發(fā)布時(shí)間：2023-08-01 17:07:36
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)工程管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理指的是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點(diǎn)和方法，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時(shí)完成計(jì)劃任務(wù)，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。房地產(chǎn)工程管理是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)性和準(zhǔn)確性的重要因素。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，進(jìn)度、質(zhì)量以及費(fèi)用是房地產(chǎn)在建設(shè)過程中最受到重視的三個(gè)要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標(biāo)。對(duì)這三個(gè)目標(biāo)管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟(jì)利益。合理的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過關(guān)的工程項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。
2房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理的不同之處
房地產(chǎn)工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
2.1管理的過程存在很大不同
一般的工程管理過程主要是從企業(yè)對(duì)工程進(jìn)行投標(biāo)開始的，涉及到組織相關(guān)的建設(shè)人員進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)過程的管理與監(jiān)督，工程進(jìn)度的管理，以及組織專業(yè)人才對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。房地產(chǎn)工程管理的范圍和領(lǐng)域都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般的工程管理，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括工程前期的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的審查，工程報(bào)建，房地產(chǎn)工程的投標(biāo)和招標(biāo)、工程的具體施工、工程驗(yàn)收以及工程的預(yù)算決算。由此可見，房地產(chǎn)工程管理不僅僅包括一般工程管理現(xiàn)場施工的各個(gè)方面，還包括一般工程前期的各項(xiàng)工作，直接影響到房地產(chǎn)工程的順利開展及工作中的各個(gè)方面。
2.2工程管理的主體不同
一般工程管理與房地產(chǎn)工程管理之間有著很大的不同，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發(fā)進(jìn)行管理，而房地產(chǎn)工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項(xiàng)目管理的方方面面。房地產(chǎn)工程管理設(shè)計(jì)的領(lǐng)域則更加廣闊，這主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。首先，在工程進(jìn)度的控制上，一般的工程對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)度進(jìn)行控制主要是從工程本身出發(fā)的主要涉及到建筑物的建設(shè)進(jìn)度，房地產(chǎn)工程進(jìn)度的控制不僅僅體現(xiàn)在工程本身，房地產(chǎn)工程管理要站在業(yè)主的角度上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產(chǎn)工程管理在技術(shù)層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術(shù)，而房地產(chǎn)工程管理則是需要將企業(yè)的營銷理念融合到工程技術(shù)當(dāng)中，然后按照這個(gè)參數(shù)進(jìn)行工程的投標(biāo)、招標(biāo)以及工程的建設(shè)等各個(gè)方面。再次，一般工程管理和房地瓷產(chǎn)工程管理在成本的控制上存在著區(qū)別。一般的工程管理成本的控制主要體現(xiàn)在建設(shè)過程中對(duì)生產(chǎn)成本進(jìn)行控制，房地產(chǎn)工程管理的成本控制體現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目中的各個(gè)方面。最后，在工程質(zhì)量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負(fù)責(zé)按照預(yù)先的工程設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，施工質(zhì)量要符合國家工程建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)工程管理要實(shí)現(xiàn)的是要是整個(gè)項(xiàng)目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監(jiān)督對(duì)象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進(jìn)行具體的建設(shè)，對(duì)建設(shè)過程中的人、物進(jìn)行監(jiān)督主要是為了實(shí)現(xiàn)在建筑工程管理過程中的三大目的，即進(jìn)度、質(zhì)量和費(fèi)用三個(gè)方面。房地產(chǎn)工程管理監(jiān)督的對(duì)象是施工單位在具體的施工過程是否嚴(yán)格遵守國家工程管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否嚴(yán)格按照工程計(jì)劃進(jìn)行施，是否在施工的工程中對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行了嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。由此我們可以看出房地產(chǎn)工程管理是對(duì)一般工程管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。
3房地產(chǎn)工程管理的具體方法
3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過程中實(shí)現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)是工程造價(jià)的源頭，要想做到在實(shí)際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計(jì)的過程中，專業(yè)的設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識(shí)比較淡薄，在工程設(shè)計(jì)的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)具體的設(shè)計(jì)方案有具體的費(fèi)用限制，使工程的設(shè)計(jì)的造價(jià)限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計(jì)方法。
3.2做好利益分配
在房地產(chǎn)的工程管理過程中對(duì)一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個(gè)投資高，建設(shè)周期長的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。
3.3強(qiáng)化公司在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用
房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊(duì)伍完成的，在整個(gè)建設(shè)過程中必須加強(qiáng)企業(yè)對(duì)建設(shè)過程的監(jiān)督。在實(shí)際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對(duì)施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)之間的利益。
4結(jié)語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，工程管理，關(guān)鍵點(diǎn)
引言
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費(fèi)的雙重性及房地產(chǎn)的保值、增值性七大特性。房地產(chǎn)開發(fā)分四個(gè)階段進(jìn)行：決策階段――前期階段――施工階段――竣工使用階段。這四個(gè)階段構(gòu)成了建設(shè)工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對(duì)項(xiàng)目工程成本的影響。
圖1 不同建設(shè)階段影響項(xiàng)目成本的程度表示圖
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點(diǎn)
2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理
