發(fā)布時間：2023-03-16 15:54:29
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場分析論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
根據(jù)國家土地儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點網(wǎng)絡截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個季度，環(huán)球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場不景氣和系統(tǒng)自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。
二、市場營銷新亮點
根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實加大群眾對地產(chǎn)的信心房地產(chǎn)市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調(diào)三個方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營銷中的服務。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設計已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務形式：
1.全員服務，必須認識到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務，每一家房地產(chǎn)公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內(nèi)無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。
3.售后服務，這一點在服務中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業(yè)才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產(chǎn)市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。
好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。
優(yōu)秀的服務在房地產(chǎn)市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優(yōu)秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導購是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結論
房地產(chǎn)是每個人都會關注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產(chǎn)泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產(chǎn)市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產(chǎn)品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。
參考文獻：
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內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風險，揭示了房地產(chǎn)金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風險防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風險防范方面能引以借鑒。
關鍵詞：房地產(chǎn)投資風險信貸防范
金融業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟和提高生活，拉動相關行業(yè)發(fā)展，擴大內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規(guī)避金融風險，積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當前十分重要的任務。
房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、房地產(chǎn)制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉困難甚至發(fā)生財務危機。房地產(chǎn)個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關。
房地產(chǎn)金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。
對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。
我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。
銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施
政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進金融穩(wěn)定。
我國應當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產(chǎn)生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導致資源的合理配置。
加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務成本。
【關鍵詞】大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)；信息共享
一、引言
隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)特征及挖掘潛力為各行各業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇，龐大的數(shù)據(jù)體量，高速運行及實時更新的海量數(shù)據(jù)包含許多碎片化信息，對房地產(chǎn)信息服務而言大數(shù)據(jù)時代的到來給傳統(tǒng)信息服務帶來新的發(fā)展視角，而對數(shù)據(jù)信息共享的研究將推動房地產(chǎn)信息服務的發(fā)展。
大數(shù)據(jù)的核心要義在于預測，通過數(shù)據(jù)的處理與挖掘對所掌握信息進行有效預測的前瞻對每個行業(yè)都具有不可小覷的作用。面對大數(shù)據(jù)時代帶來的機遇與挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)面領著轉型，李戰(zhàn)懷等人提出基于大數(shù)據(jù)的特征從建立大數(shù)據(jù)庫的視角實現(xiàn)大數(shù)據(jù)的運用，比較系統(tǒng)的提出理論構架，董迎選從房地產(chǎn)市場調(diào)控著手對房地產(chǎn)信息進行統(tǒng)計分析。本文基于大數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)特征對房地產(chǎn)信息共享展開研究。
二、創(chuàng)新房地產(chǎn)信息服務模式
信息服務的依托由“樣本”擴大到“總體”，舍恩伯格在大數(shù)據(jù)時代中闡述對大數(shù)據(jù)思維變革 第一部分就提到“不是隨機樣本，而是所有數(shù)據(jù)”，這便是樣本的擴大，要求“更多”。在大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)信息服務只有打破傳統(tǒng)的信息不對稱局面才能推進房地產(chǎn)行業(yè)的轉型與變革，面對龐大的數(shù)據(jù)資源新型房地產(chǎn)信息服務模式下應實現(xiàn)數(shù)據(jù)的公開化、透明化，將數(shù)據(jù)信息共享達到數(shù)據(jù)資源最優(yōu)化配置，同時在此過程中政府應參與到房地產(chǎn)信息服務的建設中，積極發(fā)揮政府信息調(diào)控作用開放相應的信息，建立完善的公共信息機制同時構建信息監(jiān)督機制，形成制約，促進市場健康發(fā)展。數(shù)據(jù)范圍的擴大及公開化一定程度上減少了信息獲取成本同時避免了由于信息外露造成的信息獲取成本不公平問題，促進市場公平，通過信息的相互交換不同角色各取所需將數(shù)據(jù)資源利用最大化，合理優(yōu)化數(shù)據(jù)資源，但在對信息數(shù)據(jù)的挖掘與應用方面則體現(xiàn)專業(yè)素養(yǎng)的差距，大數(shù)據(jù)體量龐雜，看似毫無關聯(lián)的數(shù)據(jù)卻隱含著大量的市場信息，通過數(shù)據(jù)處理分析提取出的市場信息對決策有著重要影響，這便要求分析者有敏銳的市場捕捉能力去尋找所需要的數(shù)據(jù)，同時也促進市場公平競爭機制。
