發(fā)布時(shí)間：2022-08-06 10:27:38
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
摘要：建立完善的工程造價(jià)管理體系才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效降低整體工程造價(jià)，提高企業(yè)自身市場(chǎng)競爭力的關(guān)鍵工作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目 成本控制 控制管理
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的高速崛起，市場(chǎng)競爭日益加劇，成本控制已日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵工作，但目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中普遍存在工程造價(jià)管理的各階段相互脫節(jié)現(xiàn)象。建立完善的工程造價(jià)管理體系才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效降低整體工程造價(jià)，提高企業(yè)自身市場(chǎng)競爭力的關(guān)鍵工作。
一、工程項(xiàng)目成本超支的原因分析
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的過程中，經(jīng)過對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)某一方面已經(jīng)出現(xiàn)成本超支，或是預(yù)計(jì)到最終將會(huì)出現(xiàn)成本超支，應(yīng)該將該部分成本超支問題單獨(dú)提出，作進(jìn)一步的原因分析。成本超支主要有以下幾方面原因：
1.成本計(jì)劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。估價(jià)錯(cuò)誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r(jià)策略，工程范圍增加，設(shè)計(jì)的修改，功能和建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，工作量大幅度增加。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，在項(xiàng)目的實(shí)際設(shè)計(jì)、可行性研究、設(shè)計(jì)計(jì)劃、實(shí)施中，以及在技術(shù)、組織、管理、合同等任何一方面出現(xiàn)問題都會(huì)反映在成本上，造成成本超支。
2.實(shí)施管理中的問題。包括不適當(dāng)?shù)目刂瞥绦颍M(fèi)用控制存在問題，預(yù)算外開支，成本責(zé)任不明確，實(shí)施者對(duì)成本沒有承擔(dān)義務(wù)，沒有節(jié)約成本的獎(jiǎng)勵(lì)措施；工人頻繁流動(dòng)，勞動(dòng)效率低，施工組織混亂；采購了劣質(zhì)材料，材料消耗增加，；周轉(zhuǎn)資金占用量大，財(cái)務(wù)成本高；合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。
3.原材料價(jià)格和人工費(fèi)用變動(dòng)導(dǎo)致建筑成本改變。這還要看承包合同的形式，如果合同是固定總價(jià)形式，承包商承擔(dān)建筑成本變化的后果，投資者基本上不受影響；如果合同是其它形式的承包合同，那么投資者就要受到來自建筑成本變動(dòng)的影響。開發(fā)周期延長導(dǎo)致貸款利息費(fèi)用上升，或者市場(chǎng)環(huán)境條件及政策環(huán)境改變，租售價(jià)格下降等。
4.利率變動(dòng)。銀行借款是房地產(chǎn)投資的重要資金來源，利率提升要提高借款成本，進(jìn)而影響投資收益，在施工期，惡劣氣候、建筑設(shè)計(jì)失誤、未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等也會(huì)延長開發(fā)周期，提高資金使用成本。
二、各階段房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的具體措施
1.項(xiàng)目決策階段
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在項(xiàng)目的建設(shè)各階段中,投資決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,可達(dá)到80-90%。投資決策過程,是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程,依次分為若干工作階段,不同階段決策的深度不同,投資估算的精確度也不同,項(xiàng)目投資的控制結(jié)果也不同。從項(xiàng)目一開始就應(yīng)加強(qiáng)審查、審計(jì)力度,對(duì)資金的使用實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤,做好項(xiàng)目前期、中期和后期三環(huán)節(jié)控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。
2.設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可在很大程度上降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資控制可從以下幾方面入手：
（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，避免因多方設(shè)計(jì)而導(dǎo)致的整體布局不一致，從而引起施工過程的變更，造成工期、投資的增加。
（2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。要求設(shè)計(jì)人員熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。開發(fā)商應(yīng)派專業(yè)工程造價(jià)管理人員跟蹤工程設(shè)計(jì)全過程，與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)答復(fù)設(shè)計(jì)過程中影響造價(jià)環(huán)節(jié)中的疑問。
（3）采用合同措施，有效控制造價(jià)
針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的問題，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同相關(guān)經(jīng)濟(jì)條款中注明，由于設(shè)計(jì)單位原因引起的工程變更而導(dǎo)致工程造價(jià)增加，如果設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取這樣的經(jīng)濟(jì)約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面指標(biāo)協(xié)調(diào)控制的一種舉措。
3.施工階段的成本控制
施工階段是把設(shè)計(jì)圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實(shí)體的過程，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目價(jià)值和使用價(jià)值的主要階段，也是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制的管理，就是加強(qiáng)履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作主要包括：
（1）對(duì)施工單位施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行仔細(xì)地審核
在項(xiàng)目施工組織方面，存在著建設(shè)單位對(duì)各個(gè)施工方案缺乏協(xié)調(diào)，造成施工密度不均衡，出現(xiàn)施工干擾或窩工現(xiàn)象，這不僅對(duì)工程的質(zhì)量造成影響，也降低了機(jī)械設(shè)備的利用率。這就要求建設(shè)單位在項(xiàng)目正式開工前，還要對(duì)其施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行仔細(xì)地審核，不僅考慮其自身施工方案的合理性，還要考慮各個(gè)施工單位之間的施工方案的前后順序，避免沖突。從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制。
（2）抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，由于市場(chǎng)的競爭激烈，為了獲得施工任務(wù)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。低報(bào)價(jià)原則的采用，導(dǎo)致在施工過程中施工成本控制的被動(dòng)性。對(duì)于索賠，也是更著重于在索賠發(fā)生后才考察其合理性，而缺乏事前采取措施主動(dòng)控制索賠的發(fā)生。
（3）從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，合理的選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