工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長期發(fā)展息息相關(guān)。 因此一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會(huì)很難修復(fù)， 并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項(xiàng)目建設(shè)過程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：
（1）做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。
（2）確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
（3）對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。
（4）嚴(yán)把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。
（5）控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。
（6）認(rèn)真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。
總之，對(duì)質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。
2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理
完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配。是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
2.3 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、 施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確， 首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。
對(duì)于開發(fā)成本包括了以下幾方面：（1）土地費(fèi)用；（2）前期工程費(fèi)；（3）建筑安裝工程費(fèi)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)；（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用。
其管理分為兩個(gè)大的階段：（1）策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理；（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段。從國內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為 5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。 很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項(xiàng)目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
2.4 加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開始著手。
首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：（1）確定工期總目標(biāo)；（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；（4）.施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。
緊接下來要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行；（2）編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。
最后要做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行；（2）編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。
做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對(duì)各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時(shí)有效的措施來消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。
2.5 要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)管理
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標(biāo)企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位問的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對(duì)施工工期等因素同施工過程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此保障工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.6 提升房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的綜合水平
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)愛。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過程的管理。
同時(shí)注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉獵的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)鬣的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)．以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。
三、結(jié)論
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，在開發(fā)管理中認(rèn)識(shí)到關(guān)鍵點(diǎn)，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力，以此為基礎(chǔ)促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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1現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理的重要性
眾所周知，房地產(chǎn)工程涉及到社會(huì)、企業(yè)、大眾乃至城市建設(shè)發(fā)展的方方面面。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程管理所涵蓋內(nèi)容范圍廣，包括了經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量、效益以及進(jìn)度等多個(gè)方面的目標(biāo)與任務(wù)，是房地產(chǎn)工程管理的核心內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場競爭的進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)工程管理呈現(xiàn)出明顯的同質(zhì)化傾向，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理方法在房地產(chǎn)工程管理領(lǐng)域中的應(yīng)用已經(jīng)非常普遍，發(fā)揮了一定的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本調(diào)節(jié)功能。但新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理必須兼具市場、城市以及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)建與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展需求相適應(yīng)的工程管理框架體系，提升房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的綜合實(shí)力，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的目的。
2房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問題
2.1人員管理的關(guān)鍵問題
施工人員是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中最直接的參與者，會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生最為主要的影響。在房地產(chǎn)工程建設(shè)期間，必須最大限度地調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，加強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，提高施工人員素質(zhì)水平，盡可能避免因人為失誤導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還必須完善相應(yīng)的管理制度，將工程建設(shè)責(zé)任落實(shí)到人，定期展開專業(yè)技能培訓(xùn)，促進(jìn)施工隊(duì)伍專業(yè)水平的提升，為工程建設(shè)管理的開展提供科學(xué)依據(jù)與支持。
