發(fā)布時間：2023-09-04 16:40:34
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)運營策略樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金主要運用在企業(yè)正常的采購生產(chǎn)管理、營銷宣傳活動和企業(yè)自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產(chǎn)企還會參與理財投資的經(jīng)營。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運作特點將其運營資金分為生產(chǎn)的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。
二、房地產(chǎn)運營資金的特點和現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)運營資金的特點
我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個方面:國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因為房地產(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息?；蛘邲]有在既定時間能完成計劃內(nèi)的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動運轉(zhuǎn)當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環(huán)節(jié)的工作，合理運用好企業(yè)的可運營資金。保證企業(yè)良性的運行發(fā)展。
2、房地產(chǎn)運營資金的現(xiàn)狀
在我國房地產(chǎn)市場逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉(zhuǎn)周期變長。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業(yè)的盈利受到嚴重影響?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤和競爭力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的策略
眾所周知，制造業(yè)的價值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動策劃公司，企劃設(shè)計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個環(huán)節(jié)的營運資金管理。
1、采購方面營運資金的管理策略
如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤了。采購是房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競爭力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經(jīng)濟能力的供應(yīng)商企業(yè)進行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購明細和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質(zhì)量、時間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達標會大大影響工程質(zhì)量也會對企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計劃配送相應(yīng)建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實際應(yīng)用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購資金的運營管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。
2、生產(chǎn)方面營運資金的管理策略
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營銷計劃合理的設(shè)計施工進度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進度，要與采購不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購的及時供應(yīng)并不造成浪費。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費者的意向進行設(shè)計施工。并根據(jù)企業(yè)的計劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點就是生產(chǎn)周期長，在如今成熟的房地產(chǎn)市場中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進度，在施工中應(yīng)用先進的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。
3、營銷渠道營運資金管理策略我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過
2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯(lián)網(wǎng)時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業(yè)的營銷宣傳方案是個技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應(yīng)，為企業(yè)的長期發(fā)展做好鋪墊。
4、理財活動營運資金的管理策略
通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤和流動資金進行再生產(chǎn)和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業(yè)資金的負擔，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對金融機構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)運營資金的分類和特點，在企業(yè)的采購環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運營資金的管理降低成本增加利潤。
作者:劉崗 單位:西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【參考文獻】
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近些年來，隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱，對國民經(jīng)濟有著重要影響。在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈加強烈，不僅是國內(nèi)企業(yè)競爭，同時也存在著國際競爭，從而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的運營風險，如果投資決策出現(xiàn)失誤，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大損失。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資量非常大，一次錯誤決策甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。由此可見，加強房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作的重要性。因此，在投資管理中，我們必須要能夠結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境制定更加合理的管理制度，并采取相應(yīng)的措施降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險。筆者認為，加強房地產(chǎn)企業(yè)投資管理和風險控制主要從以下幾點出發(fā)：
1.強化房地產(chǎn)企業(yè)投資風險意識
隨著我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的運營風險逐漸提高。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中失去了主導(dǎo)地位，甚至部分企業(yè)都已經(jīng)破產(chǎn)，但事在人為，很多投資失誤都是由于人為因素造成的結(jié)果，因此，我們必須要提高決策者的風險意識，避免盲目追求利潤最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運營中，決策者需要清楚的認識到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，全力打造企業(yè)企業(yè)形象，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。
2.構(gòu)動態(tài)的投資管理制度，構(gòu)建風險模型
