序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

目前，涉及居民企業(yè)之間股權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定有以下3項(xiàng)：

（1）《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十一條第二款規(guī)定，投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn)，其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得；剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額， 超過或者低于投資成本的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。財(cái)稅〔2009〕60號(hào)文件第五條第二款與上述規(guī)定一致。

（2）《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十一條第二款及第三款規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本準(zhǔn)予扣除。投資資產(chǎn)成本為購買價(jià)款或該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額?！镀髽I(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利 等權(quán)益性投資收益為免稅收入。

（3）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及企業(yè)重組情形時(shí)的處理作了規(guī)定。 對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)是否要確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收益，該文件規(guī)定，一般重組要將股權(quán)處置進(jìn)行 相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算的所得稅處理；而特殊重組中，新取得股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)要以 其原持有股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)來確定。對(duì)交易中的股權(quán)支付暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 所得或損失的，其非股權(quán)支付仍應(yīng)在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失， 并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)重組需進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算處理時(shí)，企業(yè)所得稅的處理原則仍應(yīng)遵從上述清算股權(quán)或正常轉(zhuǎn)讓處置股權(quán)的原則。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃案例分析

下面擬以甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓為案例，通過對(duì)四個(gè)稅收籌劃方案進(jìn)行比較，分析在當(dāng)前政策環(huán)境下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最優(yōu)稅收策略。案例資料：甲公司于2007年8月以450萬元貨幣資金與乙公司投資成立了聯(lián)營(yíng)公司丙，甲占有30%的股權(quán)。后因甲公司經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，擬于2014年5月終止對(duì)丙公司的投資。經(jīng)對(duì)有關(guān)情況的深入調(diào)查，終止投資時(shí)丙公司資產(chǎn)負(fù)債表如下（單位：萬元人民幣）：

資產(chǎn)期末數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益期末數(shù)

流動(dòng)資產(chǎn)5000 流動(dòng)負(fù)債1000

其中：貨幣資金5000 其中：短期借款1000

長(zhǎng)期股權(quán)投資0 長(zhǎng)期負(fù)債0

固定資產(chǎn)0 所有者權(quán)益4000

其他資產(chǎn)0 其中：實(shí)收資本1500

盈余公積1000

未分配利潤(rùn)1500

資產(chǎn)總計(jì)5000 負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)5000

第一種方案：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案，以1200萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓丙公司的股權(quán)。根據(jù)稅收文件規(guī)定，甲公司此時(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為1200-450=750，應(yīng)納企業(yè)所得稅=（1200-450）*25%=187.5，稅后凈利潤(rùn)=1200-450-187.5=562.5萬元。此種方案下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓未享受任何稅收優(yōu)惠，750萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得全部繳納了企業(yè)所得稅。

第二種方案：先分配后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，先將未分配利潤(rùn)分配，收回450萬，然后以750萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓丙公司股權(quán)。此種方案下對(duì)于被投資方丙公司有1500萬元的未分配利潤(rùn)，把這部分利潤(rùn)分配給股東，其中甲公司占有30%的股權(quán)，可分得450萬的收益，對(duì)于這部分利潤(rùn)根據(jù)稅收政策是享受免企業(yè)所得稅待遇的，因?yàn)榉蠗l件的居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益性投資收益屬于免稅收入，免企業(yè)所得稅。分配完1500萬未分配利潤(rùn)后，丙公司的所有者權(quán)益為實(shí)收資本1500萬，盈余公積1000萬，未分配利潤(rùn)為0，所有者權(quán)益總計(jì)為2500萬，此時(shí)甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=2500*30%-450=75萬，稅后凈利潤(rùn)=450+750-450-75=675萬。第二種方案比第一種少交112.5萬的企業(yè)所得稅，稅后凈利潤(rùn)增加112.5萬，此種方案被投資企業(yè)對(duì)其未分配利潤(rùn)進(jìn)行了利潤(rùn)分配，而這部分分得的股息紅利享受了免稅待遇。既然第二種方案享受了免稅，就需要考慮能否有其他更好的方案使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓享受更多的免稅待遇，此種方案中是未分配利潤(rùn)享受了免稅待遇，就可以考慮盈余公積是否也可以享受免稅待遇，由此考慮到了第三種方案。

