發(fā)布時(shí)間：2023-08-14 17:08:04
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的經(jīng)濟(jì)糾紛與債務(wù)糾紛樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
原告：王×，某汽車運(yùn)輸公司司機(jī)
被告：李×，個(gè)體工商戶
某汽車運(yùn)輸公司將其所有的營運(yùn)車輛根據(jù)崗位責(zé)任制的原則分配給本公司的各個(gè)司機(jī)負(fù)責(zé)，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，每個(gè)承包司機(jī)自己負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修，每月向公司上交2000元，其余歸己。其中司機(jī)王×在駕駛自己承包的一輛卡車在運(yùn)行中，被個(gè)體戶李×強(qiáng)行將車扣下，理由是王×所在公司與李×有債務(wù)糾紛。經(jīng)協(xié)商無效，王×以原告身份向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告返還汽車，并賠償損失4000元。此案經(jīng)法院審理，認(rèn)定汽車的所有權(quán)屬汽車運(yùn)輸公司，王×與公司屬于內(nèi)部承包關(guān)系，無權(quán)直接對(duì)外行使權(quán)利，最后以王×不具備主體資格為由裁定駁回王×的起訴。王×不服，以其對(duì)汽車享有財(cái)產(chǎn)權(quán)提起上訴。市中院法院審理后認(rèn)為，王×作為司機(jī)，其從事單位正常崗位工作過程中因單位公車與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，應(yīng)由其單位負(fù)責(zé)解決，王×直接作為原告起訴于法無據(jù)，裁定駁回上訴，維持原裁定。
[評(píng)析]
針對(duì)本案中王×是否具備主體資格，理論上存在兩種爭議：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王×具備原告資格，盡管汽車所有權(quán)不屬于王×所有，但被告李×的行為已經(jīng)直接侵害了王×的合法權(quán)益，李×的行為與王×具有一定的利害關(guān)系。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王×不具備原告資格，李×的行為與王×沒有直接的利害關(guān)系，王×承包運(yùn)輸公司的汽車，運(yùn)輸公司應(yīng)當(dāng)保證王×使用其公司的汽車正常營運(yùn)，公司因自己與別人的債務(wù)糾紛導(dǎo)致不能滿足王×的汽車營運(yùn)，應(yīng)由公司對(duì)王×承擔(dān)責(zé)任，王×無權(quán)向李×請(qǐng)求賠償。
筆者同意第二種觀點(diǎn)。
因?yàn)椋汉细裨娴臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括兩方面的內(nèi)容：一是合格原告或合格原告所保護(hù)的人必須與被告存在爭議的民事法律關(guān)系，如侵權(quán)案件中原告與被告之間必須有侵權(quán)與被侵權(quán)的關(guān)系，合同糾紛中的原告與被告之間存在有合同關(guān)系等；二是合格的原告必須以自己的名義依法向法院起訴，并主張自己或自己所保護(hù)的人享有爭議民事權(quán)利。
督促程序 支付令 異議權(quán)
督促程序作為我國現(xiàn)行《民事訴訟法》的一種審判程序，是指人民法院根據(jù)債權(quán)人提出的要求，債務(wù)人給付一定的金錢或有價(jià)證券的申請(qǐng)，向債務(wù)人發(fā)出支付令，以督促債務(wù)人限期履行義務(wù)，如果債務(wù)人在法定期間內(nèi)不提出異議，該支付令即具有執(zhí)行力的一種程序。法律之所以規(guī)定這種程序，是因?yàn)閷?shí)踐中存在較多的給付案件，雙方當(dāng)事人對(duì)他們之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并沒有爭議，而在于債務(wù)人不自動(dòng)履行義務(wù)，或者沒有資力來清償債務(wù)?！睹袷略V訟法》規(guī)定的督促程序，使人民法院能夠省時(shí)省力地處理債務(wù)糾紛，保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，減少當(dāng)事人的訴累，維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于給付案件，如果仍然要通過普通程序或簡易程序按部就班地加以解決，則速度太慢，也浪費(fèi)金錢，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。為了解決這一問題，立法者按照訴訟案件應(yīng)當(dāng)與訴訟程序相適應(yīng)的立法要求，借鑒外國的立法經(jīng)驗(yàn)，確立了不同于通常訴訟程序的一種簡便快速的非訴程序即督促程序。
一、督促程序的特點(diǎn)
1.程序的特殊性。人民法院采用督促程序處理債務(wù)糾紛的過程中，沒有對(duì)立的雙方當(dāng)事人參加訴訟，也不經(jīng)過辯論、調(diào)解和仲裁等程序?qū)幾h的事實(shí)和權(quán)利義務(wù)作出評(píng)判，而是經(jīng)過書面審查，以支付令的方式督促債務(wù)人履行義務(wù)。如果債務(wù)人接到支付令后提出異議，即終結(jié)督促程序，債權(quán)人只能另行，請(qǐng)求司法保護(hù)。由此可見，督促程序是一種訴前性質(zhì)的略式程序。
2.適用案件范圍的限定性。督促程序僅適用于債權(quán)人請(qǐng)求給付金錢和有價(jià)證券的債務(wù)案件，并以債權(quán)人和債務(wù)人之間沒有其他債務(wù)糾紛和支付令能夠送達(dá)債務(wù)人為條件，否則不能適用督促程序。
3.審查過程的簡捷性。人民法院適用督促程序受理債權(quán)人的申請(qǐng)后，僅就債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)進(jìn)行審查，無須傳喚債務(wù)人和開庭審理。只要債權(quán)人提出申請(qǐng)的程序合法、證據(jù)充分，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法，人民法院就可以發(fā)出支付令，要求債務(wù)人清償債務(wù)。
4.支付令的期限和強(qiáng)制性。債權(quán)人提出的債務(wù)關(guān)系明確、合法的支付令申請(qǐng)，人民法院應(yīng)在受理之日起15日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令。債務(wù)人應(yīng)在自收到支付令之日起15日內(nèi)向人民法院提出書面異議。
5.程序適用的選擇性。督促程序并非處理一切以金錢和有價(jià)證券為標(biāo)的的債務(wù)案件的必經(jīng)程序。債權(quán)人與債務(wù)人發(fā)生債務(wù)糾紛后，是依督促程序還是依一般的訴訟程序主張債權(quán)，債權(quán)人只有選擇權(quán)。但是債權(quán)人一旦選擇，就不能再適用督促程序，而債權(quán)人選擇了督促程序，在其申請(qǐng)被駁回或者債務(wù)人在法定期間內(nèi)提出異議的，仍可以提訟。
二、督促程序現(xiàn)狀的原因分析
1.民事訴訟法關(guān)于異議審查制度的規(guī)定不利于保護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。目前，我國民事訴訟法及其相關(guān)司法解釋中，針對(duì)被申請(qǐng)人書面異議的審查范圍僅限于清償能力、清償期限和清償方式等，在審查范圍上仍存在局限。被申請(qǐng)人隨便找一個(gè)借口即可使法院的支付令失效，使申請(qǐng)人的目的落空。
2.民事訴訟法對(duì)債務(wù)人濫用異議權(quán)缺乏有效制裁措施。據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，債務(wù)人提出異議的：一方面，申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)，債務(wù)人濫用異議權(quán)不會(huì)遭受任何經(jīng)濟(jì)損失；另一方面，債務(wù)人卻利用異議制度達(dá)到了拖延義務(wù)履行期限的目的，獲取了不正當(dāng)?shù)某绦蚶妗?/p>
3.部分法院因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，不愿或限制受理督促程序案件。適用督促程序?qū)徖淼陌讣湓V訟費(fèi)用是按件收取的，即每件交納申請(qǐng)費(fèi)100元，而適用通常訴訟程序的案件，案件受理費(fèi)是根據(jù)訴訟標(biāo)的額的大小按照一定比例收取的，因而在訴訟實(shí)踐中，一些法院在追求“經(jīng)濟(jì)效益”的思想驅(qū)動(dòng)下，往往放棄簡便的督促程序而要求債權(quán)人按通常程序，特別是對(duì)于一些標(biāo)的額比較大的債務(wù)糾紛，某些法院更樂于進(jìn)行這種“利益衡量”。
4.督促程序設(shè)置不合理，缺乏與訴訟程序的有機(jī)聯(lián)系。我國督促程序與訴訟程序不直接銜接，被申請(qǐng)人一旦書面提出異議，人民法院發(fā)出的支付令即失效。申請(qǐng)人要想實(shí)現(xiàn)其權(quán)益，必須另行向有管轄權(quán)的法院提訟。這樣一來，糾紛得不到迅速、及時(shí)解決，造成社會(huì)成本的浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)效益的下降；同時(shí)訴訟延遲，程序冗迭，造成訴訟成本的浪費(fèi)和程序效益的不經(jīng)濟(jì)，這一點(diǎn)是督促程序適用率低的主要原因。
5.人們對(duì)法律知識(shí)知之甚少。一部分當(dāng)事人對(duì)督促程序不了解、不熟悉，在發(fā)生糾紛時(shí)，只知道依普通程序，而不知道還可以依督促程序向人民法院申請(qǐng)支付令要求債務(wù)人履行義務(wù)。
三、督促程序在司法實(shí)踐中存在的主要問題
1.適用督促程序?qū)徖淼陌讣?shù)量尚不多，支付令案件占民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件總數(shù)的比例不高。
2.對(duì)債權(quán)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查的內(nèi)容及作法不一。在司法實(shí)踐中，有些法院對(duì)支付令申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，有些法院則進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，各自把握尺度不一。在審查過程中，出現(xiàn)了不同地方、不同法院審查內(nèi)容不同，發(fā)出支付令的尺度把握不一的普遍問題。
