發(fā)布時(shí)間：2022-09-30 21:35:34
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的交通市場調(diào)查報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
對某一情況、某一事件、某一經(jīng)驗(yàn)或問題，經(jīng)過在實(shí)踐中對其客觀實(shí)際情況的調(diào)查了解，將調(diào)查了解到的全部情況和材料進(jìn)行“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來，這就是調(diào)研報(bào)告。
調(diào)研報(bào)告的核心是實(shí)事求是地反映和分析客觀事實(shí)。調(diào)研報(bào)告主要包括兩個(gè)部分：一是調(diào)查，二是研究。調(diào)查，應(yīng)該深入實(shí)際，準(zhǔn)確地反映客觀事實(shí)，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細(xì)地占有材料。研究，即在掌握客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析，透徹地揭示事物的本質(zhì)。至于對策，調(diào)研報(bào)告中可以提出一些看法，但不是主要的。因?yàn)?，對策的制定是一個(gè)深入的、復(fù)雜的、綜合的研究過程，調(diào)研報(bào)告提出的對策是否被采納，能否上升到政策，應(yīng)該經(jīng)過政策預(yù)評估。
調(diào)研報(bào)告的格式
標(biāo)題頁
1、 標(biāo)題
2、 客戶（委托人）
3、 調(diào)研公司
4、 日期
內(nèi)容目錄
1、 章節(jié)標(biāo)題和副標(biāo)題，附頁碼
2、 圖表目錄
3、 附錄目錄
執(zhí)行性摘要
1、 目標(biāo)的簡要陳述 **
2、 調(diào)研方法的簡要陳述
3、 主要調(diào)研結(jié)果的簡要陳述 ***
4、 結(jié)論與建議的簡要陳述 ***
5、 其他相關(guān)信息（如特殊技術(shù)、局限、背景信息）
分析與結(jié)果（詳細(xì)） ****
1、 調(diào)查基礎(chǔ)信息
2、 一般性的介紹分析類型
3、 表格與圖形
4、 解釋性的正文
結(jié)論與建議 ***
調(diào)查方法
1、 研究類型、研究意圖、總體的界定
2、 樣本設(shè)計(jì)與技術(shù)規(guī)定
a、 樣本單位的界定
b、 設(shè)計(jì)類型（概率性與非概率性，特殊性）
3、 調(diào)查問卷
a、 一般性描述
b、 對使用特殊類型問題的討論
4、 特殊性問題或考慮
5、 局限
a、 樣本規(guī)模的局限
b、 樣本選擇的局限
c、 其他局限（抽樣誤差、時(shí)機(jī)、分析等）
附錄
1、 調(diào)查問卷
2、 技術(shù)性附錄（如統(tǒng)計(jì)工具、統(tǒng)計(jì)方法）
3、 其他必要的附錄（如調(diào)查地點(diǎn)的地圖等）
如何撰寫市場調(diào)研報(bào)告
調(diào)查報(bào)告是整個(gè)調(diào)查工作，包括計(jì)劃、實(shí)施、收集、整理等一系列過程的總結(jié)，是調(diào)查研究人員勞動(dòng)與智慧的結(jié)晶，也是客戶需要的最重要的書面結(jié)果之一。 DiYiFanWen.com第～整理該文章，版權(quán)歸原作者、原出處所有。
它是一種溝通、交流形式，其目的是將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。
因此，認(rèn)真撰寫調(diào)查報(bào)告，準(zhǔn)確分析調(diào)查結(jié)果，明確給出調(diào)查結(jié)論，是報(bào)告撰寫者的責(zé)任。
1．題頁
題頁點(diǎn)明報(bào)告的主題。包括委托客戶的單位名稱、市場調(diào)查的單位名稱和報(bào)告日期。調(diào)查報(bào)告的題目應(yīng)盡可能貼切，而又概括地表明調(diào)查項(xiàng)目的性質(zhì)。
2．目錄表
3．調(diào)查結(jié)果和有關(guān)建議的概要
這是整個(gè)報(bào)告的核心，匝簡短，切中要害。使閱讀者既可以從中大致了解調(diào)查的結(jié)果，又可從后面的本文中獲取更多的信息。
有關(guān)建議的概要部分則包括必要的背景、信息、重要發(fā)現(xiàn)和結(jié)論，有時(shí)根據(jù)閱讀者之需要，提出一些合理化建議。
4．本文(主體部分)
包括整個(gè)市場調(diào)查的詳細(xì)內(nèi)容，含調(diào)查使用方法，調(diào)查程序，調(diào)查結(jié)果。對調(diào)查方法的描述要盡量講清是使用何種方法，并提供選擇此種方法的原因。
在本文中相當(dāng)一部分內(nèi)容應(yīng)是數(shù)字、表格，以及對這些的解釋、分析，要用最準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)恼Z句對分析作出描述，結(jié)構(gòu)要嚴(yán)謹(jǐn)，推理要有一定的邏輯性。
在本文部分，一般必不可少地要對自己在調(diào)查中出現(xiàn)的不足之處，說明清楚，不能含糊其辭。必要的情況下，還需將不足之處對調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)確性有多大程度的影響分析清楚，以提高整個(gè)市場調(diào)查活動(dòng)的可信度。
5．結(jié)論和建議
應(yīng)根據(jù)調(diào)查結(jié)果總結(jié)結(jié)論，并結(jié)合企業(yè)或客戶情況提出其所面臨的優(yōu)勢與困難，提出解決方法，即建議。對建議要作一簡要說明，使讀者可以參考本文中的信息對建議進(jìn)行判斷、評價(jià)。
6．附件
附件內(nèi)容包括一些過于復(fù)雜、專業(yè)性的內(nèi)容，通常將調(diào)查問卷、抽樣名單、地址表、地圖、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)計(jì)算結(jié)果、表格、制圖等作為附件內(nèi)容，每一內(nèi)容均需編號，以便查尋。
市場調(diào)研報(bào)告格式
在品牌推廣之前，第一步必須進(jìn)行的是對目標(biāo)市場的了解、分析和研究。市場調(diào)查報(bào)告，或稱市場研究報(bào)告、市場建議書是廣告文案寫作的一個(gè)要件。閱讀市場調(diào)研報(bào)告的人，一般都是繁忙的企業(yè)經(jīng)營管理者或有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，因此，撰寫市場調(diào)查報(bào)告時(shí)，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調(diào)查報(bào)告的格式一般由：標(biāo)題、目錄、概述、正文、結(jié)論與建議、附件等幾部分組成。
（一）標(biāo)題
標(biāo)題和報(bào)告日期、委托方、調(diào)查方，一般應(yīng)打印在扉頁上。
關(guān)于標(biāo)題，一般要在與標(biāo)題同一頁，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來，如《關(guān)于哈爾濱市家電市場調(diào)查報(bào)告》。有的調(diào)查報(bào)告還采用正、副標(biāo)題形式，一般正標(biāo)題表達(dá)調(diào)查的主題，副標(biāo)題則具體表明調(diào)查的單位和問題。如:《消費(fèi)者眼中的<海峽都市報(bào)> 棗<海峽都市報(bào)>讀者群研究報(bào)告》。
（二）目錄
如果調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容、頁數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)當(dāng)使用目錄或索引形式列出報(bào)告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如；
目 錄
1、調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施
2、調(diào)查對象構(gòu)成情況簡介
3、調(diào)查的主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果簡介
4、綜合分析
5、數(shù)據(jù)資料匯總表
6、附錄
（三）概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調(diào)查課題的順序?qū)栴}展開，并闡述對調(diào)查的原始資料進(jìn)行選擇、評價(jià)、作出結(jié)論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：
第一，簡要說明調(diào)查目的。即簡要地說明調(diào)查的由來和委托調(diào)查的原因。
第二，簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)、對象、范圍、調(diào)查要點(diǎn)及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結(jié)果的可靠性，因此對所用方法要進(jìn)行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實(shí)地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應(yīng)作簡要說明。如果部分內(nèi)容很多，應(yīng)有詳細(xì)的工作技術(shù)報(bào)告加以說明補(bǔ)充，附在市場調(diào)查報(bào)告的最后部分的附件中。
（四）正文
正文是市場調(diào)查分析報(bào)告的主體部分。這部分必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括問題的提出到引出的結(jié)論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應(yīng)當(dāng)有可供市場活動(dòng)的決策者進(jìn)行獨(dú)立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場信息，以及對這些情況和內(nèi)容的分析評論。
（五）結(jié)論與建議
結(jié)論與建議是撰寫綜合分析報(bào)告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結(jié)論和建議與正文部分的論述要緊密對應(yīng)，不可以提出無證據(jù)的結(jié)論，也不要沒有結(jié)論性意見的論證。
（六）附件
附件是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。它是對正文報(bào)告的補(bǔ)充或更祥盡說明。包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術(shù)報(bào)告，例如為調(diào)查選定樣本的有關(guān)細(xì)節(jié)資料及調(diào)查期間所使用的文件副本等。
二、市場調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容
市場調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容有；
第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。
第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。
第五，提出論點(diǎn)。即擺出自己的觀點(diǎn)和看法。
第六，論證所提觀點(diǎn)的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預(yù)測可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)、對策。
產(chǎn)品構(gòu)思和調(diào)研報(bào)告的參考格式
1. 產(chǎn)品構(gòu)思
說明產(chǎn)品的主要功能是什么，產(chǎn)品如何開發(fā)，誰購買和使用產(chǎn)品，如何銷售。
2. 市場調(diào)查
說明市場發(fā)展歷史和趨勢，市場總額與份額統(tǒng)計(jì)等。
3. 政策調(diào)查
調(diào)查與本產(chǎn)品相關(guān)的政策。
4. 同類產(chǎn)品調(diào)查
調(diào)查同類產(chǎn)品功能、質(zhì)量、價(jià)格，以及主要優(yōu)點(diǎn)和主要缺點(diǎn)。
5. 競爭對手調(diào)查
調(diào)查各競爭對手的市場狀況，以及他們在研發(fā)、銷售、資金、品牌等方面的實(shí)力。
6. 用戶調(diào)查
調(diào)查一些老用戶和潛在用戶，記錄他們的需求與建議。
可行性分析報(bào)告的參考格式
1. 市場分析
（1） 分析市場發(fā)展歷史與發(fā)展趨勢，說明本產(chǎn)品處于市場的什么發(fā)展階段；
（2） 本產(chǎn)品和同類產(chǎn)品的價(jià)格分析；
（3） 統(tǒng)計(jì)當(dāng)前市場的總額，競爭對手所占的份額，分析本產(chǎn)品能占多少份額。
（4） 產(chǎn)品消費(fèi)群體特征，消費(fèi)方式以及影響市場的因素分析。
2. 政策調(diào)查
（1） 分析有無政策“支持”或者“限制”；
（2） 分析有無地方政府（或其它機(jī)構(gòu)）的“扶持”或者“干擾”。
3. 技術(shù)和時(shí)間分析
（1） 從技術(shù)角度分析本產(chǎn)品“做得了嗎？”，“做得好嗎？”；
（2） 按照正常的運(yùn)作方式，開發(fā)本產(chǎn)品并投入市場還來得及嗎？
（3） 預(yù)算中的人員能及時(shí)到位嗎？
（4） 預(yù)算中的軟件硬件能及時(shí)到位嗎？
4. 成本－收益分析
（1） 估計(jì)總成本；
（2） 估計(jì)總收益。
5. SWOT分析
