管理 房地產(chǎn) 對(duì)策
在我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)不斷的深入推進(jìn)市場(chǎng)化的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。經(jīng)過(guò)這么多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展確實(shí)為國(guó)民生活水平的提高、國(guó)民居住條件的改善做出了很大的貢獻(xiàn)[1]。而且，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，確實(shí)也增加了地方政府在財(cái)政上的收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很好的帶動(dòng)作用。在我們國(guó)家目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程已經(jīng)凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的領(lǐng)頭作用，這才是我們需要重點(diǎn)研究的問(wèn)題。
一、我們國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)從表面上來(lái)看呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，但是在內(nèi)部卻隱藏了許許多多的問(wèn)題，如果這些問(wèn)題不能夠得到及時(shí)、妥善的解決，會(huì)對(duì)我國(guó)以后的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展埋下非常大的隱患，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步的發(fā)展。這些存在著的具體的問(wèn)題要涉及到很多的面，其主要表現(xiàn)形式如下：第一，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家出臺(tái)了許多相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。最近幾年以來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的管控不斷的加大，一系列的宏觀管理政策相續(xù)出臺(tái)，希望這些政策能夠解決掉房地產(chǎn)行業(yè)中的一些頑疾。但是，從實(shí)際的運(yùn)行效果上來(lái)看，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策所取得的成效實(shí)際上并不是特別的明顯，這些政策根本就無(wú)法從根源上解決房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的頑疾。在國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策以后，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)不但沒(méi)有得到有效的緩解，從某種意義上講，反而卻是提高了國(guó)民購(gòu)買商品房的房?jī)r(jià)。第二，我們國(guó)家的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體上的上漲。隨著我們國(guó)家物價(jià)水平的不斷上漲，在房地產(chǎn)行業(yè)中所需要的建材、土地等物資的成本也相應(yīng)的不斷的提高，這也從間接上催生了我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)中整體房?jī)r(jià)的上漲[2]。第三，從長(zhǎng)期發(fā)展的形式上看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前景是非常的樂(lè)觀的。在爆發(fā)了金融危機(jī)的近幾年里，我們國(guó)家意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不合理的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式，開(kāi)始從依靠投資、出口的經(jīng)濟(jì)模式向依靠?jī)?nèi)需的模式方面轉(zhuǎn)變，國(guó)家出臺(tái)了一系列的刺激內(nèi)需消費(fèi)的相關(guān)政策，不斷的提高消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，極大的提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的成交量，使得商品房的價(jià)格進(jìn)一步的得到了提高。以后推動(dòng)國(guó)家的城鎮(zhèn)化建設(shè)將會(huì)是國(guó)家的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向，這種形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)更加迅速的發(fā)展，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升的趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步得到保障。
二、我們國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中問(wèn)題的表現(xiàn)形式
（一）經(jīng)濟(jì)管理上缺乏一個(gè)完善的管理機(jī)制
為了能夠使房地產(chǎn)的市場(chǎng)管理更加的規(guī)范化，更加的有效率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好的發(fā)展，必須要有一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制。雖然我們國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢(shì)，沒(méi)有一個(gè)完善的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證這些政策的落實(shí)。房地產(chǎn)處于當(dāng)今形勢(shì)下，自從2007年以后，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)受到土地的價(jià)格不斷上漲、建筑材料的供不應(yīng)求、建筑工人老齡化、人工費(fèi)上漲等因素的影響，商品房的價(jià)格開(kāi)始不斷的飆升，使得廣大的消費(fèi)者根本就沒(méi)辦法購(gòu)買到自己所能承受的價(jià)格的房子。而且，隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷上升，很多的房地產(chǎn)商和投資者從中看到了巨大的商機(jī)，然后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資量不斷的增加。而且，中國(guó)民間大量存在著的購(gòu)房投機(jī)者，使得居民的購(gòu)買商品房的價(jià)格進(jìn)一步的拉高，房屋的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了房屋消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力。不能夠?qū)ξ覀儑?guó)家政府所出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策高效合理認(rèn)真的去執(zhí)行，使得出臺(tái)政策失真，出臺(tái)政策流于形式，更使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理的效果大大的打了折扣。
（二）目標(biāo)模糊，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期性的政策
在我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策中，一直沒(méi)有一個(gè)連續(xù)性的政策扶持，造成沒(méi)有一個(gè)明確的管理目標(biāo)。首先，我們國(guó)家的政府把抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求當(dāng)做市場(chǎng)管理的目標(biāo)。到目前為止，我們國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中所存在的一些問(wèn)題還不能夠從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)清楚。所以在出臺(tái)一些政策的時(shí)候就沒(méi)有一定的針對(duì)性，當(dāng)然無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)的管理產(chǎn)生一定的效果。而且，政府出臺(tái)的長(zhǎng)期政策和一些短期的政策還出現(xiàn)一些自相矛盾的地方，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理的效果大大的降低了。而且房地產(chǎn)行業(yè)政策的不合理性以及不連續(xù)性使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機(jī)分子提供了很多方便，造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展現(xiàn)象。比如說(shuō)，房產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策以及國(guó)五條政策等的落實(shí)狀況，都說(shuō)明了我們國(guó)家房地產(chǎn)管理中沒(méi)有一個(gè)連續(xù)性的政策，沒(méi)有一個(gè)明確的管理目標(biāo)。