我國經(jīng)濟市場正處于高速發(fā)展期，市場環(huán)境也是變化莫測，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理質(zhì)量，必須要有完善的制度支持，這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風險。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)投資管理缺乏制度支持，導(dǎo)致項目決策存在很大隨機性，再加上市場經(jīng)濟愈加復(fù)雜，最終導(dǎo)致決策失敗。在信息時代下，企業(yè)發(fā)展必須要追尋智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投資管理制度，必須要包含信息管理制度，也就是將傳統(tǒng)的單一制度轉(zhuǎn)變?yōu)殡p向制度（線上制度和線下制度），這樣才能夠為企業(yè)投資決策管理工作奠定堅實的基礎(chǔ)。此外，信息管理模式作為當代企業(yè)內(nèi)部管理的主流形式，通過信息技術(shù)能夠全面風險房地產(chǎn)市場環(huán)境與相關(guān)政策，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外部風險控制，加強房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的安全性，降低企業(yè)風險。
3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部風險控制組織
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于當今大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)上市，股東在企業(yè)中有很大的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)長期投資權(quán)利絕對不是企業(yè)高層這么簡單，同時也包括股東大會。因此，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)風險控制質(zhì)量，打破傳統(tǒng)的組織機構(gòu)，我們必須要實施組織結(jié)構(gòu)再設(shè)計，根據(jù)上期股權(quán)投資業(yè)務(wù)流程將現(xiàn)有的職能部門整合成幾大系統(tǒng)，并靈活調(diào)用。如將企業(yè)計劃部分和決策部門整合成股權(quán)投資決策系統(tǒng)；將審計部門和財務(wù)部門整合成股權(quán)投資核算監(jiān)督系統(tǒng)。這樣才能夠保障在投資前和決策階段都能夠有風險系統(tǒng)的參與，并通過加強規(guī)范管理，從而保障項目投資的合理性。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動一旦實施，企業(yè)將面臨整個消費市場，通過房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢進行調(diào)查，根據(jù)社會需求從而選擇更適合企業(yè)發(fā)展的投資項目。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)商要認真簽訂合同，明確相關(guān)價款指標和工期指標，盡量減少合同變更次數(shù)，并聘請專業(yè)工程監(jiān)理人員開展全面的質(zhì)量監(jiān)管，從而降低房地產(chǎn)項目活動風險。
4.投資分散策略和投資組合決策
面對多元化的市場經(jīng)濟，我們必須要開展投資分散策略，并制定投資組合決策形式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)投資分散主要是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)分散形式，從而達到減低運營風險的目的，通常包含投資區(qū)域分散、投資時間分散、共同投資等形式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散主要是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，這樣能夠避免某一個區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟不景氣而帶來的風險，從而實現(xiàn)降低風險的目的。時間分散主要是指選擇合理的投資時間，避免市場環(huán)境變化帶來的損失。共同投資也是風險分散的一種方式，也就是通過合作方實現(xiàn)風險共擔、利益共享，充分調(diào)動合作企業(yè)的積極性，發(fā)揮不同合作企業(yè)的優(yōu)勢，從而起到降低風險的目的。此外，通過投資組合的策略同樣能夠降低運營風險，投資者根據(jù)房地產(chǎn)投資風險等級和工程獲利能力，根據(jù)組合原則進行經(jīng)濟項目組合與搭配，“不能將雞蛋放在同一個籃子里”就是組合投資的理念，從而降低企業(yè)的投資風險，即使某個投資項目出現(xiàn)了決策失誤，也能夠通過其他項目的利潤將空缺抹平，最終獲得一個平均收益。
我國房地產(chǎn)行業(yè)已取得長足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動影響較大，加之近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競爭壓力呈現(xiàn)增長態(tài)勢，作為行業(yè)核心之一的可開發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競爭壓力進一步增加。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過合理的并購行為，可以一定程度上擴大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強土地使用權(quán)獲取的競爭力并一定程度上減小融資壓力、降低開發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強化，推動形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場競爭力。相較于其他企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽、品牌信譽等方面具有一定的優(yōu)勢。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢日益凸顯的形勢下，國有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對固化、土地使用權(quán)競爭力相對不足等問題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動能，提升國有房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力成為國有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長遠發(fā)展亟待解決的問題?；旌纤兄聘母锸菄蟹康禺a(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長遠發(fā)展的重要基石。從社會層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟、深化國資國企改革是推動國有企業(yè)職能市場化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國有經(jīng)濟戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會資本，減低資金來源渠道單一對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時通過混合所有制改革撬動國有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機結(jié)合，助力企業(yè)長遠發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是并購還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會受到多方面、多類型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標準約束，且并購及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進行并購活動或推進混合所有制改革的過程中，各個階段都將面臨多種類型的潛在風險。進行科學(xué)有效的前瞻性風險評估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長遠發(fā)展的必經(jīng)之路。
二、房地產(chǎn)企業(yè)并購及混改過程中的潛在風險來源
（一）政策及市場環(huán)境不確定性帶來評估風險