（1） 我們的強(qiáng)項(xiàng)是什么？我們?nèi)绾卫眠@些強(qiáng)項(xiàng)？
（2） 我們的弱項(xiàng)是什么？我們?nèi)绾螠p少這些弱項(xiàng)的影響？
（3） 市場為我們提供什么樣的機(jī)會(huì)？我們?nèi)绾伟盐者@些機(jī)會(huì)？
（4） 什么威脅著我們的成功？我們?nèi)绾斡行У貙Ω哆@些威脅？
6. 其它
例如知識產(chǎn)權(quán)分析
（1） 分析是否已經(jīng)存在某些專利將妨礙本產(chǎn)品的開發(fā)與推廣；
（2） 分析本產(chǎn)品能否得到知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，如何獲得？
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告寫作格式
第一部分 項(xiàng)目總論
1.項(xiàng)目概況
1.1項(xiàng)目名稱
1.2項(xiàng)目建設(shè)單位
1.3項(xiàng)目位置（四至范圍）
1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀
1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)
1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長
1.7研究工作依據(jù)
1.8研究工作概況
2.可行性研究結(jié)論
2.1市場分析預(yù)測
2.2項(xiàng)目地塊分析
2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案
2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度
2.5投資估算及資金籌措
2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)
2.7項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論
3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
4.項(xiàng)目存在問題與建議
第二部分 項(xiàng)目背景
1.項(xiàng)目提出背景
1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況
1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境
1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由
2.項(xiàng)目發(fā)展概況
2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果
2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況
2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程
3.項(xiàng)目投資的必要性
第三部分 市場研究
1.市場供給
1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查
1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查
1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究
2.市場需求
2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查
2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查
2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查
3.市場價(jià)格
3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查
3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查
4.市場預(yù)測
4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測
4.2銷售及租賃價(jià)格預(yù)測
5.市場推銷
5.1推銷方式及措施
5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測
第四部分 項(xiàng)目研究
1.地塊特征分析
1.1項(xiàng)目區(qū)位分析
1.2項(xiàng)目交通分析
1.3項(xiàng)目人流分析
1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃
2.項(xiàng)目SWOT分析
2.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析
2.2項(xiàng)目劣勢分析
2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析
2.4項(xiàng)目威脅分析
3.項(xiàng)目定位方案
3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案
3.2主要功能建筑規(guī)模
3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
第五部分 投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：
1.土地費(fèi)用
2.前期工程費(fèi)用
3.建筑安裝工程費(fèi)用
4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
6.管理費(fèi)用
7.銷售費(fèi)用
8.財(cái)務(wù)費(fèi)用
9.各種稅金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 開發(fā)進(jìn)度
第七部分 資源供給
1.資金籌集與使用計(jì)劃
2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購方式
3.施工力量組織計(jì)劃
4.項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水電等供應(yīng)
5.項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)
第八部分 財(cái)務(wù)評價(jià)
1.獲利性評價(jià)
1.1成本利潤率
1.2銷售利潤率
2.效率評價(jià)
2.1經(jīng)營比率
2.2資金利用率
3.信譽(yù)評價(jià)
3.1流動(dòng)比率
3.2杠桿比率
4.靜態(tài)獲利分析
4.1投資收益率(R)
4.2投資回收期(Pt)
5.動(dòng)態(tài)獲利分析
5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）
5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)
第九部分 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)
1.盈虧平衡分析
2.敏感性分析
2.1變動(dòng)因素一
2.2變動(dòng)因素二
第十部分 綜合評價(jià)
1.經(jīng)濟(jì)評價(jià)（定性）
2.社會(huì)評價(jià)（定性）
3.環(huán)境評價(jià)
4.存在問題與建議
5.總體結(jié)論及建議
市場調(diào)研報(bào)告的寫作方法
市場調(diào)研作為一種研究手段，已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結(jié)合的市場調(diào)研則是一種全新的研究方法，為房地產(chǎn)開發(fā)定位提供相關(guān)的依據(jù)。如何將調(diào)研結(jié)果清晰明了的表現(xiàn)出來？這就要求撰寫的市場調(diào)研報(bào)告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現(xiàn)形式。
當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報(bào)告應(yīng)采取什么樣的結(jié)構(gòu)體系？什么樣的方式來表達(dá)數(shù)據(jù)的涵義？
報(bào)告的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個(gè)同類型的報(bào)告中都適用，因此，此處不做更詳細(xì)的說明，以下內(nèi)容主要針對數(shù)據(jù)分析結(jié)論的表現(xiàn)方法。
關(guān)于數(shù)據(jù)分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現(xiàn)手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調(diào)研的分析結(jié)果變成令人信服的圖表之前，首先要謹(jǐn)記，它只是一種傳遞和表達(dá)信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個(gè)圖表只包含一個(gè)信息，圖表越復(fù)雜，傳遞信息的效果就越差。
在實(shí)際操作中，各種表格、組織圖表、流動(dòng)圖表、矩陣等都被大量的運(yùn)用到報(bào)告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。
使用圖表的目的在于：將復(fù)雜的數(shù)據(jù)變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達(dá)的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現(xiàn)不同類型的數(shù)據(jù)？首先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表達(dá)的主題，然后確定可能使用的圖表類型。
通常我們的研究數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的關(guān)系是：頻率分布、成分、時(shí)間序列、項(xiàng)類或相關(guān)性。要表達(dá)一個(gè)主題明確的數(shù)據(jù)，可能會(huì)有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數(shù)據(jù)表達(dá)清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標(biāo)題)突出重點(diǎn)，點(diǎn)明主題。讓我們來看一個(gè)例子，這個(gè)例子能將以上的意思，表達(dá)的非常明確。
這里的標(biāo)題描述了圖表的內(nèi)容范圍，大多數(shù)讀者在看了這個(gè)圖表后，都會(huì)把注意力集中到城西，認(rèn)為圖表的主題是“城西是絕大多數(shù)的消費(fèi)者可能選擇的區(qū)域”。但是，制圖者可能是想表達(dá)“選擇城北和城東的消費(fèi)者較少，但隨著城市建設(shè)的進(jìn)行，將具有較大的發(fā)展?jié)摿Α薄榱耸棺x者將注意力集中在我們希望他注意的數(shù)據(jù)上，所以，我們可以在一般標(biāo)題后附加一個(gè)重點(diǎn)標(biāo)題：城北和城東將有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
既然已經(jīng)確定了要表達(dá)的重點(diǎn)，那么接下來就是要明確數(shù)據(jù)間的相互關(guān)系，若是表示占頻率分布、對比等關(guān)系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實(shí)際工作中可根據(jù)具體需要進(jìn)行選擇?？傊?，條形圖表應(yīng)該是應(yīng)用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個(gè)報(bào)告中圖表總數(shù)的半數(shù)左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應(yīng)相對減少，更多的是將各種綜合運(yùn)用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。
在用圖表表達(dá)數(shù)據(jù)的同時(shí)，還要注意一些細(xì)節(jié)的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時(shí)，柱體之間的距離應(yīng)小于柱體本身；在說明文字較多時(shí)，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認(rèn)；在使用餅形圖表時(shí)，應(yīng)在標(biāo)明數(shù)據(jù)的同時(shí)，突出數(shù)據(jù)的標(biāo)識。即：同時(shí)使用數(shù)值與數(shù)據(jù)標(biāo)識。
公司全程策劃工作程序
[初步接洽階段]
1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部、研究部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目策劃大綱》
中心內(nèi)容：
宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。
地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售。
發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、把握度。
2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《會(huì)議紀(jì)要匯總》
