發(fā)布時間：2023-09-22 09:37:56
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)不景氣的原因樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。
一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一)財務戰(zhàn)略管理流程
財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。財務戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從無到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產(chǎn)價格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟發(fā)展的特點，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。
1.快速擴張型財務戰(zhàn)略:是指以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現(xiàn)企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現(xiàn)財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟周期相適應
經(jīng)濟的周期性波動是現(xiàn)代經(jīng)濟總體發(fā)展過程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟面臨緊縮調(diào)整。
經(jīng)濟周期性波動要求企業(yè)順應經(jīng)濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經(jīng)濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經(jīng)濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經(jīng)濟運行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經(jīng)濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經(jīng)濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時局變化，對經(jīng)濟的發(fā)展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟中的支柱行業(yè)，對保證經(jīng)濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調(diào)控時，往往作為調(diào)整對象予以考慮，有時是寬松調(diào)控，有時是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策導向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調(diào)整往往對房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經(jīng)濟政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時調(diào)整財務戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產(chǎn)投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調(diào)整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負數(shù)的原因，部分指標計算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權(quán)重說明：
①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
【關(guān)鍵詞】限購松綁；房價下跌；相關(guān)行業(yè)；技術(shù)管理；調(diào)整結(jié)構(gòu)
一、引言
2008年經(jīng)濟危機之時，政府曾以4萬億投資撬動市場，其中很大一部分流入了房地產(chǎn)領域，帶來了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)5年的畸形繁榮。直到房價漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺了史上最嚴格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應收緊，導致房產(chǎn)產(chǎn)景氣指數(shù)一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長房價大幅度下跌，從三、四線擴展到一、二線。而房產(chǎn)與中國經(jīng)濟緊密相關(guān)，GDP貢獻度占整體五分之一，而房產(chǎn)投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經(jīng)濟“硬著陸”風險，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)一直處于低位運行，改善性需求被遏制，房價并沒有預想中反彈。相應的，在房產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，與之相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產(chǎn)中介等緊密相連的行業(yè)都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經(jīng)有人統(tǒng)計過這樣一組數(shù)據(jù)，明顯地反映出房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響：房地產(chǎn)行業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。
那么隨著經(jīng)濟發(fā)展由兩位數(shù)增長進入個位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟發(fā)展進入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟新常態(tài)帶動的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，各房企該以怎樣的姿態(tài)積極適應潮流的發(fā)展；與房產(chǎn)相關(guān)的各行各業(yè)在進入微利時代之后，又該如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生存下來。本文將會以理性的態(tài)度和判斷提出在房地產(chǎn)經(jīng)濟新時代，對房企和各行業(yè)提出一些建議
二、主動求變，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定軟著陸
2.1 國家轉(zhuǎn)變房產(chǎn)調(diào)控思路，房企引進技術(shù)管理型人才
自從房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新常態(tài)――日趨成熟和理性，國家房地產(chǎn)調(diào)控思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變?！叭バ姓睖p小國家調(diào)控力度，讓市場在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產(chǎn)適應新常態(tài)的長效機制【2】，將房地產(chǎn)涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性。穩(wěn)定性和可預期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標，形成政策合力而不是相互掣肘。
加快引進技術(shù)加管理型人才。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的社會結(jié)構(gòu)中，技術(shù)管理型人才更能利用專業(yè)知識進行高效的管理模式和加強對成本的控制。通過高技術(shù)型人才對市場積極的探究調(diào)研、營銷策劃并結(jié)合專業(yè)的知識和經(jīng)驗提出有創(chuàng)意的想法。同時這些高技術(shù)人才也更能掌握網(wǎng)絡的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術(shù)，能模擬工程項目設計情況，在三維場景中任意漫游，人機交互，這樣很多不易察覺的設計缺陷能提前察覺，有利于管理者設計者規(guī)避風險。
2.2 關(guān)注微觀區(qū)位選擇，積極進行多元化轉(zhuǎn)型
如今不再是拿地便造房的暴利時代，各大中小房企應應用知識，加大對其自身物業(yè)管理的投入，根據(jù)商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標準【3】，讓所建筑的區(qū)位達到最佳的用途，從短期來說，好的區(qū)位包括良好的社區(qū)文化環(huán)境，齊全的生活服務配套設施，能給人們留下良好的印象和市場口碑；從長遠來看，微觀的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益結(jié)合宏觀的社會效益和生態(tài)效益，能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。
