發(fā)布時(shí)間：2023-09-03 14:57:12
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因子分析；聚類分析
[中圖分類號(hào)]F293.33[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）29-0141-02
由《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書》中預(yù)測(cè)，2011―2015年，32%～40%的中小規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局，究其原因主要是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引起。因此，針對(duì)中小上市房地產(chǎn)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)進(jìn)行評(píng)價(jià)并建立防范體系對(duì)于保障這類企業(yè)健康發(fā)展意義重大。
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建
本文以和訊網(wǎng)行業(yè)排名在80～160位中篩選出的30家上市房產(chǎn)公司為樣本，采用因子分析構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，具體過程如下：
1.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)初始因子的選取
本文借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者成果擬定12個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)：流動(dòng)比例（X1）、超速動(dòng)比例（X2）、資產(chǎn)負(fù)債率（X3）、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X4）、銷售凈利率（X5）、銷售毛利率（X6）、總資產(chǎn)報(bào)酬率（X7）、主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率（X8）、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X9）、現(xiàn)金流量債務(wù)比（X10）、現(xiàn)金總債務(wù)比（X11）、現(xiàn)金流量總資產(chǎn)比（X12）。其中資產(chǎn)負(fù)債率為適度指標(biāo)，與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小化程度呈負(fù)相關(guān)，采取取倒數(shù)對(duì)其正向化處理，使12個(gè)指標(biāo)具有可比性。
1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的因子模型
設(shè)原始p個(gè)變量為X1，X2，…，Xp，要尋找的k個(gè)因子（k
2中小上市地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的因子分析過程2.1實(shí)證分析的適用性檢驗(yàn)
玻璃球度檢驗(yàn)如下，KMO值=0.602，大于臨界值0.5；Bartlett值為340.099，P
2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型因子變量的構(gòu)造
一般來說，當(dāng)公因子的累積方差貢獻(xiàn)率達(dá)到80%以上時(shí)，即可確定所需公因子個(gè)數(shù)。前四個(gè)因子的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到83.112%。說明這4個(gè)指標(biāo)提供原始數(shù)據(jù)83.112%的信息，足以解釋原數(shù)據(jù)。
2.3因子變量的命名
經(jīng)過因子旋轉(zhuǎn)得到的12個(gè)變量與4個(gè)因子的關(guān)系如下：因子1的流動(dòng)比率（X1）、超速動(dòng)比率（X2）、資產(chǎn)負(fù)債率（X3）的載荷系數(shù)為0.983、0.990、0.938，它們反映償債能力，故稱償債能力指標(biāo)；因子2的現(xiàn)金流量負(fù)債比（X10）、現(xiàn)金總債務(wù)比（X11）、現(xiàn)金流量總資產(chǎn)比（X12）的載荷系數(shù)為0.952、0.957、0.956，它們反映現(xiàn)金保障能力，故稱現(xiàn)金保障能力指標(biāo)；因子3的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X4）、銷售凈利率（X5）、銷售毛利率（X6）、總資產(chǎn)報(bào)酬率（X7）反映中小房地產(chǎn)公司的贏利能力和效率，故稱贏利效率指標(biāo)；因子4的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率（X8）、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X9）成長(zhǎng)能力，故稱成長(zhǎng)能力指標(biāo)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 激烈
一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型和特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)
當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實(shí)背負(fù)著巨額債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難
由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營(yíng)比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會(huì)直接面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點(diǎn)使得投資活動(dòng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房產(chǎn)項(xiàng)目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指兩部分，一種是材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
1、材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價(jià)不斷上漲的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價(jià)格日益增長(zhǎng)。隨著原材料的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中還會(huì)受到利率波動(dòng)的影響。貸款利率的增長(zhǎng)會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國(guó)政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場(chǎng)不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本迅速上升，直接造成市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）通過償債能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1、從分析短期償債能力入手
房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值；速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)。現(xiàn)金比率是立即可動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動(dòng)資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析時(shí)，尤其是在通過分析財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財(cái)務(wù)分析時(shí)就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時(shí)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率雖然較高，但并不能簡(jiǎn)單評(píng)判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因?yàn)椋热魬?yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個(gè)比率可能就會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長(zhǎng)期償債能力入手
長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。