房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟、社會、民生的發(fā)展都有著重要的推動作用。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進，人民群眾對房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢。一方面，經(jīng)濟社會的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展契機；另一方面，隨著我國住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時，房價增速過快也導(dǎo)致了普通民眾購買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國出臺了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房價、稅費等多角度、多層次對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，市場供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對其他行業(yè)而言較長，企業(yè)運營面臨著較大的市場不確定性風險。科學(xué)合理的價值評估是房地產(chǎn)企業(yè)并購與混合所有制改革有序推進的先決條件。在并購活動進行過程中，企業(yè)需要對自身資金資產(chǎn)價值進行分析評估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風險應(yīng)對能力，并針對標的企業(yè)或標的項目進行并購價值評估，以此為依據(jù)確定并購活動的方向、方式。在混合所有制改革中，價值評估對企業(yè)資產(chǎn)定價機制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響。總的來說，價值評估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購及混合所有制改革能否有序開展、推進，而政策變動、市場環(huán)境變換都將對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購活動進行過程中信息獲取不對稱甚至對政策、市場分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購或改革策略，或是在并購、改革進行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運營風險。
（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動帶來運營管理風險
無論是并購還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購而言，無論以何種方式進行并購重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購順利進行，在并購發(fā)生后，參與并購的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進行整合調(diào)整；企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動；并購發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級管理體系、是否能引導(dǎo)推動員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對企業(yè)運營產(chǎn)生影響。就混改而言，通過出資入股、股權(quán)收購、員工跟投等方式將多種形式的非國有資本引入國有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國有房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營體制、經(jīng)營方向等發(fā)生重大改變，一旦在實施過程中經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責任不明確、管理混亂等問題。
（三）稅務(wù)風險及法律風險
一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運營覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購、混改過程往往涉及類型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國已有許多針對性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動房地產(chǎn)企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進。在實際的并購、混改過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風險控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點、難點。整體而言，我國稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展形勢及發(fā)展需求而變動，法律法規(guī)、管理條例、行業(yè)標準也依據(jù)社會發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風險控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時掌握監(jiān)管要求變化及政策變動情況并適時做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢，增加企業(yè)運營負擔，制約企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進；甚至為企業(yè)帶來訴訟及處罰風險，影響企業(yè)信譽，嚴重制約企業(yè)未來發(fā)展。
三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購與混改風險的管理策略
（一）拓寬信息渠道，完善評估體系
價值評估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、所有制改革推進的重要基石。在并購過程中，企業(yè)應(yīng)當對自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風險情況、風險應(yīng)對能力進行全面評估；并對標的企業(yè)或標的項目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風險開展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購雙方企業(yè)實際及發(fā)展目標選擇適宜的評估體系進行價值評估；必要時可委托專業(yè)的第三方機構(gòu)進行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴格的資產(chǎn)評估機制，規(guī)范評估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢及市場經(jīng)濟形式，完善定價機制及定價標準，及時論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進行公開，保障國有資產(chǎn)評估及定價的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失問題。同時，立足于區(qū)域發(fā)展局勢、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果以及社會資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟局勢，及時調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進。在評估過程中，針對產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進行詳細清點，為后續(xù)決策及并購重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購重組、混合所有制改革、市場化轉(zhuǎn)型的過程中，可以充分利用國有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽優(yōu)勢及在政策變動、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢，結(jié)合企業(yè)實際在原有的價值評估體系基礎(chǔ)上引入新的評估標準，探索出更為全面的價值評估機制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴大自身競爭優(yōu)勢，形成良好的品牌效應(yīng)，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性
在并購重組及混合所有制改革的過程中，房地產(chǎn)應(yīng)當加強管理體系的融合升級。毫無疑問，無論是并購還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標、業(yè)務(wù)模式之間的融合問題。以國有企業(yè)為例，國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式相對成熟，且在融資信譽、信息獲取方面具有優(yōu)勢，但由于其相對特殊的管理模式及社會職能職責，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對固化，決策流程相對復(fù)雜，難以形成強有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當建立健全責任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評估及獎懲制度，使員工能主動迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運轉(zhuǎn)。
