發(fā)布時(shí)間：2023-01-20 02:58:52
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻(xiàn)
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；營銷戰(zhàn)略；對(duì)比
一、房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略研究綜述
（一）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略的定義
房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分，房地產(chǎn)營銷是市場(chǎng)營銷的一個(gè)重要分支。房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)企業(yè)以了解滿足和創(chuàng)造顧客需要為中心，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為目的，對(duì)企業(yè)全部經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行管理的過程。它包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品開發(fā)、樓盤命名、產(chǎn)品定價(jià)、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)。
（二）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略的定義
房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營總方針、戰(zhàn)略總目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和手段，也就是說房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總戰(zhàn)略指導(dǎo)下的關(guān)于房地產(chǎn)營銷的職能戰(zhàn)略。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。
（三）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略研究的必要性
任何處于競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的企業(yè)都日益意識(shí)到市場(chǎng)營銷活動(dòng)在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中處于龍頭地位，在發(fā)展速度很快，但又充滿競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)中就更有必要了，本論文要研究房地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略問題，是基于如下考慮：房地產(chǎn)有特殊的行業(yè)特征、營銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)營銷成功的關(guān)鍵、房地產(chǎn)行業(yè)存在大量營銷戰(zhàn)略問題。
（四）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略的內(nèi)容
通過總結(jié)，分析出房地產(chǎn)公司的主要營銷戰(zhàn)略有CS戰(zhàn)略、STP戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等，本論文將在以后章節(jié)分別分析。
二、CS戰(zhàn)略
（一）CS戰(zhàn)略的定義
CS（Customer Satisfaction――顧客滿意）戰(zhàn)略，是指圍繞著顧客滿意這一目標(biāo)而展開的一系列對(duì)于產(chǎn)品、服務(wù)的策劃活動(dòng)。具體地說是指企業(yè)為了使顧客能完全滿意自己的產(chǎn)品或服務(wù)，從而綜合、客觀地測(cè)定顧客的滿意程度，并據(jù)此來改善產(chǎn)品、服務(wù)及企業(yè)文化的一種經(jīng)營戰(zhàn)略。由此可見，我們可以定義房地產(chǎn)CS戰(zhàn)略即將商品房的外觀和居室功能、設(shè)計(jì)布局是否便利顧客的工作、學(xué)習(xí)和生活，以及顧客對(duì)房屋施工質(zhì)量是否稱心如意等，向業(yè)主、用戶進(jìn)行調(diào)查。企業(yè)據(jù)此制定下一步開發(fā)決策，確定項(xiàng)目，制訂經(jīng)營和服務(wù)的計(jì)劃與方案并付諸實(shí)施。
（二）CS戰(zhàn)略在房地產(chǎn)營銷中的引入
房地產(chǎn)營銷并不僅僅是指銷售，還包括圍繞銷售所進(jìn)行的所有經(jīng)營活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、售后服務(wù)及物業(yè)管理等?？梢哉f，營銷是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。其實(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何一個(gè)行業(yè)的營銷都扮演著十分重要的角色，而對(duì)房地產(chǎn)來說，營銷的重要性就更為突出了。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有區(qū)別于其他一般商品的特殊性：它建設(shè)周期長，使用時(shí)間長，尤其是交易價(jià)格巨大，人們購買房地產(chǎn)商品，通常是花費(fèi)幾年甚至更長時(shí)間的積蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求，所以，顧客在選擇房地產(chǎn)商品時(shí)往往比較謹(jǐn)慎。同時(shí)，我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)從原先的“皇帝女兒不愁嫁”轉(zhuǎn)變成了“以需定產(chǎn)”的買方市場(chǎng)，顧客的滿意度成了鑒定房地產(chǎn)企業(yè)一切行為的唯一標(biāo)準(zhǔn)，一旦房地產(chǎn)商品無法適銷對(duì)路，企業(yè)會(huì)面臨巨大的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)經(jīng)營中比重最大的主體，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在開發(fā)的初期就必須引入現(xiàn)代營銷的理念，從選址征地到規(guī)劃設(shè)計(jì)，從建筑施工到市場(chǎng)推廣，都要把市場(chǎng)營銷的理念放在第一位。所謂的現(xiàn)代營銷理念就是要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，為顧客提供滿意的房地產(chǎn)商品，所以引入CS戰(zhàn)略將是關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)人CS戰(zhàn)略，把顧客需求（包括潛在的需求）作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的源頭，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能及價(jià)格的設(shè)定，各分銷促銷渠道、環(huán)節(jié)的建立以及完善物業(yè)的售后管理系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產(chǎn)CS戰(zhàn)略一般是使顧客達(dá)到五個(gè)滿意。