《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》
或《項(xiàng)目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析
負(fù)責(zé)部門：策劃部、投資部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較
4、資源綜合及定位
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》
中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意
5、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查
負(fù)責(zé)部門：策劃部、研究部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告》
中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)
6、經(jīng)濟(jì)可行性分析
負(fù)責(zé)部門：投資部、策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。
7、初步營銷框架
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目初步營銷報(bào)告》
中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系
8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目初步營銷報(bào)告》《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》
中心內(nèi)容：草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目營銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。
10、經(jīng)濟(jì)敏感分性
負(fù)責(zé)部門：投資部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。
11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：投資部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：投資部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。
13、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》
中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算
14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》
中心內(nèi)容：VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
15、廣告宣傳炒作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告計(jì)劃》
中心內(nèi)容：戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
16、銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》∑《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書》
中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會(huì)，展銷會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
17、裝修套餐
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》
中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。
[銷售實(shí)施階段]
18、銷售培訓(xùn)
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎(chǔ)知識》《**項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容》
中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項(xiàng)目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。
19、執(zhí)行修正
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部
往來文件：《**項(xiàng)目銷售情況總結(jié)》《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》
中心內(nèi)容：根據(jù)銷售狀況和市場動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營整營銷計(jì)劃。
20、置業(yè)錦囊
負(fù)責(zé)部門：策劃部投資部
報(bào)告總稱：《置業(yè)錦囊》
根據(jù)越南廣告協(xié)會(huì)（VAA）的材料，越南廣告業(yè)僅有20年的發(fā)展時(shí)間卻能快速增長。廣告市場2005年的收入5億越盾，2011年達(dá)20億，包括電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙、公關(guān)及舉辦活動(dòng)等。其中，來自電視及報(bào)紙廣告的收入占70%至80%。去（2012）年上半年因經(jīng)濟(jì)不景氣，已有20%至30%企業(yè)減少廣告開支，因此廣告市場總收入約9億越南盾，相當(dāng)2011年同期的56%%。
另外，越南的廣告業(yè)還年輕，資金及人才還不足，越南企業(yè)之間仍存在很多不良競爭，導(dǎo)致企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量降低。相反地，外資企業(yè)雖少，但具有資金、科技、創(chuàng)意及經(jīng)驗(yàn)豐富的專家等因素，因此發(fā)展良好。
越南全國約5，000家廣告公司，其中外資及其分公司約30家，但國外企業(yè)每年占80%市場收入。目前，世界一些大型廣告公司如WPP、Omnicom、Dentsu、Publics、Interpublic、J. Walter Thompson 及McCann等已進(jìn)入越南。為了避免與國外企業(yè)競爭，許多越南企業(yè)選擇與對方合作，例如Dat Viet廣告公司已轉(zhuǎn)讓30%股份給WPP。
越南目前有一個(gè)國家電視臺(tái)（VTV），一個(gè)數(shù)字電視臺(tái)（Vietnam Multimedia CorporationVTC），65個(gè)地方電視臺(tái)及一些有線電視臺(tái)。電視廣告是各電視臺(tái)主要的收入來源。據(jù)報(bào)導(dǎo)，VTV及胡志明市電視臺(tái)（HTV）一年的電視廣告收入可達(dá)1兆3，000億越南盾（約6.5億美元），其中20%是用來制作電視節(jié)目。
根據(jù)越南尼爾森市場調(diào)查報(bào)告，雖然新形式的媒介如手機(jī)及網(wǎng)站等陸續(xù)出現(xiàn)，電視廣告的增長率仍達(dá)到75%，報(bào)紙廣告為45%，戶外廣告則為49%。
電視頻道最能吸引廣告（2010年收入超過10億越南盾），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過第二位的報(bào)紙廣告（1.5億越南盾），接著是雜志、網(wǎng)絡(luò)及電臺(tái)廣播。這個(gè)排名與全球的排名沒有太大差別，唯一的區(qū)別在于雜志及網(wǎng)絡(luò)的位置。在全球，因網(wǎng)絡(luò)的普遍及優(yōu)越功能，廣告領(lǐng)域中雜志排名是倒數(shù)第二。
據(jù)越南Kantar Media公司從2010年4月至2011年3月進(jìn)行的一項(xiàng)關(guān)于廣告市場的調(diào)查，受調(diào)查的10個(gè)網(wǎng)站廣告收入達(dá)2，631萬6，500美元。其中，前四名分別為.vn（780萬美元）、.vn（580萬美元）、.vn（430萬美元）及.vn（260萬美元），收入最低的是（30萬美元）。
前四名的網(wǎng)站已占該10個(gè)網(wǎng)站75%的廣告收入。使用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行廣告銷售的前20家企業(yè)中，以 Vinaphone及VMS-Mobiphone領(lǐng)先，并有6家企業(yè)是著名的汽車生產(chǎn)商。
越南Unilever是廣告支出最高的企業(yè)，在應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)廣告的企業(yè)排名中占第五名。經(jīng)營品項(xiàng)跟Unilever差不多的P&G是第二大廣告支出企業(yè)，但在網(wǎng)絡(luò)廣告方面僅排146，可見企業(yè)的廣告宣傳手段因各有策略而有差別。
另據(jù)越南廣告協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料，每10億美元的廣告收入，戶外廣告占2億美元。在越南，戶外廣告可分為四種類型：“Billboard”設(shè)置在戶外高處的廣告板，適合建材、汽車、電視、冰箱等產(chǎn)品；“Street furniture”設(shè)在低處的廣告，如在公車站或路上的橫幅，適合日用品、快餐及美容保健等產(chǎn)品；公共交通工具的“Transit”移動(dòng)廣告；POSM （points of sale materials）如傳單、海報(bào)等。戶外廣告必須經(jīng)過申請及有關(guān)部門的批準(zhǔn)，因而越南企業(yè)在這方面較占優(yōu)勢。
根據(jù)越南公司KantarWorld Media調(diào)查報(bào)告，柔軟精及洗發(fā)精生產(chǎn)商在電視廣告方面花費(fèi)最多。越南一些大型企業(yè)如Vinamilk、Mobifone、Tan Hiep Phat、Nutifood及TH True Milk等才有足夠財(cái)力在電視打廣告，而一般中小企業(yè)無法支出這么多費(fèi)用。
盡管經(jīng)濟(jì)不景氣，各企業(yè)仍花錢拍電視廣告，相對于2011年同期，電視廣告已增加30%。2011年電視廣告收入約5億美元，2012年上半年達(dá)3億7，000萬美元。
60%的廣告來自國外企業(yè)，40%屬于本國企業(yè)。其中領(lǐng)先的仍是聯(lián)合利華（Unilever）及寶潔（Procter & Gamble P&G）。電子公司方面，韓國三星（Samsung）在去年上半年斥巨資拍電視廣告，因此市場占有率從28.6%增加到32.9%。越南企業(yè)如飲料、中藥及保健食品等也花費(fèi)資金于電視廣告。另外，廣播及報(bào)紙廣告則下降，廣播廣告最多下降15%，日報(bào)廣告下降13%，周報(bào)則降2.3%。
為加強(qiáng)管理廣告市場，越南國會(huì)于去年6月21日正式通過新的廣告法，并于今（2013）年1月1日正式實(shí)施。重要內(nèi)容如禁止刊登廣告產(chǎn)品名單、廣告法嚴(yán)禁的廣告行為及針對不同廣告形式的規(guī)定等。
報(bào)紙廣告面積不得超過15%報(bào)紙總面積或20%雜志總面積（廣告專用報(bào)紙、雜志除外），并有劃分廣告跟其他內(nèi)容的記號。不可在雜志封面及報(bào)紙第一頁刊登廣告。對于電子報(bào)，廣告部份不可混在內(nèi)容里面。屬于非固定位置的廣告，要設(shè)計(jì)讓讀者可以主動(dòng)開關(guān)。
個(gè)人、組織要得到收件人同意才可通過電子方式發(fā)送廣告內(nèi)容。廣告發(fā)送時(shí)間從早上7點(diǎn)至晚上10點(diǎn)。24小時(shí)內(nèi)，不得發(fā)送超過3個(gè)短信或郵件到同一個(gè)電話用戶或電子郵箱。收件人有權(quán)拒絕或停止接受廣告信，而不需付任何費(fèi)用。
在戶外設(shè)置廣告版、橫幅不可遮擋交通信號燈及公共指示牌。橫幅懸掛時(shí)間不超過15天。戶外大屏顯示的廣告不可發(fā)出聲音，一般的戶外電視將按照環(huán)境法規(guī)定音量。違反廣告法的個(gè)人、組織將根據(jù)其違反程度、性質(zhì)而決定采取行政處罰或被追究刑事責(zé)任。若造成損壞將按照法律規(guī)定賠償。
胡志明市政府于2009年6月5日頒布39/2009/Q-UBND號規(guī)定，不允許在公共汽車車身進(jìn)行廣告。但日前，胡志明市政府打算補(bǔ)充、修改該規(guī)定，允許實(shí)施公共汽車廣告。
越南廣告的一個(gè)大限制是企業(yè)的廣告支出不得超過總支出10%，對于剛成立的企業(yè)則不超過15%。2001年廣告費(fèi)被控制在5%，2002年是7%，從2004年至今是10%。廣告費(fèi)的限制減弱越南企業(yè)的競爭能力，因此越南企業(yè)及官方部門曾多次建議提高該比例但目前仍無改變。
大學(xué)生旅游的市場調(diào)研報(bào)告【一】
大學(xué)生旅游的趣向和取向是我們進(jìn)行合理開發(fā)和規(guī)劃大學(xué)生旅游市場的前提和基礎(chǔ)，而對大學(xué)生旅游趣向和取向的開發(fā)其本身就是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須根據(jù)大學(xué)生的需求來確定市場開發(fā)的方式。通過本文第一、第二部分的闡述和分析，我們了解到大學(xué)生從旅游趣向到對旅游取向的轉(zhuǎn)換，會(huì)受到各種因素的影響，并根據(jù)影響因素進(jìn)行了深入的分析，但同時(shí)也給我們帶來了許多新的思考。在這里我們主要沿引營銷學(xué)里4C理論中的消費(fèi)者和成本這兩個(gè)方面對其開發(fā)模式進(jìn)行大學(xué)生旅游的二向性分析。4C理論是由美國營銷專家勞特朋教授在1990年提出的，它以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，重新設(shè)定了市場營銷組合的四個(gè)基本要素。即消費(fèi)者（Consumersneeds）、成本（Cost）、便利（Convenience）和溝通（Communication）。