三、科學的房地產(chǎn)研究方法
2009年谷歌研究人員Ginsberg等發(fā)表關于流感趨勢論文，自此之后大數(shù)據(jù)受到廣泛關注，近年來各個領域學者、企業(yè)也在不斷研究大數(shù)據(jù)，各個行業(yè)都在積極與大數(shù)據(jù)接軌，房地產(chǎn)行業(yè)也站在大數(shù)據(jù)的浪尖上尋找轉型出路。對數(shù)據(jù)分析、市場分析得出大數(shù)據(jù)的重要性，分析大數(shù)據(jù)特點對行業(yè)未來發(fā)展趨勢進行展望，但并未提出如何將大數(shù)據(jù)真正的運用到房地產(chǎn)行業(yè)，并未提出系統(tǒng)的研究方法及運用技術改變現(xiàn)狀。對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的研究過程中，可通過構建數(shù)據(jù)模型將看似無關的數(shù)據(jù)進行整合得出相關性，實現(xiàn)“不是因果關系，而是相關關系”思維模式的轉變，不局限于傳統(tǒng)的因果關系的研究而注重其內(nèi)在關聯(lián)，挖掘深入的市場信息。
四、建立合理的數(shù)據(jù)共享交易機制和定價模型
這是大數(shù)據(jù)理論的創(chuàng)新，為大數(shù)據(jù)資產(chǎn)的實現(xiàn)有重要的意義，這部分問題的研究將解決如何將大數(shù)據(jù)真正的應用到房地產(chǎn)行業(yè)中，真正實現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)相結合促進行業(yè)的發(fā)展與改革。大數(shù)據(jù)庫的建立可由政府機構建立并開放相關公共信息，完善公共信息資源體系的建立，大數(shù)據(jù)庫的使用分為政府部門賬號、企業(yè)賬號及個人賬號三種類型，分別實現(xiàn)政府部門數(shù)據(jù)、企業(yè)數(shù)據(jù)及個人數(shù)據(jù)之間的共享，涉及內(nèi)部核心數(shù)據(jù)共享則可通過系統(tǒng)平臺根據(jù)數(shù)據(jù)重要性程度進行交易定價，同時參考專業(yè)人士對數(shù)據(jù)的重要性判斷。在信息共享過程中還應建立監(jiān)督機制，對所共享數(shù)據(jù)進行監(jiān)督管理，避免惡意共享虛假信息擾亂市場機制。在此過程中政府應發(fā)揮積極作用，在提供相關數(shù)據(jù)共享的同時發(fā)揮引導角色，制定相關法律法規(guī)規(guī)范數(shù)據(jù)使用對數(shù)據(jù)共享進行法律層面的嚴格把控，同時企業(yè)應秉持公平誠信的態(tài)度保障共享數(shù)據(jù)信息的真實性，促進數(shù)據(jù)交易市場的良好氛圍，降低企業(yè)信息成本達成共贏。
五、結語
本文通過大數(shù)據(jù)時代下的數(shù)據(jù)信息，結合大數(shù)據(jù)特征對房地產(chǎn)信息共享問題進行研究，從大數(shù)據(jù)視角出發(fā)對數(shù)據(jù)共享問題進行簡單探討并提出若干觀點，文章雖有不足之處仍希望可供相關人員進行參考學習。
參考文獻
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作者簡介
摘 要： 本文通過對國內(nèi)外理論研究和實證研究文獻的梳理，將“享樂函數(shù)”方法的產(chǎn)生和發(fā)展分為三個階段，探究了該方法的理論基礎及在理論研究領域的起源和發(fā)展，介紹了該方法在各國房地產(chǎn)定價機制中被廣泛應用的歷史路徑。最后，結合對國內(nèi)學者的實證研究文獻的梳理，針對國內(nèi)學者在實證研究領域已經(jīng)取得的成就和不足，提出了該方法在國內(nèi)未來可能的應用方向。
關鍵詞：“享樂函數(shù)”方法 房地產(chǎn)定價 文獻綜述
一、理論基礎