3.支付令案件受理范圍混亂。由于對(duì)適用督促程序的實(shí)質(zhì)要件認(rèn)識(shí)不同，導(dǎo)致各地法院受理支付令案件的作法不一。
4.債務(wù)人的異議權(quán)過大，影響了督促程序的有效適用。實(shí)踐中債務(wù)人可隨意提出異議，使大量的支付令失效，而無任何對(duì)異議進(jìn)行必要限制的規(guī)定。
5.一些法院對(duì)支付令案件適用程序重視不夠。一方面，因辦案人手少而致使案件大量積壓；另一方面，大量債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、沒有對(duì)待給付義務(wù)，且債務(wù)人有明確的居住場(chǎng)所的案件仍然適用普通程序或簡易程序按部就班地進(jìn)行審理。
四、督促程序之立法完善
近年來，提高法院審判效率，簡化訴訟程序，加快訴訟進(jìn)程，是世界各國都在研究的課題。完善以簡便、快捷為特色的督促程序，符合訴訟制度改革的方向。由于我國《民事訴訟法》和相關(guān)司法解釋中對(duì)督促程序的規(guī)定尚不完善，造成司法實(shí)踐中不便于適用，影響了督促程序優(yōu)越性的發(fā)揮。因此，應(yīng)結(jié)合司法實(shí)踐，探索督促程序立法的完善，以發(fā)揮督促程序的獨(dú)特作用。
1.督促程序與通常訴訟程序應(yīng)當(dāng)銜接起來。目前，按照我國民事訴訟法的規(guī)定，督促程序與通常程序是截然分開的。如果這兩種程序不銜接起來，有違程序公正的要求，不利于最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，造成在實(shí)踐中督促程序的功能難以有效發(fā)揮。因此，有必要將督促程序與通常訴訟程序銜接起來。
2.督促程序的訴訟費(fèi)用問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第132條的規(guī)定，依照督促程序向人民法院申請(qǐng)支付令的，每件交納申請(qǐng)費(fèi)100元。督促程序因債務(wù)人異議而終結(jié)的，申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)；債務(wù)人未提出異議的，申請(qǐng)費(fèi)由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。這一規(guī)定不利于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，在客觀上抑制了債權(quán)人依督促程序申請(qǐng)支付令的積極性，降低了督促程序的利用率。因此，為了更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將支付令申請(qǐng)費(fèi)的負(fù)擔(dān)與通常訴訟程序訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)聯(lián)系起來，也即在完善督促程序與通常訴訟程序的相互關(guān)系、將二者有機(jī)地銜接起來之同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定：在督促程序中，債務(wù)人未提出異議的，申請(qǐng)費(fèi)由債務(wù)人負(fù)擔(dān)；債務(wù)人提出異議的，申請(qǐng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為通常訴訟程序訴訟費(fèi)用的一部分來決定由誰負(fù)擔(dān)。
3.支付令的適用范圍必須明確。盡管我國《民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋中對(duì)人民法院發(fā)出支付令的要件進(jìn)行了規(guī)定，但司法實(shí)踐中對(duì)債權(quán)人與債務(wù)人“沒有其他債務(wù)糾紛”等的理解不同，使支付令的受理范圍較為混亂，各地把握的可申請(qǐng)支付令的案件范圍寬窄不一。
4.適當(dāng)限制債務(wù)人濫用異議權(quán)。債務(wù)人對(duì)異議權(quán)的濫用是當(dāng)前影響支付令發(fā)揮作用的重要原因，故在司法實(shí)踐中，債權(quán)人及審判人員大多希望能對(duì)債務(wù)人的異議權(quán)予以合理限制。因?yàn)橐恍┍簧暾?qǐng)人為了拖延其對(duì)債務(wù)的履行，往往對(duì)支付令故意提出一些形式上合法，而實(shí)質(zhì)上并不存在的所謂異議即濫用異議權(quán)。一些申請(qǐng)人則因?yàn)檫@個(gè)原因，往往放棄選擇督促程序解決債務(wù)糾紛，這種現(xiàn)象使得督促程序發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。
5.應(yīng)規(guī)定對(duì)債權(quán)人的送達(dá)制度。我國《民事訴訟法》督促程序之規(guī)定及相關(guān)司法解釋中，均無應(yīng)送達(dá)支付令給債權(quán)人的要求，因此，司法實(shí)踐中，有的在送達(dá)支付令給債務(wù)人后，送達(dá)一份副本給債權(quán)人，也有的只是口頭告知債權(quán)人已發(fā)支付令而未送達(dá)支付令給債權(quán)人。這就使得債權(quán)人可能沒有執(zhí)行依據(jù)，難以掌握申請(qǐng)執(zhí)行的具體時(shí)間。
6.完善對(duì)支付令之錯(cuò)誤的救濟(jì)制度。由于督促程序僅以債權(quán)人單方申請(qǐng)為基礎(chǔ)而啟動(dòng)，故法院所發(fā)出的支付令難免與實(shí)際情況不符，而債務(wù)人又可能不了解《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，從而未能及時(shí)提出異議，或有其他原因，而使已生效的支付令存在錯(cuò)誤。對(duì)此應(yīng)如何處理，我國《民事訴訟法》沒有規(guī)定，最高人民法院在法函（1992）98號(hào)《關(guān)于支付令生效后發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤應(yīng)如何處理的復(fù)函》中，對(duì)生效支付令有錯(cuò)誤的應(yīng)如何處理作了規(guī)定，即“對(duì)支付令不得申請(qǐng)?jiān)賹彙?，發(fā)現(xiàn)支付令確有錯(cuò)誤，認(rèn)為需要撤銷的，應(yīng)當(dāng)提交審判委員會(huì)討論通過后，裁定撤銷原支付令，駁回債權(quán)人的申請(qǐng)。最高法院法釋（2001）2號(hào)《適用督促程序若干規(guī)定》第十一條也重申了法函（1992）98號(hào)復(fù)函中關(guān)于對(duì)生效支付令確有錯(cuò)誤的處理意見。對(duì)生效的支付令是僅設(shè)立支付令撤銷制度，還是可以申請(qǐng)?jiān)賹?，就目前所?guī)定的支付令撤銷制度而言，這也是正確適用法律從而在程序上所作的補(bǔ)救措施之一。
7.完善對(duì)無法送達(dá)債務(wù)人的支付令的處理規(guī)定?；诜蔁o明文規(guī)定，司法實(shí)踐中存在著對(duì)無法送達(dá)的支付令的不同處理情況。最高人民法院于2001年頒布施行的《適用督促程序若干規(guī)定》第六條中規(guī)定，人民法院發(fā)出支付令之日起30日內(nèi)無法送達(dá)債務(wù)人，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序。但筆者認(rèn)為，結(jié)合司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)與作法，應(yīng)規(guī)定經(jīng)過一定的次數(shù)仍不能送達(dá)的，才能裁定終結(jié)督促程序。這是因?yàn)楫?dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活活躍，人員流動(dòng)性大，一時(shí)送達(dá)不到的情況時(shí)有發(fā)生。關(guān)于對(duì)支付令無法送達(dá)債務(wù)人時(shí)的處理，今后的相關(guān)立法中可規(guī)定：從人民法院第一次到債務(wù)人住所地或經(jīng)常居住地送達(dá)支付令之日起30日內(nèi)，經(jīng)通知債權(quán)人另行提供送達(dá)場(chǎng)所，并經(jīng)二次以上送達(dá)仍無法送達(dá)債務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用督促程序解決債務(wù)糾紛達(dá)到以最快的速度、最低的成本實(shí)現(xiàn)司法公正，順應(yīng)時(shí)代的要求，也順應(yīng)了21世紀(jì)人民法院的工作主題――公正與效率的要求。在民事糾紛不斷增加的新形式下，應(yīng)提倡當(dāng)事人運(yùn)用督促程序保護(hù)自己的債權(quán)。
參考文獻(xiàn)：
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一、設(shè)立小額法庭，開展小額案件的審判，是人民法院改革的現(xiàn)實(shí)需要
審判任務(wù)的繁重與人力不足的矛盾十分突出，案件積壓、訴訟遲延的問題相當(dāng)嚴(yán)重。一方面由于人民法院受理的訴訟案件不斷增加，尤其是民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件迅猛增長，新類型案件不斷出現(xiàn)，訴訟標(biāo)的金額越來越大，案件審理和執(zhí)行的難度也越來越大，相比之下，法院受編制所限，人員的增加甚少。另一方面，由于我國現(xiàn)行民事審判機(jī)制本身的缺陷，法院內(nèi)部沒有專設(shè)解決小額、簡易糾紛的機(jī)構(gòu)和人員，簡易程序、督促程序等訴訟法律程序得不到充分有效的利用。?？谑凶鳛榇筇貐^(qū)省會(huì)城市，人民法院面臨的案件多、人員少、任務(wù)繁重的矛盾也十分突出，大量的小額民事、經(jīng)濟(jì)糾紛得不到及時(shí)有效的司法救濟(jì)，成為危害社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素，也在一定程度上損害了人民法院權(quán)威公正的形象。如何推進(jìn)審判改革，有效地解決這一矛盾，成為人民法院改革的迫切任務(wù)。
二、設(shè)立小額法庭，開展小額案件的審判，符合國際國內(nèi)司法改革的趨勢(shì)