a、理念滿意（mind satisfaction，簡稱 MS）。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營宗旨滿意，經(jīng)營管理哲學(xué)滿意，經(jīng)營價(jià)值滿意等。
b、行為滿意（behavior satisfaction，簡稱BS）。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營管理等行為機(jī)制滿意，行為規(guī)則滿意，行為模式滿意。
c、視聽滿意（visual satisfaction，簡稱VS）。包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱滿意，標(biāo)志滿意，標(biāo)準(zhǔn)色滿意，標(biāo)準(zhǔn)字體滿意以及樓盤的應(yīng)用系統(tǒng)滿意等。
d、產(chǎn)品滿意（product satisfaction，簡稱 PS）。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量滿意，產(chǎn)品功能滿意，產(chǎn)品的外觀造型滿意，產(chǎn)品的價(jià)格滿意等。
e、服務(wù)滿意（service satisfaction，簡稱 SS）。包括對(duì)物業(yè)的售后管理滿意，保障體系滿意，物業(yè)完好整體性的滿意，顧客方便性的滿意，顧客情緒的滿意，環(huán)境的滿意等。
（三）房地產(chǎn)營銷CS戰(zhàn)略的優(yōu)缺點(diǎn)
1.房地產(chǎn)營銷CS戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)
CS戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)很明顯，是把顧客需求（包括潛在的需求）作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的源頭，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能及價(jià)格的設(shè)定，各分銷促銷渠道、環(huán)節(jié)的建立以及完善物業(yè)的售后管理系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則最大，限度地使顧客感到滿意。無論是從理論意義上還是從實(shí)踐意義上看，CS確實(shí)開辟了企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的新視野、新觀念和新方法。
2.房地產(chǎn)營銷CS戰(zhàn)略的缺點(diǎn)
首先，CS戰(zhàn)略存在一定程度的內(nèi)在矛盾：房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，不可能沒有自己的利益，也不可能不為實(shí)現(xiàn)自己的利益而努力，CS戰(zhàn)略要求企業(yè)把顧客滿意作為戰(zhàn)略目的，不免引起客戶的懷疑――企業(yè)是真心的嗎？其次，產(chǎn)生企業(yè)的無差別化。CS戰(zhàn)略建立的前提之一，是各企業(yè)之間在產(chǎn)品上幾乎無差別、只提供給顧客舒適、便利、愉快等所謂心的滿足感和充實(shí)感。那么，企業(yè)會(huì)不會(huì)由此去處處逢迎、一味討好顧客，使企業(yè)的個(gè)性喪失殆盡，當(dāng)所有的企業(yè)都幾乎同一個(gè)面孔時(shí)，乏味之感就難免要產(chǎn)生了。第三，容易將發(fā)展戰(zhàn)略與銷售戰(zhàn)略混淆。CS戰(zhàn)略在根本上來說應(yīng)說成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這來自于對(duì)企業(yè)與顧客關(guān)系的正確認(rèn)知。然而骨子里有的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身利益的真正動(dòng)機(jī)，把 CS戰(zhàn)略視為銷售戰(zhàn)略，只有顧客滿意了，企業(yè)產(chǎn)品才能擴(kuò)大銷路，自己才能更多地獲利，因此企業(yè)視顧客為“搖錢樹”，企業(yè)謀求與顧客建立互相利用的關(guān)系。
三、STP戰(zhàn)略
（一）STP戰(zhàn)略定義及發(fā)展過程
目標(biāo)市場(chǎng)營銷又稱STP營銷或STP三步曲，這里S指Segmenting market，即市場(chǎng)細(xì)分；T指Targeting market，即選擇目標(biāo)市場(chǎng)；P為Positioning，亦即定位。目標(biāo)市場(chǎng)營銷有三個(gè)主要步驟：第一步，市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)購買者對(duì)產(chǎn)品或營銷組合的不同需要，將市場(chǎng)分為若干不同的顧客群體，并勾勒出細(xì)分市場(chǎng)的輪廓。第二步，確定目標(biāo)市場(chǎng)，選擇要進(jìn)入的一個(gè)或多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。第三步，定位，建立與在市場(chǎng)上傳播該產(chǎn)品的關(guān)鍵特征與利益。
房地產(chǎn)市場(chǎng)容量巨大，客戶群體組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜，其需求和品位各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)需要在營銷過程中確定其能為之最有效服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)，并根據(jù)該目標(biāo)市場(chǎng)的需求開發(fā)和銷售有針對(duì)性的產(chǎn)品。二十世紀(jì)90年代營銷學(xué)大師菲利浦?科特勒在《營銷管理》一書中系統(tǒng)地提出了S、T、P戰(zhàn)略，S為市場(chǎng)細(xì)分，T為目標(biāo)市場(chǎng)選擇，P為產(chǎn)品定位。市場(chǎng)細(xì)分：即房地產(chǎn)商把市場(chǎng)按客戶在需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。目標(biāo)市場(chǎng)選擇：即房地產(chǎn)商選擇一個(gè)或幾個(gè)本企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)。產(chǎn)品定位：即房地產(chǎn)商根據(jù)目標(biāo)客戶群體的需求特點(diǎn)使產(chǎn)品在目標(biāo)客戶心目中建立特定位置、公認(rèn)形象的活動(dòng)過程。