一般而言，“享樂函數(shù)”分析方法等同于“特征價格”，而“特征價格”這個概念起源于希臘語，翻譯成中文是“快樂”、“享樂”和“效用”的意思；在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大詞典（第二卷）》中，詞條的編寫者把“特征價格”定義為“享樂函數(shù)和享樂指數(shù)”（溫海珍，2005）。
“享樂函數(shù)”是各種樣式或模型的不同質(zhì)商品或服務的價格通報會在其中的特征要素數(shù)量間的關系：
在上式中，p為各種商品的n元價格向量，（c）為特征要素矩陣。
享樂的假定意味著，交易是某一組特征要素的相連接的銷售，因此可以把一種樣式的商品的價格解釋為其本身的較低序列價格和數(shù)量的總量。
如果把這個概念放到經(jīng)濟學的背景下，“享樂函數(shù)和享樂指數(shù)”的理論基礎則是“隱性市場”理論。在對該理論的理解上，存在著兩種看法：第一種觀點認為對所有商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于這些商品所體現(xiàn)的特征要素上；第二種觀點假定商品異質(zhì)性的存在，得出了商品之間的關聯(lián)性（在單一市場上進行交易）的結論。在該市場中不可能只有一種價格表述機制，而是應該有一系列價格表述機制（由商品所含特征要素質(zhì)量所決定）?！跋順泛瘮?shù)和享樂指數(shù)”方法為確定各屬性的價格結構提供了一套標準方法。
令z表示用來區(qū)分不同商品的那些不同屬性的數(shù)量所構成的向量，在滿足下面兩個前提的情況下，可以進行享樂分析。（1）每位消費者可能消費包含不同數(shù)量z的單位商品（消費不同商品）；（2）存在不同的邊際價格（為不同的商品特征支付不同的價格）。
如果把考察的重點轉移城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場的研究領域，“享樂函數(shù)”方法等同于“特征價格”理論，“特征價格”理論指的是由于對產(chǎn)品或服務的消費而得到的效用或者滿足。該理論認為消費者對居住類不動產(chǎn)（不包含針對商用不動產(chǎn)的相關分析）的需求量在很大程度上取決于居住類不動產(chǎn)的特征。根據(jù)微觀經(jīng)濟學中的效用理論，消費者之所以購買居住類不動產(chǎn)，目的就是要實現(xiàn)居住類不動產(chǎn)的效用最大化（通過把居住類不動產(chǎn)的特征轉化為效用而實現(xiàn)），同樣，居住類不動產(chǎn)所具有的各種特征的數(shù)量決定了該商品的效用曲線在二維空間圖中的相對位置。
二、“享樂函數(shù)”方法理論分析的起源和發(fā)展
關于特征價格模型思想和理論分析的起源，經(jīng)濟學家們認為有兩個不同的起源。一種觀點（colwell & dillmore，1999）認為，hass的碩士論文是該專題的開山之作， hass把農(nóng)場地的特征界定為兩類，一類是到市中心的距離，一類是城市大小，通過這兩個變量來研究農(nóng)場地價格差異的決定因素；wallac用“享樂函數(shù)”方法分析、估計了美國某一區(qū)域的土地價值；waugh利用多元統(tǒng)計方法，構建了“享樂函數(shù)”方法的早期函數(shù)形式，用可以定量化（可用定量指標和定序指標表示）的某一商品的對某一商品的質(zhì)量進行了描述，通過該方法估算了諸屬性元的隱含價格，其研究成果是較早的針對商品價格的質(zhì)量差異彈性進行系統(tǒng)性研究的文獻。另一種觀點（goodman，1998；malpezzi，2003）認為，court （court， 1939）是第一個成功地借鑒了功利主義的享樂主義哲學的學者，認為簡單地使用價格變量不能很好的反映汽車的需求，開創(chuàng)性地提出了使用三個汽車的內(nèi)在特征變量（凈重、軸距和馬力）來分析汽車價格，把汽車價格作為汽車不同特征的函數(shù)（價格為因變量，特征為自變量），進行了汽車價格、需求分析，分析中使用了半對數(shù)的函數(shù)形式，最終構建了汽車產(chǎn)業(yè)價格指數(shù)。
lancaster （lancaster，1966 ）認為，消費者對商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于該種商品所體現(xiàn)的特征要素，以及這些特征要素給消費者帶來的滿足，這些才是效用的真正根源。根據(jù)效用理論，消費者之所以消費一件商品，其本質(zhì)是希望能夠用一定的成本，得到某種特定程度的效用最大化的價值，也就是效用i。而效用的多少是被商品自身所包含有的特征多少來決定的。函數(shù)表達為：