（二）通過支付能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。
1、從分析現(xiàn)實(shí)支付能力入手
現(xiàn)實(shí)支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會(huì)計(jì)期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計(jì)算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實(shí)支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計(jì)算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外投資之前，會(huì)計(jì)期末的全部貨幣資金和有價(jià)證券（拋去借入款）的合計(jì)數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計(jì)算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比。可供周轉(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價(jià)證券、銀行存款，以及借入款的期限都長(zhǎng)短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，在財(cái)務(wù)分析時(shí)需作具體分析。尤其是需要注意在財(cái)務(wù)分析的過程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，所涉及的貨幣資金、借出款、有價(jià)證券、借入款燈，是否均來自同一會(huì)計(jì)期某時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，還需要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實(shí)際支付能力的預(yù)測(cè)才能更接近實(shí)際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營(yíng)管理和提高時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。同時(shí)，面對(duì)成本升高與降低時(shí)，要及時(shí)分析其產(chǎn)生原因和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。針對(duì)每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目成本的未來途徑和方法，以提高防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以適當(dāng)借助《管理會(huì)計(jì)》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動(dòng)成本計(jì)算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結(jié)語
總而言之，具有一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L(zhǎng)性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力，并且對(duì)成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。繼而才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債不僅高而且資金的回收時(shí)間長(zhǎng)加上投資規(guī)模的巨大，這些因素的稍微變化就會(huì)可能對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成很大的影響。及早察覺風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)，并且及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行有力地分析，同時(shí)采取行之有效地防范與補(bǔ)救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產(chǎn)商在現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩不安的大環(huán)境中所必需的。
一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因是不同的，不同的企業(yè)具有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但最后表現(xiàn)結(jié)果就是現(xiàn)金流短缺，不能支付應(yīng)付賬款和償還到期債務(wù)，其形成原因歸根到底來自于兩個(gè)方面：企業(yè)的微觀因素和宏觀因素。這兩個(gè)方面的原因?qū)е铝似髽I(yè)突發(fā)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和周期性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文將結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)屬性，從宏觀方面和微觀方面對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。
1.1宏觀方面分析
1.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)周期因素
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，發(fā)展趨勢(shì)也受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期相同，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)周期也可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展比較好的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)同樣發(fā)展勢(shì)頭趨好，樓市表現(xiàn)趨向于活躍，房?jī)r(jià)上漲，成交量不斷放大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票一片紅，呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況比較好，危機(jī)發(fā)生概率很小。
1.1.2金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
金融環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表現(xiàn)在放貸規(guī)模的變動(dòng)和利率的變動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)于其他行業(yè)明顯偏高，債務(wù)融資在房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產(chǎn)公司的利息支付負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，加大了現(xiàn)金流出量，同時(shí)也會(huì)抑制房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)需求，加重了投資者的還貸壓力。
1.1.3土地成本風(fēng)險(xiǎn)
土地價(jià)格在房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本中占有非常大的比重，若房地產(chǎn)公司不能很好的利用土地資源，將嚴(yán)重影響其資產(chǎn)有效地周轉(zhuǎn)，加大資金的機(jī)會(huì)成本。由于國(guó)家土地資源是不可再生的資源，其使用權(quán)和交易權(quán)受到國(guó)家國(guó)土政策的制約和影響，所以土地價(jià)格易受到土地市場(chǎng)上供求關(guān)系的影響，可是這又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備成本。
1.1.4市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是由城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)形成的消費(fèi)需求來主導(dǎo)，房?jī)r(jià)上漲主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)的供求關(guān)系。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換成現(xiàn)金時(shí)因折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。因此當(dāng)房地產(chǎn)上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價(jià)而蒙受損失。
