發(fā)布時(shí)間：2023-09-24 15:54:22
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào):1673-291X(2009)06-0069-02
近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析
中國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。
為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺(tái)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
二、中國房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問題
（一）對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估
一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)
這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>
（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估
房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬
在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。
銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。
（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊
在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性
雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施
（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面
1.借鑒國外的評(píng)估理論和方法
中國由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善
在中國由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>
（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面
1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入
日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。
2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知
評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。
（三）評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面
1.評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)
雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)――房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國際接軌。由于各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。
3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性
當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。
（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面
1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核
中國的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。
2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源
評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.
[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.
【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評(píng)估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評(píng)估方法，經(jīng)常會(huì)被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會(huì)需求。收益法作為三大基本評(píng)估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象當(dāng)前收益的評(píng)估，更是通過對(duì)評(píng)估對(duì)象的能力的了解來對(duì)其未來的純利潤收益的評(píng)估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來發(fā)展過程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不論是對(duì)于委托方還是對(duì)于評(píng)估對(duì)象，這種評(píng)估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對(duì)象
預(yù)期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對(duì)被評(píng)估對(duì)象未來的凈收益做出的一個(gè)評(píng)估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將在合理推算下評(píng)估對(duì)象的未來收益也算入評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時(shí)間內(nèi)會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評(píng)估的。比如說學(xué)校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用收益法來評(píng)估顯然是不合適的，因?yàn)檫@種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì)效益。
舉例來說，若委托人要求就對(duì)商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評(píng)估拿出評(píng)估報(bào)告，這樣的情況下就適合用收益法進(jìn)行評(píng)估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊外其價(jià)值當(dāng)然是不一樣的。這里還有一個(gè)公式，即土地價(jià)格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產(chǎn)評(píng)估是適合運(yùn)用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而且它具有未來的預(yù)期性，是對(duì)被評(píng)估對(duì)象長遠(yuǎn)價(jià)值的一個(gè)全面評(píng)估。比如對(duì)一個(gè)樓盤的價(jià)值評(píng)估，按照傳統(tǒng)的成本法來評(píng)估的話，只是根據(jù)他的成本來進(jìn)行價(jià)值評(píng)估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個(gè)價(jià)值評(píng)估，不能夠評(píng)估出被評(píng)估對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。而利用收益法進(jìn)行評(píng)估的話就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價(jià)值。
二、收益法的評(píng)估步驟
1.搜集關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息材料。在進(jìn)行評(píng)估開始時(shí)的首要工作就是對(duì)評(píng)估對(duì)象材料的搜索，包括評(píng)估對(duì)象的投資費(fèi)用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評(píng)估的對(duì)象才能準(zhǔn)確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價(jià)值。
2.測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實(shí)際去求證一下，準(zhǔn)確測算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)很重要的影響因素。
3.測算房地產(chǎn)的正常收入。這個(gè)正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過商業(yè)活動(dòng)或者其他活動(dòng)帶來的收益都叫做正常收入。
4.計(jì)算房地產(chǎn)的純利潤。在了解了房地產(chǎn)的投入費(fèi)用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實(shí)際情況推測出房地產(chǎn)每年的大致純利潤，這個(gè)純利潤是對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來進(jìn)行下一步的工作。