（4）從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，工程所需的材料是成本的大頭，僅此一項(xiàng)就占項(xiàng)目的60%左右。對(duì)價(jià)格差異比較大或是使用比較多的材料，可以適當(dāng)?shù)牟扇〖追焦┎牡姆绞?，這可以在很大程度上降低工程造價(jià)。在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，邀請(qǐng)資信較好的材料供應(yīng)商進(jìn)行公開招標(biāo)，根據(jù)報(bào)價(jià)、質(zhì)量、售后服務(wù)等情況擇優(yōu)選定。通過招標(biāo)采購，不僅可以有效地降低成本，而且還能避免因“暗箱操作”而導(dǎo)致成本增加的現(xiàn)象。
4.竣工結(jié)算階段
該階段是成本控制工作的最后階段，根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款，以政策為依據(jù)。作為業(yè)主方管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，在施工過程中應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，嚴(yán)格復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證，做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發(fā)生的索賠提供必要的依據(jù)。如果索賠一旦發(fā)生，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定和有關(guān)條款同承包商一起本著友好協(xié)商的態(tài)度盡快解決，嚴(yán)格審核工程變更，推行四方現(xiàn)場(chǎng)簽證制度，使損失降到最小。
5.項(xiàng)目銷售階段
這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的高低有直接影響。控制銷售費(fèi)用的關(guān)鍵在于如何進(jìn)行銷售策劃、廣告費(fèi)用支出控制。
三、結(jié)束語
工程項(xiàng)目的成本控制不是一個(gè)孤立的問題，必須要用系統(tǒng)的思想來對(duì)待，要把成本管理看成是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的整體目標(biāo)而形成的整個(gè)管理系統(tǒng)中的一個(gè)綜合的、全面的和復(fù)雜的子系統(tǒng)，它需要開發(fā)方專人跟蹤項(xiàng)目實(shí)施的全過程，以全局控制的思想把項(xiàng)目的各階段有機(jī)聯(lián)系在一起進(jìn)行統(tǒng)一控制管理，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)全過程造價(jià)管理，真正降低工程成本。
【摘要】文章從投資決策與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、竣工審計(jì)等方面簡單闡述了如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；成本控制
中國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在經(jīng)過啟蒙階段，快速的成長階段后，進(jìn)入了成熟階段，這個(gè)階段不再以前的暴利行業(yè)，也不再是只要有地就能掙錢的行業(yè)，更不是靠關(guān)系就能生存和發(fā)展的階段。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)演變成巨額的資金推動(dòng)的行業(yè)，依靠成熟的品牌運(yùn)營的行業(yè)，依靠規(guī)模發(fā)展的行業(yè)。要在激烈的市場(chǎng)中生存和發(fā)展下去，最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)――抓好管理是基礎(chǔ)，成本控制是核心！
1 抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制
工程項(xiàng)目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。但我國長期以來普遍忽視這一階段的成本控制，而往往是把項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，但一般來說，決策階段能夠控制60%的成本，設(shè)計(jì)階段能夠控制30%的成本，而施工階段僅能控制10%的成本。
1.1 投資決策階段的管理與投資控制
目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本就是土地成本，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的思路也由原先的小區(qū)經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)營、城市開發(fā)階段，因而，在已經(jīng)很難取得較成熟的成熟土地的情況下，如何人為造景-烘托人氣-以點(diǎn)帶面，從而以較為低廉的土地成本，取得相對(duì)合理的資金回報(bào)，成為投資決策的關(guān)鍵點(diǎn)。為實(shí)現(xiàn)這種目標(biāo)，需要各部門群策群力，工程造價(jià)部門、財(cái)務(wù)部門應(yīng)準(zhǔn)確的估算各種方案的投資規(guī)模，資金回報(bào)；市場(chǎng)營銷部門應(yīng)通過市場(chǎng)調(diào)研、提供準(zhǔn)確的需求信息；規(guī)劃外聯(lián)部門應(yīng)及時(shí)取得城市規(guī)劃的信息與資料。在西部城市中較為經(jīng)典的案例是西安曲江的城市開發(fā)，游人如織的大雁塔北廣場(chǎng)已經(jīng)充分的證明投資決策是獲取利潤的關(guān)鍵點(diǎn)。
1.2 設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制
在決策方案確定后，設(shè)計(jì)是最大的控制成本的關(guān)鍵點(diǎn)，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)控制中，需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1.2.1 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度，首先應(yīng)進(jìn)行建設(shè)方案的招標(biāo)，通過招標(biāo)確定布局經(jīng)濟(jì)合理符合市場(chǎng)需求的最佳建筑方案，在確定恰當(dāng)?shù)慕ㄖ桨负?，進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的招標(biāo)，通過比選出價(jià)格最低的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單位，并作為施工圖設(shè)計(jì)的控制指標(biāo)。在招標(biāo)過程中，需要設(shè)計(jì)恰當(dāng)合理的招標(biāo)程序并嚴(yán)格執(zhí)行。
1.2.2 利用價(jià)值工程（原理）對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行篩選。價(jià)值工程的主要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)為重點(diǎn)，以功能分析為核心。運(yùn)用價(jià)值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價(jià)；使得決策者能夠在提高功能和降低成本中尋找到平衡點(diǎn)；例如，我國的高鐵建設(shè)被受爭議，如果進(jìn)行價(jià)值分析或許會(huì)減少很多爭議，速度的提高很顯然導(dǎo)致成本的大幅提高，但每邊際速度提高對(duì)應(yīng)的成本是不一樣的，當(dāng)邊際速度對(duì)應(yīng)的成本上升時(shí)，這個(gè)點(diǎn)的速度是目前適合發(fā)展的速度，同時(shí)也要比較分析時(shí)間上的節(jié)約價(jià)值是否有足夠的市場(chǎng)需求。在例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。
1.2.3 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，并將設(shè)計(jì)收費(fèi)與設(shè)計(jì)成本掛鉤，促使和避免設(shè)計(jì)人員為過分的追求安全效果而加大設(shè)計(jì)成本。一般通過限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用等指標(biāo)。由其要注意以下幾點(diǎn)：①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點(diǎn)盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。②基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇。避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。③結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋。④結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡單說明。