面對生存困境，面對供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價生存。這對于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進行多元化轉(zhuǎn)型，規(guī)避政策風險，用互聯(lián)網(wǎng)思維化解行業(yè)危局。如2012年下半年，萬引爆地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷的新風潮，聯(lián)合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動。
三、各行業(yè)應勇于創(chuàng)新，擺脫依賴，方能長遠發(fā)展。
3.1 積極拓寬業(yè)務面擺脫損失，擺脫對房產(chǎn)政策的依賴
之前連續(xù)五年的房產(chǎn)經(jīng)濟繁榮讓很多房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)嘗到了甜頭，也不愿意從房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導致行業(yè)從業(yè)者形成了習慣性思維，就算政策幾經(jīng)變化也仍然對房產(chǎn)業(yè)心存幻想。而隨著調(diào)控的深入，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)也會重新洗牌，優(yōu)勝劣汰進行重組，市場份額也會重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發(fā)展的主要原因，關(guān)鍵還是在于內(nèi)因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調(diào)整心態(tài)，擺脫對房產(chǎn)經(jīng)濟的依賴，摒棄暴利心態(tài)，苦練內(nèi)功，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升自身的競爭力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風險，做出屬于自己真正的優(yōu)勢。
要主動拓寬業(yè)務，如鋼鐵、水泥行業(yè)除了要投入到道路建設等行業(yè)中，更要把眼光放長遠，把業(yè)務拓寬到亞洲乃至整個世界，提高技術(shù)核心。而房產(chǎn)中介企業(yè)則需在最低迷的時候堅持挺進。組建高技術(shù)和能力的銷售團隊，如朱泳強“在別人撤退時，慢火熬出人脈”【4】，堅持和客戶聯(lián)系，及時了解客戶的需求，認真為客戶服務，多多學習經(jīng)濟管理知識，及時為自己充電。各家裝企業(yè)可以通過抱團促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產(chǎn)品，更廣的拓寬自己的業(yè)務。
3.2 夾縫生存出新招，低碳經(jīng)濟助生存
行業(yè)的規(guī)范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環(huán)境經(jīng)濟不景氣的情況下發(fā)生的。如應在“工裝公司”和“地產(chǎn)公司工程部”的家馮總開建新的業(yè)務。家裝行業(yè)應該將服務提升一個檔次，推出針對不同房源，不同戶型的裝修業(yè)務；也可以針對經(jīng)濟適用房和保障房等推出低端裝修業(yè)務，或者提供全程化一對一服務、2次裝修施工業(yè)務等。更加細分的服務，更加人性化的服務才能讓家裝在未來的路上走得更遠。
而對于建材行業(yè)來說，隨著“低碳經(jīng)濟時代“的到來綠色環(huán)保建材家具商機卻是無限的，加強新品的研發(fā)和推廣，比如選擇新型環(huán)保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創(chuàng)造更多適合市場的產(chǎn)品，搶的更多的市場份額。
結(jié)語：房地產(chǎn)市場從“過緊”走向“常態(tài)”的過程中讓我們深刻認識到了房地產(chǎn)商品本就是應有其商品應有的規(guī)律，房地產(chǎn)市場也應是一個正常的由供求關(guān)系決定的市場而不是一個暴利的市場。國家不會再出現(xiàn)非常規(guī)的大規(guī)模的刺激政策。在這場新的戰(zhàn)役中，智者存，弱者亡。房企和各相關(guān)行業(yè)應緊密關(guān)注國家政策，發(fā)揮智慧開源節(jié)流，增強實力，方能長久立于市場中。
【1】 丁衛(wèi)國 西方經(jīng)濟學原理
【2】 鄒士年 2015年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整，效果及存在的問題
這是政治大學臺灣房地產(chǎn)研究中心主任張金鶚教授在他的新書《張金鶚的房產(chǎn)七堂課》中開宗明義向讀者提出的五個問題,直指臺灣房地產(chǎn)市場中長久以來的迷思。張金鶚指出,臺灣目前的房價是由很多投資客撐出來的,一般來說,市場上正常的投資比例約在10～20%,80%以上是以消費為主的,但目前卻是50～70%為投資行為。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊的不透明造成目前市場的混亂,加上投資客炒作的影響下,臺灣目前有近百萬的空屋,空屋率達15%以上,而與世界上等級相同城市比較,其它城市的空屋率大約是3～5%。這種情況除了資源浪費以外,也扭曲了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),對產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展有嚴重危害。
回歸住房本質(zhì)
對大部分人來說,買房子是人生中最大的一筆消費,而有七至八成以上以居住使用為主要目的。但在業(yè)者和媒體的渲染下,房地產(chǎn)儼然已成為一種個人投資理財?shù)墓ぞ?。張金鶚說:“市面上關(guān)于房地產(chǎn)的書都一直強調(diào)投資、投資、投資,我覺得這只是針對20%的投資客寫的,并沒有面對80%的自住人的書。房子的本質(zhì)是以居住使用為主,現(xiàn)在這種對待房產(chǎn)的態(tài)度有點本末倒置,這是我寫這本書的原因之一,我希望這本書能給大家不同的思考,當房子以居住使用為目的時,選擇房子的角度就不一樣,觀察房子的視野也不一樣了?！?/p>
張金鶚指出,以投資論投資,房地產(chǎn)雖是所謂的“實質(zhì)財”、“硬資產(chǎn)”,看得到、摸得著、可入住,卻稱不上是理想的投資工具;若是短期投資,買進賣出的相關(guān)費用很高,除非恰好買在低點、賣在高點,否則賠錢或套牢的機會頗大;若是長期投資,投資報酬率并不突出,遠低于績優(yōu)股與基金。目前大家覺得房地產(chǎn)“穩(wěn)賺不賠”的迷思,大部分是由于媒體哄抬,里面還包含著業(yè)者的置入性行銷,只對成功、特殊的案例進行報道,卻鮮少報道套牢或慘賠的故事。
“這五大房地產(chǎn)神話(編注:開篇的5個問題)都是以投資為出發(fā)的,這些說法并非完全不正確,但絕對有值得挑戰(zhàn)的地方,我覺得回歸住房的本質(zhì),大家不能把它們當作信仰。而從里面解放出來以后,接下來就是要建立自己的觀念。購房是人生很重大的決定,是一種個人行為和自我經(jīng)驗、價值觀的判斷,別人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市場的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活當中用不到捷運或使用率很低,為什么要選擇在捷運線上呢?如果還沒有小孩,選擇明星學區(qū)就根本沒有必要。不能聽從媒體說‘在這個框框里買房子就好了’、‘在什么時機買房子就好了’、‘現(xiàn)在買就對了’而去做決定。購房必須建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’為出發(fā)點,不要受‘市場之尺’干擾了。如果這兩個標準能產(chǎn)生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市場之尺’?！?/p>
購房是一種可替換選擇
俗話說,安居樂業(yè)。在中國老百姓的觀念里,這即使不是絕對的先后順序,也似乎是一種相伴相生的人生理想。中國的父母只有看到子女結(jié)婚、買房了,才真正感覺責任已了,而幫子女準備好購屋頭期款,甚至連房子都“幫忙”買好的父母也不在少數(shù)。
張金鶚曾負笈美國、英國、瑞典、日本留學和擔任訪問學者,感受過多元而豐富的住房經(jīng)驗,因此對擁有房子這件事有著更開放的態(tài)度。“外國是沒有中國人這種像‘祖產(chǎn)’一樣的觀念的,一輩子租屋的也大有人在。他們覺得,兒孫自有兒孫福,為了買房子辛苦一輩子而自己沒有好好享受人生的同時,也會造成下一代沒有努力的動機。我沒有要批判哪一種觀念,只是覺得有另外一種觀念可以讓我們重新再思考。有統(tǒng)計數(shù)字顯示,臺灣都會區(qū)的人,平均每十年換一次房子,所以這件事情是很多樣化的,不要成為人生的唯一目標,更不要為了買房子造成心中不安,甚至變成房奴?！?/p>
在新書的附錄,張金鶚提供了他個人的居住簡史,除了建筑、都市計劃與房地產(chǎn)學者的身份以外,他也歷經(jīng)租屋族、首購族、換屋族、短期投資者(投資客)、長期投資者(房東)等五種身份,可以說,與房地產(chǎn)有關(guān)的消費行為,他都曾有過“實戰(zhàn)經(jīng)驗”。他說,每個人的條件、背景不一樣,“心中之尺”的累積也就不一樣,對房子有不同的觀點和偏好;像他個人會特別重視景觀和物業(yè)管理;臺灣南部的人喜歡透天厝,而北部的人就只能選擇公寓。所以,每個人都只能從自己的經(jīng)驗出發(fā),而且必須要做功課,如果連自己都不清楚自己的需求,別人是幫不上忙的。
“年輕人無須急于擁有自己的房子,而應該投資自己,去旅游或者更自由地轉(zhuǎn)換職業(yè)跑道。買了房子以后,變得壓力很大,選擇機會也變少了。與此同時,租房也可視為購屋族選屋的訓練,越多的住房經(jīng)驗,越有利于明晰自己對房子的需求?！?/p>
什么是好產(chǎn)品?
