發(fā)布時間：2023-09-28 16:02:15
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產投資的特點樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
我們講理財首先要看需求，你的需求最終將決定你的操作策略。從你的想法上看，你只是想追求資金的效率，希望用有限的資金產生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很難判斷你拋掉房產、買入股票的行為是否合理。
從產品的性質上看，股票和房產有著巨大的差異。股票具有高流動性、高收益性和高波動率的特點，房產的流動性較差，波動性較低，但可以通過杠桿投資的方式獲得較高的收益。因此，對于不同理財需求的人來說，會有不同的選擇。
從收益上看，國內股票的平均紅利率不到2%，而房產的租金收益率大多在2%～3%之間，需要獲得穩(wěn)定收益的投資者自然會選擇房產。但無論是股票的紅利率，還是房產的租金收益率，都不是國內投資者所特別看重的，因為這樣的收益率水平比銀行存款還低。大家最重視的還是股價與房價的上漲幅度。我想你也不例外，你現在最想知道的事情是未來一段時間，股市的漲幅能否大幅超過樓市，對嗎？很遺憾，我無法給你一個明確的答案，因為我沒有預知未來的能力，我只能從資產配置的角度給你一些建議。事實上，如果世界上真有人有預知未來的能力，他就跟本不需要進行資產配置了，只需把所有的資產投到未來漲幅最大的產品中去就行了。
從資產配置的角度來說，我不建議輕易出售房產，理由有三：第一，房產交易會牽扯到大量的交易稅費，會產生額外的成本；第二，如果未來還打算購買房產，可能會遇到限購、限貸等政策；第三，國內目前只有上海和重慶兩地試點房產稅，重慶只對高檔房征稅，影響不大，而上海是對增量房征稅，賣掉再買回就可能要繳房產稅。近期，多地都有可能試點房產稅，先對增量房征稅是主流趨勢。因此，除非是在自己手里的資金過于緊張、流動性資產嚴重不足的情況下，我們才會考慮出售房產的方案。
環(huán)境：濃妝淡抹總相宜
我國民間自古有言“上有天堂，下有蘇杭”，杭州舒適宜人的氣候自然有目共睹，這座城市還有一個最大的特點――景城合一。靜美的西湖、古老的保傲……景點散布在城市之中，似乎與城市在不經意間融合，景環(huán)宅邊，人在景中。
杭州政府將土地看成該市最寶貴的財富之一，對土地審批嚴格控制，使土地的供應量維持在較低的水平，憑借此舉，既實現了土地價值的最大化，也獲得了更多的財政收入。取之于民，用之于民，再將這些資金用于市政設施的完善，總體上改善了杭城的居住環(huán)境。近年來，“最具安全感的城市”、“最具投資價值的城市”等殊榮紛至沓來。
格局：折扇匯點在杭州
浙江省民營經濟活躍，而杭州又具省會城市這一特殊地位，一些民營實體均在此設立辦事處。另外，從教育方面考慮，杭州匯集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上學的目的，許多家長買房也會選擇杭州。如果說其它省市的房產消費是平行的，那么浙江的地產置業(yè)更像一把扇子，全省各城市相當大一部分房產消費沿扇骨展開，最終收歸到另一點，那就是杭州。
杭城房產幾處香
人們都知道杭州房價高，其實最根本的原因在于房產的供不應求。杭州民間資金充裕，對房產的需求旺盛，這種情況下房產的相對稀缺對房價拉升作用明顯。
牡丹：景觀住宅
景觀住宅是指樓盤周邊擁有景觀的房產，這是杭州房產的一大特點。景觀住宅總體上較少，由于環(huán)境和開發(fā)商品牌的因素，售價普遍較高，每平米從幾千到兩萬元不等。雖說價位高走，但總體上具有一定稀缺性，因此仍具有較高的投資價值。
湖景房 西子湖畔的商品房，從供應上來說數量非常少，屬于稀缺資源，房價一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子歸為泛湖景房，均價也會超出10000元／平米，甚至達到20000元／平米。
市景房 這類房子位于市中心，如武林廣場一帶，比較繁華，周邊商務氛圍較好，高檔寫字樓云集，其均價在12000～15000元／平米，最高達到19000元／平米。
山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此種房產多集中在一些傳統(tǒng)區(qū)域，如市區(qū)或老景區(qū)。“仁者樂山，智者樂水”，此類房產也很受歡迎。
江景房 指的是錢塘江兩岸、沿江一帶的房產，這部分房產在數量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潛力的地區(qū)在杭州未來的行政中心一帶，今后的發(fā)展空間很是看好。江景房均價也在10000元／平米左右。
其它景觀房 杭州周邊還有一些自然風光很不錯的地區(qū)，雖有山有水但非名山名水，杭州一些新建的別墅區(qū)分布在這些區(qū)域。這部分房產也屬于景觀住宅，只是不單純地歸為湖景房或是山景房。這類型房產的價格目前也攀升到10000元／平米左右。
玫瑰：商鋪
從目前來看，投資價值最高的是住宅，其次是寫字樓。而商鋪租金高、風險大，易受外界環(huán)境影響，但浙人重商，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心，老百姓還是對商鋪情有獨鐘，尤其是中小戶型的臨街商鋪，一經推出，在很短的時間內就能夠售罄。在上海，由于消費的旺盛，非臨街商鋪的價值也很高，而杭州在非臨街商鋪的發(fā)掘方面就略顯不足，投資者在投資時切莫一味跟風，要對地段多作考察再出手。
放眼澳大利亞
澳大利亞是世界上生活水準最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環(huán)境、高質量的社會與文化的基礎建設。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠低于其他西方發(fā)達國家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認為，這里很有吸引力而且生活很實惠。
