序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場的基本概念樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進行準確評價以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進行改善。為了準確的分析房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力，論文以一房地產(chǎn)企業(yè)為案例，在對房地產(chǎn)市場營銷的特點和影響因素分析的基礎(chǔ)上，嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系，并采用層次分析法確定指標的權(quán)重，綜合運用模糊綜合評價法對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進行評價。論文的主要內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國內(nèi)外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產(chǎn)營銷能力評價的基本理論。主要對房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評價法和德爾菲法的主要內(nèi)容和實施步驟。第三章，房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系的建立。主要闡述了評價指標體系設(shè)立的目的、原則、邏輯框架、構(gòu)建方法等內(nèi)容。第四章，西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析。通過實地調(diào)研、收集資料，對西華房地產(chǎn)公司的營銷狀況進行分析評價。第五章，房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實施過程。以西華房地產(chǎn)公司為案例，詳細介紹了模糊綜合評價法在房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中的應(yīng)用過程。第六章，提升西華公司營銷能力的對策及建議。針對西華房地產(chǎn)公司市場營銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的對策和建議。本論文提出了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系，為房地產(chǎn)企業(yè)定量評價營銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷能力；評價指標體系；模糊綜合評價法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內(nèi)容

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基本理論

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營銷相關(guān)概念界定

2.1.1房地產(chǎn)營銷

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力綜合評價法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評價法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系的建立

3.1評價指標體系構(gòu)建的目的

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系設(shè)立的原則

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系的邏輯框架

3.4指標構(gòu)建的方法

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標的設(shè)定

第四章西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項目概況

4.3公司營銷戰(zhàn)略分析

4.4項目的營銷環(huán)境分析

4.5項目的定位

4.5.1該項目的市場細分

4.5.2項目的定位

4.6項目的營銷策劃

4.6.1產(chǎn)品策略

4.6.2價格策略

4.6.3營銷推廣策略

4.7項目的營銷實施保障

4.8該公司營銷工作中存在的問題

第五章房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實施過程

5.1運用層次分析法確定各層次的權(quán)重

5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價集V

5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣

5.4進行二級模糊綜合評判

5.5進行一級模糊綜合評判

5.6結(jié)論分析

5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議

6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略

6.2提高營銷策劃的實施能力

6.3培養(yǎng)企業(yè)文化

6.4建立科學的營銷管理體系

6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團隊

后記

參考文獻

致謝

作者簡介

第一章導言

1.1選題背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實行強有力的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進行準確評價，以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營銷隊伍建設(shè)、改進和加強市場服務(wù)等方面對企業(yè)營銷能力進行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標體系,并運用數(shù)學、統(tǒng)計學等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營銷能力評價中，但關(guān)于房地產(chǎn)營銷能力評價的理論指導仍存在空白，導致實踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評價營銷能力時缺乏科學的理論指導。在實踐中，房地產(chǎn)營銷市場已進入全程營銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財務(wù)指標片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進行改進。當前，我國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢和國家的政策導向來看，已經(jīng)進入科學正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學的決策引領(lǐng)和指導。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力中的具體應(yīng)用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產(chǎn)營銷能力各評價指標要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設(shè)計評價房地產(chǎn)營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學的評價企業(yè)營銷能力提供相應(yīng)的指標體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系，將模糊綜合評價法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中，填補目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的理論空白。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價是在房地產(chǎn)全程營銷實施完成的基礎(chǔ)上進行的，對企業(yè)開展營銷的戰(zhàn)略、實施策略和營銷保障等情況進行全面而又系統(tǒng)的分析與評價，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

(3)在評價過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學分析，提出解決方案，對以后開展營銷工作將起到調(diào)整、改進的作用，增強房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實力。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨特競爭能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績效的關(guān)系。到20世紀80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風靡一時。波特認為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價值鏈，提示了企業(yè)為增強競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構(gòu)成入手，對營銷競爭力的構(gòu)成進行垂直細分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運用自己的專業(yè)知識去解決[2]。

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

由于在過去一段時期內(nèi)，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關(guān)于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內(nèi)對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強調(diào)的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應(yīng)復(fù)雜多變的營銷環(huán)境。進入21世紀，越來越多的學者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細的提出了營銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學者投入到企業(yè)營銷能力的評價中，企業(yè)營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價》中將企業(yè)營銷能力評價指標體系包括產(chǎn)品市場競爭力，銷售活動能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價指標體系的研究》中將營銷能力評價指標體系設(shè)為銷售業(yè)績指標，營銷基礎(chǔ)要素指標，營銷決策能力指標，營銷執(zhí)行能力指標；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價指標研究》中將營銷能力評價指標體系的設(shè)定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價指標體系設(shè)定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標設(shè)定為市場預(yù)測、銷售渠道、售后服務(wù)、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價指標體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標體系設(shè)定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運用到企業(yè)營銷能力評價中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運用到企業(yè)營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系，為進行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價提供了理論支持[7]。當前國內(nèi)很多關(guān)于營銷能力的研究文獻仍然把營銷能力簡單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機理,很難真正引導企業(yè)的營銷實踐工作長遠的發(fā)展[8]。

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學者研究的基礎(chǔ)上，與我國的實踐結(jié)合。目前對企業(yè)營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內(nèi)對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價的指標體系，設(shè)立了評價模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，建立房地產(chǎn)營銷能力評價指標體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設(shè)立評價模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過程中，在大量查閱國內(nèi)外文獻和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實踐經(jīng)驗，進行定性與定量相結(jié)合的分析方法。

（1）理論和實證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營銷能力評價指標體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實證的角度闡述房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的具體應(yīng)用。

（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。

（3）比較分析法本文通過對評價結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力等級。

1.5研究的主要內(nèi)容

（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實施步驟。

（2）闡述房地產(chǎn)全程營銷中評價指標體系建立的原則、邏輯框架、指標體系確定的方法和確定評價指標體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。

（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營銷能力評價指標的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進行評價。

（4）根據(jù)營銷能力評價的結(jié)果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  房地產(chǎn)營銷  營銷策劃   

Abstract

Recent years, the impetus of real estate development in our country has become more and more swift and violent. The competition of real estate also has become much intense. In order to makes the own enterprise has a position in the market, makes profit and the enterprise will go step further development, the proprietors of real estate begin realizing that the tactics of marketing is very important in competition. This paper begins from the idea of real estate marketing, comes up to the tactics of the marketing implementation content, further elaborated marketing of the real estate project implementation which exists question、countermeasure and development ,and make the union concrete project case application.

