發(fā)布時(shí)間：2023-02-13 07:38:10
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第二條 凡在本省屬房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍的單位和個(gè)人，均應(yīng)按照《條例》和本細(xì)則規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
第三條 房產(chǎn)稅由單位或個(gè)人申報(bào)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)征收。
第四條 房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的所有房產(chǎn)，包括生產(chǎn)性用房和非生產(chǎn)性用戶，不論其是否使用，凡按財(cái)政部制定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定列入“固定資產(chǎn)”的，均應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
第五條 根據(jù)《條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地的縣（市、區(qū)）稅務(wù)局參考同類房產(chǎn)核定。
第六條 根據(jù)《條例》第六條規(guī)定，對(duì)下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：
（一）納稅單位或個(gè)人辦的學(xué)校、醫(yī)院、診療所、托兒所、幼兒院所使用的能夠單獨(dú)記載價(jià)值的房產(chǎn)。
（二）關(guān)、停企業(yè)在關(guān)停期間占用的房產(chǎn)。
（三）基本建設(shè)單位和施工企業(yè)在施工期間，因施工需要臨時(shí)修建的房屋和工、料棚。
（四）社會(huì)福利單位使用的房產(chǎn)。
（五）因遭受自然災(zāi)害和納稅確有困難需要減稅，免稅的，由當(dāng)?shù)乜h（市、區(qū)）人民政府核批，并報(bào)省稅務(wù)局備查。
第七條 按《條例》第七條規(guī)定，納稅期限定為每年兩次征收，每年5月、11月為征收入庫(kù)期。
房產(chǎn)管理部門(mén)、個(gè)人出租或自營(yíng)的房產(chǎn)稅，按月繳納，于次月15日前入庫(kù)。
個(gè)人出租或自營(yíng)比較集中的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)委托居民委員會(huì)代征代繳，按代征的稅額付給3％的手續(xù)費(fèi)。
第八條 新建或購(gòu)買的房屋應(yīng)于建成或購(gòu)買后三十日內(nèi)辦理納稅申報(bào)登記。如新建房屋竣工決算未作出，應(yīng)按預(yù)算申報(bào)納稅，待工程決算作出后，再行結(jié)算稅款，多退少補(bǔ)。
1.第六條修改為：“納稅人納稅確有困難的，可按下列規(guī)定申請(qǐng)定期減征或免征房產(chǎn)稅：
（一）個(gè)人的房產(chǎn)，可向縣（市）地方稅務(wù)局提出申請(qǐng)，經(jīng)審核屬實(shí)，可給予1年的減稅或免稅照顧。
（二）單位的房產(chǎn)，由縣（市）地方稅務(wù)局審查，報(bào)地、市地方稅務(wù)局核批，給予1年的減稅或免稅照顧。
（三）在縣（市）范圍內(nèi)，對(duì)一個(gè)行業(yè)的房產(chǎn)，需要給予減稅、免稅照顧的，逐級(jí)報(bào)省地方稅務(wù)局審批?！?/p>
2.第九條修改為：“房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和本省的有關(guān)規(guī)定辦理。”
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于地下車位通常采取銷售、出租、按購(gòu)房面積比例贈(zèng)與業(yè)主使用等形式獲取利益回報(bào)。不同的處理方式導(dǎo)致不同的稅收。只有明確各經(jīng)濟(jì)行為下的權(quán)利歸屬，掌握正確的會(huì)計(jì)處理，明確自身的納稅義務(wù)，才能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 以下就此問(wèn)題展開(kāi)分析：
一、地下車位的構(gòu)成以及權(quán)屬
1、非人防地下車位：根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由開(kāi)發(fā)商投資修建的地下車位，開(kāi)發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、人防地下車位：項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。
二、不同處置方式下的會(huì)計(jì)處理及涉稅分析
1、銷售非人防地下車位永久使用權(quán)
⑴會(huì)計(jì)處理：收入與成本單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。
⑵稅務(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。
①營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策的批復(fù)》國(guó)稅函[2005]83號(hào)已作廢，雖然新修改的《營(yíng)業(yè)稅條例》和《細(xì)則》沒(méi)有談到“永久使用權(quán)”這幾個(gè)字，但是，總局的《營(yíng)業(yè)稅釋義》中說(shuō)：取消原條例中的“永久使用權(quán)”是因?yàn)樵?49號(hào)文件《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中就已經(jīng)明確——銷售永久使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)的子目”所以，此行為按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。稅率為5%。
②企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。稅率25%。
