發(fā)布時(shí)間：2023-05-28 09:40:15
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績(jī)效考核樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；績(jī)效管理；存在問(wèn)題；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
原標(biāo)題：淺析房地產(chǎn)企業(yè)員工績(jī)效管理存在的問(wèn)題及對(duì)策
收錄日期：2012年8月29日
一、房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)包括生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程的經(jīng)營(yíng)管理，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、受政策影響大、不確定因素多等特點(diǎn)，這使房地產(chǎn)企業(yè)具有不同于其他行業(yè)企業(yè)的績(jī)效管理特點(diǎn)。
（一）各部門工作緊密聯(lián)系、相互影響，單一績(jī)效考核難以推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)的部門一般是根據(jù)業(yè)務(wù)流程來(lái)設(shè)置，部門彼此之間存在著非常密切的工作關(guān)系，流程中某個(gè)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題就會(huì)影響后面節(jié)點(diǎn)的工作進(jìn)程，從而影響企業(yè)的整體績(jī)效。而企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)展情況受很多外界不可控因素的影響。這一特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)施考核的過(guò)程中，當(dāng)業(yè)績(jī)不佳時(shí)，部門間相互指責(zé)，所有人都覺(jué)得自己已經(jīng)盡力了，是上一個(gè)節(jié)點(diǎn)出了問(wèn)題或因外界不可控的因素引起，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)單一績(jī)效考核難以推進(jìn)。解決這一問(wèn)題需在績(jī)效考核中根據(jù)部門職責(zé)與企業(yè)整體目標(biāo)的緊密程度設(shè)置不同的權(quán)重，將企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況與各部門的績(jī)效掛鉤，以提高整個(gè)流程中的工作效率。
（二）開發(fā)周期長(zhǎng)，考核周期難以確定。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等到前期手續(xù)的辦理、招標(biāo)采購(gòu)、施工、竣工、入住等，都是環(huán)環(huán)相扣的，項(xiàng)目績(jī)效考核周期往往滯后于常規(guī)的績(jī)效考核周期。房地產(chǎn)行業(yè)的考核周期是按照項(xiàng)目進(jìn)度考核還是按照季度難以定論，每一種周期都存在著明顯的有利和不利因素。如何尋找一種同時(shí)兼顧兩者優(yōu)點(diǎn)、規(guī)避兩者缺點(diǎn)的考核周期和方法是房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效管理者需解決的問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)員工績(jī)效管理存在的問(wèn)題
由于房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理具有的特點(diǎn)，以及受傳統(tǒng)企業(yè)管理和人力資源管理模式的影響，使得對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工的績(jī)效管理存在許多問(wèn)題。
（一）公司的戰(zhàn)略目標(biāo)沒(méi)有與績(jī)效管理結(jié)合起來(lái)，績(jī)效管理文化缺失。雖然公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是明確的，但是在戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，沒(méi)有將目標(biāo)根據(jù)層次層層分解到各個(gè)相關(guān)部門及員工，更沒(méi)有將相應(yīng)的任務(wù)指標(biāo)與公司的績(jī)效考核結(jié)合。或者在目標(biāo)分解的過(guò)程中，不能在房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響時(shí)及時(shí)變更工作計(jì)劃及相應(yīng)的考核內(nèi)容。在目標(biāo)分解中，員工績(jī)效考核的意識(shí)淡薄，不能根據(jù)自己的能力水平參與目標(biāo)的分解。
（二）績(jī)效考核指標(biāo)難以量化?？己酥笜?biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。傳統(tǒng)的人事管理對(duì)員工的評(píng)價(jià)大多從德、能、勤、績(jī)、廉等定性指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，難免主觀，這使得指標(biāo)量化成為企業(yè)績(jī)效管理者追求的最終結(jié)果。但要根據(jù)不同崗位的特征，全部制定定量考核指標(biāo)似乎又“不切實(shí)際”，尤其是對(duì)于那些難以量化的事務(wù)性工作。在追求量化的過(guò)程中存在著定量指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取難和定性指標(biāo)難量化的難題。如果績(jī)效考核指標(biāo)不能很好地量化，必然導(dǎo)致這樣問(wèn)題的發(fā)生：一方面是定量指標(biāo)數(shù)據(jù)不完整、分析欠深入，缺乏正確的激勵(lì)引導(dǎo)，則考核目標(biāo)容易出現(xiàn)偏差；二是定性過(guò)虛，指標(biāo)無(wú)法量化，易使人為因素、主觀判斷誤導(dǎo)考核結(jié)果。
（三）考核指標(biāo)無(wú)差異化。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，開發(fā)周期長(zhǎng)、流程多，部門的設(shè)置多根據(jù)業(yè)務(wù)流程來(lái)設(shè)置，不同部門之間工作性質(zhì)和工作內(nèi)容完全不同，對(duì)崗位人員的要求也差異很大。根據(jù)對(duì)績(jī)效管理工作具體化、細(xì)致化的要求，需在不同部門、不同崗位之間設(shè)置不同的考核指標(biāo)，而不同部門、崗位間的職責(zé)差異及企業(yè)績(jī)效管理成本效益分析使得不可能對(duì)所有的崗位設(shè)置不同的考核指標(biāo)。于是很多企業(yè)就采用無(wú)差異化的考核指標(biāo)，所有的崗位采用一樣的考核指標(biāo)，沒(méi)有針對(duì)性的考核指標(biāo)很難有針對(duì)性的績(jī)效考核，考核結(jié)果也就流于形式，不被采納使用。
（四）績(jī)效溝通反饋機(jī)制缺失?？?jī)效反饋?zhàn)鳛榭?jī)效管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)績(jī)效管理的最終目的。許多企業(yè)績(jī)效管理活動(dòng)失敗是因?yàn)榭?jī)效溝通反饋環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，離開了溝通反饋，企業(yè)的績(jī)效管理流于形式。通過(guò)績(jī)效溝通反饋，可以讓企業(yè)員工了解自己應(yīng)該做什么、在哪些方面有不足、如何來(lái)改進(jìn)等，從而達(dá)到績(jī)效改進(jìn)的目的。但是，從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效溝通反饋來(lái)看，由于績(jī)效計(jì)劃的制定缺少員工的參與，其結(jié)果很難在實(shí)際生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生作用。從一定程度上看，考核結(jié)果僅作為發(fā)放獎(jiǎng)金和福利的依據(jù)，導(dǎo)致部分員工認(rèn)為自己受到了不公平的待遇，就會(huì)在以后的工作中產(chǎn)生消極抵觸情緒，這就違背了績(jī)效管理的目的。