STP戰(zhàn)略是房地產(chǎn)營銷的核心，它以購房客戶的表象需求和潛在需求為導(dǎo)向，通過深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和產(chǎn)品定位等策略的實(shí)施，為房地產(chǎn)營銷組合的順利執(zhí)行指明方向。
（二）STP戰(zhàn)略優(yōu)缺點(diǎn)
1.STP戰(zhàn)略優(yōu)點(diǎn)
總體來說有助于企業(yè)發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開拓市場(chǎng)并且企業(yè)能夠充分利用現(xiàn)有資源，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還有利于企業(yè)了懈各細(xì)分市場(chǎng)的特點(diǎn)，制定并調(diào)整營銷組合策略。具體地說有以下幾點(diǎn)：
（1） 有利于選擇目標(biāo)市場(chǎng)和制定市場(chǎng)營銷策略。
（2） 有利于發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開拓新市場(chǎng)。
（3） 有利于集中人力、物力投入目標(biāo)市場(chǎng)。
（4） 有利于企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.STP戰(zhàn)略缺點(diǎn)
按照各種分類方法進(jìn)行分類會(huì)增加企業(yè)的費(fèi)用，對(duì)于小型企業(yè)來說此缺點(diǎn)就更加明顯了，因此該戰(zhàn)略不適用于小型企業(yè)。
四、品牌戰(zhàn)略
（一）品牌戰(zhàn)略定義
1.品牌的定義
美國著名市場(chǎng)營銷學(xué)專家菲利浦?科特勒在其《市場(chǎng)營銷》一書中將品牌定義為：一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號(hào)、圖案或者是它們的組合，用來識(shí)別他們的制造商和銷售。它是賣方做出的不斷為買方提供一系列產(chǎn)品特點(diǎn)、利益和服務(wù)的允諾。
2.房地產(chǎn)品牌定義
所謂房地產(chǎn)品牌，是用以識(shí)別某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或某群銷售者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開來的商品名稱及其標(biāo)志，通常由文字、標(biāo)記、符號(hào)、圖案和顏色等要素或這些要素的組合構(gòu)成。房地產(chǎn)品牌是一個(gè)集合概念，它包括品牌名稱和品牌標(biāo)志兩部分。房地產(chǎn)品牌具有以下特點(diǎn)：
a.房地產(chǎn)品牌具有排他性；
b.房地產(chǎn)品牌具有擴(kuò)張性；
c.房地產(chǎn)品牌具有風(fēng)險(xiǎn)性；
d.房地產(chǎn)品牌具有排他性；
e.房地產(chǎn)品牌具有無形性；
3.房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略定義
房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的品牌戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的創(chuàng)立、塑造，在消費(fèi)者心目中樹立良好的品牌形象，以期在市場(chǎng)上獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)商品與其他商品相比更需要塑造品牌，原因在于：（1）它具有開發(fā)時(shí)間場(chǎng)占用資金大的特點(diǎn)。對(duì)開發(fā)商而言，各種不確定因素較多，消費(fèi)者購房心理及行為較為復(fù)雜，購買決策比較謹(jǐn)慎。消費(fèi)者購買住宅時(shí)不但要考慮房屋的實(shí)用性，還要考慮該開發(fā)商的信譽(yù)度和美譽(yù)度，這些就普通產(chǎn)品本身來說是不具備的，而塑造品牌可以達(dá)到這一目的。（2）品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的需要。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位，再同質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)找到自己的市場(chǎng)立足點(diǎn)，從而樹立自己的特色，創(chuàng)建自己的品牌，再通知產(chǎn)品中體現(xiàn)自己的異質(zhì)性，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。
（二）品牌戰(zhàn)略的優(yōu)缺點(diǎn)
1.品牌戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)
品牌戰(zhàn)略主要有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：
（1） 房地產(chǎn)品牌對(duì)消費(fèi)者的選擇優(yōu)很大影響力。
房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、高投入消費(fèi)時(shí)期長等特點(diǎn)，而房地產(chǎn)品牌作為一種高質(zhì)量的象征、身份的標(biāo)志、價(jià)值的體現(xiàn)，能夠提供一種品牌承諾，減少消費(fèi)者訂購后遺憾，能夠加速消費(fèi)者的購買行為。
（2）品牌是無形資產(chǎn)，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
品牌是房地產(chǎn)企業(yè)通過相當(dāng)長開發(fā)經(jīng)營過程形成的，它能提升企業(yè)的整體價(jià)值，使企業(yè)產(chǎn)品增加附加價(jià)值，形成很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也有利于企業(yè)家個(gè)戰(zhàn)略的實(shí)施，當(dāng)今國際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)早已是品牌競(jìng)爭(zhēng)，誰擁有一流的品牌誰就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。采取企業(yè)品牌與產(chǎn)品品牌相一致的戰(zhàn)略有利于促使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的統(tǒng)一性，將品牌戰(zhàn)略納入企業(yè)整體戰(zhàn)略，利于增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在塑造和推廣品牌的同時(shí)很好的宣傳企業(yè)文化。
2.品牌戰(zhàn)略的缺點(diǎn)
