發(fā)布時間：2023-07-12 16:35:40
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的開發(fā)策略樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 影響 應(yīng)對策略
一、營改增的進程
營改增就是把繳納營業(yè)稅改為征收增值稅。2012年，上海的交通運輸業(yè)以及部分服務(wù)業(yè)開始了營改增試點；同年8月試點范圍擴展到北京、江蘇、廣東等10個省區(qū)市；2013年試點擴展到全國，同時廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點；2014年鐵路運輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點范圍；據(jù)粗略統(tǒng)計，2012年到2015年間，我國試點營改增已經(jīng)累計減稅5000多億元；2016年5月1日起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大的變革。
二、房地產(chǎn)業(yè)營改增的必要性
營改增最大的變化在于改變了營業(yè)稅重復征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實現(xiàn)了增值稅進項和銷項的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負，完善我國財稅體制，這是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，也與國際趨同。營改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的是營業(yè)稅，在上游的安裝、裝修環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納過營業(yè)稅，可是銷售房地產(chǎn)的時候又要繳納營業(yè)稅，造成了重復征稅，不利于行業(yè)的發(fā)展。而增值稅是以增值額為依據(jù)計征，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)購買材料、設(shè)備時取得增值稅專用發(fā)票，就可以進行抵扣，避免了重復納稅，減輕了企業(yè)的稅收負擔。全面實施營改增之后，不動產(chǎn)也被納入抵扣范圍，有利于房地產(chǎn)業(yè)擴大有效投資，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
三、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正面影響
全面實施營改增，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的正面影響。首先，能夠一定程度上緩解企業(yè)的稅收負擔，降低企業(yè)成本。在傳統(tǒng)的稅收制度之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收名目繁多，需要繳納的稅收費用也相對較高，增加了企業(yè)的經(jīng)營壓力。通過實施營改增，削減稅收名目，抵扣部分稅收費用，企業(yè)的稅負降低，對于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展極為有利。其次，營改增的實施，將推動房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。營改增改變了價格體系，實行層層抵扣，企業(yè)就必須重新設(shè)計經(jīng)營流程，自覺調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，實施精細化管理，這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負。相反，運營不正規(guī)的企業(yè)難以適應(yīng)，稅負反而會增加。
四、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負面影響
營改增將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的負面影響，甚至會加重企業(yè)的負擔。與其他商品生產(chǎn)相比，房地產(chǎn)開發(fā)周期更長，項目預售之后就需要預繳稅款，卻需要等到竣工結(jié)算之后才能取得進項發(fā)票，抵扣之后才能獲得進項稅款，結(jié)果企業(yè)所承擔的增值稅成本大大提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發(fā)票，例如勞務(wù)費和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發(fā)票，結(jié)果進項抵扣不足，造成企業(yè)資金短缺。另外，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中約占23%，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策，土地成本無法抵扣進項稅額，因此企業(yè)所承擔的稅負極有可能大大升高，特別是在一二線城市拿地這一點體現(xiàn)得更加明顯。營改增之后，賬務(wù)處理難度加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，稅負有可能大幅度上升。
五、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對策略
（一）積極提高財務(wù)核算管理水平
會計核算機制包括了信息收集、整理分析、明細核算等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全會計核算制度，完善會計核算體系，不斷提高會計核算的質(zhì)量，通過全面、準確的會計核算和財務(wù)管理來提高稅務(wù)處理能力。企業(yè)要完善會計核算內(nèi)容，增值稅會計核算一般應(yīng)設(shè)置四個二級科目，分別為應(yīng)交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡易征收增值稅，在“應(yīng)交增值稅”二級科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置進項稅額、已交稅金、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅等欄目，在貸方設(shè)置銷項稅額、進項稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅等欄目，使各稅收款項能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務(wù)處理流程，嚴格按照會計核算程序開展稅務(wù)籌劃，加強項目成本核算以及竣工結(jié)算，及時對進項稅進行認證和抵扣。企業(yè)必須加強發(fā)票的認證和收集，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，避免發(fā)票流失等問題，提高會計核算的準確性，防止由于進項稅無法抵扣而造成的不必要損失。
（二）妥善處理期初稅款抵扣問題
