發(fā)布時間：2023-08-12 09:14:40
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；審計(jì)；應(yīng)對措施
中圖分類號：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強(qiáng)的規(guī)劃性，同時還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會計(jì)審計(jì)核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難度加大，因此應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作中常見的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，同時針對常見的審計(jì)問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠正常運(yùn)行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作過程中存在的誤區(qū)
1.對企業(yè)當(dāng)期利潤實(shí)行人為調(diào)節(jié)
(1)對于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實(shí)施長期掛賬，同時對主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認(rèn)工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計(jì)制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進(jìn)行確認(rèn)的同時，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實(shí)現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計(jì)工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時的辦理，從而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)當(dāng)期利潤的操縱。
(2)對實(shí)際收入私自隱瞞，同時在沒有經(jīng)過公開的情況下，進(jìn)行小金庫的設(shè)置?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進(jìn)行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產(chǎn)品進(jìn)行入賬工作，而對其進(jìn)行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點(diǎn)都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難以正常進(jìn)行的主要因素。
2.出現(xiàn)嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財(cái)政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計(jì)算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機(jī)。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實(shí)際成本數(shù)額缺少真實(shí)性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實(shí)際收入數(shù)額進(jìn)行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進(jìn)行漏稅和欠稅活動。
3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實(shí)施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實(shí)際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對土地的用途進(jìn)行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進(jìn)行價值評估，并根據(jù)評估機(jī)構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，保證企業(yè)審計(jì)工作正常進(jìn)行以及國家財(cái)政稅務(wù)資金的增長。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認(rèn)識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立的核算部門來進(jìn)行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有所降低。
2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時要將該制度落實(shí)到實(shí)際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對各基層管理負(fù)責(zé)人員實(shí)施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對于出現(xiàn)遺漏的人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機(jī)構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎，從而調(diào)動了審計(jì)人員的工作積極性。
3.采取措施使會計(jì)審計(jì)核算工作得到進(jìn)一步完善，對核算工作體系進(jìn)行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平得到有效提高，同時還為風(fēng)險(xiǎn)防范能力的提高提供有力的條件。會計(jì)審計(jì)核算工作需要進(jìn)一步的完善，會計(jì)審計(jì)核算工作要滿足會計(jì)法中的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，應(yīng)采取實(shí)地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準(zhǔn)確性。
三、結(jié)束語
由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國財(cái)政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財(cái)政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作過程中應(yīng)對短期借款方面進(jìn)行認(rèn)真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報(bào)表，作為審計(jì)的主要憑證，同時還應(yīng)加大力度對審計(jì)工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]李西樂.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中存在的問題及對策研究[J].內(nèi)控與審計(jì),2011.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；對策
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言：
房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展極為迅速，逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。財(cái)務(wù)管理作為唯一的價值管理手段，是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的核心。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進(jìn)行有效預(yù)測、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行有效處理的經(jīng)濟(jì)管理工作。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長的開發(fā)周期當(dāng)中，企業(yè)經(jīng)營所需的資金可以說是點(diǎn)多面廣，因而資金籌集任務(wù)重、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的基本特點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容及任務(wù)
企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是由企業(yè)資金運(yùn)動過程決定，資金運(yùn)動包括資金的取得、使用、耗費(fèi)、收入和分配，即以價值形式反映企業(yè)對生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容
對開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理
對開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本及費(fèi)用的管理
對開發(fā)企業(yè)資金投資運(yùn)用的管理
對開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的管理
對開發(fā)企業(yè)利潤分配的管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)
籌集、管理和用好資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，加速資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能；
積極組合資金，開辟房地產(chǎn)經(jīng)營市場，實(shí)現(xiàn)住宅商品化；
通過財(cái)務(wù)活動加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低經(jīng)營成本，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益；
4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務(wù)成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；
5、按照企業(yè)實(shí)際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)勁堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
（一）資金管理體系不完善
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項(xiàng)目建設(shè)的方方面面，部分地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求進(jìn)行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對規(guī)劃的目標(biāo)進(jìn)行有效分解，季度及月度計(jì)劃管理也基本不存在；同時，因項(xiàng)目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財(cái)務(wù)管理無法對資金進(jìn)行集中的管理與使用。
管理制度形式化
財(cái)務(wù)管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中面臨的首要問題。多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權(quán)的范圍之內(nèi)開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，存在費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)不清的問題，費(fèi)用開支所執(zhí)行的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)相對混亂?？梢哉f，財(cái)務(wù)管理并未依照管理制度的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行嚴(yán)格地落實(shí)與開展，管理制度基本流于形式。
審計(jì)監(jiān)督力度不足
盡管多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部設(shè)有相應(yīng)的審計(jì)監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計(jì)監(jiān)督制度，但我認(rèn)為通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結(jié)、回顧，對經(jīng)營業(yè)績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計(jì)工作對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督作用無法得到切實(shí)發(fā)揮，企業(yè)審計(jì)監(jiān)督部門對財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)控力度嚴(yán)重不足。同時對企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢在必行。
融資渠道單一
目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進(jìn)工程項(xiàng)目的開發(fā)。但近年來，國家對于房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財(cái)務(wù)管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運(yùn)行構(gòu)成了直接的影響與威脅。
稅負(fù)居高不下
一直以來房地產(chǎn)開發(fā)都是高稅負(fù)的行業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所承擔(dān)的平均稅負(fù)要遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因?qū)ΜF(xiàn)行稅法及相關(guān)會計(jì)政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財(cái)務(wù)管理無法運(yùn)用恰當(dāng)?shù)亩愂栈I劃手段來降低企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)管理的負(fù)擔(dān)。
四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施