另據2003年的一份行政意見調查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領先于美國、英國、德國、法國和加拿大。澳大利亞健全、公開、高效和透明的監(jiān)管體系，使其成為世界上政治穩(wěn)定風險最低的國家之一。事實上，澳大利亞政府通過積極主動的改變，更進一步為海外投資者創(chuàng)造了適合發(fā)展的理想環(huán)境。在政府決策實施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調整，來面對任何經濟挑戰(zhàn)。澳大利亞經濟在經歷了世界經濟衰退、亞洲經濟危機后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長。澳大利亞政府通過一系列的服務和計劃，積極鼓勵與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業(yè)移民計劃。澳洲政府歡迎并鼓勵投資的態(tài)度和穩(wěn)定的政治環(huán)境，為投資者提供了良好的投資環(huán)境和經商保障。
此外，從移民政策的發(fā)展看，澳洲近年來一直積極吸引海外專業(yè)人士與成功商業(yè)人士的移民與投資，移民政策相當寬松，為有意赴澳投資及發(fā)展的成功人士創(chuàng)造了良好條件。
房市成投資熱點
澳洲的房地產市場已有近百年的歷史，已十分成熟。根據最新權威機構的統(tǒng)計和分析表明，澳洲房地產近40年來平均每7至10年即可增值一倍。近年來，隨著澳洲經濟的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產市場表現出了不可限量的發(fā)展前景。
據組省房產研究表示，悉尼房產的平均價格已達50萬元，悉尼地區(qū)的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進入房產市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產市場將出現平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內就突破100萬元。財政廳長Egan表示，這是因為一些大型基建項目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區(qū)的房產價值。
澳洲房地產是該地區(qū)長期的支柱產業(yè)，也是投資回報率最高的行業(yè)投資，市場規(guī)模很大，并在過去幾十年中保持了穩(wěn)步快速增長的良好紀錄。澳洲的樓價平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產市場的一個基本規(guī)律。澳洲房地產與世界大多數國家不同，政府不征收遺產稅，可以世代擁有。房地產沒有使用年限，而可獲開發(fā)的土地又越來越少，這正是澳洲房地產不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亞對外匯兌換沒有任何控制，貨幣完全國際化，資金流出、利潤匯出、資本撤回、權利轉讓以及貿易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國、加拿大等西方發(fā)達國家投資者的青睞，被評為投資者的“世外桃源”。
投資的最佳時機
專家人士分析，現在是投資澳大利亞房產的最佳時機。澳大利亞房產的上一輪增長于2003年達到高峰，2004、2005是調整期，進入2006年，隨著澳大利亞進入減息周期和新移民數目的持續(xù)增加，新一輪房產升值即將啟動。
【關鍵詞】風險型金融資產 金融資產選擇 Probit模型
一、引言
隨著金融市場發(fā)展，居民投資理財意識不斷增強，越來越多的家庭開始通過股票、基金、理財等金融工具實現財富的保值增值。居民金融資產總量增速早已遠高于國民生產總值和居民可支配收入的增速，并在居民生活和宏觀經濟運行
中發(fā)揮著重要作用。微觀來看，研究居民家庭金融資產選擇問題，能夠引導居民家庭合理規(guī)劃金融資產投資，為金融產品創(chuàng)新提供重要依據；宏觀來看，通過分析家庭的金融資產選擇特點，了解家庭參與金融市場的程度以及相關傳導機制，對于優(yōu)化我國家庭金融資產結構、推動我國金融市場改革、調整經濟結構具有重要的指導意義。
與過去研究相比本文具有如下特點：1）從研究層面來看，以家庭微觀調查數據為基礎，克服了以往研究由于微觀數據缺乏而導致研究只停留于宏觀層面的不足；2）在指標選取方面，將房產加入組合選擇模型，考慮了房產消費對居民家庭金融資產持有行為的影響；3）從評估方法來看，采用定性分析與定量評價相結合的分析方法，對變量的刻畫更加精細，評價結果更加準確。
二、文獻綜述
（一）家庭金融資產選擇行為影響因素研究
Heaton（2001）[1]研究發(fā)現股市參與度與年齡呈現弱的負相關關系，與收入、教育呈現強的正相關關系。Guiso，Sapienza and Zingales（2004）[1]發(fā)現對外界社會、金融機構等信任度高的家庭更情愿投資風險資產。Puri and Robinson（2005）研究發(fā)現對未來持有樂觀預期的家庭更多地投資于風險較大的股票。Guven（2013）[2]認為房產的投資與消費的雙重性質使家庭金融投資呈現隨生命周期變化的特點，對房產的過度投資會減少對風險性金融資產的需求。于蓉（2006）考慮到消費者預期、信任度、社會互動、投資者情緒等行為特征對股票市場投資的影響。雷曉燕，周月剛（2010）[3]研究發(fā)現，健康狀況變差會使其減少風險型金融資產的持有，并將資產向安全性較高的生產性資產和房產轉移。王剛貞，左騰飛（2015）[4]認為投資者的風險偏好與投資經驗、文化水平、性格特征、財富水平正相關與年齡負相關性。
（二）家庭金融資產選擇行為分析方法的研究