5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來說，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限。所以在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)直接影響整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評(píng)估價(jià)值，i是折現(xiàn)率，n是計(jì)息期數(shù)）來推算出房地產(chǎn)最終的價(jià)值。
7.估測并確定房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，形成書面報(bào)告。在完成所有的數(shù)據(jù)計(jì)算得出最終的評(píng)估價(jià)值之后，要出具書面報(bào)告使委托人信服。至此，評(píng)估工作才算完全結(jié)束。
三、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析
1.收益法的運(yùn)用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評(píng)估對(duì)象的未來收益算入房地產(chǎn)的總價(jià)值中，并作為現(xiàn)在的價(jià)格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費(fèi)用，通過費(fèi)用來確定價(jià)格，這種方法不能說是錯(cuò)誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對(duì)于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價(jià)值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中有著良好的發(fā)展前景。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)體系；防范
近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補(bǔ)償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。
一、房地產(chǎn)評(píng)估概況
（一）房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的含義
所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間上的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。在進(jìn)行這種估價(jià)時(shí)，專業(yè)評(píng)估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)市場的供需狀況以及變化趨勢(shì)。遵循評(píng)估原則，按照一定的評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，結(jié)合自身的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)正常合理的價(jià)格進(jìn)行測評(píng)。
（二）房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)評(píng)估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列重大的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進(jìn)入市場流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實(shí)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”；第58條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價(jià)入股、征用拆遷補(bǔ)償，還是國家征收稅費(fèi)、開發(fā)商進(jìn)行投資決策、租售定價(jià)等各個(gè)方面，房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用越來越廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國家質(zhì)量局了《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。
隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國內(nèi)地注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。
二、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系
房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。
（一）政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，2008年席卷全球的金融危機(jī)，無一例外不與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過高有著一定的關(guān)系。
（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、委托風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估中，標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計(jì)、損毀程度等對(duì)價(jià)值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果，受托方也要因此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利，評(píng)估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價(jià)格差別很大，所以估價(jià)師在對(duì)房屋情況調(diào)查時(shí)，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。
委托方提供資料失實(shí)，而估價(jià)師又疏于檢查或核實(shí)其資料的準(zhǔn)確性，會(huì)給估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在同委托方簽定《估價(jià)委托合同》時(shí)，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實(shí)資料，并明確要求委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性做出承諾，如果做不到這一點(diǎn)，就會(huì)形成潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價(jià)過程中估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。而且對(duì)評(píng)估方法的使用要靈活運(yùn)用，不能簡單的生搬硬套，估價(jià)人員能否將估價(jià)方法靈活而又準(zhǔn)確地運(yùn)用到估價(jià)工作中去，將直接決定估價(jià)質(zhì)量的好壞。
（1）選取估價(jià)方法不合理的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估的幾種方法都有適用條件，如果在評(píng)估時(shí)選取方法不適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果就會(huì)有偏差。如對(duì)于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評(píng)估采用市場比較法，本來這種房產(chǎn)的市場交易就少，即使有交易實(shí)例也受個(gè)別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實(shí)例評(píng)估待估土地價(jià)格顯然不合適。
（2）選取參數(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)
首先，從機(jī)構(gòu)管理上來看，美國政府沒有專門設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)管理部門。房地產(chǎn)估價(jià)管理工作主要是由政府授權(quán)，并由行業(yè)協(xié)會(huì)和民間組織來完成，這種模式也是市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在美國，評(píng)估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)范圍分為商業(yè)物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和居民住宅評(píng)估機(jī)構(gòu)，較大的評(píng)估機(jī)構(gòu)兼營兩類物業(yè)的評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)除從事估價(jià)業(yè)務(wù)外，還從事房地產(chǎn)顧問、咨詢等業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)顧問咨詢業(yè)務(wù)主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價(jià)格及租金預(yù)測研究、吸納率分析、可行性研究、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究、消費(fèi)者描述研究、土地使用策略研究及其他經(jīng)濟(jì)特性研究、開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資研究等。
