發(fā)布時間：2023-11-06 10:11:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產商業(yè)地產培訓樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
站在半山的一個高點上，張軍像個指揮千軍萬馬的主帥。他撇下辦公室里的圖紙，聲稱要先帶記者爬爬山―“在這里為你實地指點，比平面圖上的空間布局要直觀得多，也過癮得多?！?/p>
他在空中劃了一個圈，然后講解東西南北，界定“承德晨陽汽車文化公園”的地緣方位。這個承德市乃至河北省的重點規(guī)劃項目，占地20平方公里，位于承圍路與松獅路交會處，總投資20.6億元。在層林疊翠之間，將建成包含汽配城、越野賽道、5D汽車電影院、卡丁車、汽車體驗館以及五星級酒店的大型“汽車主題公園”。張軍是這個汽車文化公園的負責人。
萬畝山林中的“汽車莊園”
放眼望去，山下開闊地剛剛建成開業(yè)的晨陽汽配城被一條嶄新的“汽車大道”環(huán)繞，背后則是即將建成園林式汽車公園的平頂山。“你看到的這些山，都將被包含在汽車文化公園里?！睆堒娨粨]手，將連綿的山林收于掌中。
晨陽汽車文化公園將取代鄂爾多斯銅川汽車產業(yè)博覽園成為全國最大的汽車文化公園，其周邊近三萬畝山水林地和承德避暑圣地的人文自然環(huán)境關照，更是讓其他地方跟風而上的“汽車公園”無可比擬。
晨陽汽車文化公園的定位是：以汽車文化休閑旅游為核心，以打造創(chuàng)意文化旅游環(huán)境為手段，構筑輻射京津冀遼蒙的汽車服務貿易企業(yè)基地。
2010年，晨陽汽車文化公園的投資者―河北晨陽房地產開發(fā)有限公司董事長陳彥崗以“園林建設用地”的性質取得這片山地的開發(fā)權?！霸谥袊魏我粋€地方，包括現(xiàn)在的承德，再找一塊這樣的地已經很難?！?/p>
之所以能拿到如此風水寶地，主要在于這個項目“踩”到承德打造國際旅游文化城的“點”上?！耙郧按蠹叶贾溃瑏沓械聼o非是‘白天看廟，晚上睡覺’。汽車文化公園建成后，承德的旅游層次和品質將得到提升，對其他相關旅游產業(yè)的帶動作用也是不可小覷的?！睆堒娬f。
按照規(guī)劃，晨陽汽車文化公園將由一條總長5.6公里的“汽車大道”和四個主題園區(qū)構成，具體建成功能區(qū)域。除了國內其他汽車公園都有的汽車主體樂園（包括汽車影院、卡丁車、a1賽車等）、車改裝實驗基地和安全駕駛培訓基地以及汽車銷售和售后的“一站式”綜合服務外，依托山勢而建的“冬季樂園”滑雪場、根據不同路況設計的山地駕駛體驗和冰雪路面體驗，以及以“房車營地、越野營地、車友會所”形式出現(xiàn)的自駕營地和汽車旅館將成為晨陽文化公園的幾大“特色菜”。
環(huán)山而建的“汽車大道”兩側將形成汽車品牌4S店的集群。據悉，奔馳、寶馬、沃爾沃、斯巴魯等高端汽車品牌已經簽下“訂單”，一旦汽車公園開工建設，這些品牌4S店也將隨之遷入。
而對于這里的每一道山坳，張軍也都規(guī)劃好了用途。
“涉足汽車公園建設前，不知道有那么多愛玩車的人，有玩房車的，有玩越野的。有人跟我說，要搞越野賽，明天就拉來四五百輛車都沒問題。”2011年6月2日晨陽汽配城開業(yè)時，浩浩蕩蕩幾十輛房車的出現(xiàn)和越野車表演讓張軍更加篤定，利用山地的地形特點開展多樣化的駕駛體驗將前景無限。
與汽配城等項目需要開發(fā)商前期自己投入不同，在晨陽汽車文化公園項目上，陳彥崗旗下晨陽房地產開發(fā)有限公司的身份是一級開發(fā)商，而非投資者。“政府提供土地，我們吸納行業(yè)內感興趣的投資方投資園區(qū)內的具體項目?！边@種運作方式讓晨陽的風險大大降低。
對于二線城市承德而言，突然出現(xiàn)的汽車文化公園概念似乎過于“前衛(wèi)”，但陳彥崗并不擔心。
“2010年，承德汽車保有量65萬輛，按人口369萬人計算，千人汽車保有量達176輛，高于全國平均水平52輛，具有良好的汽車消費市場潛質?！贝送猓本┑钠嚤Ｓ辛恳呀?00萬輛，這個龐大的有車族群的消費很容易就會分散到承德。
目前，汽車文化公園已進入招商的前期，項目的熱度讓陳彥崗和張軍都沒有了周末。記者周六到達時，陳彥崗正在接待前來考察公園項目的投資方。“這個項目很好招商?！睆堒姳硎荆筷栐谶x擇投資方時將專業(yè)性放在首位，汽車文化公園由清華大學負責設計，公園內的各個項目也將從國內外遴選最為頂級的設計方和投資商，目前卡丁車項目已經與香港某知名專業(yè)團隊達成合作，5D影院也基本敲定投資方，而公寓式酒店則將由建筑業(yè)起家的晨陽集團自己投建。
在張軍的考慮中，晨陽汽車文化公園希望推銷的消費理念是―“與其大老遠跑香港、廣州玩這些項目，不如就近來承德”。
“中國模式”搭建基礎
陳彥崗是在百度上“搜”到張軍的。
作為“中國汽配行業(yè)十大金牌經理人”，張軍在過去的十七年間幾乎走遍了中國，從秦皇島到拉薩，從珠海到鄂爾多斯，這些城市的汽配城建設或多或少都留下了張軍的印記。
汽配城是相對成熟的有形市場業(yè)態(tài)。對于陳彥崗的“汽車莊園”而言，先行開業(yè)的“晨陽國際汽配城”是其踏足汽車界的第一步，也是其打造汽車文化公園的基礎，未來二者將連成一體。因此，汽配城在整個項目中有著舉足輕重的作用。
“在海外，汽配城被稱為‘中國模式’，是中國獨有的市場形態(tài)?！睆堒姺Q，由于消費能力的多層次需求，這種模式在中國還會長期留存。
在確定要分食汽車后市場這塊大蛋糕后，陳彥崗迅速展開了人才獵捕行動。他很清楚，自己對汽車是外行，無論是汽配城還是汽車文化公園，都需要真正的行家里手。
為此，陳彥崗曾手提幾十萬現(xiàn)金進京“搶”人，但請來的兩任汽配市場總經理都在開業(yè)前相繼離去。
“這是我負責的第十五個汽配市場。”張軍說。半年前陳彥崗從網上搜到他的信息，然后通了個電話，他就過來了。兩人一見如故，共識頗多。
除了張軍，陳彥崗還請來中國汽車有形市場領域最為資深的專家―原北京亞運村汽車交易市場總經理、現(xiàn)任中國汽車流通協(xié)會有形市場分會會長蘇暉，借助其掌管的策劃團隊為整個項目把脈。
今年6月2日，總占地450畝、呈兵營式建筑布局的“晨陽國際汽配城”開業(yè)，一期占地168畝。開業(yè)之時，招商已經完成了大半。
和汽車文化園區(qū)一樣，晨陽汽配城也成為承德雙灤區(qū)的重點項目。“雙灤區(qū)的規(guī)劃是要搞一個大的省級物流園區(qū)，對于園區(qū)內的項目，考察來考察去，最后決定做汽車城，因為承德作為保有65萬輛汽車的城市，至今還沒有一個成形的汽車后市場?！睆堒娭赋觯硪环矫?，承德的定位是國際旅游城市，但散布在街面上的汽配、汽修店非常影響城市形象。因此，“我們提出通過建汽配城，來歸行納市，集中經營，既美化城市，又提升業(yè)態(tài)的檔次?！?/p>
最終，陳彥崗以每畝40萬元的商業(yè)用地價格買下了汽配城的土地，項目擁有40年的獨立產權。這個價格在承德而言，并不便宜，但投資收益顯現(xiàn)的速度卻比陳彥崗做房產開發(fā)還要快。
“房子還沒蓋好，我們的投資就收回來了，幾個億已經到賬?！边@一點讓陳彥崗和張軍很是欣慰。
“現(xiàn)在北京的二十幾個汽配市場基本上都沒有產權，都是租賃式的?！倍筷柶涑遣扇∽馐劢Y合的方式，全部361個商鋪最終被兩百多戶投資者買走，然后再交由晨陽來代其向外租售。隨著前期招商的順利進行，資金投入很快全部收回。
從去年5月26日立項，到今年6月2日建成開業(yè)，晨陽汽配城的全部審批過程只用了一年。