③土地增值稅：對(duì)土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預(yù)征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對(duì)應(yīng)的成本應(yīng)遵循配比原則。
④印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，所簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”征稅名目，按合同所載金額萬(wàn)分之五計(jì)稅貼花。
2、分期租賃
⑴會(huì)計(jì)處理：租金收入與出租成本應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。
⑵稅務(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅。
①營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例》及實(shí)施細(xì)則，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃取得的租金收入，按稅率5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
②企業(yè)所得稅：企業(yè)應(yīng)按取得的實(shí)際租金凈利按25%繳納。
③房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181 號(hào)）的規(guī)定，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)按12%從租計(jì)征房產(chǎn)稅，并實(shí)行按年征收分期繳納。
④印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。
3、按購(gòu)房面積比例贈(zèng)給業(yè)主使用
⑴會(huì)計(jì)處理：如果將地下車位在銷售房屋時(shí)按購(gòu)房面積贈(zèng)與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設(shè)置處理。計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目。
⑵稅務(wù)處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
①土地增值稅：《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)）第四條第三款的規(guī)定，.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
②企業(yè)所得稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。”
是否征稅20%，如何征收，這是擺在所有城市面前的兩難選擇。在稅務(wù)研究者張萬(wàn)剛看來(lái)，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)太多，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大的影響。地方政府并不希望房產(chǎn)交易陷入冷清。如果因?yàn)檎魇?0%的個(gè)稅，導(dǎo)致房產(chǎn)交易量急劇下降，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期造成負(fù)面影響。而一旦出現(xiàn)預(yù)期下降，土地交易會(huì)遇冷，地方的土地財(cái)政就會(huì)吃緊。
也許這正是大多數(shù)城市對(duì)征稅只字不提的一個(gè)原因。另一個(gè)難點(diǎn)在于操作。眾所周知，房產(chǎn)交易所得征稅20%的規(guī)定是在20年前的個(gè)稅法中明確下來(lái)的，但20年不見(jiàn)執(zhí)行，就是因?yàn)殡y以操作。這里的難有兩點(diǎn)，一是難以核實(shí)房產(chǎn)原值，二是難以算清合理費(fèi)用。
在我國(guó)的住房市場(chǎng)上，房產(chǎn)的屬性五花八門(mén)，有自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、商品房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等，不一而足。這些不同屬性的房產(chǎn)在交易過(guò)程中遵循的規(guī)則并不相同。再加上20年前還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)交易信息的電子化，核實(shí)原值是一件極其費(fèi)力、麻煩的事情。
不僅是核清原值不容易，按照個(gè)稅法，對(duì)房產(chǎn)交易還要扣除合理費(fèi)用。這既包含了買房時(shí)所交的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，還包括了住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。這些費(fèi)用的核實(shí)雖然不難，但需要大量的人力和時(shí)間。
任何一項(xiàng)政策的執(zhí)行都是有成本的，但當(dāng)執(zhí)行政策的成本高到一定程度時(shí)，執(zhí)行就成為一件不劃算的事情。從這個(gè)意義上說(shuō)，在全國(guó)大多數(shù)城市執(zhí)行房產(chǎn)交易征稅20%的政策，恐怕還缺少現(xiàn)實(shí)的可操作性。這就是為什么1993年個(gè)稅法就明確了這一條款，但到2006年國(guó)稅總局又發(fā)文，提出了一個(gè)替代的方法：按房產(chǎn)交易總價(jià)的1%～3%征稅。這樣的征稅方式成為各地的通行版本。
但問(wèn)題是，同樣都是房產(chǎn)，能核清原值的和不能核清原值的，前者征稅20%，后者征稅1%～3%，太不公平。從數(shù)字上看，這兩種房產(chǎn)所交的稅款會(huì)相差很大。
但按照專家的說(shuō)法，如果不愿意多交稅，那就持有房產(chǎn)，不要進(jìn)行交易。因?yàn)榉慨a(chǎn)的基本價(jià)值是居住，而不是投資、投機(jī)。如果要利用房產(chǎn)進(jìn)行投資投機(jī)，多交稅也并無(wú)不妥。