其次，美國政府對(duì)行業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員有較為細(xì)致和嚴(yán)格的分級(jí)并采取分級(jí)管理的模式。美國房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)和組織主要有：美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會(huì)、美國估價(jià)者學(xué)會(huì)、美國估價(jià)協(xié)會(huì)、估價(jià)基金會(huì)等。這些協(xié)會(huì)和組織都是以提高估價(jià)人員的地位為存在目的的，為達(dá)到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發(fā)展有能力的估價(jià)人員作為會(huì)員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價(jià)人員的行為；三是制定有關(guān)估價(jià)業(yè)務(wù)基準(zhǔn)及發(fā)展估價(jià)方法與技術(shù)，研究有關(guān)估價(jià)問題。其中“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估者協(xié)會(huì)”和“美國估價(jià)者學(xué)會(huì)”對(duì)其準(zhǔn)會(huì)員就要求有大學(xué)學(xué)歷；而“美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)”則要求其候選會(huì)員具有四年制大學(xué)畢業(yè)的學(xué)歷；由“美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)”和“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會(huì)”合并成的“美國估價(jià)學(xué)會(huì)”對(duì)其較低級(jí)的會(huì)員則要求有受承認(rèn)的教育機(jī)構(gòu)頒發(fā)的大學(xué)學(xué)位。估價(jià)人員一般由州政府負(fù)責(zé)管理，取得從業(yè)資格必須具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并達(dá)到教育要求，美國估價(jià)師執(zhí)照的取得一般要經(jīng)過下列程序：實(shí)習(xí)估價(jià)員階段、30個(gè)月的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參加教育和考試，考試通過后即可取得執(zhí)照，執(zhí)照取得后必須參加一定學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。美國各州對(duì)估價(jià)師執(zhí)照根據(jù)估價(jià)人員接受教育和實(shí)踐能力狀況分級(jí)管理，一般為3級(jí)。其中C級(jí)執(zhí)照必須有180小時(shí)理論學(xué)習(xí)和3000小時(shí)實(shí)踐，可對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行評(píng)估；R級(jí)執(zhí)照必須要有120小時(shí)理論學(xué)習(xí)和2500小時(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可對(duì)20萬元以下的商業(yè)物業(yè)和居民住宅評(píng)估；L級(jí)為有限執(zhí)照，可對(duì)一定金額以下的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價(jià)師在多家機(jī)構(gòu)同時(shí)執(zhí)業(yè)，但估價(jià)師自身會(huì)從信譽(yù)和工作精力的角度考慮，也不會(huì)同時(shí)在兩家機(jī)構(gòu)工作。
美國的民間協(xié)會(huì)組織對(duì)其會(huì)員也實(shí)行分級(jí)管理。例如，美國最權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織美國估價(jià)學(xué)會(huì)（Appraisal Institute），對(duì)其會(huì)員授予的專業(yè)資格稱號(hào)有兩種：一是高級(jí)住宅估價(jià)師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中最高的專業(yè)資格，高級(jí)住宅估價(jià)師是授給那些在居住房地產(chǎn)估價(jià)中有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，而估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員是授給那些在商業(yè)、工業(yè)、住宅及其他類型的房地產(chǎn)評(píng)估中有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師和在房地產(chǎn)投資決策中提供咨詢服務(wù)的估價(jià)師，估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員所能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍更廣。
關(guān)鍵詞：批量評(píng)估技術(shù) 以房養(yǎng)老 效率創(chuàng)新 流程重構(gòu)
基金項(xiàng)目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動(dòng)計(jì)劃（新苗人才計(jì)劃）資助項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2016R443014）的階段研究成果
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國務(wù)院正式出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。政策的提出意味著對(duì)房屋反向抵押評(píng)估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的重要性又被提到了一個(gè)新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險(xiǎn)等進(jìn)入機(jī)構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的估價(jià)模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。
2007年，我國首先在上海展開了以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運(yùn)作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實(shí)的問題。目前，我國的住宅房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)尚處于初級(jí)階段，考慮到前期的投資成本及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響?，F(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評(píng)估技術(shù)的理論與技術(shù)實(shí)踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻(xiàn)也是少之又少。同時(shí)考慮到我國許多地方性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新意識(shí)的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機(jī)下房屋批量評(píng)估技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響是大勢(shì)所趨。
央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，批量評(píng)估技術(shù)在我國住房反向抵押領(lǐng)域迎來了機(jī)遇。大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評(píng)估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來的新機(jī)遇，在很大程度上決定了估價(jià)機(jī)構(gòu)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。適時(shí)調(diào)整或創(chuàng)新自身的評(píng)估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用前景與機(jī)遇，并以此為基礎(chǔ)，說明了新的批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)新技術(shù)新趨勢(shì)的重視，幫助理解批量評(píng)估技術(shù)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響。
二、房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)遇