與世界司法改革的潮流相適應(yīng)，我國國內(nèi)許多地方的人民法院對(duì)簡單、小額的民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件審判方式的改革也進(jìn)行了各種有益的探索。如北京市海淀區(qū)人民法院提出的審理民事案件“繁簡分流”的舉措。所謂“繁簡分流”，就是在民事案件立案后，根據(jù)案件難易程度，采取合并同類項(xiàng)的方式，將簡單的案件篩選出來，集中由少數(shù)幾個(gè)固定的法官審理，通過簡化審判程序，減少不合理的工作環(huán)節(jié)，加快審理速度，達(dá)到提高工作效率的目的。這一做法效果較為突出，在國內(nèi)影響較大。在改革開放前沿的廣東省，1993年開始，就在全省各主要城市設(shè)立了小額錢債法庭，專門受理標(biāo)的額較小的民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件（有些地區(qū)以標(biāo)的5萬元為限，有些為10萬元以下），適用簡易程序、盡可能以最簡便快捷的方式審判，成效十分顯著。盡管各地的作法有所不同，但改革的基本思路是一致的，就是如何在現(xiàn)行法律許可的范圍內(nèi)，挖掘人民法院自身的潛力，優(yōu)化審判機(jī)制，充分發(fā)揮簡易程序的作用，真正做到簡易案件的審理快起來、復(fù)雜案件的審理細(xì)起來，降低訴訟成本，提高訴訟效率。
三、法庭的設(shè)立及其基本情況
正是在這一形勢(shì)下，1998年，海口市中級(jí)人民法院提出在區(qū)法院設(shè)立小額法庭的設(shè)想，作為法院改革的重要內(nèi)容。同年6月份組織了市區(qū)兩級(jí)法院有關(guān)人員赴廣州、深圳等地進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)，10月28日首先在市新華區(qū)人民法院成立小額債務(wù)巡回法庭。半年后，根據(jù)市中級(jí)法院許前飛院長的指示，法庭遷往市中心掛牌辦公，以更加方便人民群眾訴訟。目前，該法庭是全省唯一的一個(gè)小額法庭。法庭設(shè)于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)金龍路，與市公安局相鄰。人員配備6人，含負(fù)責(zé)人1名、審判員2名、書記員2名、打字員1名。小額法庭依法受理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大、標(biāo)的額在10萬元以下的本院有管轄權(quán)的簡單民事、經(jīng)濟(jì)債務(wù)糾紛案件，不受民事庭、經(jīng)濟(jì)庭關(guān)于案件分工的限制。法庭“工作暫行辦法”以列舉的方式規(guī)定了受理案件的類型：
（1）銀行或其他金融機(jī)構(gòu)追收貸款案；
（2）民間借貸案；
（3）追收結(jié)欠貨款案；
（4）追收房租、水電費(fèi)、電話費(fèi)或物業(yè)管理費(fèi)案；
（5）追索勞動(dòng)報(bào)酬案；
（6）追索承攬加工報(bào)酬案；
（7）給付贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)案；
（8）損害消費(fèi)者權(quán)益案；
（9）不當(dāng)?shù)美?；?/p>
（10）其他簡單的，有給付內(nèi)容的債務(wù)案件；
（11）當(dāng)事人對(duì)超過10萬元數(shù)額的部分愿意放棄追索權(quán)的上述案件，小額債務(wù)巡回法庭也可受理。上述案件，除法律特別規(guī)定以外，一律適用簡易程序?qū)徖?。此外，本院所有支付令案件也統(tǒng)一由該法庭受理。從上述規(guī)定可以看出，小額法庭的實(shí)質(zhì)就是一個(gè)基層法院內(nèi)專設(shè)的集中審理訴訟標(biāo)的金額較小的簡易案件或性質(zhì)較為簡單須速審速結(jié)的支付令案件的專門機(jī)構(gòu)。其工作要充分體現(xiàn)簡捷、高效、公正、便民的原則，使這些簡易的案件能得到集中的、快速的處理，防止案件積壓，簡化辦事手續(xù)，減少當(dāng)事人的訟累。
四、工作的成效及幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)
小額法庭自1998年11月9日正式受理案件，至2000年10月底止，共受理案件611件、標(biāo)的2151.15萬元，已審結(jié)561件、標(biāo)的1942.91萬元（其中1999年受理案件355件，審結(jié)351件，結(jié)案率98.9%）。
此外，還受理支付令案件60件，其中發(fā)生法律效力的支付令24件，標(biāo)的1510.21萬元。已審結(jié)的案件中，適用簡易程序的493件，占88%；適用普通程序的68件，占12%.結(jié)案方式：在已審結(jié)的561件中，調(diào)解、撤訴的243件，占43.3%；判決的292件，占52%，其它（移送、駁回起訴等）26件，占4.6%.受理案件的類型：在全部受理的611件案件中，買賣糾紛的210件，占34.4%；借貸案件174件，占28.5%；承攬加工費(fèi)案件53件，占8.7%；上述三類案件所占比例超過了全部收案數(shù)的70%，案件類型較為集中。已審結(jié)案件中，上訴57件，僅占9.3%，二審已審結(jié)36件，其中維持原判24件，部分改判7件，發(fā)回重審3件，二審期間撤訴2件。
1.充分適用簡易程序，突出“簡便、快速、高效”的特點(diǎn)，提高辦案效率。
小額法庭受理的案件，除法律特別規(guī)定的以外，一律適用簡易程序?qū)徖?。這就使大量的小額債務(wù)糾紛或性質(zhì)較為簡單的案件，能夠在一個(gè)專門機(jī)構(gòu)審查受理，并適用簡易程序?qū)徖?，而不需與其他普通案件混同，要先在立案庭審查立案、送達(dá)，然后移送民庭或經(jīng)濟(jì)庭排期審理，從而縮短了辦案周期，簡化了訴訟環(huán)節(jié)，使簡易的案件得到集中的、快速的處理。我們采取了以下一些作法，在法律許可的范圍內(nèi)，盡可能快立、快審、快結(jié)：
-立案。立案由法庭專人負(fù)責(zé)審查。原告可口頭起訴，審查人制作口頭起訴筆錄后由原告簽名確認(rèn)即可。小額案件的當(dāng)事人大多為普通老百姓，且極少委托律師，他們對(duì)訴訟法律知識(shí)知之甚少，法庭為此特別設(shè)立了法官值日制度，每天由一名法官值日，負(fù)責(zé)接待當(dāng)事人來訪、咨詢，并輔導(dǎo)當(dāng)事人書寫書狀、完備有關(guān)訴訟手續(xù)等，為當(dāng)事人提供服務(wù)。
-送達(dá)。立案后，承辦法官可當(dāng)即通過電話口頭通知、傳喚被告；被告到庭后對(duì)當(dāng)即開庭無異議的可當(dāng)即開庭審理。這種情形下案件便可得到最快的處理。如原告麥彩霞訴被告劉小燕商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛案，原告于2000年6月2日起訴，當(dāng)天立案，原告于6月5日交納訴訟費(fèi)后，法官當(dāng)即傳喚被告到庭，被告當(dāng)庭表示愿與原告協(xié)商履行債務(wù)，第二天，被告便向原告支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)2000元，原告撤訴。前后僅用了七天時(shí)間。
對(duì)無法當(dāng)即傳喚或傳喚不當(dāng)即到庭的，法庭立即確定開庭日期，在三日內(nèi)將起訴狀副本、應(yīng)訴通知書及開庭傳票一并送達(dá)被告，一次性送達(dá)，節(jié)省了人力和時(shí)間。如原告韓漢明訴被告褚正強(qiáng)房屋租賃糾紛案，2000年6月19日起訴，當(dāng)天立案后，向被告送達(dá)被告拒不簽收，法庭依法留置送達(dá)，并確定雙方于6月22日到庭審理，庭審中被告當(dāng)庭履行了債務(wù)，前后僅用了三天時(shí)間就解決了糾紛。
-審理。法官可到被告所在地或雙方認(rèn)可的地點(diǎn)巡回審理。庭審的方式也以從簡為原則，開庭的次數(shù)盡可能以一次為限，不受民訴法第124、127條規(guī)定的限制，如雙方當(dāng)事人對(duì)案件事實(shí)無爭議，只需將雙方認(rèn)可的意思表示記錄在卷即可，不必再拘泥于法庭調(diào)查、舉證、質(zhì)證、認(rèn)證等程序，直接引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解或?qū)m紛的解決進(jìn)行辯論、當(dāng)庭宣判。對(duì)能夠當(dāng)場(chǎng)結(jié)清的，可當(dāng)即作好筆錄就能結(jié)案，不需再另行制作其他法律文書。如原告林春蓮、陳瑞萍、李夢(mèng)玲訴被告海南巴黎之春旅業(yè)發(fā)展有限公司拖欠勞務(wù)費(fèi)糾紛三案，由于案件的性質(zhì)情節(jié)都一樣，只是原告主體、勞務(wù)費(fèi)的數(shù)額各不同，法庭立案后當(dāng)即由一名法官一并審理，在同一時(shí)間開庭。庭審中被告對(duì)案件事實(shí)并無異議，法庭直接制作了筆錄，三個(gè)案件一并得到了處理，被告在法庭限定時(shí)間內(nèi)清償了債務(wù)。象這樣的案件通常稱“批量案件”，常見于某些大商場(chǎng)、酒店拖欠供貨商貨款、某些機(jī)構(gòu)或包工頭拖欠他人承攬加工費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等案件中，如樂普生商廈、新天地貨倉商場(chǎng)、長升大酒店、友誼商場(chǎng)等，都出現(xiàn)這樣的案件。這類案件一起訴就是一批，采取這種作法，一次開庭就能解決一批案件，而且往往能夠調(diào)解結(jié)案，雙方當(dāng)事人都較滿意，社會(huì)效果很好。
-審限。簡易程序的法定審限是三個(gè)月，但法庭要求應(yīng)在一個(gè)半月內(nèi)審結(jié)，從實(shí)踐中看，絕大多數(shù)案件都作到了這一點(diǎn)。無一案件超審限。
-上訴與執(zhí)行。根據(jù)?？谑兄屑?jí)法院的內(nèi)部規(guī)定，小額法庭審結(jié)的案件，當(dāng)事人不服上訴由中院民庭審理，民庭應(yīng)在一個(gè)半月內(nèi)審結(jié)。生效的案件當(dāng)事人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，由本院執(zhí)行庭指定專門小組執(zhí)行，執(zhí)行期限三個(gè)月。從1999年審結(jié)生效的案件來看，當(dāng)事人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的僅93件，占全年結(jié)案的26.5%.這說明，絕大部分裁決書得到了自動(dòng)履行，小額法庭定紛止?fàn)幍淖饔檬秋@而易見的。
2.下放審判權(quán)，簡化審批環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)法官的獨(dú)立審判。
巡回審判、當(dāng)庭宣判、快速處理糾紛的特點(diǎn)，客觀上要求審判人員必須享有充分的審判權(quán)，減少案件層層審批的環(huán)節(jié)。小額法庭結(jié)合法院審判方式改革，徹底下放審判權(quán)給獨(dú)任審判員或合議庭。除了立案由庭長審批、財(cái)產(chǎn)保全和支付令由主管院長審批外，案件的其他裁決文書均由獨(dú)任審判員簽發(fā)，真正實(shí)現(xiàn)了法官的獨(dú)立審判。實(shí)踐證明，這樣做有利于明確法官的責(zé)任、增強(qiáng)法官的能動(dòng)性、提高辦案的效率。
3.制作統(tǒng)一格式化的、填寫式訴訟文書。
某些訴訟法律文書，如各類通知書、裁定書、支付令等，事實(shí)比較簡單、格式比較統(tǒng)一，不需進(jìn)行過多的論述認(rèn)定，法庭盡可能設(shè)計(jì)制作統(tǒng)一的、格式化的、填寫式的法律文書，辦案過程中法官可以根據(jù)需要當(dāng)即填寫簽發(fā)，不需每一份都另行制作打印，有效地提高了工作效率、方便了當(dāng)事人。