建立健全資金管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管理體系進(jìn)行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上將企業(yè)資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，依據(jù)項(xiàng)目的開展進(jìn)度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計(jì)劃不超支、無計(jì)劃不開支的基本原則對企業(yè)資金進(jìn)行有效使用；同時，企業(yè)還必須設(shè)置專門的臺賬，定期對專項(xiàng)資金的使用狀況進(jìn)行實(shí)時的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。
加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行加強(qiáng)，首先要對內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的基本職能進(jìn)行有效強(qiáng)化，加強(qiáng)會計(jì)崗位的監(jiān)督職能；對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的收支及審批程序等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責(zé)、權(quán)限和義務(wù)；對費(fèi)用開支的管理口徑進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求制定出資金費(fèi)用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財(cái)務(wù)管理制度的有效落實(shí)。
加強(qiáng)投資項(xiàng)目中期的資金管理
在現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于不良的資金管理而導(dǎo)致在建項(xiàng)目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況時有發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中加強(qiáng)運(yùn)作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要合理調(diào)撥、統(tǒng)籌安排、把資金分配搞好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以結(jié)算為中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。
建立完善內(nèi)部控制制度
內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資金借貸管理、擔(dān)保管理、資產(chǎn)管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息系統(tǒng)安全管理、信息披露管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。
（五）加強(qiáng)外部監(jiān)督、充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用
在會計(jì)監(jiān)督中單純強(qiáng)調(diào)會計(jì)監(jiān)督是不夠的，必須強(qiáng)化對會計(jì)工作的外部監(jiān)督，也就是加強(qiáng)政府監(jiān)督和社會監(jiān)督。我國審計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、物價等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)資料實(shí)施會計(jì)監(jiān)督檢查。審計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、物價是代表政府利益的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門。在執(zhí)法中，應(yīng)加大政府綜合力度，審計(jì)監(jiān)督主要應(yīng)放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計(jì)劃完成、財(cái)務(wù)收支情況及承擔(dān)國家投資項(xiàng)目的監(jiān)督上；財(cái)政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量為主，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其(收支兩條線)的落實(shí)執(zhí)行情況；稅務(wù)監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強(qiáng)溝通，加大處罰力度，對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀(jì)的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。
（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識
加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識是識別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險(xiǎn)意識和危機(jī)意識。特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，每個經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過程都要想到風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、投資期限長的特點(diǎn)。一個開發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)過從策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到營銷等階段。財(cái)務(wù)管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對企業(yè)的經(jīng)營、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可忽視的重要作用。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟(jì)中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，就必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理理念，優(yōu)化并完善順應(yīng)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。
參考文獻(xiàn)：
[1]李紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理探討[J].中國總會計(jì)師.2010.01
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)情況；分析和闡述
對于一個企業(yè)來說，財(cái)務(wù)工作是一個企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)支出的合理性。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場開拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競爭力。
一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對房地產(chǎn)進(jìn)行來進(jìn)行管理和開發(fā)，對房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對房地產(chǎn)需求人員來進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財(cái)務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債(預(yù)售款)，前中期都是虧損，越來越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等
二、財(cái)務(wù)管理工作闡述
(一)財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容闡述
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部，主要是對財(cái)務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進(jìn)行管理，對整個房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況和資金流動情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對資金的流向，財(cái)務(wù)的實(shí)際使用情況，財(cái)務(wù)的支出和走向，財(cái)務(wù)的收入，財(cái)務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來進(jìn)行管理。細(xì)致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，主要是對企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)方案展示圖[2]。
(二)管理的主要特點(diǎn)闡述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其財(cái)務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時間較長，財(cái)務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對土地資源來進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財(cái)務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，投資的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較重。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財(cái)務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時間較長，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發(fā)展政策的影響，必然會增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財(cái)務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發(fā)展動向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)帶來的后果無法想象[4]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行
(一)增加對財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系
現(xiàn)階段，隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日漸強(qiáng)烈。面對這一市場情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財(cái)務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃結(jié)合，來促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競爭力。站在經(jīng)營和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會計(jì)工作人員的工作能力，保證其具備會計(jì)工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)理論知識，學(xué)習(xí)會計(jì)信息，增加對財(cái)務(wù)管理工作中，資金和財(cái)務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對自身財(cái)務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理報(bào)表，其增加了對不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)借鑒的方案。
(二)增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作來說，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財(cái)務(wù)管理工作人員和會計(jì)從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時，可以全面發(fā)揮市場的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的關(guān)注，利用社會這一大集體來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國的財(cái)政機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價等等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。
(三)優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時，需要經(jīng)過財(cái)務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場營銷的財(cái)務(wù)收益達(dá)到一定高度時，要及時的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財(cái)務(wù)的保護(hù)，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營活動中，來保證資金和財(cái)務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對企業(yè)的競爭力和實(shí)力具有較大的影響。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對自身財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系，增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]胡思祥.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型分析及控制策略[J].經(jīng)營管理者，2016(27)：49.