三、解決績(jī)效管理問(wèn)題采取的對(duì)策
（一）導(dǎo)入績(jī)效管理理念，全員參與績(jī)效考核。大多企業(yè)在實(shí)施績(jī)效管理的過(guò)程中都是人力資源部在忙，員工幾乎沒(méi)有參與到考核過(guò)程中。實(shí)際上，員工在績(jī)效管理中從績(jī)效計(jì)劃的制定到實(shí)施、評(píng)估及反饋都離不開員工的參與?？?jī)效管理最重要的影響因素不在于考核本身的指標(biāo)設(shè)計(jì)和方法、工具，而是員工對(duì)考核本身的認(rèn)同感、過(guò)程的溝通、員工的參與以及對(duì)個(gè)人的發(fā)展影響。所以，導(dǎo)入績(jī)效管理理念，績(jī)效管理之前對(duì)員工進(jìn)行充分的理念宣貫培訓(xùn)，讓員工了解績(jī)效管理的目的不是懲罰，而是為了提高個(gè)人的能力和企業(yè)的整體績(jī)效，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，讓員工明白，績(jī)效管理并非是人力資源部門的事，而是企業(yè)全體員工共同參與的過(guò)程。在制定績(jī)效計(jì)劃與目標(biāo)時(shí)上下級(jí)在共同溝通的基礎(chǔ)上，達(dá)成對(duì)工作任務(wù)的一致認(rèn)識(shí)；在績(jī)效管理過(guò)程中，管理者與員工的持續(xù)溝通保證任務(wù)的完成；在績(jī)效反饋時(shí)，進(jìn)行溝通反饋，尋找問(wèn)題所在，探討解決問(wèn)題的方法，讓績(jī)效管理真正體現(xiàn)激勵(lì)員工、提高績(jī)效的目的。
（二）科學(xué)設(shè)置考核指標(biāo)。一般績(jī)效考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)可從工作業(yè)績(jī)、工作能力和工作態(tài)度三個(gè)考核維度進(jìn)行分解細(xì)化，現(xiàn)從定量指標(biāo)和定性指標(biāo)兩方面對(duì)三個(gè)考核維度進(jìn)行有針對(duì)性的指標(biāo)設(shè)計(jì)。
1、定量指標(biāo)：工作業(yè)績(jī)考核指標(biāo)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較容易量化的指標(biāo)，對(duì)于指標(biāo)數(shù)據(jù)的獲取要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)設(shè)計(jì)，充分考慮數(shù)據(jù)的獲取成本和效益的平衡。對(duì)于員工工作業(yè)績(jī)的考核可采用考核目標(biāo)分解的方法進(jìn)行，找出公司戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，并制定公司的年度工作目標(biāo)，再把公司的年度目標(biāo)分解提煉出各部門的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)，最后由各部門領(lǐng)導(dǎo)與崗位員工溝通商定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)進(jìn)行考核。
2、定性指標(biāo)：工作能力和工作態(tài)度相對(duì)于工作業(yè)績(jī)而言，具有一定的抽象性和內(nèi)在性，難以直接的量化衡量，但是員工的工作能力和態(tài)度卻是影響員工工作績(jī)效的關(guān)鍵因素。衡量員工工作能力和工作態(tài)度，可采用KCI（關(guān)鍵能力指標(biāo)）和BMF（行為化多源反饋評(píng)價(jià)）的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)。通過(guò)對(duì)工作能力和工作態(tài)度指標(biāo)進(jìn)行分解，找到衡量某種能力或態(tài)度的關(guān)鍵行為事件，客觀評(píng)價(jià)員工能力、態(tài)度，幫助上級(jí)發(fā)現(xiàn)員工在行為模式上的優(yōu)勢(shì)和不足，并為后續(xù)的績(jī)效改進(jìn)提供依據(jù)。
（三）實(shí)行有差異化的考核指標(biāo)設(shè)置。對(duì)工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)設(shè)置可以在與員工充分溝通的基礎(chǔ)上通過(guò)目標(biāo)責(zé)任任務(wù)的分解實(shí)現(xiàn)差異化。對(duì)工作能力和工作態(tài)度指標(biāo)的設(shè)置，一方面根據(jù)企業(yè)不同的管理層級(jí)設(shè)置不同的管理層次，如高級(jí)管理者、中級(jí)管理者、業(yè)務(wù)主管、一般員工，針對(duì)不同層級(jí)的員工管理要求設(shè)置不同考核指標(biāo)；另一方面根據(jù)不同的工作性質(zhì)，設(shè)置不同的專業(yè)序列，如設(shè)計(jì)序列、工程序列、業(yè)務(wù)序列、行政序列，相同的序列設(shè)置相同的考核指標(biāo)，不同的序列設(shè)置差異化的考核指標(biāo)，這樣可以在有限的人力、物力、財(cái)力基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)考核指標(biāo)的差異化。
（四）做好績(jī)效面談與反饋，加強(qiáng)績(jī)效考核結(jié)果的運(yùn)用。在與員工進(jìn)行績(jī)效面談和反饋中，一方面上級(jí)在幫助員工改進(jìn)績(jī)效的過(guò)程中，關(guān)注員工在達(dá)成績(jī)效的過(guò)程中在知識(shí)、技能方面的不足和行為方式的規(guī)范度；另一方面通過(guò)績(jī)效溝通反饋，根據(jù)員工的職業(yè)發(fā)展目標(biāo)和愿望，為員工制定出績(jī)效改進(jìn)和能力發(fā)展目標(biāo)及行動(dòng)步驟，提高員工工作主動(dòng)性和有效性，實(shí)現(xiàn)組織和員工的績(jī)效雙贏。
同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)績(jī)效考核結(jié)果的運(yùn)用。將考核結(jié)果運(yùn)用于培訓(xùn)與開發(fā)，引用能力素質(zhì)模型為培訓(xùn)需求分析、培訓(xùn)內(nèi)容及形式的設(shè)計(jì)提供依據(jù)，確保把培訓(xùn)的重點(diǎn)放在影響工作績(jī)效的技能、知識(shí)和人格特質(zhì)等方面；將考核結(jié)果運(yùn)用于薪酬激勵(lì)，作為對(duì)企業(yè)做出貢獻(xiàn)的員工的回報(bào)，高績(jī)效員工應(yīng)當(dāng)獲得更多的職位提升、加薪和相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，以達(dá)到強(qiáng)化符合公司所倡導(dǎo)和期望的企業(yè)價(jià)值觀、行為規(guī)范、業(yè)績(jī)目標(biāo)等行為。
四、結(jié)束語(yǔ)
績(jī)效管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要管理手段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，是否有一套完善、科學(xué)的績(jī)效管理體系，關(guān)系到企業(yè)能不能夠高效運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而在嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)在制定績(jī)效考核體系時(shí)，必須結(jié)合企業(yè)自身的規(guī)模及發(fā)展?fàn)顩r，尋求適合自身的績(jī)效考核體系。建立全民參與的績(jī)效管理體系，讓績(jī)效考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)量化和公平，做好績(jī)效考核結(jié)果的運(yùn)用，只要人力資源部真正做好公司的戰(zhàn)略合作者、變革領(lǐng)導(dǎo)者和實(shí)踐指導(dǎo)者的角色，實(shí)質(zhì)性地提高績(jī)效管理效果，就會(huì)將績(jī)效管理中存在的問(wèn)題一一解決。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]寇欣.我國(guó)房地產(chǎn)公司員工績(jī)效考核體系研究.中小企業(yè)管理與科技，2011.13.
[2]詹啟宇.讓績(jī)效考核實(shí)現(xiàn)量化與公平.人力資源，2009.5（下）.