實施營改增政策后，企業(yè)可以利用買房送裝修等營銷策略，合理控制稅負，充分利用營改增緩解企業(yè)經(jīng)營壓力。企業(yè)必須重點關(guān)注增值稅進項稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，特別是在采購環(huán)節(jié)，一定要加強供應(yīng)商管理，優(yōu)選那些資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，取得對應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，使企業(yè)各項期初增值稅進項稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額的主要來源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務(wù)，獲得更多的進項增值稅發(fā)票，以減輕稅負。在全新的營改增政策之下，企業(yè)要加強對稅收管理模式的調(diào)整，利用營改增提高企業(yè)整體收益，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供更為可靠的支持。
（三）加強財務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強對營改增相關(guān)政策的研究和解讀，增強自身的稅收意識，確定全新的財務(wù)、稅務(wù)管理重點。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設(shè)置，進一步完善崗位管理制度，明確崗位職責，真正做到責任到人。其次，必須加強財務(wù)、稅務(wù)管理團隊建設(shè)，對會計人員進行相應(yīng)的培訓，積極引入經(jīng)驗豐富、財務(wù)能力出眾的財務(wù)管理人才，提升企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)管理整體水平。第三，根據(jù)稅收政策變化積極調(diào)整經(jīng)營流程，規(guī)范經(jīng)營行為，做好稅制銜接，在憑證認證、管理和計算等方面加強管理，采購部門要轉(zhuǎn)變思維方式，重視對供應(yīng)商的管理，以適應(yīng)新的稅收政策的轉(zhuǎn)變。第四，優(yōu)化會計處理流程，加強對企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和管理，反思、彌補稅務(wù)漏洞，規(guī)范增值稅發(fā)票的開具、保管行為，各項財務(wù)和稅務(wù)材料必須留存，以減少企業(yè)的法律風險。
（四）科學合理開展稅收籌劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身特點，適時調(diào)整經(jīng)營策略，梳理企業(yè)的所有進項稅額，積極、科學、合理地開展避稅工作：一是利用好納稅人身份?！盃I改增”之后，對于小規(guī)模納稅人來說，如果進項稅超過了當期銷售額的8%，稅負反而更重，所以這時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請成為一般納稅人更為有利。二是取得增值稅專用發(fā)票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，采購材料要求開具增值稅專用發(fā)票；如果購貨對象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價格折扣多一些。采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質(zhì)量和低價格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。三是利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。四是項目外包。部分環(huán)節(jié)無法獲得進項稅額抵扣，就可以外包出去，進行稅負轉(zhuǎn)移。甚至某些職能部門也可以外包出去，以降低管理成本，減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔。五是利用時間差異。盡快取得進項稅發(fā)票，盡量延遲開出銷售發(fā)票，有利于及時抵扣，推遲繳稅。六是爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多，企業(yè)應(yīng)熟練掌握國家政策，例如環(huán)保相關(guān)的的優(yōu)惠政策，以爭取各種優(yōu)惠。
六、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實施營改增有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更為可靠的政策環(huán)境。但是，應(yīng)對失策的話，企業(yè)稅負就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。營改增已是大勢所趨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須順應(yīng)時展形勢，改變經(jīng)營模式，優(yōu)化管理架構(gòu)，以減輕企業(yè)稅負，在變革中謀求更大的發(fā)展。
參考文獻：
[1]崔志剛.“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].財經(jīng)界，2013（29）：255
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)階段；成本控制
自1965年開始，企業(yè)領(lǐng)域中便存在“戰(zhàn)略”這個概念。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得愈加激烈，企業(yè)為獲取更大的成功也在不斷調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略。而在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制占據(jù)著不可動搖的地位。近十年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入了黃金發(fā)展階段，但在黃金階段之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將何去何從。就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，必須降低開發(fā)成本。如何更好的控制成本，需要從設(shè)計階段、招標階段以及施工階段三方面進行控制。
一、在設(shè)計階段進行開發(fā)成本控制
（一）開發(fā)中進行限額設(shè)計。在房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計起到至關(guān)重要的作用，設(shè)計的好壞關(guān)乎工程的投資效益，關(guān)乎工程的總體造價。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，需要做好設(shè)計階段的成本控制。
限額設(shè)計的實行可以有效的控制設(shè)計階段的成本。限額設(shè)計就是先讓業(yè)主提出總投資的估算，企業(yè)在業(yè)主估算的限額內(nèi)進行初步設(shè)計，之后業(yè)主通過評估和審核確定新的限額，最后將其分解到主要專業(yè)的預算限額中。在施工過程中，各不同專業(yè)要進行充分協(xié)調(diào)，要強化責任，要合理分解和使用投資限額，要保證預算不得超出限額的5%，對于超出的要進行處罰。
（二）開發(fā)中進行多方案比較。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要開展多方案技術(shù)經(jīng)濟比較，尤其對于投資額較大的專業(yè)工程，更需要進行比較。在工程中，要充分運用相關(guān)原理，要在保證工程功能不變的情況下，盡量降低投資額。在項目建設(shè)過程中，要時刻將技術(shù)經(jīng)濟比較及優(yōu)化貫穿其中。不僅如此，在技術(shù)經(jīng)濟比較時還要結(jié)合技術(shù)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，根據(jù)不同時點進行合理的預測。