1.2微觀方面分析
1.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)和籌資方式的不合理而引發(fā)的企業(yè)到期不能償還本金和利息或企業(yè)未能取得預(yù)期計(jì)劃的收益的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在降價(jià)跑量的同時(shí)，也頻頻在資本市場(chǎng)上融資，萬科、綠地等企業(yè)在年內(nèi)均有數(shù)十億的融資大單。從上市的房地產(chǎn)公司50強(qiáng)來看，房地產(chǎn)公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產(chǎn)企業(yè)被迫出賣自己的股權(quán)以求繼續(xù)生存，即使能夠發(fā)行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。
1.2.2營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要包含以下三個(gè)方面。首先是產(chǎn)品銷售過程所帶來的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：若公司的房地產(chǎn)企業(yè)將其自身商品定位不當(dāng)，就不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流就會(huì)受到影響，由營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)而轉(zhuǎn)變成公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)加大。其次是生產(chǎn)建造過程帶來的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：如果生產(chǎn)建造過程中出現(xiàn)安全事故或是原材料價(jià)格上漲等不利因素，這也會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)。最后是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理帶來的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)房屋建造時(shí)間長(zhǎng)，使房地產(chǎn)企業(yè)無法如期交房，造成業(yè)主的集體退房或是惹上官司就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅度下降，嚴(yán)重影響到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
1.2.3投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)未來投資收益的不確定性，在投資活動(dòng)中可能會(huì)遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風(fēng)險(xiǎn)，資金投資使用的好壞將會(huì)直接影響到投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。它也是一種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)周期性同樣給企業(yè)帶來了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通常用來指企業(yè)投資的預(yù)定收益率的不確定性。
參考文獻(xiàn)
[1]李華中.上市公司經(jīng)營(yíng)失敗的預(yù)警系統(tǒng)研究[J].財(cái)經(jīng)研究，2001，10：58-64.
摘要房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單分析得出的結(jié)論是片面的。國(guó)內(nèi)土地可以分期開發(fā)、地價(jià)可以分期支付等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負(fù)債。國(guó)內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)需求特點(diǎn)也有差別，因此，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和贏利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進(jìn)行橫向比較，這樣才能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況有更全面的認(rèn)識(shí)。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)管理
一、房地產(chǎn)公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤(rùn)的能力，其中盈利能力指標(biāo)主要用于反映公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平越高；反之亦然。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其盈利能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)、總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)、資本收益率指標(biāo)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)等，上述指標(biāo)均在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司盈利能力大小。另外，非經(jīng)常性損失是指與房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)無直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產(chǎn)對(duì)真實(shí)、公允地反映房地產(chǎn)公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產(chǎn)生不利影響。未解決這一問題，需要房地產(chǎn)公司在計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí)剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)控利潤(rùn)與非經(jīng)常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實(shí)的反映出房地產(chǎn)公司的盈利能力。
除此之外，現(xiàn)金流也是房地產(chǎn)公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產(chǎn)公司做好對(duì)資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準(zhǔn)確揭示出房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越高，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越強(qiáng)；反之資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越低，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。
二、房地產(chǎn)公司償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
償債能力是指公司應(yīng)用資產(chǎn)償還短期債務(wù)與長(zhǎng)期債務(wù)的能力，而資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負(fù)債的能力，其中償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力是公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)能力的重要衡量指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其償債能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如流動(dòng)比率指標(biāo)、速動(dòng)比率指標(biāo)、現(xiàn)金比率指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、清算價(jià)值比率指標(biāo)及利息支付倍數(shù)指標(biāo)等。