關(guān)鍵詞：企業(yè)績(jī)效指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)管理績(jī)效指標(biāo)
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性地位。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是近年學(xué)界和業(yè)界關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn), 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核也日益得到重視，學(xué)術(shù)界對(duì)績(jī)效考核的研究也不斷深入，滿足多元評(píng)價(jià)主體的需要，促進(jìn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)理論的發(fā)展。因此，必須建立一套合理的符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)，以滿足企業(yè)所有者（股東）、債權(quán)人、政府等評(píng)價(jià)主體客觀、公正地衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，并為企業(yè)高層經(jīng)營(yíng)管理者的決策提供支持，正確引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為走可持續(xù)發(fā)展之路，擔(dān)負(fù)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。
目前績(jī)效分析方法有很多，現(xiàn)有的關(guān)于企業(yè)績(jī)效研究方法的不足在于績(jī)效指標(biāo)的多維化。這種指標(biāo)的多元化一方面降低了不同文獻(xiàn)之間結(jié)論的可比性，另一方面使得采用多種指標(biāo)分別作為績(jī)效變量進(jìn)行實(shí)證的文獻(xiàn)的自身結(jié)論變得混合。因此，應(yīng)該對(duì)多個(gè)能分別反映企業(yè)價(jià)值增值能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力、償債能力等方面績(jī)效的指標(biāo)進(jìn)行融合，從中提煉出一個(gè)能較全面反映企業(yè)綜合業(yè)績(jī)的指標(biāo)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效指標(biāo)體系的選取
國(guó)務(wù)院國(guó)資委統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)局根據(jù)《中央企業(yè)綜合績(jī)效評(píng)價(jià)管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第14號(hào)）等文件規(guī)定，以全國(guó)國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果等數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，并參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局工業(yè)與流通企業(yè)月報(bào)數(shù)據(jù)及其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)上年度國(guó)有經(jīng)濟(jì)各行業(yè)運(yùn)行狀況進(jìn)行客觀分析和判斷的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法測(cè)算制定了企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
該標(biāo)準(zhǔn)給出了各個(gè)行業(yè)績(jī)效水平的參考值（優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值），為國(guó)內(nèi)最權(quán)威、最全面的衡量企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
本文在綜合考慮了國(guó)內(nèi)外業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究成果后，從償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力4個(gè)方面，參照選取參照國(guó)家財(cái)政部的《2009年企業(yè)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值作為參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，選取了27個(gè)指標(biāo)，作為公司業(yè)績(jī)的替代指標(biāo)。綜合業(yè)績(jī)就是以多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為基礎(chǔ)，采用科學(xué)的賦權(quán)方法所形成的、對(duì)公司業(yè)績(jī)的綜合衡量標(biāo)準(zhǔn)。
績(jī)效綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
三、國(guó)資委績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系評(píng)析
結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，設(shè)計(jì)出全面反映企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)內(nèi)容和指標(biāo)體系。該指標(biāo)體系突破了以往綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)中注重財(cái)務(wù)指標(biāo)的傳統(tǒng)，首先在我國(guó)構(gòu)建出了財(cái)務(wù)指標(biāo)和管理績(jī)效指標(biāo)相結(jié)合的企業(yè)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
四、房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效指標(biāo)的處理
(一)定性數(shù)據(jù)的處理
根據(jù)國(guó)外企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，定性數(shù)據(jù)的處理方法是采用問(wèn)卷調(diào)研法。因此，對(duì)指標(biāo)體系中的定性數(shù)據(jù)需要設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷。為避免主觀判斷所引起的失誤，增加定性指標(biāo)的準(zhǔn)確性,可采用隸屬度賦值方法，將定性指標(biāo)分成5個(gè)檔次(優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差)，分別對(duì)應(yīng)5-1分。5―1表示不同的等級(jí)，等級(jí)之間只是對(duì)指標(biāo)看法的程度不同。由于在賦值判斷過(guò)程中已內(nèi)含標(biāo)準(zhǔn)，可以直接計(jì)算評(píng)價(jià)值，對(duì)所有定性指標(biāo)分值匯總，用加權(quán)平均的方法對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行計(jì)算, 即 。最后根據(jù)得出的平均分值確定該企業(yè)定性指標(biāo)檔次。
（二）定量數(shù)據(jù)的處理：指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化
綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化是通過(guò)一定的數(shù)學(xué)變換消除指標(biāo)類型與量綱影響的方法，即把性質(zhì)、量綱各變異的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為可以綜合的一個(gè)相對(duì)數(shù)――標(biāo)準(zhǔn)化值。
多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)中，由于各個(gè)指標(biāo)的度量單位、內(nèi)在屬性、數(shù)量級(jí)存在差異，不能直接進(jìn)行綜合和比較。因此，為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，必須首先對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以消除量綱，將其轉(zhuǎn)化為無(wú)量綱、無(wú)數(shù)量級(jí)單位、方向一致的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)值，然后再進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)和表現(xiàn)形式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績(jī)效綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)可分為3種類型：正指標(biāo)、逆指標(biāo)和適度指標(biāo)。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化過(guò)程包括兩個(gè)方面，即指標(biāo)類型一致化和指標(biāo)無(wú)量綱化。
1.指標(biāo)一致化方法。這里以正指標(biāo)（即指標(biāo)值越大越好）為評(píng)價(jià)基礎(chǔ)，則指標(biāo)的一致化處理只針對(duì)逆指標(biāo)和適度指標(biāo)。
（1）逆指標(biāo)的一致化處理方法。逆指標(biāo)這里通過(guò)“倒數(shù)”變換y=1/x (x>0)轉(zhuǎn)化為正指標(biāo)。
（2）適度指標(biāo)的一致化處理方法。對(duì)于適度性指標(biāo)的指標(biāo)值x，假設(shè)最合適的值是a，則離a偏差越大越不好，因此， 就反應(yīng)了該指標(biāo)不好的程度，它就相當(dāng)于一個(gè)逆指標(biāo)，于是可通過(guò)倒數(shù)變換y=1/ 轉(zhuǎn)化為正指標(biāo)。
2.無(wú)量綱方法。從理論上說(shuō)，指標(biāo)無(wú)量綱化方法包括線性無(wú)量綱化和非線性無(wú)量綱化。非線性無(wú)量綱化函數(shù)種類繁多，非線性無(wú)量綱化方法極為復(fù)雜，并且根據(jù)不同的對(duì)象有不同的處理方法，所以本文采用線性無(wú)量綱化。線性無(wú)量綱化方法是假定指標(biāo)實(shí)際值與轉(zhuǎn)化后的指標(biāo)評(píng)價(jià)值之間呈線性關(guān)系，指標(biāo)實(shí)際值的變化引起指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值的一個(gè)相應(yīng)比例的變化，其最大特點(diǎn)是簡(jiǎn)單、直觀。常用的線性無(wú)量綱化方法有Z-Score法、極差化、比重化、秩次化等。本文采用Z-Score法。
Z-Score法是無(wú)量綱化常用的方法，即令
式中，x 、s分別是指標(biāo)觀測(cè)值x的樣本平均值和樣本標(biāo)準(zhǔn)差。
五、各級(jí)指標(biāo)權(quán)重的確定
同層次單權(quán)重表示本層次諸因素之間相對(duì)上一層次某單因素的相對(duì)重要性，同時(shí)又是計(jì)算各層次的諸因素相對(duì)于總目標(biāo)的組合權(quán)重的基礎(chǔ)。
(一)三級(jí)指標(biāo)權(quán)重的確定可采用熵值法。三級(jí)指標(biāo)包含有多個(gè)標(biāo)，這些指標(biāo)之間往往存在著較大的相關(guān)性。為了避免這種相關(guān)性造成的影響，同時(shí)為了分析結(jié)論的真實(shí)性和可靠性，我們根據(jù)指標(biāo)自身的變異程度進(jìn)行賦權(quán)，指標(biāo)值變異程度大的就賦予較大的權(quán)重，指標(biāo)值變異程度小的就賦予較小的權(quán)重，熵值法就是這樣的一種方法。
（二）一、二級(jí)指標(biāo)權(quán)重的確定可采用層次分析法AHP。層次分析法(The Analvtic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP)是美國(guó)匹茲堡大學(xué)教授薩泰（A．L．Saaty ）提出的。它是一種定性與定量相結(jié)合的多目標(biāo)決策分析方法。
六、企業(yè)整體績(jī)效的確定
在確定了各項(xiàng)權(quán)重值和定性、定量數(shù)據(jù)值后，采用逆序法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合處理，每個(gè)層次指標(biāo)的單項(xiàng)得分可通過(guò)線性加權(quán)和法求得，計(jì)算公式為：
式中 為第n層，第q個(gè)指標(biāo)的評(píng)估分值；
為 （n+1）層，第i個(gè)指標(biāo)對(duì)應(yīng)于第n層第q個(gè)指標(biāo)的權(quán)重（當(dāng)i與q無(wú)關(guān)時(shí)， =0，
本文設(shè)定q只與由其自身分解的指標(biāo)相關(guān)，其余為0）；
為第（n+1）層，第i個(gè)指標(biāo)的評(píng)估分值;
m為第（n+1）層的指標(biāo)總數(shù)。
本文先求C層指標(biāo)值，再求B層指標(biāo)值，最后得到A層指標(biāo)即企業(yè)總體績(jī)效。
(一)C層指標(biāo)值：將上述求得C層定性和定量指標(biāo)值與C層對(duì)應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重相乘，得到C層指標(biāo)值。
(二)B層指標(biāo)值：將上述求得C層指標(biāo)值與B層對(duì)應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重相乘，得到B層指標(biāo)值。