[2]陳敏，陳曉園.非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015(18)：131-133.
[3]畢雪超.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015(11)：52-53.
[4]占濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素影響過程的分析[J].商業(yè)會計(jì)，2013(19)：115-117.
[5]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對策分析[J].中國外資，2013(11)：137.
為加強(qiáng)房地產(chǎn)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號)、《*市房地產(chǎn)開發(fā)辦法》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、廣東省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》規(guī)定，現(xiàn)就2009年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢范圍
凡由市建委核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按時辦理資質(zhì)年檢。
2009年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作在3至12月份進(jìn)行。各企業(yè)參加年檢的具體時間為本企業(yè)資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)相對應(yīng)的月份數(shù)，即資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢時間
開發(fā)企業(yè)必須在年檢當(dāng)月的1號前（如資質(zhì)證尾號為3的年檢企業(yè)，必須在3月1日前填寫并上報(bào)資料），登錄*城市建設(shè)網(wǎng)填報(bào)年檢資料，并將網(wǎng)上“房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)年檢表”打印后，連同年檢相關(guān)資料送到*市政務(wù)服務(wù)中心市建委窗口辦理。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的主要內(nèi)容
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，包括年度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金到位、使用情況和工程技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)管理人員的配備情況；
3.遵守房地產(chǎn)資質(zhì)證書、項(xiàng)目手冊管理情況，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及交付使用情況；
4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；
5.繳交土地出讓金、市政配套費(fèi)、社保、勞動保險(xiǎn)金等稅費(fèi)情況；
6.遵守規(guī)劃、土地、統(tǒng)計(jì)、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)的情況；
7.對群眾投訴的處理情況。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需報(bào)送的材料
1.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年檢（申報(bào)）表（要認(rèn)真如實(shí)填寫公司基本情況、人員及經(jīng)營業(yè)績）；
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（副本）；
3.近三年經(jīng)區(qū)（縣級市）建設(shè)行政主管部門年檢通過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊（與開發(fā)資質(zhì)相對應(yīng)用地的項(xiàng)目）；
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)年檢證；
5.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本及股東手冊；
6.企業(yè)資金驗(yàn)核報(bào)告或上年度的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告；
7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地文件（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及加名和轉(zhuǎn)名文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或國有土地使用權(quán)證）；項(xiàng)目結(jié)束的，需提供竣工備案（驗(yàn)收）證明；
8.外商投資企業(yè)批文和證書（外資、合資企業(yè)提供）；
9.近三年開發(fā)項(xiàng)目竣工備案和規(guī)劃驗(yàn)收情況；
10.如變更資質(zhì)證書內(nèi)容、非項(xiàng)目公司增加新項(xiàng)目、暫定資質(zhì)晉升三級資質(zhì)的，需寫申請注明變更內(nèi)容和要求。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢標(biāo)準(zhǔn)
1.有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（在建項(xiàng)目或有效期內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地），正在按計(jì)劃推進(jìn)、開發(fā)經(jīng)營正常，業(yè)績良好，企業(yè)無違法、違規(guī)經(jīng)營行為，報(bào)送年檢資料齊全，專業(yè)技術(shù)人員符合要求，予以通過年檢。
2.有下列情形之一的，不通過年檢：
（1）未報(bào)送項(xiàng)目手冊年檢或年檢不通過的；
（2）不報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；
（3）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；
（4）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴(yán)重的；
（5）企業(yè)虧損嚴(yán)重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；
（7）對群眾投訴的經(jīng)查明有過錯行為又不及時糾正的；
（8）由我委前置審批的項(xiàng)目公司私自變更原用地方股東的。
3.有下列情形之一的，注銷資質(zhì)證書：
（1）開發(fā)項(xiàng)目竣工兩年以上或連續(xù)兩年沒有經(jīng)營業(yè)績的；
（2）不按時申報(bào)年檢超過兩個月以上的；
（3）有違法經(jīng)營行為的。
被注銷資質(zhì)的，從注銷之日起6個月內(nèi)不得重新申報(bào)資質(zhì)。
六、年檢結(jié)果公布辦法
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算 建筑安裝成本 會計(jì)監(jiān)督
房地產(chǎn)成本核算是指企業(yè)在開發(fā)商品房過程中所支出的全部費(fèi)用按照成本項(xiàng)目來進(jìn)行歸納與分配，并最后計(jì)算出該開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計(jì)過程。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的水平往往反映著該企業(yè)的總體成本管理水平，最終影響到到房地產(chǎn)卡發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、成本核算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長等諸多特征。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)對經(jīng)營成本的管理，盡量規(guī)避經(jīng)營中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)用最小的成本耗費(fèi)來獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。所以，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)業(yè)績的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分