房地產(chǎn)公司在計(jì)算流動(dòng)比率與速動(dòng)比率時(shí)需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品與開發(fā)成本確認(rèn)為存貨列入流動(dòng)資產(chǎn)中，但是能夠在短期內(nèi)變現(xiàn)的僅有開發(fā)產(chǎn)品與已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本，所以，房地產(chǎn)公司計(jì)算流動(dòng)比率時(shí)應(yīng)將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費(fèi)用與預(yù)付賬款等無法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)的剔除問題。對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)公司來說，其通常都是以高價(jià)獲取到土地儲(chǔ)備，所以只有對(duì)其做好減值準(zhǔn)確才能夠真實(shí)、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價(jià)值及償債能力；（3）預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中扣除問題。房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款實(shí)為未實(shí)現(xiàn)的銷售收入，當(dāng)工程項(xiàng)目竣工后便可正式作為銷售收入予以結(jié)算，所以切勿將預(yù)收賬款確定為一般流動(dòng)負(fù)債，應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中予以扣除。
結(jié)合我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景來看，只要房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%之內(nèi)，便不會(huì)對(duì)公司各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)造成太大的影響。實(shí)際上，受多方面原因的影響，致使國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍處于高負(fù)債運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，與此同時(shí)房地產(chǎn)公司更注重償還短期債務(wù)能力問題，而房地產(chǎn)公司的償還短期債務(wù)能力主要受到期債務(wù)償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸等指標(biāo)的影響，其中到期債務(wù)償付比率指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)斶€到期債務(wù)本息的能力，當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率超過1時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率小于1，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越低，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越弱，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；反之利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越高，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越強(qiáng)，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。公司經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動(dòng)負(fù)債便得到短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸，其主要用于反映房地產(chǎn)公司償還短期債務(wù)的能力，其中當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為正數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息。
資產(chǎn)的變現(xiàn)能力取決于資產(chǎn)的流動(dòng)比率，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其資產(chǎn)流動(dòng)比率受應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度等因素的影響。一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率越高，資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益越好。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率過高，將導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本大幅度增加，致使房地產(chǎn)公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流失、浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生。實(shí)踐研究顯示，流動(dòng)比率以2：1為最佳。另外，速動(dòng)比率能夠準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)公司應(yīng)用流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，實(shí)踐研究顯示，速動(dòng)比率以1:1為最佳。
三、房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)能力的分析
營(yíng)運(yùn)能力是指公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的能力，其主要用于反映公司利用各項(xiàng)資產(chǎn)獲取利益的能力。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，營(yíng)運(yùn)能力涉及到的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，以存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)最為突出，即公司存貨周轉(zhuǎn)率越高，則表明項(xiàng)目開發(fā)周期越短，即項(xiàng)目開發(fā)成本越少，致使項(xiàng)目效益越好；另外，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是影響公司營(yíng)運(yùn)能力的又一重要指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產(chǎn)流動(dòng)，從而推進(jìn)房地產(chǎn)公司快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)能力的分析
成長(zhǎng)能力是指公司擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來發(fā)展速度及趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，成本能力涉及到的指標(biāo)有主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率指標(biāo)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率指標(biāo)及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)等，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率越高，則表明公司產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量越大，業(yè)務(wù)擴(kuò)展能力越強(qiáng)；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率越高，則表明公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)胶?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率越高，則表明公司成長(zhǎng)越快。除此之外，利潤(rùn)保留率指標(biāo)、股本比重指標(biāo)及固定資產(chǎn)比重指標(biāo)等也在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)。
五、結(jié)論
總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析，反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力以及成長(zhǎng)能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)警 管理