宣傳費(fèi)用的高昂，無論是企業(yè)品牌還試產(chǎn)品品牌，打造一個(gè)知名的品牌需要財(cái)力、人力等多方面的配合，品牌管理成本過高，小企業(yè)無論從企業(yè)規(guī)模，財(cái)力，人力上不足，打造品牌戰(zhàn)略較困難。另外我們知道房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)開發(fā)必然有地域性差異。南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異等一切決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個(gè)本地化運(yùn)作的行業(yè)，所以操作不好的話還有可能出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象。比如合富輝煌房地產(chǎn)顧問公司雖然已經(jīng)上市，但是經(jīng)營上沒有考慮到本土化，在山東一直不是很景氣。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳偉良.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理基礎(chǔ)[M].上海：上海人民出版社，2003.
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。
(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)
從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.針對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督
對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。
[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃
[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。
首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。
稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。
1選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。
2開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
1通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。
2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。
(1)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。
(2)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入
隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。
1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立
這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間
(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。
(3)對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。
(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)
從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
內(nèi)部控制是衡量現(xiàn)代企業(yè)管理的重要標(biāo)志，通過實(shí)踐得出的結(jié)論是：得控則強(qiáng)、失控則弱、無控則亂?；仡櫧鼛啄陙戆l(fā)生的財(cái)務(wù)舞弊事件，為我國現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)工作敲響了警鐘，無論如何都要堅(jiān)持兩手抓：一手抓結(jié)果，即財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告;另一手抓過程，即生產(chǎn)財(cái)務(wù)信息的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制。新《會(huì)計(jì)法》二十七條規(guī)定各單位應(yīng)當(dāng)建立、健全本單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制來提高經(jīng)營效率。
1 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的必要性
企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是指與保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資的安全性、會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性有關(guān)的控制系統(tǒng)。它的目標(biāo)是確保企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的效率性和效果性，資產(chǎn)的安全性，經(jīng)濟(jì)信息和財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性。其主要作用：一是有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)現(xiàn)經(jīng)管方針和目標(biāo);二是保護(hù)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失;三是保證企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營信息和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和完整性。此外，它還能保證企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性。會(huì)計(jì)內(nèi)控最根本的目的在于規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整。單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作是一項(xiàng)綜合性的工作，滲透到單位經(jīng)營管理的各個(gè)方面。而會(huì)計(jì)資料特別是原始憑證是由單位各個(gè)部門的人員經(jīng)手的，牽涉到單位經(jīng)營管理的各個(gè)方面，在會(huì)計(jì)事項(xiàng)辦理過程中，可能因手續(xù)不全、憑證不足、各個(gè)環(huán)節(jié)控制不嚴(yán)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)資料失真，或者個(gè)人營私舞弊，最終給單位造成損失。所以，建立健全互相牽制的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，需要統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一部署，各個(gè)部門共同協(xié)作，各個(gè)員工積極參與、有效執(zhí)行，才能真正發(fā)揮會(huì)計(jì)內(nèi)控的實(shí)際作用，為保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)完整夯實(shí)基礎(chǔ)。