（三）缺乏一套健全的法律、法規(guī)體系
參考國(guó)外一些比較健康的房地產(chǎn)行業(yè)，它們都有著一套非常完善的法律、法規(guī)體系，來(lái)保證在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策能夠有效的落實(shí)下來(lái)。從目前來(lái)講，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，沒(méi)有一套相對(duì)比較完善的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的行為[3]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理非常的重要，可以說(shuō)貫穿于房地產(chǎn)的建設(shè)、開(kāi)發(fā)、交易以及房地產(chǎn)的后期管理各個(gè)的階段，但是我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理法來(lái)統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整個(gè)階段。而且，我們國(guó)家所出臺(tái)房地產(chǎn)法律、法規(guī)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的速度，就會(huì)造成所出臺(tái)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。
三、針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題的解決對(duì)策
（一）建立一個(gè)完善的管理機(jī)制
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的現(xiàn)象，可以通過(guò)改革管理機(jī)制來(lái)治療，這樣可以更好的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中的作用。要建立一個(gè)健全的管理機(jī)制，政府首先要充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，還要吸收國(guó)外一些先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，然后中央政府要制定一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)稅制度。
（二）在出臺(tái)政策時(shí)要注意政策的連續(xù)性
我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的初期階段，只有制定一個(gè)具有連續(xù)性的政策，才能夠保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，防止出現(xiàn)不必要的混亂，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。還應(yīng)該制定一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，引導(dǎo)居民的消費(fèi)。
（三）建立一套完善的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系可以制約我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的運(yùn)行，可以規(guī)范房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)秩序，使開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者在正常的市場(chǎng)行為中能夠有據(jù)可依，市場(chǎng)中多元化的非常復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)關(guān)系能夠得到有效的規(guī)范，一些常見(jiàn)的矛盾糾紛能夠在法律法規(guī)下得到解決。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，要想把這個(gè)工程做好，要有一套完善的管理機(jī)制，有一個(gè)明確的管理目標(biāo)，有連續(xù)性的房地產(chǎn)政策，有一套完善的法律法規(guī)做支撐。只有做到這些，才能規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序，打擊市場(chǎng)中的投機(jī)行為，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫惠琴.論加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，創(chuàng)新運(yùn)行房地產(chǎn)管理機(jī)制[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，4（07）：722-723
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述
隨著改革開(kāi)放步伐的不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國(guó)家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的使用，有需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)部融資能夠減少交易費(fèi)用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。
房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各方投入的資金和從稅后利潤(rùn)中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購(gòu)房者的賬款以及委托開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收建設(shè)基金。
房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也一起分享投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所得到的利潤(rùn)是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費(fèi)用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。
二、當(dāng)前存在的主要融資問(wèn)題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來(lái)自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險(xiǎn)和投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對(duì)較低，但我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的規(guī)模比較小，流動(dòng)性比較差。
（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善
在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國(guó)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國(guó)家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問(wèn)題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
（三）缺乏融資專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議
（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點(diǎn)：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來(lái)實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實(shí)現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)管理績(jī)效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。