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，不管以前是搞科研的、做制造的、還是服務(wù)業(yè)的，也不管資金多少，通通對(duì)房地產(chǎn)趨之若騖，前幾年大家賺得盆滿缽滿。近一年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)調(diào)控已初見成效，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈化，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在呈上升趨勢(shì)。在這種情況下，有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并做好預(yù)警及管理工作。如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的事情。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)受到內(nèi)外環(huán)境的影響致使企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或使普通股收益發(fā)生大幅度的變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配過程中會(huì)因不同因素而使房地產(chǎn)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展發(fā)面受到重大的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要想將風(fēng)險(xiǎn)和影響完全消除是不切實(shí)際的。在這種情況下，就應(yīng)該建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值降至最低。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制如下：
(一)完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系
要完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系，就應(yīng)該建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，建立健全的管理機(jī)制，抓好內(nèi)部制度建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)并將房地產(chǎn)相關(guān)資金細(xì)節(jié)問題落實(shí)到實(shí)處，將資金細(xì)節(jié)落實(shí)到實(shí)處，明確風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管職責(zé)，落實(shí)好相應(yīng)人員責(zé)任并明確相關(guān)責(zé)任制。同時(shí)要建立健全的成本控制體系，費(fèi)用支出必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費(fèi)。
(二)發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)作用
所謂的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，就是以信息為基礎(chǔ)并貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)始終的全過程，以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及相關(guān)的資料依據(jù)，通過財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理及市場(chǎng)營(yíng)銷管理等理論，利用數(shù)學(xué)模型或是比例分析法對(duì)財(cái)務(wù)管理全過程進(jìn)行控制，在出現(xiàn)問題時(shí)能及時(shí)采取相應(yīng)的應(yīng)變措施，將房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。要想風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的作用，就應(yīng)該對(duì)相應(yīng)的企業(yè)信息進(jìn)行分析，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行預(yù)警或提前采取相應(yīng)的措施，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，能夠及時(shí)找到致使財(cái)務(wù)不佳的根源，使經(jīng)營(yíng)者能夠財(cái)務(wù)相應(yīng)措施，阻止情況進(jìn)一步惡化。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
(一)確立資本結(jié)構(gòu)
要想對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，確立合理的資本結(jié)構(gòu)是必不可少的。畢竟公司資本結(jié)構(gòu)合理與否和籌資決策有直接關(guān)系，公司在籌資決策的時(shí)候，會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況，對(duì)影響決策的相關(guān)因素進(jìn)行綜合分析并確立合理的資本結(jié)占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應(yīng)該選擇最佳融資方式、融資對(duì)象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對(duì)象，管理者就應(yīng)該成本和收益進(jìn)行權(quán)衡，并在此基礎(chǔ)上對(duì)股權(quán)融資和債權(quán)融資進(jìn)行分析。此外，還要對(duì)資金額和期限進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪x擇。只有將公司的負(fù)債率和債務(wù)期限進(jìn)行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運(yùn)行。只有對(duì)公司成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理優(yōu)化，才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)加強(qiáng)對(duì)外部環(huán)境的應(yīng)變能力
房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的今天，受外部環(huán)境的影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境的變化常給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)見的，更無法對(duì)其施加直接影響。但是可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國(guó)家政策的態(tài)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，隨時(shí)關(guān)注外部環(huán)境的變化，結(jié)合公司實(shí)際情況對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并根據(jù)相應(yīng)的預(yù)測(cè)，采取相應(yīng)的措施，制定財(cái)務(wù)管理政策，對(duì)不合理的措施進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。
(三)提高公司全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
要想對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的控制，離不開公司全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。首先公司領(lǐng)導(dǎo)要有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和較強(qiáng)的責(zé)任感，能根據(jù)實(shí)際情況做出正確的決策，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有領(lǐng)導(dǎo)帶頭，明確相關(guān)部門應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)分明，各部門才能更好的配合財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的工作，財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)才能得以加強(qiáng)，才能真正地意識(shí)到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，才能積極地參與到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中去。也只有這樣，財(cái)務(wù)管理人員才能將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警作為首要目標(biāo)，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系為導(dǎo)向，更好的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。