2 企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制失控存在的問題
企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制失控的原因有很多，不僅房地產(chǎn)企業(yè)，其他不同類型不同行業(yè)也都存在企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制失控的現(xiàn)象。在此我只列幾點(diǎn)最主要的。
1 崗位責(zé)任模糊不清
對(duì)崗位職責(zé)的設(shè)置應(yīng)貫徹相互牽制的原則，對(duì)不相容的職務(wù)實(shí)行分離，使不同崗位之間形成一種相互監(jiān)督、相互牽制的關(guān)系，這是內(nèi)部控制制度的原則。但是目前許多單位內(nèi)部中下層機(jī)構(gòu)之間，不同崗位之間以及不同人員之間無法形成有效的牽制，有的單位存在著不相容職務(wù)兼任的現(xiàn)象，崗位責(zé)任制形同虛設(shè);有的單位管理人員事必躬親，親自操辦自己的涉及資金支付的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)等。
2 缺乏內(nèi)部人員的監(jiān)督檢查力度
當(dāng)前，有的單位在內(nèi)部控制制度上只是強(qiáng)調(diào)對(duì)審批程序的監(jiān)督，而不論內(nèi)部人員做得對(duì)不對(duì)，只要有內(nèi)部人員簽字，就算內(nèi)部控制監(jiān)督到位了?，F(xiàn)行的財(cái)務(wù)一支筆控制的監(jiān)督方式，雖然一方面解決了費(fèi)用控制的責(zé)任歸屬問題，但有些會(huì)計(jì)人員放棄職責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)簽字就照辦，我不負(fù)責(zé)，致使會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督有名無實(shí)。 3 缺乏內(nèi)部審計(jì)
從單位管理角度來講，內(nèi)部審計(jì)是對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的控制。然而內(nèi)審監(jiān)督在某些單位由于受到利益關(guān)系和人際關(guān)系的制約，很難客觀、真實(shí)、公正地開展工作。
3 采取積極措施推動(dòng)會(huì)計(jì)內(nèi)控水平的整體提高
針對(duì)企業(yè)內(nèi)部存在的內(nèi)控失控現(xiàn)象，我的觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，應(yīng)統(tǒng)一思想，提高管理水平，積極采取措施，推動(dòng)會(huì)計(jì)內(nèi)控水平的整體提高。 1 單位領(lǐng)導(dǎo)充分重視，組織措施到位，高管人員以身作則，實(shí)行全員參與
會(huì)計(jì)內(nèi)控是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，是單位管理的重要組成部分，不僅需要單位各管理部門之間的協(xié)同協(xié)作，更需要組織上的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，單位負(fù)責(zé)人要親自出馬，對(duì)實(shí)施的全過程實(shí)行組織上的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)策劃、政策上統(tǒng)一制訂、實(shí)施上統(tǒng)一安排、實(shí)施效果統(tǒng)一檢查、統(tǒng)一獎(jiǎng)懲，變少數(shù)部門的行為為單位管理部門的一致行為，變臨時(shí)行為為持之以恒的長期行為，變管理者行為為全員參加行為，特別是單位高管人員更要帶頭執(zhí)行制度，讓內(nèi)部會(huì)計(jì)控制約束單位內(nèi)部涉及會(huì)計(jì)事項(xiàng)的所有人員，使任何個(gè)人都不得擁有超越內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的權(quán)力，單位高管人員既不向上越權(quán)，又不向下越權(quán)，更不超越職責(zé)插手事務(wù)，才能明確責(zé)任，規(guī)范運(yùn)行，使會(huì)計(jì)內(nèi)控制度建立健全并持之以恒地有效實(shí)施。
2 提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)的意識(shí)，改習(xí)慣為制度，變經(jīng)驗(yàn)為程序
提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)的意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，將一些習(xí)慣做法逐步加以歸納總結(jié)，形成書面制度，將一些好的經(jīng)驗(yàn)做法整理成辦事流程，規(guī)范辦事程序，形成互相牽制的內(nèi)控制度，同時(shí)重視辦理會(huì)計(jì)事務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德，杜絕經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程的差錯(cuò)及舞弊行為。
3 重視內(nèi)部審計(jì)控制，真正落實(shí)責(zé)任制，保證內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的順利、有效
[論文摘要]本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會(huì)推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場(chǎng)化、資金用途限制少等主要特點(diǎn)，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2007年8月14日，中國證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。
同時(shí),由于國家政策及我國資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。
二、公司債的主要特點(diǎn)
公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.發(fā)行利率市場(chǎng)化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過市場(chǎng)詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)，讓市場(chǎng)來確定發(fā)行利率。