五、完善小額法庭審判工作的幾點(diǎn)意見
1.擴(kuò)大法庭受理案件的范圍。
解決法院案件多、人員少的矛盾，提高訴訟效率，出路之一是擴(kuò)大簡易程序的適用范圍，這已成為當(dāng)前訴訟法學(xué)界和司法界的共識(shí)。小額法庭作為適用簡易程序快速審理案件的專門機(jī)構(gòu)，理應(yīng)在這方面有所作為。根據(jù)民訴法第142條的規(guī)定，簡易程序的適用范圍，限于事實(shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，爭議不大的簡單的民事案件。這一規(guī)定失之籠統(tǒng)，實(shí)踐中不易掌握，造成簡易程序與普通程序界限模糊等種種問題，簡易程序未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為此，各地法院也進(jìn)行了一些有益的探索，例如北京市高級(jí)人民法院1997年10月20日《關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣舾蓡栴}的解答》，采用排除法，列舉12種案件不適用簡易程序?qū)徖?，除此以外全都適用簡易程序。這12種案件是：
（1）當(dāng)事人對(duì)糾紛事實(shí)爭議較大、法律關(guān)系復(fù)雜的案件；
（2）起訴時(shí)被告下落不明的案件；
（3）不服勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)裁決提起訴訟的案件；
（4）依照民事訴訟法第55條提起的一方當(dāng)事人人數(shù)眾多的共同訴訟案件；
（5）一方或雙方當(dāng)事人不在中國境內(nèi)、爭議較大的案件；
（6）涉外、涉港澳、涉臺(tái)的民事案件；
（7）侵害姓名權(quán)、名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、著作權(quán)案件；
（8）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋建設(shè)、合作建房、商品房買賣等）的案件；
（9）發(fā)回重審或者提起再審的案件；
（10）引起社會(huì)廣泛關(guān)注、影響較大的案件；
（11）新類型案件；
（12）其他復(fù)雜、疑難的案件。
同民訴法第142條的規(guī)定相比，北京法院的這一規(guī)定，比較具體、明確，更可取的是有了一個(gè)界限，即除了這12種情形，均可適用簡易程序，使其適用范圍擴(kuò)展，案件的審理自然會(huì)大大加快。筆者認(rèn)為，小額法庭的受案范圍，除了按照標(biāo)的金額劃分、即現(xiàn)有的規(guī)定10萬元以下的案件外，尚可借鑒北京法院的這種作法，即明確列舉如上列的12種案件不適用簡易程序?qū)徖?、小額法庭不宜受理外，其余的都可受理。
2.審判程序簡化的問題。按照民訴法第13章“簡易程序”的規(guī)定，采用簡易程序?qū)徖淼陌讣?，沒有要求一定要給被告留有答辯期。民訴法第143條第2款規(guī)定，雙方當(dāng)事人同時(shí)到庭的，法院“可以當(dāng)即審理”；第144條規(guī)定，審理簡單的民事案件，“可以用簡便方式隨時(shí)傳喚當(dāng)事人、證人?！边@些規(guī)定，已經(jīng)明確了審理簡易程序的案件不必受普通程序15天答辯期的限制。但是實(shí)踐中常遇到這樣的情形，被告作為債務(wù)人，為達(dá)到拖延、“賴債”的目的，常提出要求法院給予15天答辯期。例如原告?？诖豪偎芰蠌S訴被告海南樂普生商廈拖欠貨款糾紛一案，案情十分簡單：供貨商（原告）向被告商場(chǎng)供貨，貨款結(jié)算后被告長期拖延未付，訴至小額法庭。法庭立案后當(dāng)即向被告送達(dá)了訴狀副本和應(yīng)訴通知書、開庭傳票，要求次日開庭。被告簽收后并不對(duì)實(shí)體問題作出答辯，而是書面向法庭提出要求給予15天答辯期，未果，開庭當(dāng)日拒絕出庭，法庭缺席審理并作出了判決。被告以程序違法為由作出了上訴。
銀行卡凍結(jié) 據(jù)了解，銀行卡被凍結(jié)3個(gè)月不會(huì)自動(dòng)解凍的，現(xiàn)實(shí)中，一旦提起訴訟或犯罪，銀行卡被凍結(jié)是正常的。至于銀行卡會(huì)凍結(jié)多久，沒有固定的答案，因?yàn)椴煌闆r下解凍的時(shí)間不同。
根據(jù)法律文件，銀行卡的凍結(jié)期最長為6個(gè)月，但如果凍結(jié)到期，相關(guān)部門可以繼續(xù)申請(qǐng)第二次甚至第三次凍結(jié)，直到案件問題解決。
不同情況下銀行卡凍結(jié)的時(shí)間
1、申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全情況下銀行卡凍結(jié)時(shí)間：如果你與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，其他人可以向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。此時(shí)，法院可以決定凍結(jié)財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，銀行卡最多被凍結(jié)6個(gè)月，但如果凍結(jié)到期后問題仍未解決，對(duì)方仍可向法院申請(qǐng)繼續(xù)凍結(jié)，但第二次凍結(jié)的期限不得超過第一次凍結(jié)的1/二、即三個(gè)月，以此內(nèi)推，累計(jì)凍結(jié)期不得超過一年；
2、沒有履行法院判決書，被強(qiáng)制執(zhí)行：如果涉嫌經(jīng)濟(jì)糾紛被對(duì)方起訴到法院，然后法院作出判決，但在法院規(guī)定的有效執(zhí)行時(shí)間內(nèi)，未能按照法律判決履行義務(wù)，對(duì)方可以向法院申請(qǐng)對(duì)被執(zhí)行人員采取強(qiáng)制措施；
被強(qiáng)制措施后，被執(zhí)行人的銀行卡將被凍結(jié)。凍結(jié)后什么時(shí)候解凍取決于不同的情況；
3、涉嫌犯罪活動(dòng)：如果您的銀行卡因涉嫌一些非法犯罪活動(dòng)而被凍結(jié)，如洗錢或其他非法犯罪活動(dòng)，則銀行卡的凍結(jié)期沒有固定的時(shí)間；
但執(zhí)法部門程中，執(zhí)法部門仍將遵守最長凍結(jié)6個(gè)月、凍結(jié)周期最長1年的相關(guān)法律法規(guī)。只是案件的需要。一年凍結(jié)周期到期后，如果案件未解決，執(zhí)法部門認(rèn)為有必要，可以繼續(xù)申請(qǐng)凍結(jié)當(dāng)事人的銀行卡；
如果這些違法犯罪活動(dòng)長期未結(jié)案，銀行卡將被凍結(jié)，直至案件結(jié)束。
卡被凍結(jié)影響征信嗎
銀行卡的凍結(jié)與個(gè)人信用調(diào)查沒有直接關(guān)系。如果銀行卡因欠款法院的強(qiáng)制執(zhí)行而被凍結(jié)，則會(huì)影響信用調(diào)查。如果只是因?yàn)殂y行卡賬戶交易異常，個(gè)人申請(qǐng)的凍結(jié)不會(huì)影響個(gè)人信用調(diào)查。
個(gè)人信用報(bào)告是信用調(diào)查機(jī)構(gòu)依法收集的信息，最后依法向法定信息查詢?nèi)颂峁┑膫€(gè)人信用歷史記錄。影響個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分的主要因素有：貸款逾期還款，或信用卡透支后未按約定期限和還款金額還款，或貸款賬戶和信用卡過多等。
甲方：身份證號(hào)：
受讓方（以下簡稱乙方）
乙方：身份證號(hào)：
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：
第一條房產(chǎn)坐落、位置、構(gòu)、層
次和附屬設(shè)施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號(hào)（不足部分可以補(bǔ)充）
2、該房屋為：樓房__室__廳__衛(wèi)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），房屋的建筑面積___平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)、及其附屬設(shè)施）實(shí)際使用面積___平方米。
3房屋質(zhì)量：裝修狀況，其他條件為，該房屋（已/未）設(shè)定抵押。（不足部分可以補(bǔ)充）
4、該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型：（有房產(chǎn)證或國土使用證）
5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號(hào)碼為：國有土地使用權(quán)證號(hào)為：共有權(quán)證號(hào)為：該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見合同附件。
第二條甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾
甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實(shí)，必須保證其對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償；除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項(xiàng)、未款項(xiàng)及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無關(guān)。
第三條轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式
1.轉(zhuǎn)讓價(jià)格
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為（人民幣），大寫（人民幣）
2.付款方式
a.此房價(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。
b.甲方收到乙方定金元整，待乙方申請(qǐng)的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）
c.辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款元整。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）
d.余款元整，由銀行直接劃撥給甲方
e.買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。
甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
第四條房屋交付
雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時(shí)應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料（見清單）每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價(jià)格‰支付違約金，超過一個(gè)月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān)%違約金。
第五條房屋過戶
房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)，方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶，方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。
第六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定
甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：
1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方名下，所需一切費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。
2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過戶手續(xù)，過戶手續(xù)所須一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七條保證
1、甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。
2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過戶辦理前不得實(shí)施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。
第八條雙方責(zé)任
1.甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2.甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方（以銀行劃撥余款日為準(zhǔn)）室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈(zèng)送給乙方。
3.甲方清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4.甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。
5.乙方貸款數(shù)額不足時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。
6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。
7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
第九條違約責(zé)任。
甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方
已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任；逾期超過三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計(jì)算滯納金，逾期超過三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
第十條合同變更
1.在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（書面通知發(fā)生三日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。
2.本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十一條關(guān)于房屋其他事項(xiàng)的約定
1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對(duì)該房屋進(jìn)行有償拆遷，則拆遷所得補(bǔ)償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù)；若已過戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無關(guān)。
2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。
第十二條本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。
第十三條合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院。
第十四條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十五條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方簽字：
（蓋章）身份證號(hào)碼：（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號(hào)碼
地址電話
乙方簽字：
（蓋章）身份證號(hào)碼：
地址電話
見證人：（蓋章）身份證號(hào)碼：
合同簽訂日：年月日
關(guān)鍵詞：強(qiáng)化；水利水電工程；合同風(fēng)險(xiǎn)；管理；措施
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合同是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是商品交換的法律表現(xiàn)形式，是合同雙方開展工作的依據(jù)，具有一定的法律效力。施工合同是建設(shè)工程的主要合同，是由具有法人資格的發(fā)包方和承包方為完成商定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同。合同管理是指水利建設(shè)主管機(jī)關(guān)、相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)以及建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包企業(yè)依照法律和行政法規(guī)、規(guī)章制度，采取法律和行政的手段，對(duì)施工合同關(guān)系進(jìn)行組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，保護(hù)施工合同當(dāng)事人合法權(quán)益，處理施工合同糾紛，防止和制裁違法行為， 保證施工合同法規(guī)的貫徹實(shí)施等一系列活動(dòng)。
一、水利水電工程建設(shè)合同管理的重要作用
合同管理是我國水利建設(shè)相關(guān)主管部門及單位按照相關(guān)制度與法規(guī)，對(duì)合同關(guān)系實(shí)施組織與協(xié)調(diào)，防止并制裁違法行為，處理施工合同糾紛，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益等的一系列活動(dòng)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國的逐步確立，由于工程合同具有公平、科學(xué)的特性，同時(shí)它還具有法律效力，因此，在水利水電工程建設(shè)中實(shí)行合同管理，使我國的工程建設(shè)有據(jù)可依，在發(fā)生糾紛時(shí)能有章可循，合同管理可以規(guī)范我國的水利水電工程建設(shè)市場(chǎng)。此外，水利水電工程建設(shè)合同管理還具有以下作用。
1、由于水利水電工程項(xiàng)目間接口復(fù)雜、涉及金額較大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，在合同履行過程中，業(yè)主、材料供應(yīng)商及承包商間難免會(huì)發(fā)生各種糾紛，當(dāng)水利水電工程建設(shè)發(fā)生糾紛時(shí)，合同管理是其解決的重要法律依據(jù)。
2、水利水電企業(yè)的信譽(yù)在一定程度上也需要合同管理來保障，當(dāng)前招標(biāo)投標(biāo)中，大多評(píng)標(biāo)都會(huì)涉及企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)和合同履約率，加強(qiáng)合同管理，可以提高合同履約率，為企業(yè)帶來良好的社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。
3、合同對(duì)各合作主體之間具有約束規(guī)范作用，對(duì)合同各主體的權(quán)利和義務(wù)都做了明確的規(guī)定與說明，它是明確合同主體權(quán)利和義務(wù)的一種協(xié)議文件。做好合同管理工作，可以保證參與水利水電工程建設(shè)的各單位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也督促其履行合同規(guī)定的義務(wù)，保證我國水利水電工程建設(shè)的正常發(fā)展。
4、合同管理是水利水電工程建設(shè)的重要科學(xué)依據(jù)，同時(shí)它也是水利水電工程施工管理的核心，合同管理、成本管理、材料管理、質(zhì)量安全管理、計(jì)劃管理等共同構(gòu)成水利水電工程的施工管理，其中，合同管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目管理過程，它是進(jìn)行其它管理的重要基礎(chǔ)和主要依據(jù)。
二、導(dǎo)致水利水電工程工程合同風(fēng)險(xiǎn)的原因
1、招投標(biāo)不規(guī)范
在建設(shè)市場(chǎng)發(fā)展的今天，招標(biāo)投標(biāo)已成為工程發(fā)包人和承包人之間主要交易方式。它在優(yōu)化資源配置的同時(shí)，也存在著很多不規(guī)范之處，這是由發(fā)包和承包二者之間的利益矛盾造成的，會(huì)給合同管理帶來很多風(fēng)險(xiǎn)。例如發(fā)包商為了使自身能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，在合同中制定了一些不合理甚至是違法的條款，或者是承包商為了使自己中標(biāo)的機(jī)會(huì)加大，進(jìn)行惡意串通等不正當(dāng)?shù)倪`法競(jìng)爭行為，在危害水利工程市場(chǎng)秩序的同時(shí)，也給自身帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。
2、合同條文不完善