Key words: real estate   marketing of real estate   tactics of marketing

引言

改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國經(jīng)濟承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動，在拉動經(jīng)濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項目，從而最終獲取利潤或占領(lǐng)市場，并促進了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

1 房地產(chǎn)營銷策劃

1.1房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風，開發(fā)建設(shè)出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復(fù)合

理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

第3篇

200*年1月16日至2月5日間，我在****置業(yè)有限公司本部實習。這是第一次正式與社會接軌踏上工作崗位，開始與以往完全不一樣的生活。每天在規(guī)定的時間上下班，上班期間要認真準時地完成自己的工作任務(wù)，不能草率敷衍了事。我們的肩上開始扛著民事責任，凡事得謹慎小心，否則隨時可能要為一個小小的錯誤承擔嚴重的后果付出巨大的代價，再也不是一句對不起和一紙道歉書所能解決。

一、實習單位簡介：

****置業(yè)有限公司是**控股集團股份有限公司下屬子公司，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)。自1992年建立以來，公司成功開發(fā)了周家邊、陳河沿、翠中、萬信、人豐、泰和家園等幾個小區(qū)和吳家塘住宅、孔雀小區(qū)的部分住宅以及維科工業(yè)園區(qū)的代建項目，累計開發(fā)和交付的建筑面積達100多萬平方米，部分住宅還榮獲“優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“甬城最喜愛的十大樓盤”等榮譽稱號，成為寧波市具有良好信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

二、實習主要內(nèi)容：

****本部主要有以下幾個部門：拓展部，銷售策劃部，工程項目部，總師辦，綜合辦，財務(wù)部，我在各個部門輪崗，主要集中在前三個部門，熟悉部門運作流程以及部門間如何合作，進而同各部門人員和部門經(jīng)理建立良好的關(guān)系，以便在今后工作中減少障礙，在加強了交際能力的同時也學到了不少知識。比如：

1、地產(chǎn)市場和投資知識：

房地產(chǎn)市場的主要特點：①交易的物質(zhì)實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移;②交易的對象非標準化，是一個產(chǎn)品差異化的市場;③是一個地區(qū)性市場;④容易出現(xiàn)壟斷和投機;⑤較多地受到法規(guī)政策的影響和限制;⑥一般人非經(jīng)常性參與;⑦交易的金額較大，依耐于金融機構(gòu)的支持與配合;⑧廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)。

2、工程基礎(chǔ)知識：

建筑物的分類方法，建筑工程圖的構(gòu)成以及建筑總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖的主要內(nèi)容和作用，建設(shè)工程的費用構(gòu)成，施工圖預(yù)算的編制依據(jù)和編制步驟。理解熟悉：建筑設(shè)計基本要求和建筑構(gòu)造的基本知識，建設(shè)工程概預(yù)算的分類，建設(shè)工程預(yù)算的編制步驟和內(nèi)容簡單了解：建筑材料、建筑設(shè)備、智能建筑的一般知識，建筑裝飾材料的分類以及建筑裝飾效果的評價方法與去年大綱比較：“建筑工程概預(yù)算”歸入“建筑工程基礎(chǔ)知識”，單列“房地產(chǎn)測繪”。

3、規(guī)劃基礎(chǔ)知識：

控制性詳細規(guī)劃的控制體系，城市用地評價的基本內(nèi)容理解熟悉：城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細規(guī)劃、城市用地分類簡單了解：城市規(guī)劃的作用、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。尤其是在拓展部所進行的可行性研究的重要性，要是一旦規(guī)劃偏離實際，直接會導致項目的虧損。

4、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識：

需求、供給與價格的基本概念及其相互關(guān)系，消費者如何選擇購買各種商品以獲得最大效用，廠商如何選擇各種要素的最優(yōu)組合以及商品價格和產(chǎn)量如何決定的基本思路。即要掌握：均衡數(shù)量，均衡價格，需求規(guī)律，供給規(guī)律，邊際效用遞減規(guī)律，邊際收益遞減規(guī)律，邊際成本的增減變化規(guī)律，廠商均衡及廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則等。理解熟悉：消費者行為理論、供給理論、市場理論的基本概念和主要內(nèi)容簡單了解：生產(chǎn)要素價格與收入分配理論。

5、房地產(chǎn)銷售知識

禮儀：銷售人員的個人形象蘊涵著公司的企業(yè)文化，折射出企業(yè)的形象，在某種程度上也代表著樓盤的形象。它能夠拉近與顧客的距離，減少顧客的疑慮，提高親和力，進而促使顧客產(chǎn)生購買行為，達成交易。因此，銷售人員應(yīng)有整潔的儀表、親和力較強的儀容;有主動積極、面帶微笑、親切誠懇的態(tài)度;有進退有序的規(guī)范的禮儀;有流利的口才、收放自如的交談能力等。

房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程：

一、尋找客戶

二、現(xiàn)場接待客戶

三、談判

四、客戶追蹤

五、簽約

六、售后服務(wù)

分析客戶類型及對策：(例如)

1.理智穩(wěn)健型

特征：深思熟慮，冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷員的言辭所說動，對于疑點必詳細詢問。

對策：加強產(chǎn)品品質(zhì)、公司性質(zhì)及特點優(yōu)點的說明，一切說明須講究合理有據(jù)，以獲得顧客理性的支持。

n2.感情沖動型

特征：天性激動、易受外界慫恿與刺激，很快就能作決定。

對策：開始即大力強調(diào)產(chǎn)品的特色與實惠，促其快速決定。當顧客不欲購買時，須應(yīng)付得體，以免影響其他顧客。n

n3.沉默寡言型

特征：出言謹慎，一問三不知，反應(yīng)冷漠外表嚴肅。

對策：除了介紹產(chǎn)品，還必須以親切、誠懇的態(tài)度拉攏感情，想辦法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。等等。