1.2.4 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。圖紙會(huì)審時(shí)需要關(guān)注各專業(yè)圖紙間是否配套和銜接，以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的缺陷，越早發(fā)現(xiàn)越能節(jié)約成本，采取的方法可以是聘請(qǐng)專家進(jìn)行審查，但重要的是請(qǐng)相關(guān)的部門參與到設(shè)計(jì)中來，當(dāng)然也可以在施工招標(biāo)時(shí)，設(shè)計(jì)發(fā)現(xiàn)圖紙錯(cuò)誤和不銜接的地方進(jìn)行加分的條款。
2 抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一般需要抓住三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是合理控制工程洽商；二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨及采購。
2.1 控制工程造價(jià)的關(guān)鍵是通過招投標(biāo)制度選擇好的施工隊(duì)伍，通過合同的約束有效地降低工程成本。
通過招投標(biāo)制度選擇良好的施工隊(duì)伍，在招投標(biāo)過程中，需要關(guān)注一下幾個(gè)方面：①資質(zhì)考查，應(yīng)該著重對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人員從事的項(xiàng)目進(jìn)行考察；避免出現(xiàn)施工單位代表項(xiàng)目較好，但該項(xiàng)目正好碰上較差的項(xiàng)目經(jīng)理的情況。②招標(biāo)方式的設(shè)計(jì)，應(yīng)該從招標(biāo)的制度上避免出現(xiàn)串標(biāo)或圍標(biāo)的情況發(fā)生，例如可以采取資格后審、不相容職務(wù)相分離、合理低價(jià)中標(biāo)等方法。③招標(biāo)內(nèi)容上應(yīng)盡量明確，避免出現(xiàn)內(nèi)容的含糊而導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更或索賠；④中標(biāo)后的合同就后期結(jié)算、決算時(shí)甲乙雙方的“游戲規(guī)則”。因而中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理。
2.2 加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價(jià)的有效控制。
在工程施工階段，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程投資 (工程造價(jià))的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但如果項(xiàng)目屬于三邊工程，則這一階段可能會(huì)存在較大的控制空間，在現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)該從優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，從源頭上控制現(xiàn)場(chǎng)簽證和索賠的發(fā)生概率。同時(shí)在控制好現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制流程，例如采取施工方、監(jiān)理方、開發(fā)商共同的簽證制度，簽證時(shí)間應(yīng)控制在發(fā)生時(shí)間的一定范圍內(nèi)。對(duì)于隱蔽工程的簽證制度等。
例如某開發(fā)商制定的簽證控制要求及流程：明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。
2.3 切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價(jià)格關(guān)
工程材料、設(shè)備價(jià)格管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)外，要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，可以采取的方式有：有效健全的采購內(nèi)控流程，通過合理生產(chǎn)組織，以達(dá)到規(guī)?；牟少弫砣〉幂^低的采購單價(jià)。
3 抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制。
工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過程進(jìn)行審計(jì)。不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事中和事后的審核更能提早和預(yù)先發(fā)現(xiàn)問題、并解決問題。
企業(yè)就必須在工程管理和造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識(shí)地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。部分企業(yè)就存在由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價(jià)控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個(gè)意義上來看，人才的競爭，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競爭。
最后，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。要將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，一方面可以為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考；另一方面可以為后續(xù)項(xiàng)目的解決方案提供有效的解決思路和方案，正所謂“前事不忘，后事之師”。
[摘要]成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營管理的績效,以及企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的可能性。對(duì)于日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng),項(xiàng)目成本的控制同樣成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,其成本控制主要體現(xiàn)在投資決策階段、工程設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段,在不同的階段對(duì)于項(xiàng)目成本控制的要求和關(guān)注點(diǎn)會(huì)有所不同,如何針對(duì)三個(gè)階段不同要求實(shí)施合理的成本控制方案,成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 企業(yè) 成本控制
所謂成本控制,是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo),由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi),在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中,對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施,以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。成本控制的過程是運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程,同時(shí)也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié),挖掘內(nèi)部潛力,尋找一切可能降低成本途徑的過程?？茖W(xué)地組織實(shí)施成本控制,可以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理,轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制,全面提高企業(yè)素質(zhì),使企業(yè)在市場(chǎng)競爭的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范,房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益加劇,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本核算與控制必將成為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)競爭,提升自身核心競爭力的關(guān)鍵所在。合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本,是一個(gè)系統(tǒng)控制過程,它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不同階段的特點(diǎn)對(duì)每個(gè)階段進(jìn)行合理的成本控制。主要包括:投資決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段。