承德市為晨陽汽配城項目成立了專門的工作協(xié)調組。除了稅收、財政給予支持外，為了配合汽配城招商，承德市的城管、工商甚至出臺了一些行政干預政策，要求汽配行業(yè)從業(yè)者必須歸行納市、統(tǒng)一經營，否則就不予頒發(fā)企業(yè)經營許可證。
地有了，人有了，剩下就是商機了。很快，自北京“限購”的市場變化，給晨陽汽配城獻上了一份“大禮”。
張軍解釋說，作為國內汽車消費的重鎮(zhèn)，北京同時還是全國汽車配件的特大集散地，遍布京城的汽配城除了滿足當地的市場需求，另一個主要渠道就是銷往外地。但是，“目前北京有19家汽配城都在五環(huán)以內。根據北京實施的限行政策，外埠車不能進五環(huán)，而外地買汽車配件是要汽車拉進拉出的，這導致很多商戶在北京之外尋找出口。而承德離北京一步之遙，不僅沒有這方面的限制，還有政策優(yōu)惠，所以我們招商才會這么快?！?/p>
在“汽車莊園”里搞汽車大道（4S店集群）也是出于這個考慮，北京“限購”后，商家要生存，承德是主要出口。而承德在汽車銷售方面的商業(yè)意識還比較落后，不像其他城市，很多汽配市場都已經更新到第二代了。
按照規(guī)劃，汽配城最終將建成涵蓋所有配套體系的一站式服務鏈，真正形成“城”的規(guī)模。
汽車商業(yè)地產憧憬
在參與組建了諸多一線城市汽配城的張軍看來，晨陽汽配城并不具備太大的挑戰(zhàn)實力，但他在汽配城與汽車文化公園的聯(lián)動布局中看到了發(fā)展前景?！皹I(yè)態(tài)必須互相支撐，這樣開車的、買車的、玩車的，都可以在這里找到自己喜歡的項目，做單一了不行，大老遠跑來只為辦一件事，就不會有吸引力?！?/p>
這一項目也使陳彥崗成為汽車商業(yè)地產領軍人物之一。
實際上，做汽車主題公園，陳彥崗并不是“第一個吃螃蟹的人”，全國范圍內，目前有12家在建的汽車主題公園。蘇暉說，過去一年內，有二十多個城市將汽車主題公園列入規(guī)劃。
“這與國家大的政策導向有關，‘十二五’規(guī)劃中提出拉動文化娛樂消費，這對汽車文化產業(yè)化是一個契機?！睆堒姳硎尽?/p>
而作為房地產商涉足汽車業(yè)，陳彥崗更不是第一人，目前全國諸多汽車市場以及汽車經銷商集團，背后的投資方都是房地產商人。
2008年，從事建筑業(yè)十多年的陳彥崗拿到了房地產開發(fā)資質，成立了河北晨陽房地產開發(fā)有限公司。在承德成功開發(fā)了幾個地產項目之后，陳彥崗便開始籌備業(yè)務拓展。
2010年，一場席卷中國的“汽車主題公園熱”吸引了諸多房地產開發(fā)商的目光，也促成了更多地產和汽車親密接觸的案例。陳彥崗也不例外，在充分論證了國內現(xiàn)有的各種汽車市場業(yè)態(tài)的商業(yè)前景后，“汽配＋汽車文化＋旅游文化”的新型商業(yè)地產成為陳彥崗的首選。
人們習慣將這種涵蓋了汽配市場和汽車主題文化公園的龐大汽車園區(qū)也稱為“汽車城”，但實際上，與各經濟開發(fā)區(qū)以汽車制造廠商為主構成的“汽車城”完全不同，新型“汽車園”所包含的恰恰是汽車制造業(yè)以外所有和汽車相關的領域，比如銷售、服務、娛樂等相互鏈接的行業(yè)。而汽車與商業(yè)地產結合后帶來的升值空間則是最大的投資看點。
像這樣的綜合型汽車項目，業(yè)態(tài)所包含的因素越多越好。承德先天的旅游文化優(yōu)勢，對晨陽汽車基地尤其是汽車文化公園的帶動作用會相當明顯。
張軍坦言，商業(yè)地產開發(fā)項目確實存在不確定性，但就汽車商業(yè)地產而言，隨著汽車保有量的逐年增加，配件市場需求逐年加大，其投資回報是可以預期的。
汽車商業(yè)地產的帶動作用不可小覷。這也成為各地政府對汽車園區(qū)建設大開方便之門的主要原因。以晨陽汽配城的商鋪價格為例，不到一年的時間，就從每平米5000多元上升到9000多元。而晨陽汽車文化公園的預期盈利水平更為誘人：總投資20.6億元，年營業(yè)額可達200億元。
在蘇暉看來，汽車商業(yè)地產興起的大背景是中國的城市化進程?！艾F(xiàn)在各個城市都在進行新的城市規(guī)劃，隨著城市用地日趨緊張，汽車消費集中在市區(qū)的方式必將改變?！逼渲校癯筷柶涑羌捌囄幕珗@這種綜合型多業(yè)態(tài)的汽車園區(qū)將成為主流。
但并非所有的地產商都能在汽車公園上轉型成功，這一點，鄂爾多斯的銅川汽車產業(yè)博覽園似乎已經成為反面案例。該園區(qū)建成后，房產被一搶而空，但招商卻毫無進展，空置率一直高居不下。
經驗豐富的張軍說，“交通、消費觀念、市場空間以及運營模式，都是決定汽車商業(yè)地產投資能否成功的主要因素?！?/p>
而從這幾方面來看，與成都、武漢、長春等有汽車制造業(yè)基礎的城市相比，承德在將汽車文化與商業(yè)地產的結合上似乎具有更為充分的基礎和更廣闊的前景。
這次由蘇州太湖國家旅游度假區(qū)管委會主辦的高峰論壇，以“太湖?養(yǎng)生?人居”為主題，打造和推廣“魅力太湖、養(yǎng)生福地”的特色區(qū)域形象，與會者都是來自國內房地產行業(yè)的領軍人物和權威專家，他們?yōu)榇蛟焯K州太湖國際級高尚住宅休閑區(qū)進言獻策。
蘇州太湖是長三角地區(qū)區(qū)位條件最優(yōu)越、自然山水最優(yōu)美、人文景觀最豐富、文化底蘊最深厚的地區(qū)之一。蘇州太湖的軟山溫水不僅薈萃了旖旎的自然風光，也孕育了蘇州鮮明的水鄉(xiāng)文化特色、外柔內剛的文化品格、崇文重教的文化理念、精巧細膩的文化品位和博采眾長的文化韻味。太湖孕育了的燦爛的吳地文化，造就了3000年歷史臨水而建、理水而筑的蘇州古城。更難能可貴的是，在現(xiàn)代經濟高速發(fā)展的今天，蘇州太湖依然保留著最完備的生態(tài)系統(tǒng)：質量最好的空氣和水，古樸、自然的風韻，以及鱗次櫛比的明清兩代原汁原味的古村落、古遺址……，蘇州太湖是整個長江三角洲的極為難得的一方“凈土”。
蘇州太湖是人們夢中的世外桃園，是讓繁忙的現(xiàn)代人休閑的理想場所。山水兼?zhèn)涫菑墓诺浇裰袊司拥淖罡咭饩?，“養(yǎng)生”、“健康”等元素將使蘇州人居全面步入“太湖軌道”，迎來“太湖時代”。蘇州太湖時尚休閑地產板塊引領的潮流，具有恒久的生命力。
“文化”、“生態(tài)”是打造“養(yǎng)生福地”、“人居天堂”最為關鍵的要素，也成就了蘇州太湖國家旅游度假區(qū)高規(guī)格、高水準、最具人居價值的板塊，成為眾多地產開發(fā)商逐馬揮戈的疆場，一個個高端樓盤迅速在太湖板塊崛起。中信集團、中茵集團、華麗家族、中華企業(yè)、泰達集團等數十家國內知名開發(fā)商已經投資這塊“寶地”。一個新型的以文化、生態(tài)為核心競爭力的湖濱型旅游度假勝地正在太湖之濱形成，已涌現(xiàn)了一大批如太湖高爾夫山莊、寶島花園酒店別墅區(qū)等優(yōu)秀住宅小區(qū)。
據介紹，蘇州太湖的西山島將建成作為長江三角洲直接腹地的高檔次休閑度假生態(tài)旅游島，以及財富階層的居住樂園；光福的南部濱湖地區(qū)將作為中檔次的休閑度假區(qū)和景觀房地產開發(fā)部分；中心區(qū)域主要作為中轉服務基地和景觀房地產開發(fā)區(qū)。經過三到五年的努力，蘇州太湖國家度假區(qū)將以中心區(qū)、光福、西山“一體兩翼”為格局和以“水、鄉(xiāng)村和主題公園”為主要吸引物，加快形成集國際會展、休閑度假、綠色生態(tài)、觀光旅游、康體療養(yǎng)于一體的湖濱型休閑度假目的地。