正如租買選擇并非絕對,每個人在評斷“好房子”的標準也天差地別。而當決定購房之后,要在好時機以好價格買到好房子,則需要對房地產(chǎn)市場作長期的觀察和具備一些基本知識。張金鶚一直強調(diào),“天下沒有白吃的午餐”,要擁有心目中的好房子,時間和知識的投入是必需的。
房地產(chǎn)市場一個景氣循環(huán)周期長達數(shù)年,觀察房地產(chǎn)的時間長度起碼要以年為單位,才能確知房地產(chǎn)景氣的大方向,否則匆促間作出決定,未來可能追悔莫及?；仡櫯_灣近四十年來的房地產(chǎn)歷史,研究者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)的景氣循環(huán)是大漲小回、擴短縮長。也就是說,房地產(chǎn)價格飆漲時又快又急,但下滑的速度卻相當緩慢,代表著房地產(chǎn)欣欣向榮的時刻(擴張期)十分短暫,不景氣的時間(收縮期)卻相當冗長。所以進入房地產(chǎn)市場必須有長期抗戰(zhàn)的心理準備。
由張金鶚所主持的政大臺灣房地產(chǎn)研究中心,持續(xù)觀察臺灣房地產(chǎn)狀況十幾年,每季度“國泰房地產(chǎn)指數(shù)”、“臺灣住宅需求動向調(diào)查”、“臺灣房地產(chǎn)景氣動向調(diào)查”三大房地產(chǎn)景氣走向指標,并通過新聞會向社會大眾公布,是可供購房者參考借鏡的穩(wěn)定并有公信力的房產(chǎn)資訊。
但張金鶚同時也指出,所謂“好時機”并非購房的必要條件,若遇上心儀的好房子,就無須太過考慮時機,畢竟合適的房子有時可遇不可求。“什么是好產(chǎn)品?好產(chǎn)品里面房子這個殼是很重要的,社區(qū)是很重要的,鄰里環(huán)境也很重要。除了這三個圈以外――如果你沒有辦法判斷的話――好建商是很重要的,因為房子很復雜,如果沒有專業(yè)背景是無法一下子看出來的。這就像上電影院時,你不知道什么是好電影,但選到好導演就可以了。買房子,不管是投資還是自住,不要忘記產(chǎn)品的質(zhì)量才是所有因素的核心關(guān)鍵。好產(chǎn)品的背后是好居住,買房子不是單單買到產(chǎn)品的硬體,背后的軟體是很重要的。豪宅不見得是好產(chǎn)品,很多房子都只是表面功夫。”
關(guān)于房價,張金鶚表示,房地產(chǎn)具有異質(zhì)性,就算是在同一棟建筑物里,格局、面積相同的兩間房子,也因所在位置不同,價格就不盡相同,甚至同一間房子,在不同時間里,因為鄰居不同,就有極大的差異。因此房價并沒有統(tǒng)一、放諸四海而皆準的計算標準。他在書中提出一個很值得反思的房價現(xiàn)象:購屋者最常使用單價來判斷房價偏高、適中或偏低,建商、代銷業(yè)者也習慣以單價賣房子,房仲業(yè)者則較常用總價宣傳行銷。張金鶚建議,看房價應先看總價,再看單價。因為房子具有“不可分割性”,計算單價實無太大意義。
“價格是大家很在意的因素。我從過去的研究歸納出,大家可以從租金、所得、價格歷史波動的變化來判斷;如果這么多復雜的估價方法大家都不清楚的話,就從自己口袋來判斷吧――從自己的負擔能力出發(fā)。買房不要融資來投資,不要過度消費,還是得量力而為,一般來說,每月房貸不要超過月收入的三分之一,最多也不要超過一半?！?/p>
生命歸零,凈現(xiàn)值歸零
每個人對自己人生的期待都不一樣,有的人享受于大城市的物質(zhì)便利與更多的工作可能性,有的人向往在小城鎮(zhèn)中平平淡淡過一生,有的人則不斷在各地移動著人生的足跡。生涯規(guī)劃決定著屋涯規(guī)劃,不同的生命周期也應該有不同的居住選擇。正是在這個開放的向度中,每個人都應該對未來的居住地點、房屋類型、生活品質(zhì)有一個計劃、或者說是想象。
業(yè)內(nèi)人士表示，雨潤食品主業(yè)業(yè)績一直不理想，營業(yè)額逐年下滑，其盈利主要靠政府補貼，而這種模式不可持續(xù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，導致業(yè)績下滑的主要原因是，雨潤食品的渠道難以下沉到三、四線市場，制約了企業(yè)的發(fā)展。與此同時，雨潤集團雖然對外主營業(yè)務是肉制品，但實際帶來效益的還是房地產(chǎn)，不過由于這兩年房地產(chǎn)市場不景氣，業(yè)績一度出現(xiàn)下滑，其多元化發(fā)展前景堪憂。
渠道下沉遇阻業(yè)績逐年下滑
7月13日，雨潤食品業(yè)績虧損預警，預計上半年業(yè)績將虧損不少于7億港元，而去年同期凈利潤為1611萬港元。雨潤食品稱，業(yè)績虧損主要原因是高端餐飲及肉類消費市場疲弱，經(jīng)營環(huán)境日趨激烈。同時，生豬價格比去年同期上升，生產(chǎn)成本上漲。
對此，生意社生豬產(chǎn)品分析師李旭文認為，從今年3月底開始，生豬價格觸底反彈，反應到市場上的價格應該有一個滯后期，加之企業(yè)有一定的存貨儲備和提前簽訂的采購合同，生豬價格的上漲不會立刻對業(yè)績有明顯的影響。
記者從雨潤食品2014年年報中查閱到，雨潤與賣方集團，即祝先生（代表多家由他擁有及控制而主要從事生豬養(yǎng)殖業(yè)務的實體）簽訂了生豬采購框架協(xié)議。其中第三條規(guī)定，價格不超過雨潤經(jīng)公平磋商及按正常商業(yè)條款于該月份內(nèi)向其他獨立第三方支付同類生豬的平均價格。協(xié)議時間為期三年，從2013年1月1日起至2015年12月31日止。
從產(chǎn)品來講，雨潤主要是以冷鮮肉為主，這種產(chǎn)品在城市里有一定的市場份額，但在一、二線城市之外的市場卻非常小。相比而言，冷鮮肉行業(yè)另一龍頭企業(yè)雙匯主要經(jīng)營的是常溫產(chǎn)品，其適應面特別廣，即使在農(nóng)村市場也很容易被接受。其次，雨潤食品主要是以經(jīng)粗加工的分割肉為主，冷鮮產(chǎn)品深加工的產(chǎn)品做得不是很成功，他們也嘗試做低溫的腸產(chǎn)品，但優(yōu)勢并不明顯，加之渠道不匹配，市場表現(xiàn)平平。
雨潤食品2014年年報顯示，冷鮮肉的銷售額為171.63億港元，同比減少10.4%；冷凍肉為19.98億港元，同比減少24.2%；深加工肉制品銷售額（抵銷內(nèi)部銷售前）為27.59億港元，比2013年減少6.4%。李志起認為，冷鮮肉的成本要比常溫肉的成本高很多，儲存需要冰柜的低溫環(huán)境，物流同樣需要配套的冷鏈系統(tǒng)，這就制約著雨潤食品沒有辦法把產(chǎn)品下沉到三、四線市場，下沉成本太高。
多元化發(fā)展難解整體困局
中投顧問食品行業(yè)研究員向健軍表示，雨潤集團除了主業(yè)食品之外，多年來一直在進行多元化經(jīng)營，過度擴張不僅造成資金緊張，也加大了公司運營風險。此外，公司董事長祝義財被查也給公司業(yè)績帶來了負面影響。
根據(jù)雨潤控股集團官網(wǎng)介紹，雨潤是一家集食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融和建筑等七大產(chǎn)業(yè)于一體的民營企業(yè)集團。目前，雨潤旗下?lián)碛杏隄櫴称?、中央商場兩家上市公司?/p>
李志起表示，雖然雨潤集團表現(xiàn)看似是以雨潤食品的經(jīng)營為主，但行內(nèi)人都知道房地產(chǎn)才是支撐集團最重要的利潤，但房地產(chǎn)這兩年并不景氣，導致業(yè)績壓力很大。
然而在地產(chǎn)業(yè)績下滑的同時，商業(yè)也面臨著很大的挑戰(zhàn)。中央商場在報告中稱，2014年在中國經(jīng)濟增速放緩、消費市場增長趨弱的大背景下，多元化零售業(yè)態(tài)新起，商業(yè)競爭持續(xù)升級，網(wǎng)購市場迅猛發(fā)展，實體商業(yè)仍被持續(xù)沖擊。公司主業(yè)為百貨零售業(yè)，由于區(qū)域內(nèi)競爭加劇、網(wǎng)購分流、招商難度加大等因素影響使得銷售規(guī)模增長乏力，同時經(jīng)營成本增加和勞動力成本上升，盈利水平提高可能受到一定程度的限制。
而且雨潤食品之前一直依靠政府補貼降低成本，增加利潤，但是這種發(fā)展模式抗風險性差，不具備可持續(xù)性。
雖然雨潤在黑龍江、遼寧等地不斷投資建廠，但實際開工率并不足。中投顧問食品行業(yè)研究員向健軍表示，造成實際開工率不足的原因在于生豬屠宰市場整體出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，利潤非常微薄。而擴大產(chǎn)能是因為國家對農(nóng)業(yè)項目給予了多方面的政策扶持，雨潤這么做能夠獲取大量的補貼資金和優(yōu)惠政策，而借土地免費、財政支持、收費減免等惠農(nóng)政策進行低成本擴張是雨潤做“虧本買賣”的主要目的。
數(shù)據(jù)顯示，2005年雨潤食品上市至今，十年間的年報中，累積獲得的政府補貼超過40億港元，占到十年總利潤的46.38%。2014年，雨潤凈利潤為5700萬元（以下均為港元），而政府補貼、出售附屬公司的收益及冷庫租金收入為8.82億元。
樓市僵局，買賣均觀望
“最近來看盤的人挺多，不過大部分人只是過來看看，真正有購買意向的人其實并不多?！弊罱?，雖然天氣涼爽，首府迎賓路附近一新開樓盤的銷售大廳里，促銷員小李介紹時的語氣名顯帶有焦躁的味道。
一直在等待買房時機的陳然表示：“不管你有沒有購房需求，反正這幾天隔三差五的都能收到樓盤推銷短信?！?/p>
陳然稱，自己打電話咨詢樓盤的時候，對方通常是告訴自己看盤的消費者很多，所剩房源不多了，并以各種方式勸說自己去“看一看”。但是陳然到現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)，看盤的人大多和自己一樣持觀望心態(tài)?！按蠹叶枷Ｍ衲攴績r能再降一點?！辈稍L中，不少消費者表示，近期不少樓盤銷售中心采取“遍地撒網(wǎng)”的策略，花樣百出的樓盤短信擠滿了消費者的手機。