三、結(jié)束語
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)畢竟是后興起的產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，容易受內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理是十分必要的。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤(rùn)吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對(duì)著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國(guó)家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀
我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國(guó)房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國(guó)才真正開始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國(guó)在這方面的缺陷。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國(guó)改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始了與國(guó)際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營(yíng)管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。
2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購(gòu)買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性
我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平
隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。
4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營(yíng)成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營(yíng)收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范
筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)利潤(rùn)分配方面提出一些建議：①做好利潤(rùn)分配的長(zhǎng)期規(guī)劃。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢(shì)，從而給企業(yè)融資增加了負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤(rùn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負(fù)債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤(rùn)分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)。②減少以現(xiàn)金分配的方式進(jìn)行利潤(rùn)分配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢(shì)，制定以增加實(shí)收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤(rùn)分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴(kuò)大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進(jìn)企業(yè)盈利，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題對(duì)策
1.綜述
1.1寶地公司概況
錦州寶地建設(shè)集團(tuán)成立于2001年9月， 歷經(jīng)十七年，已經(jīng)在錦州房地產(chǎn)業(yè)異軍突起、獨(dú)領(lǐng)，是國(guó)家一級(jí)開發(fā)企業(yè)。
1.2財(cái)務(wù)管理對(duì)寶地公司的作用
企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所有資金的籌集、分配、使用等，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、組織、分析和監(jiān)督控制，并正確處理企業(yè)內(nèi)外部各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，是企業(yè)管理的重要組成部分和核心。寶地產(chǎn)企業(yè)主要的業(yè)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等，具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)高、投資周期久等特殊性，制定好的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)將有助于企業(yè)提高包括質(zhì)量管理、技術(shù)管理、生產(chǎn)管理、物資管理等方面的管理水平。寶地企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是其經(jīng)營(yíng)管理的核心環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有效管理控制手段。
2.寶地公司財(cái)務(wù)管理存在的問題
2.1融資困難，開發(fā)期長(zhǎng)
我國(guó)房地產(chǎn)雖然利潤(rùn)大，但是風(fēng)險(xiǎn)也大，房地產(chǎn)公司往往忽視了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。寶地公司將巨額資金投于開發(fā)房地產(chǎn)上，在工程造價(jià)、地價(jià)、投資房屋上面的金額比重大，給籌資帶來了一定的困難。土地開發(fā)一直到竣工整個(gè)過程時(shí)間長(zhǎng)，需要的資金量大。而在銷售房屋上由于金額數(shù)量之大，不得不不采取以分期付款的形式來償還房款。如果有些房屋做商業(yè)用地，那么寶地公司必須對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修而且還要與物業(yè)聯(lián)系，這樣所需要的資金更加重了房地產(chǎn)公司本來運(yùn)轉(zhuǎn)不靈活的現(xiàn)象。投入資金短期內(nèi)回收困難，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)只能通過融資進(jìn)行資金開發(fā)、周轉(zhuǎn)。
2.2企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理薄弱
目前，寶地企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作仍比較薄弱，財(cái)務(wù)功能較為欠缺，如其財(cái)務(wù)管理仍停留在基本的會(huì)計(jì)核算的階段，在預(yù)測(cè)與控制分析等方面做得不夠，是一種被動(dòng)反映型的財(cái)務(wù)管理。在會(huì)計(jì)核算上還停留在記賬和出會(huì)計(jì)報(bào)表的階段，對(duì)企業(yè)管理和決策的信息支持不夠；企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算制度不健全，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制比較薄弱，存在財(cái)權(quán)分割、多頭開戶、資金分散、私設(shè)小金庫(kù)和資金的賬外循環(huán)等現(xiàn)象；有的財(cái)務(wù)部門都不能掌握財(cái)務(wù)款項(xiàng)的來龍去脈，導(dǎo)致寶地企業(yè)管理層無法掌握相關(guān)項(xiàng)目的資金運(yùn)作詳情。