國外研究方面，Markowiz（1952）提出均值――方差模型，提供了一種尋求風險與收益的最佳配比的金融資產選擇方法。Angerer（2010）通過構建資產定價模型，把住房的雙重屬性都考慮在內，討論住房――消費這一資產定價模型對預期股票的回報率產生的影響。史代敏和宋艷（2005）運用四川省2002年城鎮(zhèn)居民家庭資產調查數據，采用Tobit模型對居民家庭金融資產選擇進行實證研究。盧家昌，顧金宏（2010）[5]構建出家庭金融資產投資決策的結構方程模型，對影響家庭金融資產選擇的各個變量之間的邏輯關系和內在機制進行了實證研究。竇婷婷（2013）運用因子分析法結合Logistic回歸模型分析了家庭選擇證券類、保險類貨幣類、這三類金融投資品種的影響因素及其作用程度。張兵等（2015）利用Heckman兩階段模型分析了宏觀經濟情況和地區(qū)特征對我國家庭證券類金融資產選擇行為的影響。
通過對過去學者在家庭金融資產選擇行為研究的分析可知，其不足之處有如下三點：1）在研究視角方面，數據來源多為宏觀統(tǒng)計數據，研究主要停留在宏觀層面，對于家庭微觀層面的研究存在較大的不足；2）在研究方法方面，較多的是采用描述性統(tǒng)計分析，評價結果較為粗糙，對變量間關系刻畫不夠精確；3）在指標的選取方面，較少有考慮到房產投資對居民風險型金融資產選擇行為的影響。
三、數據來源與樣本統(tǒng)計性描述
（一）數據來源
本文數據來源于中國人民銀行贛州市中心支行組織的“2016年贛州市城鎮(zhèn)居民金融資產負債基本情況調查”。合計發(fā)放問卷1076份，剔除無效問卷后篩選出有效問卷1043份。
（二）問卷設計
由于城鎮(zhèn)居民的金融資產存量和金融投資活動要明顯多于農村居民，本次問卷調點選擇城鎮(zhèn)居民。在調查問卷中，主要設計了家庭成員、年齡、受教育程度、職業(yè)、收入水平、房產持有數。
（三）描述性統(tǒng)計
在1043張有效問卷中，持有風險性金融資產的家庭有238戶，占比為22.82%。家庭常住人口均值在3.93，從人口結構上看，主要集中在3人～4人之間。決策者年齡均值為2.91，主要分布于31～40歲及41～50歲兩個年齡層次。決策者文化水平度均值為4.55，從分布結構上看，學歷按由高到低排布呈現正態(tài)分布態(tài)勢。家庭月收入水平均值為4.01，介于5001～10000及10001～20000元兩選項占比合計達到68.64%。家庭持有住房套數主要以1套為主，占比為77.18%，無住房及持有3、4套住房均屬于少數占比。具體統(tǒng)計情況見表2。
四、實證分析
（一）變量的選取及度量
外部金融環(huán)境會決定家庭金融資產的選擇范圍和配置比例，但即使投資決策者面對同樣的外部環(huán)境，不同的投資決策者依然會根據自身狀況做出不同的投資決策，為了進一步探討影響居民家庭金融資產選擇的微觀因素，在借鑒Rosen（2004）[2]、Guiso（2004）[4]、Clark（2012）[6]、于蓉（2006）[8]、李濤（2006）[9]、雷曉燕（2010）[11]、段軍山（2016）[13]等學者的研究的基礎上，結合實際調查數據，選取決策者年齡（age）、決策者文化水平（doe）、決策者職業(yè)（pro）、家庭收入狀況（fme）、家庭人員數（fp）、持有房產套數（hn）六個因素對贛州市居民家庭金融資產選擇影響因素進行分析。相關變量的度量方法見表1。
（二）居民金融資產選擇行Probit模型的構建
研究居民金融資產持有問題，即“持有”和“不持有”風險型金融資產的二元決策問題，故可通過構建Probit模型對該問題進行分析。居民金融資產選擇行Probit模型具體表達形式如下：
式（5）中，εi為隨機擾動項，服從N（0，1）的標準正態(tài)分布。因此，居民家庭金融資產選擇行為影響因素的Probit模型可建立為：
式（6）中，prob（Y=1/Xi）是居民“持有金融資產”（即Y=1）的概率。x1，x2，x3…xn為解釋變量。α0為常數項，β1，β2，β3…βn為對應自變量的Probit回歸系數，εi為隨機擾動項，服從N（0，1）分布。根據前文的分析，選擇了家庭人員數、年齡、文化水平、決策者職業(yè)、家庭收入狀況、房產持有數6個解釋變量研究贛州居民金融資產持有行為并構建出probit回歸模型，各變量的具體說明見表1。
（三）Probit回歸結果
以2016年4月在贛州市對居民進行網絡問卷調查所獲得的1043份有效問卷為數據來源，采用Stata11.0軟件的probit運算工具對六個變量進行Probit回歸分析（回歸結果略），從全變量模型的回歸結果來看，決策者年齡（age）、決策者職業(yè)（Pro）家庭人員數（fp）三項解釋變量的P值分別為0.254，0.055，0.175，無法通過變量的顯著性檢驗，為進一步提高模型和變量的顯著性水平，故采用逐步回歸法對6個解釋變量分別進行回歸分析，以確定模型最終的解釋變量個數，最終Probit模型回歸結果見表3所示。
五、結論
（1）在六個設定的主要模型影響因素中，決策者年齡、家庭人口數兩個變量在回歸模型中不顯著，予以剔除，決策者文化水平、決策者職業(yè)、家庭收入狀況、房產持有數四個變量回歸效果較為顯著，是居民家庭風險型金融資產持有行為的主要影響因素。
（2）在決策者文化水平方面，變量Z統(tǒng)計值達到-5.11，顯著性檢驗通過且系數為負（注：文化水平越高，評分越低），即戶主受教育水平越高，居民持有風險型金融資產需求的可能性就越大?？赡艿慕忉屖俏幕礁叩膽糁髌鋫€人素質和能力均較高，具備較強的接受新事物、風險辨識和學習新技術的能力，能幫助他們在控制風險的基礎上獲取收益，故而有較強的風險型金融資產持有需求。
（3）在決策者職業(yè)方面，指標的Z統(tǒng)計值為-2.01，模型的顯著性檢驗通過，其系數為負（注：職業(yè)穩(wěn)定性越高，評分越低）。說明職業(yè)越穩(wěn)定的決策者，其持有風險型金融資產需求的可能性越大。究其原因，職業(yè)穩(wěn)定性越高的職業(yè)收入的穩(wěn)定性越高，對金融資產的抗風險能力更強，因此對風險型金融資產的持有概率更高。