1、大學(xué)生旅游的取向性思考——消費(fèi)者（Consumersneedsandwants）
大學(xué)生旅游市場的流向，決定了旅游產(chǎn)品開發(fā)的方向。而這一切都需要以消費(fèi)者的需求作為支撐，但這種需求又經(jīng)常處在矛盾和沖突之中，就像是生產(chǎn)過剩與購買力不足之間的尖銳矛盾。能否提供適銷對路的產(chǎn)品組合來滿足多樣化需求顯得尤為必要。根據(jù)大學(xué)生旅游趣向，來滿足大學(xué)生對旅游的需要。我們把大學(xué)生旅游的客源市場流向分為文化科研類、戶外運(yùn)動(dòng)類和休閑交友類，并進(jìn)一步細(xì)分為追憶旅游、調(diào)研旅游、科技旅游、修學(xué)旅游、工業(yè)旅游、生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游、體育旅游、交友旅游、情侶旅游、觀光旅游、鄉(xiāng)村旅游等3個(gè)大類12個(gè)小項(xiàng)。
（1）文化科研類（調(diào)研旅游、追憶旅游、科技旅游、修學(xué)旅游、工業(yè)旅游、生態(tài)旅游）。強(qiáng)調(diào)對大學(xué)生旅游資源市場開發(fā)時(shí)的學(xué)習(xí)性，滿足大學(xué)生在消費(fèi)旅游產(chǎn)品的過程中，以達(dá)到豐富知識，開闊視野的目的。
（2）戶外運(yùn)動(dòng)類（探險(xiǎn)旅游、體育旅游）。強(qiáng)調(diào)對大學(xué)生旅游資源市場開發(fā)時(shí)的運(yùn)動(dòng)競技項(xiàng)目，刺激大學(xué)生的求新、求異的探索獵奇需要，滿足年輕人對運(yùn)動(dòng)和競技活動(dòng)的需要。
（3）休閑交友類（鄉(xiāng)村旅游、觀光旅游、交友旅游、情侶旅游）。強(qiáng)調(diào)對大學(xué)生旅游資源市場開發(fā)時(shí)的休閑交友功能，有效減緩大學(xué)生學(xué)習(xí)壓力。
2、大學(xué)生旅游的取向性思考——成本（Cost）
大學(xué)生心理防御機(jī)制對其旅游趣向和取向有著強(qiáng)烈地制約作用，對旅游產(chǎn)品價(jià)格的合理定位是打破這種防御機(jī)制的可行方式。針對大學(xué)生自身的情況和來自家庭、學(xué)校和社會(huì)環(huán)境的影響，可以根據(jù)大學(xué)生的特點(diǎn)及消費(fèi)特點(diǎn)采用不同的定價(jià)方式。在一般情況下，普通商品的需求量與價(jià)格之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系。對于旅游產(chǎn)品來說，因其本身涵蓋了商品的概念，所以在總體上這個(gè)規(guī)則依然適用。特別是在如今大學(xué)生還沒有固定收入，其旅游支出還來源于父母資助，價(jià)格彈性機(jī)制顯得十分敏感。如此可見，價(jià)格對旅游需求的影響同樣是至關(guān)重要的。大學(xué)生在某一特定時(shí)期內(nèi)愿意并且有能力出游的概率會(huì)隨著旅游產(chǎn)品的價(jià)格的變化而變化。
大學(xué)生對旅游費(fèi)用的預(yù)算都是一籃子的。這就要求在互補(bǔ)性旅游商品的價(jià)格上予以大學(xué)生優(yōu)惠，以便減小其價(jià)格限性因素對旅游趣向到旅游取向的轉(zhuǎn)換。這些互補(bǔ)性旅游商品是指能滿足旅游者其它需要的產(chǎn)品項(xiàng)目。比如，大學(xué)生旅游者在旅行過程中，對吃、住、行、購物等物品和服務(wù)均有所需求，而這些項(xiàng)目的價(jià)格將影響對本種旅游產(chǎn)品的需求量。當(dāng)互補(bǔ)品的價(jià)格上升時(shí)，對本種旅游商品的需求量就會(huì)下降。所以在制定旅游產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)，可以采用滲透定價(jià)策略和差別定價(jià)策略為主的交叉性定價(jià)策略，以較低價(jià)格策略獲得市場準(zhǔn)入通行證，使旅游產(chǎn)品以物美價(jià)廉的形象吸引大學(xué)生，迅速占領(lǐng)大學(xué)生旅游市場。
3、大學(xué)生旅游的取向性思考——便利（Convenience）
要想使大學(xué)生從旅游動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的行動(dòng)，其中一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)就是便利，既是購買的方便性。這要求開發(fā)者要深入了解大學(xué)生的旅游購買方式和偏好，讓大學(xué)生旅游消費(fèi)的同時(shí)，也享受到這種消費(fèi)給自己帶來的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而這種便利主要體現(xiàn)在能否直接為大學(xué)生提供較為明確的旅游路線，能否為大學(xué)生直接提供更多旅游咨詢服務(wù)，能否為大學(xué)生提供更多的可選擇的旅游方式。大學(xué)生旅游本身具有多樣性和受限性，這就對旅游信息的傳遞者提出了更高要求，要把便利原則貫穿營銷活動(dòng)的全過程。信息的傳遞一般可以通過高校團(tuán)學(xué)會(huì)、學(xué)生社團(tuán)及校園機(jī)構(gòu)等中間渠道，只有緊密地加強(qiáng)與這些中間機(jī)構(gòu)的聯(lián)系才能更好地促成旅游的行為的發(fā)生。
（1）通過高校團(tuán)學(xué)會(huì)、學(xué)生社團(tuán)向大學(xué)生提供旅游產(chǎn)品的相關(guān)信息，定期定時(shí)的向團(tuán)學(xué)會(huì)或社團(tuán)提供旅游產(chǎn)品相關(guān)資料；并可不定期的與這些學(xué)生組織開展一些與旅游有關(guān)聯(lián)誼活動(dòng)，增強(qiáng)大學(xué)生對旅游產(chǎn)品的認(rèn)識。
（2）通過校園機(jī)構(gòu)向大學(xué)生開展相關(guān)的旅游咨詢服務(wù)，并可通過與這些機(jī)構(gòu)的合作來共同研發(fā)當(dāng)前大學(xué)生所需的旅游產(chǎn)品，校園機(jī)構(gòu)可采用人員錄用制度，對貧困大學(xué)生進(jìn)行優(yōu)先考慮，在校園營造一種良好地氛圍。
（3）通過在校園張貼海報(bào)、發(fā)放單頁、視頻宣講等形式來傳達(dá)相關(guān)的旅游產(chǎn)品信息，為大學(xué)生提供更多的可供選擇的旅游產(chǎn)品。
大學(xué)生旅游市場調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文大學(xué)生旅游市場調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文
4、大學(xué)生旅游的取向性思考——溝通（Communication）
大學(xué)生希望通過旅游來滿足其內(nèi)心情感的匱乏，但在各種因素的影響下形成的心理防御機(jī)制卻制約了旅游的行為的發(fā)生，而溝通是解決這些問題的重要方式，以引導(dǎo)心理防御機(jī)制朝有利于旅游的行為發(fā)生角度的轉(zhuǎn)化。這種溝通著眼于旅游者與開發(fā)者之間雙向的溝通，增進(jìn)雙方的相互了解，使開發(fā)者擁有自己忠實(shí)的顧客，使顧客能買到真正適合自己的產(chǎn)品。()而這一切在具體方式上可體現(xiàn)為如何使得公共關(guān)系得到良好的運(yùn)用，如何讓高校單位為雙向的交流服務(wù)，如何利用發(fā)達(dá)的信息交流工具實(shí)現(xiàn)與大學(xué)生的溝通，這樣才能使大學(xué)生在進(jìn)行趣向-取向的轉(zhuǎn)換時(shí)做到有的放矢。但在目前的買方市場下，更體現(xiàn)在開發(fā)者如何去了解大學(xué)生的旅游需求與旅游顧慮，從不同的途徑去引導(dǎo)大學(xué)生的旅游趣向-取向。
（1）高校單位是為大學(xué)生提供學(xué)習(xí)、交流、鍛煉機(jī)會(huì)的服務(wù)單位，同時(shí)也是人才聚集地，他們知道大學(xué)生基本的需要和生活狀態(tài)。所以市場開發(fā)者應(yīng)通過與高校的教學(xué)單位溝通交流，了解大學(xué)生生活、學(xué)習(xí)狀況，為他們制定專項(xiàng)的旅游產(chǎn)品；讓大學(xué)生參與旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，最終實(shí)現(xiàn)校、企、學(xué)生等三方的共贏。
（2）高校每年的校園活繁多，如校園之春系列活動(dòng)等。將公共關(guān)系策略與旅游產(chǎn)品的開發(fā)結(jié)合起來，以不同形式支持高校活動(dòng)的開展，比如冠名形式的贊助支持高校團(tuán)學(xué)會(huì)、社團(tuán)及俱樂部舉行比較大型的校內(nèi)外活動(dòng)。讓學(xué)生了解特色旅游產(chǎn)品，達(dá)到宣傳的目的，以此提高旅游產(chǎn)品的知名度。
（3）一個(gè)產(chǎn)品的開發(fā)與推廣需要大量的市場推廣員，而高校恰好擁有大批人力資源。將大學(xué)生渴望得到實(shí)際鍛煉的需要與旅游產(chǎn)品的推廣結(jié)合起來，利用他們幫助宣傳與推銷產(chǎn)品，也讓他們?nèi)フ{(diào)查大學(xué)生旅游市場的一些基本情況，如旅游顧慮等。從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)者與消費(fèi)者之間互動(dòng)。
（4）目前，發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)已成為信息交流的主要工具，也是大學(xué)生了解外部信息的主要方式。一方面，旅游開發(fā)者通過建設(shè)吸引力較強(qiáng)的網(wǎng)站來吸引大學(xué)生去主動(dòng)了解相關(guān)的旅游產(chǎn)品信息；另一方面并通過網(wǎng)絡(luò)論壇實(shí)現(xiàn)開發(fā)者與大學(xué)生旅游信息的雙向交流。
大學(xué)生旅游的市場調(diào)研報(bào)告【二】
隨著我們的生活水平不斷提高，旅游消費(fèi)變得越來越熱，出外旅游已成為我們生活中必不可少的部分。在旅游群體當(dāng)中，大學(xué)生是整個(gè)旅游市場的一個(gè)重要而又獨(dú)立的組成部分。大學(xué)生作為社會(huì)的一個(gè)特殊群體，具有一定的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立能力和自我生活能力，有相對寬松的時(shí)間，具有更多的冒險(xiǎn)精神和追夢遐想，這些促成了大學(xué)生旅游熱。因此，大學(xué)生作為一支旅游生力軍的地位確實(shí)不容忽視。當(dāng)今全國高校數(shù)量已達(dá)XX多所，在校生人數(shù)超過XX萬人，可見中國的大學(xué)生旅游是一個(gè)巨大的市場。
同時(shí)，國內(nèi)的旅行社達(dá)1.6萬個(gè)，競爭非常激烈。但是大學(xué)生旅游卻很少選擇旅行社這條途徑，是大學(xué)生的原因還是旅行社的原因呢？另一方面，旅行社對于大學(xué)生市場的潛力不是很明了。鑒于這兩點(diǎn)，對當(dāng)今大學(xué)生旅游的調(diào)查就顯得是有必要的。
所以，我通過自己搭建的個(gè)人網(wǎng)站“一起旅游吧-大學(xué)生自助游”做了相關(guān)調(diào)查。此次調(diào)查的目的在于了解當(dāng)今大學(xué)生旅游的大體情況以及大學(xué)生對旅行社的態(tài)度，為了解大學(xué)生旅游市場狀況提供最直接最有效的數(shù)據(jù)。同時(shí)通過對調(diào)查結(jié)果分析，為大學(xué)生的旅游市場開發(fā)提供可行的建議。
一、大學(xué)生旅游的意向
在旅游意向上，有接近95%的大學(xué)生表示非常喜歡旅游，另外5%的大學(xué)生表示一般喜歡。但來自城市和農(nóng)村的學(xué)生卻有明顯的差異，幾乎100％來自城市的學(xué)生有旅游意向，而只有接近85％來自農(nóng)村的學(xué)生非常旅游。引起這一差異的主要原因可能是由來自城市與農(nóng)村的學(xué)生的經(jīng)濟(jì)條件的差異造成的。對旅游沒感覺的大學(xué)生有66％主要是沒有錢，其中來自農(nóng)村的學(xué)生占74%。
去旅游的目的是欣賞景觀、增長見識（62%）和休閑散心（21％），另外找同學(xué)、熟人玩接近16%，而純粹娛樂性質(zhì)上的游玩、觀光不大受大學(xué)生的歡迎。
同時(shí)，調(diào)查也顯示80％以上的大學(xué)生認(rèn)為影響出游最重要的是金錢，15%左右的大學(xué)生認(rèn)為時(shí)間是影響他們出游的重要因素，而5%左右的大學(xué)生認(rèn)為伙伴、宣傳地、朋友意見影響他們。
在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，由于不同學(xué)校的大學(xué)生專業(yè)的差異，有些同學(xué)是出于專業(yè)的目的而選擇去哪里旅行，例如旅游管理專業(yè)，勘探專業(yè)的大學(xué)生，他們由于學(xué)習(xí)目的而選擇旅游。
以上調(diào)查結(jié)果顯示由于大學(xué)生受到來自學(xué)校、家庭、社會(huì)的壓力，故對旅游的喜愛不同。但大部分人喜歡旅游是來欣賞景觀、增長見識，同時(shí)金錢是影響著多數(shù)大學(xué)生出游的主要因素。
二、大學(xué)生旅游的地點(diǎn)與時(shí)間
調(diào)查結(jié)果表明，大學(xué)生偏愛自然風(fēng)景區(qū)，占了總?cè)藬?shù)的54%，表明大學(xué)生更愿意與大自然親近。