合同條文不完善是引發(fā)水利工程合同風(fēng)險(xiǎn)的另一大要素。在水利工程的合同制作過程中，一些發(fā)包和承包雙方?jīng)]有按照法律規(guī)定和相關(guān)范文來擬定條款，而是自行制作，往往會(huì)遺漏一些細(xì)節(jié)事項(xiàng)，很容易引起雙方以后的糾紛。例如合同法中明確規(guī)定工程承包人不得進(jìn)行轉(zhuǎn)包和分包的行為，但在實(shí)際操作過程中，這種現(xiàn)象仍在存在，一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，雙方的利益都受到損害，出現(xiàn)的債務(wù)糾紛和法律糾紛也難以解決。或者沒有按照自身實(shí)際情況，在合同條款中夸大自身的條件和實(shí)力，而在施工過程中卻無法兌現(xiàn)，從而引起雙方糾紛。
三、強(qiáng)化水利水電工程合同風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
1、事前的風(fēng)險(xiǎn)防范
投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采用一些相應(yīng)的報(bào)價(jià)策略。首先，提高報(bào)價(jià)中的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)大的合同，施工企業(yè)可提高報(bào)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)附加費(fèi)，以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所帶來的部分損失。其次，采取一些報(bào)價(jià)策略平衡技巧，降低、避免或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。例如修改設(shè)計(jì)方案、不平衡報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)等。第三，在招標(biāo)文件允許的條件下，在投標(biāo)中使用保留條款、附加或補(bǔ)充說明，這樣可以給談判和施工索賠留下伏筆。第四，某些存在致命風(fēng)險(xiǎn)的工程拒絕投標(biāo)。
施工合同談判前，承包人應(yīng)設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)施工合同的審閱，并實(shí)施監(jiān)督、管理，深入了解發(fā)包人的資信、經(jīng)營作風(fēng)和訂立合同應(yīng)當(dāng)具備的相應(yīng)條件。了解的主要內(nèi)容包括：是否具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)部門設(shè)計(jì)的施工圖紙，是否有計(jì)劃部門的立項(xiàng)文件及土地、規(guī)劃、建設(shè)部門的許可手續(xù)，拆遷是否已到位，“三通一平”工作是否已完成等。并從側(cè)面調(diào)查了解發(fā)包人資信情況，特別是該工程的資金到位率。
2、強(qiáng)化在施工合同履行過程中的管理是對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制的手段
( l) 研究合同預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員首先要對(duì)施工合同進(jìn)行完整、全面、詳細(xì)的研究分析，切實(shí)了解自己和對(duì)方在合同中約定的權(quán)利和義務(wù)，預(yù)測(cè)合同風(fēng)險(xiǎn)，分析進(jìn)行合同變更和索賠的可能性， 以便采取最有效的合同管理策略。
( 2) 明確項(xiàng)目管理目標(biāo)。在開工準(zhǔn)備階段，要根據(jù)合同要求編制施工組織設(shè)計(jì)，安排生產(chǎn)計(jì)劃，制定工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)，建立配套的組織體系、責(zé)任體系，確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
(3) 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理?，F(xiàn)場(chǎng)施工管理是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，組建強(qiáng)有力的項(xiàng)目班子，對(duì)工程實(shí)施全過程管理，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本嚴(yán)格控制，避免因工期延誤、質(zhì)量問題、人員、材料、設(shè)備浪費(fèi)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
(4 ) 加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理。實(shí)行全員、 全過程管理，教育員工必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，并每天對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查考核，建立嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲措施，杜絕安全事故的發(fā)生，避免由于生產(chǎn)過程當(dāng)中的安全因素造成責(zé)任事故和人身傷亡等重大法律風(fēng)險(xiǎn)。
(5 ) 注意和重視索賠資料的收集和準(zhǔn)備。在施工合同履行過程中，由于一些不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生， 發(fā)包方不能履行合同或不能完全履行合同，而使承包方遭受合同價(jià)款以外的損失和影響了工期的，承包方就可依法索賠。索賠能否成功很大程度上取決于承包對(duì)索賠作出的解釋和強(qiáng)有力的證據(jù)。索賠證據(jù)有會(huì)議紀(jì)要、施工日志、工程照片、設(shè)計(jì)變更、指令或通知、氣象資料、造價(jià)指數(shù)等，注意和重視索賠資料的收集，及時(shí)合理地提出索賠，是使工程法律風(fēng)險(xiǎn)合理合法轉(zhuǎn)移的有效措施。
(6 ) 注意索賠方法和策略。索賠方法以單項(xiàng)索賠為主，單項(xiàng)索賠事件簡單，容易解決，而且能及時(shí)得到補(bǔ)償。如遇突發(fā)性索賠事件，要強(qiáng)調(diào)即使一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師也難以預(yù)見，并且要指出在事件發(fā)生后承包方為減少損失已采取有力措施，用證據(jù)和事實(shí)促進(jìn)索賠成功。
3、事后的風(fēng)險(xiǎn)防范
由于施工合同管理貫穿于施工企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，因而履行施工合同必然涉及企業(yè)各項(xiàng)管理工作，施工合同一經(jīng)生效，企業(yè)的各個(gè)部門都要按照各自的職權(quán)，按施工合同規(guī)定行使權(quán)利，履行義務(wù)，保證施工合同的圓滿實(shí)現(xiàn)，這就需要制定完善的合同管理制度。在整個(gè)施工合同履行過程中，對(duì)每一項(xiàng)工作，施工企業(yè)都要嚴(yán)格管理，妥善安排，記錄清楚，手續(xù)齊全，否則會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)引起合同糾紛，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。需引起重視的是，施工承包方在每一個(gè)項(xiàng)目工地上，都應(yīng)自行做好工地日記，記錄好每天的工作內(nèi)容、氣候及班組人工、機(jī)械設(shè)備等運(yùn)作情況，養(yǎng)成積累證據(jù)的良好習(xí)慣。
四 小結(jié)
綜上所述，水利水電工程合同風(fēng)險(xiǎn)存在于施工前和施工過程中。只有在合同簽訂和合同履約管理中，始終堅(jiān)持“利益原則”且力爭依法簽訂完善的合同，不斷強(qiáng)化合同履約管理，善于在合同中限制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，才能把每一項(xiàng)活動(dòng)存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能獲得最大的收益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：爛尾樓；資產(chǎn)證券化；不良資產(chǎn)；評(píng)估方法
一、前言
隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要引擎，拉動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)上下游行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到了重要影響，關(guān)乎民生，與人們的生活息息相關(guān)。
在我國目前房地產(chǎn)投資過熱的大背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的地區(qū)差異，在特大級(jí)城市出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)的新“地王”，而在人口增長率、流動(dòng)性相對(duì)較差的二三線城市，一些地方房企則經(jīng)常出現(xiàn)資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的一種極大浪費(fèi)，對(duì)其貸款的銀行也面臨了風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，同時(shí)也給業(yè)主帶來了長久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益是一個(gè)長期困擾政府、開發(fā)商、業(yè)主的問題。本文旨在探索用資產(chǎn)證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對(duì)爛尾樓有明確的定義，一種常用的標(biāo)準(zhǔn)是將已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目投資建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，無力再經(jīng)營所開發(fā)的樓盤，項(xiàng)目不得已“爛尾”；②項(xiàng)目缺乏后續(xù)建設(shè)資金，融資渠道的“堵塞”是項(xiàng)目爛尾的重要原因；③項(xiàng)目涉及多方經(jīng)濟(jì)糾紛，包括開發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、施工單位、關(guān)聯(lián)方、銀行等之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯，最終“爛尾”；④開發(fā)商違法違規(guī)或投資決策失誤導(dǎo)致工程流產(chǎn)，如市場(chǎng)定位失誤，建筑質(zhì)量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現(xiàn)。