重慶輕稅
據(jù)我們的了解，主城九區(qū)內(nèi)，針對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房，以公允的稅率（0.5%—1.2%）加以征收房產(chǎn)稅。（詳見(jiàn)《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》）我們可以清晰地看出，重慶的房產(chǎn)稅政策主要針對(duì)高端消費(fèi)人群及沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艨诘耐鈦?lái)炒房者。相比較于上海政策，重慶的政策可謂“小而輕”。普通的中產(chǎn)階級(jí)并沒(méi)有直接受到房產(chǎn)稅影響，預(yù)計(jì)能夠相對(duì)有效地調(diào)節(jié)貧富差距。
從其征收對(duì)象來(lái)看，房產(chǎn)稅改革有助于引導(dǎo)居民理性購(gòu)房。高端消費(fèi)人群購(gòu)買大房好房的觀念會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收而有所平息，而外來(lái)炒房者（江浙一帶外來(lái)炒房者在重慶購(gòu)房現(xiàn)象突出）也會(huì)受到房產(chǎn)稅征收的限制，有助于引導(dǎo)居民理性購(gòu)房。
對(duì)于政策實(shí)施前的房地產(chǎn)環(huán)境，2008年7月20日，“五個(gè)重慶”作為重慶發(fā)展的新目標(biāo)、新追求，在市委三屆三次全委會(huì)上被濃墨重彩地提出，成為重慶的戰(zhàn)略決策。該政策提出后，重慶人民的生活有了顯著改善，無(wú)論是在安全方面還是環(huán)境方面，值得提出的一點(diǎn)是，去年重慶市成為中國(guó)最具幸福感城市之一。從“兩江新區(qū)”國(guó)家級(jí)試點(diǎn)的確定，可以看出重慶在各方面的發(fā)展前景都是十分不錯(cuò)的，自然而然，重慶的房?jī)r(jià)問(wèn)題值得深入研究。
從商品房成交數(shù)據(jù)上來(lái)看，供應(yīng)量—商品房供應(yīng)量與上周相比大幅下降，成交量—商品房成交量環(huán)比大幅下降。從房產(chǎn)稅出臺(tái)前一周商品房供應(yīng)量及成交量數(shù)據(jù)可以看出，供應(yīng)與需求基本持平，這與房產(chǎn)稅出臺(tái)后的相對(duì)低需求形成了強(qiáng)烈對(duì)比。
剛需下的效果
我們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前正值80后置房的時(shí)段，群眾對(duì)于房屋的需求的將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。受通貨膨脹預(yù)期的影響，購(gòu)房似乎是大多數(shù)百姓的選擇。而政策實(shí)施后的房地產(chǎn)環(huán)境，從商品房成交數(shù)據(jù)上看，4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會(huì)成交量暴跌。為期4天的房交會(huì)上，成交金額20.67億元。成交套數(shù)只占去年秋交會(huì)的40%，更不到去年春交會(huì)的兩成。
從房產(chǎn)稅征收情況來(lái)看，在開(kāi)征房產(chǎn)稅的一個(gè)月后，政府僅僅收到了兩筆稅收。而對(duì)于高端社區(qū)，特殊需求的購(gòu)房者來(lái)講，只要他們有足夠的資金能夠購(gòu)房，房產(chǎn)稅對(duì)他們的影響將不會(huì)太大。因此從該方案來(lái)看，這樣的房產(chǎn)稅幾乎僅限于象征意義。
從目前房?jī)r(jià)來(lái)看，2月18日重慶主城區(qū)樓市成交量?jī)H55套，這和去年日均500套的成交量比，不可同日而語(yǔ)。而這樣的低銷量究竟能給房市減壓降價(jià)嗎？
“樓市不像股市，房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲而跌?！变撨\(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)代育松說(shuō)，從目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，春節(jié)后主城區(qū)的成交量下降，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。從目前來(lái)看，雖然房市不及以前，但是降價(jià)的苗頭并不明顯。就中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)下降的可能性也相對(duì)較低。
在調(diào)研過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)造成這樣的結(jié)果，主要有以下原因：
其一，房產(chǎn)稅政策預(yù)期過(guò)高，樓市已經(jīng)經(jīng)受住了降價(jià)潮的沖擊，中長(zhǎng)期沒(méi)有降價(jià)可能性。其二，重慶的房產(chǎn)稅政策主要針對(duì)高端用戶及炒房者，普通購(gòu)房者可謂望塵莫及，而他們的購(gòu)房需求將構(gòu)成重慶人民的主體需求。其三，相對(duì)于上海政策0.6%的稅率及其征收普遍性，重慶政策的稅率“小而輕”，無(wú)法真正大幅度的影響房?jī)r(jià)。
無(wú)法抑制的房?jī)r(jià)
房產(chǎn)稅在一定程度上會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的提升，那么他就達(dá)不到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，而且也達(dá)不到平衡收入差距的作用。那么有錢(qián)的人買房受的影響很小，而那些剛需人群就有更大的購(gòu)房壓力。那么房產(chǎn)稅就和其初衷背道而馳了。
我們?cè)囅胍幌?，能用幾百萬(wàn)買豪宅，或者多個(gè)住宅的人會(huì)在意那九牛一毛的房產(chǎn)稅嗎？同時(shí)從重慶房產(chǎn)稅的征收范圍來(lái)看，相比于整個(gè)重慶的房產(chǎn)數(shù)量是很小的，這么小的范圍這么低的比例，對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格影響是很小的。