（三）開發(fā)中要保證圖紙質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要對施工圖紙進行嚴格的審核，審核的范圍不單單是建筑圖、設(shè)備圖，而是對項目中所有的圖紙就行審核。在審核過程中，各專業(yè)相關(guān)人員要進行的充分溝通協(xié)調(diào)，只有這樣，才能更全面的審核圖紙，才能更快的發(fā)現(xiàn)圖紙中所存在的問題。不僅如此，通過共同審圖，還能提升圖紙的設(shè)計深度，防止設(shè)計中的疏漏，更有利于投標單位作出精準的報價，防止不必要的浪費。
二、在招標階段進行開發(fā)成本控制
（一）制定完善的招標文件。在招標階段，招標文件的好壞關(guān)乎招標的成敗，關(guān)乎履約的順利程度。因此，要注重招標文件的編制，使其內(nèi)容詳細，便于操作。招標的內(nèi)容必須包括招標的范圍及方式、工程的工期和質(zhì)量要求、招投標的收費標準、付款結(jié)算方式等等內(nèi)容。不僅如此，在制定招標文件時要嚴格依據(jù)法律條文，要保證雙方處于同等地位，防止開發(fā)中出現(xiàn)違法違紀現(xiàn)象。
（二）避免投標單位的掛靠現(xiàn)象。就目前的建筑市場，包工頭的掛靠現(xiàn)象仍普遍存在，嚴重時會出現(xiàn)掛靠多家單位的圍標現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，以嚴重擾亂市場合理的秩序，將直接影響中標后的施工質(zhì)量以及項目管理。因此，在招標階段，要采取切實可行的措施，避免掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)。這需要事先對企業(yè)進行全面的了解，并向投標單位明確態(tài)度，同時，要通知企業(yè)的法人代表親自到現(xiàn)場進行確認，并在評標環(huán)節(jié)中進行技術(shù)答辯。
（三）要進行合理評標。在工程的招投標中，報出最低價的單位中標已成為一種慣例，這雖然可以有效的控制成本，但在真正的施工過程中，報出低價的中標單位往往因價格過低而無法按期完工，或是在施工過程中，通過偷工減料來獲取利潤，這不僅降低了工程的整體質(zhì)量，為項目建設(shè)帶來了巨大的風險，更為業(yè)主帶來財產(chǎn)損失，甚至會影響生命的安危。
（四）在評標時間上進行適當延長。在招標階段，要嚴格按照《招投標法標》的規(guī)定，投標的單位數(shù)要高于或等于三家，如果少于三家投標單位，專家可直接進行否表，要求重新招標。當投標單位確定后，需要對投標單位進行評審，一般情況下，中小型工程的評標時間約為一天，專家的評審時間不超過1個小時；大型工程的評標時間約為兩天，專家的評審不超過2個小時。但在實際評標時，專家面對投標單位所制定的數(shù)百頁投標文件，時間便顯得特別倉促，部分專家甚至在評審前對工程一無所知，只能在評標前聽取招標單位的簡短介紹，這直接導致專家無法做出全面的評審，也無法真正做到擇優(yōu)選標。因此，合理的延長評標時間便顯得尤為重要。在中小型工程中可將專家評審時間延長2-3個小時，在大型工程中可將專家評審時間延長4-6個小時。同時，在招標前，招標單位要與專家進行充分的溝通，要告知專家工程的重點及難點，確保專家科學合理的進行評審，保證評審質(zhì)量。
三、在施工階段進行開發(fā)成本控制
（一）加強合同管理。在施工階段，合同是企業(yè)與業(yè)主之間的紐帶，是工程造價計算、付款、結(jié)算和索賠的重要依據(jù)。因此，要切實加強合同的管理。制定合同時，要嚴格按照國際通行的施工合同范本（FIDIC文本），要盡量避免因合同問題所導致的糾紛或索賠。同時，要建立并完善工程的變更審批流程，減少工程數(shù)量的變更，使中標價及合同價真正起到控制成本的作用。
（二）靈活管理工程。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，其周期較長、內(nèi)容較多、涉及面較廣。因此，在開發(fā)過程中，要做好控制，加強管理。但從實際情況來看，許多事情都是不可預見的，這就需要開發(fā)企業(yè)依據(jù)豐富的經(jīng)驗，對項目進行靈活的管理，適時進行調(diào)整變更調(diào)整。對于變更，企業(yè)要有正確的認識，變更雖然會投資、工期產(chǎn)生或多或少的影響，但如果不進行變更，則會帶來更大的損失。當然，在項目實施前，要依據(jù)項目情況制定《工程變更管理辦法》，使項目的變更有據(jù)可循，防止因變更而產(chǎn)生不必要的矛盾。
（三）完善目標管理體制。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，要設(shè)立明確的成本目標，要制定并完善目標管理體制，要定期分析和監(jiān)控預算的執(zhí)行情況，要將目標成本與實際成本進行對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，不斷進行修正和完善。從房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)來看，項目建設(shè)過程中存在綜合性以、多變性以及關(guān)聯(lián)性。因此，在成本控制上要有整體觀念，不能單單考慮某一方面的節(jié)省，而忽略整體的進程。同時，在成本控制上，要從源頭做起，將成本控制貫徹整個工程當中。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是一項系統(tǒng)“工程”。需要完善的保障體系，需要靈活的調(diào)整變更，需要整體的協(xié)調(diào)配合。只有真正做好成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的競爭中披荊斬棘，迎來企業(yè)發(fā)展的春天。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 資金募集管理 策略
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)項目投資的資金募集管理現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)在我國進入快速發(fā)展的階段已經(jīng)有將近20年的時間，目前全國排名較為領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也基本上經(jīng)歷了15年以上的發(fā)展歷史，這些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?？焖贁U張階段基本是在2000年至2010年這10年間，這10年正是中國經(jīng)濟快速增長、中國城市化進程突飛猛進的10年，這些房地產(chǎn)企業(yè)正是把握住了這一階段的歷史性機遇，從而實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模和資金規(guī)模的快速膨脹。在進入2010-2015年這一個5年階段后，隨著中國經(jīng)濟增速逐漸放緩，城市化速度的減慢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也從快速的粗放式增長進入了穩(wěn)定的精細化發(fā)展階段。在之前的10年中，不論大規(guī)模的集團型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是僅有一兩個項目的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金的募集基本上是通過銀行融資和銷售回款來完成的，而且其操作模式極為簡單，只要在建設(shè)期通過銀行融資拿到充足的建設(shè)資金支持，項目開始銷售以后基本上可以很快實現(xiàn)貸款的歸還和投資回收，這種模式在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這一特定階段中被證明是高度有效的資金募集方式。