三、爛尾樓處置方式
在我國，市場(chǎng)化的爛尾樓處置方式有：①轉(zhuǎn)讓（收購），包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；②合作再開發(fā)；③債轉(zhuǎn)股（即債權(quán)轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)）；④破產(chǎn)拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不同項(xiàng)目面臨不同的處置方式，很難比較各個(gè)方法的優(yōu)劣。而在西方國家，已經(jīng)出現(xiàn)過爛尾樓證券化的先例，但在我國還沒有得以運(yùn)用，下面將具體討論爛尾樓資產(chǎn)證券化的處理方式。
四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
所謂資產(chǎn)證券化，指發(fā)起人將其現(xiàn)在擁有的缺乏流動(dòng)性且未來現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)的資產(chǎn)構(gòu)成基礎(chǔ)資金池，資產(chǎn)池現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，利用各種金融工具將資產(chǎn)現(xiàn)金流進(jìn)行瀑布形式的分配組合、通過評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)增強(qiáng)信用等級(jí)，再將這個(gè)資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝愂袌?chǎng)的不同風(fēng)險(xiǎn)-收益等級(jí)的、可發(fā)行和自由收售的有價(jià)值的資產(chǎn)支持證券（ABS）的過程。資產(chǎn)證券化是西方國家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國內(nèi)是否使用還處于一個(gè)長期摸索的階段，在其廣泛使用的美國，曾經(jīng)給資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重創(chuàng)傷，因此，在其推廣應(yīng)用和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)一定要謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)證券化流程：由發(fā)起人（即原始權(quán)益人）發(fā)起，特定目的機(jī)構(gòu)或受托人（SPV）進(jìn)行資產(chǎn)隔離，投資銀行或評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用增級(jí)，最后在資本市場(chǎng)發(fā)行ABS的結(jié)構(gòu)融資過程。其中，SPV是整個(gè)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產(chǎn)證券化資金流往來的中間介質(zhì)，其通過發(fā)行證券籌集資金，并將資金傳輸給發(fā)起人進(jìn)行投資，最終將投資獲取的利潤返還給證券投資者，促成了資產(chǎn)證券化融資的進(jìn)行。
五、爛尾樓的資產(chǎn)證券化
參照上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時(shí)可將其證券化，通過資產(chǎn)證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進(jìn)行爛尾樓資產(chǎn)證券化需進(jìn)行以下幾個(gè)步驟：
第一，通過設(shè)立專項(xiàng)的房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托（REITs），與發(fā)起人訂立合同，對(duì)爛尾樓的真實(shí)權(quán)益進(jìn)行購買，進(jìn)行資產(chǎn)隔離后，通過發(fā)行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發(fā)起人對(duì)爛尾樓進(jìn)行再開發(fā)。在發(fā)行債券時(shí)通過對(duì)再開發(fā)工程進(jìn)度估計(jì)，設(shè)立債券贖回期限，在爛尾樓再開發(fā)完成后，才能贖回，以經(jīng)營期間租金收入或完工后銷售收入作為現(xiàn)金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級(jí)市場(chǎng)或場(chǎng)外市場(chǎng)進(jìn)行提前交割?；谕瑯拥牡览?，SPV也可以采用設(shè)立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對(duì)爛尾樓資產(chǎn)進(jìn)行信用增級(jí)，如證券出現(xiàn)違約則相應(yīng)增信機(jī)構(gòu)承擔(dān)首要賠償責(zé)任，國內(nèi)一般選擇知名證券公司或信托公司進(jìn)行，通過設(shè)立專項(xiàng)賠付基金可有效處理證券違約時(shí)投資者賠償問題。如果發(fā)行的是債券還要聘請(qǐng)?jiān)u級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，以確保債券的順利發(fā)行。
第三，發(fā)行證券募集資金必須作為專項(xiàng)用款用于爛尾樓的再開發(fā)，通過設(shè)立專門的賬戶，在各方的監(jiān)督下進(jìn)行。再開發(fā)完成后，原始權(quán)益人通過經(jīng)營性收入支付投資者本金和利息。在整個(gè)資金流動(dòng)過程中，必須保證資金的專款、專戶、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽(yù)的商業(yè)銀行進(jìn)行資金托管。
六、爛尾樓價(jià)值評(píng)估
爛尾樓價(jià)值評(píng)估是爛尾樓資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。真實(shí)的評(píng)估價(jià)值是維護(hù)權(quán)益人合法權(quán)益的證據(jù)，通過政府標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估出的價(jià)值，報(bào)送相關(guān)主管部門登記備案，將政府引入進(jìn)來，成為監(jiān)管者，對(duì)各方權(quán)益的保障大有裨益。
有一種評(píng)估中常用的方法對(duì)爛尾樓項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估特別合適，即假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是收益法和成本法的一種結(jié)合。即站在現(xiàn)在的角度，用預(yù)期項(xiàng)目將來的收益減去預(yù)期將來成本及相關(guān)稅費(fèi)得到待估項(xiàng)目的價(jià)值，即：
待估爛尾樓的估價(jià)（V）={開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)（P）-尚需投入的成本（C）-再開發(fā)投資利息（I）-再開發(fā)投資利潤（R）-相關(guān)稅費(fèi)（F）}×參數(shù)修正（ε）
其中：
P――為商業(yè)建筑建成后預(yù)期租金收入或住宅類建筑建成后預(yù)期銷售收入。
C――為根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工程定額測(cè)算同類建筑物的續(xù)建成本（包括工程勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等）。
I――為根據(jù)工程定額測(cè)算的續(xù)建成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
R――根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率β測(cè)算的利潤。
R=（P-V）×β
F――為在開發(fā)所產(chǎn)生的各種稅、銷售費(fèi)用。
ε――為根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況（如物價(jià)變化）和建筑功能狀態(tài)（損耗程度）的調(diào)整參數(shù)。
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算爛尾樓價(jià)值時(shí)一定要以市場(chǎng)信息為主導(dǎo)，通過詢價(jià)和尋找可比案例及查找相關(guān)定額、標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)和實(shí)物狀況，以確保爛尾樓資產(chǎn)證券化的順利、可靠進(jìn)行。
七、結(jié)束語
爛尾樓資產(chǎn)證券化作為一種解決“城市盲點(diǎn)”的手段在國外已有不少先例，它可以解決中小房地產(chǎn)融資手段的匱乏，使商業(yè)銀行在處理此類不良資產(chǎn)時(shí)掌握了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國內(nèi)雖然已經(jīng)有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個(gè)完善的市場(chǎng)為資產(chǎn)支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監(jiān)管的狀態(tài)下，證券化產(chǎn)品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國進(jìn)行爛尾樓的資產(chǎn)證券化還有很長的路要走。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 鐘悅紅.假設(shè)開發(fā)法在在建房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用.湖南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2002.05
房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一
甲方：李xx，工作單位：
乙方：高xx，工作單位：
甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過友好協(xié)商，甲方自愿將位于洛陽市北方企業(yè)集團(tuán)家屬區(qū)的房屋( 棟 門 號(hào))轉(zhuǎn)讓給乙方所有。為此雙方達(dá)成如下協(xié)議：