（三）強化風險控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風險防范
房地產(chǎn)行業(yè)并購重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當增強對法律風險及稅務(wù)風險的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對企業(yè)整體財務(wù)狀況的梳理、整合、評估，還應(yīng)當通過財務(wù)信息細節(jié)中反映的問題加以重視，對企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風險、融資信譽等進行全面審查評估，避免后續(xù)整合過程中因稅務(wù)風險及法律風險制約企業(yè)發(fā)展。針對國有企業(yè)而言，在進行并購重組及混合所有制改革過程中，還應(yīng)當注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國有資本與社會資本的股權(quán)設(shè)計，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運行。在并購重組及混合所有制改革過程中，應(yīng)當明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭議的資產(chǎn)進行剝離，并有針對性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來不必要的法律風險。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當依據(jù)企業(yè)運營現(xiàn)狀、并購重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負平衡點，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時，應(yīng)當加強與政府部門的溝通交流，加強對法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風險及稅務(wù)風險。
四、結(jié)語
不論在項目管理、生產(chǎn)流程、產(chǎn)品研發(fā)中,還是在宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟中,GERT網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點都是以資源、產(chǎn)品、資金等作為決策信息載體來實現(xiàn)決策信息的輸入和輸出的。本文討論的問題包括:在每個節(jié)點受到資源存量約束控制、產(chǎn)品品種性能約束控制,資金受到資本存量、流動性等約束控制的情況下,各節(jié)點如何實現(xiàn)自身利益最大化;節(jié)點之間的決策信息載體如何傳遞、概率如何分配、資源如何分配。定義1:在GERT網(wǎng)絡(luò)中,GERT網(wǎng)絡(luò)的基本單元是由2個節(jié)點以及節(jié)點間的信息流(物質(zhì)流和能量流)組成的集合。圖1為GERT網(wǎng)絡(luò)的基本單元示意圖。圖1中,U表示GERT網(wǎng)絡(luò)中從節(jié)點i到節(jié)點j的基本單元,xij(1),xij(2),…,xij(n)(i=1,2,…,m;j=1,2,…,l;n≥2)分別表示決策信息流動活動實現(xiàn)時的n種決策信息參量。節(jié)點i與節(jié)點j進行信息傳遞是節(jié)點間討價還價的博弈過程,受到外部環(huán)境w的約束,所以節(jié)點i到節(jié)點j的信息傳遞概率pij是外部環(huán)境w與決策信息參量的映射函數(shù),即pij=P(xij(1),xij(2),…,xij(n),w)。在GERT網(wǎng)絡(luò)中,節(jié)點包括輸入側(cè)和輸出側(cè)。輸入側(cè)有異或型、或型和與型3種邏輯關(guān)系,輸出側(cè)有確定型和概率型兩種邏輯關(guān)系,它們可構(gòu)成6種節(jié)點。GERT網(wǎng)絡(luò)可以包含具有不同邏輯特征的節(jié)點,節(jié)點的引出端允許多個概率分支存在;同時,GERT網(wǎng)絡(luò)允許回路和自環(huán)存在,整個網(wǎng)絡(luò)可以是一個封閉循環(huán);對于各節(jié)點決策信息流動的參量,可選取任何種類的概率分布等。房地產(chǎn)業(yè)是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展關(guān)乎我國政治、經(jīng)濟、金融安全。我國房地產(chǎn)市場的運營不僅涉及房產(chǎn)剛性需求者群體、房產(chǎn)投資群體、房地產(chǎn)開發(fā)商群體、商業(yè)銀行等利益群體,而且涉及其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)利益群體。各方力量互動,博弈關(guān)系異常復(fù)雜。根據(jù)各利益群體對房地產(chǎn)市場的作用,他們具有不同的市場職能和利益目標。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者進行房地產(chǎn)行業(yè)決策的概率區(qū)間受到各方利益群體的約束,因此難以對商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者的最優(yōu)策略組合進行準確量化,而利用GERT網(wǎng)絡(luò)可以處理最優(yōu)決策問題。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運營模式,通過分析部門間的決策信息流動,本文構(gòu)建了房地產(chǎn)市場系統(tǒng)GERT網(wǎng)絡(luò)。其中,商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者是GERT網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點,各部門間的決策信息流動關(guān)系構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)的邊,房地產(chǎn)市場系統(tǒng)中各部門的資金流動構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)中的流。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者組成房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò),他們受到外部環(huán)境的制約。外部環(huán)境構(gòu)成經(jīng)濟環(huán)境運營網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟環(huán)境運營網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成一個封閉循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò)傳遞的是房地產(chǎn)市場的運營信息,經(jīng)濟環(huán)境運營網(wǎng)絡(luò)傳遞的是經(jīng)濟運營信息,本文用指數(shù)表達經(jīng)濟運營信息。房地產(chǎn)市場的運營信息在GERT網(wǎng)絡(luò)中被傳遞到節(jié)點4———得出房產(chǎn)交易價格,再傳遞到節(jié)點5———得出房產(chǎn)價格指數(shù),再傳遞到節(jié)點6———得出宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù),再傳遞到節(jié)點7———得出固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境中,各投資商觀察固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)的變動情況,據(jù)此決定自己是否進行投資;商業(yè)銀行則根據(jù)投資商的投資計劃分配貸款額度。經(jīng)過以上過程,房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟環(huán)境運營網(wǎng)絡(luò)形成封閉的經(jīng)濟循環(huán)系統(tǒng)。
房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型算法設(shè)計