（4）在家庭收入水平方面，指標Z統(tǒng)計值為2.91，模型顯著性檢驗通過，指標系數為正，說明隨著家庭收入的增加，居民的風險型金融資產的持有需求呈現上升的趨勢。原因很大程度是由于隨著收入水平的增加，家庭可支配收入更多，居民對于風險投資的需求逐步上升所導致。
（5）在房產持有量方面，指標的Z統(tǒng)計值為4.02，模型的顯著性檢驗通過，且其系數為正，說明家庭房產持有行為對家庭風險性金融資產投資存在正相關性，即房產投資并沒有對家庭的風險性金融資產投資產生“擠出效應”?？赡艿慕忉層袃牲c：首先，居民在持有房產后，購房壓力降低，家庭可支配收入增加，促進了金融投資行為；其次，持有房產越多，居民家庭財富積累越大，家庭金融資產投資活動的抗風險能力提高，使該類家庭風險資產金融資產投資需求增加。
參考文獻
[1]Guiso，L.，P.Sapienza & L.Zingales.the Role of Social Capital in Financial Development[J].American Economic Review，2004（94）：526-556.
[2]Guven C..Reversing the Question：Does Happiness Affect Consumption and Savings Behavior[J].Journal of Economics is Psychology，2012，33 （4）：29-36.
[3]雷曉燕，周月剛.中國家庭的資產組合選擇：健康狀況與風險偏好[J].金融研究，2010，（1）：31-45.
[4]王剛貞，左騰飛.城鎮(zhèn)居民家庭金融資產選擇行為的實證分析[J].統(tǒng)計與決策，2015，（12）：151-154.
偉業(yè)我愛我家集團提供的數據顯示，截至2015年，中國客戶已經成為美國房產的第一國際買家。僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產，總價值共計約286億美元。而房產經紀人在其中扮演的角色越來越重要，80%的房產交易都通過當地房產經紀人完成。
國外的房產經紀人和國內的中介到底有什么不一樣？他們在海外置業(yè)中又扮演了什么樣的角色？
在美國要當房產經紀人有多難？
“如果非讓我對比的話，中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關系，而美國的客戶和經紀人則是信托關系，有點像律師和自己的人。打個比方，美國的經紀人更像是兼具法律、房地產、經濟等綜合知識于一身的職業(yè)經理人?！?偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對《中國經濟周刊》記者表示。
美國房產交易中，不管是新房還是二手房，地產商基本不直接與客戶見面，房屋買賣交易通過房產經紀人公司和經紀人完成。
顯然，找到一個靠譜的美國房地產經紀人對中國買家來講非常重要。
“選擇了這個行業(yè)，才知道比考會計師還難?！眮碜约~約的房產經紀人Cici告訴《中國經濟周刊》記者。
Cici畢業(yè)于哥倫比亞大學，在當房產經紀人之前是一名會計師。海外房產經紀人的教育水平都比較高，其中不乏畢業(yè)于名校的人才。因為房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。有數據表明，美國90%的房產經紀人都有大學學歷，45%的人還擁有碩士學歷，20%的人更是有私人助理。房產經紀人的收入也較為可觀，隨著工作年限、經驗的積累，從業(yè)多年的經紀人的年薪比醫(yī)生、大學教師的還要高。
但是，成為一名合格的房產經紀人還要通過嚴格的考試。
Cici表示，從事經紀人這一工作之前，要完成6門學科、180小時的課堂學習，其中包括現代房地產學，當地州房地產法、法、合同法，房地產金融學等內容。學校課程完成后，還要經歷4小時的全國和地區(qū)的考試，合格后，再通過美國聯(lián)邦調查局的背景調查，簽約經紀人公司才頒發(fā)執(zhí)照，之后必須經過4年以上工作才可以獲得經紀人資格。為保證專業(yè)水準和服務質量，房地產經紀人每年還必須參加考試，接受再教育，執(zhí)照每兩年申請重新?lián)Q發(fā)。
有媒體統(tǒng)計，在10個領到執(zhí)照的經紀人中，半年后只剩下7人，一年后只剩下4人，再過3年，只有1人成為優(yōu)秀的經紀人或者開了房產經紀公司。胡景暉表示，“美國的房地產經紀公司是少而精，提供專項服務，因此房地產經紀人的個人業(yè)務能力出色;國內則是規(guī)模化管理，中國房地產經紀公司經過十多年發(fā)展，基本形成了我愛我家、鏈家和中原三足鼎立格局?！?/p>
“互聯(lián)網+”幫客戶找靠譜經紀人，不光帶著看房，還聯(lián)系水、電、氣
亞洲協(xié)會和羅森咨詢公司的研究顯示，2010年到2015年間，中國人在美國購買商業(yè)房產的金額至少為171億美元，購買住宅的金額至少達930億美元。
當來自中國大陸的客戶逐漸成為美國置業(yè)的主力軍后，大家發(fā)現美國房產市場當前存在的最大痛點在于信息不對稱――買家找不到優(yōu)質的經紀人，經紀人找不到成熟的買家。因此，一個“互聯(lián)網+經紀人”的海外置業(yè)新時代開啟了。
目前，不少國內大型房地產商、中介公司，以及投資移民機構都推出了海外置業(yè)服務，例如我愛我家的“海外有家”就覆蓋了50多個國家，綠地集團與美國開發(fā)商Forest City Ratner Companies展開合作。這些項目的共同特點是以O2O平臺為核心，一改傳統(tǒng)平臺只展示房產項目和海外房源的模式，以“專業(yè)的買家顧問”為定位，以“產權真實、交易安全、價格合理”為服務原則，通過線上、線下聯(lián)動的垂直發(fā)展模式，把完整系統(tǒng)的海外置業(yè)知識、專業(yè)可靠的海外經紀人服務和安全優(yōu)質的海外投資項目整合成一體，用 “互聯(lián)網+經紀人”的形式幫助買家進行海外置業(yè)。
胡景暉表示，對于我愛我家的海外置業(yè)平臺來說，他們希望聚合國內有購房需求的客戶，在平臺上找到持有牌照的專業(yè)華人經紀人，然后前往當地看房。