2.2材料管理的關(guān)鍵問題
建筑材料作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中最為關(guān)鍵性的物質(zhì)基礎(chǔ)，直接對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格把握材料質(zhì)量關(guān)卡，在材料采購環(huán)節(jié)中兼顧材料質(zhì)量與采購價(jià)格的平衡關(guān)系，在滿足項(xiàng)目建設(shè)性能要求的基礎(chǔ)之上合理控制成本。
2.3成本關(guān)鍵問題
成本管理的主要工作內(nèi)容是估算工程造價(jià)，科學(xué)管理項(xiàng)目施工中的人力、物力消耗，通過對(duì)投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的嚴(yán)格審查，落實(shí)各個(gè)分部、分項(xiàng)工程的造價(jià)水平，及時(shí)掌握建設(shè)期間的盈虧情況，對(duì)造價(jià)成本進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。
2.4質(zhì)量關(guān)鍵問題
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)自身形象的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)在與施工方簽訂合同時(shí),必須明確落實(shí)房地產(chǎn)工程建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為施工單位現(xiàn)場施工的標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)還必須以施工合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收，以保障項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性。
2.5進(jìn)度關(guān)鍵問題
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工前，建設(shè)方必須匯同施工單位、設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人共同針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合工程建設(shè)主要內(nèi)容與任務(wù)需求制訂一套科學(xué)且合理的進(jìn)度計(jì)劃方案。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目按期完工的同時(shí)，還需要針對(duì)施工期間可能出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行預(yù)防，以免臨時(shí)或突發(fā)性事件對(duì)工程施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。
2.6安全關(guān)鍵問題
房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視項(xiàng)目施工期間的安全問題，組建安全管理工作小組，落實(shí)安全管理方面的具體制度，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種安全問題進(jìn)行監(jiān)督，以確保安全制度在房地產(chǎn)施工中的有效落實(shí)。為了避免安全事故的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量以及工期目標(biāo)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須與項(xiàng)目部簽訂詳細(xì)的安全管理責(zé)任文件，以項(xiàng)目經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人，將安全事故責(zé)任落實(shí)到人，以確保安全事故發(fā)生后能夠得到及時(shí)處理。
3房地產(chǎn)工程管理的措施
3.1建立健全房地產(chǎn)工程管理模式
熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)備參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查。嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
3.2嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)方案
施工組織設(shè)計(jì)方案必須兼顧技術(shù)的合理性、工藝的先進(jìn)性、組織的精干性，對(duì)工程變更嚴(yán)格控制，項(xiàng)目建設(shè)前需組織各方會(huì)審施工圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)問題，將修改提前至施工前，以免產(chǎn)生不必要的材料、資金浪費(fèi)。
3.3嚴(yán)格控制設(shè)備與材料價(jià)格
將競爭機(jī)制引入材料與設(shè)備的價(jià)格管理過程中，在完善招投標(biāo)的基礎(chǔ)之上，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位，以項(xiàng)目質(zhì)量以及價(jià)位為依據(jù)，對(duì)材料、設(shè)備的采購價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，完善市場材料、設(shè)備價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)體系。也可根據(jù)市場價(jià)格的變化趨勢，在價(jià)格偏低的整體走勢下囤積部分材料設(shè)備，以減少項(xiàng)目投資。
3.4做好標(biāo)準(zhǔn)化工程建設(shè)管理
將標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落實(shí)于房地產(chǎn)工程管理實(shí)踐中，詳細(xì)規(guī)定分項(xiàng)工程的實(shí)施目的、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)配置、實(shí)施程序、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及資料管理等方面的內(nèi)容，盡可能消除質(zhì)量安全隱患，預(yù)防質(zhì)量通病的產(chǎn)生。
3.5強(qiáng)化安全施工
房地產(chǎn)工程管理必須結(jié)合工程管理實(shí)際需求，編制“平安工地”實(shí)施方案，組織展開以平安工地為主題的建設(shè)部署會(huì)議，將專項(xiàng)施工方案審查責(zé)任制、崗前安全培訓(xùn)教育制以及勞動(dòng)用工登記制等相關(guān)制度落實(shí)于施工中。同時(shí)，為確保房地產(chǎn)工程建設(shè)安全性,還必須認(rèn)真排查施工中存在的安全隱患，加強(qiáng)現(xiàn)場施工中的安全防護(hù)與安全生產(chǎn)演練，將安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理模式納入施工中，作為安全管理的基本依據(jù)。
3.6做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與施工監(jiān)理
落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)前期、建設(shè)過程中、以及建設(shè)后期的三階段安全風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)防工作，根據(jù)不同階段的實(shí)際需求落實(shí)安全管理措施，根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展對(duì)項(xiàng)目總體預(yù)案進(jìn)行編制，落實(shí)施工現(xiàn)場危險(xiǎn)源的應(yīng)急預(yù)案措施，通過其他施工參與主體進(jìn)行全面防護(hù)與技術(shù)交底，實(shí)現(xiàn)對(duì)危險(xiǎn)事件的科學(xué)預(yù)防。
4總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自身管理水平，以贏得更大的經(jīng)濟(jì)利潤與市場份額，最大限度地保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；技術(shù)支持；居住理念
一、房地產(chǎn)工程管理定義
房地產(chǎn)工程管理是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類工程設(shè)計(jì)變?yōu)閷?shí)體的全過程的管理，它包括成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全的控制和技術(shù)支持等管理要素。
1.1要點(diǎn)
與一般意義上的工程管理相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理有以下特點(diǎn)：
管理幅度更寬：不限于從破土動(dòng)工開始，而要從營銷策劃（現(xiàn)場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現(xiàn)場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設(shè)計(jì)（土方的平衡、基礎(chǔ)的選型、主體結(jié)構(gòu)的形式等）階段就介入。