定理:設(shè)Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)為節(jié)點u到節(jié)點v的第r條直達決策信息流動路徑的等價傳遞函數(shù),Wi(Lm)為m階環(huán)中第i環(huán)的等價傳遞函數(shù),則節(jié)點u到節(jié)點v的等價決策信息傳遞函數(shù)Wuv(s)的表達式為(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)節(jié)點的決策概率是外部環(huán)境的映射函數(shù),也是相鄰節(jié)點之間決策信息的映射函數(shù)。節(jié)點的決策概率受多方面的約束,因此很難直接求出其最優(yōu)決策概率。節(jié)點的決策過程是節(jié)點與外部環(huán)境及相鄰節(jié)點進行協(xié)商博弈的過程,通過各節(jié)點的協(xié)商博弈,資源達到帕累托最優(yōu),此時節(jié)點所做決策是最優(yōu)策略,利用最優(yōu)策略中的決策信息可求出節(jié)點在每個行動中的決策概率范圍。證明:由實際背景易知該模型必有可行解。從模型中決策概率范圍、決策概率規(guī)范性約束的形式可以看出,該模型的可行解有界。根據(jù)目標規(guī)劃理論,任意可行域有界的單目標規(guī)劃一定可以在其可行域上達到最優(yōu),因此模型存在最優(yōu)解。由此定理3得證。
房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型求解
本文所用數(shù)據(jù)來源于2007—2012年《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和《中國金融統(tǒng)計年鑒》,數(shù)據(jù)樣本期為2006—2011年,基期為2006年。最優(yōu)決策概率確定本文用投資資金額表征決策信息量,通過整理年鑒中的數(shù)據(jù)得到2006—2010年我國商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者在房地產(chǎn)市場投資的變化范圍。2006—2010年我國商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者歷年投資房地產(chǎn)市場資金數(shù)額,2006—2010年我國商業(yè)銀行的資金和貸款分配決策的概率范圍如表2所示。其中:P11表示商業(yè)銀行保有資金數(shù)額比例;P12表示商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款額度比例;P13表示商業(yè)銀行向房產(chǎn)投資者貸款額度比例;P14表示商業(yè)銀行向房產(chǎn)剛性需求者貸款額度比例;P15表示商業(yè)銀行向外部環(huán)境貸款額度比例。2006—2010年我國房地產(chǎn)開發(fā)商資金決策的概率范圍如表3所示。其中:P22表示房地產(chǎn)開發(fā)商正在開發(fā)房產(chǎn)價值以及保留未開發(fā)土地價值的比例;P23表示房地產(chǎn)開發(fā)商向房產(chǎn)投資者投資額度完成的比例;P24表示房地產(chǎn)開發(fā)商向房產(chǎn)剛性需求者投資額度完成的比例;P25表示房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向其他行業(yè)投資資金的比例。2006—2010年我國房產(chǎn)投資者投資決策的概率范圍如表4所示。其中:P33表示房產(chǎn)投資者自己內(nèi)部持有房產(chǎn)價值的比例;P34表示房產(chǎn)投資者向房產(chǎn)剛性需求者出售房產(chǎn)價值的比例;P35表示房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向其他行業(yè)投資資金的比例。2006—2010年我國房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)中各利益主體決策的方差波動范圍如表5所示。其中:D1表示商業(yè)銀行的決策波動方差;用D2表示房地產(chǎn)開發(fā)商的決策波動方差;D3表示房產(chǎn)投資者的決策波動方差;D4表示房產(chǎn)剛性需求者的決策波動方差。最優(yōu)決策概率求解———基于極大熵模型為了得出商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款額度最優(yōu)比率,本文建立2006年商業(yè)銀行的決策概率極大熵模型(見式(9))來求解最優(yōu)比率,采用Lingo軟件求解。2006年我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)貸款額度比率為0.0417,向其他行業(yè)的最優(yōu)貸款額度比率為0.5283,商業(yè)銀行為維持銀行業(yè)務(wù)正常運轉(zhuǎn)的最優(yōu)保有資金額度比率為0.0641。類似地,可利用決策概率極大熵模型求出2007—2010年的相應(yīng)值。同理,可求出2006—2010年房地產(chǎn)商、房產(chǎn)投資者的最優(yōu)決策比率等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；建安成本；控制
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A
何為“房地產(chǎn)項目的建安成本”呢，簡單的說，就是房地產(chǎn)項目中的建筑安裝工程成本。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期非常的長，在這個過程中所花費的建安成本高達建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對房地產(chǎn)項目的建安成本進行控制，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下滑。
一、房地產(chǎn)項目中建安成本的基本組成
房地產(chǎn)項目的順利開展需要花費巨額的資金，其中建安成本就是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必不可少的支出。具體來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)中的建安成本主要包括以下三個方面：基礎(chǔ)設(shè)施所需的費用、建筑安裝工程所需的費用以及配套設(shè)施所需的費用。
建安成本中配套設(shè)施所需的費用具體是指在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，按照法律的規(guī)定，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不歸開發(fā)商所有，開發(fā)商既無法進行有償轉(zhuǎn)讓，也無法轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施而支出的各種費用。
二、房地產(chǎn)項目建安成本控制的趨勢
（一）房地產(chǎn)項目建安成本的控制趨勢的發(fā)展的定性分析
從當前房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢看，宏觀因素對房地產(chǎn)項目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國大陸地區(qū)用工政策的完善，總的宏觀經(jīng)濟形勢良好。但是，土地價格和住宅銷售價格的居高不下，仍然會推動房地產(chǎn)項目建安成本的上漲。
（二）目標成本控制不當
所謂目標成本，是指根據(jù)杠桿管理的方法和理論制定的企業(yè)將要實現(xiàn)的成本控制目標。房地產(chǎn)的企業(yè)項目目標的成本控制模式就是在此基礎(chǔ)上形成的。在房地產(chǎn)項目還沒有真正開發(fā)前，制定房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本目標，進而在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中對房地產(chǎn)項目的目標成本進行動態(tài)的控制，從而確保房地產(chǎn)項目成本目標的落實。具體來說就是在房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行立項抑或是設(shè)計的環(huán)節(jié)，通過對數(shù)據(jù)收集和分析等方法，確定即將開發(fā)的房地產(chǎn)項目的全部成本目標，與此同時，將不同的成本目標分配到不同的部門和負責人；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)節(jié)，按一定的時間對成本信息實行動態(tài)的分析，并與目標成本進行比較，采取有效的措施將實際所需的成本控制在目標成本的范圍內(nèi)，從而保證目標成本大于或者等于實際成本。但是，在實際的運行過程中，實際成本卻總是大于目標成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。
（三）不能有效的控制建設(shè)周期成本
我們都知道，房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期非常的長，若不對項目實施過程中的成本進行控制，會導(dǎo)致出現(xiàn)很多無效成本，像因設(shè)計效果把控不準出現(xiàn)的無效成本、因招標工作失誤出現(xiàn)的無效成本、因項目管理不善出現(xiàn)的無效成本以及因業(yè)主管理不當出現(xiàn)的無效成本等。這些無效成本的形成，給房地產(chǎn)項目的正常開展帶來了極大的困難，同時也造成了大量的資源浪費。
三、房地產(chǎn)項目建安成本的控制策略