三、實習遇到的問題和困難：

實習很辛苦，由于現(xiàn)在還住校，所以每天7點不到就得起床去擠公交車，就算再寒冷再差的天氣，只要不是周末，都得去上班，有時候公司業(yè)務(wù)繁忙，晚上得加班，那留給個人支配的時間更少。我們必須克制自己，不能隨心所欲地不想上班就不來。

第4篇

關(guān)鍵詞：開發(fā)內(nèi)化；房地產(chǎn)估價；教學

中圖分類號：G640 文獻標識碼：A

一、引言

作為中國市場化改革的重要組成部分，我國房地產(chǎn)市場20余年來實現(xiàn)了迅猛的發(fā)展。根據(jù)估算，2015年，中國的房地產(chǎn)交易總額達到8.7萬億元，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要組成部分?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的高素質(zhì)專業(yè)人才。房地產(chǎn)估價是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、投資交易、抵押貸款、課稅保險等活動的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中占有重要地位?！斗康禺a(chǎn)估價》作為工程管理和房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的核心課程，其教學效果直接影響到未來房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。如何提升該課程的教學質(zhì)量，同時貼近行業(yè)實踐，成為該課程教學者面前的重要任務(wù)。

二、《房地產(chǎn)估價》課程特點

該課程以房地產(chǎn)估價為主線，介紹了房地產(chǎn)估價過程中的基本知識和重點內(nèi)容，包括房地產(chǎn)相關(guān)的基本概念、房地產(chǎn)價格的特點及影響因素、房地產(chǎn)估價的原則及程序、市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、路線價法、基準地價修正法、國內(nèi)外房地產(chǎn)估價制度等。

1.課程綜合性強、學科交叉性強

該課程的專業(yè)知識涵蓋市場調(diào)查與市場預(yù)測、投資分析、建筑工程技術(shù)、土地管理、房房房地產(chǎn)課稅、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)保險等方面，涉及面寬、信息量大，綜合性極強。而且，它與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、工程經(jīng)濟學、工建設(shè)工程法律法規(guī)等其他房地產(chǎn)類的課程內(nèi)容有明顯的交叉性。

2.課程實踐性強

該課程圍繞房地產(chǎn)估價活動展開，而且與國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、以及法律法規(guī)有著極為緊密的關(guān)聯(lián)，課程的教學內(nèi)容亦要與行業(yè)現(xiàn)狀相符。在我國，房地產(chǎn)市場和相關(guān)調(diào)控政策變化頻繁，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)更新較快，這直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟活動與房地產(chǎn)估價，所以該課程的教學內(nèi)容也更新得很快。

三、開發(fā)內(nèi)化教學模式與傳統(tǒng)教學模式比較分析

1.傳統(tǒng)教學模式存在的主要問題

（1）在本課程的傳統(tǒng)教學模式中，教學內(nèi)容跟不上專業(yè)知識更新的速度。我國高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)市場面貌、產(chǎn)品動態(tài)、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)變化很快，與之緊密關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟、金融、稅收、區(qū)域規(guī)劃等政策也更新頻繁，專業(yè)知識在幾年之中便會有很大的變化，目前教師所用的教材內(nèi)容明顯跟不上行業(yè)中專業(yè)知識更新的速度。

（2）教學方式不夠多樣化，學生參與度低。在傳統(tǒng)教學中，大部分專業(yè)教師仍然采用直線式的單向傳授教學方式，以老師講授為主，學生的主要任務(wù)是聆聽和接收，教學方式單一，學生參與度低，不利于激發(fā)學生的學習興趣。

2.開發(fā)內(nèi)化教學模式的優(yōu)越性

開發(fā)內(nèi)化教學打破了傳統(tǒng)教學中直線式的單向傳授方式，老師可以利用布置預(yù)習任務(wù)、設(shè)計提問、課堂檢驗等多種方式對學生進行開發(fā)、引導，啟發(fā)學生思考、激發(fā)學生學習興趣，將學生引入自主學習的軌道中，讓學生主動參與到學習過程當中來，提升教學效果。

與傳統(tǒng)教學方法相比，這一新的教學模式強調(diào)教師在教學過程中更多的扮演“開發(fā)”的角色，而不是“傳授”的角色，在教學過程中開啟學生智慧、開發(fā)學生潛能，啟發(fā)學生思考，引導學生自主學習，而從將專業(yè)知識“內(nèi)化”為內(nèi)在素質(zhì)。

四、開發(fā)內(nèi)化教學模式在《房地產(chǎn)估價》課程中的應(yīng)用

根據(jù)本課程的特點，為充分發(fā)揮開發(fā)內(nèi)化教學模式的優(yōu)越性，筆者在實踐中摸索出如下幾種教學法以加強開發(fā)內(nèi)化教學模式在教學中的應(yīng)用，提高課堂質(zhì)量。

1.導入式教學法

開發(fā)內(nèi)化教學模式的出發(fā)點在于教師“開發(fā)、引導”，在每個新的教學單元開始學習之前給學生布置預(yù)習任務(wù)，要求學生針對老師布置的預(yù)習題查閱大量的專業(yè)資料，分析、歸納、總結(jié)，在下次課將自己的成果呈現(xiàn)出來，這個過程能體現(xiàn)學生的自主性和獨立思考能力，也有利于老師發(fā)現(xiàn)學生思維的閃光點，但有一點不能忽視，那就是每次學習新內(nèi)容之前，對之前布置的預(yù)習任務(wù)要進行課堂檢驗并對學生成果進行打分，以鞏固和推進預(yù)習的效果，讓學生形成良好的學習習慣。布置預(yù)習任務(wù)，是引導學生自主學習的有效途徑，讓學生明確接下來要學習的內(nèi)容和學習目標，對新內(nèi)容的學習有初步了解和認知準備。

2.實踐調(diào)研教學法

教師可以根據(jù)不同教學單元的需要給學生布置適當?shù)膶嵺`調(diào)研任務(wù)，例如，在學習“市場比較法”時，對某個特定的估價對象收集其可比實例的信息并對估價對象及可比實例做現(xiàn)狀調(diào)查，學生可以通過實地勘察、訪問、網(wǎng)絡(luò)等方式收集相關(guān)信息，了解估價對象及可比實例的區(qū)域因素、個別因素和產(chǎn)權(quán)狀況，在此基礎(chǔ)上進行歸納匯總、對比，形成估價所需的基礎(chǔ)性資料；學習“收益還原法”時，可以組織學生到估價對象所在片區(qū)進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，了解該片區(qū)類似房地產(chǎn)的規(guī)模、市場定位、價格、目標消費群體等，在調(diào)研完成之后，組織學生匯報調(diào)研情況，講講學生自己對估價對象的認識、區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點等，這種方式可以讓學生更直觀的接觸到房地產(chǎn)市場與估價對象，并且讓學生收集信息的能力、溝通能力、分析能力得到鍛煉。