（二）根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況來(lái)選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來(lái)確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項(xiàng)目可以考慮項(xiàng)目融資等。
（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對(duì)較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（四）完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來(lái)源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財(cái)務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資管理問(wèn)題探討[J]經(jīng)濟(jì)生活文摘，2012，（9）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒(méi)有形成真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。論文以我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考三方面進(jìn)行論述，以其對(duì)消解我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提供可行性建議。
一、 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對(duì)于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場(chǎng)行為，都有其自身規(guī)律性。我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒(méi)有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥?，助長(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場(chǎng)的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場(chǎng)復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無(wú)形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來(lái)源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問(wèn)題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)抵押變現(xiàn)，避免交易帶來(lái)了交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國(guó)金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。
對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問(wèn)題上，都需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上對(duì)此作出充分的分析。
對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問(wèn)題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問(wèn)題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問(wèn)題。
對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考
我國(guó)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來(lái)的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動(dòng)蕩性。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動(dòng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國(guó)家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)外，還要準(zhǔn)確掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。
房地產(chǎn)賣方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來(lái)了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對(duì)策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎?、決策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問(wèn)題，需要國(guó)家政策作為外部推動(dòng)力去真正推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；創(chuàng)新；發(fā)展
中圖分類號(hào)： F93.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01
前言
近幾年，我國(guó)不斷增加了支持新型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的力度，尤其是在可持續(xù)發(fā)展背景下，低碳經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。其主要指的是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，通過(guò)大力創(chuàng)新制度與科技、開(kāi)發(fā)能源以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方法來(lái)將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進(jìn)而不斷促進(jìn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。近幾年，低碳經(jīng)濟(jì)在我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域中不斷受到重視。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不但能夠?qū)ι姝h(huán)境起到保護(hù)的作用，而且還可以有效優(yōu)化與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，如此一方面可以切實(shí)提升能源利用效率，一方面還可以推動(dòng)新能源的開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)是高排放量以及高能耗的行業(yè)，隨著人們生活質(zhì)量的上升。房地產(chǎn)業(yè)需要加快向低碳化方向發(fā)展。
一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響
1.使得房地產(chǎn)業(yè)成本增加
當(dāng)前，因?yàn)槭艿轿覈?guó)技術(shù)發(fā)展水平影響，低碳技術(shù)水平難以得到有效提高。就目前我國(guó)打地產(chǎn)發(fā)展看來(lái)，如若大力運(yùn)用低碳技術(shù)，容易增加房地產(chǎn)成本，需要不斷加大相應(yīng)資金來(lái)開(kāi)展技術(shù)研究。此外，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)能源得到取代，所以在研發(fā)與使用低碳技術(shù)時(shí)其成本較高。將該技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中會(huì)大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)，在實(shí)際發(fā)展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運(yùn)用低碳技術(shù)。
2.使得房?jī)r(jià)抬高
目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，要想實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則必然要加強(qiáng)研發(fā)新能源與新技術(shù)的力度。如此一來(lái)，企業(yè)必然會(huì)大力宣傳建筑材料以及能源的先進(jìn)性與優(yōu)勢(shì)，從而將房?jī)r(jià)提升。而且將低碳技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，必定會(huì)提高整體建筑質(zhì)量，而其價(jià)格必定相應(yīng)上升。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬高。