小李坦言，調(diào)控政策影響太大，他所銷售的樓盤目前銷量率還不到四成，其中還包括了相當一部分之前積累的客源。
在八家戶附近一處冷清的樓盤銷售大廳內(nèi)，營銷負責人介紹說，從5月起，項目就感受到來自政策調(diào)整的影響，“買房的市民比去年同期少了近四成?！痹谠摌潜P買房的本地市民也大幅減少，來買房的近六成都是南北疆及內(nèi)地省市購房者，且辦理的都是首套購房手續(xù)。
市場的“僵持”已經(jīng)導致樓市出現(xiàn)了滯銷。根據(jù)統(tǒng)計，7月份，首府商品房共售出41萬平方米，而去年7月，首府商品房則售出62萬平方米，成交房屋面積同比減少33.87%。
很明顯，樓市買賣雙方的“博弈”仍在繼續(xù)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，接下來的半年內(nèi)將會有大量新盤入市，這將進一步打亂目前房地產(chǎn)交易格局?！耙驗樾卤P首次上市，往往會以低價格吸引購房者?！?/p>
“多重樓市調(diào)控政策，以及今年2月起在烏魯木齊實施的限購房政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，是導致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”烏市房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示。
樓市信心指數(shù)創(chuàng)7年新低
在樓市反映清淡的同時，來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，二季度，首府房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家缺乏信心融資及流動資金景氣指數(shù)、商品房銷售景氣指數(shù)均為7年來最低。
8月9日，國家統(tǒng)計局烏魯木齊調(diào)查隊消息稱，二季度，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)比上季度和去年同期都雙降，列行業(yè)之末。
那么是什么原因讓企業(yè)家們的信心看起來不佳呢？據(jù)國家統(tǒng)計局烏魯木齊調(diào)查隊解釋說，企業(yè)反映，促使企業(yè)家看淡房產(chǎn)市場發(fā)展的因素主要是因為商品房銷售減緩以及企業(yè)資金趨緊所致。自去年陸續(xù)推出打擊炒房、穩(wěn)定房價等房產(chǎn)調(diào)控政策，對個人購貸款審批條件收緊后，首府2011年以來商品房成交面積持續(xù)下滑。
數(shù)據(jù)顯示，二季度有30.8%的房產(chǎn)企業(yè)銷售量下滑，其中5月的商品住宅成交量環(huán)比下降26.77%，連續(xù)4個月呈下降趨勢，商品房銷售景氣指數(shù)為79.1，已回落至較為不景氣區(qū)間，為7年來同期最低。銷售速度放緩，銷售量下降使企業(yè)的回款減少，對企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)形成不利影響。
數(shù)據(jù)還顯示，二季度烏魯木齊房地產(chǎn)投資和房屋施工面積仍保持增長，與企業(yè)銷售放緩形成鮮明對比的是，商品住宅的銷售價格持續(xù)上升，初步顯現(xiàn)有價無市的端倪。二季度有7.7%的企業(yè)家認為市場發(fā)展較差，有20.9%的企業(yè)家預計三季度市場發(fā)展會較差，比例增長13.2%。國家統(tǒng)計局烏魯木齊調(diào)查隊分析認為，企業(yè)家對資金鏈、政策的不確定性的擔憂，促使他們對市場的信心一再回落。企業(yè)家們對市場樂觀程度的降低，一定程度上會影響企業(yè)采取相對保守穩(wěn)健的經(jīng)營策略，從而在一定時間內(nèi)進一步影響到本地房地產(chǎn)市場發(fā)展活躍程度。
與此同時，二季度烏魯木齊企業(yè)融資及流動資金景氣指數(shù)分別為61.5和79.1，均為近7年來同期最低，表明資金趨緊的房地產(chǎn)企業(yè)較往年同期增加。
首府一家股份制銀行信貸部負責人認為，目前很多房地產(chǎn)信托都提高了收益率，投入房地產(chǎn)的資金利用成本明顯上漲，這勢必會讓開發(fā)商資金利用成本上漲，從而面臨資金難題。為控制通脹，回收流動性資金，央行年內(nèi)多次上調(diào)存款準備金率，以抑制各商業(yè)銀行的放貸能力，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款因此面臨更為嚴苛的審批，融資難問題加重，在預售款監(jiān)管趨嚴以及加息導致資金成本增加等的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力與日俱增，
樓市步入調(diào)整期
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年國內(nèi)住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1~5月分別上漲3.6個百分點和6.3個百分點。
但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的統(tǒng)計顯示，6月國內(nèi)商品住宅平均價格為4864元/平方米，環(huán)比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時6月商品住宅成交面積達到10263萬平方米，環(huán)比5月上漲42.6%，漲幅擴大30個百分點。
“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現(xiàn)U形走勢，開發(fā)商以價換量后的效果逐漸顯現(xiàn)?！辨溂曳治鰩煆堅逻@樣分析。
國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布8月份國內(nèi)70個大中城市住宅銷售價格變動情況報告顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下，8月份中國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個。
“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現(xiàn)U形走勢，開發(fā)商以價換量后的效果逐漸顯現(xiàn)?！辨溂曳治鰩煆堅逻@樣分析。
對于首府而言，8月份首府新建住宅價格和新建商品住宅價格指數(shù)相比7月份均上漲0.2%，同比均上漲分別為8.8%和8.9%；新建住宅和新建商品住宅同比漲幅均居國內(nèi)70個大中城市排名第二。二手住宅價格同比漲幅為8.1%，同比漲幅居全國首位。這已是首府連續(xù)第5個月位居國內(nèi)房價漲幅榜前三甲。
來自新浪樂居及中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，首府新建商品房成交均價5444元/平方米，同比上漲27%。首府一家售樓部負責人對此認為，目前該售樓處所在喀什東路附近多處樓盤成交價都在6200元/平方米左右，相比去年同期上漲了1000元/平方米，漲幅近20%。如果按照市場實際的房價漲幅，政府年內(nèi)控制房價漲幅不超12%的壓力顯而易見。
新疆合富輝煌房地產(chǎn)顧問公司市場分析師段偉認為，接下來樓市受供應量大幅沖擊，房價波動或?qū)⒏用黠@。近期多家半年報的上市房企均表示下半年會有較多項目入市，以保證完成全年銷售額。就本土房企而言，年尾將面臨巨額結(jié)算款的支付，很大程度上還要看下半年的樓市銷售情況。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟 泡沫風險
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過多年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)積聚了巨大的泡沫風險，這從不斷攀升的房價就可以略窺一斑，目前我國的房價收入比已經(jīng)遠遠超過世界平均水平。盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀的泡沫何時破裂學界并沒有一個統(tǒng)一的認識，但是“泡沫總是要破裂的，只不過是時間的問題”，這一點卻是學界的共識?？v觀世界各國的房地產(chǎn)泡沫無不是以破滅為終點，例如美國次貸危機爆發(fā)的根源就是房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂所導致的，而日本20世紀90年代房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅以后，時至今日都沒有恢復經(jīng)濟活力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟風險日益加劇，泡沫現(xiàn)象越來越嚴重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解決策略，就顯得尤其具有現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟風險泡沫界定