出席本次論壇的全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生女士認為，房地產成熟的業(yè)態(tài)，不能僅局限在居住這個領域，一定要向旅游地產、商業(yè)地產等更高的形態(tài)發(fā)展，經過今年這樣一個深刻的調整以后，也必將會有更多的旅游地產和商業(yè)地產出現(xiàn)。她強調5～7天的停留才能夠形成旅游度假休閑的形態(tài)，養(yǎng)生度假則是更高的一個層次，蘇州太湖這里的山和水適合于健康，所以它能夠形成第二居所。并且她衷心希望美麗的太湖之濱成為全世界人養(yǎng)生的地方。
其實，早在2006年，江蘇省政府就批準了蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的新一輪總體規(guī)劃，尤其對這個國家級度假區(qū)中心區(qū)的功能做了明確定位，性質為湖濱型旅游度假小城鎮(zhèn)?！疤K州太湖國家旅游度假區(qū)中心區(qū)，將成為蘇州環(huán)太湖地區(qū)和蘇州市未來最主要的休閑度假和度假旅游綜合服務基地，集多方文化于一體的東西方文化交流平臺?！?/p>
根據規(guī)劃，蘇州太湖度假區(qū)將依托太湖濱水及山地資源形成“一帶、一環(huán)、兩軸、兩島、五區(qū)”?！耙粠А睘檠靥毒€的休閑旅游帶；“一環(huán)”為核心區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)；“兩軸”為兩條面對太湖的多功能軸；“兩島”為葉山島和長沙島；“五區(qū)”為西北部濱湖度假賓館區(qū)、南部濱湖親水度假村區(qū)、中部核心商貿娛樂區(qū)、北部動遷居住區(qū)和東部入口居住區(qū)。到2020年，度假區(qū)中心區(qū)人口規(guī)模為6.3萬，建設用地規(guī)模7.05平方公里。
古人云，陰極之至，陽氣始生，日南至，日短之至，日影長之至，故曰“冬至”。
國內的房地產過冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點論”，伴隨著數不勝數的調控“秋風”和“霜凍”，期間還短暫地出現(xiàn)了10萬億元信貸狂潮下的“小陽春”，然而帶有強烈計劃經濟特色的“限購令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產業(yè)送入深冬。
不過所謂“冬至一陽生”，在從“一九”邁向“三九”的過程中，雖然寒冷空前加劇，但陽氣卻越來越充沛，這也是冬至這個被中國人最先制定出來的二十四節(jié)氣的哲學魅力所在，用浪漫如雪萊的說法是“冬天來了，春天還會遠嗎?”
不過如何渡過這個寒冬的確是個問題。借用動物世界中的各種過冬策略，或許眾多房地產企業(yè)可以從中窺出一些他山之石的意味。冬眠模式
過冬要點：融資現(xiàn)金流足以撐到運營現(xiàn)金流正常周轉期的到來，
與熊等的全面休息如出一轍，很多企業(yè)也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量儲存是否充足，資金是否充裕。
2011年底，一個專門針對房地產融資的融資模式創(chuàng)新峰會在北京舉行。在會后的項目對接洽談會上擠滿了拿著項目找資金的各種規(guī)模的地產開發(fā)商。
“房地產行業(yè)這兩三年受宏觀調控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經很困難，這些都已經不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括上市、在海外發(fā)行債券等等，總體還是希望能夠多元化進行?！鄙剿膱@集團金融資產管理中心總經理趙一軍說。山水文園自成立到現(xiàn)在，先后開發(fā)了百萬平米的山水文園、山水lavie、山水廣場、白龍?zhí)痘始疑止珗@景區(qū)、金海湖旅游度假休閑項目、青島鮑魚島游艇俱樂部等10多個項目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產和旅游地產等范圍。
事實上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數的房地產企業(yè)都要面對的問題?！岸嘣谫Y方式的探索，不能簡單歸為由于宏觀調控緊縮倒逼導致的。其實在2007年，中國有了“合伙企業(yè)法”以后，中國本土的基金行業(yè)(VCP)就已經發(fā)展的很快了，2008年開始就已經誕生了第―批的人民幣的房地產基金。對于房地產企業(yè)來說，以前更多的是通過財務部門融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說政策環(huán)境催化了這些多元融資體系的建立?！弊鳛橛兄嗄陱臉I(yè)經驗的趙一軍，認為目前市場的融資環(huán)境雖然還不夠健全，但是也已經向著多元化邁進了不少。
據國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行的數據統(tǒng)計顯示，2010年國內已經有了近30只房地產投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以地產私募基金為主。而這一規(guī)模將在2011年擴大至于億元?，F(xiàn)在國內多個地產私募基金除了投資住宅開發(fā)項目，還進入了商業(yè)地產開發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開發(fā)、綠色建筑領域等。這些基金可以成為綜合的股權投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費用以及超額的利潤分成，目前多數基金將其目標收益率定在20％～25％之間。
但是由于大部分人民幣房地產私募基金的發(fā)展始于2010年，目前尚不完善。除極少數外，多數尚未完成“募集――投資――管理――退出”的完整經營周期?；鹱陨磉\作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機制不完善，加之行業(yè)監(jiān)管和引導不完善，如果不能規(guī)范運作反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。
“對于需要融資的企業(yè)來說，不管采用哪種融資模式，我們都會從兩個標準上來衡量。”面對紛繁復雜的多元化融資市場，趙一軍強調，
“金融投融資產品已經多元化了，債轉股、股轉債、短期的夾層融資等等，有很多產品模型，沒有所謂對和錯，對于不同性質的開發(fā)商，最適合自己的形式才是最好的?！?/p>
地產開發(fā)商融資時首先考慮的是融資成本，包括年息或股權出讓多少，以及資金到位時間。除此之外，趙一軍特別強調雙方保持平等和互惠互利的原則很重要?！斑@是能夠有效控制融資風險非常重要的一點。擺正平等的關系對于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個關系，這里面的風險就會很大。其實對于投資機構來說，如果項目優(yōu)質、抵押物非常好、產權清晰、資產干凈，他們也是非常期望的。當然這是一個雙向選擇和相互博弈的過程?！壁w一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產公司在引入資金上的確需要十分注意。