3.會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)發(fā)展
發(fā)展房地產(chǎn)必須要由充足的能源供應(yīng)作為基礎(chǔ)，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下， 如若離開(kāi)了充足的能源作為支持，則必定會(huì)抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
二、低碳經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展策略
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
就目前來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有一定復(fù)雜性，并且其經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性較強(qiáng)。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，則要想發(fā)現(xiàn)低碳房地產(chǎn)必定會(huì)面臨諸多問(wèn)題，如，法律法規(guī)不夠健全則容易致使違法行為增加。在發(fā)展低碳房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)槠浞缸锍杀据^低，且所獲得利潤(rùn)非?？捎^，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會(huì)出現(xiàn)虛假房地產(chǎn)價(jià)格等現(xiàn)象。因此，在目前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)應(yīng)當(dāng)要不斷完善各類法律法規(guī)和相關(guān)政策。
2.積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制
在以往發(fā)展房地產(chǎn)時(shí)便有諸多問(wèn)題存在，加上當(dāng)前所提倡的低碳經(jīng)濟(jì)，更是在很大程度上影響到了房地產(chǎn)的發(fā)展，隨之所出現(xiàn)的問(wèn)題也越來(lái)越多，其面臨的市場(chǎng)環(huán)境也日漸復(fù)雜。如若依舊采用以往的政策來(lái)管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，則必定難以獲得成效。所以，在應(yīng)當(dāng)要全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身情況，制定出合理的規(guī)章制度，積極健全低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，保證在低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)得以健康發(fā)展
3.科學(xué)策劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)
當(dāng)前，我國(guó)體制變革速度不斷加快，為了適應(yīng)變革的需求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方式亦有所改變。當(dāng)前要求房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)低耗能、低排放。所以，要全面分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為低碳背景下房地產(chǎn)如何繼續(xù)發(fā)展做出策劃，對(duì)于房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。
4.綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在低碳背景下實(shí)現(xiàn)自身良好的經(jīng)濟(jì)管理成效，綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用是十分重要的一項(xiàng)措施。得益于我國(guó)科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中材料與技術(shù)在綠色環(huán)保、節(jié)能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來(lái)越多企業(yè)將其應(yīng)用到自己所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，并且經(jīng)實(shí)踐證明也取得了不錯(cuò)的成效。其次，以太陽(yáng)能、風(fēng)能等可再生性能源技術(shù)地成熟，將它們應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與后期使用中也是實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保的一個(gè)重要舉措。為此，廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要充分結(jié)合自身項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，以及相關(guān)指導(dǎo)要求在房地產(chǎn)施工中采用綠色環(huán)保材料與技術(shù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良好的低碳經(jīng)濟(jì)性。
5.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律
雖然得益于我國(guó)近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但從實(shí)際情況分析來(lái)看行業(yè)中仍存在著不少的問(wèn)題，而在這之中房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律法規(guī)不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規(guī)存在著漏洞導(dǎo)致了低碳房地產(chǎn)因缺乏強(qiáng)制性以及權(quán)威性而無(wú)法得到很好地發(fā)展。例如，目前低碳經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)關(guān)于碳排放量并未一些相關(guān)法律法規(guī)來(lái)予以規(guī)定；另外部分地區(qū)由于種種原因所致，針對(duì)一些房地產(chǎn)違法違規(guī)行為存在著處罰力度不強(qiáng)等情況。對(duì)此，為了促使低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)要進(jìn)一步完善這方面的法律法規(guī)。所以，政府相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以及一些地產(chǎn)巨頭等就房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)進(jìn)行商討，隨后將初步意見(jiàn)向社會(huì)公布并征集意見(jiàn)或建議，這樣一來(lái)有助于確保所制定法律法規(guī)科學(xué)合理、公平公正性。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)朝著低排放、低能耗的節(jié)能環(huán)保方向發(fā)展，@需要政府、企業(yè)、消費(fèi)者多方堅(jiān)持不懈共同努力，才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制，地方財(cái)政，房地產(chǎn)
現(xiàn)在隨著改革開(kāi)放的深入和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的越來(lái)越完善，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的很快。通過(guò)近幾年來(lái)看，在中國(guó)一些地區(qū)如北京，上海，深圳，杭州，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扭曲的增高，運(yùn)行也是越來(lái)越偏離正常軌道。問(wèn)題的原因是有很多因素的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度的不合理是其中一個(gè)重要原因。在關(guān)系到人民的重大民生問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)更應(yīng)該健康發(fā)展。它也是在很大程度上影響到了宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的不震蕩的發(fā)展，還要合理的規(guī)范產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)這樣才能協(xié)調(diào)發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，高質(zhì)量的勞動(dòng)力流向，政府還要保證廣大人民的信心。房地產(chǎn)稅制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上是起著很大的作用的是非常有效地工具，也是影響重要政策和地方財(cái)政來(lái)源。一個(gè)規(guī)范的好的制度是能夠引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序地，不畸形的發(fā)展，房地產(chǎn)稅保證穩(wěn)定和地方財(cái)政可以可持續(xù)增長(zhǎng)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型改革是必須的。