從銀行方面來說，在這10年間全國各地的土地價值均出現(xiàn)了快速增值，開發(fā)商不論大小只要成功拿地，手中的土地就會快速增值，當開發(fā)商用快速增值的土地作為抵押到各個商業(yè)銀行申請貸款時，便實現(xiàn)了抵押物對融資額度的高比例覆蓋，同時各商業(yè)銀行看到了房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售以后的快速資金回流和房屋銷售價格的高溢價，也更愿意發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。
從銷售回款方面來說，消費者在看到了土地快速增值和不斷上漲的房價后，也對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了強烈的漲價預期，全國各地出現(xiàn)了剛性需求提前釋放的恐慌性購買和投資性購買，日光盤、月光盤頻現(xiàn)，在此期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)了巨大的資金回流和快速的資金周轉(zhuǎn)。
因此，在這一階段內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金募集和資金來源管理的成敗其實并不取決于資金募集管理手段是否成功，而是取決于是否拿到了溢價潛力的土地和能否快速實現(xiàn)銷售。
但是，自2010年以來，尤其是在2011年以后，政府部門陸續(xù)出臺了限制各個城市房地產(chǎn)市場價格過快上漲的多項措施，包括限購、限貸、銷售資金監(jiān)管等制度。這些制度的出臺一方面放緩了開發(fā)企業(yè)的銷售量和銷售速度，影響了資金回收速度；另一方面房地產(chǎn)市場的觀望情緒逐漸升高，影響了土地增值的速度，在2010-2015年這五年間，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式已經(jīng)從主要依靠土地增值的方式，開始向樓盤品質(zhì)、品牌附加值等更注重于產(chǎn)品本身的溢價能力因素發(fā)展。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金募集也不可能再繼續(xù)依靠之前簡單的方式去解決，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多元的融資渠道、合理的融資節(jié)點安排、高效的資金使用效率來完成房地產(chǎn)開發(fā)項目籌資工作。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金募集的主要來源分析
（一）股權(quán)融資
股權(quán)融資的資金主要分為兩類資金。
1.股東自有資金的投入
這部分資金屬于投資者或公司所有者投入的項目啟動資金，由于房地產(chǎn)項目投資的資金需求量巨大，一般很少有項目能夠依靠股東自有資金投入作為項目資金募集的主要來源。
2.上市融資
上市融資即通過資本市場進行融資，主要方式就是公司上市，在資本市場上募集資金。此類融資的金額和規(guī)模較大，而且成本較低，但是有可能稀釋所有者對公司的控制權(quán)，而且目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市存在較多的限制，H股上市的條件也較為苛刻，因此這種方式不適合規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。
（二）負債融資
1.債券融資
（1）公司債。這類債券是上市公司通過資本市場發(fā)行的長期債券，此類融資期限較長，但融資成本較高，還本付息壓力較大。這類債券首先要求發(fā)行企業(yè)是上市公司，因此同樣不適用于規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。
（2）企業(yè)債券。這類債券主要是由政府部門或者國有控股企業(yè)經(jīng)過審批部門核準發(fā)放的債券，對發(fā)行主體和審批程序有著嚴格的要求。
2.銀行貸款融資
銀行貸款融資是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用的最為普遍的融資方式，企業(yè)通過將土地或者在建工程抵押給商業(yè)銀行，然后在取得“四證”后即可得到開發(fā)貸款。此類融資成本相對較低、期限較長、對債務(wù)人主體沒有過于嚴苛的限制，但是根據(jù)目前我國各大商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本條款，普遍對授信貸款采取受托支付的方式進行管理，開發(fā)商無法將此部分融資用于新項目拿地，另外對還款條件等有著較為嚴格的限制。
（三）房地產(chǎn)信托基金
房地產(chǎn)信托基金是由有資格的基金發(fā)行商或相關(guān)的商業(yè)銀行定向發(fā)行的專門用于項目建設(shè)的基金，此類融資的資金可以用于項目開發(fā)前期拿地，對于資金使用的限制很少、融資額巨大，但相應(yīng)的融資成本也較高年融資成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向發(fā)行融資，融資期限固定，及時企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金流時也不能提前還款，因此對于項目整體的投資效果有較大影響。
三、規(guī)模不同的房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的籌資管理策略分析
（一）具有上市條件且公司股東較為集中的公司
這類公司往往屬于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名較為領(lǐng)先的公司，在總資產(chǎn)和項目數(shù)量上都十分巨大，這種類型的公司在全國都有幾十甚至上百個項目在同時開發(fā)，其資金需求的規(guī)模無疑是巨大的。因此，此類公司集團層面較為適合采用資本市場中的權(quán)益類融資或者債券融資，因為這些公司一般都符合在資本市場上市或者是發(fā)行債券的條件，而且這種渠道的融資量巨大，可以滿足整個集團公司進行項目投資的長期結(jié)構(gòu)性自有資金需求。
另外，結(jié)合公司旗下各項目的融資渠道，合理利用開發(fā)貸款、信托基金等方式，以資本市場的權(quán)益融資為建設(shè)投資資金來源，以開發(fā)貸款、信托基金作為項目建設(shè)資金來源，合理地搭配融資渠道、保持穩(wěn)健的資金結(jié)構(gòu)。
籌資策略的核心：這種規(guī)模的集團公司籌資策略往往屬于戰(zhàn)略級別，而且資本市場融資工作具有長期性，一旦實施短期內(nèi)不可能進行大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，因此必須根據(jù)集團公司發(fā)展定位來制定，為公司的可持續(xù)發(fā)展做出長遠規(guī)劃。
（二）不具有上市條件中等規(guī)模的集團型房地產(chǎn)公司
這種類型的公司一般短期內(nèi)不具備上市條件，項目分布基本上在本省市或者兩三個省市范圍內(nèi)，項目數(shù)量一般在20個以內(nèi)，股東數(shù)量較少，資金結(jié)構(gòu)基本是采取股東自有資金加負債融資的模式。由于整體資金規(guī)模的限制，這類集團公司一般在新投資項目時主要考慮采取以已有項目進行信托基金融資，信托基金對于資金用途的限制較少，公司可以將信托資金在滿足本項目開發(fā)建設(shè)的前提下，將其余資金用于新土地的摘取和投資，這樣以實現(xiàn)滾動開發(fā)。
籌資策略的核心：此類型的公司一般資產(chǎn)規(guī)模中等，資金鏈穩(wěn)健程度較弱，各個項目滾動開發(fā)之間的資金需求連接十分緊密，因此在選擇融資渠道及規(guī)模時一定要考慮后期整個公司的還款壓力和資金平衡能力，否則一旦出現(xiàn)某一個項目的銷售回款情況未達到預期，便很有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，致使整個企業(yè)的資金鏈斷裂，甚至產(chǎn)生破產(chǎn)風險。
（三）小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