同時(shí)我們知道，一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)是由各方面的因素控制的，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，公共設(shè)施越完善，交通越便利，等等有利因素都會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，我們應(yīng)該讓房?jī)r(jià)不至于過(guò)快上漲，或者說(shuō)讓房?jī)r(jià)的漲幅同居民的收入增長(zhǎng)相符，所以說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，要從多個(gè)方面來(lái)調(diào)控，而不能單從一個(gè)方面入手，一個(gè)房產(chǎn)稅只是一種微小的手段，要解決高房?jī)r(jià)和低收入的矛盾必須從多方面入手，在調(diào)查過(guò)程中被訪者認(rèn)為多建設(shè)保障房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，是有效解決住房壓力的手段。
（一）生產(chǎn)規(guī)模整改標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)達(dá)不到最低年生產(chǎn)規(guī)模的采石場(chǎng)實(shí)施關(guān)停。
1.飾面用花崗巖采石場(chǎng)：最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬(wàn)立方米。
2.建筑石材采石場(chǎng)：最低年生產(chǎn)規(guī)模5萬(wàn)立方米。
（二）稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)
1.飾面用花崗巖采石場(chǎng)
（1）地質(zhì)環(huán)境保證金：每平方米每年5.76元。
（2）采礦權(quán)價(jià)款：按最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬(wàn)立方米征收，每立方米每年7.7元左右。
（3）礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)：正常生產(chǎn)的采石場(chǎng)按最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬(wàn)立方米征收，每年約6萬(wàn)元。
（4）采礦權(quán)使用費(fèi)：每平方公里每年1000元。
（5）水土保持補(bǔ)償費(fèi)：每平方米2元（國(guó)土局書(shū)面向水務(wù)局提供各采石場(chǎng)用地情況）。
（6）稅收：按最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬(wàn)立方米征收，每立方米平均繳納稅款21元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務(wù)部門(mén)據(jù)實(shí)征收）。
2.建筑石材采石場(chǎng)和水泥用灰?guī)r采石場(chǎng)
（1）地質(zhì)環(huán)境保證金、采礦權(quán)價(jià)款、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、采礦權(quán)使用費(fèi)：國(guó)土局按照法律法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定足額收繳。
（2）水土保持補(bǔ)償費(fèi)：每平方米2元（國(guó)土局書(shū)面向水務(wù)局提供各采石場(chǎng)用地情況）。
（3）稅收：建筑石材采石場(chǎng)按采礦許可證核定的年生產(chǎn)規(guī)模（1立方米約等于2.6噸）每噸平均繳納稅款1.7元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務(wù)部門(mén)據(jù)實(shí)征收）。水泥用灰?guī)r采石場(chǎng)按采礦許可證核定的年生產(chǎn)規(guī)模每噸平均繳納稅款4.1元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務(wù)部門(mén)據(jù)實(shí)征收）。
以上稅費(fèi)征收從2013年12月1日起執(zhí)行。
二、石材加工企業(yè)
（一）用地手續(xù)整改標(biāo)準(zhǔn)
1.對(duì)占地完全不符合土地利用總體規(guī)劃的石材加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
2.占地完全符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃的石材加工企業(yè)，先按規(guī)定給予處罰后，依法補(bǔ)辦用地手續(xù)。
3.占地有部分不符合土地利用總體規(guī)劃的石材加工企業(yè)，不符合規(guī)劃部分限期拆除復(fù)墾，符合規(guī)劃部分按上述第2項(xiàng)規(guī)定辦理。
4.對(duì)未按時(shí)限完成治理或經(jīng)治理后仍不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的石材加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
（二）環(huán)評(píng)手續(xù)整改標(biāo)準(zhǔn)
1.對(duì)無(wú)環(huán)評(píng)審批手續(xù)的石材加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
2.有環(huán)評(píng)審批手續(xù)的石材加工企業(yè)，按照有關(guān)法律法規(guī)和《市人民政府關(guān)于印發(fā)<全市石材開(kāi)采加工企業(yè)綜合治理實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（政發(fā)〔2013〕48號(hào)）規(guī)定進(jìn)行整改，未按時(shí)限完成治理或經(jīng)治理后仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