（一）強化對目標成本的監(jiān)督和控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目中的目標成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有效措施，因此，必須強化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制。首先，需要把動態(tài)成本和目標成本進行一下比較，從而確保房地產(chǎn)開放項目的總成本在目標成本以內(nèi)。目標成本確定之后，在成本的執(zhí)行過程中，由于合同的內(nèi)容可能會發(fā)生變更，因此，對發(fā)生的成本需要進行拆分，形成開發(fā)項目的已發(fā)生成本。其次，需要把目標成本和已經(jīng)發(fā)生的成本做比較，從而有效的掌握項目成本發(fā)生的基本情況。通過對合同以及非合同性成本的拆分和歸集運作，從而獲得項目的已經(jīng)發(fā)生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時的進行處理，從而準確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)成本情況。這項工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發(fā)生異常情況時，成本控制人員會對房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)的情況，向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)審批后，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行調(diào)整，并找出項目成本發(fā)生異常的原因，從而為有效的對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行監(jiān)督和控制提供依據(jù)。
（二）降低房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無效成本
房地產(chǎn)開發(fā)項目中出現(xiàn)的無效成本，不僅延遲了房地產(chǎn)項目的工程進展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，必須有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無效成本的發(fā)生。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)處要強化對房地產(chǎn)開發(fā)項目中無效成本的研究和分析，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的無效成本高于無效成本的正常值，必須及時提出對成本進行管理的具體措施，同時，要對成本管理單位的每一單內(nèi)容嚴格的進行審查和計算，找出無效成本發(fā)生的原因。其次，對無效成本的控制可以分階段進行，在不同的環(huán)節(jié)采取不同的措施，針對每一環(huán)節(jié)中的不同問題提出與之相對的解決策略，同時，要加強房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間的溝通和交流，促進房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)各個部門協(xié)同工作，從而實現(xiàn)有效的對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無效成本進行控制的目的。
結(jié)語
綜上所述，對房地產(chǎn)項目中的建安成本進行有效的控制，是降低房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的運營成本的必然要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的必然要求。因此，必須在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強對房地產(chǎn)項目中的建安成本的控制。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位選擇 產(chǎn)品定位 市場營銷
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）09-282-02
這些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進我國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，促進農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)恿嗽S多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進這個行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運營，它的運營離不開諸如項目選地、拆遷征用、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項目開發(fā)時會面臨不同的問題，而有幾個問題幾乎是所有公司都會遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營銷銷售。
每個房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品――房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個項目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇
廣義上講，區(qū)位是指一個實體事物與其他實體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學(xué)校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學(xué)校、商圈等事物。因為這是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。
據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強、將來直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對消費者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：
1.教育因素。即附近是否有合適的小學(xué)和中學(xué)。百年大計，教育為本，這已深入國人心中，因此眾多的消費者為了后代的教育，都把周邊是否有教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學(xué)校。這就要求地產(chǎn)商在選地時要盡量靠近學(xué)校或者將學(xué)校作為將來的配套設(shè)施重點考慮。
2.交通條件。交通條件是指進出該房地產(chǎn)的方便程度?，F(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展極大地擴大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時社交的距離也在不斷擴大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進來）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評價一塊地的交通條件時往往要分開考慮。
3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務(wù)、購物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當然，以上因素的重要程度是相對而言的，本文的排序只是一個大致趨勢，因購房者的年齡或其他原因，不同的人群購房時對以上因素重要程度的排序也會略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。
二、產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業(yè)績。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項目的具置，周邊配套、目標客戶等。實踐證明，不論在幾級城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，要想取得成功，沒有一個好的定位是難以實現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準定位。
1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個方面。
產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問題。要在市場調(diào)研，充分細分，選擇目標客戶群基礎(chǔ)上確定本項目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項目整體造價密切相關(guān)，進而最終決定商品房的銷售價格。
建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風采光、遮風避雨、保溫取暖等對建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。
總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計等;二是建筑風格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)。