中國人民銀行公布的個(gè)人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個(gè)人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，2008年個(gè)人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，個(gè)人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個(gè)人住宅抵押貸款余額上升趨勢(shì)清晰可見，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國金融機(jī)構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作的推進(jìn)，住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評(píng)估住宅房地產(chǎn)的價(jià)值，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時(shí)代，信息流量以難以計(jì)量的加速度增長，在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，企業(yè)會(huì)越來越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時(shí)間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來支持經(jīng)營決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來越細(xì)，例如不同時(shí)間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價(jià)格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評(píng)估技術(shù)具有很強(qiáng)的競爭力。然而，傳統(tǒng)估價(jià)模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進(jìn)了房屋批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展。
困境1：房產(chǎn)評(píng)估和市場監(jiān)管的缺陷。
市場經(jīng)濟(jì)下，非盈利性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺少公信力。房屋的價(jià)值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價(jià)值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估在房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺(tái)很多相關(guān)的規(guī)章制度，來規(guī)范評(píng)估師與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評(píng)估技術(shù)指標(biāo)不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會(huì)基層群眾的利益，而且關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)、政治等各層次的發(fā)展。為了維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場的權(quán)威，引入批量評(píng)估技術(shù)可以在一定程度上保持評(píng)估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評(píng)估報(bào)告，這不僅可以保障房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場的秩序，更是推進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)程。
困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實(shí)施環(huán)節(jié)。
銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保業(yè)、評(píng)估業(yè)等是“圓桌會(huì)議”的與會(huì)人員之一，要實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機(jī)構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會(huì)降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實(shí)施，離不開金融市場的蓬勃發(fā)展，若市場準(zhǔn)入機(jī)制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專門協(xié)調(diào)者，這勢(shì)必會(huì)阻礙政策的落實(shí)效果。房屋批量評(píng)估技術(shù)是利用統(tǒng)計(jì)手段、計(jì)算機(jī)技術(shù)來運(yùn)作的，整個(gè)評(píng)估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評(píng)估環(huán)節(jié)，提高了評(píng)估過程的客觀公正性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見，批量評(píng)估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機(jī)制與社會(huì)信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。
綜上所述，無論是信息技術(shù)帶來的機(jī)遇還是現(xiàn)實(shí)的困境，都為房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用帶來了前景。
三、批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的影響
傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都是圍繞著一項(xiàng)宗地（房屋）評(píng)估業(yè)務(wù)展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評(píng)估事項(xiàng)、簽訂合同，從具體的評(píng)估過程到最后確定評(píng)估結(jié)果，每一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價(jià)模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個(gè)步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價(jià)模式的流程圖，批量評(píng)估技術(shù)對(duì)估價(jià)模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點(diǎn)：
1.對(duì)目標(biāo)客戶的影響。批量評(píng)估模式借助計(jì)算機(jī)分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運(yùn)算方法，在評(píng)估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢(shì)。該技術(shù)的運(yùn)用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專業(yè)化水平也會(huì)為客戶提供更加專業(yè)、經(jīng)濟(jì)、快捷的服務(wù)。它對(duì)目標(biāo)客戶的影響見表1。
其中，利益相關(guān)者不僅包括財(cái)稅部門（利用批量評(píng)估系統(tǒng)為稅部門提供納稅申報(bào)的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險(xiǎn)等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或其他業(yè)務(wù)互補(bǔ)的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而且還囊括了目標(biāo)客戶、同行競爭者或是高一層的監(jiān)管者。
2.對(duì)評(píng)估過程的影響。批量評(píng)估技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估過程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢(shì)，具體可以概括為以下四個(gè)方面：
（1）批量評(píng)估技術(shù)可以節(jié)省工作時(shí)間，提高評(píng)估效率。通常，對(duì)一處目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，若采用傳統(tǒng)評(píng)估方法，到現(xiàn)場采集資料、市場調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時(shí)間，機(jī)會(huì)成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目推廣的需要。批量評(píng)估模型是建立在大量市場數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評(píng)估理論建立起評(píng)估模型并導(dǎo)入到計(jì)算機(jī)，借助計(jì)算機(jī)分析技術(shù)，對(duì)參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評(píng)估，批量評(píng)估可以避免一些重復(fù)勞動(dòng)，節(jié)約資源，提高工作效率。
（2）降低評(píng)估成本。由批量評(píng)估的特征可知，采用批量評(píng)估技術(shù)可以節(jié)約很多時(shí)間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評(píng)估項(xiàng)目交由傳統(tǒng)評(píng)估方式完成，就需要啟用大量的評(píng)估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規(guī)范評(píng)估流程。批量評(píng)估模型的構(gòu)建是基于評(píng)估的三大基本方法的，同時(shí)，它利用統(tǒng)計(jì)手段、計(jì)算機(jī)技術(shù)來運(yùn)作這個(gè)模型，所以在整個(gè)評(píng)估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評(píng)估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評(píng)估的流程，而且提高了評(píng)估過程的客觀公正性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