房產經紀人除了帶客戶看房、談判，還自動承接了很多售后服務工作，比如翻譯和解釋文件，尋找保險公司，房屋檢查，聯(lián)系水、電、氣和垃圾管理公司，提供學校以及各種各樣與在美國安家有關的信息和情報等。
美國經紀人：中國人支付的房價遠高于其他國際買家
“對于國內買家而言，美國房產購買是一個高金額、低頻次的交易行為，而且很多中國買家對于市場價格、交易流程、法律法規(guī)等不可能有深入了解。因此，對很多房產經紀人是一個新的挑戰(zhàn)?！苯浖o人Andra告訴記者。
Andra表示，中國買家集中的住房市場也是全美房價最貴的地方，包括紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。而且中國人看重優(yōu)質小區(qū)，不僅要求房子大，學區(qū)和其他配套都要最好的。這些因素使得中國人支付的房價遠高于其他國際買家。數據顯示，中國買家最喜歡的是加州，2015年在美國購買的房產35%位于加州，其次是華盛頓州（8%）和紐約州（7%）。
金融專業(yè)出身的經紀人Sam發(fā)現一個很有意思的特點，“多數中國客戶都有著貨比三家的購買習慣。我知道在國內房地產交易中，客戶很多情況下有和中介談傭金的慣例。這種習慣自然也衍生到美國房產交易中?！?/p>
在美國，百萬美元的房產交易，返傭可以談到1萬美元左右。當買家了解清楚當地房價房源和交易流程后，經紀人對于他們來說是可以隨時更換、隨意替代的。一旦經紀人有意或是無意地拒絕買家返傭要求后，許多買家就會選擇默默地跳單。
熱門投資地特點
在考慮選擇哪個國家投資時，國際慣用的衡量標準為該國的經濟增長、房地產行業(yè)狀況以及相關的法律法規(guī)等。運用這些指標，我們可以比較當前熱門的海外投資地，分析各自的特點。國內投資海外房市，可供選擇的國家很多，其中熱度最高的國家分別是美國、澳大利亞和新加坡。
從美國房地產市場來看，2007年到2011年美國房價已經下跌超過26%。其中，市中心地區(qū)的房價多表現出較強的抗跌性，旅游度假區(qū)的房價則有較大程度的下調，而部分新興區(qū)域的房價比起高峰時的下跌幅度更是達到了50%。美國新屋、成屋的銷售量自年初以來總體仍呈下降的趨勢，大部分地區(qū)的房價已跌到谷底，NAHB房價指數仍在低位徘徊，沒有表現出上升的傾向。多種現象表明，美國房地產市場整體疲軟狀況仍將在短期內持續(xù)。
與美國房市的低迷相反，澳大利亞的房價卻一路上漲，投資條件優(yōu)越。澳大利亞依靠其鐵礦石、煤灰、銅礦和羊毛的出口，在金融危機中經過短期的下探之后，經濟開始出現良好的增長態(tài)勢。房屋空置率長期以來保持較低水平，目前在2%左右。澳大利亞政府鼓勵外國人士到本國進行投資，不動產的購買和貸款條件與本地人一視同仁。
新加坡的經濟增長速度目前居亞洲第一，人均GDP也已超過日本，良好的消費能力和居住環(huán)境，使得新加坡地產有著較大的保值增值特性。較為寬松的貸款條件，偏低的貸款利率，加上政府吸引外來人才規(guī)劃帶來的潛在市場需求，都是新加坡不動產吸引外國投資者的主要原因。
隨著我國政府限購限貸政策的出臺，國內投資者開始將目光轉向國外，尋找合適的“洋樓盤”投資機會。除了原有的移民買房和“以房養(yǎng)學”，投資需求也日益凸顯。但是，國外制度環(huán)境與國內不同，從經濟前景、政策法規(guī)到市場特征、投資理念都有很大的差異，投資者在進行投資時需要進行多方考察。
選擇合適的物業(yè)
各國雖然有所不同，但住宅還是可以大致分為公寓和別墅。投資公寓還是別墅，主要根據當地物業(yè)管理成本及租金收入來選擇。租金收入扣除償還的貸款利息、再減去支付的物業(yè)費和房產稅，可以得出凈收益。通常，投資者都希望這個凈收益是正的，且越大越好。公寓一般由管理公司統(tǒng)一管理，為此，投資者每年要多支出一筆管理費，而部分別墅并沒有物業(yè)管理費的支出。
此外，在挑選物業(yè)時，一定要明了投資對象的產權擁有期。國內投資新建住宅，產權擁有期通常為70年。而在國外，產權分為永久產權和有限租賃產權，同樣地段和質量的房產，會因房權期限不同而表現出不同的價格，需要投資者特別留意。
選擇合適的地段
除了房屋質量，海外居民還比較注重周邊環(huán)境和配套項目，中介機構的項目推薦書通常會把周邊的配套設施作一個簡單的介紹。但投資者在決定是否購買房產時，還應該對所在社區(qū)背景、周邊居民構成、政府的規(guī)劃方面做進一步的了解。
在美國，主要由白人居民構成的社區(qū)和由亞非拉美裔居民組成的社區(qū)在文化背景、環(huán)境安全、物業(yè)管理上都會有所不同，而這些差異對房地產價值有著十分重要的影響。并非市中心的公寓都是好的投資選擇。與處于城市化進程的中國不同，澳大利亞正處于逆城市化發(fā)展過程。大量的人口集中在悉尼、墨爾本等大城市，一個乃至多個衛(wèi)星城在市區(qū)周圍興建起來，使得市中心僅作為商業(yè)區(qū)使用，而人們多聚集在衛(wèi)星城之中。投資者出高價購買市中心的公寓并每年支付可觀的管理費，反倒不如投資政府規(guī)劃大力發(fā)展的衛(wèi)星城物業(yè)。
合理利用銀行貸款
在美國，由于無法對海外投資人信用進行評估，當局規(guī)定非公民購買任何房產都不能申請貸款，在對海外投資者引入杠桿買進房產的做法上，美國政府相當謹慎。
相比之下，澳大利亞貸款比較容易獲得。在貸款方面，澳大利亞政府給予海外投資者等同本國居民的待遇，從申請貸款開始，每年會對房屋的價值進行評估，再根據房屋的價值確定貸款額度。對于每年因房產增值帶來的新貸款額度高于已使用貸款的部分，可以向銀行提現，進行別項投資。
貸款償還的方式也有固定與浮動利率、只還利息與還本付息之間的區(qū)別。對于投資者來講，可以考慮選擇浮動利率只還利息的貸款方式。一方面，利率與市場環(huán)境聯(lián)動，能夠降低租金下降時償還固定利息的風險。另一方面，只還利息，在轉讓時收回本金，能夠避免還本付息時先償還本金部分的時間價值損失。
合理估計養(yǎng)房成本
在購房時，除了房價，投資者還需要支付給律師、評估機構、房屋經紀人各種費用。據測算，美國的房屋成本，約有30%產生于買房階段，更多的成本來自于買房之后的支出。