值得一提的是，無論是上市融資、債券發(fā)行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業(yè)發(fā)展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國的金融市場就像美國早期西部開放的牛仔市場，游戲規(guī)則還不是那么的完善。對于掌握著地產企業(yè)資金命脈的CFO們來說，在選擇融資渠道的時候一定要認真分析自身優(yōu)勢劣勢，比對各種融資項目的優(yōu)缺點，切忌跟風。
需要指出的是，過冬并非冬眠。萬科總裁郁亮就曾強調，“萬科不是冬眠，因為它是不作為，而我們實施積極的過冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來了還可以大展拳腳。”
根據近日國土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對于閑置土地的認定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，作出了詳細的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，未動工開發(fā)建設，土地閑置滿兩年，經批準后可無償收回土地使用權。對于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過“冬天”，萬科必須做好準備，首先是積極賣樓、慎重買地，然后控制運營預算，除此之外要加強員工培訓，不斷提升管理本領。
實際上除了萬科之外，大量房地產企業(yè)都在積極錘煉內控，加減法已經成為房地產企業(yè)的主要工作。一方面做加法，擴大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷力度；另一方面做減法，調整目標，減少開工項目，降價銷售，裁員減薪。
作為資本密集型企業(yè)，成本管理的優(yōu)劣直接影響到房地產企業(yè)的利潤空間。在宏觀調控下很多房企資金鏈受到嚴重考驗，不得不通過降價快速回收資金，在降價的情況下如何保證利潤最大化，成本管理成為關鍵的環(huán)節(jié)。
房地產涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業(yè)復雜得多。從前期的項目論證階段、設計規(guī)劃階段一直到工程施工結束，成本管理貫穿于整個開發(fā)過程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會通過目標管理體系、責任成本管理體系、動態(tài)成本控制體系、項目后成本評估，形成系統(tǒng)和完整的成本管理體系，以確保整個項目目標成本的達成。
現(xiàn)金資產達到30％，資產負債率僅為53％，雖然不是最一線的房地產企業(yè)，但鑫苑置業(yè)的財務控制和運營效率位列全國前20名。鑫苑(中國)置業(yè)有
限公司始建于1997年。為中國地產開發(fā)企業(yè)50強，是亞洲首家在美國紐約證券交易所上市的專業(yè)地產開發(fā)公司。2006年開始實施全國化戰(zhàn)略，先后在鄭州、濟南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個城市成立八家置業(yè)公司及物業(yè)公司。
鑫苑置業(yè)財務經營管理中心總經理賀鑫對此給出了內控管理的心得，
“因為鑫苑拿地基本上都是通過‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內開發(fā)，九個月之后形成銷售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過現(xiàn)金流的周轉迅速和良好的資金管理來實現(xiàn)利潤穩(wěn)定?！边@種快速運作模式一直是鑫苑置業(yè)所堅持的，也因此基本保證了鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流的周轉健康。這種效果確切說得益于比較細致的財務管理和運作。財務中心每個月對于銷售回款，工程付款月等都會進行核對，找出偏差原因，及時修正。他說，
“以前銷售較好的時期，回款期兩個月也不影響現(xiàn)金流的健康，但是在國家宏觀調控后，銷售數量不如以往，為保證現(xiàn)金回款，我們必須對每筆銷售精耕細作，一次性準備好合格的客戶資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時我們加緊了跟合作銀行的業(yè)務溝通，使公司的業(yè)務量與銀行額度匹配，不浪費資源，在整體上加快了公司的現(xiàn)金周轉速度。在工程付款上也同樣進行精細化管理，建立三個月的滾動資金計劃，減少無效資金占用，從而在集團層面合理地調配和管理資金，緩解現(xiàn)金壓力?！焙蝤B模式
過冬要點：量小體輕或來雨綢繆。
凈資產負債率高達163％的綠城中國一度被坊間質疑即將破產。2011年12月30日，綠城中國董事長宋衛(wèi)平在公司年會特刊上發(fā)表名為“自助者天助”的刊首語。在反思了2011年的經歷之后，宋衛(wèi)平表達了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略：在力求生存的首要目標之下，綠城將向輕資產方向發(fā)展；已經開始操作的代建模式將得到強化，保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務領域；購地開發(fā)、商品房開發(fā)、中高端等詞匯，則從綠城戰(zhàn)略中淡出。
一位上海房地產企業(yè)負責人表示，綠城的轉型宣言其實代表了很多房地產企業(yè)的方向。
過去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數。正式宣布終止重組兩個月后，主營商住地產開發(fā)的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份公告，將收購大股東新星漢宜控股子公司――恒裕礦業(yè)80％股份。而在此之前，道博股份連續(xù)三年盈利下滑。北京中原市場研究部統(tǒng)計數據顯示：從去年底以來，先后有中弘地產、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產等10余家地產公司涉礦。
“如果給當前中國房地產企業(yè)一個關鍵詞的話，一定是轉型。”華本機構總裁、華本地產研究院院長許文峰曾經這樣提到，“就城市化發(fā)展而言，中國房地產至少還有下一個黃金10年，所有的運營模式都可能存在，關鍵是找到合適自己的模式?！?/p>
從2010年起，一些土地和資金上不具優(yōu)勢的中小房企，紛紛轉向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤增長點。據不完全統(tǒng)計，近幾個月以來為規(guī)避樓市調控風險，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管礦產投資存在較大風險，但是其高額的回報率和產品價格長期看漲的趨勢是房企轉型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開發(fā)過程中經常和地方政府、國土資源部等相關部門打交道，因此轉投礦產可以將現(xiàn)有資源進行充分運用，提高獲取礦權的機會，降低轉型成本。此外礦產投資規(guī)模與房地產投資規(guī)模相當，比較適合房企轉型的方向。
但是這種“轉身”是否是一劑良藥呢?