（4）批量評(píng)估系統(tǒng)的運(yùn)用可以保持抵押房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)評(píng)估?！耙苑筐B(yǎng)老”的整個(gè)運(yùn)作模式中，可能會(huì)涉及到對(duì)抵押房產(chǎn)的多次評(píng)估。例如最常見的初次簽訂協(xié)議時(shí)的房屋評(píng)估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的評(píng)估等。批量評(píng)估會(huì)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行檢測與追蹤，保持動(dòng)態(tài)評(píng)估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價(jià)值大幅度震動(dòng)的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。
3.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)價(jià)值維持的影響。批量評(píng)估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評(píng)估方式的長處為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來了新的價(jià)值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價(jià)機(jī)構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢(shì)，較高的技術(shù)門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進(jìn)入或模仿。其次，批量評(píng)估技術(shù)得到認(rèn)可后，先行者可以占據(jù)較多的市場份額。再次，批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評(píng)估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。
4.對(duì)收入實(shí)現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評(píng)估方式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往要以評(píng)估價(jià)格總額、項(xiàng)目難易程度等為主要因素，而批量評(píng)估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用批量評(píng)估技術(shù)后，隨著目標(biāo)客戶的多元化，估價(jià)機(jī)構(gòu)的收入來源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評(píng)估收益外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以收獲來自銀行、稅務(wù)局、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等目標(biāo)客戶的批量評(píng)估收入及其他批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評(píng)估技術(shù)的優(yōu)勢(shì)之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對(duì)區(qū)域性房地產(chǎn)市場展開動(dòng)態(tài)評(píng)估，這就實(shí)現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)收入的動(dòng)態(tài)性與持續(xù)性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來更多的機(jī)遇。
四、總結(jié)
隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域都嘗試著抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變。評(píng)估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動(dòng)，房地產(chǎn)評(píng)估這一項(xiàng)任務(wù)又關(guān)系到國計(jì)民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。根據(jù)批量評(píng)估技術(shù)的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評(píng)估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評(píng)估中有較大的發(fā)展舞臺(tái)，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)評(píng)估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動(dòng)態(tài)評(píng)估。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：評(píng)估方法；地價(jià)內(nèi)涵；差異
1 幾種主要評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵分析
1.1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（簡稱“基準(zhǔn)地價(jià)法”）。
基準(zhǔn)地價(jià)法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，按替代原理進(jìn)行評(píng)估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府地價(jià)管理的一個(gè)工具，同時(shí)也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息?；鶞?zhǔn)地價(jià)主要反映某地區(qū)的地價(jià)空間分布規(guī)律以及其大致地價(jià)水平，對(duì)市場地價(jià)具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見，基準(zhǔn)地價(jià)法主要是從市場管理的角度進(jìn)行評(píng)估，得到的地價(jià)是一個(gè)“管理型”地價(jià)。
1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。
收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對(duì)象按預(yù)期所能獲得的收益作為價(jià)值衡量，從投資者的角度去評(píng)估。收益法的核心是待估對(duì)象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報(bào)率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對(duì)象相當(dāng)長的時(shí)間，通過待估對(duì)象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報(bào)。由此可見，收益法評(píng)估得到的是一個(gè)“長線投資型”地價(jià)。
1.3 假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）。
假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報(bào)，以此衡量待估對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）的核心是對(duì)待估對(duì)象的開發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見，假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）評(píng)估得到的是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。
1.4 市場比較法。
市場比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對(duì)象的價(jià)格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對(duì)地價(jià)的博弈基本上都是基于該土地的投資價(jià)值，即買賣雙方都已對(duì)該土地的投資價(jià)值做了評(píng)估，最終達(dá)成交易的地價(jià)代表買賣雙方都認(rèn)可該土地的投資價(jià)值。由此可見，市場比較法評(píng)估得到的是一個(gè)“投資型”地價(jià)，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場比較法評(píng)估得到的通常也是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對(duì)象價(jià)值形成的各項(xiàng)成本之和來衡量其價(jià)值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對(duì)象在其價(jià)值形成的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，代表了待估對(duì)象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報(bào)。由此可見，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評(píng)估待估對(duì)象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評(píng)估得到的應(yīng)該是一個(gè)“保本型”地價(jià)。
2 各種類型地價(jià)的差異