一、項(xiàng)目投資決策階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序,根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想,結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)的方針政策,在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上,對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià),決定項(xiàng)目什么時(shí)間建,在什么地方興建,選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最佳方案,即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問題。項(xiàng)目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益,為設(shè)計(jì)階段的成本控制建立目標(biāo),為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應(yīng)特別加強(qiáng)以下幾方面的工作。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析
任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資,無不存在一定的不確定性,即投資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說更是如此,如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查,了解政府、銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。不認(rèn)真分析項(xiàng)目的區(qū)域性特點(diǎn)和目標(biāo)銷費(fèi)群體的特點(diǎn),以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì),可能會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目與市場(chǎng)需求不符,導(dǎo)致建設(shè)資金難以到位,施工管理、各專業(yè)技術(shù)跟不上,施工質(zhì)量和施工進(jìn)度達(dá)不到計(jì)劃要求,并最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售,對(duì)企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生負(fù)面影響。
2.加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)方案優(yōu)化
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段,項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策,對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益,有著決定性的影響,是項(xiàng)目成本控制評(píng)估的重要指標(biāo)。目前項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)方案通常由工程技術(shù)人員提出,而項(xiàng)目的投資預(yù)算則由財(cái)務(wù)人員編制,由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)和財(cái)務(wù)管理都具有較強(qiáng)的專業(yè)性,兩者追求的目標(biāo)也不完全一樣,因此往往會(huì)造成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)相互矛盾的現(xiàn)象,在項(xiàng)目投資決策階段必須明確企業(yè)目標(biāo),并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整,以求獲得最好效果。在項(xiàng)目建設(shè)方案的優(yōu)化過程中,應(yīng)該加強(qiáng)工程技術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員以及決策人員之間的相互溝通和團(tuán)隊(duì)合作,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,將技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合,進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案的篩選和優(yōu)化,把項(xiàng)目成本控制的理念滲透到方案設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去。
3.合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的合理選擇,在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn),影響著項(xiàng)目成本的高低、建設(shè)工期的長短、建設(shè)質(zhì)量的好壞,以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)營狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要,但這并非意味著要求房地產(chǎn)企業(yè)一味的追求高標(biāo)準(zhǔn),項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該和項(xiàng)目周邊的環(huán)境、配套措施等相匹配,要按照項(xiàng)目開發(fā)可行性報(bào)告中市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的情況,以及房地長企業(yè)自己的特點(diǎn)來進(jìn)行選擇,并符合目標(biāo)銷費(fèi)群體的銷費(fèi)能力。
4.建立建全成本控制目標(biāo)體系
房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段,決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)。完善的項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程,必須建立合理的成本控制目標(biāo)體系,并對(duì)后續(xù)的各個(gè)階段制定成本控制目標(biāo),以加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的管理。
二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際實(shí)施的階段,是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,不僅影響到施工階段的投資金額,還將直接影響項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度可能高達(dá) 70%―90%。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵,是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段,又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段。在這個(gè)階段,成本管理要掌握一個(gè)重要原則,就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作:
1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí),要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo),明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果,特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系。具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本控制。
2.開展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素,由于設(shè)計(jì)頻繁變更,給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格,然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算,再用初步設(shè)計(jì)及概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來,并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計(jì),降低工程造價(jià)。