其次，旅游目的地選擇民族風(fēng)俗區(qū)有30%左右；有相當(dāng)一部分人選擇繁華城市區(qū)和海濱城市區(qū)，分別約占總?cè)藬?shù)的9%和5％。反而紅色旅游革命區(qū)和高校校園不大受大學(xué)生的歡迎。
在對于旅游時(shí)間段的安排上，最多人選擇的時(shí)間段是不定期，想去就去，占了總?cè)藬?shù)的56%左右，說明了大學(xué)生都喜歡把外出旅游的時(shí)間由自己自由安排，不受約束。在具體時(shí)間段上，最多人選擇的時(shí)間段是國慶、五一長假，約占了總?cè)藬?shù)的52％。選擇寒暑假期以及平常的周末出游的人少，分別約占總?cè)藬?shù)的20%和24%。原因可能是一方面寒暑假的假期長，大多數(shù)學(xué)生都喜歡留在家看電視看書而不外出旅游；而普通周末由于時(shí)間較短，沒有充分時(shí)間做好旅游前的準(zhǔn)備工作和旅行后的休息調(diào)整，不利于出游；另一方面，由于大學(xué)生的課業(yè)比較重，一般會(huì)利用周末進(jìn)行復(fù)習(xí)或預(yù)習(xí)新知識，還有相當(dāng)部分大學(xué)生利用課余時(shí)間做兼職或參加各種活動(dòng)；故國慶、五一長假是大學(xué)生旅游的高峰（56%），大學(xué)生有更多的時(shí)間可以自由分配，而且還可以趁黃金周的時(shí)間休息調(diào)整。
三、大學(xué)生旅游的消費(fèi)方式
在選擇旅游消費(fèi)方式上，更多的大學(xué)生選擇自助游，約占51％；其次是選擇個(gè)人游的，占21％；而只有28％的大學(xué)生選擇跟旅游團(tuán)。
調(diào)查結(jié)果表明，大學(xué)生有較強(qiáng)的獨(dú)立自主意識。在選擇自助游和個(gè)人游的學(xué)生中，高年級明顯多于低年級，這可能是高年級有更多的社會(huì)知識和經(jīng)驗(yàn)；來自城市的學(xué)生明顯多于來自農(nóng)村的學(xué)生，這可能與學(xué)生的個(gè)性有關(guān)。
四、大學(xué)生旅游的方式
在調(diào)查中，大學(xué)生以往出游時(shí)，出游方式選擇與同學(xué)結(jié)伴而游的（約52%）占大多數(shù)，與男（女）友一起的約占21%，數(shù)字表明大學(xué)生大多數(shù)喜歡跟同年齡段的人一起外出旅游，而與家人一起（約6%）和獨(dú)自一人出游（約21%）也占一定比例。在旅伴的選擇上，部分人選擇跟男（女）友一起去旅游，這可能是大學(xué)生旅游的一大特點(diǎn)。大學(xué)生正處于感情萌發(fā)的時(shí)期，與情侶同游一方面可以體驗(yàn)生活，增加旅游樂趣，共同解決旅途中的困難，另一方面又可以促進(jìn)雙方的了解，培養(yǎng)共同興趣、增加雙方的感情。相反，選擇與父母親人同游的人很少，只占6％，這也表明大學(xué)生自主獨(dú)立的意識在不斷增強(qiáng)。
大學(xué)生選擇旅游地點(diǎn)的因素，以及個(gè)人消費(fèi)水平的差異，旅途距離長短，個(gè)人愛好等等原因，影響大學(xué)生選擇了不同的出行方式。
五、大學(xué)生旅游的次數(shù)（每年）
調(diào)查顯示，大學(xué)生每年出游次數(shù)為1次為約32%， 2次為約53%，3次為約10%，4次約3% 和5次以上為約2%。
由調(diào)查結(jié)果可知，大多數(shù)大學(xué)生平均每年出游次數(shù)為一到兩次，少數(shù)有條件的學(xué)生也有年出游次數(shù)為三到四次的，但每年出游次數(shù)為五次以上的很少。
六、大學(xué)生旅游的消費(fèi)狀況
在以往外出旅游的花費(fèi)上，游覽、門票占其主要，占總數(shù)的約67%，其次是吃的，約占14%，交通約占19%。而對旅游地的風(fēng)味小吃上，感覺一般約占33%，喜歡約占46%。而特別喜歡僅約占13%。由此可見，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)味小吃沒有將其特色表現(xiàn)出來，就深入了解，許多大學(xué)生對在沒有品嘗時(shí)給予的期望值偏高，而真正品嘗之后，其期望值大打折扣，畢竟青年人對新鮮事物在感官上都會(huì)給予很高的評價(jià)，而一旦去體驗(yàn)之后，沒有其想象的好時(shí)，將會(huì)大所失望，這也許是其感覺對其旅游地的風(fēng)味小吃上感覺一般的比例占較高的原因。在住宿上，一般學(xué)生（約53%）選擇30元左右（人/每晚），可見，大學(xué)生旅游消費(fèi)的要求體現(xiàn)了節(jié)約原則，這可能表明現(xiàn)代的大學(xué)生保持著儉樸節(jié)約的優(yōu)良傳統(tǒng)，也有可能是大學(xué)生的旅游費(fèi)用大部分還是處于家庭資助。因?yàn)橛?0%左右大學(xué)生的生活費(fèi)是來自家庭資助的。
這一部分是可行性研究報(bào)告的首要部分，總述要綜合講述研究報(bào)告中各部分的主要問題以及研究結(jié)論，并對項(xiàng)目是否可行提出最終建議，為可行性研究的審批提供條件。
一、 提出的背景
項(xiàng)目的背景包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目承辦單位、項(xiàng)目的主管部門、項(xiàng)目擬建地區(qū)和地點(diǎn)、承擔(dān)可行性研究工作的單位及法人代表、研究工作依據(jù)、研究工作概況等七個(gè)方面。研究工作概況又包括：①項(xiàng)目建設(shè)的必要件，②項(xiàng)目發(fā)展以及可行性研究工作概況。
二、 可行性研究的結(jié)論
在可行性研究報(bào)告中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、生產(chǎn)規(guī)模、廠址、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益以及國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等若干重大問題，都應(yīng)作出明確的結(jié)論。可行性研究結(jié)論包括;市場預(yù)測和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)：廠址選擇;項(xiàng)目工程技術(shù)方案：環(huán)境保護(hù);工廠組織與勞動(dòng)定員：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度;投資估算與資金籌措：項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià);項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論等十個(gè)方面。
三、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總述部分中，可將研究報(bào)告中每個(gè)部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，從而使審批和決策者對項(xiàng)目全貌有一個(gè)全面概括的了解。
四、 存在的問題及提出的建議
對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 項(xiàng)目的背景以及發(fā)展概況
第二部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程，項(xiàng)目提出的理由，項(xiàng)目前期工作的發(fā)展過程以及投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)?；诖四康?，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)的敘述，說明項(xiàng)目提出的背景，投資的理由，在可行性研究前工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況時(shí)，要能夠清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。
一、 項(xiàng)目的背景
項(xiàng)目的背景包括國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由兩項(xiàng)。
二、 項(xiàng)目發(fā)展概況
項(xiàng)目的發(fā)展概況指項(xiàng)目在可行性研究前所進(jìn)行的工作情況，包括己進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果、試驗(yàn)試制工作(項(xiàng)目)：情況、廠址初勘初步測量工作情況、項(xiàng)目建議書(初步可行性研究報(bào)告)的編制、提出及審批過程等四項(xiàng)內(nèi)容。
第三部分 市場分析和項(xiàng)目規(guī)模
市場分析在可行性研究中占有的重要地位。任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算乃至廠址的選擇都必須建立在對市場需求情況有了充分了解的基礎(chǔ)之上才能決定。并且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，對市場需求預(yù)測，價(jià)格分析進(jìn)行詳細(xì)闡述，并確定建設(shè)規(guī)模。
一、 市場調(diào)查
市場調(diào)查包括擬建項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查;產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查;產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查;替代產(chǎn)品調(diào)查;產(chǎn)品調(diào)查國外市場調(diào)查等六項(xiàng)。
二、 市場預(yù)測
所謂市場預(yù)測，是指市場調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)。利用市場調(diào)查所得到的有關(guān)信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報(bào)告得出的結(jié)論，對本項(xiàng)目產(chǎn)品未來市場需求量以及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析，在可行性研究工作中，市場預(yù)測的目的是制訂產(chǎn)品方案，同時(shí)也是確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)
(一)國內(nèi)前場需求預(yù)測
預(yù)測內(nèi)容有：本產(chǎn)品消耗對象;本產(chǎn)品的消費(fèi)條件;本產(chǎn)品更新周期的特點(diǎn);可能會(huì)出現(xiàn)的替代產(chǎn)品：本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途等方面。
(二)產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
有替代出口分析和出口可行性分析。
(三)價(jià)格預(yù)測
三、 市場營銷戰(zhàn)略
隨著競爭的日益激烈，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定適當(dāng)?shù)匿N售戰(zhàn)略，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷戰(zhàn)略進(jìn)行研究。
(一)營銷方式
推銷方式有：投資者分成，企業(yè)自銷，國家部分收購，經(jīng)銷人代銷人情況分析等。
(二)推銷價(jià)格制度
(三)促銷的措施
(四)產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測
四、 產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模
(一)產(chǎn)品方案
產(chǎn)品方案包括列出產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)。
(二)建設(shè)規(guī)模
五、 產(chǎn)品銷售收入的預(yù)測
根據(jù)已經(jīng)確定的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模及預(yù)測的產(chǎn)品價(jià)格，可以進(jìn)行產(chǎn)品銷售收入的預(yù)測。
第四部分 建設(shè)條件以及廠址選擇
根據(jù)第三部分中關(guān)于產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模的論證和建議，在本部分中按建議的產(chǎn)品方案及規(guī)模來研究資源、原料、燃料動(dòng)力等需求與供應(yīng)可靠性，并對可供選擇的廠址作進(jìn)一步技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析，研究新廠址方案。
一、 資源與原材料
(一)資源
(二)原材料及主要輔助材料供應(yīng)
這一項(xiàng)目包括原材料、主要輔助材料需要量及供應(yīng);燃料動(dòng)力及其他公用設(shè)施的供應(yīng);主要原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算等。
(三)需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
二、 建廠地區(qū)的選擇
建廠地區(qū)的選擇除了要符合行業(yè)布局、國土開發(fā)整治規(guī)劃外，還應(yīng)考慮資源，區(qū)域地質(zhì)，交通運(yùn)輸和環(huán)境保護(hù)等要素。
(一)自然條件
(二)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
(三)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件：
(四)其他應(yīng)考慮的因素
三、 廠址的選擇
(一) 廠址多方案比較
廠址多方案比較主要有：地形、地貌、地質(zhì)的比較;占有土地情況比較;拆除情況的比較;各項(xiàng)費(fèi)用的比較等。