房地產(chǎn)開發(fā)成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設(shè)備費(fèi)用、配套和其他的收費(fèi)支出和籌資成本和管理費(fèi)用三個部分。
(一)土地、土建和設(shè)備費(fèi)用
這屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，往往要占到總開發(fā)成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用又包括置換成本和動遷費(fèi)用以及批租費(fèi)用等等。在決定開展一個房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過將預(yù)算的土地費(fèi)用進(jìn)行土地面積與容積率的換算，進(jìn)而計(jì)算出將來開發(fā)項(xiàng)目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據(jù)此來開展項(xiàng)目的可行性評估分析。
(二)配套設(shè)施與其他的收費(fèi)支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費(fèi)用。其他的收費(fèi)支出當(dāng)中有很多雖然屬于押金的性質(zhì)，像籌資成本和管理費(fèi)用和檔案保證金等，但是很難實(shí)現(xiàn)全部回收。這類收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)不一，種類繁多，很多都是由由行業(yè)主管部門來執(zhí)行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標(biāo)準(zhǔn)又很高。
(三)管理費(fèi)用與籌資成本
與其他額行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)存在著投資數(shù)額大和建設(shè)周期長以及投資風(fēng)險(xiǎn)較高等諸多特點(diǎn)。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是經(jīng)過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發(fā)建設(shè)的資金問題，從而會產(chǎn)生很大的利息費(fèi)用支出。企業(yè)必須把這部分費(fèi)用進(jìn)行合理的成本核算。
二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很不容易依照一般企業(yè)的成本核算方法來進(jìn)行開發(fā)成本的核算，其中存在的主要問題是：
(一)房地產(chǎn)成本核算的對象含糊
我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般都屬于成片開發(fā)，需要分期分批來進(jìn)行，產(chǎn)品種類有商業(yè)地產(chǎn)和公寓以及別墅等等。但是在會計(jì)準(zhǔn)則中，以何種方法來確定開發(fā)成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產(chǎn)品類型，抑或是把整個開發(fā)項(xiàng)目作為為成本核算對象，在會計(jì)準(zhǔn)則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費(fèi)用的分配方法和歸集不科學(xué)
依據(jù)成本會計(jì)的相關(guān)原理，在生產(chǎn)產(chǎn)品中所直接產(chǎn)生的費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)直接歸納至該產(chǎn)品的成本當(dāng)中；但是，如果屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時所共同產(chǎn)生的費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)通過一定的規(guī)則先進(jìn)行費(fèi)用歸集然后再采用合適的方法來進(jìn)行分配，最終間接地歸集到該產(chǎn)品的成本當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中所發(fā)生的建安工程費(fèi)是直接開發(fā)成本，但是，對于配套費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等間接成本，用什么樣的地標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行歸集和分配，尚無有科學(xué)明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度完善，財(cái)務(wù)核算管理規(guī)范，很少存在隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象，但是，為了減少應(yīng)納稅額，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結(jié)算工程成本的現(xiàn)象，從而不能真實(shí)反映使各個項(xiàng)目的成本費(fèi)用與具體利潤。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期比較長，必須按照生產(chǎn)周期進(jìn)行開發(fā)成本的核算。以便于企業(yè)及時地計(jì)算出經(jīng)營利潤與應(yīng)交稅金，恰當(dāng)?shù)貙?jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗(yàn)收以后，還不能進(jìn)行竣工結(jié)算，加上小區(qū)配套設(shè)施常常延遲實(shí)施甚至久拖不能進(jìn)行，最終影響到開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的周期。
三、提升房地產(chǎn)成本核算水平的有效途徑
(一)設(shè)計(jì)科學(xué)合理的成本控制措施體系
一方面，要通過嚴(yán)格地限制建設(shè)項(xiàng)目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實(shí)現(xiàn)工程造價的降低。只有控制了建設(shè)工程的成本，才能為高盈利創(chuàng)造基礎(chǔ)。另一方面還要加強(qiáng)拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)以后，要密切監(jiān)控和制止業(yè)主的隨意分戶，必須嚴(yán)格按照政策法規(guī)來從嚴(yán)把握征地拆遷等各項(xiàng)費(fèi)用。然后就是控制貸款利息。應(yīng)當(dāng)依據(jù)資金回收的特點(diǎn)和投資周期的長短來制定適當(dāng)?shù)馁J款和還款計(jì)劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費(fèi)用。
(二)全程會計(jì)監(jiān)督，健全完善制度建設(shè)
一方面要健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)規(guī)章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實(shí)的成本會計(jì)數(shù)據(jù)，提高會計(jì)信息的質(zhì)量。對于大型開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算工作組，進(jìn)行專門的成本預(yù)測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結(jié)合和算為管用的高效財(cái)務(wù)管理機(jī)制。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，要設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，安排專門的內(nèi)審人員進(jìn)行扎實(shí)工，，確保會計(jì)核算數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，以減少房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理成本開支。對于內(nèi)部審計(jì)人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業(yè)成本核算的監(jiān)督，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]田野.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀分析[J].市場周刊(理論研究).2011
[2]袁靈紅.房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)成本核算常見問題分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2011
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計(jì)核算;財(cái)務(wù)審批