3.初步設(shè)計(jì)完成后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各技術(shù)專業(yè)部門要認(rèn)真審查比對(duì),不能過分依賴于設(shè)計(jì)部門。這一階段應(yīng)著重注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理,比如戶型,是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設(shè)施,是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重,甚至超過了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理,根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計(jì)時(shí)將功能分區(qū)相對(duì)集中,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適,不求奢華但求新穎。在全面審查后,針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化修改,盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計(jì)返工;對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照,避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。
4.施工圖設(shè)計(jì)階段。施工圖設(shè)計(jì)過程中,有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限,而忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本控制,認(rèn)為這些應(yīng)該由財(cái)務(wù)管理人員去管理而不是設(shè)計(jì)人員去控制,這樣往往會(huì)造成施工設(shè)計(jì)成本過高,影響企業(yè)收益的情況。在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)工程造價(jià)影響較大的內(nèi)容實(shí)施成本限額設(shè)計(jì),以提醒施工圖設(shè)計(jì)人員成本控制的重要性。例如,在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的前提下,對(duì)每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用等實(shí)施成本限額等,可以有效的控制項(xiàng)目成本。
三、項(xiàng)目施工階段
建設(shè)項(xiàng)目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的,也是對(duì)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理的主要實(shí)施階段,根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn),在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外,還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理,尤其是對(duì)在設(shè)計(jì)階段制定的成本控制目標(biāo),進(jìn)行間隔把關(guān),落實(shí)成本控制的各項(xiàng)目標(biāo),主要包括以下幾個(gè)方面:
1.加強(qiáng)合同的管理和實(shí)施
建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂,是受到國家法律保護(hù)的。所以,首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí),把握合同條款的內(nèi)涵,精心推敲合同文字的措詞,增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行,有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生,減少、避免施工索賠,從而減少工程費(fèi)用。在合同簽訂過程中,嚴(yán)格按照項(xiàng)目成本預(yù)算目標(biāo)控制各項(xiàng)合同金額。在合同履行過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序,建立健全合同履約跟蹤檢查制度,加強(qiáng)監(jiān)督,提高合同履約率,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,從而更有效地進(jìn)行成本控制。
2.加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理
通過優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案,盡可能減少由于設(shè)計(jì)可能對(duì)施工帶來的負(fù)面影響,同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理,尤其是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)加強(qiáng)管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作,許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅,引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì),由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%-20%,個(gè)別的甚至更高,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理,加強(qiáng)預(yù)算成本目標(biāo)控制。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面的工作:
(1)嚴(yán)格工程量簽證制度和程序,要求所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外,開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng),隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況,進(jìn)行跟蹤控制。
(2)簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符,要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育,培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng),特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí),充分重視節(jié)約工程投資的重要性。
(3)簽證的范圍應(yīng)正確,現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和合同文件,明確工程承包范圍,防止盲目簽證。
3.加強(qiáng)設(shè)備、材料的采購管理
設(shè)備、材料的采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。原材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一,據(jù)測(cè)算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上,因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大,合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格,除了把好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)外,還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況,通過采購管理的控制,控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格,以降低工程造價(jià)。
項(xiàng)目成本控制是的實(shí)施和管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo),提高競爭力的關(guān)鍵,但這并不意味著對(duì)于成本的控制和追求可以忽視項(xiàng)目質(zhì)量和顧客的差異化需求,因此,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制管理中也應(yīng)該正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系,防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故,努力縮短開發(fā)周期,嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開發(fā)成本和期間費(fèi)用,加速投資回報(bào),提高投資回報(bào)率,降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。