函數(shù)中，是消費者喜好向量，可以是顯性的也可以是隱形的。這樣，不同家庭的特征可以由收入y和參數(shù)向量α確定，它們可能值的分布由聯(lián)合概率f（，y）來描述。
當綜合考慮了消費者的收入水平以及想要得到的效用水平以后，利用效用函數(shù)就可以計算出他們能夠負擔的房產(chǎn)商品的價格，這個價格可以被看做是一個以特征因素為自變量的函數(shù)。那么我們就可以將此“競租”函數(shù)如下表達：
當函數(shù)里面表示特征多少的變量變化以后，用戶愿意為房產(chǎn)支付的價值也會變化。
該框架表明，如果能夠觀測到（或估計到）特征要素的享樂價格以及消費者所作的選擇，那么在最優(yōu)化行為假定下，上面的結論就可以提供有關消費者的偏好以及是否愿意為所選擇的居住區(qū)的屬性而支付費用的局部信息。rosen （rosen，1974）總結了住房市場上消費者、政府和開發(fā)商的均衡狀態(tài)，建立了隱形市場理論和特征價格分析的基本理論框架。該理論成功的將房產(chǎn)的價格以及房產(chǎn)自身具備的特征要素對應了起來，并成為其理論根源。它通過對于交易行為本身的形容，揭示了實現(xiàn)均衡的根源。當這個根源出現(xiàn)的時候，交易行為的各個主體就會協(xié)同一致完成享樂價格關系的確定。
二十年前，經(jīng)濟學家們對于“享樂函數(shù)”的研究有了突破，他們基于經(jīng)濟計量學的基礎，重新研究了其中的各個變量和其函數(shù)關系，從而讓這一理論得到了完善和修正，更能夠指導實際。
三、“享樂函數(shù)”方法實證分析的發(fā)展
“享樂函數(shù)”分析方法在實際應用中可細分為兩階段分析法：首先，利用經(jīng)濟計量學方法求出每個特征的隱含價格，一個特殊形式 ；接下來，確定因變量，一般使用消費者的目標特征的影子價格；再將其他的變量進行回歸，比如消費水平、職業(yè)、學歷等等。盡管該模型存在著內(nèi)生性問題，但palmquist（palmquist，1984）專門討論了怎樣解決這類隱含價格內(nèi)生性問題。模型還有一個重點，那就是我們只能夠得到一定位置下的價格，所以使用此模型很難實現(xiàn)不同位置之間的價格比較。當然，我們也可以通過對不同位置的產(chǎn)品找出對于用戶來說具有一致性的特征屬性，也可以實現(xiàn)不同位置的商品的特征與價格分析。
值得慶幸的是，較為近期（近二十年）的一些研究（freeman，1991；halstead， b
ouvier and hansen 1997，bolitzer and netusil 2000；trvainen and miettinen 2000；luttik 2000）已經(jīng)開始在第一階段不使用效用框架來進行特征價格法分析，關于特征價格的理論研究正在不斷發(fā)展中。
由于特征價格模型的建立需要大量的數(shù)據(jù)支撐和進行較為廣泛的問卷調(diào)查。同時因為房產(chǎn)具有很多特點，比如資產(chǎn)密集性、空間不變動性、換代周期長等。所以，房產(chǎn)產(chǎn)品所具有的特征屬性之間是有很大的不同的，國際上通常都利用該模型來對房產(chǎn)的價格進行分析。半個世紀之前，西方國家普遍開始將特征價格理論引入房產(chǎn)市場的研究中，且通過大量具體案例的分析，獲得了很多有價值的結論。其中房產(chǎn)市場上的“享樂主義”分析就成為當前城市經(jīng)濟研究中的具有重要意義的理論。經(jīng)過不斷完善，在90年代逐漸成為了研究的主流理論。自從rider在1967年把特征價格理論應用到住宅市場分析（rider，1967），經(jīng)過30多年的實踐和不斷的完善，特征價格模型己經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)領域廣泛應用的模型之一。在對亞洲房地產(chǎn)經(jīng)濟學的學術研究中，有很大一部分的房地產(chǎn)價格研究是采用特征價格模型進行的實證研究（k.w.chau，2001），從而解釋住宅價格空間差異形成的原因，即實際價格是由商品本身所擁有的特征的多少來決定的。
現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)達市場經(jīng)濟國家的出現(xiàn)時間較早，因而，很大一部分oecd國家積累了具有較高質(zhì)量的行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，基于這些高質(zhì)量數(shù)據(jù)的相關研究（針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和相關房地產(chǎn)行業(yè)政策的新制度主義方法研究）取得了較為豐碩的成果。房地產(chǎn)經(jīng)濟學自20世紀70年代后正式成為經(jīng)濟學中一支新興的獨立分支，由于不斷引入經(jīng)濟學的最新基礎理論和計量經(jīng)濟的最新方法而得到蓬勃發(fā)展（smith et a1，1988 ）。房地產(chǎn)政策始終是房地產(chǎn)研究的焦點問題，為各國政府和研究者看重（fallis，1993；galster，1997；angel， 2002）。