對(duì)管理要素的控制更嚴(yán)：房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是商品，是一種耐用消費(fèi)品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗(yàn)；面對(duì)的是廣大消費(fèi)者個(gè)體，而個(gè)人購房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對(duì)的業(yè)主都很挑剔，容不得開發(fā)企業(yè)有絲毫馬虎。
1.2概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個(gè)要素：
1.21成本：直接影響項(xiàng)目的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場及整個(gè)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)作，利潤空間主要來自于管理效益。
1.22質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。
1.23進(jìn)度：產(chǎn)品的交貨期是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，進(jìn)度的問題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用。
1.24安全：從房地產(chǎn)本身來講，安全問題較多的是從風(fēng)水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現(xiàn)場看樓安全。
1.25技術(shù)支持：采用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項(xiàng)目的技術(shù)含量。
1.26管理的內(nèi)容更廣：隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，消費(fèi)者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對(duì)居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進(jìn)一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地產(chǎn)工程管理方式
如何做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認(rèn)為其方式有如下三：
2.1選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且不必要的浪費(fèi)。節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。
2.2選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)，如，施工企業(yè)資質(zhì)，施工企業(yè)技術(shù)力量，施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備，近三年的工作業(yè)績，企業(yè)可靠度和誠信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命，企業(yè)誠信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)，一個(gè)游戲的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用，他經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)工程的把握恰到好處，員工的素質(zhì)和能力的高度對(duì)整個(gè)工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面的了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價(jià)和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等，這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過程，表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料，能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。
三、房地產(chǎn)工程管理存在的問題
我國的房地產(chǎn)企業(yè)正處于行業(yè)高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)每天所面臨的不僅僅是幾個(gè)純粹的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者項(xiàng)目銷售，而是處理成百上千不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目工程相關(guān)事件或是對(duì)繁蕪的各種資源進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺(tái)。項(xiàng)目相關(guān)事件不斷變化的原因是多種多樣的，但做根本的原因是房地產(chǎn)與國際政策及社會(huì)生活密不可分――政策與社會(huì)環(huán)境的一個(gè)小的變化或許就會(huì)引起整個(gè)行業(yè)的動(dòng)蕩。在這樣的快速變化、資源又有限的環(huán)境下，失敗與挫折是經(jīng)常發(fā)生的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都遇到過這樣的環(huán)境――項(xiàng)目因?yàn)槭Э囟艽臁２簧俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房延期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏，項(xiàng)目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目制管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模塊，給予積極關(guān)注。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的對(duì)策
4.1質(zhì)量管理
工程質(zhì)量體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖的實(shí)現(xiàn)程度。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動(dòng)。質(zhì)量管理的主要任務(wù)是檢驗(yàn)施工過程中的材料、工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同約定。質(zhì)量管理工作主要由以下幾項(xiàng)：
4.11檢驗(yàn)原材料，保證材料質(zhì)量；
4.12對(duì)工程施工過程中的工藝和配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；明確施工過程中控制質(zhì)量的具體措施和評(píng)定方法；
4.13建立相關(guān)的質(zhì)量文檔體系，保證有據(jù)可查，特別是隱蔽資料的完整性。
4.2進(jìn)度管理
進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目的管理極為重要。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)50%的投訴為逾期交房。項(xiàng)目開工之后，由于資金銷售的壓力，項(xiàng)目開盤時(shí)間和交付時(shí)間基本不會(huì)變更，這就要求項(xiàng)目進(jìn)度必須滿足計(jì)劃要求，避免前緊后松的進(jìn)度脫節(jié)。項(xiàng)目進(jìn)度管理主要分計(jì)劃控制、過程控制和偏差控制；
4.3計(jì)劃控制
主要在開工前制定科學(xué)合理的總進(jìn)度計(jì)劃作為控制的依據(jù)。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目經(jīng)理的主持下編制?？傔M(jìn)度計(jì)劃主要用橫道圖形和網(wǎng)絡(luò)圖表示。
4.4過程控制
主要是從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制，主要采用甘特圖、計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖和WBS（工作任務(wù)分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度有重大影響的變化出現(xiàn)，和影響成本和質(zhì)量的非常規(guī)進(jìn)度的發(fā)生。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時(shí)數(shù)，衡量、分析與修訂工作每月一次。
五、結(jié)束語
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視項(xiàng)目管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目失利。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，有著尤為重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。為了對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效的控制管理，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，有利于國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)；項(xiàng)目
1現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理理論
1.1工程項(xiàng)目管理理論