（三）稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)
1.稅收：每用一度電繳納稅款0.28元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務(wù)部門(mén)據(jù)實(shí)征收）。從2013年12月1日起執(zhí)行。
2.水資源費(fèi)：取地表水的每立方米0.35元，取地下水的每立方米0.8元。從綜合驗(yàn)收合格后執(zhí)行。
3.水土保持補(bǔ)償費(fèi)：每平方米2元（國(guó)土局書(shū)面向水務(wù)局提供各企業(yè)占地情況）。從綜合驗(yàn)收合格后執(zhí)行。
4.排污費(fèi)：?jiǎn)纹?、路沿石鋸每臺(tái)每年2000元，組合鋸每臺(tái)每年6000元。從綜合驗(yàn)收合格后執(zhí)行。
（四）關(guān)停時(shí)序
關(guān)停工作分兩批進(jìn)行：
1.第一批：無(wú)環(huán)評(píng)審批手續(xù)或占地完全不符合土地利用總體規(guī)劃的石材加工企業(yè)直接關(guān)停，不予限期整改，2014年4月30日關(guān)停結(jié)束。
2.第二批：對(duì)未按時(shí)限完成治理或經(jīng)治理后仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的石材加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停，具體關(guān)停時(shí)間按照政發(fā)〔2013〕48號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。
（五）其他事宜
開(kāi)發(fā)區(qū)（石材廠、建材有限公司、石材有限公司）等其他鎮(zhèn)街區(qū)轄區(qū)內(nèi)的石材加工企業(yè)綜合治理工作，由屬地鎮(zhèn)街區(qū)牽頭，相關(guān)部門(mén)配合，按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)<全市石材開(kāi)采加工企業(yè)綜合治理實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（政發(fā)〔2013〕48號(hào)）和本實(shí)施細(xì)則規(guī)定執(zhí)行。
三、石子加工企業(yè)
成立石子加工企業(yè)規(guī)范治理工作組，由高新區(qū)牽頭，國(guó)土局、環(huán)保局、安監(jiān)局、公安局、經(jīng)信局、建設(shè)局、交通局、水務(wù)局、人社局、國(guó)稅局、地稅局、工商局、公路局、供電公司參與，組織開(kāi)展石子加工企業(yè)綜合治理活動(dòng)。責(zé)任分工、方法步驟、工作要求等按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)<全市石材開(kāi)采加工企業(yè)綜合治理實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（政發(fā)〔2013〕48號(hào)）規(guī)定執(zhí)行，有關(guān)規(guī)范治理標(biāo)準(zhǔn)參照石材加工企業(yè)規(guī)范治理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（一）用地手續(xù)整改標(biāo)準(zhǔn)
1.對(duì)占地完全不符合土地利用總體規(guī)劃的石子加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
2.占地完全符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃的石子加工企業(yè)，先按規(guī)定給予處罰后，依法辦理用地手續(xù)。
3.占地有部分不符合土地利用總體規(guī)劃的石子加工企業(yè)，不符合規(guī)劃部分限期拆除，符合規(guī)劃部分按上述第2項(xiàng)規(guī)定辦理。
4.對(duì)未按時(shí)限完成治理或經(jīng)治理后仍不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的石子加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
（二）建設(shè)審批手續(xù)整改標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)無(wú)建設(shè)審批手續(xù)或建設(shè)審批手續(xù)不齊全的違法建筑，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，按規(guī)定給予處罰后，依法補(bǔ)辦建設(shè)審批手續(xù)；嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的依法拆除。
（三）環(huán)評(píng)手續(xù)整改標(biāo)準(zhǔn)
1.對(duì)無(wú)環(huán)評(píng)審批手續(xù)的石子加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
2.有環(huán)評(píng)審批手續(xù)的石子加工企業(yè)，按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范治理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，對(duì)未按時(shí)限完成治理或經(jīng)治理后仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的石子加工企業(yè)實(shí)施關(guān)停。
規(guī)范治理標(biāo)準(zhǔn)：廠區(qū)內(nèi)地面須硬化，安裝旋轉(zhuǎn)式噴淋降塵設(shè)備，定時(shí)灑水（做到全覆蓋）；廠區(qū)通往主干道路必須硬化（至主干道路500米段為水泥或?yàn)r青路面），及時(shí)清掃，每天灑水至少4次以上，做到道路干凈整潔、平整通暢；破碎、篩分、輸送、下料口、料倉(cāng)等生產(chǎn)系統(tǒng)全部封閉運(yùn)行，粉碎機(jī)進(jìn)料口安裝高效噴淋設(shè)備，下料口安裝經(jīng)國(guó)家質(zhì)量體系認(rèn)證的高效除塵設(shè)備；廠區(qū)內(nèi)物料堆放規(guī)劃合理，分類存放，堆場(chǎng)必須采取覆蓋、噴淋等措施，裝卸物料時(shí)必須采取灑水、噴淋、封蓋等措施；配置自動(dòng)立體沖洗車輛設(shè)備及配套的污水處理設(shè)施。