3.項目教學法

基于《房地產(chǎn)估價》實踐性強的特點，在教學過程中針對特定的重難點內(nèi)容可采用項目教學法，

例如，在學習“假設(shè)開發(fā)法”時，可以讓學生對某個待開發(fā)的新地塊或剛剛開盤的新項目進行一次完整的房地產(chǎn)估價。首先將學生進行分組（每組2人），一組一案，小組成員分別負責不同的工作內(nèi)容，協(xié)同作業(yè)，從項目前期市調(diào)，到市場運行環(huán)境分析，項目開發(fā)成本、費用、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集，投資測算，估價結(jié)果，完成整個房地產(chǎn)估價過程。這種方式可以讓學生有充分的實戰(zhàn)體驗，將課堂上學到的專業(yè)知識運用到實際操作中，實踐能力得到極大的鍛煉。

4.互換角色教學法

在課程教學中互換教學角色，每學期安排一定比例的學時組織學生講課。老師可擬定若干個與課程內(nèi)容相關(guān)的專題，由學生選擇自己感興趣的方向，查資料、分析、歸納、總結(jié)，擬定自己要演講的主題，將主要內(nèi)容制作成PPT，以講課的方式將其呈現(xiàn)出來，老師作為聽眾，在下面聆聽，評判，并給學生打分，該項得分可以作為平時成績的一部分。這種方式可以培養(yǎng)學生主動探索、主動發(fā)現(xiàn)的能力，也能夠鍛煉學生的演講能力，在講課過程中，學生能充分表達學生自己的觀點，展示其創(chuàng)新點。

5.相關(guān)知識拓展法

在引導學生學習課程核心知識的同時，也要適當補充相關(guān)的行業(yè)知識與課外知識。例如，讓學生了解國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程及其開發(fā)的項目特點、房地產(chǎn)業(yè)界成功人士的奮斗史，對學生進行勵志教育，在培養(yǎng)工程管理或房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才時，激發(fā)學生對行業(yè)的熱愛與專業(yè)的信心對促進學習效果可以起到事半功倍的效果。

6.綜合考核法

考核是檢驗學習效果的主要渠道，傳統(tǒng)的考試是以名詞解釋、選擇題、判斷題、簡答題等主觀題和客觀題組成的試卷來進行，學生在學習過程中的應(yīng)試學習心態(tài)和臨時突擊心理明顯，對平時的學習過程投入不多。本課程采用全過程、全面、系統(tǒng)的綜合考核法，平時成績的權(quán)重增加，這樣有利于檢驗學生平時的學習投入程度。其中，平時成績占總評成績的40%，期末考試成績占總評成績的60%。平時成績的構(gòu)成為：課堂回答問題、討論等表現(xiàn)占50%，案例分析或其他大作業(yè)占20%，常規(guī)作業(yè)占30%，這種綜合評定的優(yōu)點是，能夠督促引導學生注重平時學習，積極主動的配合老師的日常教學活動，激發(fā)學生平時的學習積極性，做到人人參與，自覺地投入到專業(yè)知識學習和技能學習中去。

參考文獻：

[1] 宋春蘭.專業(yè)核心課程建設(shè)研究――以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)為例[J].經(jīng)濟研究導刊，2015（8）.

[2] 覃愛民，楊波.應(yīng)用型本科院校房地產(chǎn)類課程教學改革與實踐[J].價值工程，2014（12）.

第5篇

分析和研究房地產(chǎn)市場，尤其是當今中國的房地產(chǎn)市場，首先遇到的問題是對當下房地產(chǎn)市場狀況的判斷：是否有泡沫？如果有，泡沫是大是小？這似乎是一個很簡單的問題，主流的聲音認為，目前我國房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫。然而，房價的高速上漲，甚至于房價租金比、房價收入比、空置率、房地產(chǎn)業(yè)利潤率、房地產(chǎn)投資增長率等的上漲和高企都并不必然意味著泡沫。很多時候，做出錯誤判斷的原因是對房地產(chǎn)市場泡沫基本概念的界定存在問題。

不論對于股票還是住房市場，判斷是否有泡沫的首要問題是判斷市場上資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。顯然這并不容易，以最常用的兩個指標房價租金比（購租比）和房價收入比為例：通過統(tǒng)計調(diào)查可以計算得到現(xiàn)在市場上的購租比，而計算泡沫則需要“理論上合理”的購租比，通過兩者的比較來判斷市場的泡沫程度。房價收入比也一樣，需要現(xiàn)實的房價收入比和理論上合理的房價收入比，才能來判斷現(xiàn)在房價水平相對于收入是否合理。簡單來說，就是需要知道沒有泡沫的資產(chǎn)基礎(chǔ)價值是什么，才能知道有沒有泡沫，泡沫的程度有多嚴重。

在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，根據(jù)房地產(chǎn)市場自身的特點，一般有三個對應(yīng)的無套利條件：分別是空間無套利條件、金融無套利條件和購租無套利條件。

前兩個無套利條件雖然對于具體市場的房地產(chǎn)價格均衡形成有決定性的作用，卻均難以對總體房價水平是否過高得出有益的結(jié)論。空間無套利均衡告訴我們北京的房價應(yīng)比天津高，杭州西湖周圍的房價應(yīng)比遠離風景區(qū)的房價高，但究竟應(yīng)該高多少卻無法量化；金融無套利條件則更多集中在研究房地產(chǎn)價格的波動規(guī)律，從而驗證市場是否有效，是否有套利機會，但對房價水平是否過高，泡沫程度究竟多大等問題也難以得出有益的結(jié)論，只有購租無套利條件則可以對上述問題進行分析。