這類企業(yè)股東的主業(yè)往往不是房地產(chǎn)行業(yè)，而是在其他行業(yè)積累了一定的資金量以后進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資。這種企業(yè)的自有資金規(guī)模一般都極其有限，所能開發(fā)的規(guī)模一般也就1-2個項目。其自有資金的來源比較復雜，甚至還有采用民間借貸的資金進行摘地的，所以這類企業(yè)的資金鏈非常緊張，單一項目的銷售回款速度直接影響了其投資成敗。因此，這類企業(yè)一般采取成本較低的開發(fā)貸款來滿足開發(fā)資金需求。
籌資策略核心：這種小規(guī)模公司在進行融資時的首要因素是融資速度和融資規(guī)模，即如果不能在一定時間內(nèi)獲得足夠量的資金，其投資風險就會大幅增加，因此這類企業(yè)應(yīng)在成本可接受的范圍內(nèi)盡可能地提高融資速度和規(guī)模。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟 影響因素 發(fā)展策略
房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上推進了我國經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常重要的意義。這就證實了，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的好壞影響著我國整體宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，因此，我國要對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素進行深入的研究和探討，才能夠保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。
一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要因素
（一）市場因素
我國屬于人口大國，正是因為人口太多才造成我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速增加。站在市場的角度來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的發(fā)展空間和開發(fā)潛力，同時隨著城市化進展的速度持續(xù)加快，人們也不斷的向城市搬遷，這就加大了對房地產(chǎn)的需求，在市場方面不斷的推進下，使房地產(chǎn)行業(yè)向著更廣闊的空間和前景邁進。從市場方面對房地產(chǎn)進行定義的話，其實房地產(chǎn)就是一種商品，因為是商品所以會有供求關(guān)系存在，這就說明影響房地產(chǎn)經(jīng)濟重要因素之一就是市場因素。
（二）經(jīng)濟因素
影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的另一重要因素就是經(jīng)濟因素。經(jīng)濟因素通常會劃分為：利率因素、物價因素與居民收入因素等幾種。利率幾乎都是以影響消費者購買思維以及趨向的形式表達出來。以成本為基礎(chǔ)出發(fā)點來講，貸款利率的提升或降低極大的影響了房地產(chǎn)開發(fā)商所投資的多少，繼而對房地產(chǎn)在建設(shè)和自身收益上有直接的影響。但是從對購買者的影響來講，假如購買者在購房時所用的資金來源于貸款，那貸款利率的高低就會對購買者的成本產(chǎn)生很大的影響，這就使購買者的購買欲望處于搖擺不定的局勢。
（三）社會因素
社會因素又是一個影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素。如果在社會政治情況相對穩(wěn)定的情況下，人們就會有強烈的投資和置業(yè)欲望，這就會使房地產(chǎn)經(jīng)濟保持在比較穩(wěn)定的局面，反之，如果政治情況出現(xiàn)不穩(wěn)定局勢，則會使社會環(huán)境動蕩不安，房地產(chǎn)經(jīng)濟也包含其中，而且動蕩會比其他行業(yè)更為嚴重。社會穩(wěn)定不僅包含了政治因素，同時也包含了社會秩序穩(wěn)定。假如在社會中經(jīng)常出現(xiàn)偷盜、殺人或者搶劫等犯罪行為，那就使人們的生活沒有充足的安全保障，這也降低了對房地產(chǎn)的需求，嚴重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。
二、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要措施
（一）落實土地供應(yīng)政策
基于房地產(chǎn)經(jīng)濟存在很多不良的影響因素，想要更好的保證房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定順利的發(fā)展，且能夠充分滿足人們的需求，必須針對房地產(chǎn)實施科學合理的控制方案。首先，必須利用好土地供應(yīng)政策對土地價格調(diào)控的作用，健全土地儲存機制。在房地產(chǎn)進行開發(fā)和建設(shè)的過程中，最重要的組成部分就是土地資源，而土地資源所起到的作用和影響在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中明顯的表現(xiàn)出來。通常決定房地產(chǎn)價格的主要因素就是土地的價格，因此，在房地產(chǎn)市場方面土地有著決定性的作用。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康順利的發(fā)展，首要條件就是將土地調(diào)控機制徹底完善。
（二）改善房地產(chǎn)的市場供應(yīng)構(gòu)造
目前，我國房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀不穩(wěn)定，基于此，我們需要不斷創(chuàng)新，進一步完善市場的供應(yīng)構(gòu)造，慢慢提升住房的保障系統(tǒng)，進而促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定長遠發(fā)展。主要方法如下：首先，作為政府部門，應(yīng)該及時制定合理的規(guī)章制度，結(jié)合房地產(chǎn)的實際需求來設(shè)計，盡量滿足人們對商品房的具體要求，當然還要進一步協(xié)調(diào)好不同類型房地產(chǎn)之間的關(guān)系，可以嘗試提升經(jīng)濟適用房所占的比例。其次，制定新的政策確保經(jīng)濟適用房以及廉租房的合理使用，保障居民及時得到應(yīng)當擁有的優(yōu)惠。最后，進一步縮短交易過程，提升房地產(chǎn)的交易速度，這樣一來就能夠在很大程度上緩解中低收入人群對住房的需求緊張，還可以減少住房空置現(xiàn)象的發(fā)生，充分發(fā)揮出房地產(chǎn)的重要作用，完成資源的合理搭配，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀的穩(wěn)定長遠發(fā)展。
（三）改良房地產(chǎn)的稅費制度
對我國來說，應(yīng)該嘗試改善房地產(chǎn)的稅費制度，提升房地產(chǎn)信貸的控制力，對于那些沒有強大實力的房地產(chǎn)企業(yè)要限制其開發(fā)力度，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。根據(jù)我國的房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀得知，房地產(chǎn)的稅收政策其實就是要求房地產(chǎn)開發(fā)商進行納稅，這些稅費最終還是變相轉(zhuǎn)給了購房者，況且房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中會有不同項類別的稅費，這樣就在一定程度上提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本及出售價格，制約著人們的購買欲望。所以，房地產(chǎn)的相關(guān)稅費需要結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀來制定，并且稅費標準還要隨著市場的變化而改變，這樣制定出來的稅費政策才能真正推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，促進房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。