(二) 廠址推薦方案
廠址推薦方案包括：繪制推薦廠址的位置圖：敘述廠址地貌、地理、地形的優(yōu)缺點(diǎn)和推薦理由;環(huán)境條件的分析;占用土地種類分析;推薦廠址的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等。
第五部分 項(xiàng)目工程技術(shù)方案
項(xiàng)目工程技術(shù)方案可行性研究的重要組成部分。
技術(shù)方案主要研究項(xiàng)目應(yīng)采用的生產(chǎn)工藝和工藝流程，重要設(shè)備及其相應(yīng)的總平面布置，主要車間組成以及建構(gòu)筑物型式等。并在此基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確估算土建工程量和其他工程量。在技術(shù)方案中，除文字?jǐn)⑹鐾?，還應(yīng)將一些重要數(shù)據(jù)及指標(biāo)列表說明，并繪制出總平面布置圖、工藝流程示意圖等。
一、 項(xiàng)目組成的范圍
本項(xiàng)目投資的廠內(nèi)、外所有單項(xiàng)工程，配套工程包括生產(chǎn)投放、后勤、運(yùn)輸、生活福利等，都屬于項(xiàng)目組成的范圍。
二、 產(chǎn)品的生產(chǎn)技術(shù)方案
所謂生產(chǎn)技術(shù)方案，是指生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)方法、主要設(shè)備、測量自控裝備等技術(shù)方案。
(一) 主、副產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
此項(xiàng)敘述項(xiàng)目產(chǎn)品和副產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
(二) 生產(chǎn)的方法
(三) 技術(shù)參數(shù)和工藝流程
(四) 主要工藝設(shè)備選擇
(五) 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)。
(六) 主要生產(chǎn)車間布置方案
三、總平面布置的原則和運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等方案
(一)總平面布置的原則
總平面布置應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目各單項(xiàng)目各單項(xiàng)工程，工藝流程，物料投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存以及廠內(nèi)外交通運(yùn)輸?shù)惹闆r，按廠地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范等進(jìn)行安排。
(二)廠內(nèi)外運(yùn)輸方案
(三)倉儲(chǔ)方案
(四)占地面積及分布
四、 土建工程方案
(一) 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征及其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
(二) 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
(三) 建筑材料
(四) 土建工程造價(jià)估算
五、 其他工程方案
(一) 給排水工程
(二) 地震設(shè)防
(三) 動(dòng)力及公用工程
(四) 生活福利設(shè)施
第六部分 環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全
在項(xiàng)目工程建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)及職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能對環(huán)境造成的各種近期和遠(yuǎn)期影響，對可能影響勞動(dòng)得健康和安全的各種因素，都要進(jìn)行可行性研究分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)，并且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的解決方案。按照我國現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，要求在可行性研究報(bào)告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
二、 項(xiàng)目的主要污染源和污染物
(一)項(xiàng)目的主要污染源
(二)項(xiàng)目的主要污染物
三、 建設(shè)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
四、 治理環(huán)境方案
五、 環(huán)境監(jiān)測制度建議
六、 環(huán)境保護(hù)投資估算
七、 環(huán)境影響價(jià)結(jié)論
八、 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生
勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生包括生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析、職業(yè)安全衛(wèi)生的主要設(shè)施、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、消防措施和設(shè)施方案建設(shè)等。
第七部分 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員
這一部分主要講在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)以及勞動(dòng)力來源和相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、 企業(yè)組織
其內(nèi)容有企業(yè)組織形式、企業(yè)工作制度等。
二、 勞動(dòng)定員和人員的培訓(xùn)
其內(nèi)容有勞動(dòng)定員、年總工資和職工年平均工資估算、人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。
第八部分 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施同樣也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)期，它是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這一段時(shí)間。這一時(shí)期有以下工作階段：項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金安排，勘察設(shè)計(jì)與設(shè)備訂貨施工準(zhǔn)備，施工與生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等。這些工作階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響、前后銜接的，也有些是同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的，所以，在可行性研究階段，需要將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。
一、 項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段
這些階段包括建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)、資金安排、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備、竣工驗(yàn)收等。
二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有橫道圖和網(wǎng)絡(luò)兩種。
三、 項(xiàng)目實(shí)施的費(fèi)用
項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、生產(chǎn)籌備費(fèi)、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)、辦公和生活家具購置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)以及其他應(yīng)支出的費(fèi)用。
第九部分 項(xiàng)目投資估算與資金的籌措
這一部分是項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容的重要組成部分。每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目均需計(jì)算所需要的投資總額，分析提出投資的籌措方式，并制定用款計(jì)劃。
一、 建設(shè)項(xiàng)目總投資估算
建設(shè)項(xiàng)目總投資估算包括固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金估算。
二、 資金的籌措
建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，其來源是多渠道的。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措是根據(jù)對項(xiàng)目固定投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇了條件優(yōu)惠的資金。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)當(dāng)對每種來源渠道資金及其籌措方式逐一論述，并附有必要的計(jì)算表格及其他附件。在可行性研究中，應(yīng)對項(xiàng)目籌資方案的資金來源和內(nèi)容加以說明。
三、 投資使用計(jì)劃
制定投資使用計(jì)劃及借款償還計(jì)劃。
第十部分 財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評價(jià)
在確定建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線以后，必須對各種方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并評選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結(jié)論是取吉建設(shè)方案的主要依據(jù)之一，同時(shí)也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。
這一部分簡要說明可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評價(jià)的主要內(nèi)容。
一、 生產(chǎn)成本與銷售收入估算
主要有生產(chǎn)總成本、單位成本和銷售收入估算
二、 財(cái)務(wù)評價(jià)
所謂財(cái)務(wù)評價(jià)是指考察項(xiàng)目建成后的獲得能力，債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，借以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)的分析方法是表態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主，同時(shí)采用財(cái)務(wù)價(jià)指標(biāo)分別與相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率作比較，以此來判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
三、 項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)
項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的核心，是決策部門作項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建立項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用費(fèi)用與效益分析方法，運(yùn)用諸如影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，從而計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，病人項(xiàng)目的合理性。國民經(jīng)濟(jì)價(jià)主要采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析與外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)為主要的價(jià)指標(biāo)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可以計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)。涉及到產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)、經(jīng)濟(jì)換匯成本。
四、 對項(xiàng)目的不確定性分析
對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息是有限的，實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn)，就需要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目是否可靠，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)不同，可以將不確定性分析分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。進(jìn)行可行性研究一般要進(jìn)行盈虧平衡分析，敏感性分析和概率分析可視具體性情況而定。