何為房地產(chǎn)泡沫，學界并沒有一個統(tǒng)一的界定標準，雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在泡沫這一點無論是學者也好，還是政府官員都有一致的認識，但是在泡沫風險的大小方面卻沒有統(tǒng)一認識，不同的學者、官員各持己見。根據(jù)國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標準房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15年的收入才能夠買一套房子。當然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠遠超過這一數(shù)據(jù)，從這一指標來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的泡沫非常嚴重。考慮到目前我國房地產(chǎn)每年的投資額度高達7萬億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點都不為過，但是因為房地產(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀泡沫破裂所帶來的經(jīng)濟風險將是巨大的，會危害到整個國家的經(jīng)濟健康運轉(zhuǎn)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險的成因
目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)綁架了整個經(jīng)濟發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會損害到經(jīng)濟的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的不斷放大又會給經(jīng)濟的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：
（一）土地財政作祟
分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動了地方政府理財?shù)姆e極性，但是因為事權(quán)以及財權(quán)之間的不匹配，導致了地方政府財政收入有限，遠遠無法滿足各個城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補城市建設面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價以及各種稅費收入至少占到房價的2/3以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫進一步放大。
（二）實體經(jīng)濟不景氣
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險的不斷放大與我國實體經(jīng)濟的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來了嚴重的產(chǎn)能過剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競爭激烈，這導致制造業(yè)整體利潤非常有限，大多數(shù)的實體企業(yè)都處于一個微利或者無利的經(jīng)營狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營使得資本不斷地從實體經(jīng)濟流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進行投資或者投機，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫風險。
（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力
自從2003年國家出臺放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，正式標志著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國房價與本世紀初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學者認為我國房價的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導致的直接后果。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體調(diào)控沒有涉及到房價持續(xù)上漲的基礎，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢，認為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的滋生。
三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險的具體策略
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險如同一把“達摩克斯之劍”懸在我國經(jīng)濟發(fā)展的上空，成為了阻礙我國經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控經(jīng)驗基礎之上，結(jié)合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。
（一）破解土地財政模式
土地財政模式是當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進行調(diào)整，授予地方政府更多的財權(quán)，中央政府分擔更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實現(xiàn)土地增值收益的社會共享，而地價的下降自然就會擠壓房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。同時土地財政模式的破除還可以降低地方政府對于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的抵制，不斷地拉低房地產(chǎn)的價格，使得整個房地產(chǎn)經(jīng)濟更加市場化。
（二）大力發(fā)展實體經(jīng)濟
目前我國居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問題，實體經(jīng)濟發(fā)展困難，這種情況下，政府應加大對于實體經(jīng)濟的支持力度，通過出臺各項支持政策，來幫助實體經(jīng)濟更好地發(fā)展，從而給社會存量資本提供更多的增值渠道。大力發(fā)展實體經(jīng)濟的關(guān)鍵內(nèi)容有兩點，一方面就是加快利率市場化的推進，通過利率市場化來降低實體企業(yè)的資金成本，讓更多的中小企業(yè)能夠破解資金瓶頸，同時借助于市場機制來實現(xiàn)資金的自由流動，可以使得資金從效率較低的行業(yè)流向效率較高的行業(yè)。另外一方面就是對一些壟斷行業(yè)進行變革，破除金融、石油等行業(yè)的壟斷，這樣就能夠釋放出來更多的市場空間，給社會資本創(chuàng)造出來更多的盈利機會。在這種情況下，社會資本的逐利性就會使其從房地產(chǎn)行業(yè)中流出來，從而逐步減少房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫風險。
（三）強化房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控
房子不僅僅是一種商品，同時還是一種生活必需品，房價的高低與每一個居民的生活密切相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的不到位情況必須要盡快得到糾正。房地產(chǎn)的調(diào)控不能僅僅是限制居民的需求，同時還要考慮供給，通過增加用地指標，來實現(xiàn)供給的提升，通過增加供給來不斷實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的下降。同時要盡快出臺房產(chǎn)稅，增加持有人的成本，對于居民持有的第二套、第三套住房征收房地產(chǎn)稅，這樣可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟中的投機部分擠壓出來，有利于房價的降低，出臺房地產(chǎn)稅更為重要的作用在于可以降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費。
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫已經(jīng)非常嚴重，如果坐視不管，必然會對于我國經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來巨大的危害。而房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險的破解是一項系統(tǒng)的工程，需要政府從經(jīng)濟發(fā)展的大局出發(fā)，加強宏觀調(diào)控，承受調(diào)控陣痛，探索出來一條行之有效的路徑，將房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險逐步消解。
參考文獻
[1]劉守堅.對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題的思考[J].廣東科技，2011（02）.