從上面的分析可見，不同評(píng)估方法評(píng)估得到的地價(jià)不盡相同，形成了多種類型的地價(jià)，那么這些類型的地價(jià)其價(jià)格水平有什么差異？
2.1 “管理型”地價(jià)和“保本型”地價(jià)相對(duì)稍低。
“管理型”地價(jià)基本反映市場的客觀地價(jià)水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會(huì)比其他類型地價(jià)稍低，但比“保本型”地價(jià)要高。而“保本型”地價(jià)通常是這幾種類型地價(jià)里面最低的。
2.2 “短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)相對(duì)較高。
從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對(duì)此類投資一般要求比較高的投資回報(bào)，從而反映在投資對(duì)象（即待估對(duì)象）的價(jià)值就應(yīng)該高一些。
2.3 “長線投資型”地價(jià)適中。
相對(duì)于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此投資可接受的投資回報(bào)率相對(duì)較低，由此“長線投資型”地價(jià)相對(duì)其他幾種地價(jià)而言其價(jià)格水平適中，接近于“管理型”地價(jià)。
從上面的分析，這幾種類型地價(jià)一般的價(jià)格水平排序大致為：“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)>“長線投資型”地價(jià)≥“管理型”>“保本型”地價(jià)。
3 不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)
根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？
3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。
根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。
但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。
3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。
評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。
舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。
另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。但按此還原利率評(píng)估得到的地價(jià)與現(xiàn)實(shí)市場環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評(píng)估得到較高的地價(jià)水平，這與“短線投資型”地價(jià)更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報(bào)要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會(huì)評(píng)估得到相對(duì)較低的地價(jià)水平，這其實(shí)反映的是“長線投資型”地價(jià)，與“短線投資型”地價(jià)有一定的差距。
4 結(jié)語
關(guān)鍵詞：在建工程；房地產(chǎn)；假設(shè)開發(fā)法；抵押評(píng)估
一、在建工程抵押評(píng)估中存在的問題
伴隨著房地產(chǎn)抵押市場興起的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也越來越多，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師也屢見不鮮，但是否每個(gè)評(píng)估人員都能達(dá)到社會(huì)上房地產(chǎn)評(píng)估所要求的標(biāo)準(zhǔn)，是否都能勝任要求較多、評(píng)估內(nèi)容復(fù)雜的工作，這有待于進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)。身為評(píng)估人員首要的是有良好的職業(yè)道德，其次是有很強(qiáng)的專業(yè)評(píng)估知識(shí)，兩者缺一不可。但在社會(huì)中兩者都具備的評(píng)估人員還不是很多，大部分只是偏向其中的一邊，這就對(duì)評(píng)估工作會(huì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)抵押的直接聯(lián)系人就是銀行等金融機(jī)構(gòu)，它們是非常看重安全無風(fēng)險(xiǎn)的，評(píng)估人員若未掌握好專業(yè)知識(shí)就很難進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，從而給金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)帶來風(fēng)險(xiǎn)[1]。
房地產(chǎn)評(píng)估理論是假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的理論基礎(chǔ)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押評(píng)估的份額在整個(gè)社會(huì)中正逐漸擴(kuò)大，這就需要假設(shè)開發(fā)法適應(yīng)各種不同類型房地產(chǎn)抵押的評(píng)估，如果房地產(chǎn)理論體系發(fā)展升級(jí)緩慢，與時(shí)代脫軌，就會(huì)嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，將要面對(duì)的會(huì)是高風(fēng)險(xiǎn)和高挑戰(zhàn)。
二、假設(shè)開發(fā)法及在建工程抵押評(píng)估的基本理論
（一）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)及考慮因素
1.假設(shè)開發(fā)法是指在評(píng)估某個(gè)項(xiàng)目時(shí)要提前預(yù)測出這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完工后的價(jià)值，然后減掉預(yù)測評(píng)估過程中可能發(fā)生的開發(fā)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)和利潤等各種參數(shù)，這樣最后計(jì)算出來的價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用的范疇是投資房地產(chǎn)、在建工程和待開發(fā)的土地等，都可以用這個(gè)方法進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估。有效的評(píng)估都要建立在下面三種良好的理論基礎(chǔ)上：預(yù)計(jì)未來時(shí)點(diǎn)原理；土地資本化原理；比較對(duì)比原理。
假設(shè)開發(fā)法在評(píng)估在建工程時(shí)要以建造完成的類似的房地產(chǎn)類型為依據(jù)判斷測算在建工程開發(fā)建成后的價(jià)值以及在建造過程中產(chǎn)生的開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)關(guān)注發(fā)生費(fèi)用將來的變動(dòng)趨勢(shì)，利用比較對(duì)比原理就是以接近的房地產(chǎn)測算出所要評(píng)估的在建工程，在一定程度上能客觀準(zhǔn)確的反應(yīng)評(píng)估結(jié)果，不至于片面和主觀化，所以比較對(duì)比原理滲透在假設(shè)開發(fā)法評(píng)估中的各個(gè)方面。
2.假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件
（1）待評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有規(guī)劃條件
在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)繁榮的社會(huì)，每個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)住房都有嚴(yán)格的規(guī)劃要求，例如規(guī)劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關(guān)人員必須能準(zhǔn)確判斷該待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高最佳使用情況等作為評(píng)估的前提依據(jù)。
（2）待評(píng)估房地產(chǎn)未來的價(jià)格可以預(yù)測
待評(píng)估房地產(chǎn)的前提條件是在市場上可以出售或經(jīng)營，滿足這兩個(gè)重要的前提條件就需要評(píng)估師運(yùn)用超過兩個(gè)以上的評(píng)估方法，以同期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求狀況、市場行情、以及未來變動(dòng)趨勢(shì)為基礎(chǔ)，準(zhǔn)確無誤地計(jì)算出未來開發(fā)完成后有關(guān)房地產(chǎn)的租售價(jià)格。
（3）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)效果還依賴于良好的外部環(huán)境
環(huán)境是影響評(píng)估重要的因素，有差異的環(huán)境就會(huì)導(dǎo)致有差異的評(píng)估結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的最終目標(biāo)是誤差極小，環(huán)境支持評(píng)估才能讓評(píng)估結(jié)果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導(dǎo)鼓勵(lì)政策，這樣才能提高假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)效果。
（二）在建工程抵押評(píng)估應(yīng)考慮的因素
1.法定優(yōu)先受償款