2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對(duì)較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況對(duì)資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
3.債券發(fā)行程序相對(duì)較簡易。相對(duì)于股權(quán)融資，債券融資的程序相對(duì)比較簡易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開發(fā)的資金的需要狀況和市場(chǎng)狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對(duì)而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費(fèi)用。
4.資信評(píng)級(jí)作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再強(qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評(píng)級(jí)并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優(yōu)勢(shì)
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：
1.公司債融資成本較低。目前我國商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。
2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對(duì)信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對(duì)于相對(duì)控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發(fā)行門檻較低，融資對(duì)象較多。公司債的發(fā)行沒有對(duì)資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對(duì)而言，發(fā)行公司債的門檻相對(duì)較低。由于公司債融資更加的市場(chǎng)化，公司債的融資對(duì)象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對(duì)象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期
論文摘要：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施，將對(duì)企業(yè)帶來多方面的影響。對(duì)于年初股東權(quán)益方．采用公允價(jià)值和轉(zhuǎn)銷長期股權(quán)投資差額，將增加或減少股東權(quán)益。對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將導(dǎo)致凈利潤增加。對(duì)于企業(yè)長期股權(quán)投資、無形資產(chǎn)開發(fā)，采用凈資產(chǎn)收益率作判斷將促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
論文關(guān)鍵詞：執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)股東權(quán)益投資影響
一、執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)年初股東權(quán)益的影響
(一)對(duì)年初股東權(quán)益調(diào)整的增加
1．以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，以及可供出售金融資產(chǎn)引起股東權(quán)益的增加。這部分主要指上市公司從交易所購買的股票、債券、基金等交易融資產(chǎn)引起的股東權(quán)益增加。原制度規(guī)定，企業(yè)用于短期投資的股票、債券、基金等需采用成本與市價(jià)孰低原則進(jìn)行計(jì)量。新準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于這類為交易目的而持有的金融資產(chǎn)，要求將原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為按公允價(jià)值計(jì)量，在牛市中，可提升此類資產(chǎn)的價(jià)值，從而增加股東權(quán)益增加。
2．因計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等原因形成遞延所得稅資產(chǎn)而導(dǎo)致股東權(quán)益的增加。原制度規(guī)定，絕大多數(shù)企業(yè)采用應(yīng)付稅款法計(jì)算所得稅費(fèi)用。企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備納稅時(shí)，不能在稅前抵扣，只有在相關(guān)資產(chǎn)發(fā)生實(shí)質(zhì)性損失時(shí)才能從稅前扣除。而新準(zhǔn)則規(guī)定，上市公司均采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法計(jì)算所得稅費(fèi)用，不僅要計(jì)算當(dāng)期的所得稅費(fèi)用，還應(yīng)確認(rèn)以后年度資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生損失時(shí)，應(yīng)稅前抵扣少交稅款而形成的遞延所得稅收益和遞延所得稅資產(chǎn)，從而增加了股東權(quán)益。
(二)對(duì)年初股東權(quán)益調(diào)整的減少
1．轉(zhuǎn)銷長期股權(quán)投資差額，引起股東權(quán)益的減少。長期股權(quán)投資差額是指企業(yè)對(duì)子公司、合營公司和聯(lián)營公司的投資成本與在被投資單位凈資產(chǎn)中享有的份額之間的差異，原制度規(guī)定，此類差額應(yīng)在一定年限內(nèi)進(jìn)行攤銷，減少當(dāng)期投資收益。而新準(zhǔn)則規(guī)定，長期股權(quán)投資不確認(rèn)長期股權(quán)投資差額，原有的長期股權(quán)投資差額的余額在年初轉(zhuǎn)銷，從而減少了股東權(quán)益。
2．因確認(rèn)職工認(rèn)股權(quán)，辭退補(bǔ)償形成的負(fù)債等導(dǎo)致股東權(quán)益的減少。原制度規(guī)定不預(yù)計(jì)職工認(rèn)股權(quán)，辭退補(bǔ)償支出，而是在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用。新準(zhǔn)則規(guī)定，只要存在職工認(rèn)股權(quán)，辭退補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)預(yù)計(jì)相關(guān)支出，計(jì)入成本費(fèi)用和相關(guān)的負(fù)債，從而減少了股東權(quán)益。