工程項(xiàng)目管理是一個(gè)過程，這個(gè)過程貫穿了整個(gè)項(xiàng)目，從概念到最后的完成竣工。這個(gè)過程又是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的過程中最重要的樞紐。而項(xiàng)目則是在各種外界環(huán)境約束的情況下，為了實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)而開展的一次性的工作。并且對(duì)于建設(shè)單位而言，他們所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理的對(duì)象是整個(gè)項(xiàng)目的所有過程和整個(gè)過程中的每一個(gè)階段，進(jìn)行的方法是每一項(xiàng)的項(xiàng)目管理措施。有些建設(shè)單位比較小，因此在項(xiàng)目管理這個(gè)方面比較弱，因此，就可以聘請(qǐng)專業(yè)的公司來對(duì)此進(jìn)行管理。建設(shè)單位較大的時(shí)候，公司具備項(xiàng)目管理這項(xiàng)能力，就會(huì)把傳統(tǒng)業(yè)務(wù)延伸至整個(gè)項(xiàng)目周期。
1.2工程管理設(shè)計(jì)流程
工程管理流程可以分成設(shè)計(jì)，施工，竣工驗(yàn)收移交三大步驟。最為關(guān)鍵的一個(gè)步驟即是設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)是整個(gè)工程的前提和核心，設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)的好壞，決定的是整個(gè)工程是否合格和規(guī)范，影響著整個(gè)項(xiàng)目的成本和收益。在施工方面，還有對(duì)于成本和進(jìn)度的控制。在控制成本的時(shí)候，要以整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量不下降為前提，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的使用經(jīng)費(fèi)進(jìn)行控制，這樣既可以按照規(guī)定完成項(xiàng)目，也可以對(duì)項(xiàng)目工程中的開支進(jìn)行合理的調(diào)配和使用。這個(gè)流程是指按照規(guī)定，通過跟蹤檢查，與規(guī)定對(duì)比，發(fā)現(xiàn)每一個(gè)步驟的進(jìn)度是否與規(guī)定相一致，是否出現(xiàn)長時(shí)間的進(jìn)度趕不上或者進(jìn)度超前等問題，發(fā)現(xiàn)偏差之后，及時(shí)的進(jìn)行調(diào)查找出原因，以此來判斷整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)是否符合要求，并且根據(jù)計(jì)劃及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整和修正。然后通過一系列的檢查和對(duì)比，發(fā)現(xiàn)其中的問題，并進(jìn)行改變糾正。一直將整個(gè)工程進(jìn)行下去，直到按照規(guī)定時(shí)間竣工。
1.3工程管理項(xiàng)目組織系統(tǒng)
工程管理項(xiàng)目所包含的系統(tǒng)主要有三個(gè)，分別為項(xiàng)目的業(yè)主部分，項(xiàng)目的承包商和對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理部門。在整個(gè)項(xiàng)目中，不僅僅包括各組織的單獨(dú)的任務(wù)，也包括組織與組織之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而這種協(xié)調(diào)同時(shí)也分為內(nèi)部和外部的協(xié)調(diào)。這種協(xié)調(diào)關(guān)系分別為：（1）整個(gè)項(xiàng)目與政府有關(guān)部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)；（2）需要負(fù)責(zé)分配和協(xié)調(diào)每一個(gè)單位的工作范疇（3）安排好施工單位和小組的工作（4）及時(shí)地將工作中可能存在的問題解決掉等等。在我國，項(xiàng)目管理這個(gè)工作在組織結(jié)構(gòu)上大致分為三種，第一種是屬于分層型的，這種組織結(jié)構(gòu)由于涉及范圍過小，因此不適用于人數(shù)多工程量大的公司。這種結(jié)構(gòu)的大致形態(tài)就是公司的高層管理人員掌握著一部分的職能部門，這些職能部門的特點(diǎn)是具有相同經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組合在一起。這樣可以幫助他們從最專業(yè)的角度去發(fā)現(xiàn)問題并且解決問題，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)行管理。在整個(gè)項(xiàng)目中可以存在多種組織結(jié)構(gòu)，例如項(xiàng)目型的，這種組織結(jié)構(gòu)適合多元化的集團(tuán)公司，幫助他們更加容易的管理。而矩陣型的組織機(jī)構(gòu)適合那種實(shí)行異地項(xiàng)目開發(fā)或者多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的企業(yè)使用。不同的組織結(jié)構(gòu)，不僅可以幫助企業(yè)管理起來更加容易，也可以幫助企業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的完成項(xiàng)目。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式
2.1工程管理模式
工程管理模式的選擇在整個(gè)工程管理中保持著重要的中心地位，為了在降低成本的基礎(chǔ)上維持項(xiàng)目質(zhì)量甚至提高項(xiàng)目質(zhì)量，使得企業(yè)的品牌屹立不倒，能夠不受金融環(huán)境的影響，越來越多的企業(yè)開始注重優(yōu)化企業(yè)的管理。在優(yōu)化的過程中，積極響應(yīng)了國家對(duì)于綠色可持續(xù)發(fā)展的號(hào)召，強(qiáng)調(diào)建設(shè)健康的綠色工程，這樣不僅可以優(yōu)化工程質(zhì)量，符合國家標(biāo)準(zhǔn)，也可以在一定程度上節(jié)約資源，使得工程達(dá)到國家滿意工程的水準(zhǔn)。在工程管理中，大項(xiàng)目部制成為其中首屈一指的最優(yōu)化制度，這種制度的優(yōu)點(diǎn)使得國內(nèi)很多企業(yè)選擇這種方法。它的適應(yīng)性非常強(qiáng)并且非常靈活的優(yōu)點(diǎn)在很大程度上就比以往的一些制度要更加吸引項(xiàng)目管理者，在加強(qiáng)專業(yè)性的基礎(chǔ)上反而降低了領(lǐng)導(dǎo)的工作負(fù)擔(dān)。并且這種方式可以在最大程度上降低多頭領(lǐng)導(dǎo)的不足之處，大家都分工協(xié)作，各有側(cè)重。在九十年代后期，CH公司開始由施工型企業(yè)轉(zhuǎn)向開發(fā)型企業(yè)，并且迅速擴(kuò)張至全省和甚至珠三角。在擴(kuò)張的過程中，發(fā)現(xiàn)原有的工程管理模式和管理思維跟不上擴(kuò)張速度，并且對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和企業(yè)的聲譽(yù)產(chǎn)生了巨大的影響，因此，CH公司就開始對(duì)其在擴(kuò)張的過程中工程管理的重要性進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并且得出結(jié)論，廣義的項(xiàng)目管理屬于現(xiàn)代項(xiàng)目管理范疇中代表業(yè)主方的工程管理項(xiàng)目。
2.2工程管理結(jié)構(gòu)
工程管理中的一項(xiàng)創(chuàng)新之舉在于將工程部置于二線部門的地位，這種做法幫助企業(yè)在管理的時(shí)候存在著一定的競爭優(yōu)勢。而另一種制度，招投標(biāo)機(jī)制又在另一種層面上解決了成本方面的問題，突出了成本方面的優(yōu)勢。如今市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速，一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)開始受益于大項(xiàng)目部制。而這種制度同時(shí)也為他們帶來更多的收益。現(xiàn)如今在工程管理這方面，需要突破很多傳統(tǒng)的思維和管理方法，建設(shè)最優(yōu)化的管理結(jié)構(gòu)和體系才能夠幫助工程在管理方面更加優(yōu)越。常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式在一定時(shí)期存在著很多突出的缺點(diǎn)，例如周期長等。相對(duì)應(yīng)成立相關(guān)部門結(jié)構(gòu)這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢很明顯，主要是進(jìn)行的針對(duì)性管理，但是存在著管理范圍小的缺點(diǎn)。一二線部門由于相互區(qū)別較大，互相牽制著彼此的進(jìn)度，后勤的服務(wù)與現(xiàn)場的進(jìn)度對(duì)不上，這就致使任務(wù)處于很多地方，產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)延誤工期并且使得成本失控，那么企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的主要要素就被瓦解。
3結(jié)束語