作為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚處于企業(yè)發(fā)展的初期階段,未形成規(guī)模經(jīng)營,此類企業(yè)往往片面追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益而不注重自身財(cái)務(wù)的規(guī)范化運(yùn)作。
一、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)
第一,產(chǎn)權(quán)多樣,權(quán)責(zé)不清。一是政府或部門的附屬企業(yè);二是部分近郊村利用占有土地的得天獨(dú)厚優(yōu)勢,成立的村屬集體小型開發(fā)企業(yè);三是股份合作制開發(fā)企業(yè),這些企業(yè)有的改制后私人控股的,有的是新成立的;四是掛靠大公司而設(shè)立的分公司,每年向母公司交納一定的管理費(fèi)用,母公司不對其承擔(dān)責(zé)任,實(shí)際仍屬小型開發(fā)企業(yè)。
第二,富有彈性,工作效率相對高,競爭中卻處于相對劣勢。與大企業(yè)相比,中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織靈活,經(jīng)營富有彈性,生命力旺盛,比大型企業(yè)有更強(qiáng)的市場應(yīng)變能力。其在激烈的競爭條件下謀求生存和發(fā)展需要依靠其靈活的機(jī)制和各種關(guān)系及其主管部門的權(quán)威取得優(yōu)勢地塊,然后采用集中戰(zhàn)略,推出特色樓盤,或與大集團(tuán)聯(lián)盟,取得技術(shù)優(yōu)勢。為城市社會提供房地產(chǎn)商品。
第三,企業(yè)規(guī)模較小,人員精干,業(yè)務(wù)相對單一。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模小,其主要體現(xiàn)在可調(diào)度資金相對較少,年竣工產(chǎn)成品較少,有的甚至?xí)赡昊蛉甑亻_發(fā)一個地塊。中小型開發(fā)企業(yè)一般人員較少,業(yè)務(wù)也相對單一,很少多元化經(jīng)營,其業(yè)務(wù)流程相對簡單。
第四,管理水平不高。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般設(shè)立時間較短,人員大都半路出家。這些企業(yè),普遍沒有經(jīng)過科學(xué)管理的熏陶,管理水平不高。首先表現(xiàn)在管理觀念陳舊,人員選用隨意,相信人際關(guān)系,強(qiáng)調(diào)忠誠老實(shí),不注重才能;管理方式上過度集權(quán),不夠民主,往往易傷害從業(yè)人員的積極性。有的還有家族式管理現(xiàn)象,強(qiáng)調(diào)家族利益,從業(yè)人員覺得為一個家庭服務(wù),個人晉升發(fā)展的機(jī)會很少。而且管理隨意性強(qiáng),缺乏管理的制度化、規(guī)范化和程序化。獎懲沒有制度,財(cái)務(wù)不透明,習(xí)慣于業(yè)務(wù)管理,不重視精神激勵,而注重物質(zhì)激勵等。
二、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在問題
第一,會計(jì)機(jī)構(gòu)與會計(jì)人員不符合會計(jì)規(guī)范。在會計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置上大多不符合規(guī)范要求,由于人員相對少,有的企業(yè)即使設(shè)置會計(jì)機(jī)構(gòu),一般也是層次不清、分工不太明確。
第二,建賬不規(guī)范或不依法建賬,會計(jì)核算常有違規(guī)操作。目前,中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都未按規(guī)范建賬,在會計(jì)核算方面,待攤費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用不按規(guī)定攤提,人為操縱利潤,采用倒軋賬的方式記賬;有的在建工程核算未作評估,產(chǎn)成品與在建工程不分,造成核算不準(zhǔn);有的收取了購房款而不出具正式發(fā)票,或少出具發(fā)票,逃避納稅等等。
第三,內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督職能沒有發(fā)揮出來。會計(jì)的基本職能之一就是實(shí)行會計(jì)監(jiān)督,保證會計(jì)信息的真實(shí)準(zhǔn)確,保證會計(jì)行為的合理合規(guī)。內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督要求會計(jì)人員對本企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行會計(jì)監(jiān)督,但是有的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者常干預(yù)會計(jì)工作,會計(jì)人員受制于管理者或受利益驅(qū)使,往往按管理者的意圖行事,使用會計(jì)的監(jiān)督職能幾乎無法進(jìn)行。
三、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)規(guī)范化控制管理的建議
第一,按規(guī)范管理要求設(shè)置會計(jì)崗位。有關(guān)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況按規(guī)范要求設(shè)置,但必須遵循以下原則:一是人員精干、以事設(shè)崗的原則;二是適當(dāng)兼職、互相牽制的原則;三是業(yè)務(wù)熟悉、持證上崗的原則。
第二,建立健全的內(nèi)部稽核制度和內(nèi)部牽制制度。內(nèi)部稽核制度是會計(jì)管理制度的重要組成部分,它主要包括:稽核工作的組織形式和具體分工;稽核工作的職責(zé)、權(quán)限;審核會計(jì)憑證和復(fù)核會計(jì)賬簿、會計(jì)報(bào)表等方法。內(nèi)部牽制制度規(guī)范涉及企業(yè)款項(xiàng)和財(cái)物收付、結(jié)算及登記的任務(wù)一項(xiàng)工作,必須由兩人或兩人以上分工處理,以起到一種相互制約的作用。例如,出納人員不得兼任稽核、會計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作,即“管賬不管錢,管錢不管賬”。通過內(nèi)部稽核制度和牽制制度的建立,既能夠保證各種會計(jì)核算資料的真實(shí)、合法和完整,又能使各職能部門的經(jīng)辦人員之間形成――種相互牽制的機(jī)制。
第三,建立健全內(nèi)部審計(jì)制度,實(shí)施對會計(jì)的再監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)是實(shí)施再監(jiān)督的一種有效的手段。其目的是為了健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度,嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律,查錯防弊,改善經(jīng)營管理,保證企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,提高經(jīng)濟(jì)效益。
第四,建立財(cái)務(wù)審批權(quán)限和簽字組合制度。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財(cái)務(wù)審批權(quán)限和簽字組合制度的目的在于加強(qiáng)企業(yè)各項(xiàng)支出的管理,體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的嚴(yán)格控制和規(guī)范運(yùn)作。對控制不合理支出的發(fā)生及保證支出的合法性能起到積極的作用。
綜上所述,政府有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對這一行業(yè)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督和管理。開發(fā)企業(yè)管理者也應(yīng)從保證國民經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)動、促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的角度,從提高本企業(yè)經(jīng)營管理水平、提高經(jīng)濟(jì)效益的角度,提高對會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識,從而充分認(rèn)識會計(jì)這一基礎(chǔ)工作對本企業(yè)發(fā)展壯大的重要意義,自覺監(jiān)督好財(cái)務(wù)人員不斷提高會計(jì)工作的能力和水平,以促使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
1、付麗.如何構(gòu)建中小企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度[J].財(cái)會通訊,2003(7).