銀行業(yè)不良率攀升原因
西班牙銀行業(yè)目前的不良貸款總規(guī)模較2007年水平高出近十倍，主要原因是在房地產(chǎn)市場發(fā)展“滑坡”的近五年時間里，更多企業(yè)和家庭無法及時向銀行償還債務。西班牙歷時十年的房地產(chǎn)繁榮期于2007年見頂，但隨后房地產(chǎn)泡沫逐漸破滅的影響開始波及包括銀行業(yè)在內(nèi)的眾多行業(yè)，房地產(chǎn)泡沫破裂是造成西班牙銀行業(yè)不良率居高不下的最根本原因。
第一，從欣欣向榮到一蹶不振的西班牙房地產(chǎn)業(yè)。西班牙1996年上臺執(zhí)政后，實行新自由主義的市場經(jīng)濟政策，加快了私有化進程，放寬了對企業(yè)的財稅限制。這使得西班牙的私營企業(yè)，特別是金融服務業(yè)得到發(fā)展，同時，西班牙人強烈的買房自住偏好、修建旅游飯店以及外國移民在西班牙購買和租住房屋的興盛等因素，刺激了建筑業(yè)的飛速發(fā)展。1998年，西班牙房地產(chǎn)市場開始走強；2000年，全球股市不景氣，人們紛紛將資金投向見效快、收益高的房地產(chǎn)市場；2002年，西班牙成為首批歐元區(qū)成員國，貨幣更迭再次刺激了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的升溫，許多熱錢、黑錢趁機投向房地產(chǎn)業(yè)。西班牙全國各地新建住房如雨后春筍般拔地而起，國家土地法律支持、信貸資金涌入和地方政府賣地生財?shù)仁狗康禺a(chǎn)業(yè)成為西班牙經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，在1999年至2008年間，歐洲新建房屋的2/3都發(fā)生在西班牙，僅以2007年為例，該國新建住宅達80萬套，相當于英、法、德三國年新建住宅的總和。十多年來，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對西班牙國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻率到18%。其間，該國的地價上漲5倍，房價也平均上漲了1.5倍，遠遠超過其經(jīng)濟發(fā)展水平。西班牙房地產(chǎn)熱帶動了房價的猛漲，同時也積累和放大了資產(chǎn)泡沫。
2008年9月爆發(fā)的全球性金融危機，不僅重創(chuàng)了世界經(jīng)濟，也刺破了西班牙房地產(chǎn)泡沫。受金融危機的沖擊，西班牙經(jīng)濟開始蕭條，大量人口失業(yè)，收入水平大幅下降，銀行不愿繼續(xù)借錢給開發(fā)商，許多按揭貸款無法如期償還。曾經(jīng)欣欣向榮的房地產(chǎn)業(yè)遭遇“寒冬”，在一蹶不振的同時也引發(fā)了大量的社會經(jīng)濟問題，銀行業(yè)不良率不斷攀升就是其中之一。
第二，從甜蜜合作到自身難保的銀行與客戶關(guān)系。在長達十多年的西班牙房地產(chǎn)業(yè)繁榮期，房地產(chǎn)企業(yè)和居民個人要想獲得銀行貸款非常容易。銀行發(fā)放貸款給開發(fā)商與土地掛鉤，有土地就能獲得貸款。而銀行提供給個人購房者的按揭貸款，不僅有利率優(yōu)惠，還款期限最長還可達40年。2009年的數(shù)據(jù)顯示，西班牙所有銀行貸款中，對開發(fā)商、建筑商和購房者的貸款達到了1.11萬億歐元，相當于西班牙當年GDP的105%，占到了西班牙私人部門貸款的60.3%，這個比例比上世紀90年代中期高出近一倍。另外，主要開展按揭貸款業(yè)務的45家地區(qū)儲蓄銀行，其9000億歐元的貸款總額中有70%投入到了房地產(chǎn)領域。如此巨量的信貸資金集中投放到房地產(chǎn)市場，極大催生了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與泡沫，導致市場火熱，價格暴漲。
2007年以來，西班牙全國房價已經(jīng)從最高點下跌了近20%，西班牙對外銀行認為，該國房價至少還要下降30%，甚至更多。伴隨著房價的大幅下跌，大量房屋滯銷或停建，房地產(chǎn)泡沫的破滅，導致上百家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，近4.5萬家房屋中介公司關(guān)門歇業(yè)。據(jù)報道，由于受經(jīng)濟不景氣、失業(yè)率飆升等因素影響，越來越多的西班牙人無力償還按揭貸款，2010年時就約有140萬西班牙家庭面臨房屋被銀行收回的窘境。早在幾年前，西班牙央行就曾警告，西班牙家庭抵押貸款負債已達到家庭可支配稅前收入的110%，購房者應清楚自己的支付能力。西班牙銀行與開發(fā)商、中間商和個人客戶的“蜜月期”早已結(jié)束，并為彼時的“快樂”付出了沉重的代價，西班牙銀行面臨的只能是日漸堆積的呆賬、壞賬。
銀行業(yè)不良率居高不下的影響
西班牙銀行業(yè)前些年在房地產(chǎn)市場投入的巨額資本是引發(fā)此次銀行業(yè)危機的主要原因，自2008年金融危機以來，這些投資非但難以獲取收益，還造成了巨量不良資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，西班牙銀行業(yè)在房地產(chǎn)市場的投資額高達一萬億歐元，遠高于西班牙政府公布的相關(guān)數(shù)字。目前，西班牙銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的投資到底會虧損到何種程度還很難預測，專業(yè)分析人士對西班牙銀行業(yè)的前景普遍表示擔憂，高企的不良率帶給西班牙銀行、政府，乃至整個歐洲的影響都是巨大和深遠的。
第一，對銀行業(yè)的影響。一是評級下調(diào)。西班牙銀行業(yè)出現(xiàn)的不良貸款危機已經(jīng)引起了相關(guān)機構(gòu)的高度警覺，國際評級機構(gòu)穆迪日前宣布，下調(diào)16家西班牙銀行信用評級1至3級，同時，下調(diào)西班牙桑坦德銀行英國子公司的信用評級。穆迪表示，下調(diào)西班牙銀行業(yè)評級是基于如下理由：運營環(huán)境不佳，經(jīng)濟衰退、房地產(chǎn)危機和高失業(yè)率削弱了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、收入甚至資本金。二是擠兌風險。5月17日，穆迪將西班牙桑坦德銀行英國子公司降級后，桑坦德英國公司承認，該公司僅5月18日一天就流失了3.2億美元存款。此外，一則關(guān)于西班牙班基亞銀行存款下降逾10億歐元（13億美元）的消息，引發(fā)其股價在一天內(nèi)暴跌30%。三是倒閉威脅。從近其歐洲媒體關(guān)注的焦點來看，相比希臘，各方目前更關(guān)注希臘退出歐元區(qū)對西班牙、意大利等其他歐元區(qū)國家可能帶來的沖擊。
根據(jù)西班牙央行的數(shù)據(jù)，西班牙有30%的國內(nèi)存款是隔夜存款，意大利隔夜存款比例為48%，葡萄牙為21%。這些都是有可能“瞬間”就流失的存款。另據(jù)花旗集團預計，如果希臘退出歐元區(qū)，愛爾蘭、意大利、葡萄牙和西班牙可能很快會流失900億～3400億歐元存款，其中，西班牙可能會流失380億～1300億歐元存款。這一數(shù)字代表了這些國家10%的存款，存款快速流失可能會帶來災難性的后果：一些銀行可能會因資金斷裂而倒閉，最具實力的銀行也會大幅削減貸款發(fā)放。
第二，對西班牙政府的影響。西班牙官員表示，西班牙已進行改革工作讓其經(jīng)濟更有競爭力，政府已聘請高盛對班基亞銀行（該行已經(jīng)被政府收歸國有）進行獨立評估，需要追加70億～75億歐元壞賬撥備。但據(jù)報道，班基亞銀行的資金缺口可能達80億歐元，這還不包括需要為不動產(chǎn)資產(chǎn)潛在損失提撥100億歐元準備所需的金額。
西班牙政府還已開始向銀行業(yè)選派獨立的審計機構(gòu)，一方面，評估銀行損失的嚴重程度，以及銀行需要多少增資來改善資產(chǎn)負債表狀況；另一方面，借此向投資者表明政府有能力清理銀行業(yè)問題。西班牙副首相稱，審計工作將首先進行一個月的壓力測試，然后對金融領域資產(chǎn)進行更深入分析。
但即使理清了各家銀行資產(chǎn)負債表的“底細”，測算出了這些銀行的資本缺口，西班牙政府還將面臨一個最為關(guān)鍵和重要的問題——解決問題的錢從哪里來？創(chuàng)九年來新低的國內(nèi)股票市場，觸及歐元使用以來最高成本的國外債券融資，無不顯示西班牙政府籌資的難度。如何填補巨大的資金缺口，目前看來，西班牙政府也束手無策。
同時，許多人對西班牙政府的行動能力與效率也表示質(zhì)疑。他們認為，自西班牙房地產(chǎn)市場泡沫破裂后，該國銀行業(yè)的資產(chǎn)負債表就急劇惡化并面臨進一步惡化的風險，但西班牙政府并未及時采取適當?shù)拇胧?，而是在當前幾乎不可收拾的情況下才有所行動。即使如此，目前西班牙政府的行動效率依舊低下。