在我國，有鑒于土地原始地理位置及條件的不同、地方政府公共物品投資的空間差異和城市土地空間區(qū)位（到cbd的距離）的差異，使得城市政府在轉讓土地時價格具有很大的差異。而城市土地供給的有限性、地方政府公共物品投資的空間差異和企業(yè)選址的區(qū)位差異，使居民對區(qū)位不同的住宅競爭程度具有差異，而這種競爭程度的差異導致了城市間住宅價格的空間差異。
因為不同的房地產(chǎn)商建造單位面積的住宅所需要的土地的多少是有所不同的，所以土地大小對于不同的房地產(chǎn)商的影響程度也是不一樣的，對應到不同類型房產(chǎn)建設時，這種不同的程度還會更加劇烈。還有，政府出于對于發(fā)展的規(guī)劃，相關公共設施在社會中的提供是不平衡的，而城市內(nèi)各個區(qū)域的土地成本本身也具有很大差異，比如，在公園旁的住宅，就會在滿足人們住房的基本需求的同時，也能帶來更多的愉悅。而這種需求是所有消費者共有的，所以消費者之間的相互競爭也就讓不同區(qū)域的房產(chǎn)價格差異拉大。
縱觀國內(nèi)學者對住宅市場和住房價格方面的研究，主要的研究理論依據(jù)是供求理論、成本理論和區(qū)位理論，研究方法更多地局限于定性方法。學者們大多從住宅市場的住宅價格的構成、供求關系、住宅政策等方面出發(fā)進行定性研究，從成本理論出發(fā)，主要研究住宅價格的合理構成，進而分析價格下降的可能性（房樹田，2001）。這種方法無法揭示住宅市場中的住房異質(zhì)性特征和消費者的獨特的偏好及行為特征。另外，在市場經(jīng)濟中，用這套研究方法來解釋住宅價格的影響因素似乎顯得力不從心，因為目前的住宅價格遠遠超過成本價格，甚至從某種程度上說，住房市場具有很大的投資和投機特征，說明供求關系起著重要的作用。
基于住房市場的經(jīng)濟學分析（供給-需求分析），在某種程度上彌補了上面所談到的缺陷，然而國內(nèi)學者似乎更加偏重于針對供求理論的宏觀市場分析，缺少以城市住宅價格為研究對象的實證研究。郝前進（2009）使用上海市和長江三角洲的較高質(zhì)量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，基于特征價格法進行了系統(tǒng)的實證研究，發(fā)現(xiàn)政府公共物品投資對住宅價格的空間差異有很重要的影響；吳建峰（2002）對中國22個城市的住宅價格、城市的人均gdp、城市住宅投資指數(shù)、城市居民人均工資等四個變量進行了回歸分析，發(fā)現(xiàn)人均gdp對城市住宅價格的影響顯著性較低，而住宅投資指數(shù)和城市居民人均工資影響顯著，推導出我國城市住宅平均價格主要是由投資成本決定的結論；張紅、李文誕（2001）運用住宅價格回歸模型和二次曲線趨勢模型對北京市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)影響住宅價格的因素主要是住宅建造成本和國內(nèi)生產(chǎn)總值。
與此不同，我國研究者的實證分析很多都是建立在區(qū)位理論上的，通過對于房產(chǎn)價格高低的分布進行分析，再判定其具體的影響因子，很少采用系統(tǒng)的定量化的數(shù)學模型進行分析。需要進一步指出的是，國內(nèi)學者實證研究的樣本選擇基本上局限于中東部地區(qū)，西部城市的住宅價格定價機制鮮有提及。
四、結論
從上面的分析不難看出，“享樂函數(shù)”方法使用的理論前提是較為完善的市場經(jīng)濟體系（市場均衡），處于轉型時期的中國很難滿足這一理論前提。從發(fā)展的角度來看，具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制的變革不可能停滯不前，當前的改革已經(jīng)進入深水期。隨著改革的進一步推進，“享樂函數(shù)”方法使用的理論前提不再是空中樓閣?！跋順泛瘮?shù)”方法在實際工作中的應用應該是針對城市居住類不動產(chǎn)的定價機制的研究。
現(xiàn)任美國麻省理工學院經(jīng)濟學教授的皮特?戴蒙德(Peter Diamond)是世代交疊模型的創(chuàng)立者,1960年畢業(yè)于耶魯大學,獲數(shù)學學士學位;1963年,年僅23歲的戴蒙德獲得了麻省理工學院經(jīng)濟學博士學位,在加州大學伯克利分校開始其教學生涯。