五、 對項(xiàng)目的社會(huì)效益影響分析
除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析之外，還應(yīng)對建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，亦即對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 得出可行性研究的結(jié)論與提出建議
一、 可行性研究結(jié)論建議
由前面各節(jié)的研究分析的結(jié)果，可對項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行綜合總結(jié)，提出結(jié)論性的意見和建議。歸納如下：
1、對推薦的擬建方案的建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益及環(huán)境影響的結(jié)論性意見。
2、對主要的對比方案進(jìn)行闡釋說明。
3、對可行性研究中還沒有解決的主要問題提出切實(shí)的解決辦法和建議。
4、對應(yīng)當(dāng)修改的主要問題進(jìn)行說明，并提出修改意見。
5、對不可行的項(xiàng)目，要提出不可行的主要及處理意見。
6、在可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。
另外附上可行性研究報(bào)告附件。
須注意：凡屬于可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)的文件，頑癥需列為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)當(dāng)注明名稱、日期、編號。
二、 附件內(nèi)容
附件主要包括：項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告);項(xiàng)目立項(xiàng)批文;廠址選擇報(bào)告書;資源勘探報(bào)告;貸款意向書;環(huán)境影響報(bào)告;需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告;需要的市場調(diào)查報(bào)告;引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告;引用外資各類協(xié)議文件;其他主要對比方案說明及其他附件。
[關(guān)鍵詞] 次貸危機(jī) 物流服務(wù) 發(fā)展模式 核心競爭力
自從中國加入WTO之后，我國經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了高速發(fā)展的黃金時(shí)代，全球化的經(jīng)濟(jì)步伐也取得了迅猛發(fā)展！伴隨著這個(gè)契機(jī)，我國新增物流企業(yè)的數(shù)量每年以20%左右的速度迅猛增長，目前有幾十萬家與物流有關(guān)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)活躍在在經(jīng)濟(jì)市場的舞臺(tái)上。但是隨著金融次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融風(fēng)暴席卷全球，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了嚴(yán)冬時(shí)代，我過的經(jīng)濟(jì)市場也因此受到了一定的創(chuàng)傷，面對新的世界經(jīng)濟(jì)格局，我國的經(jīng)濟(jì)格局也會(huì)隨著發(fā)生新的變化，這也就要求物流服務(wù)企業(yè)必須不斷改進(jìn)和優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營模式，拓展新型物流服務(wù)，以此來適應(yīng)物流市場的變化，提高企業(yè)的核心競爭力。
一、由傳統(tǒng)型物流企業(yè)向現(xiàn)代型物流企業(yè)發(fā)展
我國已有幾十萬家與物流有關(guān)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，從數(shù)量、業(yè)務(wù)量等方面來看，實(shí)力真的很強(qiáng)大，可這些企業(yè)中具有核心競爭力的企業(yè)卻幾乎沒有。據(jù)一份物流市場調(diào)查報(bào)告顯示：中國的第三方物流企業(yè)規(guī)模較小，在調(diào)查的幾十家企業(yè)中沒有一家擁有超過2%的市場份額。因?yàn)檫@些企業(yè)采用的都是最基本的物流運(yùn)作模式：第三方物流企業(yè)獨(dú)立承包一家或多家生產(chǎn)商或經(jīng)銷商的部分或全部物流業(yè)務(wù)。這樣就導(dǎo)致了我國的物流企業(yè)的功能比較單一，增值服務(wù)環(huán)節(jié)十分薄弱，在開拓市場方面顯得動(dòng)力不足，缺乏令所有客戶都十分滿意的這種超一流物流企業(yè)所具有的能力。
而現(xiàn)代物流的核心本質(zhì)是服務(wù)，目前這種大多數(shù)企業(yè)所采用的這種模式，本質(zhì)和最原始的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)是一樣的。物流企業(yè)的目標(biāo)是要滿足貨主企業(yè)向其客戶提供物流服務(wù)的需要，因此無論是在服務(wù)能力上，還是在服務(wù)質(zhì)量上都要以貨主滿意為目標(biāo)。隨著企業(yè)物流理念的成熟，物流企業(yè)在提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等一般外，還要為貨主提供物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)，使貨主對自己貨物的運(yùn)輸管理流程了然于心；提供訂貨管理業(yè)務(wù)，使整個(gè)物流過程有條不紊；提供流通加工業(yè)務(wù)，使互助的業(yè)務(wù)在運(yùn)輸途中更安全可靠；提供信息服務(wù)，使貨物在運(yùn)輸過程中更加方便管理。這一系列的服務(wù)就是現(xiàn)代物流所提出的增值服務(wù)，然而，國內(nèi)只有極少數(shù)企業(yè)可以提供此類物流增值服務(wù)。只有不斷地加強(qiáng)自己的現(xiàn)代化企業(yè)建設(shè)，掌握現(xiàn)代物流的核心理念，從傳統(tǒng)型物流企業(yè)積極向現(xiàn)代型物流企業(yè)轉(zhuǎn)變就可以把服務(wù)內(nèi)容單一，物流手段落后，信息化程度低等不利因素去除，是企業(yè)的競爭力更加強(qiáng)大，市場的空間也會(huì)更加的充裕，而同時(shí)獲得到的利潤也會(huì)在原有利潤的基礎(chǔ)上得到很大的提升！
現(xiàn)代型的物流企業(yè)是傳統(tǒng)型物流企業(yè)的最終發(fā)展模式，在金融風(fēng)暴所帶來的嚴(yán)冬中，只有不斷的是企業(yè)從傳統(tǒng)型轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代型，創(chuàng)新型的企業(yè)，才能使物流行業(yè)和物流企業(yè)有很好的發(fā)展前景。
二、堅(jiān)持走物流戰(zhàn)略聯(lián)盟模式
在我國的物流企業(yè)中基本上都是各自為政，自己有自己的業(yè)務(wù)范圍，基礎(chǔ)設(shè)施，貨運(yùn)通道等，依托于自己的實(shí)力進(jìn)行單獨(dú)的物流服務(wù)！在我國經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候這種經(jīng)營模式非常流行，并且取得了很好的實(shí)際效果和經(jīng)營效益。伴隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入寒冬，國內(nèi)物流企業(yè)，尤其是中小型民營企業(yè)的自身力量薄弱，再進(jìn)行單獨(dú)的物流服務(wù)，隨著其市場占有率的逐漸減少，公司的實(shí)力就會(huì)減弱，更難與大型跨國物流企業(yè)競爭。
物流聯(lián)盟模式是指物流企業(yè)為了達(dá)到比單獨(dú)從事物流服務(wù)更好的效果，相互之間形成互相信任、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的物流伙伴關(guān)系的經(jīng)營模式。中小型物流企業(yè)的發(fā)展方向是相互之間的橫向或縱向聯(lián)盟。這種自發(fā)的資源整合方式，經(jīng)過有效的重組聯(lián)合，依靠各自的優(yōu)勢，可以在短時(shí)間內(nèi)形成一種合力和核心競爭力。同時(shí)在企業(yè)規(guī)模和信息化建設(shè)兩個(gè)方面進(jìn)行提高，形成規(guī)模優(yōu)勢和信息網(wǎng)絡(luò)化，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈全過程的有機(jī)結(jié)合，從而使企業(yè)在物流服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)質(zhì)的突破，形成一個(gè)高層次、完善的物流網(wǎng)絡(luò)體系。在戰(zhàn)略聯(lián)盟的實(shí)施過程中，可以將有限的資源集中在附加值高的功能上，而將附加價(jià)值低的功能虛擬化。虛擬經(jīng)營能夠在組織上突破有形的界限，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的精簡高效，從而提高企業(yè)的競爭能力和生存能力。
三、積極拓展服務(wù)范圍，組建綜合物流公司和集團(tuán)
物流活動(dòng)是一個(gè)全面的社會(huì)活動(dòng)，所涉及行業(yè)面廣，涉及地域范圍更廣，所以只有形成一個(gè)整體才可以更好地發(fā)揮其效用。目前國內(nèi)的物流企業(yè)無論是經(jīng)營迷失還是經(jīng)營范圍都比較單一，面對的市場壓力很大時(shí)，很難有應(yīng)對的實(shí)力，所以在我國市場上出現(xiàn)了來的快，倒的早的尷尬局面！
綜合物流公司集成物流的多種功能：倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、信息處理和其他一些物流的輔助功能，例如包裝、裝卸、流通加工等，組建完成各相應(yīng)功能的部門，綜合第三方物流大大擴(kuò)展了物流服務(wù)范圍，對上家生產(chǎn)商可提品、管理服務(wù)和原材料供應(yīng)，對下家經(jīng)銷商可全權(quán)為其配貨送貨業(yè)務(wù)，可同時(shí)完成商流、信息流、資金流、物流的傳遞。
綜合物流項(xiàng)目必須進(jìn)行整體網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)，即確定每以一種設(shè)施的數(shù)量、地理位置、各自承擔(dān)的工作。綜合物流公司在組建時(shí)必須根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)。目前比較成熟的主要有兩種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，一種是大物流中心加小配送網(wǎng)點(diǎn)的模式，另一種是連鎖經(jīng)營的模式。前者適合商家、用戶比較集中的小地域，選取一個(gè)合適的地點(diǎn)建立綜合物流中心，在各用戶集中區(qū)建立若干小配送點(diǎn)或營業(yè)部，采取統(tǒng)一集貨，逐層配送的方式。后者是在業(yè)務(wù)涉及的主要城市建立連鎖公司，負(fù)責(zé)對該城市和周圍地區(qū)的物流業(yè)務(wù)，地區(qū)間各連鎖店實(shí)行協(xié)作，該模式適合地域間或全國性物流，連鎖模式還可以兼容前一模式。
在新的經(jīng)濟(jì)格局下，傳統(tǒng)的物流企業(yè)在金融風(fēng)暴中必須立足自身的現(xiàn)狀積極探索勇于創(chuàng)新才能夠迎逆境而上，在市場經(jīng)濟(jì)壓力很大的情況下，完成屬于自己的轉(zhuǎn)型，發(fā)展一條適和自己長遠(yuǎn)發(fā)展道路！
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告范本
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20062008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房價(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
關(guān)鍵詞 煤炭 難關(guān) 策略
中圖分類號：F407 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、當(dāng)前煤炭市場的形勢分析
近年以來，受世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、外需萎縮、國內(nèi)消費(fèi)增長動(dòng)力不足、進(jìn)口數(shù)量增加以及房地產(chǎn)調(diào)控等多重因素影響，我國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，煤炭市場供求關(guān)系逐步由賣方市場向買方市場過渡。
第一，煤炭供給平穩(wěn)增加。隨著資源整合陸續(xù)加快，煤炭產(chǎn)能逐步釋放，以及前期對煤炭行業(yè)保持樂觀的盲目擴(kuò)張，近期以來全國煤炭產(chǎn)量繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，產(chǎn)能過剩日益加劇。
第二，市場需求持續(xù)低迷，煤炭下游四大支柱行業(yè)鋼鐵、火電、水泥、化工增速全面變緩，進(jìn)而導(dǎo)致煤炭需求疲軟?；痣姲l(fā)電量下降、鋼鐵產(chǎn)量走低、高耗能產(chǎn)品價(jià)格降低，煤化行業(yè)煤炭需求增長不大等四方面因素，已造成國內(nèi)煤炭市場需求減緩。