企業(yè)合并準(zhǔn)則明確規(guī)定，同一控制下的企業(yè)合并涉及上述調(diào)整因素，無論其攤銷余額是“借方差”還是“貸方差”，在首次執(zhí)行時(shí)均須將其結(jié)平，并相應(yīng)調(diào)整期初留存收益。非同一控制下的企業(yè)合并，無論有無未攤銷完的“貸差方”，在首次執(zhí)行日要將其結(jié)平。但非同一控制下未攤銷完的“借方差”，在首次執(zhí)行時(shí)不能將其結(jié)平，而應(yīng)在合并報(bào)表中將其作為“商譽(yù)”列示。同樣按照職工薪酬準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)首次執(zhí)行時(shí)存在的解除與職工勞動(dòng)關(guān)系的計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)因解除與職工勞動(dòng)關(guān)系而產(chǎn)生的負(fù)債，并調(diào)整留存收益。
二、執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的影響
按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末對(duì)能取得可持續(xù)可靠的公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其他賬面價(jià)值。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，從而影響了企業(yè)當(dāng)期收入確認(rèn)。近年來在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)的賬面凈值相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值已明顯偏低，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)應(yīng)對(duì)其凈資產(chǎn)賬面價(jià)值和當(dāng)期損益的稅收安排作出明確解釋。如果按現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理方式，盡管凈資產(chǎn)增加的部分形成了遞延所得稅，不影響當(dāng)期應(yīng)交稅款，但是由于企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使企業(yè)利潤提前實(shí)現(xiàn)從而增加企業(yè)所得稅，進(jìn)而惡化了企業(yè)的現(xiàn)金流量，因此在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通常不采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
新準(zhǔn)則只是將過去企業(yè)隱性的東西在報(bào)表中顯現(xiàn)出來，使報(bào)表更趨國際化、合理化，對(duì)企業(yè)經(jīng)營本身沒有實(shí)質(zhì)性影響。由于2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較繁榮，但下半年受國際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)快速進(jìn)入蕭條期。在這種情況下，雖然新準(zhǔn)則的實(shí)施真實(shí)反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上市公司經(jīng)營業(yè)績，但也產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。
我們認(rèn)為要遏制房地產(chǎn)企業(yè)操縱業(yè)績，應(yīng)關(guān)注做好：
1．規(guī)范公允價(jià)值使用，應(yīng)盡可能地完善公允價(jià)值的評(píng)估及確認(rèn)辦法，實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值使用的合規(guī)化。
2．加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息監(jiān)管，改善外部環(huán)境，依靠會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)、證券監(jiān)管部門、證交所和媒介輿論等社會(huì)監(jiān)督促進(jìn)房地產(chǎn)上市企業(yè)嚴(yán)守會(huì)計(jì)規(guī)范。
3．提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層職業(yè)道德素養(yǎng)。
我們既要嚴(yán)格控制企業(yè)對(duì)利潤的操縱，又要針對(duì)宏觀環(huán)境變化對(duì)房市產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，進(jìn)一步規(guī)范我國的法律規(guī)范和道德規(guī)范。但是我們對(duì)新準(zhǔn)則的實(shí)施還存在如下疑慮：
若采用公允價(jià)值模式導(dǎo)致凈利潤增加時(shí)，企業(yè)的可供分配利潤還將隨之增加，股東要求利潤分配，但此時(shí)房子沒有售出，相應(yīng)的貨幣資金沒有進(jìn)賬就會(huì)出現(xiàn)提前或超額分配利潤而影響企業(yè)的正常資金周轉(zhuǎn)，如果對(duì)于因“賬面浮盈”而形成的“可供分配利潤”進(jìn)行實(shí)際分配，就必然存在上市墊付分紅資金的現(xiàn)象，這樣就會(huì)影響到上市公司的健康運(yùn)行。
三、執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)投資的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司投資的類型進(jìn)行了重分類，將部分短期投資劃分為交易性金融資產(chǎn)，長期債券投資劃分為持有至到期投資，擴(kuò)充了投資的種類，增加了對(duì)投資性房地產(chǎn)的核算，同時(shí)大規(guī)模的引入公允價(jià)值計(jì)量屬性。公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量在市場(chǎng)不充分的條件下實(shí)施較困難，為上市企業(yè)的盈余管理留下空間。轉(zhuǎn)新準(zhǔn)則規(guī)定同一控制下的企業(yè)合并不允許采用購買法，在一定程度上限制了人為操縱合并價(jià)格和可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值粉飾報(bào)表的行為，然而新準(zhǔn)則的實(shí)施并不能杜絕操縱行為，企業(yè)仍然可以通過改變合并策略操縱利潤。如非同一控制下企業(yè)盡量避免合并類型，實(shí)現(xiàn)較大利潤。合并方有動(dòng)機(jī)將本質(zhì)上不是同一控制下的企業(yè)合并包裝成同一控制下的企業(yè)合并，獲得期初至合并日實(shí)現(xiàn)利潤的享有額。如果被合并方當(dāng)年虧損，合并方就有動(dòng)力為追求負(fù)商譽(yù)，將本質(zhì)上為同一控制下的企業(yè)合并包裝成非同一控制下的企業(yè)合并。