通過工程項(xiàng)目管理理論，工程管理設(shè)計(jì)流程，工程管理項(xiàng)目組織系統(tǒng)和工程管理結(jié)構(gòu)的闡述、分析與對(duì)比，并且結(jié)合目前房地產(chǎn)開發(fā)形勢，不難看出新型的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式的管理幅度更寬，管理內(nèi)容更大。它針對(duì)房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)，沿襲了傳統(tǒng)的工程管理方面的方法，將項(xiàng)目管理的知識(shí)重新進(jìn)行劃分，建立以現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理理論和方法為依據(jù)的管理體系。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；工程管理；項(xiàng)目成本管理；對(duì)策
前言
伴隨著城市化進(jìn)程的持續(xù)深入，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)被開發(fā)并投入使用。在以往眾多案例當(dāng)中不難發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的過程中還存有很多痛點(diǎn)待需解決，而科學(xué)合理的工程管理以及成本管理，是解決這些問題的關(guān)鍵所在，同時(shí)亦是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的根本源頭。
1房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)存問題
（1）缺少相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。在房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，最大限度地做到賞罰明確，對(duì)于在日常工作中表現(xiàn)突出的員工，要適當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。相應(yīng)的，對(duì)于表現(xiàn)不佳的員工則給予相應(yīng)懲罰，這是日常項(xiàng)目成本管理當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)[1]。
當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理當(dāng)中，普遍存在著部門之間沒有明確的職責(zé)劃分，且員工的工作缺乏考核依據(jù)，致使員工無法明確自身的工作內(nèi)容，這在一定程度上加大了人力資源部門的考評(píng)難度，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理也有著較大不利影響。
（2）沒有完善的管理體系。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期大多較長，這也是工程管理及成本管理存在長期性特點(diǎn)的主要原因。針對(duì)成本管理而言，它不僅包含建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作，同時(shí)也體現(xiàn)在整體開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中。在現(xiàn)實(shí)工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤的將成本管理，理解成為成本控制，針對(duì)項(xiàng)目成本的可變特點(diǎn)卻較為忽視，致使成本管理的成效一直無法達(dá)到理想狀態(tài)[2]。與此同時(shí)，如若企業(yè)未做到嚴(yán)格地監(jiān)管工作，會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)現(xiàn)象，以及虛假報(bào)賬等直接影響成本管理的情況發(fā)生。
再者，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理流程上還存在許多弊端，比如缺少預(yù)防措施方案，造成一旦發(fā)生緊急情況，無法正常啟動(dòng)預(yù)防措施，只能單純地在問題發(fā)生后，才來想解決的辦法。也正是由于沒有科學(xué)合理的預(yù)防方案，致使解決突發(fā)問題的結(jié)果，往往達(dá)不到理想目標(biāo)。
（3）忽視成本核算。在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建工程管理及成本管理時(shí)，大部分企業(yè)的成本預(yù)算與核算之間，產(chǎn)生了明顯的分離現(xiàn)象，也就是成本預(yù)算與核算之間缺少相應(yīng)的對(duì)比及分析。這也間接說明，兩者之間均未進(jìn)行成本分析。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，若不將預(yù)算成本和現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行有效對(duì)比，將難以使整體項(xiàng)目的成本管理實(shí)現(xiàn)預(yù)期的理想目標(biāo)。
基于上述諸多問題的不利影響，致使房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的成效大大降低，同時(shí)也直接影響了企業(yè)員工對(duì)于項(xiàng)目成本管理的正確認(rèn)識(shí)，繼而使其真正的作用和價(jià)值無法充分發(fā)揮出來。
2房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策
（1）加強(qiáng)相關(guān)人員對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)。針對(duì)工程管理與項(xiàng)目成本管理而言，由于它所涉及的層面較廣，僅憑微小的個(gè)人力量將很難實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)。因此，需要企業(yè)所有員工通力合作，共同協(xié)作完成。在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理的過程當(dāng)中，企業(yè)需要讓相關(guān)人員充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管理的重要意義及作用。在此過程中，企業(yè)需要依據(jù)自身現(xiàn)實(shí)情況，可通過定期開展相應(yīng)培訓(xùn)活動(dòng)的方法，為員工提供學(xué)習(xí)成本管理及交流的機(jī)會(huì)，并利用相應(yīng)的評(píng)級(jí)系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)合理的考核，以此準(zhǔn)確判斷出員工的學(xué)習(xí)成效，繼而實(shí)現(xiàn)員工充分重視項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)。最為重要的一點(diǎn)，基于成本管理所涉及的部門較多，比如工程部、預(yù)算部、設(shè)計(jì)部及財(cái)務(wù)部等等。因此，企業(yè)想要更好地實(shí)現(xiàn)全員參與的目標(biāo)，就需要將各部門和各崗位之間的職權(quán)進(jìn)行明確劃分，以此保證所有參與建設(shè)的部門及人員，可以在工程管理及成本管理當(dāng)中，最大限度地發(fā)揮其個(gè)人作用及價(jià)值。
（2）在工程管理階段融入成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要在工程管理階段積極融入成本管理，并結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，在工程管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)充分運(yùn)用成本管理，以此達(dá)到預(yù)設(shè)的經(jīng)濟(jì)收效。
首先，在前期規(guī)劃階段融入成本管理，需要依據(jù)項(xiàng)目工程的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，并保證該項(xiàng)規(guī)劃具備一定可行性。
其次，在技術(shù)管理環(huán)節(jié)融入成本管理，需要相關(guān)設(shè)計(jì)人員前往施工現(xiàn)場，進(jìn)行合理的指導(dǎo)工作，以此確?？梢约皶r(shí)準(zhǔn)確整改設(shè)計(jì)方案。與此同時(shí)，設(shè)計(jì)人員還需對(duì)現(xiàn)場施工人員進(jìn)行必要的技術(shù)交底工作，并保證所有施工內(nèi)容均可依照施工圖紙有序進(jìn)行。
最后，在選擇施工設(shè)備和施工原材料的過程中，必要時(shí)需要相關(guān)負(fù)責(zé)人員做好準(zhǔn)確的市場分析工作，以此降低投入資金，繼而實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。
（3）將管理落實(shí)在施工環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作當(dāng)中。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視投入資金的分配工作，確保其具備合理性[3]。在此過程中，企業(yè)可以創(chuàng)建相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，同進(jìn)也可以組建一支專業(yè)的成本管理隊(duì)伍，利用合理的工作方法來監(jiān)督工程用料情況，及施工設(shè)備的使用運(yùn)行情況等，在確保工程質(zhì)量及人員安全的同時(shí)，達(dá)到節(jié)約成本的目標(biāo)。
與此同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)造價(jià)管理的控制管理工作，嚴(yán)格禁止施工企業(yè)私自對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行更改。相關(guān)負(fù)責(zé)管理的工作人員，需要具備一定分析能力和預(yù)測能力，并可以利用科學(xué)合理的方法，使建設(shè)項(xiàng)目的成本可以有效被控制在市場價(jià)格波動(dòng)的合理范圍之內(nèi)。