（四）稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)
1.水資源費(fèi)：取地表水的每立方米0.35元，取地下水的每立方米0.8元。從綜合驗(yàn)收合格后執(zhí)行。
2.水土保持補(bǔ)償費(fèi)：每平方米2元（國(guó)土局書(shū)面向水務(wù)局提供各石子加工企業(yè)用地情況）。從綜合驗(yàn)收合格后執(zhí)行。
3.排污費(fèi)：每年3000元。從綜合驗(yàn)收合格后執(zhí)行。
4.稅收：每用一度電繳納稅款0.1元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務(wù)部門(mén)據(jù)實(shí)征收）。從2013年12月1日起執(zhí)行。
（五）運(yùn)輸車輛整改標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 經(jīng)濟(jì) 土地 財(cái)政
一、中國(guó)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象按房屋的計(jì)稅余值或租金收入計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。據(jù)證券日?qǐng)?bào)2010年7月22日?qǐng)?bào)道，有消息稱，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始。2011年1月，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫(kù)，氣稅款為6154.83元。
1.房產(chǎn)稅的特點(diǎn)
1.1房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；
1.2征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋;
1.3區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。
2.房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
3.特例
在針對(duì)房產(chǎn)稅是否征收這一話題下，一些城市首先提出了征收房產(chǎn)稅的政策。比如上海、重慶。
上海開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，試點(diǎn)過(guò)程中應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。
重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施，首批納入征收對(duì)象的住房包括：
3.1個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；
3.2個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；
3.3在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房；
3.4未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。
二、國(guó)外房產(chǎn)稅
1.美國(guó)
美國(guó)房地產(chǎn)稅稅率都由地方市政當(dāng)局的立法機(jī)關(guān)自己制定，也就是說(shuō)根據(jù)財(cái)政支出決定房地產(chǎn)稅的稅率，一般在1~3%。即使在一個(gè)城市，不同的街區(qū)，由于公共投入不盡相同，稅率也不相同。
美國(guó)的房地產(chǎn)稅全民征收，由于房地產(chǎn)稅可以在申報(bào)聯(lián)邦個(gè)稅時(shí)課稅扣除，而聯(lián)邦個(gè)稅是按照家庭收入計(jì)征，也就是說(shuō)，在報(bào)個(gè)稅時(shí)，如果收入低，房產(chǎn)稅就從收入里減去，也就相當(dāng)于政府退還了房地產(chǎn)稅。
在美國(guó)買房，買主除了關(guān)心房?jī)r(jià)外，還關(guān)心房子所在區(qū)的房地產(chǎn)稅稅率。賣方一般應(yīng)告知買方，但買方也可到市政府稅務(wù)部門(mén)的網(wǎng)站上查詢，產(chǎn)權(quán)文件上也詳細(xì)記載房子過(guò)去交納的房地產(chǎn)稅。賣房者付房產(chǎn)交易日以前的房地產(chǎn)稅，買房者從房產(chǎn)交易日開(kāi)始，支付房地產(chǎn)稅。
美國(guó)房子要出租，照樣收稅，稅率是租金的30%左右。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還要收15%的資本得利稅，還有交易價(jià)格1~5%的營(yíng)業(yè)稅。如果房子是按揭購(gòu)買，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無(wú)形稅。對(duì)按揭購(gòu)房者，房地產(chǎn)稅通常由銀行代繳。
2.英國(guó)
在英國(guó)，買了房子并不一定就買了土地，有的房屋土地僅有一定期限的使用權(quán)。獨(dú)立房屋土地所有權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)可以統(tǒng)一，但公寓住宅則不同，因?yàn)槭菐资畱?、幾百戶人共用一塊土地，此時(shí)房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權(quán)也許在某個(gè)人手里，也許在政府手里。
英國(guó)的房地產(chǎn)的估價(jià)由政府開(kāi)發(fā)的專用軟件自動(dòng)完成，稅額從個(gè)人工資賬戶或養(yǎng)老金賬戶自動(dòng)劃撥到市政房產(chǎn)稅交納賬戶，無(wú)需個(gè)人參與。完稅后，如果個(gè)人有異議，可以提出復(fù)核，發(fā)現(xiàn)誤差，多退少補(bǔ)。