2.定位原則。經(jīng)濟適應(yīng)性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費者看來應(yīng)有較高的性價比，這里強調(diào)是從消費者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟效益。這就要求產(chǎn)品性價比與當?shù)貐^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入相適應(yīng)，特別是與經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場調(diào)研來保證。
限定性原則。也就是房產(chǎn)項目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。
差異化原則?；ヂ?lián)網(wǎng)時代的消費者在消費上更多凸顯個性化，這就要求開發(fā)商在造房時要和周邊類似地塊項目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時，除了考慮基本的使用性外，也會評估不同樓盤所表現(xiàn)出來的個性差異，當個性差異與其消費偏好相吻合時，就會選擇該樓盤。成功的個性化要符合實用性、明晰性、效益性等特點。
3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標客戶群的購房需求和消費能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項目優(yōu)勢定位、復(fù)合定位策略?？蛻粢蠖ㄎ环?。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時，根據(jù)所選定的目標市場的實際需求，開發(fā)出滿足他們個性化性價比的房產(chǎn)。項目優(yōu)勢定位法。這是以供給者為出發(fā)點的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時代屢見不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來說，就是要求準確找到本項目比周邊同類項目的突出優(yōu)勢，并在營銷中加以放大，形成鮮明的個性，為目標客戶創(chuàng)造出其他項目無法比擬的環(huán)境硬件方面或服務(wù)軟件方面的超額價值。復(fù)合定位法。以上兩種策略側(cè)重點不同，實際運用中也無嚴格界限，因此更多運用的是二者結(jié)合的復(fù)合定位策略。比如房地產(chǎn)項目在實現(xiàn)客戶基本預(yù)期目標的同時，將項目本身各種優(yōu)勢因素等相結(jié)合，通過復(fù)合策略突出整體優(yōu)勢，來滿足客戶需求，激發(fā)購買欲望。
三、房地產(chǎn)市場營銷
房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運用各種市場經(jīng)營手段賣到消費者手中的過程。出發(fā)點是人們對房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務(wù)的營銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過程，內(nèi)容包括價格策略、渠道策略和促銷策略。
1.價格策略。價格是影響消費者購買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價的方法，常見的有成本導(dǎo)向法，需求導(dǎo)向法和競爭導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向定價法的立足點是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)期要達到的利潤和產(chǎn)生的稅費計算出商品房單價。需求導(dǎo)向定價法，以客戶需求強度及能承受價格作定價依據(jù)的一種方法。競爭導(dǎo)向定位法，以市場上同類商品房的價格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場變化狀況和對手狀況適當調(diào)整價格的一種方法。在實際運用中企業(yè)可根據(jù)自身實力和商品房與競爭對手的差異狀況采取領(lǐng)先對手價格或跟隨對手價格的方法。
2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過程中所經(jīng)歷的各個環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場營銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預(yù)期目標順利銷售到消費者手中，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。根據(jù)企業(yè)和消費者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無須經(jīng)過中間商。它是優(yōu)點是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過程，避免了中介機構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢，市場覆蓋面不夠;直接銷售還會一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來說，如果開發(fā)企業(yè)自身實力強;商品房優(yōu)勢明顯，市場銷售良好，供不應(yīng)求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)機構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤。如果開發(fā)企業(yè)自身實力較弱，整體市場低迷，可采用此種渠道。
3.促銷策略。促銷是“促進銷售”的簡稱，房地產(chǎn)促銷是指運用各種方式方法，向消費者傳遞房產(chǎn)或服務(wù)信息，從而激發(fā)其購買欲望，促進其購買活動的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說服其購買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長期關(guān)系的特點，在房地產(chǎn)營銷活動中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊伍，要選拔熱愛本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務(wù)知識，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊伍。然后按照尋找目標客戶，接近目標客戶，介紹及應(yīng)付異議，促成交易的一般程序開展工作。營業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵客戶完成購買行為。具體有活動推廣、抽獎促銷、買房贈一定時期物業(yè)費等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展起來。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢特點向潛在客戶宣傳，以促進銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強的突出特點。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標內(nèi)容的確定，常規(guī)目標有：宣傳整體開發(fā)項目;宣傳開發(fā)項目的優(yōu)勢、品質(zhì)特點、具體功能;竣工入住消息，引導(dǎo)客戶購買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標也有所不同。一定時期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應(yīng)結(jié)合市場反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點和優(yōu)勢，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見媒體有網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、電臺等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應(yīng)從自身資金實力和項目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標客戶接觸使用媒體的習(xí)慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國家發(fā)展起來的一個新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關(guān)系對樹立企業(yè)良好形象，進而促進銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會，重大活動及時請媒體報道，舉辦各種公益性社會活動等。進行公共關(guān)系推廣時，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。
房產(chǎn)置業(yè)公司的運營過程，會遇到方方面面的問題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗就三個共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。