從我國有關(guān)法律條例中可以確切看出在現(xiàn)在或未來某一時(shí)間點(diǎn)的重要性，為了能夠評(píng)估出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值就要在當(dāng)時(shí)社會(huì)市場定時(shí)間點(diǎn)由還沒有制定優(yōu)先受償權(quán)的房產(chǎn)值扣除資產(chǎn)評(píng)估單位已經(jīng)得到的優(yōu)先受償款價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過含義可以知道法定優(yōu)先受償款涵蓋不付給開發(fā)商應(yīng)得的報(bào)酬，抵押物的債權(quán)價(jià)值和其他形式的優(yōu)先受償款三個(gè)表現(xiàn)形式。
2.資產(chǎn)清償順序
在我國抵押市場迅速發(fā)展的情況下，政府等有關(guān)部門積極地?cái)M定政策措施來維護(hù)和保障房地產(chǎn)抵押的問題，并且在2001年推出了新的管理辦法《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，里面對(duì)資產(chǎn)清償順序做了詳細(xì)的規(guī)劃和分類，主要內(nèi)容及順序是房地產(chǎn)處理產(chǎn)生的費(fèi)用支出，扣除已經(jīng)抵押房地產(chǎn)各項(xiàng)稅金支出，償付抵押債權(quán)人本金和利息還包括已支付違約金的費(fèi)用，償付因債務(wù)人過失導(dǎo)致債權(quán)人遭受損失，扣除所有費(fèi)用后的余額由抵押債權(quán)人所有[2]。
3.變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)價(jià)值在未來某一時(shí)刻變現(xiàn)的能力。與此同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估報(bào)告中要意識(shí)到不同程度的抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，便于確定貸款多少的發(fā)放。變現(xiàn)能力分析總體上概括包含抵押房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、通用性，在環(huán)境各異的市場形勢(shì)下，各種樣式的房地產(chǎn)有不同的變現(xiàn)能力，住宅、辦公、商業(yè)、工廠、特殊物業(yè)就是由強(qiáng)到弱的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般順序。
三、 在建工程抵押評(píng)估存在問題的解決措施
（一）提供真實(shí)可靠的規(guī)劃資料及正確的參考資料
有關(guān)部門要加強(qiáng)合同管理，盡量掌握真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)，應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)地檢查委托方所提供的規(guī)劃資料和參考資料。對(duì)開發(fā)商給出的和評(píng)估相關(guān)各類證件是否齊全要進(jìn)行檢查，確保國有土地使用證等的真實(shí)性。避免產(chǎn)生誤差，評(píng)估人員應(yīng)以身作則，自己去評(píng)估現(xiàn)場檢查，自己看、自己聽，防止評(píng)估中途出現(xiàn)對(duì)評(píng)估不利的信息導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不真實(shí)。
（二）應(yīng)減輕制度限制改為引導(dǎo)鼓勵(lì)政策，使在建工程抵押實(shí)現(xiàn)多元化
政府應(yīng)該對(duì)在建工程抵押的條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶捤?，在一定的情況及環(huán)境下允許第三人為抵押人，開發(fā)商在符合相關(guān)法律法規(guī)下應(yīng)可以以在建工程為他人的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保以及能為自己其他性質(zhì)的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，這充分表明了政府有關(guān)部門對(duì)在建工程抵押行為的管理維護(hù)，避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，也從其他層面表明和《合同法》等法律相關(guān)規(guī)定的呼應(yīng)，簡化了對(duì)在建工程抵押的條件限制，在社會(huì)實(shí)踐中的應(yīng)用會(huì)更加收放自如，得到社會(huì)各界抵押者的認(rèn)可，體現(xiàn)法律的強(qiáng)制性及人性化，能夠更好地、健康的推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（三）不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)估價(jià)理論體系
在房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展過程中也會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨時(shí)發(fā)生，這就需要有強(qiáng)大的理論支柱維護(hù)房地產(chǎn)市場在社會(huì)中的地位及利益，評(píng)估單位作為開發(fā)商和交易人的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估者要一直堅(jiān)持客觀獨(dú)立性，以求是、務(wù)實(shí)的原則對(duì)房地產(chǎn)開展評(píng)估。為了使評(píng)估結(jié)果真實(shí)可靠，所以要不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)評(píng)估理論體系保證評(píng)估工作正常開展。
（四）提高評(píng)估人員自身綜合素質(zhì)，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)管理
假設(shè)開發(fā)法是一項(xiàng)有很強(qiáng)實(shí)踐性的應(yīng)用業(yè)務(wù)，估價(jià)行業(yè)屬于中介行業(yè)，中介行業(yè)的性質(zhì)要求中介人員保持獨(dú)立、公正，而估價(jià)師要能做到這一點(diǎn)必須要其具備相應(yīng)的身份和地位以保持其獨(dú)立性[3]。由于評(píng)估行業(yè)的興起，社會(huì)上也出現(xiàn)了良莠不齊的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師，其中肯定有管理?xiàng)l例不健全，專業(yè)知識(shí)不過關(guān)的存在，為了保證評(píng)估行業(yè)的權(quán)威性與準(zhǔn)確性，政府有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)管理，嚴(yán)格檢查不專業(yè)現(xiàn)象，評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，增強(qiáng)考核管理。因此評(píng)估分析人員要有較高的綜合素質(zhì)，要掌握了解較科學(xué)的計(jì)算方法，具有豐富的學(xué)科知識(shí)，學(xué)會(huì)運(yùn)用信息輔助工具，以熟練的應(yīng)用能力、客觀求實(shí)的態(tài)度運(yùn)用好假設(shè)開發(fā)法以及其他評(píng)估方法才能使評(píng)估工作更科學(xué)、準(zhǔn)確、合理。（作者單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
[1] 金凌.試析在建工程抵押的若干問題[J].政法學(xué)刊，2006（03）：44-45
一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的理論傾向――公允價(jià)值模式
以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)比傳統(tǒng)的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空間。因此在準(zhǔn)則尚未實(shí)施之前，很多專家學(xué)者預(yù)測上市公司會(huì)偏向選擇公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。從理論上分析，采用公允價(jià)值計(jì)量，上市公司盈余管理空間的增加主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1.從近年房地產(chǎn)走勢(shì)來看。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。”近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場價(jià)值。而且在許多經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中型城市中，房地產(chǎn)具有活躍的交易市場，符合使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。與成本模式相比，在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期，采用公允價(jià)值計(jì)量可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的所有者權(quán)益。從而降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實(shí)施并購重組等融資經(jīng)營活動(dòng)。這相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止。