用郁亮的話說，調控政策對大企業(yè)影響比小企業(yè)大很多。中小型房企由于“船小好調頭”，“輕”和“快”的兩大優(yōu)勢在政策轉向時往往更易調整戰(zhàn)略。
趙一軍始終不認為房地產開發(fā)商由于形勢所逼而進軍其他產業(yè)是一種正確的選擇，“很多因勢利導的被動轉型的企業(yè)很容易經營不善?！钡舱J為應該將被動轉型和主動轉型區(qū)別開來。“如果這種多元化是有計劃的主動轉型，比如泛海集團，很早就投資礦業(yè)，甚至成為民生銀行的股東，在現(xiàn)在這個經濟環(huán)境下看來，這種多元化的策略使得泛海集團在很大程度上避免了單一業(yè)務帶來的風險。”
在地產融資模式創(chuàng)新峰會上，諸多專家和業(yè)內大佬也認為：轉型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應的人才和實力，否則“餡餅”就會變成“陷阱”。業(yè)界專家對此警示：肯定會有一批企業(yè)死在商業(yè)地產和綜合體上，這些當初一擁而上搞轉型的企業(yè)，或許將為它們的輕率冒進而付出代價。
當然，一些謹慎保守的開發(fā)商并不傾向于完全轉型，而是把眼光從一線城市轉向二線城市，從住宅地產轉向商業(yè)地產或者旅游地產。
越秀集團成立于1985年，目前形成了以地產、交通基建、金融證券為核心產業(yè)的“3+X”現(xiàn)代產業(yè)體系。截至2010年底，控股總資產約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地產投資信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。據越秀集團CFO唐壽春介紹，對于從住宅轉型到其他物業(yè)領域，越秀集團一直都比較積極。比如全力打造廣州國際金融中心、財富天地廣場等大型優(yōu)質商用物業(yè)。其中中國大樓、世界第八高樓的廣州金融中心于2011年已經實現(xiàn)整體運營。在這種勢頭下，近兩年來越秀地產業(yè)務保持快速發(fā)展，合同銷售金額屢創(chuàng)新高，新增了近250萬平方米的優(yōu)質土地儲備，并拓展至佛山、中山、江門、煙臺、武漢、沈陽、杭州等多個城市，確立了珠三角、長三角、環(huán)渤海經濟圈等戰(zhàn)略區(qū)域，總土地儲備超過1300萬平方米。
此外，旅游地產也得到了很多地產大腕兒的青睞。房地產企業(yè)進軍旅游地產已經不是紙上談兵，多數大型企業(yè)已經具備了自己的產品線定位。譬如，萬達、華僑城、春光等房企便將自身的產品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團于2012年也宣布全面向旅游地產轉型。弱肉強食模式
過冬要點：伺機并購抑或斷尾求生。
對于一些“兇猛”的房地產商來說，這是一個機會。
2011年12月29日，SOHO中國公告稱，公司與上海證大房地產有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50％的股權，進而收購上海外灘8-l地塊50％的權益。
2011年12月28日晚，首開股份公告稱受讓葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產開發(fā)有限公司30％的股份，以完成對葫蘆島宏泰的百分百控股。收購資金不超過1.05億元。同晚招商地產和招商局也公告稱，近日招商地產以股權轉讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51％的
股權，中潤德成為其控股子公司。
唐壽春在談到旗下越秀地產如何應對金融寒冬時說道，“首先我們的土地儲備有大概1300多萬平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿足四到五年的開發(fā)，保證了我們的平穩(wěn)發(fā)展；其次我們的銷售規(guī)模已開始突破100億港幣，2011年的標也已經完成；第三，在全國的布局已經慢慢展開，在國內眾多一二線城市擁有較好地塊?！币虼穗m然明年房地產市場是一個緊縮的環(huán)境，但唐壽春并沒有過多的擔心，“我們的市場占有率和現(xiàn)金流現(xiàn)在處于一個
良好的水平，加上以上提及的三
點，風險已經明顯分散，渡過這個金融寒冬沒什么問題?！?/p>
但是對于很多企業(yè)來說，也許情形就不這么樂觀了。根據安信證券的測算，2012年、2013年房地產資金鏈缺口分別將達到12423億元、20351億元，屆時資金缺口大致相當于當期銷售額的25％、40％。因此在政策的調控下，強勢的、現(xiàn)金狀況良好的房地產企業(yè)開啟并購大潮是必然之勢，行業(yè)洗牌也不可避免。
“房地產行業(yè)面臨的金融緊縮局面還至少要持續(xù)一兩年，”賀鑫對于經營不善的房地產企業(yè)僅僅依靠冬眠熬過寒冬并不看好，“持續(xù)的緊縮政策預計會到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經許諾過要把房價降下來，所以對房地產的調控也不會放松，房地產行業(yè)的整體水平有望能調整到2008年的樣子。一定會出現(xiàn)行業(yè)洗牌，經營不善的房地產企業(yè)除了尋求被收購和并購的機會，應該沒什么更好的出路?！?/p>
如果說加強融資手段，尋求更多投資機會是房地產企業(yè)面對金融寒冬的首選對策的話，那么尋求被兼并，斷尾求生，也可能是最后一個存活下來的機會。不過對于如今也“精打細算”的地產大佬們來說，資產的優(yōu)先排序是他們的主要手法。
關鍵詞 “十三五”規(guī)劃；區(qū)域眾創(chuàng)空間；發(fā)展模式；武漢市；創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素
[中圖分類號]F061.5 [文獻標識碼] A [文章編號]1673-0461（2016）10-0061-05
一、引 言
2014年6月，主席和總理反復提及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，同年9月，總理在達沃斯論壇上首提“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，2013年3月，“眾創(chuàng)空間”一詞正式進入國務院政策文件，在2015年中旬總理在考察深圳柴火創(chuàng)客空間之后，又訪問中關村創(chuàng)業(yè)大街，國家兩大主要人物，通過各種各樣的行為，頻頻提醒大家，中國政府對眾創(chuàng)空間建設重視到何種程度。2016年全國“兩會”在京召開，并擬定“十三五”規(guī)劃綱要，其中第7章也明確了未來5年“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略的重要性及相關工作部署，為各地實行眾創(chuàng)發(fā)展提供指導。而在國外并沒有“眾創(chuàng)空間”這一概念，取而代之的是“創(chuàng)客空間”，“創(chuàng)客空間”在國外已有10多年的歷史，發(fā)展也較為成熟，并對其科技創(chuàng)新產生了巨大而深遠的影響，“創(chuàng)客空間”在國外有很多表達方式：markerspace、hackerspace、hacklab、creative space等等，其作為一種全新的組織形式和服務平臺，通過向創(chuàng)客們提供開放的物理空間和原型的加工設備，以及與組織相關聯(lián)的聚會和工作坊，從而促進知識的分享，跨界協(xié)作以及創(chuàng)意的實現(xiàn)使之產品化，全球知名的創(chuàng)客空間較多，如：Metalab、FabLab、Trendlines、TechShop等等，但是目前來說美國的TechStars、Y-Combinator和Wework以及英國的Regus的發(fā)展走在世界的前端。相較于傳統(tǒng)的科技孵化器而言，我們提出的眾創(chuàng)概念更多的是形成一種創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系，即更加注重投融資對接、財務法律咨詢、創(chuàng)業(yè)指導等多元化創(chuàng)業(yè)服務的不斷完善，真正意義上實現(xiàn)全民創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，強調人人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)[1]。
作為一種新型“孵化器”，眾創(chuàng)空間的發(fā)展模式是國家乃至各地方未來逐步探索及研究的重點，當然，各地也在貫徹落實國務院文件精神，并相繼出臺地方政策以順應眾創(chuàng)空間發(fā)展趨勢，也取得相應成效。作為科教之城的武漢，如何通過眾創(chuàng)空間建設在提高科技對武漢經濟發(fā)展的貢獻度同時還能有力地推動武漢市將科教優(yōu)勢轉化為創(chuàng)新優(yōu)勢，助力武漢創(chuàng)新型城市發(fā)展是目前研究的焦點。
二、典型“眾創(chuàng)空間”發(fā)展模式