不斷攀升的不良率（預計今年內(nèi)可能接近15%）、萎靡收縮的經(jīng)濟現(xiàn)狀和繼續(xù)高企的失業(yè)率（目前已達24%）使西班牙經(jīng)濟運行前景令人擔憂，隨之而來的可能是更多、更嚴重的經(jīng)濟、社會及至政治問題。
第三，對歐元區(qū)的影響。目前，西班牙已步希臘后塵，成為歐債危機新的焦點。西班牙除了巨大的債務赤字外，還在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂對銀行資產(chǎn)的沖擊，不良率快速上升，存款大幅下降。自2011年1月以來，西班牙銀行存款的流失金額居歐元區(qū)之首，甚至高于希臘。房地產(chǎn)泡沫破裂下的經(jīng)濟衰退還需要漫長的時間來恢復，西班牙政府正在竭力削減赤字、提高銀行撥備。
但面對困境，西班牙顯得勢單力薄，只有向外部尋求救助。西班牙政府已經(jīng)要求歐洲提供更多的支援，西班牙首相也在敦促歐洲央行擴大對歐元區(qū)的保護。針對當前的歐元區(qū)亂局，其他國家更多持自保態(tài)度。一方面，德國、英國等國家銀行紛紛進行去杠桿化，借此改善自身資產(chǎn)負債表，同時盡量增加資本，提高對風險敞口撥備，造成同業(yè)之間已難有借貸。另一方面，歐洲央行始終把維護資產(chǎn)負債表安全放在首位，因此也難以“慷慨”地向西班牙銀行經(jīng)常性地提供大規(guī)模貸款。
歐洲央行已于2011年12月和2012年2月，通過長期再融資計劃，兩次向西班牙銀行業(yè)輸送流動性資金，截至2012年3月，歐洲央行對西班牙銀行的借款余額已達2276億歐元。但歐洲央行內(nèi)部仍有“聲音”，希望歐洲央行不再通過長期再融資計劃被迫購買政府債。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行為經(jīng)濟學
一、引言
自20世紀80年代以來，伴隨著全球現(xiàn)代化發(fā)展的進程，全球財富的逐漸積累，逐漸開放國際的市場，使全球資本的迅速流動起來，全球房地產(chǎn)價格也隨之迅速上漲。中國也不例外，從2001年開始我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國房地產(chǎn)平均銷售價格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續(xù)攀升的房價引起了社會各界的重點關(guān)注。另外，中國國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的快速期，每年都有大量勞動人口定居城市，這些新進人口都對所在城市的住房產(chǎn)生購買需求，并且會帶動對配套服務設施及商品房的需求，房地產(chǎn)的、制度性因素和社會因素四方面分析中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因（黃啟云，2014）。方開群從價格合謀的角度分析房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因，并確定了房地產(chǎn)價格合謀的市場條件包括：房地產(chǎn)區(qū)域性寡頭壟斷競爭結(jié)構(gòu)，以及在區(qū)域性寡頭壟斷下有利于價格合謀的六大條件（方開群，2006）。雖然傳統(tǒng)的經(jīng)濟學也能解釋大部分房地產(chǎn)上漲的原因，但傳統(tǒng)經(jīng)濟學的理性人假設不能房地產(chǎn)領域中出現(xiàn)的許多非理性現(xiàn)象進行解釋。而行為經(jīng)濟學相對于傳統(tǒng)經(jīng)濟學而言，則放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟學理論中完全理性人的假設，從而增強了行為經(jīng)濟學對現(xiàn)實中非理性現(xiàn)象的解釋力。正因為如此，行為經(jīng)濟學的出現(xiàn)為其提供了一個新的研究視角?？追参模跤⑷A和蘇永玲就利用前景理論和啟發(fā)式認知偏向理論的行為經(jīng)濟學理論分析了房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的“買漲不買跌”的特殊現(xiàn)象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時間偏好等行為經(jīng)濟學的理論研究房地產(chǎn)市場的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預期、羊群效應、投機心理和系統(tǒng)機制等行為經(jīng)濟學理論研究房地產(chǎn)市場的波動性（顧成彥，2006）。通過分析房地產(chǎn)市場微觀主體從房地產(chǎn)泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過程和行為特征，分析了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機理并揭示了房地產(chǎn)泡沫形成的非理性本質(zhì)（宋超英，張乾，2008）。
二、行為經(jīng)濟學相關(guān)理論
行為經(jīng)濟學是由美國普林斯頓大學心理學教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學研究成果引入傳統(tǒng)經(jīng)濟學的分析框架，從經(jīng)濟活動微觀主體的心理活動出發(fā)，將復雜的人類行為納入經(jīng)濟研究之中，分析經(jīng)濟主體的選擇、判斷和抉擇等經(jīng)濟行為，進而解釋傳統(tǒng)經(jīng)濟學無法解釋的非理性的經(jīng)濟現(xiàn)象，從而構(gòu)建起一門獨立的科學――行為經(jīng)濟學。行為經(jīng)濟學放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟學理論中完全理性人的假設，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經(jīng)濟學增強了對現(xiàn)實中非理性現(xiàn)象的解釋力。行為經(jīng)濟學主要包括前景理論、啟發(fā)式認知偏向、偏好理論等?，F(xiàn)如今，人們越來越多的運用行為經(jīng)濟學的理論解釋現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)領域的相關(guān)非理性現(xiàn)象。
1.前景理論
前景理論是由美國普林斯頓大學心理學家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個價值函數(shù)v（x），引入經(jīng)濟分析模型取代了古典經(jīng)濟學中的效用函數(shù)u（x）。價值函數(shù)v（x）有三個重要的性質(zhì)，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。
（1）參照依賴
參照依賴指人們在對損失和收益的心理衡量是財富的相對變動，而不是財富的絕對值。并且相對變動變動的衡量需要一個參考點，而人們對參照點的選擇一般是以目前的擁有的財富為基礎。當獲得的財富高于參照點時評價為收益；當所得財富低于參照點時評價為損失。從價值函數(shù)圖可以看出：收益和損失是相對的，坐標0點是參照點而不是絕對值0點（董志勇，2006）。
（2）損失規(guī)避和敏感度遞減
首先，損失規(guī)避是指人們對損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對人們產(chǎn)生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規(guī)避損失。價值函數(shù)在損失區(qū)域的斜率要比在收益區(qū)域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對收益和損失的邊際價值都會隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動關(guān)系。價值函數(shù)是S型函數(shù)，在收益區(qū)域是凹函數(shù)，在損失區(qū)域是凸函數(shù)（宋超英，張乾，2008）。
2.啟發(fā)式認知偏向
啟發(fā)法是指人們做出決策時的一種思維捷徑。啟發(fā)式認知偏向是只人們在遇到復雜并且不確定的事件時，人們經(jīng)常依賴過去的經(jīng)驗而去不加思索地作出判斷。啟發(fā)有時是相當有效的，但是有時會造成重大的誤導，作出錯誤的決策。啟發(fā)式認知偏向包括可得性啟發(fā)偏向、代表性啟發(fā)偏向和錨定效應。其中代表性啟發(fā)偏向是指人們在不確定的條件下，機械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發(fā)偏向，人們通常認為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會導致人們作出錯誤的決策。
3.羊群效應