（四）加強市場的監(jiān)督管理，進一步完善市場行為規(guī)范
當前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟仍然面臨著很多問題，這些問題的出現(xiàn)主要是由于以下幾個方面的問題引起的，房地產(chǎn)行業(yè)的管理問題、房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)低下，市場監(jiān)管力度不足等。所以，我們應(yīng)該創(chuàng)建科學合理的房地產(chǎn)信用系統(tǒng)，時刻做好市場信用的監(jiān)督工作，凈化房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境。另外，還要不斷加強房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的創(chuàng)建，促進房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的國民經(jīng)濟發(fā)展起著非常重要的促進作用，所以，在房地產(chǎn)經(jīng)濟未來的發(fā)展過程中，我們需要不斷創(chuàng)新，努力改善我國的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做貢獻。
參考文獻：
[1]張東莉.房地產(chǎn)經(jīng)濟影響因素及發(fā)展策略創(chuàng)新思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項目成本 控制策略
一、引言
隨著我國的經(jīng)濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競爭力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項目要想得到健康長久的發(fā)展，以及在激烈的市場上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M行控制。在這一背景下加強對房地產(chǎn)項目成本控制的理論研究就有著實質(zhì)性意義。
二、我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析
（一）我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成分析
房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發(fā)費用、銷售費用、稅費、財務(wù)費用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]
房地產(chǎn)項目成本內(nèi)容
（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析
影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計和建筑物層數(shù)。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。
三、房地產(chǎn)項目成本控制問題及優(yōu)化策略探究
（一）房地產(chǎn)項目成本控制問題分析
從實際情況來看，房地產(chǎn)項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產(chǎn)項目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態(tài)成本的控制意識不強。
（二）房地產(chǎn)項目成本控制優(yōu)化策略探究
針對房地產(chǎn)項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟優(yōu)勢專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進而來構(gòu)建房地產(chǎn)項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規(guī)劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項目投資的客觀環(huán)境及工程項目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對資料進行分析，對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項目的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強成本控制能夠?qū)㈨椖拷?jīng)濟效益最大化地體現(xiàn)出來。
再者就是對房地產(chǎn)的項目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復雜的一個環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產(chǎn)的項目施工質(zhì)量及施工進度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。
然后就是對房地產(chǎn)項目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預算金額相結(jié)合。與此同時，要加強對相關(guān)人員的管理，對管理的模式進行轉(zhuǎn)變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統(tǒng)計系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實反映真實情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發(fā)部要向財務(wù)部進行項目可行性的報告，然后報送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項重要的成本控制內(nèi)容，管理費用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構(gòu)，對管理的費用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)模進行擴大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]
四、結(jié)語
房地產(chǎn)項目的成本控制是促進房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產(chǎn)項目得到健康長久的發(fā)展。對房地產(chǎn)項目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。
（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）
參考文獻
[1] 曹紅.房地產(chǎn)開發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟，2014（Z2）.
[2] 張建紅，張建國.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理分析[J].商業(yè)會計，2014（08）.