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國物價出版社,2001.
關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本控制
中圖分類號：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-00-01
一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目是一個復(fù)雜的建筑實(shí)施過程，通過對各種資源進(jìn)行調(diào)度和組合利用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建筑目標(biāo)，具有規(guī)模大、實(shí)施過程復(fù)雜等諸多特點(diǎn)。項(xiàng)目管理需要滿足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項(xiàng)目管理提出的目標(biāo)，對全過程進(jìn)行系統(tǒng)的控制，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。成本控制要使得工程項(xiàng)目的建設(shè)符合目標(biāo)成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發(fā)點(diǎn)。從這個角度來看，文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項(xiàng)目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制，是控制理論在項(xiàng)目成本管理中的實(shí)際應(yīng)用。即在項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施，以確保項(xiàng)目實(shí)際成本基本符合計(jì)劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項(xiàng)目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項(xiàng)目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程中對成本的控制；事后控制就是項(xiàng)目成本真正出現(xiàn)改變時采取的控制措施。項(xiàng)目成本控制旨在通過對項(xiàng)目各項(xiàng)成本的控制，確保事先制定的成本計(jì)劃的切實(shí)實(shí)現(xiàn)。對項(xiàng)目成本控制的深入研究，有助于項(xiàng)目管理水平的提升、對成本進(jìn)行有效控制、強(qiáng)化企業(yè)成本核算能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。項(xiàng)目成本控制可以分解為成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本現(xiàn)場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響，前一個環(huán)節(jié)為后一個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，彼此形成了項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容體系。詳見下圖：
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目全過程成本控制
1.設(shè)計(jì)階段的成本控制
眾所周知規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對工程造價的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為75%。因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項(xiàng)目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評審階段，從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質(zhì)量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項(xiàng)目成本。
2.招投標(biāo)階段的成本控制
通過招投標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中，不要一味的追求最低的投標(biāo)報(bào)價，而是對工程造價進(jìn)行了科學(xué)的計(jì)算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標(biāo)詢價，及時了解最新的人、材、機(jī)單價，加強(qiáng)對成本的控制。
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項(xiàng)目的開發(fā)做好定位、營運(yùn)方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底，給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項(xiàng)工作。
確定合理的容積率及明確設(shè)計(jì)范圍。在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時，應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個月才提供，會造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。
3.項(xiàng)目實(shí)施階段的成本的控制
在項(xiàng)目實(shí)施階段，要強(qiáng)化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、簽證的管理；(2)加強(qiáng)對施工單位的施工組織設(shè)計(jì)的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺賬，加強(qiáng)對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制。
4.審計(jì)階段的成本控制
為更仔細(xì)地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機(jī)制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費(fèi)用，其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用；第三，建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可，方能送交財(cái)政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項(xiàng)目成本。
三、結(jié)語
項(xiàng)目成本的控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制的基本理論問題，構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的項(xiàng)目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項(xiàng)目成本控制方法，提出了從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及審計(jì)階段的成本控制方案。希望文章的研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進(jìn)作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]辛愛蘭.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制與管理[J].山西建筑,2007(32).
[2]李銘.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期成本控制[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006(10).