（一）“眾創(chuàng)空間”發(fā)展模式類型比較
“眾創(chuàng)空間”新概念的提出強調了“全民創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的重要性和緊迫性[2]。國內的眾創(chuàng)實踐從2015年開始就已有所探尋，但均未上升到政策層面，時下國家將眾創(chuàng)空間建設上升到國家政策層面，體現(xiàn)了以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)驅動經濟發(fā)展的良好愿景。目前從我國整體眾創(chuàng)發(fā)展來看，深圳、北京、天津、上海運用眾創(chuàng)發(fā)展模式處于領跑水平，隨著我國各地區(qū)紛紛響應眾創(chuàng)空間建設，各式各樣的眾創(chuàng)空間建設模式也逐漸顯現(xiàn)，并根據各地特點充分利用各類創(chuàng)新元素在眾創(chuàng)氛圍建設中的重要作用。通過對各地眾創(chuàng)空間建設實踐了解的基礎上，我們認為其發(fā)展模式一般可分為專業(yè)服務型、活動集聚型、投資驅動型、媒體依托型、地產思維型、培訓輔導型及垂直產業(yè)型7大主流類型[3]。
1.專業(yè)服務型
專業(yè)服務型又名企業(yè)平臺型，致力于打造由各行業(yè)的領軍企業(yè)以產業(yè)資源、技術資源及資金資源帶動初創(chuàng)企業(yè)實現(xiàn)本行業(yè)內技術創(chuàng)新的新模式，一方面，初創(chuàng)企業(yè)不會因資金短缺、技術咨詢缺乏等因素而停止創(chuàng)新步伐，能夠做到“專心創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”；另一方面，依托的大型企業(yè)可以實時掌握行業(yè)內的創(chuàng)新動向，為自身發(fā)展提供方向。這種類型較為典型的是騰訊眾創(chuàng)空間、微軟創(chuàng)投加速器、中國電信創(chuàng)新孵化基地等。
2.活動集聚型
活動聚合性又名創(chuàng)客孵化型，這種模式的眾創(chuàng)空間可以算比較簡單的類型，除了正常的創(chuàng)業(yè)空間（硬件設備、技術指導及各類管理服務）以外，其強調的是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中經驗的分享、教訓的汲取，而這些都會以定期舉辦的創(chuàng)客或創(chuàng)業(yè)活動交流來實現(xiàn)，且大多以地域為標志，達到跨界合作、廣泛交流的目的。此種類型較為典型的是北京創(chuàng)客空間、深圳柴火創(chuàng)客空間、上海新車間及美國的Y-Combinator等。
3.投資驅動型
投資驅動型又名共享空間型，此種模式是以共享開放式的辦公空間，且與相關投資機構形成較好的資金對接平臺為特色的發(fā)展類型，該類型針對較小的創(chuàng)業(yè)團隊，雖然在他們初創(chuàng)階段有較大資金需求，但在這里他們可以獲得一定的天使投資，為未來“走出去”提供一定支持。美國的Y-Combinator會通過前期的種子基金支持到最后的與天使投資、風險投資對接來進行初創(chuàng)孵化，Wework也有類似于投資者對接活動，而國內代表車庫咖啡、3W咖啡及北京科技寺等，也是涵蓋此種眾創(chuàng)形式的。
4.媒體依托型
媒體依托型又名媒體平臺型，類似于專業(yè)服務型中的龍頭企業(yè)，這里成為了企業(yè)媒體平臺，他們所建立的模式強調以媒體強大的創(chuàng)業(yè)資訊、創(chuàng)業(yè)宣傳經驗及對相關創(chuàng)業(yè)企業(yè)的報道來帶動投融資對接，為初創(chuàng)企業(yè)“造勢”。這種模式的代表有36氪空間、創(chuàng)業(yè)邦及創(chuàng)投圈等。
5.地產基礎型
地產基礎型又名新型地產商型，主要依托房地產商商業(yè)地產空置提供的辦公空間及辦公設施的共享，甚至是移動辦公模式來為初創(chuàng)企業(yè)提供眾創(chuàng)平臺，這種模式目前在國內還未成熟，僅小范圍有所涉及，其科學性及眾創(chuàng)專業(yè)性有待考證。在國外，最為典型是美國5年前成立的致力于聯(lián)合辦公租賃的Wework模式，而在國內的代表如家居辦公SOHO 3Q、萬科的優(yōu)客工場，都是2015年4月、5月才剛剛問世，期待探尋出地產商型眾創(chuàng)新模式。
6.培訓輔導型
培訓輔導型又名投資培訓型，此種模式雖然在其他種類的眾創(chuàng)類型上有所涉及，但這里的培訓輔導型還是側重于對高校資源的利用，比如大學生創(chuàng)業(yè)學期課程的設置、高校創(chuàng)客學院的建立等，通過這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)辦法將高校創(chuàng)業(yè)資源作為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)重要力量與社會對接，真正意義上實現(xiàn)高校資源創(chuàng)新驅動發(fā)展。國內模式的代表有清華x-lab、北大創(chuàng)業(yè)訓練營、亞杰會。此外，國外著名的Y-Combinator也是以其強大的創(chuàng)業(yè)輔導能力造就了其美國10大創(chuàng)業(yè)孵化器榜首地位，而TechStars也是以其嚴謹的分階段學習計劃及導師制而著稱，可見創(chuàng)業(yè)輔導型效果之佳。
7.定向產業(yè)型
定向產業(yè)型又名產業(yè)鏈型，此種模式由政府牽頭，致力打造產業(yè)基金與專業(yè)技術融合創(chuàng)新孵化，引導相關產業(yè)投資基金扶持地方特色產業(yè)進行定向孵化，充分聚集該產業(yè)鏈創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展，營造良好的產業(yè)鏈創(chuàng)業(yè)氛圍，并不斷孵化新型業(yè)態(tài)，此種模式的典型例子如創(chuàng)客總部、中關村云基地、亦莊云基地及上海云基地等。
（二）“眾創(chuàng)空間”示范試點城市發(fā)展現(xiàn)狀
1.深圳
作為國內被規(guī)劃為國際性大都市的城市之一，深圳在發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，得天獨厚的產業(yè)環(huán)境、相關專業(yè)平臺建立及政府引導扶持政策為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新奠定了各方面的基礎及便利，使深圳能夠迅速在“眾創(chuàng)空間”建設中脫穎而出，與世界先進水平接軌。
在深圳，創(chuàng)新元素一直是圍繞整座城市的重點話題，而“創(chuàng)客”的概念雖然起源于國外，但在我國第一次出現(xiàn)便在深圳，創(chuàng)客的創(chuàng)意―研發(fā)―實現(xiàn)―商業(yè)化過程已經形成了當地的創(chuàng)新產業(yè)鏈，大多數創(chuàng)客創(chuàng)意均來源于電子、微制造業(yè)等高新技術行業(yè)，而深圳強大的高新技術產業(yè)優(yōu)勢就順勢為創(chuàng)客創(chuàng)意產業(yè)鏈的發(fā)展提供了重要支撐。
2014年11月，中科創(chuàng)客學院在中國科學院深圳先進技術研究院建立，標志著我國第一個由國家參與建立的創(chuàng)客學院，整個學院就是一個專業(yè)的服務創(chuàng)客綜合平臺，通過為創(chuàng)客提供工作空間、先進研發(fā)設備、技術咨詢及導師雙向引導等專業(yè)服務幫助創(chuàng)客逐步將他們的創(chuàng)意創(chuàng)新演變?yōu)閷嶋H產品，與此同時，學院也通過此種方式為企業(yè)及社會輸送更多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才。2015年4月，“眾創(chuàng)工場”在深圳誕生，與創(chuàng)客學院不同的是，它更加注重對草根創(chuàng)業(yè)者的支持及對創(chuàng)意產品商業(yè)化、促進相關成果產業(yè)化，通過提供硬件設備及軟環(huán)境的眾空間為創(chuàng)空間的資金等問題保駕護航，實現(xiàn)創(chuàng)意到創(chuàng)業(yè)的過程。僅創(chuàng)客學院及“眾創(chuàng)工場”就已經使深圳在相關領域領跑于其他城市。