關鍵詞：建筑施工企業(yè);房產開發(fā)企業(yè);財務管理;差異性
一、經營對象
建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產和經營的企業(yè)。房地產開發(fā)是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產品。與建筑施工企業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)在業(yè)務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產品定位。舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業(yè)態(tài)時，其購買能力及購買意愿有著質的區(qū)別。項目產品定位決定了項目物業(yè)類型、產品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產開發(fā)公司的成本控制更加復雜。為了做好項目產品定位，房產開發(fā)企業(yè)要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產品定位偏離市場。
二、上下游企業(yè)
建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設單位（包括了房地產開發(fā)企業(yè)），上下游關系相對簡單。房產開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業(yè)有營銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。
三、行業(yè)特點
房地產開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內外兩個方面。對外，企業(yè)在融資、拿地、建設、銷售、交付產品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內，單從房產公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產企業(yè)受國家宏觀調控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調控，都可能會對企業(yè)產生深遠影響。房產開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。而建筑施工企業(yè)具有“生產型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務、提升自身技術實力等。
四、納稅主體
由于施工企業(yè)生產具有流動性大、施工生產分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業(yè)稅的納稅地點是建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地。對于簡易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時，需開具《外出經營活動稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業(yè)的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關注“項目”的開票金額、收入、回款。在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。由于房地產企業(yè)在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房產開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當地繳納營業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產開發(fā)行業(yè)的財務人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報中關注企業(yè)的收入、成本、費用。
五、適用稅收征管文件
房地產開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國稅發(fā)【2009】31號，是專門針對房產開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國稅發(fā)【2009】91號，是針對房產開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業(yè)所得稅文件。
六、稅種與稅負
建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個土地增值稅。土地增值稅依據增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產公司大部分的項目利潤。兩個行業(yè)在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導致兩個行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。
七、稅務籌劃的作用
稅務籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對納稅主體經營、投資活動的涉稅事項，進行交易結構規(guī)劃、調整、控制，達到減輕稅負目的的活動。由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負不高。對于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規(guī)定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產開發(fā)企業(yè)普遍關注稅收籌劃。在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。