一、 該房屋由乙方全額出資以甲方名義購買。該房屋的所有權(quán)和永久居住使用權(quán)、收益權(quán)歸乙方所有。
二、 該房屋的全部出資由乙方按甲方的要求及時(shí)足額交納。如果乙方不能及時(shí)足額交納，甲方有權(quán)返還乙方所交納的出資后將該房屋轉(zhuǎn)讓其它人。
三、 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。本協(xié)議生效后乙方有權(quán)要求甲方將該房屋過戶到乙方名下，甲方有義務(wù)配合乙方辦理該房屋的過戶手續(xù);辦理該房屋過戶手續(xù)所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
四、 因借用甲方名義購買房屋，所以乙方給予甲方一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 萬元。乙方支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金后，甲方不得以任何理由和借口向乙方主張其它任何權(quán)利。自此后該房屋的所有利益和風(fēng)險(xiǎn)均由乙方享有和承擔(dān)。
五、 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字生效后，任何一方不得反悔。乙方不履行本協(xié)議，需向甲方支付本協(xié)議所涉全部出資20%的違約金。如果甲方反悔不履行本協(xié)議，除支付本協(xié)議所涉全部出資20%的違約金外，還應(yīng)當(dāng)雙倍返還經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。本協(xié)議所涉房屋升值部分的利益歸乙方所有。
六、 本協(xié)議項(xiàng)下的所有爭議，由雙方友好協(xié)商解決。
七、 本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字后生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書二
本協(xié)議雙方當(dāng)事人：
轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)
甲方： 身份證號(hào)：
受讓方(以下簡稱乙方)
乙方： 身份證號(hào)：
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：
第一條 房產(chǎn)坐落、位置、結(jié)構(gòu)、層
次和附屬設(shè)施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號(hào)(不足部分可以補(bǔ)充)
2、該房屋為：樓房室廳衛(wèi)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，房屋的建筑面積___平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)、及其附屬設(shè)施)、實(shí)際使用面積___平方米。
3房屋質(zhì)量： 裝修狀況 ，其他條件為 ，該房屋(已 / 未)設(shè)定抵押。 (不足部分可以補(bǔ)充)
4、該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型： (有房產(chǎn)證或國土使用證)
5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號(hào)碼為： 國有土地使用權(quán)證號(hào)為 ： 共有權(quán)證號(hào)為 ： 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見合同附件。
第二條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾
甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實(shí)，必須保證其對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償;除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項(xiàng)、未結(jié)款項(xiàng)及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無關(guān)。
第三條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式
1. 轉(zhuǎn)讓價(jià)格
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣) ，大寫(人民幣)
2. 付款方式
a.此房價(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申請(qǐng)的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理 過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))
c. 辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款 元整。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))
d. 余款 元整，由銀行直接劃撥給甲方
e. 買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。
甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
第四條 房屋交付
雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時(shí)應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料(見清單)。每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價(jià)格 支付違約金，超過一個(gè)月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān) %違約金。
第五條 房屋過戶
房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)， 方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶， 方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。
第六條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定
甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：
1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方 名下，所需一切費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。
2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過戶手續(xù)，過戶手續(xù)所須一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七條 保證
1、甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。
2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過戶辦理前不得實(shí)施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。
第八條 雙方責(zé)任
1. 甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2. 甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方(以銀行劃撥余款日為準(zhǔn))。室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈(zèng)送給乙方。
3. 甲方結(jié)清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。
5. 乙方貸款數(shù)額不足時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。
6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。
7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
第九條 違約責(zé)任。
甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任;逾期超過三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計(jì)算滯納金，逾期超過三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
第十條 合同變更
1. 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(書面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。
2. 本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十一條 關(guān)于房屋其他事項(xiàng)的約定
1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對(duì)該房屋進(jìn)行有償拆遷，則拆遷所得補(bǔ)償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù);若已過戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無關(guān)。
2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。
第十二條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。
第十三條合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第十四條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十五條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方簽字：
(蓋章)身份證號(hào)碼： (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼
地址 電話
乙方簽字：
(蓋章)身份證號(hào)碼：
地址 電話