(三)A層指標(biāo)值(企業(yè)總體績(jī)效)：將上述求得B層指標(biāo)值與B層對(duì)應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重相乘，得到A層指標(biāo)值，也就是企業(yè)總體績(jī)效值。
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1．薪酬考核體系不科學(xué)?，F(xiàn)有薪酬考核體系的公平性遭到多數(shù)員工的質(zhì)疑。員工認(rèn)為薪酬考核過(guò)程流于形式化，績(jī)效考核沒(méi)能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，公平性更是口頭上的承諾。據(jù)調(diào)查，很多員工都認(rèn)為公司現(xiàn)有的薪酬制度代表了部分員工的利益，績(jī)效考核結(jié)果的分析也只是形式化，沒(méi)有真正做到公平、公正。所以，薪酬考核體系建立時(shí)，應(yīng)該細(xì)分工種，明確分工，不同的級(jí)別給予不同的工作待遇。
2．薪酬績(jī)效激勵(lì)體制不健全。全面薪酬績(jī)效激勵(lì)機(jī)制在我國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)中還沒(méi)有得到廣泛應(yīng)用，尤其是浮動(dòng)比例標(biāo)準(zhǔn)的欠缺，致使薪酬的激勵(lì)性基本喪失。而且績(jī)效考核指標(biāo)與考核周期的設(shè)置不符合企業(yè)的發(fā)展需要，薪酬激勵(lì)帶有很強(qiáng)的隨機(jī)性，很難得到員工的認(rèn)同?？?jī)效考核指標(biāo)也難以收集，而無(wú)法對(duì)員工績(jī)效進(jìn)行準(zhǔn)確的衡量。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是項(xiàng)目運(yùn)作，而項(xiàng)目運(yùn)作開發(fā)的建設(shè)周期長(zhǎng)、地域跨度廣，有時(shí)也會(huì)多項(xiàng)目交叉運(yùn)作，運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)復(fù)雜。而且項(xiàng)目建設(shè)周期與企業(yè)會(huì)計(jì)核算周期不一致，造成了員工績(jī)效核算的困難。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃失敗，則更難量化考評(píng)員工績(jī)效，所以房地產(chǎn)業(yè)至今尚未建立一套完整的全面薪酬績(jī)效激勵(lì)機(jī)制。而全面薪酬績(jī)效激勵(lì)體制的建立與完善卻是當(dāng)前房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)績(jī)效管理與改革的方向與重點(diǎn)。
3．管理沒(méi)有與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤。據(jù)調(diào)查，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未認(rèn)識(shí)到薪酬管理在企業(yè)人力資源管理中的重要作用，而且薪酬管理和工資調(diào)整不科學(xué)。調(diào)薪?jīng)]有固定標(biāo)準(zhǔn)，仍然采取人人都漲和主觀調(diào)薪的辦法，員工績(jī)效獎(jiǎng)金與個(gè)人績(jī)效脫鉤，而且也沒(méi)有與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤。這樣的薪酬管理方式不僅不能激發(fā)員工的積極性，甚至?xí)斐伞叭烁∮谑隆钡膩y局。然而，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求企業(yè)的薪酬管理與企業(yè)的綜合效益相掛鉤以適應(yīng)社會(huì)需求。
4．缺乏非經(jīng)濟(jì)性報(bào)酬。社會(huì)的進(jìn)步促使人們對(duì)于薪酬的多樣性有了更高的要求，經(jīng)濟(jì)性報(bào)酬與非經(jīng)濟(jì)性報(bào)酬的有效結(jié)合才能在一定程度上滿足員工的需求。非經(jīng)濟(jì)性報(bào)酬是指員工對(duì)工作及其工作環(huán)境等外在條件的滿足感，具體包括工作的挑戰(zhàn)性和責(zé)任感及成就感、良好的工作環(huán)境、輕松愉悅的工作氛圍、員工個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)等［1］。但是房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)原有的薪資體系卻忽視了非經(jīng)濟(jì)報(bào)酬對(duì)不同層次員工需求的滿足程度，使得企業(yè)人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是中高層人員的流失。
5．薪酬管理人才的缺乏。目前，我國(guó)大部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已然認(rèn)識(shí)到薪酬管理對(duì)于人才吸引與保持的重要作用，但是由于薪酬管理人才的缺乏，先進(jìn)的薪酬理論不能轉(zhuǎn)化為適合公司執(zhí)行的制度體系。而且薪酬管理人員的專業(yè)能力有限，專業(yè)素質(zhì)高，以及缺乏薪酬管理方面的專業(yè)技術(shù)，使得民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)和工作要求時(shí)無(wú)法適從。
6．企業(yè)文化建設(shè)不足。我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多受傳統(tǒng)思想的影響，認(rèn)為工資薪酬僅是生產(chǎn)結(jié)果的分配，而不是生產(chǎn)性投資。而且目前存在的“效益決定工資水平”現(xiàn)象導(dǎo)致工資水平并不能確切地反映勞動(dòng)力供求，從而影響人力資源的有序流動(dòng)，而無(wú)法進(jìn)行優(yōu)化配置。不僅如此，房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)尚未形成一種有利于員工和企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代薪酬理念和制度的企業(yè)文化，使得員工沒(méi)有歸屬感，員工對(duì)企業(yè)的依存度降低，人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重。從以上分析可以看出，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)仍實(shí)行著傳統(tǒng)的薪酬管理體系，依然依據(jù)既定的績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，注重短期效益，優(yōu)待銷售、公關(guān)等貢獻(xiàn)大的崗位，而忽視企業(yè)文化等內(nèi)在因素的長(zhǎng)期激勵(lì)作用。這種不全面、不合理的薪酬體系阻礙著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，應(yīng)積極對(duì)薪酬管理體系進(jìn)行改革。
二、我國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)薪酬管理體系創(chuàng)新的對(duì)策
(一)加強(qiáng)人力資源開發(fā)
21世紀(jì)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)在于“人才的競(jìng)爭(zhēng)”。因此，對(duì)于任何企業(yè)，無(wú)論是處于哪個(gè)行業(yè)，只有高素質(zhì)的專業(yè)人才能全面了解顧客的需求，在一定程度上全面滿足顧客的需求，進(jìn)而擁有一批忠實(shí)、穩(wěn)定的顧客群，從而進(jìn)一步提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。故而，對(duì)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)人力資源開發(fā)管理的監(jiān)督與管理就顯得尤為重要。其核心就是培育具有高素質(zhì)的專業(yè)人才，以最大限度實(shí)現(xiàn)業(yè)主價(jià)值。第一，塑造和培育企業(yè)家素質(zhì)。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)建立健全企業(yè)家的優(yōu)選機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督與約束;完善企業(yè)制度，充分發(fā)揮董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等職能機(jī)構(gòu)的作用;建立扁平式的組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)、促進(jìn)上下級(jí)之間的溝通;營(yíng)造行業(yè)文化環(huán)境，為企業(yè)家的健康發(fā)展提供優(yōu)良土壤。第二，提高監(jiān)理人員素質(zhì)。相關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)監(jiān)理人員資格的審查力度，并建立科學(xué)的監(jiān)理人員教育體系，在條件允許的大專院校設(shè)置監(jiān)理專業(yè)，使未來(lái)的監(jiān)理人員能夠經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，提高監(jiān)理工程師的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，更新豐富相關(guān)的考試內(nèi)容。第三，加大員工的培訓(xùn)力度。建立有效的員工培訓(xùn)激勵(lì)機(jī)制，使員工自覺(jué)、自愿地提升自身素質(zhì)，且有針對(duì)性地設(shè)置員工培訓(xùn)內(nèi)容，同時(shí)重點(diǎn)抓好總監(jiān)培訓(xùn)與團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)工作，以促使在企業(yè)內(nèi)部全方位、全過(guò)程地提升員工專業(yè)技能與綜合素質(zhì)。
(二)加強(qiáng)企業(yè)薪酬體系管理的創(chuàng)新
1．思想觀念的創(chuàng)新。我國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)在進(jìn)行薪酬管理改革時(shí)，應(yīng)注重突破陳舊的思想觀念，將薪酬的概念擴(kuò)展到企業(yè)管理的各個(gè)方面，并與企業(yè)的價(jià)值觀念和組織觀念相適應(yīng)，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相輔相成。站在薪酬戰(zhàn)略的高度，將其列為人力資源的重大投資，而不單單只是一種勞務(wù)支出。而如何有效利用這種投資，使得企業(yè)資源優(yōu)化重組，發(fā)揮出其最大潛能，才是企業(yè)真正應(yīng)該關(guān)注和投入心血的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)在進(jìn)行薪酬管理改革時(shí)，要特別注意改革階段時(shí)遇到的諸多因素，使得薪酬改革效益最大化。同時(shí)，房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行全方位的教育和感化，使其樹立工作績(jī)效與薪酬對(duì)等的內(nèi)部公平理念。
2．管理理念的創(chuàng)新。
(1)“雙木桶理論”的引進(jìn)?！半p木桶理論”將本企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)比喻成兩只木桶，其中一只木桶代表行業(yè)內(nèi)的頂尖企業(yè)，另一只木桶則代表了本企業(yè)，木桶上的木板長(zhǎng)短不一，每一塊短板都影響著企業(yè)的整體水平。與標(biāo)桿企業(yè)相比較，找出本企業(yè)的短板，通過(guò)學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)相同位置的“擋板”來(lái)填補(bǔ)自己的“短板”。在進(jìn)行人力資源管理過(guò)程中，“雙木桶理論”的有效應(yīng)用，使企業(yè)能更有效提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。
(2)薪酬公平化的新思想?！翱杀刃詢r(jià)值”的理念深化了企業(yè)薪酬管理的內(nèi)涵。我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)將“可比性價(jià)值”融入公平付薪理論時(shí)，應(yīng)首先確立公平的薪酬基礎(chǔ)。薪酬公平性應(yīng)針對(duì)相似職位的績(jī)效評(píng)價(jià)，這樣才具有橫向可比性，企業(yè)更能靈活地進(jìn)行薪酬管理，并且在執(zhí)行企業(yè)薪酬管理制度時(shí)也更具有可操作性。
(3)貫徹“以人為本”的觀念。馬斯洛需求層次理論表明:人的需求是有層次差異的。不同層次的人的需求層次是不同的。在溫飽線上掙扎的低收入人群或許更在意所獲薪金的多少，而對(duì)生活有更高要求的高收入水平人群，在脫離了溫飽線時(shí)，非經(jīng)濟(jì)性報(bào)酬更能起到激勵(lì)作用，因?yàn)樗麄儠?huì)更多地考慮今后能否晉升以及晉升的空間大小、自我價(jià)值是否得以實(shí)現(xiàn)、職稱和頭銜是否授予、創(chuàng)新時(shí)是否給予獎(jiǎng)勵(lì)以及工作是否自由、是否得到適當(dāng)?shù)氖跈?quán)。而對(duì)于在惡劣的環(huán)境中進(jìn)行高危作業(yè)的工作人員來(lái)說(shuō)，最為關(guān)心的就是是否能確保人身安全，勞動(dòng)保護(hù)條款的設(shè)立就更為迫切。因此，作業(yè)環(huán)境的改善、崗位津貼的增加、勞動(dòng)保護(hù)條款的有效實(shí)施才能真正安撫這些工作人員。
3．薪酬制度結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新。