對(duì)企業(yè)的投資政策還包括對(duì)無形資產(chǎn)的投資，新準(zhǔn)則規(guī)定符合條件的開發(fā)費(fèi)用可以資本化，從而緩解了企業(yè)對(duì)利潤的壓力，提高了經(jīng)營者在研發(fā)投入的積極性，這一政策實(shí)施對(duì)少數(shù)有長期核心競(jìng)爭(zhēng)力的科技企業(yè)有利，投入的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)費(fèi)計(jì)入無形資產(chǎn)后在未來能夠產(chǎn)生效益。因此，這些企業(yè)會(huì)加大研發(fā)的比例，使產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力，而對(duì)一些缺乏核心技術(shù)和優(yōu)質(zhì)資源的企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。
四、執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)公允價(jià)值運(yùn)用的影響
公允價(jià)值的運(yùn)用，可從初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量兩個(gè)方面，在初始計(jì)量中企業(yè)在取得存貨、投資性房產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)要素要求按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。因?yàn)檫@部分資產(chǎn)取得時(shí)都有可靠的成本計(jì)量依據(jù)，比如購買價(jià)格(發(fā)票)、運(yùn)輸發(fā)票、稅費(fèi)票證等。企業(yè)按照交易成本進(jìn)行計(jì)量，出現(xiàn)操縱列報(bào)的空間較小。就后續(xù)計(jì)量而言，執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)對(duì)企業(yè)公允價(jià)值運(yùn)用的影響表現(xiàn)在：
1．按照新準(zhǔn)則規(guī)定，交易性金融資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)必須按照公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，此時(shí)的公允價(jià)值指資產(chǎn)負(fù)債表日的相應(yīng)收盤價(jià)格。資產(chǎn)負(fù)債表中公允價(jià)值與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益或資本公積。
2．債務(wù)重組準(zhǔn)則規(guī)定，如果債務(wù)人以轉(zhuǎn)讓非貨幣資產(chǎn)方式實(shí)施債務(wù)重組，必須計(jì)算所轉(zhuǎn)讓的非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額，并將該差額作為非貨幣性資產(chǎn)的資本處置損益納入損益核算。但由于此時(shí)的非貨幣性資產(chǎn)通常不存在活躍的交易市場(chǎng)，其公允價(jià)值的確定就會(huì)存在一定的彈性空間。
3．非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)在非貨幣性資產(chǎn)交換中的兩種計(jì)量模式：一是公允價(jià)值模式；二是賬面價(jià)值模式。一方面，企業(yè)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)交換可采用兩種計(jì)量模式，無疑從計(jì)量模式上增加了可選擇的空間，以滿足企業(yè)管理當(dāng)局的需要；另一方面，雖對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用增加了限制條件，但仍可能被企業(yè)利用，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)條件下，公允價(jià)值比較容易確認(rèn)，但在不發(fā)達(dá)的市場(chǎng)條件下，公允價(jià)值確認(rèn)較難，準(zhǔn)則允許采用估值的方法估計(jì)公允價(jià)值，從技術(shù)上提供了企業(yè)操縱財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)的空間。
五、執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響
新準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有以下幾方面的影響：
1．在無形資產(chǎn)準(zhǔn)則中，將企業(yè)的研發(fā)劃分成兩個(gè)階段，允許開發(fā)支出予以資本化，也就是將開發(fā)支出計(jì)入無形資產(chǎn)中定期進(jìn)行攤銷，而不是全部計(jì)入管理費(fèi)用，這樣大大減少了對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤的沖擊。它鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行科研開發(fā)和科技創(chuàng)新。這樣的政策配合企業(yè)所得稅中對(duì)企業(yè)三新科研開發(fā)費(fèi)用按150％稅前扣除，無疑是有利于促進(jìn)企業(yè)科研開發(fā)，鼓勵(lì)企業(yè)科研投入和科技創(chuàng)新。
2．在長期股權(quán)投資準(zhǔn)則中，規(guī)定母公司對(duì)子公司投資由以前的權(quán)益法改為成本法，體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展理念。權(quán)益法下的投資收益是根據(jù)子公司凈利潤份額確定的，并沒有對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流入企業(yè)，但這很可能導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流出：因?yàn)闆]有現(xiàn)金流入的投資收益導(dǎo)致了企業(yè)的利潤增加，凈利潤的增加使股東管理層有要求分派股利的可能，使企業(yè)出現(xiàn)“超現(xiàn)金”分配降低了企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。新準(zhǔn)則中把母公司對(duì)子公司的投資由權(quán)益法改為成本法是一項(xiàng)重大改革，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
3．在資產(chǎn)減值準(zhǔn)備準(zhǔn)則中規(guī)定了固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等減值損失，一經(jīng)確認(rèn)不得沖回。這就避免了企業(yè)通過減值轉(zhuǎn)回來操縱利潤，提升企業(yè)的利潤質(zhì)量。