購租無套利條件是指消費者通過自主選擇購買自有房產(chǎn)或租房來達到均衡，均衡時，租房和買房將是無差異的，即消費者不能通過在租房和買房之間的轉(zhuǎn)換來實現(xiàn)套利。由于租房不能獲得房價升值所帶來的好處，同時租房市場是一個由無數(shù)租房者和房東構(gòu)成的近似完全競爭的市場，因此租金被認為是房產(chǎn)價值的一個基本衡量，而房產(chǎn)的基礎(chǔ)價值則取決于買房和租房之間無差異的那一點的均衡。

二、判斷泡沫的購租比基礎(chǔ)價值

購租比的均衡點，即購租無套利條件所在的基礎(chǔ)價值，并不是恒定不變的，不同經(jīng)濟的具體條件，如無風險利率、抵押貸款利率、通貨膨脹率、物業(yè)費、物業(yè)稅、房屋養(yǎng)護成本、租金上漲率等，對應(yīng)的無差異均衡點也是不同的。國外常用計算無差異均衡點的方法是“使用成本模型”，即：

其中r為無風險利率，p為物業(yè)稅率，為房屋的養(yǎng)護成本比率（每年支付的養(yǎng)護成本占房價比例），a是房屋租金上漲率。以此模型，美國學者（Himmel bergetal，2005；Glaeser and Gyourko，2007）用美國數(shù)據(jù)計算得到的房價租金比約為24。

由于這一模型過于簡單，導致它難以處理長期的抵押貸款約束問題，并且假定利率、物業(yè)稅、房屋養(yǎng)護成本還有租金上漲率對于合理的購租比的影響方式和邊際影響是相同的，這些都不太合理。這似乎說明購租比不是一個完美的指標，但問題在于，其他的指標，比如空置率、房地產(chǎn)業(yè)利潤率等同樣難以確定一個理論上的均衡值。有些指標甚至難以從理論上推知其是否應(yīng)該有一個合理均衡值，沒有什么被廣泛接受的可信的理論來證明這個均衡值的存在性，而計算這樣的合理均衡值更無從談起。像空置率等指標更與房價沒有太直接的關(guān)系，許多人以住房空置率過高來推斷房產(chǎn)市場存在很大泡沫，然而，空置率越高并不代表泡沫的可能性更大。以美國底特律為例，作為美國過去的汽車城，從1960年代到現(xiàn)在，隨著美國汽車工業(yè)的衰落，與之而來的是大量居民遷出底特律并使得底特律成為全美住房空置率最高的大都會區(qū)之一，而實際上底特律反而是在上次危機中泡沫較小的地方，問題主要發(fā)生在加州等美國東西海岸。又如房價收入比，可以通過建立一個家庭生命周期消費選擇模型，來得出理論上家庭的收入與均衡時家庭住房消費與收入的關(guān)系，但是這種方法的問題是有些關(guān)鍵參數(shù)無法直接和準確觀測。要計算合理的房價收入比均衡值，則必須知道參數(shù)，然而現(xiàn)實中是難以觀測的，我們知道理論上其應(yīng)存在，究竟為多少很難確定，這導致很難計算一個理論上合理的均衡房價收入比。因此，從現(xiàn)在的研究條件來講，購租比仍然是判斷一個市場泡沫程度的最好指標。

三、房地產(chǎn)泡沫度量的幾個誤區(qū)

1.忽略具體國情差異的國家間橫向比較

很多研究者通過對比中國與其他國家（如美國）的一些指標，論證中國的市場甚至出現(xiàn)了比美國還嚴重的泡沫，不少文章第一句話經(jīng)常就是“按國際經(jīng)驗……”。但要注意的是，其他國家的指標值并不能直接簡單套用到中國。相對于中國，美國有每年1%～3%的物業(yè)稅，物業(yè)費則大大高于中國，由于住房類型不同，中國住房的養(yǎng)護費用也相對較低。在一段時期中，受到國家政策的驅(qū)動，居民購房使用金融資源的成本很低，即資金的成本尤其是無風險利率很低，這些都導致中國的合理的均衡購租比應(yīng)高于美國市場，簡單地使用美國的一些指標來評判中國的房產(chǎn)市場顯然是誤導性的。

2.忽略具體條件差異的時序上縱向?qū)Ρ?/p>

近年來，購租比和房價收入比顯著升高了，但僅僅就此認為泡沫已經(jīng)非常嚴重，同樣是一個誤區(qū)。誠然，當前房地產(chǎn)泡沫遠比2003年～2004年時嚴重是毫無疑問的，但1999年～2003年，住房改革剛剛結(jié)束，是中國房地產(chǎn)業(yè)的相對低谷期，如果把那個時候的購租比和房價收入比等作為市場均衡值，顯然是不合理的。畢竟，此一時彼一時，當時的指標不能作為當下市場合理均衡值，尤其是在當時的指標值實際上低于真實的市場均衡值的情況下。

3.錯誤的計算和統(tǒng)計方法

第三個問題是經(jīng)常使用錯誤方法來計算當前實際值。例如在計算購租比時，所用的房價和租金數(shù)據(jù)所對應(yīng)的房屋必須是可比的，即保證兩者是同一類型房屋或者兩者至少盡可能同質(zhì)，而用市場上的房價平均值和租金平均值去相除所得到的結(jié)果是誤導性的，因為住房購買市場和住房出租市場上的房屋并不同質(zhì)，而用不同質(zhì)的房屋比較購租比是完全錯誤的。

與購租比一樣，計算房價收入比也應(yīng)保證房價和居民的收入必須是可比。最好的情況是直接用房價與房屋購買者的收入進行比較。顯然，拿豪宅的房價與本地貧民的收入進行比較除了給你錯誤的結(jié)果外沒有任何意義。而令人遺憾的是，在現(xiàn)實運用中，大多數(shù)的計算都沒有保證其房價和收入的可比性，很多時候都是用某地的平均房價水平和當?shù)鼐用竦娜司杖牖蚴杖胫形粩?shù)進行比較。這意味著，是在拿不買房的人的收入和房子的價格比較，而真正買房的人的收入?yún)s可能沒有被統(tǒng)計，這很容易給我們誤導性的結(jié)果。