(1)績(jī)點(diǎn)薪酬制。績(jī)點(diǎn)薪酬制是根據(jù)每位員工的職務(wù)、管理幅限、特定崗位工作年限等因素，確定其薪點(diǎn)數(shù)，根據(jù)公司業(yè)績(jī)確定基本薪酬率，兩者相乘即為每位員工每月的貨幣薪酬。通過(guò)這樣的方法，可以迅速實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整，同時(shí)可以提高員工的積極性，鼓勵(lì)員工不斷地更新知識(shí)體系，并在這個(gè)過(guò)程中，不斷地提高技能，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更大的價(jià)值和利潤(rùn)。
(2)寬帶薪酬制度。寬帶薪酬是指組織內(nèi)用少數(shù)跨度較大的工資范圍來(lái)代替原有的數(shù)量較多的工資級(jí)別跨度范圍，消除工作之間的等級(jí)差別，引導(dǎo)員工重視個(gè)人技能的提高，利于職位的輪換和企業(yè)整體業(yè)績(jī)的提升。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)確定寬帶的數(shù)量和寬帶內(nèi)的薪酬浮動(dòng)范圍，做好任職資格及工資評(píng)比工作。一般來(lái)講，高新技術(shù)企業(yè)更適合采用寬帶薪酬模式，房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)可以參考制定寬帶薪酬制度。
(3)長(zhǎng)期激勵(lì)的薪酬計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)應(yīng)制定薪酬政策，這些薪酬政策能在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)引導(dǎo)企業(yè)高層管理人員和高新技術(shù)人才自覺(jué)地關(guān)心企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，而不僅僅是一時(shí)一事。目前，一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)多實(shí)行員工股票選擇計(jì)劃、資本積累項(xiàng)、股票增值權(quán)等類型的長(zhǎng)期激勵(lì)薪酬計(jì)劃。
(三)建立專業(yè)的薪酬管理機(jī)構(gòu)
薪酬管理制度的制定需要隨著企業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展階段以及規(guī)模的不同而對(duì)企業(yè)薪酬的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)改變，工作繁瑣、復(fù)雜，人員、設(shè)施配備不到位，實(shí)施起來(lái)困難重重。為了保證薪酬管理制度深化改革的順利實(shí)施，我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為其提供強(qiáng)有力的組織保障，建立健全薪酬管理領(lǐng)導(dǎo)班子、績(jī)效評(píng)審小組以及作業(yè)人員隊(duì)伍。薪酬管理改革機(jī)構(gòu)由人力資源部進(jìn)行組織管理，和其他人力資源小組配合工作，以達(dá)到薪酬的合理配置。為保證薪酬分配的公平性，小組人員應(yīng)保持獨(dú)立性，同時(shí)應(yīng)具備豐富的企業(yè)管理知識(shí)和財(cái)務(wù)管理知識(shí)，不僅能站在企業(yè)整體的高度制定出符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的薪酬分配制度，又能滿足多數(shù)員工的現(xiàn)實(shí)需求且避免增加人力成本。
(四)對(duì)薪酬管理進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?/p>
企業(yè)要為付出勞動(dòng)的員工提供勞務(wù)報(bào)酬，但是受資金流的限制，企業(yè)不能無(wú)限制地為員工提供薪資報(bào)酬，要考慮應(yīng)付職工薪酬的增長(zhǎng)必須在企業(yè)的資金流限制之內(nèi)。同時(shí)要嚴(yán)格控制薪酬總額，針對(duì)不同工種簽訂不同的勞務(wù)合同，比如對(duì)于領(lǐng)取年薪的高層管理人員來(lái)說(shuō)，更宜采用預(yù)支的形式發(fā)放薪酬。
三、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；建議
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)?；芾硪?guī)范化，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投資大，投資回收期長(zhǎng)勢(shì)必面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)向精細(xì)化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)值得思考的建議。
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問(wèn)題
1．1財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過(guò)程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說(shuō)了算，遇到財(cái)稅問(wèn)題常常試圖通過(guò)疏通關(guān)系解決，得過(guò)且過(guò)，沒(méi)有真正思考過(guò)自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1．2財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒(méi)有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系
很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒(méi)有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒(méi)有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，沒(méi)有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過(guò)河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1．3財(cái)務(wù)的過(guò)程控制極其薄弱
1．3．1資金管理隨意性大，沒(méi)有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒(méi)有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有開發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒(méi)有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。
1．3．2預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒(méi)有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來(lái)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒(méi)有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。
1．3．3不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過(guò)程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒(méi)能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結(jié)算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷售合同沒(méi)有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來(lái)龍去脈。
1．4沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒(méi)有透過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。
2建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議
2．1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2．1．1項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類型測(cè)算出銷售總價(jià)；財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。
2．1．2建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。
2．2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理
合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過(guò)程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患；在合同執(zhí)行過(guò)程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷售合同要按每個(gè)客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對(duì)銷控情況和回款情況。
2．3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制
“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。
2．4加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道
融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過(guò)于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過(guò)預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過(guò)統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款；對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款；通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金；對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過(guò)擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過(guò)眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。
3結(jié)束語(yǔ)
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
［參考文獻(xiàn)］
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一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)和共同發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，這種聯(lián)系將隨著各自的發(fā)展而愈發(fā)密切。
（一） 房地產(chǎn)資金具有墊付量大和周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的特性。在貨幣信用經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的活動(dòng)一般都是利用金融杠桿來(lái)融入資金而得以順利進(jìn)行的。發(fā)行股票與債券是一種復(fù)雜的金融活動(dòng)，不僅需要良好的信譽(yù)，而且需要較高的金融技術(shù)。因此，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)中，像房地產(chǎn)業(yè)這樣從生產(chǎn)、流通到消費(fèi)，對(duì)金融如此依賴的是比較少的。
（二） 由于房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)空間固定和具有較強(qiáng)的自然增值性，加上房地產(chǎn)本身就成為很好的抵押物和投資對(duì)象。金融機(jī)構(gòu)從貸款安全考慮，樂(lè)于發(fā)放以房地產(chǎn)作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值。
（三）房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是金融市場(chǎng)的獨(dú)立存在。在當(dāng)今世界許多國(guó)家都有大量的各種類型不同的房地產(chǎn)金融組織，都有房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)及不動(dòng)產(chǎn)抵押市場(chǎng)，實(shí)際上這就是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)已成為資本市場(chǎng)的主要組成部分。
二、2007年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)
（一）2007年住宅投資將會(huì)繼續(xù)保持20% 以上的過(guò)快增長(zhǎng)
1.在高利潤(rùn)的引誘下，社會(huì)資金追求房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的熱情不減，許多企業(yè)和個(gè)人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。隨著股票市場(chǎng)的資金回流，大量獲利資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。資金將繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。