除了強大的產業(yè)背景及相關先進專業(yè)培訓及服務平臺的建立，當地政府在引導及扶持政策上的幫助也不容忽視。為了營造良好的“眾創(chuàng)”氛圍，政府會定期為創(chuàng)業(yè)者舉辦創(chuàng)客周，促進彼此創(chuàng)意碰撞與交流。在為創(chuàng)業(yè)者提供的“福利”方面，政府也實行客觀創(chuàng)造及主觀扶持，通過建立創(chuàng)業(yè)孵化基地（或者稱孵化器）為創(chuàng)業(yè)者提供便宜及便利的配套創(chuàng)業(yè)空間環(huán)境，對創(chuàng)業(yè)者的租房等實行一定的補貼政策，此外，政府根據創(chuàng)業(yè)的項目類型及人群類別實行差異扶持，對作為深圳主導產業(yè)的信息技術、新材料、新能源等9大領域予以重點資金支持。對大學生實行了“援手計劃”，主要是導師一對一幫扶，培養(yǎng)大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)意識。對海外歸國創(chuàng)業(yè)人群政府視具體情況實行三等創(chuàng)業(yè)差別資助（一等資助50萬元，二等資助25萬元，三等資助15萬元），鼓勵相關人員回國發(fā)展。與此同時，深圳當地政府會為中小微企業(yè)備案登記，對資助的使用及追蹤予以控制。
2.北京
相較于深圳，北京也被視為“眾創(chuàng)空間”發(fā)展的重要地域，早在2015年中旬，北京中關村創(chuàng)業(yè)大街順利揭牌，標志著我國第一個創(chuàng)業(yè)服務集聚地的誕生，不僅擁有新興的創(chuàng)業(yè)項目、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才，還包括創(chuàng)業(yè)專業(yè)服務機構，中關村實行的科研項目經費管理改革、非上市中小企業(yè)通過股份轉讓代辦系統(tǒng)進行股權融資、擴大稅前加計扣除的研發(fā)費用范圍、股權和分紅激勵、職工教育經費稅前扣除及科技成果使用處置和收益管理改革等6項政策已經在這里先行試點，并取得了良好的效果，正在將其推向全國作為示范。2015年上半年，北京市科學技術委員組織召開了有關眾創(chuàng)平臺建設的推動會議，為10多家具有相關資質且綜合實力名列前茅的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺揭牌，授予“眾創(chuàng)空間”稱號，為這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務機構“持證運營”提供了保障。一兩個月后，隨著相關眾創(chuàng)概念的興起，北京的幾十家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務機構聚集起來成立了眾創(chuàng)空間聯(lián)盟，相互促進，共同發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務，并組建了國內第一個區(qū)域導師志愿服務團，為國內更多新興眾創(chuàng)服務機構的誕生與發(fā)展奠定了基礎。
3.天津
作為京津冀發(fā)展的重要城市，天津市也逐漸掀起“眾創(chuàng)”潮，2016年5月中旬，該市出臺了我國第一個省市范圍內的眾創(chuàng)扶持文件――《關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策措施》，積極貫徹國務院〔2015〕9號令，該政策規(guī)劃了至2016年全市的眾創(chuàng)平臺數量目標、對本地及外地大學生的扶持政策變化和扶持程度變化，其中建立百家眾創(chuàng)平臺是該市明年的首要目標，且主要集中在高校眾創(chuàng)與高新區(qū)眾創(chuàng)平臺數量的提升上，而對大學生休學創(chuàng)業(yè)的政策規(guī)定也變化較大，資助金額最高可達500萬元[4]。
2015年上半年，天津高新區(qū)在國家相關政策帶動下，也建立了該市的首個創(chuàng)客空間，相較于深圳較晚，但建立初始，就引起了市內很多大學生及年青創(chuàng)業(yè)者的興趣，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍日益高漲，該空間業(yè)余市內多所高等院校建立聯(lián)系，為所有大學生普及相關知識以培養(yǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)意識，雖然創(chuàng)客空間在該市是首個，但相似的創(chuàng)業(yè)載體卻已經存在（如創(chuàng)業(yè)咖啡）。與此同時，天津市政府也極其重視創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新驅動力的延伸，鼓勵各類資本參與孵化器尤其是新型孵化器建設中來，在高新區(qū)建立了特色IV綜合創(chuàng)新空間、大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練營，并利用“互聯(lián)網+”技術實現(xiàn)各項創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)元素的相互對接。此外，相應的財政優(yōu)惠也相繼提出，包括專業(yè)領軍人才、海外歸國人員等高層次人員創(chuàng)業(yè)的扶持。
4.上海
作為國際性大都市，上海本土創(chuàng)業(yè)企業(yè)相較于深圳和北京寥寥無幾，但上海在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)道路上的探索卻時刻進行著，截至今日，上海的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展趨勢迅猛，各種創(chuàng)業(yè)服務機構的日趨龐大為眾創(chuàng)空間發(fā)展奠定了基礎，日前，和北京市一樣，上海市在相關部門組織下也開展了關于發(fā)展眾創(chuàng)空間的專項會議，成立了眾創(chuàng)空間聯(lián)盟，以便融合眾多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素，并了“創(chuàng)業(yè)浦江行動計劃”，相關創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)競賽方案也正式出臺，明確了眾創(chuàng)空間建設的重點任務。
相較于深圳、天津等城市，上?？梢运愕纳鲜歉邍H化的都市，而在上海的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務機構集聚地因區(qū)域因素而各不相同，從整體來看創(chuàng)業(yè)機構還是存在著配套設施落后、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成本提高及政府政策支持不足等難題，如何將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務真正落實到創(chuàng)業(yè)機構的整個發(fā)展過程中來，是亟待解決的問題，所以作為首個區(qū)域性眾創(chuàng)空間聯(lián)盟的建立為上海眾創(chuàng)空間的發(fā)展起到了促進及帶動作用。圍繞著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)驅動經濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標，上海的“浦江創(chuàng)業(yè)計劃”也正式拉開序幕，通過創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新興平臺建設、創(chuàng)業(yè)服務優(yōu)化、創(chuàng)業(yè)培訓機構設立、創(chuàng)業(yè)重點項目類型扶持、創(chuàng)業(yè)傳媒評價等多項行動，致力于將該市打造成為全球科技創(chuàng)新的眾創(chuàng)空間示范點。此外，作為高層次人才聚集地之一，上海也予以籌備創(chuàng)業(yè)大賽，通過當下新媒體方式傳播真實的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)草根人才故事，挖掘具有創(chuàng)新潛力的項目類型，并一定程度予以多元化創(chuàng)業(yè)扶持，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新理念推向全國。
三、武漢“眾創(chuàng)空間”發(fā)展模式選擇
借鑒以上示范試點城市的眾創(chuàng)空間建設發(fā)展策略，武漢市可充分利用科教優(yōu)勢來構建適合自身特點的發(fā)展模式，走“投資驅動+培訓輔導+產業(yè)鏈”為主，“活動集聚+媒體依托”為輔型的發(fā)展模式，促進創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)工作不斷向前。
（一）傳統(tǒng)孵化器轉型