另外，英國(guó)對(duì)非居民住房的房地產(chǎn)稅單獨(dú)征收，包括商業(yè)用房、市鎮(zhèn)及村莊的辦公用房。非居民住房的房地產(chǎn)稅雖然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地區(qū)支持貧困地區(qū)。
3.法國(guó)
法國(guó)房地產(chǎn)稅包含在財(cái)產(chǎn)稅里，財(cái)產(chǎn)稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術(shù)品等財(cái)產(chǎn)合并納稅，也就是說(shuō)，按照各類財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值計(jì)征。對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅主要就是房地產(chǎn)稅。
根據(jù)法國(guó)稅法，如果是法國(guó)公民和歐盟公民在法國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住超過(guò)183天，就要對(duì)他（她）在法國(guó)以及世界各地的財(cái)產(chǎn)征稅，如果在法國(guó)境內(nèi)居住不超過(guò)183天，則只對(duì)在法國(guó)境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅。
財(cái)產(chǎn)稅必須在每年的6月15日前申報(bào)，歐盟其他國(guó)家公民必須在7月15日前申報(bào)，非歐盟國(guó)家的外國(guó)人則必須在8月31日前申報(bào)。
法國(guó)財(cái)產(chǎn)稅按居民戶計(jì)征，夫妻和未獨(dú)立子女算作一個(gè)居民戶，這一居民戶不管以誰(shuí)的名義購(gòu)買住房，都算作同一計(jì)征單位，這就堵塞了家庭成員以不同戶主購(gòu)買房產(chǎn)逃避財(cái)產(chǎn)稅的漏洞。
三、建議
從世界各國(guó)征收房地產(chǎn)稅的情況看，中國(guó)征收房產(chǎn)稅，不但合理合法，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和國(guó)際慣例。重慶市只對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅，那一人擁有數(shù)套乃至幾十套普通住房就免征，這根本觸及不到炒房投機(jī)商的利益，起不到有效打壓房?jī)r(jià)的作用。上海市對(duì)超面積新購(gòu)房征收房產(chǎn)稅，這顯然對(duì)后進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人不公平，而公平競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂。
從房產(chǎn)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)的房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)住房保有階段征收，而不是購(gòu)買階段。既然房產(chǎn)稅是從價(jià)稅，就必須按照房產(chǎn)總價(jià)值多少來(lái)計(jì)征。
無(wú)論是上海的房產(chǎn)稅試行辦法還是重慶的實(shí)施細(xì)則，都沒(méi)有提及納稅人的法律救濟(jì)方式。這大概是起草者缺少法律界人士所致吧。如果缺少了當(dāng)事人的法律救濟(jì)方式，這樣的稅法就是有致命缺陷的。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)、涉稅籌劃
中圖分類號(hào)：D922.22文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
我們公司是來(lái)自一家歐洲血統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強(qiáng)國(guó)際一線品牌入駐的商業(yè)廣場(chǎng)。鑒于工作過(guò)程中遇到的稅收籌劃點(diǎn)，結(jié)合我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，現(xiàn)將幾方面的稅收籌劃點(diǎn)在此學(xué)習(xí)探討。
商業(yè)地產(chǎn)中房產(chǎn)稅的籌劃技巧
我國(guó)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計(jì)算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)注意將用于商場(chǎng)店面租賃的部分與用于存放貨品的倉(cāng)庫(kù)分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉(cāng)儲(chǔ)保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)考慮將租金中所含的物業(yè)費(fèi)單獨(dú)與成立的所屬物業(yè)管理公司簽訂〈物業(yè)服務(wù)合同〉。
以上兩個(gè)技巧都是從簽訂合同的類型來(lái)考慮的，因?yàn)椤磦}(cāng)儲(chǔ)保管合同〉和〈物業(yè)服務(wù)合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產(chǎn)稅，只繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。這樣可以為企業(yè)稅減少房產(chǎn)稅的稅負(fù)，合理避稅。
3、關(guān)于附屬設(shè)備的確定。
在房產(chǎn)稅中，財(cái)稅地字[1987]第003號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個(gè)空間。
對(duì)于中央空調(diào)，我國(guó)房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說(shuō)明，在建房時(shí)，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨(dú)核算，不計(jì)入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等，無(wú)論是否計(jì)入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅
房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。
4.關(guān)于公共設(shè)施的確定
項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場(chǎng)、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對(duì)于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實(shí)，按我國(guó)稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所，不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場(chǎng)、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場(chǎng)、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開(kāi)，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。
二、商業(yè)地產(chǎn)中營(yíng)業(yè)稅的籌劃技巧
1、在與國(guó)際一線品牌的優(yōu)質(zhì)商戶簽訂房屋租賃合同時(shí)，可考慮變租賃合同為投資聯(lián)營(yíng)合同，以商場(chǎng)投資入股，按利潤(rùn)抽成。 [2002]191號(hào)〈關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知〉中規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。這樣以優(yōu)質(zhì)客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤(rùn)分成來(lái)替代租金收入，合理地為企業(yè)節(jié)省了5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加。
2、代收費(fèi)用的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取銷售房款時(shí)，往往會(huì)存在代相關(guān)政府部門(mén)收取費(fèi)用的情況，代收費(fèi)用在滿足一定條件的情況下可不繳納營(yíng)業(yè)稅。
〈營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：
（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；
（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
由此可見(jiàn)，盡管〈營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用包括：“補(bǔ)貼、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，但如果同時(shí)符合上述三個(gè)條件的是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。
三、商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬(wàn)元，代建手續(xù)費(fèi)330萬(wàn)元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000×50%=50萬(wàn)元：若符合則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅330×5% =16.5萬(wàn)元。2.合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。3.隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購(gòu)房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。4.我們的外資地產(chǎn)公司，為了提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)與檔次，與很多的國(guó)際化團(tuán)隊(duì)合作，支付境外勞務(wù)費(fèi)，包括工程設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目交通、標(biāo)識(shí)、內(nèi)裝、照明、景觀、綠色認(rèn)證、可持續(xù)發(fā)展、幕墻、機(jī)電等咨詢費(fèi)。這些境外咨詢和設(shè)計(jì)勞務(wù)在支付時(shí)，不論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，都由我公司代扣代繳這一部分的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價(jià)的合同，就可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)按扣除項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，可以使企業(yè)少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時(shí)，給公司節(jié)省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)銷售活動(dòng)的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開(kāi)展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，不僅要耗費(fèi)成本，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。
參考文獻(xiàn)：