在現(xiàn)實的市場中，存在著很多用古典經(jīng)濟學難以解釋的異?，F(xiàn)象，最典型的就是羊群效應。羊群行為是我們現(xiàn)實中最常見的一種特殊非理。當人們對某個事件的發(fā)展趨勢不了解或者沒有足夠的理由說明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進行行動，這就是典型的羊群效應。但實際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因?qū)е铝酥車娜碎_始做出某種行為，這是其他所有的人會跟隨其行動，最后爆發(fā)羊群效應。
三、應用行為經(jīng)濟學理論對房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲進行分析
1.基于前景理論的分析
（1）參照依賴
首先，我們根據(jù)參照依賴理論解釋為什么在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的過程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購買以前還覺得相當昂貴的房子。終其原因，主要是因為在房地產(chǎn)市場中，消費者的購買決策主要取決于內(nèi)心對于住房價格的判斷，而價格的判斷需要有一個參考點，即人們的心理價格。比如很多年前，人們對于普通的房子心理價格是20萬。如果人們花30多萬買了一套房子，人們就會覺得太貴。但是隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升，人們對房屋的心理價格已經(jīng)達到60萬，這時候如果人們花40多萬買房子反而覺得相當便宜。這個心理價格則是由市場上房地產(chǎn)的價格反復刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來衡量房地產(chǎn)價格的，也不是古典經(jīng)濟學中的實現(xiàn)了邊際效用最大化。
（2）損失規(guī)避和敏感度遞減
投資學理論說：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個理論對房地產(chǎn)市場的投資并不適用，人們在進行房地產(chǎn)投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應（宋超英，張乾，2008）。現(xiàn)實世界中，人們在面對風險和收益時人的態(tài)度會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，對待收益是風險規(guī)避而對待損失是風險偏好。這主要是因為人的感官在接受外來的刺激時，敏感性會逐漸遞減。例如一個人在房地產(chǎn)市場上進行投資，如果隨著房地產(chǎn)市場的價格上漲他已經(jīng)收益了5萬元，之后房地產(chǎn)價格接著上漲，他收益又增加5萬元，但是因為敏感性遞減，他從后面的5萬元收益中獲得的快樂遠遠小于之前的5萬元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當人們在房地產(chǎn)市場面臨損失時，則是另一個完全不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在絕對值上是相等的，但是對于人們的敏感性是不同的，人們對損失的敏感度比對相等收益的敏感度要大很多；人們根據(jù)自己的參照點評價增加損失和減少收益己經(jīng)完全是不同的，因為他們分處于兩個完全不同的心理賬戶。人們對于損失是單獨的心理賬戶，敏感性同樣呈現(xiàn)遞減的特點，即隨著投資房地產(chǎn)市場的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產(chǎn)市場，隨著房價的下跌人們先損失了5萬元，他們會非常痛苦。但是當房地產(chǎn)市場進一步不景氣，價格繼續(xù)下跌5萬元，他的痛苦會增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬元少很多了。如果房價再持續(xù)的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產(chǎn)市場存在大量的這種非理性投資行為現(xiàn)象：當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升時，房地產(chǎn)交易量相當多，換手相當頻繁，價格被進一步推高，進一步促進房地產(chǎn)市場價格的上升；而在房地產(chǎn)市場不景氣時，伴隨著房價的持續(xù)下跌，交易量相應的持續(xù)減少。
2.基于啟發(fā)式認知偏向理論的分析
現(xiàn)如今，中國房地產(chǎn)市場上價格持續(xù)上漲就是投資者通過代表性偏向進行判斷導致的。人們自用房購買決策中，如果房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，人們會根據(jù)過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因此會提前購買自用房。同樣，人們在進行房地產(chǎn)投資過程中，人們同樣會根據(jù)過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因而盡早買進房地產(chǎn)進行投資。然而人們在房地產(chǎn)市場的投機行為，如果連續(xù)獲得成功，這樣會促使他們得出房地產(chǎn)價格任然會持續(xù)上漲的結(jié)論，這樣會導致房地產(chǎn)的交易量持續(xù)增加，價格持續(xù)上漲。另外，人們還會將房地產(chǎn)投資成功的原因歸為自己的購買行為，這樣會促使投資者不再仔細分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據(jù)他的預測，房地產(chǎn)價格進一步上漲，那么人們就會更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產(chǎn)市場的投資。房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升就是這種認知偏向?qū)е碌模诜康禺a(chǎn)價格上升階段，由于人們的啟發(fā)式認知偏向進一步促使房地產(chǎn)價格進一步上升。
3.基于羊群效應理論的分析
房地產(chǎn)市場存在大量的羊群效應：當房地產(chǎn)市場繁榮的時候，房地產(chǎn)價格會長時間的上漲，消費者對于房價的參照點不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會使越來越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產(chǎn)市場的復雜性，普通的投資者很難獲取房地產(chǎn)價格變動的信息，同時信息也是相當不對稱的。因此，缺乏信息的購房者主要是通過觀察周圍人的行為來獲取信息。當看到周圍有相當多的投資者加入到購買房地產(chǎn)的行列時，人們就會模仿其他人的行為，這樣就會導致投資房地產(chǎn)投資市場的人會越來越多，從而促使房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。
四、政策建議
國家和政府應該重視中國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲中存在的種種非理，制定相關(guān)政策以防范和控制房地產(chǎn)市場價格的過度增長。
（1）制定商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。當房屋預售后必須在網(wǎng)上登記，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房二賣的違規(guī)行為，有效解決房地產(chǎn)市場上供需雙方信息不對稱的問題。
（2）執(zhí)行期房限轉(zhuǎn)政策。即限制房屋購買者在交房之前的進行轉(zhuǎn)讓的行為，這樣抑制短期投機行為，使房地產(chǎn)交易市場更加穩(wěn)定的運行。
（3）對超過一套住房的人征收高額房產(chǎn)稅。按人們擁有的房地產(chǎn)數(shù)量實行差額累進稅率，擁有的房產(chǎn)數(shù)量越多，房產(chǎn)稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機行為。
（4）對超過一套住房的人征收交易稅。征收房產(chǎn)的交易稅可以增加房屋的轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)的過度投資行為，正確引導人們對房地產(chǎn)的投資和消費。（作者單位：陜西師范大學）
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