2.4重視竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的審核工作
在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的所有支出費(fèi)用，進(jìn)行嚴(yán)格的審查核對(duì)工作，在計(jì)算總成本的同時(shí)，收集已被確認(rèn)的支出費(fèi)用憑證。相關(guān)從事該項(xiàng)工作的人員，須具備專業(yè)的操作能力，以此保證各項(xiàng)支出費(fèi)用具備合理性。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程；管理的模式；管理的方法
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0.引言：
房地產(chǎn)工程的管理，一般是指房地產(chǎn)的項(xiàng)目中，各項(xiàng)類別的工程設(shè)計(jì)通過實(shí)際的建設(shè)演變成實(shí)體的整個(gè)過程方面進(jìn)行的管理，它的管理模式與管理過程與其他工程方面的管理模式和過程都不一樣，管理的角度需要從管理項(xiàng)目的戰(zhàn)略著手，從工程項(xiàng)目的啟動(dòng)到工程項(xiàng)目的竣工，過程中的每一個(gè)項(xiàng)目單位都進(jìn)行有效的管理，全方面的掌控工程的每一個(gè)方面的情況。房地產(chǎn)的工程管理涉及到的管理方面有工程的成本、工程的質(zhì)量、工程的進(jìn)度、工程的安全控制以及工程的技術(shù)支持等，這些方面的管理主要是針對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)開發(fā)單位或者房地產(chǎn)的建設(shè)單位來說的，房地產(chǎn)的管理不如其他工程管理的要求性高，但是管理的范圍面比其他管理的范圍要廣。
1.房地產(chǎn)在工程管理中的管理內(nèi)容
1.1規(guī)劃方面的管理
房地產(chǎn)的工程建設(shè)不需要急于趕時(shí)間，因此工程規(guī)劃方面的管理是不能缺少的，房地產(chǎn)的工程建設(shè)是有相關(guān)方面的規(guī)定內(nèi)容，規(guī)劃的方案需要嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)上的規(guī)定進(jìn)行，在房地產(chǎn)的工程建設(shè)中，規(guī)劃項(xiàng)目的方案是十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它的好壞決定了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能否成功，因此，需要將房地產(chǎn)的工程建設(shè)項(xiàng)目方案中所有可能性和所有可取性全部分析到位，減少失誤的發(fā)生。
1.2開發(fā)方面的管理
開發(fā)項(xiàng)目方面的管理是房地產(chǎn)管理中的一個(gè)重要管理內(nèi)容。首先，開發(fā)方面的管理要注重設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員的選擇，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)方面是十分重要的，因此，在設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的選擇方面一定要選擇信譽(yù)度較高的單位和人員，不能為了節(jié)約成本而選擇不可靠的設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員，好的設(shè)計(jì)單位可以有效的提高了工程在建設(shè)過程中的進(jìn)度，我國在這方面具有相關(guān)方面的法律法規(guī)條例以及相關(guān)的合同要求和合同協(xié)議[1]。
其次，建筑工程施工單位需要與相關(guān)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行良好的工作性質(zhì)的溝通和交流，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)當(dāng)中出現(xiàn)的情況并與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，快速有效的解決相關(guān)異常情況，隨時(shí)保證設(shè)計(jì)方面的進(jìn)度，以便保證工程的進(jìn)度在預(yù)定進(jìn)度之中，甚至越快越好。
最后，嚴(yán)格的遵守國家在相關(guān)方面的技術(shù)性能指標(biāo)，每一個(gè)相關(guān)的設(shè)計(jì)單位以及涉人員都要嚴(yán)格的執(zhí)行國家在相關(guān)方面規(guī)定的強(qiáng)制性能技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，加大建筑工程當(dāng)中質(zhì)量和技術(shù)含量的重視程度，設(shè)計(jì)工作人員在設(shè)計(jì)完成后需要按照相關(guān)方面的規(guī)定對(duì)施工需要的圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，房地產(chǎn)的開發(fā)單位需要樹立起符合自身需求的形象，不得隨意對(duì)通過審核的圖紙進(jìn)行修改，如若圖紙有需要修改的地方，需要按照相關(guān)的程序，有順序的辦理相關(guān)方面的手續(xù)。
1.3施工方面的管理
在正式施工前必須進(jìn)行的管理項(xiàng)目是對(duì)施工的合同進(jìn)行管理，這個(gè)方面的管理不僅在房地產(chǎn)工程候中十分重要，在其他方面的工程建設(shè)中同樣的重要，它保證著雙方在施工過程中的利益。除了合同方面的管理外，還有施工過程中質(zhì)量的管理，這個(gè)方面的管理是施工方面管理中最為重要的管理項(xiàng)目，相關(guān)方面的管理人員要對(duì)工程的整個(gè)局面進(jìn)行考慮，同時(shí)還要對(duì)設(shè)計(jì)方面的人員、施工單位以及監(jiān)督管理方面的人員三者之間的關(guān)系進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，使得三方可以共同合作提高工程的質(zhì)量。這方面的管理還有對(duì)工期方面控制管理，工程的施工進(jìn)度還是具有十分重要的位置，雖然房地產(chǎn)的工程建設(shè)不急著時(shí)間上的約束，但是工期和進(jìn)度還是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)單位產(chǎn)生利益方面的影響，因此，保證工程質(zhì)量的時(shí)候還要把握工程的進(jìn)度，使工程按時(shí)完成[2]。
2.房地產(chǎn)工程在管理方面的方法
2.1建設(shè)高效率、合理性的管理模式
高效率的管理模式是一種使用十分普遍的管理模式，按照不同管理的領(lǐng)域、不同管理的范圍以及不同管理的形式，高效率的管理模式可以系統(tǒng)化的分成多種形式，例如有工程資料方面的管理、工程材料方面的管理、工程隊(duì)伍方面的管理等。工程資料方面的管理是工程建設(shè)當(dāng)中的基礎(chǔ)，工程的建設(shè)需要多方面的資料，例如：建設(shè)施工周邊的環(huán)境、施工需要最終確定后的圖紙、施工過程中所需要的基礎(chǔ)材料機(jī)器數(shù)量等；工程材料方面的管理，只要指代的是工程方面的供材管理，在材料上的選擇需要到相關(guān)市場上進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)行多方面的對(duì)比和質(zhì)量方面的區(qū)分，嚴(yán)格的把關(guān)建筑建設(shè)中材料的質(zhì)量，有效地提高材料方面的供應(yīng)，同時(shí)加快了工程建設(shè)的進(jìn)度，既提高了質(zhì)量、提高了速率還降低了成本。
2.2選擇好的勘探隊(duì)伍以及設(shè)計(jì)隊(duì)伍
優(yōu)秀的合作單位在工程方面的建設(shè)中是尤為重要的。優(yōu)秀的勘探隊(duì)伍可以精準(zhǔn)的尋找到最佳的建設(shè)地點(diǎn)，針對(duì)當(dāng)?shù)氐耐临|(zhì)情況制定合理的管理措施，同時(shí)提供合理的最佳設(shè)計(jì)基礎(chǔ)依據(jù)，以此達(dá)到節(jié)約工程方面的實(shí)際造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位可以對(duì)房屋的整體構(gòu)造、整體設(shè)計(jì)形式進(jìn)行最合理的設(shè)計(jì)方案，提高房屋在設(shè)計(jì)方面的精準(zhǔn)性，同時(shí)優(yōu)化了工程整體的結(jié)構(gòu)，有效的減少出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)現(xiàn)象，加快了工程的整體進(jìn)度[3]。
2.3施工的企業(yè)和項(xiàng)目方面的管理經(jīng)理需要進(jìn)行好的選擇
在施工的過程中，好的施工企業(yè)和高素質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理是對(duì)工程全方面有著重要的影響作用，它直接性的關(guān)系到房地產(chǎn)工程建設(shè)的整體進(jìn)度以及房地產(chǎn)工程建設(shè)的整體質(zhì)量，在相關(guān)方面的選擇上，需要制定一個(gè)全面而有完善的組織結(jié)構(gòu)框架，例如：施工的企業(yè)在資質(zhì)方面的要求、施工的企業(yè)在技術(shù)方面的要求、施工的企業(yè)在機(jī)械設(shè)備設(shè)施方面的要求、施工單位在近些年中的工程業(yè)績、相關(guān)的管理經(jīng)理資質(zhì)的要求、施工的企業(yè)可信程度和誠信程度、工程項(xiàng)目中責(zé)任經(jīng)理的整體能力和素質(zhì)要求等。
3.房地產(chǎn)管理方面的改善