2.一些房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策是長(zhǎng)期性政策，短期內(nèi)仍難對(duì)住宅需求和供給的高增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個(gè)過(guò)程。還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，要采取各種變通的措施鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展。
3.宏觀調(diào)控對(duì)非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越有效，比如對(duì)股票市場(chǎng)的調(diào)控越有效，房地產(chǎn)便越有吸引力，因?yàn)樵S多行業(yè)投資受抑制時(shí)，新增資金會(huì)更傾向于流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
4.2006年以來(lái)，人民幣升值預(yù)期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。
當(dāng)然， 由于2007 年股市的繁榮仍是可預(yù)期的，所以股票市場(chǎng)會(huì)對(duì)社會(huì)游資產(chǎn)生明顯的分流作用。
（二）房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持過(guò)快增長(zhǎng)
北京、青島，上海等沿海大城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持過(guò)快增長(zhǎng)。
1.2007 年圍繞著奧運(yùn)會(huì)的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。
2.房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過(guò)度投機(jī)炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長(zhǎng)的政策如從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實(shí)施的結(jié)果是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下家，對(duì)炒房者沒(méi)有影響，結(jié)果不是抑制了房?jī)r(jià)，反而是抬高了房?jī)r(jià)。此外，上海通過(guò)財(cái)務(wù)公司短期融資的方法，成功突破了貸款買房不得參與二手房交易的法規(guī)壁壘，使上海房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。
3.在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國(guó)房地產(chǎn)的流入。隨著各地經(jīng)濟(jì)適用房的適度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落實(shí)會(huì)增加大量的經(jīng)濟(jì)型住房供給量，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)將會(huì)進(jìn)一步放慢
房地產(chǎn)過(guò)熱主要是因?yàn)橥稒C(jī)需求快速增長(zhǎng)，使住宅需求被過(guò)度放大。2001 -2005 年全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)9.9%，2001-2005 年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長(zhǎng)也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房?jī)r(jià)收入比并沒(méi)有上升，然而，單套住宅面積最近幾年大幅增加。2004年全國(guó)住宅套面積平均為135 平方米，而90年代單套住宅面積不過(guò)80-90 平方米，即由于戶型面積明顯擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比顯著上升。2005年全國(guó)單套住宅面積超過(guò)140平方米，房?jī)r(jià)收入比為12.6 倍，比2001年的房?jī)r(jià)收入比為9.5 倍，短短四年房?jī)r(jià)收入比提高了3.1。
如此高的房?jī)r(jià)收入比下，房市的火爆主要是靠投機(jī)需求的增長(zhǎng)和一些被動(dòng)需求的增加，普通居民對(duì)住宅需求增長(zhǎng)的壓力會(huì)越來(lái)越大，自去年住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房?jī)r(jià)在繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，從住宅銷售額看需求增長(zhǎng)掩蓋了實(shí)際住宅需求（住宅銷售面積增長(zhǎng)）的放慢。現(xiàn)在主要是靠投機(jī)需求的支撐。隨著供給的不斷釋放、高房?jī)r(jià)的繼續(xù)，需求增長(zhǎng)將會(huì)受到越來(lái)越明顯的抑制。2007年因普通居民對(duì)住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長(zhǎng)將進(jìn)一步回落，估計(jì)住宅銷售面積增長(zhǎng)不到10%。
三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）房地產(chǎn)對(duì)銀行金融業(yè)的依賴程度過(guò)大。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20％―30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％―40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目中60％的資金來(lái)自于銀行。然而，從2007年開始，政策面對(duì)流動(dòng)性的調(diào)控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)了巨大的資金壓力。
（二）政策風(fēng)險(xiǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，首先便表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。而每當(dāng)國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產(chǎn)，項(xiàng)目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)出現(xiàn)回落，連帶受損，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
1.房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸時(shí)決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：是否貸款、貸款多少、什么時(shí)間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融業(yè)務(wù)還沒(méi)有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對(duì)項(xiàng)目的可行性論證不夠嚴(yán)密和全面、對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足。以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無(wú)力還貸而造成的風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，期間的風(fēng)險(xiǎn)可來(lái)自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，而一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
（四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一般采取以房地產(chǎn)做抵押的方式進(jìn)行，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)不良或破產(chǎn)時(shí)，理論上可以其做抵押的房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。但是房地產(chǎn)本身就存在變現(xiàn)性較差的特點(diǎn)，而且在變現(xiàn)過(guò)程中手續(xù)繁多，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不良時(shí)，往往也正是本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時(shí)候。因此，也往往會(huì)產(chǎn)生連鎖風(fēng)險(xiǎn)，危及整個(gè)建筑行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
（五）法律風(fēng)險(xiǎn)。至今尚未有一部完善的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等作出規(guī)范，也沒(méi)有更為直接細(xì)致的相關(guān)法律來(lái)對(duì)房產(chǎn)業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)控制等做出約束和規(guī)范。如對(duì)劃撥土地抵押?jiǎn)栴}和個(gè)人住房按揭貸款問(wèn)題等等，國(guó)家也在不斷探索和調(diào)整之中。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)的不斷深化、細(xì)化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發(fā)生了變化，從而造成風(fēng)險(xiǎn)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融主要風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，我國(guó)銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)比重肯定會(huì)提高。我國(guó)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已占全部銀行信貸的17.6%以上，同時(shí)房產(chǎn)企業(yè)的資金60%以上來(lái)自貸款，加之宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的金融風(fēng)險(xiǎn)有大增的趨勢(shì)。企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)防范金融風(fēng)險(xiǎn)：
（一）高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要密切注意政府有關(guān)房產(chǎn)金融業(yè)政策的發(fā)展動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)金融市場(chǎng)分析與調(diào)研，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略；要認(rèn)真進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估，對(duì)市場(chǎng)需求有準(zhǔn)確的了解，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的開發(fā)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎進(jìn)入，對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要保持清醒的認(rèn)識(shí)；要積極了解認(rèn)真領(lǐng)會(huì)政府有關(guān)房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，從加強(qiáng)房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)入手，認(rèn)真研究相應(yīng)對(duì)策，讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入良性經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的軌道。
（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的資金主要來(lái)源于銀行融資方式，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)間接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立完善的財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。因此，必須完善財(cái)務(wù)核算體系，建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，建立全面預(yù)算管理體系，完善資金管理系統(tǒng)。具體說(shuō)來(lái)，需要做到以下幾個(gè)方面：
1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)
目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必需的信息，因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。
2．設(shè)立責(zé)任中心
房地產(chǎn)企業(yè)按照管理目標(biāo)，根據(jù)各組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心，按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)ζ錁I(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。