岱爾?冒騰森(Dale Thomas Mortensen)是卡內(nèi)基梅隆大學經(jīng)濟學博士,1965年開始在西北大學任教。其研究領域集中在勞動經(jīng)濟學、微觀經(jīng)濟學,在摩擦性失業(yè)的搜尋與匹配理論方面做出開創(chuàng)性研究工作,并將此工作擴展到研究勞動力崗位轉換和重新配置、研究與開發(fā)以及人際關系的研究方面。
克里斯多弗?皮薩里德斯(Christopher A. Pissarides)出生于塞浦路斯,擁有塞浦路斯和英國國籍,畢業(yè)于Essex大學和倫敦經(jīng)濟學院,他的主要研究貢獻為失業(yè)中的微觀經(jīng)濟搜尋與匹配理論、匹配功能與結構性增長,現(xiàn)為倫敦經(jīng)濟學院經(jīng)濟學教授。他最具影響力的論文“失業(yè)理論中工作崗位的創(chuàng)造與毀滅”(與冒騰森合作),1994年發(fā)表于《經(jīng)濟研究評論》 (RES),這篇論文是在兩位合作者自己過去20年中個人研究工作的基礎上完成的。
他的著作《均衡失業(yè)理論》是有關失業(yè)的微觀經(jīng)濟學文獻中的一本標準參考書。在他與冒騰森進行合作研究并產(chǎn)生了對內(nèi)生性工作崗位創(chuàng)造與毀滅的分析之后,對此書進行了修訂。
一、搜尋理論及其應用涵義
戴蒙德等學者的研究發(fā)現(xiàn),在許多市場上,賣家和買家并不總是直接接觸,由于相互搜尋的過程需要時間和資源,就造成了市場上的矛盾:工作崗位空缺和失業(yè)人群總是同時存在。戴蒙德等學者所開發(fā)的搜尋理論正是對市場上存在的這種矛盾做出的合理解釋。
搜尋理論認為,人們對信息的搜尋是有成本的。經(jīng)濟學家阿羅認為,信息是指根據(jù)條件概率原則有效地改變概率的任何觀察結果。廣義地講,任何事件或事物都包含或傳遞信息。搜尋,就是決策者將樣本空間中的選擇對象轉變成選擇空間中的選擇對象的活動。
搜尋理論把搜尋分為固定樣本搜尋和連續(xù)搜尋。假定消費者知道市場上價格的分布,但不知道每一個銷售者的報價。消費者可預先選定幾個銷售者,尋找其中的最低報價,這種搜尋叫做“固定樣本搜尋”。消費者也可連續(xù)不斷地搜尋,直到找到可以接受的價格,這樣的搜尋稱之為“連續(xù)搜尋”。
搜尋成本則是指搜尋活動本身所要花費的代價,這種代價有時指搜尋活動所需要的開銷,有時也可以指等待下一次機會所付出的代價。
既然存在搜尋成本,那么,對搜尋者而言,他所面臨的選擇就是:“搜尋”或“停止搜尋”。如果搜尋者決定“停止搜尋”,就意味著他在已有的機會集合中選擇一項行動,搜尋過程結束;如果搜尋者決定“搜尋”,就意味著他將繼續(xù)搜尋新的選擇對象。
必須指出,隨著搜尋次數(shù)的增加,得自搜尋的邊際收益總是下降的。當搜尋活動使搜尋的預期邊際收益等于邊際成本時,搜尋活動才會停止。這里,搜尋額外價格的預期邊際收益是指追加一次搜尋所帶來預期最低價格的減少量乘以購買量。搜尋額外價格的邊際成本由時間、交通費用、信息費用構成。
有人曾分析過,為什么離退休老人往往可買到物美價廉的商品,其主要原因在于離退休老人的時間等機會成本通常小于在職人員,其搜尋的邊際成本較低,這樣,離退休老人進行搜尋的比較優(yōu)勢就大于后者。
假如離退休老人進入市場第一次搜尋時發(fā)現(xiàn)價格相差愈大,他采取第二次搜尋的可能性也就愈大。這意味著,從一個給定的搜尋次數(shù)中得到的邊際收益越大,價格的差距也就越大。
戴蒙德等三位學者還得出了一個共同的結論:一個國家的失業(yè)保險福利越是寬松慷慨,就會導致失業(yè)率越高,尋找工作的周期越長。
戴蒙德的貢獻主要是分析了“搜尋市場”的基礎,而戴爾和克里斯多弗則延伸了這一理論,使其不僅運用在勞動力市場中。比如在房地產(chǎn)市場,搜尋理論也同樣適用,在售的空置房屋與合適買家之間的關系類似于雇員與雇主之間的相互“搜尋”。
二、搜尋理論的方法與特點
經(jīng)典的勞動力市場理論認為,勞動力的供給與需求是在信息完備而無摩擦的市場環(huán)境下運行的。然而現(xiàn)實中的勞動力市場是信息不完備并有摩擦的。勞動力市場的信息不完備和摩擦, 是指勞動力供求雙方發(fā)生的信息搜集成本以及由此引起的交易延遲或耽誤。
因此在信息不完備、存在摩擦的市場環(huán)境下,勞動力市場理論要解決的中心問題是尋找滿足勞動力供求雙方個體理性和利益相容的交易模式。自20世紀六七十年展起來的搜尋理論,為加深對信息不完備、有摩擦的勞動力市場的認識和理解提供了理論和實踐依據(jù)。