第6篇

一、活動方案力求縝密，競答題目做到嚴謹

本次房地產(chǎn)抵押登記知識競答和辯論賽是前六次系列活動的延伸和深入，采用了知識競賽和辯論賽相結(jié)合的形式，即預(yù)賽采取書面競答形式，決賽采取現(xiàn)場辯論形式。為確?；顒拥捻樌_展，提高活動的可行性和趣味性，從去年12月開始，主辦方就開始醞釀活動主題和活動內(nèi)容，多位專家學者也給予傾力指導。預(yù)賽參賽對象為房地產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員，競答內(nèi)容以房地產(chǎn)抵押登記知識為主，兼涉房屋登記其他知識，題目繼續(xù)沿用房屋登記官的考題類型，由單選、多選、判斷、綜合分析四種類型組成，務(wù)求嚴謹、準確、無歧義。評分規(guī)則根據(jù)參賽單位人數(shù)和參賽單位平均成績綜合評定，人數(shù)少于10人者無參賽資格。獎項設(shè)置上，預(yù)賽成績前6名的單位組織人員參加辯論決賽，第7名至第16名的單位設(shè)優(yōu)秀組織獎。

二、聯(lián)合多地登記機構(gòu)，評審人員更具公正性

為讓這個持續(xù)多年的公益性活動進一步擴大影響，同時，提升活動的層次和規(guī)格，此次活動新增了杭州、成都、廈門、寧波、揚州、常熟等六家登記機構(gòu)作為協(xié)辦單位，這六家單位是相關(guān)省份登記業(yè)務(wù)開展較為領(lǐng)先或者同樣熱心于公益事業(yè)的機構(gòu)，他們不但熱情支持，而且均組織大量職工積極參加活動，如杭州參與答題人數(shù)為168人、常熟為111人、寧波80余人，其他三家均有20人以上參加。本次活動邀請了司法界、登記界、學業(yè)界共七位專家成立了專家評委組，他們分別是來自最高院、住建部房地產(chǎn)業(yè)司、中國產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測量委員會、清華大學、中央財經(jīng)大學的領(lǐng)導和學者，他們在房地產(chǎn)抵押領(lǐng)域都頗有研究，對很多抵押問題認識很深。

三、各地登記機構(gòu)人員答題踴躍，單位組織有力

4月1日，主辦方在中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)網(wǎng)、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)最醒目的地方活動實施方案、房地產(chǎn)抵押登記知識預(yù)賽競答試題和競賽須知；《中國房地產(chǎn)》雜志也于4月、5月連續(xù)兩期在封面、封底等重要位置活動實施方案、房地產(chǎn)抵押登記知識預(yù)賽競答試題和競賽須知。預(yù)賽活動從2013年4月1日起至6月30日持續(xù)三個月。趕早的單位如赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心在題目當天4月1日就組織人員答題并提交，速度之快令人嘆服，而且答題準確率也較高，取得了組織分最高分。在答題過程中，主辦方接到貴州六盤水市等許多登記機構(gòu)參賽人員電話，詢問答題事宜，還商討某些細節(jié)問題，山東日照房管局等人員在QQ群里對題目展開討論，相互溝通交流，表現(xiàn)出極大的熱情。有的單位通知要求單位職工積極參加；有的單位發(fā)揮集體的力量，群策群力，共同研討試題。在答題時間截止后，還有不少單位、個人致電咨詢預(yù)賽試題答案的公布時間等相關(guān)問題。湖北省孝感市住房保障和房屋管理局更是高度重視此次活動，專門致函主辦方，請求反饋該市房管系統(tǒng)所有參與房地產(chǎn)抵押登記知識預(yù)賽競答活動人員的參賽成績，并決定根據(jù)成績給予參賽人員獎勵。

至預(yù)賽活動結(jié)束，主辦單位共收到有效網(wǎng)上答題和書面答題總計3717份，覆蓋了25個省、自治區(qū)、直轄市，130個縣、市，200個參賽單位。參賽人員在10人以上的單位共有61家。其中江蘇、浙江、河南、山東、湖北四省是答題最活躍的省份，可喜的是，新疆也有多個單位的人員參加此次競答。

四、試題難度適中，但未有人員達到95分

參與者普遍反映題目難易適當，大部分題目較為簡單，但少部分題目還是有一定難度，如果概念不清也容易做錯。本次個人得分最高者為93分；80分以上的高分段有1141人，占參賽總數(shù)的30.7%；85分以上則有512人，占參賽總數(shù)的13.8%。60分以上（達及格分數(shù)線）的占總參與人數(shù)的90.4%?？梢姡谶@么長的時間內(nèi)，大家經(jīng)過認真思考基本上可以獲得及格。從得分總體來看，參賽選手答題都較為認真，不少參與者對房地產(chǎn)抵押登記知識有著較好的認識和較深的理解，從各題的正確率分析，預(yù)賽試題中的單選題正確率比較高，而部分多選題、判斷題和綜合分析題的正確率則相對較低。如多選第18題中對“哪些情形可以申請抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”這一問題，許多參賽選手都未答對，正確率僅為12.17%，大多認為“抵押后房屋被查封的情形無法辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”；又如判斷題第9題中“預(yù)購商品房抵押是否只能用于擔保貸款購房”，參賽選手的判斷也有偏差，正確率僅為18.48%，在所有的判斷題中正確率最低。此外，綜合分析題第一大題第4小題中“對于法院判決買賣合同無效后登記機構(gòu)的處理方式”的分析上失誤較多，正確率僅為18.4%。這從一個側(cè)面映襯出登記人員在房屋抵押登記實踐操作和法律知識點上還存在誤區(qū)和盲點，需要在今后的工作中加強學習和靈活應(yīng)用。

五、題目具有綜合性，能從一個側(cè)面反映參與者的理論功底

房地產(chǎn)抵押登記在房屋登記實務(wù)中一直占據(jù)著較大比例，其中不乏各類新生的值得深究的問題，如抵押權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移、最高額抵押權(quán)的確定、在建工程的抵押范圍等，這些問題一直是業(yè)界關(guān)注的焦點，各地登記機構(gòu)在具體操作時做法也不盡相同。此次預(yù)賽競答活動試題主要考查的是房屋抵押登記中的基礎(chǔ)知識點，如房地產(chǎn)抵押的基本概念；多種擔保方式競存的處理；拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款的清償順序等。不少參賽選手錯誤認為國有劃撥土地使用權(quán)不能辦理余額抵押，對土地抵押的概念和程序沒有清晰的認識；還有的參賽選手認為“以預(yù)售商品房抵押的，該開發(fā)項目必須在取得商品房預(yù)售許可證后才能申請抵押登記”，反映出對預(yù)售商品房抵押的條件沒有真正掌握，認識深度還不夠。預(yù)賽的目的也是檢驗登記人員對房地產(chǎn)抵押登記基礎(chǔ)知識的掌握程度，以便大家更好地發(fā)現(xiàn)存在的不足，從而加強學習和理解，更好地為實踐服務(wù)。