3．全面預(yù)算模式
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，可以采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
（四）不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專設(shè)部門對(duì)住房開發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款、商用房開發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類管理。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的潛在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。在潛在客戶的選擇上要認(rèn)真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對(duì)銷售情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)資金回收流量有一個(gè)比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。
（五）加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
（六）建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動(dòng)配合政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國(guó)家的利益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制企業(yè)
當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展，已成為關(guān)系企業(yè)存亡的問(wèn)題。而房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容是成本控制，企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象可通過(guò)成本控制來(lái)減少和杜絕，有限的社會(huì)資源和經(jīng)濟(jì)資源得到節(jié)約。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還是一個(gè)新興行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范與完善，其競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視成本控制，加強(qiáng)企業(yè)成本控制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有非常重要的意義。
一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理解
成本控制是一種管理行為，其成本管理目標(biāo)由企業(yè)根據(jù)一定的時(shí)期預(yù)先建立。為保證實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)，對(duì)各種影響成本的因素和條件在成本控制主體職權(quán)范圍內(nèi)、以及生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生前與成本控制過(guò)程中采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施。其基礎(chǔ)工作是成本控制過(guò)程的平臺(tái)，也就是成本控制的起點(diǎn)。成本控制要從基礎(chǔ)工作做起，會(huì)大大提高成本控制的效果和成功的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成與其他行業(yè)不同，有其特殊性。成本包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則
成本控制的過(guò)程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的管理和組織方法使人、材、機(jī)的組合不斷優(yōu)化進(jìn)而用最小的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動(dòng)控制為主，盡量變被動(dòng)為主動(dòng)并加以控制，同時(shí)對(duì)無(wú)法主動(dòng)控制的因素進(jìn)行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過(guò)程中要堅(jiān)持以下原則:
(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則
節(jié)約就是施工中人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對(duì)不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過(guò)程控制，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常通過(guò)科學(xué)的評(píng)估，以優(yōu)化施工方案。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則
全面控制原則包括兩個(gè)涵義――全員控制和全過(guò)程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個(gè)員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門、班組和每一個(gè)員工控制成本，關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過(guò)程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目整個(gè)周期，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交后的保修期結(jié)束。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制的原則
成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過(guò)程中，全程收集和實(shí)時(shí)更新成本發(fā)生的實(shí)際值，并與目標(biāo)值相比較，測(cè)算衡量執(zhí)行效果，若無(wú)偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則
目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個(gè)人。在實(shí)施目標(biāo)管理的過(guò)程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個(gè)人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對(duì)責(zé)任部門的業(yè)績(jī)進(jìn)行檢查和考評(píng)，并同其工資、獎(jiǎng)金掛鉤，做到獎(jiǎng)懲分明。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略
1、加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算的控制
（1）全面預(yù)算能夠細(xì)化公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，它是對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一系列量化的計(jì)劃安排，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的監(jiān)控執(zhí)行。通過(guò)編制公司全面預(yù)算，使公司管理層必須認(rèn)真考慮完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所需的方法與途徑，并對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化做好準(zhǔn)備。
（2）全面預(yù)算是公司實(shí)施績(jī)效管理的基礎(chǔ)，是進(jìn)行員工績(jī)效考核的主要依據(jù)，通過(guò)預(yù)算與績(jī)效管理相結(jié)合，使公司對(duì)其部門和員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”。
（3）全面預(yù)算體系中有一部分?jǐn)?shù)據(jù)可以直接衡量下一年度企業(yè)財(cái)務(wù)、實(shí)物與人力資源的規(guī)模，可以用來(lái)作為調(diào)度與分配資源的重要依據(jù)之一。全面預(yù)算可以促進(jìn)公司各類資源的有效配置，提高資源利用效率。
（4）全面預(yù)算是公司管理層進(jìn)行事前、事中、事后監(jiān)控的有效工具，通過(guò)尋找經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際結(jié)果與預(yù)算的差距，可以迅速地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)采取相應(yīng)的解決措施。通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部控制，降低了公司日常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算體系中可以初步揭示企業(yè)下一年度的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在，并預(yù)先采取某些風(fēng)險(xiǎn)控制的防范措施，從而達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
2、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理
若想提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，首先需明確“由誰(shuí)管理”、“如何管理”的問(wèn)題。項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任成本管理是否落實(shí)到位，能否切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵在于控制組織是否完善。為了加強(qiáng)成本管理，各企業(yè)應(yīng)成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，包括設(shè)計(jì)管理、施工管理、工程技術(shù)、財(cái)會(huì)、人力資源及經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的成本指導(dǎo)、管理及考核，項(xiàng)目部也要成立相關(guān)的目標(biāo)成本控制管理小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)責(zé)任成本的實(shí)施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門之間，應(yīng)注重加強(qiáng)橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門的職能作用，確保各項(xiàng)工作有法可依、有章可循，自覺(jué)從自身加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管理工作。
另外，各部門要加強(qiáng)自身的責(zé)任，全體參與管理。項(xiàng)目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的第一施工負(fù)責(zé)人，應(yīng)擔(dān)任全面組織機(jī)構(gòu)管理的工作，對(duì)項(xiàng)目的盈虧狀況及時(shí)掌握并加以分析，并積極采取有效措施進(jìn)行優(yōu)化；工程技術(shù)部作為整個(gè)工程項(xiàng)目的技術(shù)控制與工程進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門，應(yīng)確保質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強(qiáng)降低成本；經(jīng)營(yíng)部主要管理合同的實(shí)施狀況，主要負(fù)責(zé)對(duì)工程進(jìn)度款的申報(bào)及催款工作，并對(duì)施工賠償問(wèn)題進(jìn)行處理；財(cái)務(wù)部對(duì)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作負(fù)責(zé)，及時(shí)分析財(cái)務(wù)狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開展。
3、通過(guò)內(nèi)部管理，在開發(fā)的全過(guò)程中嚴(yán)格控制成本
3.1以合同管理為手段，加強(qiáng)成本控制
作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量。
3.2通過(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位
開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。
3.3做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制
控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70％―90％。主要從加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證、實(shí)行限額設(shè)計(jì)、實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作四個(gè)方面的措施來(lái)控制。