【關(guān)鍵詞】建筑工程；招投標(biāo)；造價控制
中圖分類號：TU723.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
建筑工程造價是指某項(xiàng)建筑工程在建設(shè)施工之前、之中和之后所花費(fèi)的全部的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于建筑工程造價控制是對建設(shè)項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、建設(shè)結(jié)算階段實(shí)行全面的價格控制，在保障建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施的基礎(chǔ)之上，將建設(shè)項(xiàng)目的投資控制在一定的標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，以求以最低的資金投入、最少的人力、物力資源投入來獲取最大的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終目的是取得經(jīng)濟(jì)效益，因此以較低的工程造價來獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成功的標(biāo)志。從某種意義上而言，工程造價的高低，直接的反映著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資效益的好壞和管理水平的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施建筑工程造價控制是為了以更加科學(xué)合理的方法，實(shí)現(xiàn)造價確定的合理性，以有利于控制造價，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理效果。因此，綜合來講，工程造價的控制是經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、建筑工程學(xué)的綜合應(yīng)用與實(shí)踐。[1]對于工程造價控制的研究十分必要，它關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理效益，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重要內(nèi)容。
一、建筑工程招投標(biāo)階段工程造價控制的現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程的開發(fā)過程中，往往面臨著建筑市場的供需狀況左右著工程造價的現(xiàn)狀
當(dāng)固定資產(chǎn)投資增長，促進(jìn)和刺激了建筑市場的需求量增加，承包商在成本中加上較大幅度的利潤的之后，仍然會有可能獲得競標(biāo)的取勝權(quán)；反之，當(dāng)固定資產(chǎn)投資下降，導(dǎo)致建筑市場萎縮，此時競爭加劇，承包商為了獲得競標(biāo)機(jī)會，將利潤降低到最小，乃至為零。市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律所產(chǎn)生的結(jié)果是很明顯的。當(dāng)建筑市場的競爭力減少時，市場經(jīng)濟(jì)對于工程造價的影響是很小的；當(dāng)建筑市場的競爭力增加時，或者說建筑市場處于完全競爭的狀態(tài)下時，其對于工程建筑的造價影響是很直接、敏感的，建筑市場任何一個微小的變化都會折射到工程造價方面。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程的開發(fā)過程中，往往面臨著評標(biāo)方式不合理的困境
我國出臺的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，在法律文本方面規(guī)范了建筑工程招投標(biāo)階段的行為，對于招投標(biāo)階段評標(biāo)專家的地位做了具體的界定，從而在很大程度上減少了業(yè)主對于競標(biāo)項(xiàng)目的直接干預(yù)和影響，從理論層面保障了建筑工程招投標(biāo)階段的民主化和公開透明化。然而在實(shí)際的運(yùn)作過程中，評委會只能按照評標(biāo)規(guī)則評標(biāo)，加之評標(biāo)時間過短、招標(biāo)文件無法詳盡反映工程實(shí)際情況，對于競標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件不能夠做充分的、系統(tǒng)性的分析和評估，往往流于形式，不能夠合理的確定工程造價的價格。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程造價控制的過程中，面臨著工程造價控制的各個階段銜接不緊密，脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程招投標(biāo)階段工程造價控制的過程中，會面臨著由于工程造價控制各階段的評估預(yù)算不一致，而產(chǎn)生的諸多造價問題。例如我國現(xiàn)在通行的造價控制大多處于分散性的、多階段的管理模式之中，投資估算、初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、承包合同價款、竣工結(jié)算等各個階段的造價預(yù)算是分散于各個部門分別計(jì)算，而非統(tǒng)一計(jì)算的，它們具體是由可行性研究咨詢公司、設(shè)計(jì)部門、造價咨詢公司、施工企業(yè)、財(cái)政或?qū)徲?jì)部門各自管理，沒有建立起相互銜接、前后相互控制補(bǔ)充的統(tǒng)一模式，因此對于工程的全過程造價管理體系缺乏統(tǒng)一有效的監(jiān)督與管理。[2]由于對工程項(xiàng)目的全程造價控制意識不強(qiáng)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、施工單位之間缺乏統(tǒng)一的造價控制工作的溝通和管理。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段即使做了工程造價的估算，甚至細(xì)化到預(yù)算，但由于缺少對于設(shè)計(jì)方案造價指標(biāo)的約束和控制，一般使得工程設(shè)計(jì)預(yù)算較為保守，而在后續(xù)施工中由于工程變更往往使實(shí)際的投資更高；工程的施工監(jiān)管單位往往負(fù)責(zé)對于工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程施工安全的監(jiān)督和管理，很少涉及到工程造價的投資分析決策中（特別是建設(shè)前期階段）；在施工招投標(biāo)階段，標(biāo)價和標(biāo)底估算不準(zhǔn)確，導(dǎo)致工程實(shí)施階段的投資管理失效。這些問題都會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價控制階段的定位、把握不準(zhǔn)，從而嚴(yán)重的影響到工程的總投資預(yù)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑工程招投標(biāo)階段針對工程造價控制的現(xiàn)狀所采取的合理措施