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關(guān)鍵詞：營銷策略；概念；服務(wù)
1 選擇適宜的營銷渠道和營銷組合策略
1.1 選擇適宜的房地產(chǎn)營銷渠道。房地產(chǎn)營銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費者所經(jīng)過路線和所經(jīng)營銷單位結(jié)構(gòu)形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產(chǎn)的直接銷售是指從房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費者。(2)間接渠道銷售房地產(chǎn)企業(yè)利用中間商將產(chǎn)品供應(yīng)給消費者，中間商介入交換活動，并專門承擔商品流通職能。
1.2 選擇適宜的房地產(chǎn)營銷組合。房地產(chǎn)營銷組合在企業(yè)選擇了目標市場以后它的任務(wù)就是利用營銷組合策略配合往后的銷售工作。房地產(chǎn)營銷組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營銷手段的綜合運用。包括：產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略。房地產(chǎn)市場營銷組合要有以下特點:(1)可控性營銷組合是要企業(yè)能夠控制的因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能主動控制這些因素就無營銷組合可言。但是可控性并不意味著企業(yè)可以隨意地進行營銷組合，因為一方面市場需求對房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動起著決定性作用，另一方面營銷活動受到市場需求和環(huán)境變化的影響和制約，它們都是企業(yè)不可控制的。(2)復(fù)合性營銷組合是多種因素的綜合運用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對每一個公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運用幾種。但是這幾種策略的運用在不同的公司所占的權(quán)重也是不同的。(3)動態(tài)性營銷組合要因時因勢而改變，既是企業(yè)的策略制定的再科學(xué)，但是隨著環(huán)境的改變往往發(fā)生人所不能預(yù)料的事情，所以我們在運用營銷組合策略的時候要經(jīng)常性的檢查環(huán)境的變化，及時反饋到營銷部門以便對營銷組合策略進行及時地調(diào)整。(4)整合性營銷組合要求房地產(chǎn)企業(yè)以消費者為核心進行營銷活動，各種營銷策略必須在營銷目標的指導(dǎo)下組合成統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)相互配合。
2 房地產(chǎn)營銷中的概念
2.1 物業(yè)管理概念
物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營管理服務(wù)理念，探索先進的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。
2.2 綠色生態(tài)概念
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應(yīng)該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。
2.3 歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設(shè)計師擔綱設(shè)計。外觀設(shè)計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；問題；策略
在建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經(jīng)營、管理、服務(wù)活動，其工程建設(shè)具有耗資大、周期長等特點，如果經(jīng)營不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟危機，尤其是在工程建設(shè)的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴肅對待?？偠灾?，保證房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)營管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題。
1.財務(wù)管理經(jīng)營方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務(wù)管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗以及自身的認知系統(tǒng)來進行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。
（2）存在嚴重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠媱?，于是企業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營管理以及財務(wù)管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會認為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產(chǎn)生上進心與對企業(yè)的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財務(wù)規(guī)范程度無法達到銀行所規(guī)定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方
式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本以及財務(wù)費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進行預(yù)售，進而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學(xué)性
房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預(yù)備足夠的流動資金，并進行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當房地產(chǎn)市場不景氣時，房產(chǎn)嚴重貶值，銀行對房產(chǎn)進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。
二、針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策。
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風險管理意識
對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當不利的，同時對于整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應(yīng)的專業(yè)人士進行管理工作。
2.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進行科學(xué)的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術(shù)到經(jīng)濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設(shè)計施工等。
3.建立專門的市場調(diào)查班組
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進行市場調(diào)研活動工作，收集整理計算房地產(chǎn)市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據(jù)，達到規(guī)避、減小風險的目的。
4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進行重要崗位的分配時，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現(xiàn)自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要組成部分，關(guān)系著國家的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展狀況，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理過程中，無論是財務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風險管理、市場監(jiān)測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，使其運營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
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