2.3缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)客觀上要求寶地公司須具備財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的素質(zhì)。在籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤(rùn)分配戰(zhàn)略上做足功課，以應(yīng)對(duì)企業(yè)面臨的各種挑戰(zhàn)。而目前寶地公司缺乏財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理思想，尤其在籌資戰(zhàn)略和投資戰(zhàn)略方面，戰(zhàn)略理念的缺失和戰(zhàn)略措施的缺乏導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)融資困難，企業(yè)流動(dòng)資金管理落后，企業(yè)無視房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求盲目投資等現(xiàn)象和問題。不僅使企業(yè)投資受到了損失，還大大降低了企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。
2.4財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低
目前，在寶地公司中的職員和財(cái)務(wù)管理人員，他們之前有些是從事不同的職業(yè)。因此，對(duì)待經(jīng)營(yíng)管理都沒有很好的認(rèn)識(shí)，且文化程度還不高。寶地公司有相當(dāng)多的一部的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡(jiǎn)單的算賬、記賬以及對(duì)賬等等。寶地公司屬于家族式企業(yè)，出納人員多為自己的親戚，由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會(huì)計(jì)素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。很高，所以這樣不專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會(huì)對(duì)寶地公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。
2.5管理者對(duì)財(cái)務(wù)的管理的重要性認(rèn)識(shí)不足
對(duì)于一部分國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來說管理人員更加重視銷售部門的發(fā)展和工程質(zhì)量、工程建設(shè)等等。認(rèn)為這才是企業(yè)的一線部門。而對(duì)于財(cái)務(wù)方面和人事部門等的重視程度明顯不夠。寶地公司領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識(shí)決定了公司在招標(biāo)、合同、經(jīng)營(yíng)決策等各項(xiàng)重大事情上的重視，而對(duì)于財(cái)務(wù)方面的忽視。以至于這些重大事項(xiàng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中都設(shè)有財(cái)務(wù)部門的參與。財(cái)務(wù)只是起到了事后監(jiān)督的作用，這些重要決策者對(duì)于財(cái)務(wù)方面往往沒有特別科學(xué)的認(rèn)識(shí)，自身在管理方面沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和指導(dǎo)這就導(dǎo)致他們難免會(huì)在企業(yè)的各個(gè)層面上照顧不周或者目光不夠一長(zhǎng)遠(yuǎn)。
3.寶地公司財(cái)務(wù)管理的措施建議
3.1優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低成本
寶地公司由于周期長(zhǎng)、資金需要融資進(jìn)行周轉(zhuǎn)。所需要的資金量大，融資的渠道可能是通過借債的方式進(jìn)行的。雖然這種方式可以使寶地公司的周轉(zhuǎn)速度快，但是債務(wù)越多風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果是貸款那么就要付利息，這樣會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。因此，在進(jìn)行成本預(yù)算的時(shí)候，必須進(jìn)行詳細(xì)的分析，用科學(xué)合理的方法加強(qiáng)對(duì)成本的控制。要根據(jù)不同的承包方案作出明細(xì)的賬目，有利于正確地分析付款狀況和工程的進(jìn)展，可以減少工程造價(jià)的成本支出，為工程結(jié)算提供重要的依據(jù)。這就要求財(cái)務(wù)人員了解并掌握核算、概算和結(jié)算的相關(guān)信息，并參與到監(jiān)督工作中來，不僅對(duì)投資成本控制，還要控制和管理投資成本、質(zhì)量成本、資金成本。把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)減到最低，根據(jù)不同的資本結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)的種類不同，適當(dāng)?shù)貙?duì)負(fù)債比例進(jìn)行安排，以達(dá)到資本的合理配置。
3.2財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作
理順財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作是做好財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)和較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。針對(duì)目前寶地公司財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作較薄弱、財(cái)務(wù)功能較欠缺等問題，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理思想，利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理工具和技術(shù)，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作。在做好日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)處理和報(bào)表等具體工作的情況下，注重對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)、控制和分析，及時(shí)準(zhǔn)確地為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供決策信息支持。
3.3企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤(rùn)分配戰(zhàn)略是企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的保障。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建良好的自身管理文化，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要作用。根據(jù)本企業(yè)自身的發(fā)展實(shí)際，確立適合的企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在企業(yè)籌資戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，進(jìn)一步拓寬籌資渠道，為企業(yè)發(fā)展籌集足夠的發(fā)展資金。
3.4提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)
寶地公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在寶地公司進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。還要對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，及時(shí)更新專業(yè)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)，提高專業(yè)水平。
3.5強(qiáng)化管理認(rèn)識(shí)
領(lǐng)導(dǎo)的思想將決定著整個(gè)企業(yè)的發(fā)展方向。所以，高層對(duì)財(cái)務(wù)的管理方面必須要轉(zhuǎn)變自己守舊的觀念，將財(cái)務(wù)方面的管理列為企業(yè)的核心管理內(nèi)容。對(duì)財(cái)務(wù)問題管理的責(zé)任感要不斷提高。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理方面的培訓(xùn)。對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的整個(gè)流程要全權(quán)負(fù)責(zé)。增強(qiáng)法律意識(shí)，避免公司的財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)違法行為。為財(cái)務(wù)部門提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)依據(jù)?！科]
【參考文獻(xiàn)】
［1］戴健敏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理[J].科技咨詢導(dǎo)報(bào)，2011（16）：184-185.