摘要：良好的成本控制能力是房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之中獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益的先決條件。文章探討了全過程項(xiàng)目成本管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理之中的應(yīng)用，希望文章的研究對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理能力能夠起到一定的啟示作用。
關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本控制
一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的建筑實(shí)施過程，通過對(duì)各種資源進(jìn)行調(diào)度和組合利用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建筑目標(biāo)，具有規(guī)模大、實(shí)施過程復(fù)雜等諸多特點(diǎn)。項(xiàng)目管理需要滿足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項(xiàng)目管理提出的目標(biāo)，對(duì)全過程進(jìn)行系統(tǒng)的控制，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。成本控制要使得工程項(xiàng)目的建設(shè)符合目標(biāo)成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發(fā)點(diǎn)。從這個(gè)角度來看，文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項(xiàng)目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制，是控制理論在項(xiàng)目成本管理中的實(shí)際應(yīng)用。即在項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施，以確保項(xiàng)目實(shí)際成本基本符合計(jì)劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項(xiàng)目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對(duì)的是可能影響項(xiàng)目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)成本的控制；事后控制就是項(xiàng)目成本真正出現(xiàn)改變時(shí)采取的控制措施。項(xiàng)目成本控制旨在通過對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)成本的控制，確保事先制定的成本計(jì)劃的切實(shí)實(shí)現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目成本控制的深入研究，有助于項(xiàng)目管理水平的提升、對(duì)成本進(jìn)行有效控制、強(qiáng)化企業(yè)成本核算能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。項(xiàng)目成本控制可以分解為成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本現(xiàn)場(chǎng)控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響，前一個(gè)環(huán)節(jié)為后一個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，彼此形成了項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容體系。詳見下圖：
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目全過程成本控制
1.設(shè)計(jì)階段的成本控制
眾所周知規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為75%。因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生，對(duì)有效控制工程造價(jià)將起到十分重要的作用。因此，項(xiàng)目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段，從對(duì)功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質(zhì)量價(jià)格比以及功能價(jià)格比的取舍問題，從而有效的利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段控制工程項(xiàng)目成本。
2.招投標(biāo)階段的成本控制
通過招投標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中，不要一味的追求最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)，而是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了科學(xué)的計(jì)算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過競爭獲得合理低價(jià)。同時(shí)，通過招標(biāo)詢價(jià)，及時(shí)了解最新的人、材、機(jī)單價(jià)，加強(qiáng)對(duì)成本的控制。
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)做好定位、營運(yùn)方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底，給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，對(duì)成本控制、開發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場(chǎng)管理等各項(xiàng)工作。
確定合理的容積率及明確設(shè)計(jì)范圍。在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個(gè)月才提供，會(huì)造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時(shí)電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。
3.項(xiàng)目實(shí)施階段的成本的控制
在項(xiàng)目實(shí)施階段，要強(qiáng)化成本控制主要從如下幾個(gè)方面著手：(1)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、簽證的管理；(2)加強(qiáng)對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場(chǎng)，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺(tái)賬，加強(qiáng)對(duì)合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制。
4.審計(jì)階段的成本控制
為更仔細(xì)地做好審價(jià)結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場(chǎng)機(jī)制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價(jià)工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)的審核審價(jià)專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價(jià)復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費(fèi)用，其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用；第三，建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可，方能送交財(cái)政投資評(píng)審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項(xiàng)目成本。
三、結(jié)語
項(xiàng)目成本的控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制的基本理論問題，構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的項(xiàng)目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項(xiàng)目成本控制方法，提出了從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及審計(jì)階段的成本控制方案。希望文章的研究對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進(jìn)作用。