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于建筑工程的開發(fā)與投資必須建立在科學(xué)合理的工程造價控制預(yù)算基礎(chǔ)之上，只有以合理的工程造價控制進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益。建筑工程的招投標(biāo)階段是建筑產(chǎn)品的經(jīng)營開發(fā)者在經(jīng)過招標(biāo)活動，確定了建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者，進(jìn)而簽訂建筑工程承包合同的過程。在這過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確立多方面的內(nèi)容與事項(xiàng)，如招標(biāo)文件中必須明確的承發(fā)包模式、評標(biāo)原則、合同條文、合同價格、合同計(jì)價方式等。因而加強(qiáng)建筑工程招投標(biāo)階段的工程造價控制工作顯得較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程量清單模式下的招投標(biāo)階段，實(shí)行造價控制可以采用以下合理的措施來加以實(shí)現(xiàn)：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇合理的招標(biāo)方式以實(shí)現(xiàn)對于工程造價的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程的開發(fā)過程中，可以選擇較為合理的招標(biāo)形式，從而減少工程造價投入，實(shí)現(xiàn)對于工程在招投標(biāo)階段的造價控制。建筑工程的招標(biāo)方式按照競爭公開力度可以分為邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)。其中邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人限制競標(biāo)對象，縮小工程招標(biāo)范圍，所具有的選擇性較小，并且可能會喪失報(bào)價和技術(shù)上的有力競爭者。[3]采用邀請招標(biāo)方式可能有以下原因：由于采購規(guī)模較小，為減少采購時間和采購費(fèi)用而采用邀請招標(biāo)方式；由于國務(wù)院或者法律特殊規(guī)定而不適合采用公開招標(biāo)方式的情況下，采用邀請招標(biāo)方式；由于專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求嚴(yán)格或者其他特殊原因而采用邀請少數(shù)具有競標(biāo)資格的建筑施工單位競標(biāo)。[3]
而公開招標(biāo)具有較大的選擇性，可以在眾多的競標(biāo)者中比較選出價格合理、施工工期較短、工程質(zhì)量較好的承包商。公開招標(biāo)有助于打破行業(yè)壟斷，實(shí)現(xiàn)公平自由競爭。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合具體的房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目來確定較為合適的工程招標(biāo)方式。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇最優(yōu)的合同類型以實(shí)現(xiàn)對于工程造價的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程的投資開發(fā)過程中，必須注重合同類型的選擇，以利于最大限度的降低和轉(zhuǎn)移工程造價的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。通常情況下，建筑施工合同主要發(fā)揮著調(diào)節(jié)承發(fā)包雙方的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益分配的功能，建設(shè)單位或者招標(biāo)人可以通過適當(dāng)?shù)暮贤愋秃途唧w的合同條款的設(shè)定，將風(fēng)險(xiǎn)最大程度的轉(zhuǎn)移給承包商，因此將自身的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。
建筑工程的施工合同根據(jù)合同計(jì)價方式的不同，可以劃分為成本加酬金合同、單價合同、總價合同等三種基本類型。根據(jù)不同類型的項(xiàng)目、不同的發(fā)展階段的實(shí)際情況，以及各種不同的合同計(jì)價方法優(yōu)勢與不足、使用范圍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇科學(xué)、合理的合同類型，來保障建筑工程開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定采用何種形式的合同類型時可以依據(jù)工程設(shè)計(jì)圖紙的深度、工程的復(fù)雜程度、工程的規(guī)模大小、施工周期的長短等具體因素來綜合考量，并最終選擇出較為合適的工程合同。
3、招標(biāo)范圍的界定
招標(biāo)范圍的界定，不僅對各潛在競標(biāo)人說明了參與招標(biāo)項(xiàng)目時，所應(yīng)具備的資格、技術(shù)、資金成本條件等，也是對于中標(biāo)人與招標(biāo)人之間的責(zé)任的界定和劃分，明確了中標(biāo)人所應(yīng)承擔(dān)的工程工作量，因而只有招標(biāo)范圍界定明確，才能確定工程總價。
4、注重標(biāo)底的編制與審核
標(biāo)底應(yīng)該遵循價值規(guī)律。它是業(yè)主對于工程的預(yù)期價格，并不是越低越好。標(biāo)底的價格的確定，應(yīng)該以詳盡的市場機(jī)械、材料、人工行情的調(diào)查為依據(jù)，盡可能多的掌握同類或者是相近的工程項(xiàng)目的造價資料，經(jīng)過仔細(xì)的比較計(jì)算、分析、研究之后，形成一套較為完整的工程造價資料控制表單，從而將工程標(biāo)底控制在同類工程的社會平均水平線左右。
當(dāng)前的招投標(biāo)實(shí)踐過程中，并不以單純的標(biāo)底作為評標(biāo)計(jì)算商務(wù)標(biāo)得分，而是將標(biāo)底作為投標(biāo)報(bào)價的上限，來對投標(biāo)人的報(bào)價進(jìn)行分析，因而，標(biāo)底的準(zhǔn)確性，是保證招標(biāo)成功的重要依據(jù)。[4]
5、合同價款的支付方式
合同價款的支付方式，主要包括預(yù)付款的數(shù)量及支付與扣回方式、進(jìn)度款的支付方式、工程款的結(jié)算方式、質(zhì)保金的數(shù)量及支付方式等。合同價款的支付方式不僅會明顯地影響投標(biāo)價，同時也是對于承包商進(jìn)行控制和管理工程造價的有效手段。
結(jié)語
總之，面對建筑工程招投標(biāo)階段工程造價控制所出現(xiàn)的種種問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須積極應(yīng)對，采取合法、科學(xué)、有效的措施，以節(jié)約工程成本、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
參考文獻(xiàn)
[1]周和生，尹貽林．建設(shè)項(xiàng)目全過程造價管理[M].天津: 天津大學(xué)出版社; 2008．
[2]邱義明，蔡雪峰．工程項(xiàng)目施工階段價值工程應(yīng)用研究[J]．福建工程學(xué)院學(xué)報(bào); 2008(2):96－98．