其一，目前傳統(tǒng)孵化器只是為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)的硬環(huán)境，故須實現(xiàn)傳統(tǒng)孵化器向新型孵化器轉變，而且可以根據創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人群類別來完善各項硬件設施。其二，可充分利用當前“互聯(lián)網+”所帶來的優(yōu)勢，利用移動電子商務平臺進行線上線下服務，實現(xiàn)“互聯(lián)網+創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”。其三，遵循導師引導創(chuàng)業(yè)的原則，完善創(chuàng)業(yè)導師職責、精神及責任制度，強化創(chuàng)業(yè)輔導工作。其四，舉辦各種形式的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目及賽事，營造眾創(chuàng)空間建設氛圍，此外，強化個眾創(chuàng)主體間交流也是孵化器創(chuàng)業(yè)文化要點。
（二）大學創(chuàng)業(yè)園革新
高校綜合創(chuàng)業(yè)服務平臺建設應從創(chuàng)業(yè)與學業(yè)結合、創(chuàng)業(yè)項目選擇及培育、降低創(chuàng)業(yè)風險3方面來進行高校創(chuàng)業(yè)園建設，首先，須將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)理念與學科教育、職業(yè)生涯發(fā)展相結合，致力于創(chuàng)業(yè)課程建設（如創(chuàng)業(yè)學分的認定設計），并建立創(chuàng)業(yè)見習計劃，將創(chuàng)與學相結合，提升眾創(chuàng)空間建設在高校的合理性。其次，對在校大學生及教師等群體創(chuàng)業(yè)進行靈活的管理，創(chuàng)業(yè)項目選擇及培育須因群體而制宜，打造適合大學師生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺。高?？山?chuàng)業(yè)園或創(chuàng)業(yè)社區(qū)，目前華中師范大學已在校內建立了首個大學生創(chuàng)業(yè)特區(qū)，旨在提高全校大學生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱情，特區(qū)聘請了40余位資深教師及企業(yè)家作為創(chuàng)業(yè)導師進行指導，且要求校內學生每年能夠有1/5的人具有創(chuàng)業(yè)實踐經驗或者以創(chuàng)業(yè)來實現(xiàn)就業(yè)，今后該校也擬從項目選擇可視化效果、通訊與物業(yè)的更多支持、實行國家化課程交流（新加坡南洋理工大學此方面很出眾）、創(chuàng)業(yè)教師與管理者考察培訓（全國高校創(chuàng)業(yè)輔導員計劃）及創(chuàng)業(yè)導師投資制等方面不斷創(chuàng)新，緊跟眾創(chuàng)熱潮。而湖北工業(yè)大學創(chuàng)業(yè)園作為湖北省成功創(chuàng)業(yè)示范點，也有其獨特之處，該校2014年末建立的大學生創(chuàng)業(yè)園開園，占地2 530平米，可容納50多個企業(yè)入駐，創(chuàng)業(yè)園區(qū)涵蓋了藝術文化、綠色工業(yè)、互聯(lián)網、企業(yè)經營管理等多個創(chuàng)業(yè)專業(yè)，該校也擬將園區(qū)項目打造成為第二品牌。高校創(chuàng)業(yè)園區(qū)可主要針對創(chuàng)業(yè)大學生，且本著“勇于創(chuàng)新，寬容失敗”態(tài)度，通過項目型合作對已入園及未入園的各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源進行整合，此外，可推行典型的創(chuàng)業(yè)教學，即將社會校友企業(yè)家（引入校友資源）、專業(yè)教師及輔導員作為創(chuàng)業(yè)導師進行相關指導，在校內建立起藝術集市，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產品成果予以商業(yè)化及市場化，與客戶面對面交流，有益于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)供需雙方有效對接。最后，在校大學師生投入到高校的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中來幾乎不存在任何成本費用及壓力，而且在校期間應盡量為創(chuàng)業(yè)師生提供創(chuàng)業(yè)機會，為其積累創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)經驗，并通過一定的風險補償機制為其創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)實施過程提供幫助[5]。
（三）強化政府職能定位
政府在眾創(chuàng)空間的建設過程中起著重要的支撐作用，相關政策傾向將直接影響眾創(chuàng)主體及載體的發(fā)展規(guī)模及質量，武漢市有必要結合自身優(yōu)勢建立因“城”適宜的發(fā)展模式，結合必要的引導及扶持政策強化模式建設[6]。
第一，帶動主體眾創(chuàng)。政府鼓勵大學生、高校教師、科研人員、海外人才進行創(chuàng)業(yè)，并為所有進入眾創(chuàng)平臺的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人員提供場地補助，在創(chuàng)業(yè)過程中，教師的發(fā)明專利等無形資產可歸于教師創(chuàng)業(yè)無償使用，產生的收益大部分可直接歸屬于科研個人，政府可制定專項計劃（大學生創(chuàng)業(yè)計劃、基金引導計劃、眾創(chuàng)券等），比如2013年的“青桐計劃”旨在鼓勵在校大學生積極融入科技孵化器中參與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，目前青銅基金的對象可以規(guī)定傾向于具有初創(chuàng)及短期融資需求的科技企業(yè)，以股權投資方式，由市場化模式眾創(chuàng)，政府每年可獎勵優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)大學生，并支持休學創(chuàng)業(yè)，通過建立一批創(chuàng)業(yè)學院及高校創(chuàng)業(yè)實訓基地，便于大學生創(chuàng)業(yè)見習，并對創(chuàng)業(yè)導師進行評估考核，優(yōu)秀者給予獎勵并在相關科技立項上給予政策傾斜。與此同時，初創(chuàng)企業(yè)貸款擔?；稹⑼顿Y引導基金及風險投資補償基金也可充分發(fā)揮其效，從貼息、投資補償等角度對眾創(chuàng)空間內創(chuàng)業(yè)企業(yè)予以大力扶持。此外，政府可以通過發(fā)行眾創(chuàng)券以支持創(chuàng)客接收眾創(chuàng)平臺提供的服務，以此降低準入門檻。
第二，增強眾創(chuàng)載體支持力度。目前眾創(chuàng)空間的建設在武漢已初見成效，政府資金支持也逐步運用到眾創(chuàng)實質性建設中來，武漢市需要建立專項扶持資金，并對首次認定的眾創(chuàng)空間給予更多獎勵及補助（2015年12月武漢市眾創(chuàng)空間認定標準已正式出爐）。政府也可建立眾創(chuàng)信息溝通平臺，促進各眾創(chuàng)空間的互動與交流，每年對各眾創(chuàng)平臺進行評級，對平臺內短期孵化成功的企業(yè)所屬平臺給予額外獎勵。同時政府也需要通過獎勵承辦諸如創(chuàng)客周、創(chuàng)客競賽等創(chuàng)業(yè)文化活動來提高眾創(chuàng)參與度。
第三，完善眾創(chuàng)生態(tài)環(huán)境。武漢市可引入“互聯(lián)網+”技術進入眾創(chuàng)空間的整體發(fā)展中來，鼓勵科研人員開發(fā)具有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務功能的APP軟件客戶端，通過網絡為創(chuàng)客提供眾創(chuàng)服務。同時，結合多元化傳媒方式，創(chuàng)建電視節(jié)目（諸如武漢眾創(chuàng)空間發(fā)展等）及報刊專欄進行宣傳，并在眾創(chuàng)建設中尋找創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)之星、眾創(chuàng)導師之星及眾創(chuàng)空間之星等優(yōu)秀眾創(chuàng)建設對象，通過各種媒體元素予以報道表彰，此外，本著“寬容失敗”的態(tài)度，對于已按申報書進行但仍然失敗的案例我們也應予以報道，重在發(fā)揚勇于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的精神，并鼓勵更多人參與，為大眾營造良好的眾創(chuàng)空間建設生態(tài)系統(tǒng)[7-8]。