第一，房地產(chǎn)稅改革可以很好的解決很多稅費(fèi)方面的問(wèn)題。改革最重要內(nèi)容是稅收代替收費(fèi)，這樣德牧的是為了解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)亂收費(fèi)的問(wèn)題，一個(gè)房地產(chǎn)稅收形成的有很多的稅種，這些稅種作為地方稅體系的輔助稅。
第二，房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型改革可以監(jiān)官各個(gè)地方政府的財(cái)政收入和支出。從房地產(chǎn)收入的所有房地產(chǎn)稅的形式直接向地方政府財(cái)政預(yù)算提供，形成詳細(xì)的房地產(chǎn)稅收和支出數(shù)額的項(xiàng)目，根據(jù)房地產(chǎn)稅收利益多的規(guī)定，房地產(chǎn)稅收入基本滿足的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求。我們還要防當(dāng)?shù)卣逊康禺a(chǎn)收入作為一個(gè)有利可圖的對(duì)象，亂收費(fèi)，隨隨便便浪費(fèi)的情況發(fā)生。
還有就是，房地產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是非常有利的。房地產(chǎn)稅可分為流轉(zhuǎn)稅和保有環(huán)節(jié)這兩種稅。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅的科學(xué)設(shè)計(jì)，如增加土地溢價(jià)來(lái)積累增值稅，可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，削弱了一些地產(chǎn)商的利潤(rùn)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱，這樣可以更好的讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走向可持續(xù)發(fā)展的道路。
據(jù)財(cái)政稅收方面的說(shuō)法，在稅收過(guò)程中政府應(yīng)該在對(duì)有效性和公平性進(jìn)行一個(gè)保證。雖然許多的情形下，效率和公平這兩個(gè)方面雖然很多時(shí)候不能同時(shí)做到。但是我們應(yīng)該發(fā)揮我們最大的能力來(lái)做到，在進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)稅的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不好的問(wèn)題，我們應(yīng)該制定相關(guān)的法律法規(guī)，并努力使房地產(chǎn)稅制改革的更有效率與更為公平。
建立一個(gè)全新的房地產(chǎn)稅制。中國(guó)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投資，貿(mào)易，職業(yè)，收入等各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行征稅，形成許多環(huán)節(jié)稅，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅制度的功能互補(bǔ)。保持征收房地產(chǎn)稅，這樣就能有效的解決以前的那種不合理的條件，也可以加速房地產(chǎn)的循環(huán)。
完善相關(guān)的稅收法律法規(guī)。調(diào)節(jié)稅取消不合理和不合法的收費(fèi)項(xiàng)目來(lái)減少現(xiàn)在交稅的負(fù)擔(dān)。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)是非常復(fù)雜的，稅收成本縮減稅收嚴(yán)重混亂。負(fù)責(zé)城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用有幾十個(gè)，這當(dāng)中不乏有很多一些不合法律法規(guī)的收費(fèi)，究其根底還是這方面的法律法規(guī)還不健全，房地產(chǎn)是收入的不足的一個(gè)重要組成部分，將使地方財(cái)政收入的減少，當(dāng)?shù)卣梢造`活調(diào)整物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅改變財(cái)政收入，這不可避免地會(huì)出現(xiàn)亂收費(fèi)的現(xiàn)象。
完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)。另一方面，保持房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，并逐漸形成了一套符合我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論和房地產(chǎn)稅評(píng)估方法體系的實(shí)際情況，為測(cè)量提供科學(xué)依據(jù)；另一方面，稅務(wù)部門內(nèi)部培訓(xùn)的專業(yè)評(píng)估人員，增加對(duì)房地產(chǎn)稅的征收力度。通過(guò)專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)，以實(shí)際數(shù)據(jù)做出判斷，這樣就對(duì)住房稅收制定有效的措施。
稅收應(yīng)簡(jiǎn)化，統(tǒng)一系統(tǒng)內(nèi)部和外部的。簡(jiǎn)化稅收不僅有利于有效的計(jì)征，但也降低了房地產(chǎn)稅，從而引起納稅人的熱情。此外，團(tuán)結(jié)稅收促進(jìn)公平和提高效率。將“明租，正稅，清費(fèi)”的基本方向的房地產(chǎn)稅制改革產(chǎn)生效應(yīng)。
加大稅法宣傳。懲治偷稅、逃稅行為，提高納稅意識(shí)。一些房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)，有房屋的土地，偽造或高估了開(kāi)發(fā)成本，對(duì)隱藏收入的行為方式應(yīng)該加大處罰。稅收宣傳工作應(yīng)是稅務(wù)機(jī)關(guān)日常工作的重要組成部分，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過(guò)媒體和其他方式，以稅法宣傳為工作，讓所有人知道納稅是公民應(yīng)盡的職責(zé)，偷稅，逃稅將受到懲罰。偷稅，逃稅不僅影響財(cái)政收入，也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使房地產(chǎn)稅的效果大打折扣。因此，在稅務(wù)機(jī)關(guān)不能忽視。
提高地方政府公共預(yù)算的透明度。房地產(chǎn)稅是一種“稅”，要體現(xiàn)互利的原則。通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革，提高房地產(chǎn)的收入，基本上能滿足需求的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在預(yù)算，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施支出緊密相連，因此可以有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。讓納稅人真正理解財(cái)政支出的使用。此外，為了提高公共預(yù)算的透明度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收監(jiān)管，讓納稅人的信任，以確保房地產(chǎn)稅。
畢竟，中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊人口眾多的國(guó)家，多民族的文化，特定的局部差異也很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常復(fù)雜的，和房地產(chǎn)本身是一個(gè)非常強(qiáng)大的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)多米諾。房地產(chǎn)稅制改革作為對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有序發(fā)展，需要實(shí)事求是，具體結(jié)合本地市場(chǎng)的發(fā)展，以點(diǎn)到面，積極推進(jìn)稅制改革的認(rèn)真，真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和繁榮有序發(fā)展。（作者單位：成都電子科技大學(xué)）
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