房地產(chǎn)傳統(tǒng)的管理模式都是按照不同職位能力以及專業(yè)工作內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的分工，相應(yīng)的管理職責(zé)分配給相關(guān)職能的位置。目前，可以進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)治性的管理模式，就是在相關(guān)企業(yè)的經(jīng)理下面建設(shè)相關(guān)方面詳細(xì)的分工小組，小組之間形成一個(gè)以項(xiàng)目經(jīng)理為首且有單獨(dú)性質(zhì)的管理式機(jī)構(gòu)，對(duì)建設(shè)過程中每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一化的管理。由于工程方面的管理模式以及建設(shè)的相關(guān)方面的管理機(jī)構(gòu)都不是最完美的，因此，這個(gè)管理模式的實(shí)施僅適合某些特定方面的小型項(xiàng)目建設(shè)，或者對(duì)建設(shè)工程中某一個(gè)小項(xiàng)目進(jìn)行這種方式的管理[4]。
4.結(jié)束語：
隨著我國的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)工程建設(shè)的項(xiàng)目面對(duì)的環(huán)境越來越多，也越來越復(fù)雜，結(jié)合我國當(dāng)前的國情，不難看出，房地產(chǎn)工程的管理需要更加的詳細(xì)化、規(guī)范化，對(duì)相關(guān)的管理人員的素質(zhì)要求和能力要求也在不斷的增高，好的管理模式，有效的管理方式都可以為房地產(chǎn)工程帶來不小的效益。
【參考文獻(xiàn)】
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[2]王紹勇.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理實(shí)踐的探討.[D].華南理工大學(xué).2010
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理
1前言
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅開發(fā)時(shí)間較長，而且對(duì)于施工要求也較高，這就需要對(duì)其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2工程管理的概念以及模式
2.1工程管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2工程管理的模式
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會(huì)將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧?xiàng)目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的策略
3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價(jià)格
由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價(jià)格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，那么將會(huì)使得建筑工程的造價(jià)將會(huì)大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對(duì)施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價(jià)格有一個(gè)明確的規(guī)定，并且還需要自身對(duì)市場上建筑材料的價(jià)格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行更好的建筑工程施工，同時(shí)還能有效的防止因材料價(jià)格上面的差異而出現(xiàn)工程造價(jià)波動(dòng)過大的情況出現(xiàn)。
3.2對(duì)施工資源進(jìn)行合理地分配
在進(jìn)行建筑施工的時(shí)候，不管是進(jìn)行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機(jī)械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價(jià)工作做得更好，還需要邀請(qǐng)有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)測，對(duì)于施工中的各項(xiàng)投入進(jìn)行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費(fèi)。最后，對(duì)于建筑施工中的定價(jià)，還需要進(jìn)行相應(yīng)的校對(duì)，從而避免造成較大的定價(jià)誤差。
3.3工程質(zhì)量監(jiān)管
就現(xiàn)階段來看，我國工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對(duì)質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗(yàn)，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對(duì)工作人員的進(jìn)行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進(jìn)步。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會(huì)導(dǎo)致方法錯(cuò)誤、工程質(zhì)量低等問題的產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時(shí)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復(fù)施工單位的主動(dòng)權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識(shí)，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實(shí)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項(xiàng)工作。最后，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目的更好進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理
在對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)的過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程變更的情況。對(duì)于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過多方協(xié)商，協(xié)商達(dá)成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會(huì)延長工程的建設(shè)工期，同時(shí)還會(huì)因?yàn)楣こ痰淖兏a(chǎn)生額外的費(fèi)用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見的，因此在對(duì)工程進(jìn)行管理的時(shí)候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進(jìn)行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實(shí)際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請(qǐng)求變更，監(jiān)理工程師首先需要對(duì)變更方案進(jìn)行審查，審查合格后還必須報(bào)給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進(jìn)行工程的變更。對(duì)于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費(fèi)用，可以依據(jù)合同來進(jìn)行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個(gè)工程建設(shè)能夠更好的進(jìn)行。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著我國建筑市場的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求將會(huì)越來越高。如果在實(shí)際的施工過程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會(huì)使得房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的問題叢生，這對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)其將來的進(jìn)一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作，并且在今后的實(shí)際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進(jìn)我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
作者:姚珊妹 單位:新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第一師阿拉爾市房產(chǎn)管理局
參考文獻(xiàn)：
[1]孫國林.淺析影響建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項(xiàng)目管理與項(xiàng)目控制,2013(8):18～20.