八、經濟合同類型
建筑施工企業(yè)的合同類型相對簡單，對上是與業(yè)主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同，房產開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業(yè)服務合同、商業(yè)運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)管理要求。
九、營銷推廣費用
在建筑施工企業(yè)財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關系人”分享了項目收益。而房產開發(fā)公司的營銷推廣費用可以說是金額大，種類全。隨著房產營銷產業(yè)鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構成越加豐富。對營銷費用的規(guī)劃、監(jiān)督、費效評估等，是房產開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個重要組成部分。
十、財務核算方面
(一)財務核算的集中程度由于施工企業(yè)的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產的經濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。而房地產開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。(二)成本的計劃與控制方式建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。房產開發(fā)企業(yè)，則根據開發(fā)地塊來建項目，往往項目數量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用“項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構成要素。為了實現目標利潤，對各構成要素進行分析，要素數量很多，且相互關聯(lián)。當某一項成本要素發(fā)生變化時，需要系統(tǒng)、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。(三)經營成果的確認方式由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長，為正確反映各項的經營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結算。而房產開發(fā)企業(yè)的財務核算，大多與國稅發(fā)【2009】31號保持一致，依據2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結轉成本。
作者:胡巧榮 單位:新疆北新路橋集團股份有限公司
參考文獻:
[1]綠城房產建筑管理有限公司企業(yè)標準GCS——項目全成本管理手冊
股權型
信托投資公司以發(fā)行信托計劃所募集資金參股房地產建設項目公司股權，使項目公司得到足夠的注冊資本以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款，該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購該部分股權。此種類型信托計劃在我國江浙、上海等地發(fā)行較多，因為該區(qū)域投資者比較認可股權投資模式。
案例 上海愛建信托――上海陸家嘴地產組合投資集合信托計劃
上海愛建信托集合運用信托計劃的1乙元資金，以股權和債權形式組合投資于已經成立的陸家嘴地產項目公司――上海德加置業(yè)有限公司。其中，3600萬元用于收購德加置業(yè)的部分股權，6400萬元作為“股東借款”用于德加置業(yè)。該1億元資金定向用于繳納陸家嘴地產項目的土地出讓金、地塊開發(fā)和工程建設等。信托計劃期滿后，愛建信托將所持有的德加置業(yè)股權轉讓給第三方，轉讓價款為收購金額的105.31％，并收回股東借款，利息為5.31％。此后，返還投資者本金和每年3.8％的收益。
險露頭角
險1：項目公司管理風險，如項目公司經營混亂，則人股的信托資金面臨被挪用的風險。
險2：項目經營失敗風險，如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期時回購資金將沒有著落。
化險為夷
法1：考察信托公司是否在信托期內掌握該項目公司的控股權，并能實際掌握該公司的財務控制權，以規(guī)避資金挪用風險。
法2：考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景。
法3：考察承諾回購股權的股東財務狀況如何，是否有足夠的經營現金流作為回購保證。
抵押貸款型
房地產開發(fā)商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解押被抵押的土地或房產，而同時也有其它企業(yè)為開發(fā)商提供還款擔保。
案例 北京中誠信托――北京麗江新城貸款項目集合資金信托計劃
北京中誠信托投資公司發(fā)行集合信托計劃，募集資金總額3.3億元，該筆資金以貸款方式進行運作，借款人為北京高盛房地產開發(fā)有限公司。該筆貸款由借款人提供位于北京朝陽區(qū)百子灣路5號麗江新城1A地塊的土地使用權和地上建筑物進行抵押登記。根據北京北方房地產咨詢評估有限責任公司的評估，該地塊的土地使用權市場價格為6.7億元人民幣。同時國有特大型企業(yè)中鐵二局集團有限公司和香港上市公司沿海綠色家園有限公司，為借款人償還信托貸款提供連帶責任擔保。