【關(guān)鍵詞】海南房地產(chǎn)；挑戰(zhàn)；國際旅游；應(yīng)對策略
海南島的對外開放程度較高，其發(fā)展外向型經(jīng)濟的潛力可見一斑，同時，又是國內(nèi)外著名的旅游度假勝地，有為數(shù)不少的風景名勝。種種因素造就了海南房地產(chǎn)業(yè)的興旺。同時，海南的房地產(chǎn)業(yè)也凸顯了諸多挑戰(zhàn)，本文就來論述這些挑戰(zhàn)的表現(xiàn)，并提出相應(yīng)可行性的應(yīng)對措施。
一、海南島房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)
1、房地產(chǎn)業(yè)的營銷能力不高的挑戰(zhàn)
海南島房地產(chǎn)業(yè)由于受到諸多因素的影響，營銷能力較為匱乏，此外，房地產(chǎn)投入的資金不雄厚，比較容易受到外來經(jīng)濟風險的侵襲，這也直接阻滯了房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、均衡的發(fā)展。
2、容易受房地產(chǎn)政策影響的挑戰(zhàn)
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭較為激烈，實體經(jīng)濟的不穩(wěn)定性因素在增加，房地產(chǎn)泡沫愈發(fā)嚴重。為此，國家緊緊抓住契機，推行宏觀調(diào)控政策，采取各種調(diào)控策略，千方百計遏制住房地產(chǎn)泡沫，維護我國的經(jīng)濟安全。然而，隨著實踐的推移，國家頒布了限購令，并限制二套房的貸款。而海南有大量二套房已經(jīng)出售，這直接減緩了外地購房者在購買海南房產(chǎn)的進度。
3、供給不平衡帶來的挑戰(zhàn)
海南要打造“國際旅游島”，在本地區(qū)有大量的房地產(chǎn)項目，并隨著人們消費水平的提高，還會根據(jù)需要而持續(xù)擴大房地產(chǎn)市場的規(guī)模。一方面，世界經(jīng)濟因2008年以來的金融危機影響而陷于不景氣的狀態(tài)，而我國經(jīng)濟則并未陷于低谷，人民幣獲得了一定的升值機會，這降低了海南房地產(chǎn)行業(yè)的投資價值；另一方面，海南房價的飆升，使投資價值縮水顯著。海南本地因保障房的大力建設(shè)而增加了住房的絕對數(shù)量，導致海南房地產(chǎn)的消費額十分不穩(wěn)定。海南商品房的大力供應(yīng)，消費者卻更加理性地購買房產(chǎn)，房地產(chǎn)的供給與需求已經(jīng)出現(xiàn)不平衡的狀況。
二、政府應(yīng)對房地產(chǎn)挑戰(zhàn)的策略
1、要促進海南房地產(chǎn)行業(yè)與國際標準接軌，不斷打造精品
在房地產(chǎn)項目的設(shè)計與規(guī)劃上，要根據(jù)海南的氣候特征、地域文化和生態(tài)資源等客觀因素，在旅游地產(chǎn)項目的色彩、外觀配套、戶型框架和舒適程度等諸多方面融合本土特色元素。規(guī)避房地產(chǎn)的盲目、隨意和無節(jié)制的開發(fā)，在保障數(shù)量的同時要強化質(zhì)量，還要有規(guī)劃地發(fā)展具備環(huán)境、資源和文化特征的高品位房地產(chǎn)項目，促使房地產(chǎn)業(yè)走上精品化、正規(guī)化的軌道，為海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有力地政策環(huán)境，帶來更高的生態(tài)價值。
在房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上，要結(jié)合海南本地特點，培育與產(chǎn)業(yè)的進步緊密相關(guān)聯(lián)的度假區(qū)、旅游區(qū)和娛樂區(qū)，不斷豐富其內(nèi)涵。并不失時機地開發(fā)旅游小景點，帶動和促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展與資源的優(yōu)化配置。
2、優(yōu)化海南省的投資環(huán)境，創(chuàng)造“旅游房產(chǎn)”的品牌
海南省需全方位的改造現(xiàn)存的房地產(chǎn)工作程序和審批方式，大幅度地減少辦事時間限制，推行行政審批責任體制，以持續(xù)營造穩(wěn)定、和諧的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，同時，大力使地產(chǎn)開放商的交易成本下降。主管金融的各大部門要加大建設(shè)方面的融資力度，援助島外的地產(chǎn)企業(yè)在海南融資進行房地產(chǎn)開發(fā)活動。
為了有效地順應(yīng)海南島的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與政策優(yōu)勢，海南島要努力打造“宜居養(yǎng)老”的優(yōu)良環(huán)境，采取更加優(yōu)惠、透明和開放的政策，吸引島內(nèi)外的知名地產(chǎn)品牌前來海南島內(nèi)進行投資與開發(fā)，帶動市場信息鏈的形成。要不失時機地將房地產(chǎn)業(yè)向更廣闊的地域范圍內(nèi)推廣出去，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的完美結(jié)合，努力推動海南房地產(chǎn)業(yè)朝著市場化、高級化方向邁進。
3、發(fā)展其他優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，分擔風險，爭取優(yōu)惠政策
目前海南經(jīng)濟發(fā)展大多依賴于旅游和房地產(chǎn)，假若支柱產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一定的風險，則會對海南區(qū)域經(jīng)濟構(gòu)成不利影響。因此，政府完全有必要積極拓寬發(fā)展的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域與范圍，大力發(fā)展一些替代性行業(yè)，根據(jù)海南本土經(jīng)濟的實際情況和各項資源儲備，發(fā)展石油化工和汽車等行業(yè)，這有助于轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風險，減輕海南經(jīng)濟對傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的依賴，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級的關(guān)鍵性舉措。政府也可適當?shù)乜紤]借助于國際旅游島的建設(shè)，快速壯大生態(tài)農(nóng)業(yè)和海洋水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)等多種行業(yè)。
海南在建立經(jīng)濟特區(qū)以來的24年間，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了良性勢頭，這得益于政府經(jīng)濟扶持的政策。展望未來，海南國際旅游島還要往深處發(fā)展，中央對于房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)仍然處于政策性的指引層面，尚未出臺詳盡的共同性策略，這就有利于海南房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展。海南為了尋求房地產(chǎn)價格總水平的穩(wěn)定，并得到切實控制，需在不違背中央房產(chǎn)策略的基礎(chǔ)上，依照本地實際與優(yōu)勢特征，在稅收和限制購買等方面謀求一定的靈活性和彈性，以便于促進海南經(jīng)濟的健康、協(xié)調(diào)運作。
4、要落實科學發(fā)展觀和宏觀調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范銷售
海南本地政府通過經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段對房地產(chǎn)市場進行干預，力求促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，維持供求平衡。基于此，要盡可能早地對海景房等旅游地產(chǎn)開展精裝修；建立健全房地產(chǎn)誠信體系，以規(guī)范房地產(chǎn)買賣雙方的經(jīng)濟行為，加大各自的監(jiān)督管理和調(diào)控力度，遇有風險及時防范；建立必要地商品房預期銷售資金監(jiān)督管理制度，以維護資金的安全，促進預先銷售房地產(chǎn)的行為得以規(guī)范化執(zhí)行；鑒于海南經(jīng)濟的相對落后，政府在加大保障性建設(shè)住房的時候，要細致周密地規(guī)劃，緊緊與中央宏觀調(diào)控政策保持一致，做好監(jiān)管和分配等部分工作。
三、結(jié)語：
海南在今后發(fā)展時，要正視房地產(chǎn)業(yè)帶來的挑戰(zhàn)，采取多種措施予以應(yīng)對。并利用旅游業(yè)的優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，積極培植和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，依靠政府必要地引導和扶持，保障經(jīng)濟社會的平穩(wěn)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；政策風險；風險應(yīng)對