六、答題質(zhì)量差異較大反映實踐存在較多的不統(tǒng)一，抵押登記法規(guī)亟待完善

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)雖然對房屋抵押有所涉及，但與現(xiàn)實中諸多實踐問題相比，仍顯薄弱，需要就房地產(chǎn)抵押做出更全面的規(guī)定。如抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一類型，各地操作不盡一致，有的地方必須先注銷再設(shè)立登記；又如在建工程抵押登記各地做法更是多樣，有的規(guī)定在預(yù)售許可后才能辦理，有的恰恰相反，有的可以抵押給非金融機構(gòu)，有的不可以。從成績來看，最高分與最低分相差80多分。一定程度上參與者提交答案的不同反映了實踐操作的截然不同。這一方面反映了我國隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，抵押擔保方式應(yīng)用愈加廣泛并伴隨著一系列新生事物的產(chǎn)生，另一方面也反映出現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)章需要盡快完善，以適應(yīng)時展。

第7篇

關(guān)鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風險；逆向選擇：經(jīng)濟適用房

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A

一、經(jīng)濟適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國務(wù)院在《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟適用房的概念。這份文件同時明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購買或租賃市場價格商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟適用房作為我國住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)濟適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房價格的不合理上漲；促進居民住房消費i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟適用房建設(shè)以及銷售的實際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟適用房并沒有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟和適用的特點，和普通商品房沒有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟適用房的低收入人群并沒有享受到經(jīng)濟適用房應(yīng)給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經(jīng)濟適用房開發(fā)過程中的問題

(一)委托理論的基本概念。委托關(guān)系是經(jīng)濟社會中廣泛存在的社會關(guān)系。如果當一個需要通過另一個人的行動來獲得自己需要的利益，那么委托關(guān)系就產(chǎn)生了。如果某個個體想獲得某種利益，但自己又沒有能力去實現(xiàn)這個目標，而只能委托別人替自己完成，那么這個人就是委托人，而后者就是人。從信息不對稱的角度來說，委托人通常處于信息劣勢，而人處于信息優(yōu)勢。

由于信息的非對稱性，具有信息優(yōu)勢的人可能會選擇有利于自身利益的行動，而發(fā)生逆向選擇和道德風險。逆向選擇是指契約發(fā)生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風險是指在信息非對稱的情況下，契約發(fā)生以后，契約一方選擇有損于另一方的機會主義行動，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內(nèi)容就是在特定的條件下，委托人如何設(shè)計激勵合同，規(guī)范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動。

(二)分析開發(fā)商在項目建設(shè)和銷售過程中的問題。我國在進行住房保障制度設(shè)計中，經(jīng)濟適用房的運作不是由非營利性機構(gòu)來封閉實施，而是由追逐利潤最大化的開發(fā)商來運作，這本身存在著制度設(shè)計上的缺陷，因為政府和開發(fā)商的目標存在較大的差異性，政府實行經(jīng)濟適用房制度的目的是通過二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經(jīng)濟學基本假設(shè)的角度來看，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟人”，追求利潤的最大化是其本質(zhì)特性，不管是開發(fā)經(jīng)濟適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為較高的利潤率；而經(jīng)濟適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實現(xiàn)高額利潤。政府和開發(fā)商基于這樣的制度條件而形成的委托關(guān)系，必然導致經(jīng)濟適用房政策實施的實際效果與初期目標產(chǎn)生較大偏差。

目前所采取的經(jīng)濟適用房開發(fā)模式是政府通過給予經(jīng)濟適用房開發(fā)商一定的財政補貼，如劃撥土地、稅費減半征收等措施，來降低開發(fā)項目的成本；開發(fā)商則負責經(jīng)濟適用房的開發(fā)、銷售等全方位的工作，在要求的利潤空間內(nèi)制定銷售價格；政府指定或者通過招投標形式選擇開發(fā)商來開發(fā)經(jīng)濟適用房，開發(fā)商根據(jù)政府的相關(guān)要求進行開發(fā)建設(shè)。

簽訂開發(fā)合同后，政府無法直接觀察到開發(fā)商的努力程度和工作狀態(tài)，開發(fā)商通過提高開發(fā)標準、擴大商品房的比例、提高價格、隱瞞經(jīng)濟適用房性質(zhì)等違規(guī)行為來欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導致道德風險。地方政府與開發(fā)商進行博弈的過程中，開發(fā)商由于對項目的運作、資金投入、成本控制、生產(chǎn)技術(shù)等擁有較全面的信息，承擔人的角色；地方政府因?qū)﹂_發(fā)商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過招投標選擇開發(fā)商時，因信息不充分會導致逆向選擇。正是由于道德風險和逆向選擇的共同作用，不良開發(fā)商對利潤最大化的追求愈演愈烈，進而導致了經(jīng)濟適用房價格偏高和開發(fā)標準的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監(jiān)管和規(guī)劃方面的問題

(一)尋租理論的基本概念。經(jīng)濟學里所說的“租”的原意是指一種生產(chǎn)要素的所有者獲得的收入中，超過這種要素的機會成本的剩余。 廣義而言，尋租活動是指人類社會中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟利益活動，或者說是指那種維護既得經(jīng)濟利益或是對既得利益進行再分配的非生產(chǎn)性活動。在現(xiàn)代社會中，更為常見的，也是更為高級的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護既得經(jīng)濟利益或是對既得利益進行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間自由流動、自由競爭的辦法來維護或攫取既得利益。