第三，進(jìn)口數(shù)量大幅增加。受累于全球性的經(jīng)濟(jì)疲弱，特別是歐債危機(jī)導(dǎo)致歐洲煤炭市場嚴(yán)重低迷，導(dǎo)致國際煤價(jià)總體呈現(xiàn)下降趨勢。進(jìn)口煤價(jià)格相對于國內(nèi)煤價(jià)格優(yōu)勢明顯，對國內(nèi)煤炭市場價(jià)格和供求形勢造成巨大沖擊。
二、煤炭行業(yè)當(dāng)前面臨的困難
第一，受市場需求影響，煤炭企業(yè)銷售壓力驟增，受全球經(jīng)濟(jì)低迷、我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素的影響，今年以來煤炭市場需求放緩，價(jià)格下滑，庫存居高不下，銷售壓力驟增，煤炭市場供求關(guān)系已由賣方市場向買方市場過渡。由于整體經(jīng)濟(jì)形勢沒有回升的跡象，市場對未來的預(yù)期也沒有明顯改善，后期煤炭產(chǎn)品銷售、銷售效益提升、貿(mào)易規(guī)模擴(kuò)大都將面臨較大的壓力。
第二，物價(jià)上漲推動(dòng)煤炭企業(yè)生產(chǎn)成本快速上漲，自去年以來，由于各類生產(chǎn)物資采購成本不斷上漲、折舊攤銷及人工成本增加等因素影響，各煤炭生產(chǎn)企業(yè)煤炭成本快速增加。近來鐵路運(yùn)費(fèi)上調(diào)，資源稅制改革等將進(jìn)一步推高企業(yè)煤炭銷售成本。
第三，市場集中度較低，無序競爭嚴(yán)重。雖然大基地、大集團(tuán)建設(shè)取得了階段性成果，但煤炭企業(yè)集中度過低，無序競爭依然存。根據(jù)安監(jiān)總局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國最大的10家煤炭生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)量總和約占當(dāng)年國內(nèi)煤炭總產(chǎn)量的25.6%。與之形成鮮明對比的是，美國1家大型私營煤炭公司煤炭年產(chǎn)量在2億噸以上，約占美國煤炭總產(chǎn)量的18%左右；俄羅斯1家大公司產(chǎn)煤2.50億噸，占全國95%；印度1家大公司產(chǎn)煤2.40億噸，占全國77%。我國煤炭企業(yè)集中度過低，形成了煤炭產(chǎn)業(yè)的無序競爭。一方面不能形成很好的規(guī)模效益，另一方面也造成資源浪費(fèi)。從而影響煤炭市場正常秩序和本行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
第四，整體技術(shù)水平較低，我國煤炭工業(yè)通過多年技術(shù)改造，技術(shù)水平有很大提高，建成了一批具有世界先進(jìn)水平的大型煤炭企業(yè)，這些企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)了采煤綜采化、掘進(jìn)綜掘化、運(yùn)輸機(jī)械化、監(jiān)測監(jiān)控自動(dòng)化、管理手段現(xiàn)代化。一批煤炭企業(yè)的生產(chǎn)和安全指標(biāo)達(dá)到世界先進(jìn)水平。但是與發(fā)達(dá)國家相比，我國煤炭行業(yè)整體技術(shù)水平較低，特別是中小型煤炭企業(yè)，小型礦井生產(chǎn)技術(shù)裝備水平極低；鄉(xiāng)鎮(zhèn)煤礦生產(chǎn)工藝落后，浪費(fèi)資源現(xiàn)象嚴(yán)重。
三、目前面臨的有利因素
（一）能源基礎(chǔ)地位不可動(dòng)搖。
我國是一個(gè)富煤少油的國家，是世界第一產(chǎn)煤大國，煤炭產(chǎn)量占世界的37%，能源儲(chǔ)量結(jié)構(gòu)決定了我國能源的基本消費(fèi)結(jié)構(gòu)。煤炭是我國的主體能源，煤炭工業(yè)是關(guān)系能源安全和國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)?！秶夷茉窗l(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》進(jìn)一步明確提出我國能源發(fā)展格局是“以煤炭為主體，以電力為中心”，將煤炭列入國家能源規(guī)劃的重要位置。煤炭是確保中國未來20年經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的戰(zhàn)略資源，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值將在未來穩(wěn)步提高。
我國資源稟賦的特點(diǎn)是富煤、貧油、少氣。在未來較長的時(shí)間里，煤炭在我國能源消費(fèi)中擁有絕對的主導(dǎo)地位，它在一次能源生產(chǎn)和消費(fèi)中所占比重一直保持到60%以上。我國電力燃料的76%、鋼鐵能源的70%、民用燃料的80%、化工燃料的60%均來至于煤炭。煤炭行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，煤炭在我國能源消費(fèi)中具有不可替代的地位。
（二）國家產(chǎn)業(yè)政策有利于煤炭行業(yè)的健康發(fā)展。
近年來，國家提出了煤炭工業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)，即優(yōu)化煤炭布局，調(diào)控煤炭總量，建設(shè)大型煤炭基地，培育大型煤炭企業(yè)集團(tuán)，整合改造中小型煤礦，淘汰資源回收率低、安全隱患大的小煤礦，加快煤炭科技創(chuàng)新，提高煤礦安全生產(chǎn)水平，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型礦區(qū)。
國家不僅確定了煤炭在我國基礎(chǔ)能源的戰(zhàn)略地位，而且指明了煤炭工業(yè)發(fā)展方向，這將有利于我國煤炭行業(yè)長期健康、可持續(xù)發(fā)展。
（三）我國宏觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為煤炭行業(yè)提供了強(qiáng)有力保證。
我國煤炭需求與國民經(jīng)濟(jì)增長特別是工業(yè)增長存在較強(qiáng)的正相關(guān)性，前期我國煤炭業(yè)的快速發(fā)展得益于我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。目前全球經(jīng)濟(jì)疲軟，但長期來看，我國經(jīng)濟(jì)增長還有很大空間，內(nèi)需還很強(qiáng)勁，城鎮(zhèn)化還有很大提高。一些工業(yè)如鋼鐵、電力、化工、汽車以及交通運(yùn)輸、建筑和居民生活等用煤相對較大，煤炭行業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
四、應(yīng)對策略
通過上面對煤炭行業(yè)有利因素的分析，以及結(jié)合我國煤炭行業(yè)的市場形勢及目前行業(yè)的主要面臨的挑戰(zhàn)，下面重點(diǎn)探究煤炭行業(yè)怎么應(yīng)對，保證生存，促進(jìn)發(fā)展。
（一）兩個(gè)立足。
1、面對目前疲軟的市場，立足于長期應(yīng)對，立足于長期過緊日子的思想準(zhǔn)備，依靠自己的力量，科學(xué)的管理，渡過難關(guān)，首先保證生存，其次謀取發(fā)展。
在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下，管理者就要密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展形勢，緊密關(guān)注企業(yè)經(jīng)營動(dòng)態(tài)，聯(lián)系企業(yè)實(shí)際，想法設(shè)法，開源節(jié)流，提升效益，立足于長期應(yīng)對策略，規(guī)劃好可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，立足于要長期過疲軟市場的準(zhǔn)備，做好本企業(yè)自己的事，不盲目跟風(fēng)發(fā)展不懂的行業(yè)。
2、立足于保證生存的基礎(chǔ)之上，把危機(jī)變成轉(zhuǎn)機(jī)，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)成機(jī)遇。當(dāng)前煤炭企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，危機(jī)意識，抓住這次危機(jī)倒逼行業(yè)改革，進(jìn)一步深化管理、制度、技術(shù)等方面的改革。使危機(jī)變動(dòng)力，使風(fēng)險(xiǎn)變機(jī)遇，著力提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。
（二）四項(xiàng)策略。
1、限產(chǎn)保價(jià)，平衡煤炭市場供求策略。銷售不暢、庫存增加、價(jià)格下滑、成本上升、回款困難等現(xiàn)象是當(dāng)前我國煤炭市場形勢嚴(yán)峻的集中表現(xiàn)。煤炭企業(yè)應(yīng)對此加強(qiáng)自律，根據(jù)市場需求采取限產(chǎn)保價(jià)，平衡市場需求，維護(hù)煤炭市場交易秩序。如山西、山東、內(nèi)蒙古等地煤炭行業(yè)同煤炭消費(fèi)行業(yè)聯(lián)合起來共同應(yīng)對急劇下滑的市場形勢，以保電煤供應(yīng)、保民生需要為重點(diǎn)，以需定產(chǎn)、以需定運(yùn)，已經(jīng)開始對煤炭總量進(jìn)行平衡調(diào)控。銷售是基礎(chǔ)，只有基礎(chǔ)做好了，才能通過穩(wěn)健的銷售策略來防范金融危機(jī)，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。煤炭營銷部門要嚴(yán)格落實(shí)依法營銷、以銷定產(chǎn)的基本原則，保證企業(yè)資金鏈條在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中不斷裂。
2、兼并聯(lián)合，規(guī)模經(jīng)營，提高煤炭企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。我國市場集中度一直較低，無序競爭嚴(yán)重，因此在這次危機(jī)中，要化危機(jī)為機(jī)遇，進(jìn)一步推動(dòng)我國煤炭企業(yè)重組整合，通過合理調(diào)整，兼并聯(lián)合，以政府調(diào)控和市場運(yùn)作相結(jié)合的方式，淘汰落后產(chǎn)能，依托大型煤礦企業(yè)兼并重組中小煤礦，發(fā)展煤炭旗艦企業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。近期國家發(fā)改委將出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)和支持優(yōu)勢企業(yè)實(shí)施收購、兼并和區(qū)域重組，建設(shè)大型煤炭企業(yè)集團(tuán)，打破地域和行業(yè)界限，鼓勵(lì)煤電、煤鋼、煤焦化工等一體化經(jīng)營，繼續(xù)限制煤炭等資源性產(chǎn)品和低附加值的產(chǎn)品出口，以提高煤炭產(chǎn)業(yè)集中度，進(jìn)一步提升煤炭行業(yè)的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和競爭實(shí)力。
3、實(shí)施緊縮的財(cái)務(wù)策略。加強(qiáng)成本管理，提升控制成本的能力。要強(qiáng)化生產(chǎn)過程管理，嚴(yán)格控制材料投入，減少機(jī)物料消耗，嚴(yán)格機(jī)電設(shè)備管理。強(qiáng)化過程監(jiān)督管理，加強(qiáng)考核兌現(xiàn)力度。要強(qiáng)化招標(biāo)、集中采購管理，降低物資采購成本。要加強(qiáng)費(fèi)用審批，壓縮管理費(fèi)用和非生產(chǎn)性支出。節(jié)省一切不需要的開支，設(shè)法降低成本，增加企業(yè)利潤。
4、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大技術(shù)改造，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新。大力調(diào)整結(jié)構(gòu)，積極開發(fā)新產(chǎn)品，按用戶需求組織生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，提高煤炭利用效率是煤炭企業(yè)在煤炭供需市場調(diào)整期間的最好選擇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高技術(shù)水平；要尋求煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展新路徑，優(yōu)勝劣汰，加快煤炭產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高產(chǎn)品附加值；加速煤炭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建設(shè)以先進(jìn)設(shè)備、技術(shù)和工藝為保障的高安全性、高回收率、高效率、高環(huán)保性大型現(xiàn)代化礦井。
五、結(jié)論
通過以上對煤炭行業(yè)目前的市場形勢，以及企業(yè)目前遇到的困難分析，探究了幾點(diǎn)對策，就是為了加強(qiáng)我們對煤炭行業(yè)的信心，同時(shí)我們要深刻的認(rèn)識目前的形勢，同時(shí)也要認(rèn)識到它帶給我們的機(jī)遇，只有加快技術(shù)革新，調(diào)整銷售策略，提高服務(wù)質(zhì)量，才能在金融危機(jī)中從容應(yīng)對，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的長久健康發(fā)展。
（作者單位：平頂山天安煤業(yè)股份有限公司運(yùn)銷公司）
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