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所謂政策風險，它是指由國家頒布實施的、且與房地產(chǎn)相關(guān)的政策變動，為房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的風險。因為房地產(chǎn)業(yè)同國家的經(jīng)濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它很容易受政策變動的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策風險主要由土地政策風險、貨幣政策風險、財政政策風險等組成，本文主要針對這些政策風險，提出相應(yīng)的政策風險應(yīng)對建議。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的政策風險應(yīng)對建議
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，它將會面臨來自各方面的風險，其中政策風險則屬于系統(tǒng)性風險，由于系統(tǒng)性風險不但無法避免，并且還會給從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造成巨大的影響。所以，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對國家的政策導向進行準確地把握，并及時了解國家頒布實施的各項與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的政策，從而積極應(yīng)對這一類的風險。
1.摸清房地產(chǎn)政策的導向，及時識別政策風險
雖然政策風險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是無法避免的，但是實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常都會努力摸清相關(guān)的房地產(chǎn)政策導向，而那些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，反而不太重視這項工作，他們的目光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價，以此來判定開發(fā)此項目能否獲利。尤其是在當前這個時期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了大眾關(guān)注的焦點，房地產(chǎn)的相關(guān)政策也不斷出臺，政策環(huán)境可以說是日漸從緊，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將成為其調(diào)控對象。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應(yīng)該及時且準確的識別來自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風險，對所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行收集、分析以及整理，同時將政策研究的結(jié)果做成報告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時作為參考。通過對相關(guān)政策的研究，它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準確的對未來市場需求進行預測，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時，及時對投資策略進行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風險的目的。
2.大力拓寬融資的渠道
大部分的政策風險其實都可以利用準確把握相關(guān)政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進行應(yīng)對，例如貨幣政策的變動為企業(yè)所帶來的融資風險，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進行選擇。
第一，以上市進行融資。上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)迅速籌措巨額資金的一個有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當成注冊資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時，上市還能為開發(fā)企業(yè)提供相對穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)過程中的資金需求。據(jù)統(tǒng)計，我國在2009年底的時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有80407個，可直到2011年的3月底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)上市的才149個。當然，上市對于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，還是會有一定的挑戰(zhàn)性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，并以此增強自身在該行業(yè)中的競爭能力。
第二，以房地產(chǎn)投資信托進行融資。它指的是以利用收益憑證進行發(fā)行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機構(gòu)對其進行房地產(chǎn)的投資與經(jīng)營管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時也打通了民間資金直接參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去的融資渠道。
第三，債券融資。因為房地產(chǎn)債券相比于一般債權(quán)來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時它還兼具一定的流動性，因此對于投資金額較大、開發(fā)時間較長的房地產(chǎn)業(yè)來看，對外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的方法。
第四，融資租賃。該方法是由房地產(chǎn)專門的租賃公司，通過各種融資手段對社會上的投資進行吸收，以此來轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風險降到最低。
3.規(guī)范自身開發(fā)行為，積極應(yīng)對政策風險
根據(jù)政策研究報告中的相關(guān)內(nèi)容，再把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進行比較，使其開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實施開發(fā)行為之前就摸清國家的相關(guān)政策，明白哪些開發(fā)行為國家是大力支持的，哪些開發(fā)行為又是國家明令禁止的，才能夠?qū)磳⑦M行開發(fā)的項目做出正確的決策，從而有效保證該開發(fā)項目能順利進行。
三、結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必然會面臨著不同的風險，目前越來越明顯的便是政策風險。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)效果，開發(fā)企業(yè)務(wù)必要仔細對房地產(chǎn)的相關(guān)政策進行研究，同時積極拓寬其融資渠道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實做好政策風險的應(yīng)對工作，確保房地產(chǎn)的開發(fā)能順利進行。
參考文獻：
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房地產(chǎn)投資風險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風險的預防策略
房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進行風險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)投資市場作為支撐市場經(jīng)濟體系的要素市場之一，具有極其重要的作用，本文就房地產(chǎn)投資與風險做了簡單的闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風險經(jīng)營風險