整個尋租活動包括權(quán)力主體的設(shè)租和個體的尋租。權(quán)力主體的設(shè)租，即權(quán)力主體在對經(jīng)濟活動的行政干預(yù)和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產(chǎn)要素的供給彈性不足，從而形成權(quán)力主體獲取非生產(chǎn)性利潤的環(huán)境和條件，這往往是從權(quán)力到金錢的過程。個體尋租，即個體利用合法或非法手段獲得特權(quán)以維護既得利益的活動。尋租過程通常會表現(xiàn)為，由利益驅(qū)使獲得權(quán)力，再由權(quán)力獲得利益。

(二)分析政府在經(jīng)濟適用房監(jiān)管和規(guī)劃方面存在的問題。對于經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設(shè)，國家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費等諸多優(yōu)惠政策，自然誘使開發(fā)商們競相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟適用房”之名行“商品房”之實。而對于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟適用房等權(quán)力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權(quán)力的市場價值，“造租活動”也會伴隨著開發(fā)商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權(quán)力運用很容易導致權(quán)力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土

壤。從法律法規(guī)建設(shè)方面來看，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系尚待完善，現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞和空白較多，無法可依、有法難依、有法不依的現(xiàn)象同時存在，極大地影響了對尋租活動進行監(jiān)督的效力。由于信息不對稱，輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督更是流于形式，缺乏應(yīng)有的力度。

由于受到經(jīng)濟租的誘惑和影響，在部分經(jīng)濟適用房項目的規(guī)劃過程中，也就難免因為要照顧開發(fā)商的利益而出現(xiàn)不合理的地方。在市場經(jīng)濟體制中，市場在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發(fā)商為維護自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對土地等資源的控制權(quán)，或者通過某種“隱形市場”支配和影響資源配置。政府對市場的壟斷及政府扶持下造就的企業(yè)壟斷排除了公平競爭的可能性，使得競爭機制、供求機制和價格機制不能良好地運行，導致市場的資源配置功能失靈，給消費者和經(jīng)濟適用房市場帶來潛在損失。

四、經(jīng)濟適用房存在問題的對策研究

(一)從委托的角度分析對策。從政府和開發(fā)商之間的委托關(guān)系來看，要解決經(jīng)濟適用房開發(fā)中的問題，也就是要預(yù)防逆向選擇和道德風險。根據(jù)委托理論，規(guī)避逆向選擇和道德風險問題可以通過制定權(quán)利和義務(wù)、責任和利益相制衡的競爭和激勵約束機制，將委托人的風險不同程度地轉(zhuǎn)為人的風險，從而促使人選擇有利于委托人實現(xiàn)目標利潤最大化的行動。

當前，在進行經(jīng)濟適用房項目運作時，政府通常指定開發(fā)商進行開發(fā)，沒有引入競爭機制，雖然經(jīng)濟適用房在銷售時，各城市物價部門也希望控制開發(fā)商的利潤，但是開發(fā)商通過虛報開發(fā)成本、減少公共配套設(shè)施的數(shù)量、恣意擴大商品房的比例等手段獲取較高的實際利潤。因此，有效規(guī)避開發(fā)商的違規(guī)行為，有必要在經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)中導入競爭機制，改變原有的政府指定開發(fā)商、劃撥土地、控制開發(fā)利潤的運作方法；采用鎖定售價、拍賣地價的市場化運作方案。國土資源部門和其他相應(yīng)的管理機構(gòu)應(yīng)對經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目的售價、戶型標準、購買群體制定嚴格的標準程序和條例，在此基礎(chǔ)上公開對經(jīng)濟適用房項目用地進行拍賣，以上運作過程保證了建設(shè)主體和供地方式的市場化運作，提高了運作效率，也能夠體現(xiàn)市場化原則。另外，對開發(fā)商來說，經(jīng)濟適用房不超過3％的利潤率顯然不能對其產(chǎn)生明顯的激勵效果，政府也應(yīng)該積極探索和思考如何通過適當?shù)恼邇A斜或其他形式的優(yōu)惠措施使開發(fā)商在保證經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性和適用性的同時，獲得理想的回報。通過導入競爭機制和政府部門更有效的制度約束，重新定義政府部門和開發(fā)商之間的委托關(guān)系，從而預(yù)防和減少開發(fā)商的違規(guī)行為。

(二)從尋租的角度分析對策。針對尋租理論對政府在經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)中所存在問題的分析，要解決經(jīng)濟適用房領(lǐng)域的尋租問題，需要從以下幾個方面去思考：

1、加快政治體制改革步伐，促進市場經(jīng)濟體制改革。在保證社會經(jīng)濟穩(wěn)定的前提下，深化市場經(jīng)濟體制改革，盡量縮短房地產(chǎn)市場中雙軌制中非市場制度的運行時間，建立完善、順暢的市場機制，做到信息公開化、競爭公平化，力求減少租源，遏制尋租活動的根本出路。為達到這一目的，就必須加速我國政治體制改革，進一步轉(zhuǎn)變政府職能，改變政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，特別是經(jīng)濟適用房開發(fā)過程中的主導地位，取消一些不必要的政府干預(yù)。

2、完善監(jiān)督制約機制，加大懲戒力度。從經(jīng)濟學意義上看，只要尋租的預(yù)期收益大于預(yù)期成本，潛在的尋租者就會變成現(xiàn)實的尋租者。而有效的監(jiān)督約束機制可以加大預(yù)期成本，減少預(yù)期收益。因而，有必要進一步完善監(jiān)督約束機制，加大懲戒力度。

在監(jiān)督過程中，應(yīng)強調(diào)政府的主動性和參與性。對經(jīng)濟適用房開發(fā)的過程，政府應(yīng)有專門的機構(gòu)和部門進行全過程的主動監(jiān)督，而不是在問題出現(xiàn)以后再去解決，在經(jīng)濟適用房建設(shè)過程中的每一個階段，都應(yīng)該有相應(yīng)的監(jiān)督標準；對經(jīng)濟適用房購買資格的審核以及經(jīng)濟適用房的銷售，政府都應(yīng)該積極參與、嚴格把關(guān)，可以由主管部門在項目售房部設(shè)立專門的購買資格審核接待處。

第8篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風險 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔保的房地產(chǎn)價值的確認是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經(jīng)濟，保持經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價機構(gòu)和估價人員因素

估價機構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。

房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風險。

其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風險預(yù)警能力

積極的風險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預(yù)警能力。

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