4 嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)
在目前的施工過(guò)程中，質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。主要從嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開工程的造價(jià)；合理安排施工順序，減少臨時(shí)費(fèi)用；建立工程變更制度，降低工程成本；嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格；加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核五方面進(jìn)行控制。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；危害與防范措施
【中圖分類號(hào)】TU256【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1674-3954（2011）01-0001-01
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，因而已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。而正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的特殊性、相關(guān)性以及迅速發(fā)展所帶來(lái)的影響，使這一產(chǎn)業(yè)成為了泡沫經(jīng)濟(jì)的多發(fā)地，必須引起國(guó)家、政府和各級(jí)管理人員的高度重視。
一、 房地產(chǎn)泡沫的危害
房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，相關(guān)度高，影響力大，泡沫的形成對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活等產(chǎn)生著極大的危害，需要引起高度的重視。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要危害有：
1、增加人們生活生產(chǎn)耗費(fèi)，造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到高速發(fā)展的新形勢(shì)下，人們的收入水平得到一定程度的提高，生活質(zhì)量得到改善。但相對(duì)于房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，人們的收入增長(zhǎng)水平相對(duì)較低。因此，人們會(huì)更加注重理性消費(fèi)，具體表現(xiàn)為減少當(dāng)期消費(fèi)，把一部分收入存入銀行，以防不測(cè)。特別是在高房?jī)r(jià)面前，更多的人們只能“望房興嘆”，不得不控制和壓縮其他方面的消費(fèi)支出，從而影響和抑制了房地產(chǎn)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
2、加劇金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融危機(jī)
據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，在其投入的資金中約有20%～30%是從銀行貸款的。建筑公司在施工過(guò)程中所需有資金也是向銀行貸款。同時(shí)，大部分購(gòu)房者也向銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。以上幾項(xiàng)累加，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的開發(fā)商、承建商、購(gòu)房者都需要與銀行打交道。因此，如果一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就會(huì)成為最大的買單者，加劇了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3、引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定
房地產(chǎn)泡沫破裂最終會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，就會(huì)造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。而且會(huì)直接帶來(lái)建筑業(yè)、銀行業(yè)、建材業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)可能動(dòng)蕩不安，易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。
二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析
根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于“泡沫”的分析，可以理解為在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，而且這種價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之相應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，最終導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。因此，影響力大，破壞性強(qiáng)，需要認(rèn)真分析造成泡沫的原因，為控制和消除泡沫的產(chǎn)生提供科學(xué)依據(jù)。
1、土地管理制度不健全，行業(yè)管理不完善
土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對(duì)土地的需求與日俱增的, 而土地的供應(yīng)的相對(duì)固定的，從而導(dǎo)致了土地資源的相對(duì)不足，泡沫形成的基礎(chǔ)條件就是土地的稀缺性。
另一方面，在土地市場(chǎng)不成熟、制度管理不健全的客觀條件下，地方政府部門對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)多的干預(yù)，把房地產(chǎn)作為提高效益、保持政績(jī)的主要手段，造成了土地和房地產(chǎn)行業(yè)的無(wú)序管理，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲。
2、人們基于對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)行為
無(wú)序管理必然產(chǎn)生漏洞，也必然會(huì)產(chǎn)生投機(jī)行為。人們買房不是為了居住，而是通過(guò)炒房賺取差價(jià)，時(shí)間長(zhǎng)了，人就多了，房?jī)r(jià)在一片“炒聲”中不斷攀升,最終形成房地產(chǎn)泡沫。
3、銀行過(guò)度房貸，成為房地產(chǎn)泡沫最大的推手
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商、建筑企業(yè)都必須擁有雄厚的資金才能在房地產(chǎn)行業(yè)一展身手。而他們的開發(fā)資金、建筑資金主要來(lái)源于銀行貸款。在高回報(bào)、高利潤(rùn)的收益影響下，銀行在辦理貸款過(guò)程中，往往會(huì)違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商大量發(fā)放貸款，造成過(guò)度開發(fā)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，帶來(lái)了不小的金融風(fēng)險(xiǎn)。
三、防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要措施
泡沫形成和破裂的危害性極大，也有其產(chǎn)生、發(fā)展和破裂的原因，我們必須客觀地加以分析，認(rèn)真研究，制定措施，防止泡沫產(chǎn)生，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、完善土地管理制度，強(qiáng)化土地資源管理
國(guó)家要重視和完善土地管理制度，建立和健全房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控體系，通過(guò)稅收管理、土地供應(yīng)等手段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)土地資源的合理開發(fā)和有效利用，促進(jìn)環(huán)境資源的優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展。
政府部門要充分發(fā)揮土地管理的職能作用，切實(shí)做好協(xié)調(diào)、指揮、規(guī)劃、使用和管理工作。根據(jù)城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際要求，合理規(guī)劃，科學(xué)調(diào)控，保持各類用地的供應(yīng)比例和土地的合理供應(yīng)量。要采取強(qiáng)有力的措施，堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊和查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。要根據(jù)市場(chǎng)需求和人們?nèi)罕姷膶?shí)際情況，積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，合理利用土地資源，大力實(shí)施“安居工程”，發(fā)展安居型房地產(chǎn)，讓老百姓能買得起房、住得起房，提高人們的幸福指數(shù)。
2、打擊和控制投機(jī)行為，遏制投機(jī)購(gòu)房需求
房地產(chǎn)業(yè)中的投機(jī)行為包括地方政府和個(gè)人兩個(gè)方面的行為。這都是因利益追求而實(shí)施的投機(jī)行為，應(yīng)予以打擊和控制。
首先，要打擊地方政府的“投機(jī)主義”傾向。中央政府要重視加大對(duì)地方政府的監(jiān)督和管理，特別是在對(duì)政府的績(jī)效考核中不能單獨(dú)考核業(yè)績(jī)指標(biāo)，還要考慮政府的社會(huì)責(zé)任、服務(wù)意識(shí)和群眾的滿意度。這樣，就可以避免政府追求政績(jī)而在土地上大做文章或亂做文章的“投機(jī)主義”。 自己不參與，自身腰桿硬，政府就能在土地管理中嚴(yán)格執(zhí)法，科學(xué)調(diào)控。
其次，要遏制個(gè)人以投資為目的購(gòu)房需求。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)，具有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，才帶?lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍的投資環(huán)境。而且，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對(duì)居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)投資者正好利用了這一稅收制度的特殊性，大肆進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“炒房”、“囤房”，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，“火爆”的投資交易制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛高價(jià)格。因此，必須采取強(qiáng)有力的措施，遏制個(gè)人以投資為目的購(gòu)房需求。在具體操作過(guò)程中，要執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的有關(guān)規(guī)定，并進(jìn)行更加深入的探討。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為，研究和制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)政策，如嚴(yán)格商品房出售收入個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值，抑制囤積房產(chǎn)、投機(jī)炒作現(xiàn)象。
3、加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向
與房地產(chǎn)相關(guān)的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，從源頭上控制投機(jī)資本。 要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平。要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等手段，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生。重點(diǎn)要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，禁止發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款，適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款比例，增加投機(jī)者炒房成本，增加投機(jī)炒房風(fēng)險(xiǎn)，讓投機(jī)者“望房興嘆”，有利于控制房子價(jià)格。
4、完善住房保障制度，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給
國(guó)家應(yīng)制定相關(guān)的政策和措施，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度，把經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)作為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和解決低收入住房的重要手段。同時(shí)，進(jìn)一步完善應(yīng)住房供給制度，為不同消費(fèi)人群提供不同價(jià)位的商品房，讓所有的老百姓都能住上房，住上滿意的房。
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