早期的勞動力搜尋理論主要研究在工作崗位供給分布已知的假定下,勞動力供給方――勞動者對工作崗位的搜尋行為,如搜尋密度、在職搜尋等等,它忽視了勞動力需求方――企業(yè)的雇傭行為對勞動者的工作崗位搜尋行為的影響。針對這一缺陷,均衡搜尋理論把作為勞動力需求方的企業(yè)行為內(nèi)生化,為分析企業(yè)行為對勞動者的工作崗位搜尋行為的影響,進而為深入審視整個勞動力市場的運行效率提供了新的思路。
現(xiàn)有的均衡搜尋理論文獻因其側重點的不同大致可分為兩類。第一類是“匹配方法”(matching approach),此類方法的目標是在一個理性的、面向未來考慮問題的個體的范式中解釋勞動者流動(worker flows)、工作崗位流動(job flows)和失業(yè)水平。
其基本蘊涵是,勞動力供求雙方在匹配過程中存在雙邊摩擦,雙方為克服市場摩擦而進行投資。因此工作崗位創(chuàng)造又取決于失業(yè)勞動者和可獲得的空缺工作崗位數(shù)量,以及勞動者搜尋密度和企業(yè)雇傭密度,這些因素的相互作用關系可以用匹配函數(shù)表達。此類方法的主要側重點是研究決定均衡失業(yè)水平的各種效應,該效應是由市場摩擦促使勞動力供求雙方為完成匹配而付出搜尋、雇傭、培訓和其他與匹配相關成本的投資而產(chǎn)生的。
第二類是“工資公告方法”(wage posting approach),此類方法主要論證的是存在摩擦的市場環(huán)境中,工資公告方法可以實現(xiàn)社會最優(yōu)的匹配,也會在勞動力市場均衡時產(chǎn)生工資分散(wage dispersion)的現(xiàn)象。
此類方法假定工資水平是在一個非合作博弈的環(huán)境下由企業(yè)設定的,勞動者直接搜尋特定工資水平的企業(yè)。在此,市場摩擦是指勞動者為了搜集關于工資出價的信息而花費的時間。此類方法為解釋與勞動者可觀測的技能水平無關的工資差別現(xiàn)象提供了依據(jù)。
三、搜尋理論啟示及中國應用
搜尋理論認為,勞動力市場上關于工資等信息是不完全的,失業(yè)者搜尋和獲得工作必須付出成本。失業(yè)者會根據(jù)勞動力市場的各種信息,大致估計搜尋工作的成本和收益,以決定出去工作的心理底價或可接受的最低工資水平,即保留工資水平。此外,勞動者的效用是工資收入和享受閑暇的函數(shù)。
搜尋工作行為可以帶來未來工資收入,增進勞動者的效用水平,但這實際上也是放棄了閑暇機會,勞動者的效用水平受到部分損害。任何一個理性的勞動者都會以滿足效用最大化為目的,選擇適當?shù)墓ぷ魉褜づΤ潭取?/p>
因此,保留工資水平和工作搜尋努力程度是直接決定人們勞動供給行為的兩個關鍵因素:保留工資水平越低,搜尋工作越努力,失業(yè)者結束失業(yè)狀態(tài)的概率較大;反之,失業(yè)者就業(yè)機會較小。失業(yè)保險正是通過改變它們,進而影響人們的失業(yè)時間和就業(yè)狀態(tài)。
以上方法及其理論分析為失業(yè)中的工作崗位搜尋及其摩擦的分析奠定了研究基礎,對于這些方法和理論的應用研究,將有助于中國城鎮(zhèn)勞動力市場的逐步建立、服務拓展與分析改進。
目前,中國仍然存在著城鄉(xiāng)分割的二元勞動力市場,一方面城鎮(zhèn)的勞動力市場仍處于初始階段,服務水平落后,形式單一,傳播范圍有限,信息共享程度低;相對而言,高級人才市場較為發(fā)達,運行效率較高。
尤其是職業(yè)經(jīng)理人市場或獵頭市場較為發(fā)達和成功,因為提供此類服務的主要提供者是私人企業(yè)甚至是跨國企業(yè),而普通勞動力市場則主要由政府勞動管理部門和街道辦事處等提供。雖然有些私人企業(yè)也提供此類服務,但由于利潤不高,進入門檻低,所以有許多根本不具備基本經(jīng)營資質(zhì)條件的小企業(yè)也乘虛而入,服務水平和效率可想而知。
另一方面,虛擬的農(nóng)村勞動力市場基本無法形成有效的運行機制。絕大多數(shù)農(nóng)村剩余勞動力外出務工,都是經(jīng)過傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村紐帶(親戚、朋友、鄰居、同鄉(xiāng)、同學)等人際溝通和簡單的信息傳播與信任載體而實現(xiàn)的。相互之間的介紹和帶入當然能夠避免盲目遷移和搜尋所產(chǎn)生的風險和成本,然而也會產(chǎn)生其他風險和成本(比如被熟人欺騙,工資甚至人身自由都無法得到有效保障)。
然而無論多么先進的搜尋理論都需要一定的應用條件和社會環(huán)境基礎,對于中國農(nóng)村剩余勞動力來說,只有當勞動力市場的基本服務體系得以建立和發(fā)展,才有可能激勵他們參與信息與資源的共享。