險露頭角
險1：抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。
險2：如抵押物為土地使用權，而地上建筑物沒有辦理追加抵押，同時建筑施工方沒有放棄對地上建筑物的留置權，則到期開發(fā)商無力還款處理抵押物時，留置權優(yōu)先于抵押權，建筑施工方優(yōu)先受償，信托貸款劣后受償，則信托則產可能面臨損失。
險3：擔保方資質不佳，無擔保能力。
化險為夷
法1：考察抵押物價值是否經過公允地評估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計劃貸款規(guī)模為1億元，而開發(fā)商提供了價值3億元的土地或房產進行抵押擔保，則抵押比率為3：1，只有當被抵押的土地或房產跌價到原值的33％時信托財產才會遭遇損失，相對投資風險就較低。
法2：考察信托公司和開發(fā)商是否在信托合同中對追加抵押和留置權問題進行了約定，以避免未來的法律訴訟糾紛。
法3：考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景，如發(fā)生風險，處置抵押物變現償債是否快捷。
法4：考察擔保力‘所做出的是否是連帶責任擔保，擔保方的資質如何，如該信托計劃貸款的擔保方為特大型國有企業(yè)，而且提供的是連帶責任擔保，則投資風險相對較低。
房產回購型
由于開發(fā)商短缺某項目的建設資金，而將其開發(fā)的其它已經達到或即將達到預售狀態(tài)的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產。信托公司發(fā)行信托計劃籌集的資金購買該部分房產，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該部分房產。
案例 北京國際信托――住邦2000商務中心二期項目集合信托計劃
北京國際信托(北國投)發(fā)行集合信托計劃，用募集資金購買住邦2000商務中心二期房產(住宅和商鋪)，購買價格為住宅5000元／平方米，商鋪7000元／平方米，并登記至北國投名下。在信托計劃成立滿9個月時，住邦公司支付回購價款2180萬元；信托計劃期滿時，支付回購價款3360萬元；若未按上述時點回購房產，則北國投可直接處置預購房產，從而保證投資者的本金和收益。住邦2000商務中心2號樓的市場售價為住宅12000元／平方米，商鋪23000元／平方米，一旦開發(fā)商不按期回購房產，可直接變賣房產，只要平均售價不低于7000元／平方米，即可保證投資者本金和收益的實現。
險露頭角
險1：開發(fā)商沒有實力在信托到期時按約定的價格回購房產。
險2：約定由開發(fā)商回購的房產在信托期內發(fā)生較大規(guī)模的跌價。
險3：用信托資金購買的房產不能順利取得預售許可證進行銷售，或信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發(fā)商違約后，不能順利變現房產取得資金歸還給投資者。
化險為夷
法1：考察開發(fā)商的資質和過去其已開發(fā)項目的銷售情況。
法2：考察信托公司的購買價格是否遠低于該房產當前的市場價格。
法3：考察該房產項目是否已經取得或能順利取得銷售許可證。
法4：考察信托公司是否會辦理購房合同的備案登記，以保證投資者對該項房產的權利。
法5：考察當地房地產市場的現狀及發(fā)展前景，即信托期內該房產是否會發(fā)生大幅度跌價。
財產優(yōu)先受益權型
利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。
案例 北水中誠信托(原中煤信托)――榮豐財產優(yōu)先受益權集合信托計劃
北京榮豐公司將其開發(fā)建設的房地產項目――榮豐2008項目一期部分房產(市場價值人民幣3．27億元)信托給中誠信托，設立財產信托，榮豐公司取得該信托項下全部信托受益權，榮豐公司將其享有的受益權(優(yōu)先)轉讓給投資者，中誠信托作為轉讓的獨家人發(fā)行財產集合信托計劃，投資者購買受益權(優(yōu)先)后成為優(yōu)先受益人，榮豐公司未轉讓的受益權為普通受益權。優(yōu)先受益權投資者享有處置上述信托財產所得全部收入的優(yōu)先分配權，在投資者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益權不得參與信托財產處置收入的分配。
險露頭角
險1：房產在信托后的經營狀況不能產生足夠的收益供投資者分配。
險2：房產變現后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。
險3：我國信托登記制度的缺失有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保證。
化險為夷
法1：考察開發(fā)商信托的房產是否為其擁有完全產權的資產，且價值是否得到公允的評估。
法2：考察優(yōu)先受益權占全部受益權的比例。例如某房產經評估后價值2億元，因此形成2億元的財產受益權，其中優(yōu)先受益權1億元，劣后受益權1億元，則只有當該房產貶值50％后，投資者的信托財產才會遭到損失。
法3：考察信托公司應該落實的抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
收益狀況
由于目前我國有關房地產項目的抵押手續(xù)辦理比較正規(guī)和順利，信托公司運作此類信托的經驗也較為豐富，所以截至目前還沒有出現房地產信托計劃未兌付的先例。從各個信托公司公布的信托收益分配報告和到期清算報告來看，已發(fā)行的房地產類信托產品運作一切正常，均實現了當初的預計收益率。大致統(tǒng)計目前全國已進行分配的房地產類信托產品收益水平，結果如下：
2002年和2003年發(fā)行的已經到期的信托產品中，1年期產品實現收益率水平在3．8％～4％之間，2年期產品實現的收益率水平在4％～5％之間。