2.從資產(chǎn)折舊或攤銷來看。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在后續(xù)計(jì)量中不對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷?！边@也就意味著，企業(yè)減少了每期的固定費(fèi)用，有利于增加企業(yè)利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷。因此，在目前的條件下，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅收杠桿”作用。
3.從資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)換來看。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益?！睖?zhǔn)則還規(guī)定：“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益?！?/p>
這兩條規(guī)定就給企業(yè)盈余管理提供了一定的空間。企業(yè)可以通過與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)并使用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算。然后，企業(yè)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。通過這兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)既減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，又獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來的收益，達(dá)到了盈余管理的目的。
二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)實(shí)選擇――成本模式
筆者從網(wǎng)上收集到上市公司投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年的相關(guān)數(shù)據(jù)。在2007年，即我國上市公司全面執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的第一年，在630家年報(bào)中有披露投資性房地產(chǎn)的上市公司中，僅有18家選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，占比2.86%。2008年，披露投資性房地產(chǎn)的公司增加了60家，但僅新增2家上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，占比為2.90%。2009年，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司僅為25家，占772家披露有投資性房地產(chǎn)公司的3.24%。該比例直至2010年仍未超過5%，每年增幅較小。為什么上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇，并不是對(duì)上市公司盈余管理有利的公允價(jià)值模式而是傳統(tǒng)的成本模式呢？筆者在研究之后，提出以下幾方面成因：
1.公允價(jià)值較難獲得。
我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定?！痹撘?guī)定似乎表面上解決了公允價(jià)值的取得問題，但實(shí)際中會(huì)計(jì)人員很難操作。由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到同類或類似房地產(chǎn)，其實(shí)很不容易。這樣，僅靠企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷是不夠的，必須依賴資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師等獨(dú)立第三方進(jìn)行房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估。如果采用公允價(jià)值模式，企業(yè)每年需聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這個(gè)過程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。因此，相比成本模式較低的信息成本，在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)企業(yè)選擇放棄公允價(jià)值計(jì)量模式。
2.企業(yè)對(duì)房價(jià)下行的擔(dān)憂。
目前，我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場進(jìn)入加速發(fā)展階段，房價(jià)升值潛力較大。但伴隨房價(jià)的飛速增長，政府相繼出臺(tái)政策抑制房價(jià)，各熱點(diǎn)區(qū)域城市的房價(jià)漲幅都相應(yīng)放緩，有些城市甚至出現(xiàn)了房價(jià)下跌。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的價(jià)格下降將減少上市公司的當(dāng)期損益，進(jìn)而影響企業(yè)的市場形象及其股票價(jià)格。為了防止房價(jià)下降帶來的不利影響，本著謹(jǐn)慎性的原則，企業(yè)寧可放棄房價(jià)上升時(shí)采用公允價(jià)值模式計(jì)量帶來的好處，也要實(shí)現(xiàn)公司利潤的穩(wěn)定。
3.公允價(jià)值模式加大企業(yè)利潤分配難度。
在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，公允價(jià)值計(jì)量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀。這就使得在權(quán)責(zé)發(fā)生制下的凈利潤與現(xiàn)金流進(jìn)一步偏離。在資產(chǎn)負(fù)債日，將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，增加或減少了企業(yè)的凈利潤。但在沒有對(duì)投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，所以在沒有現(xiàn)金流變動(dòng)的情況下報(bào)告企業(yè)利潤的增減，可能會(huì)加大企業(yè)利潤分配的難度。
三、促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的對(duì)策探討
1.深入公允價(jià)值研究。
公允價(jià)值的評(píng)估給企業(yè)提出了一個(gè)較大的挑戰(zhàn)，公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)、合理、可行，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否采用公允價(jià)值模式的關(guān)鍵。FASB于2006年9月FAS 157號(hào)準(zhǔn)則――《公允價(jià)值計(jì)量》，該準(zhǔn)則于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月啟動(dòng)了修訂《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則的工作計(jì)劃。而我國在這方面的研究才剛剛起步，雖然在新準(zhǔn)則中大量運(yùn)用了公允價(jià)值，但對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用都是體現(xiàn)在其他具體準(zhǔn)則中，沒有一個(gè)單獨(dú)的有關(guān)公允價(jià)值內(nèi)容的具體準(zhǔn)則，使公允價(jià)值的運(yùn)用缺乏理論的指導(dǎo)。因此，只有深入公允價(jià)值的研究，健全公允價(jià)值的理論體系，才能全面指導(dǎo)多變的實(shí)際問題。否則，對(duì)理論研究的缺失，將極大地阻礙公允價(jià)值的應(yīng)用與發(fā)展。
2.統(tǒng)一資產(chǎn)評(píng)估體系。
目前，我國企業(yè)的房地產(chǎn)公允價(jià)值主要依靠第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獲得。具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國土資源部管理，因?yàn)樗麄冊(cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)會(huì)依據(jù)各自的評(píng)估細(xì)則，所以投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。因此，有必要統(tǒng)一目前的相關(guān)評(píng)估細(xì)則，建立起一套統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估制度，以增強(qiáng)公允價(jià)值的有效性。同時(shí)，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，以保證公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性。
3.強(qiáng)化公允價(jià)值信息披露。
目前，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)披露公允價(jià)值的確定方法和依據(jù)，較少涉及其他公允價(jià)值計(jì)量披露的條款。上市公司對(duì)于公允價(jià)值信息的披露仍取決于其自覺性，公司披露與否，披露的多少及詳細(xì)程度都由公司自己決定。這就使得有意采用公允價(jià)值模式的公司無章法可循。因此，國家應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值計(jì)量披露的相關(guān)問題，要求上市公司披露包括公允價(jià)值的確定方法、確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、證據(jù)來源、估計(jì)假設(shè)等要素，從而保護(hù)廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。