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)運(yùn)資金 流動(dòng)性 營(yíng)運(yùn)能力
Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)較成熟的行業(yè)，但是在金融危機(jī)的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長(zhǎng)和高利潤(rùn)。在多次的波動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理也備受關(guān)注。
1. 營(yíng)運(yùn)資金管理理論
1.1營(yíng)運(yùn)資金
本文將采用狹義上的營(yíng)運(yùn)資金即凈營(yíng)運(yùn)資金來進(jìn)行分析。狹義上的營(yíng)運(yùn)資金是指營(yíng)運(yùn)資金的凈額，即是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差。公司資產(chǎn)的流動(dòng)性和償債能力可以用凈營(yíng)運(yùn)資金的狀況結(jié)合流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 等來衡量。
1.2營(yíng)運(yùn)資金管理
營(yíng)運(yùn)資金管理是對(duì)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管理。一個(gè)公司要想能夠正常的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)就必須有適量的營(yíng)運(yùn)資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動(dòng)資產(chǎn)。營(yíng)運(yùn)資金管理主要包括對(duì)數(shù)量和籌集方式兩個(gè)方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機(jī)制，使兩者達(dá)到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。
1.3房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理
房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動(dòng)中對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長(zhǎng)。
房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長(zhǎng)，因而加強(qiáng)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
2. 地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀
在此，我選擇了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對(duì)它們從2009年至2011年底的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計(jì)算整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況。
2.1營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)性分析
2.1.1流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果一個(gè)公司流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右?？梢钥闯觯鲃?dòng)資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購(gòu)置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價(jià)值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進(jìn)入到后金融危機(jī)時(shí)代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺(tái)了一系列的限購(gòu)、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動(dòng)性就會(huì)變差。在流動(dòng)資產(chǎn)中，應(yīng)收款項(xiàng)也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項(xiàng)能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營(yíng)狀況決定。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的流動(dòng)性更類似于長(zhǎng)期資產(chǎn)?？梢?，房地產(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。
2.1.2流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析
流動(dòng)負(fù)債也稱短期負(fù)債，是指公司需在一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模會(huì)影響一個(gè)公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個(gè)高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負(fù)債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債中流動(dòng)負(fù)債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢(shì)。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動(dòng)負(fù)債是因?yàn)榱鲃?dòng)負(fù)債的成本要低于長(zhǎng)期負(fù)債。進(jìn)一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購(gòu)房首付款，再對(duì)這些資金進(jìn)行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入。但是能否及時(shí)、大量收到預(yù)付款項(xiàng)將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時(shí)候，公司才會(huì)有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，公司的流動(dòng)資產(chǎn)籌集將會(huì)受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動(dòng)比率是速凍資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它可用來衡量流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。
不同的行業(yè)存在不同的速動(dòng)比率，所以速動(dòng)比率應(yīng)該是多少這個(gè)問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點(diǎn)，存貨又存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。
經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，理想的速動(dòng)比率應(yīng)該是l。如果公司的速動(dòng)比率低于1，則會(huì)被認(rèn)為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點(diǎn)。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量?jī)r(jià)齊升，大量現(xiàn)金回流，速動(dòng)比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場(chǎng)行情出現(xiàn)回落,速動(dòng)比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動(dòng)比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營(yíng)運(yùn)資金營(yíng)運(yùn)能力分析
2.2.1現(xiàn)金管理分析
狹義的現(xiàn)金僅指庫(kù)存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價(jià)物，如有價(jià)證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會(huì)受到損失，因?yàn)楝F(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會(huì)存在機(jī)會(huì)成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動(dòng)，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會(huì)影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。
2.2.2應(yīng)收賬款管理分析
應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購(gòu)貨方或接受勞務(wù)者收取的款項(xiàng)以及代墊的費(fèi)用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時(shí)也會(huì)付出代價(jià)，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對(duì)資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項(xiàng)是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對(duì)應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個(gè)數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到780，超過了兩年?？梢?，萬科在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強(qiáng)，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。
2.2.3存貨管理分析
房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動(dòng)資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理問題
通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈下調(diào)趨勢(shì)，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴(kuò)張不斷增加儲(chǔ)備，又加重了這種情況。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。
3.2負(fù)債比例高
通過對(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴(yán)，而且單個(gè)公司不可能完全依靠自有資金來進(jìn)行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進(jìn)行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負(fù)債率。而較高的債務(wù)率會(huì)使企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
3.3償債能力弱
房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動(dòng)性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時(shí)的采取相關(guān)措施促進(jìn)商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強(qiáng)公司的償債能力。
3.4資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率低
通過對(duì)營(yíng)運(yùn)資金營(yíng)運(yùn)能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營(yíng)運(yùn)效率較低，周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)。在交易過程中，對(duì)于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項(xiàng)的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對(duì)于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達(dá)到7、8年的時(shí)間，這有點(diǎn)令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者一定要重視效率問題。
結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟(jì)，營(yíng)運(yùn)資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。因此只有加強(qiáng)資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目的順利開發(fā)，才能使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。
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