第三種方案：先轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，先用625萬元盈余公積和1500元未分配利潤(rùn)增加注冊(cè)資本，之后甲公司以1200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)。此種方案首先注意盈余公積可以轉(zhuǎn)增資本但是需要注意不能全部用于轉(zhuǎn)增，需要留下轉(zhuǎn)增前實(shí)收資本的25%，即本例中需保留1500*25%=375萬的盈余公積，剩余625萬的盈余公積可以用來轉(zhuǎn)增資本，1500萬的未分配利潤(rùn)可以用于轉(zhuǎn)增資本，因此本例中可以用625+1500=2125萬元轉(zhuǎn)增資本，轉(zhuǎn)增資本后對(duì)于甲公司而言相當(dāng)于是二合一的動(dòng)作：轉(zhuǎn)增資本相當(dāng)于是第一個(gè)步驟――分配股息紅利，金額為2125*30%=637.5萬，但是此時(shí)甲公司實(shí)際是沒有得到該股息紅利的，但在稅收中享受免稅待遇的；第二步是甲公司將實(shí)際并未取得的該股息紅利再投資于丙公司，投資的好處是增加了投資成本637.5萬，此兩步即為二合一，這樣處理的好處是投資方享受了免企業(yè)所得稅待遇和增加了投資成本。

轉(zhuǎn)增資本后對(duì)于丙公司而言，所有者權(quán)益總計(jì)不變?yōu)?000萬，但實(shí)收資本為3625萬，盈余公積為375萬，未分配利潤(rùn)為0，此時(shí)甲公司轉(zhuǎn)讓其對(duì)丙公司持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=（1200-450-637.5）*25%=28.125萬，稅收凈利潤(rùn)=1200-450-28.125=721.875萬。此方案與第二個(gè)方案相比，不僅僅未分配利潤(rùn)享受了免稅待遇，而且1000萬的盈余公積中有625*30%=187.5萬也享受了免稅待遇，所以此種方案要繳納的企業(yè)所得稅再次下降，究其原因即是部分盈余公積和全部的未分配利潤(rùn)享受了免稅待遇。

第四種方案：撤資，從丙公司撤資，收回貨幣資金1200萬。此時(shí)假設(shè)該方案可行，對(duì)于甲公司而言收回的1200萬分為三部分：第一部分450萬作為投資成本的收回，第二部分相當(dāng)于被投資方累計(jì)盈余公積和累計(jì)未分配利潤(rùn)按持股比例享有的部分即（1000+1500）*30%=750萬作為股息所得，而股息所得享受免企業(yè)所得稅待遇，投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得=1200-450-750=0。因此，對(duì)于甲公司而言，應(yīng)納企業(yè)所得稅為0，稅收凈利潤(rùn)=1200-450=750萬。因此，此方案是稅負(fù)最輕，稅后凈利潤(rùn)最高的方案。此方案是最徹底的方案，但是在實(shí)際工作中需要考慮其可行性，因?yàn)槌焚Y方案對(duì)甲公司而言稅負(fù)最輕，但對(duì)被投資方丙公司而言，撤資可能會(huì)對(duì)其產(chǎn)生不良影響，因?yàn)榧坠境焚Y后，丙公司所有者權(quán)益賬目會(huì)同比例縮減30%，即丙公司實(shí)收資本為1050萬，盈余公積為700萬，未分配利潤(rùn)為1050萬，所有者權(quán)益總額為2800萬。一旦丙公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遇到資金緊張等方面的問題，就可能會(huì)對(duì)丙公司造成傷筋動(dòng)骨的影響，所以此種方案在實(shí)際工作中需要考慮雙方的可接受性和可行性?？偨Y(jié)此四種方案，對(duì)比如下：

方案 企業(yè)所得稅 稅后利潤(rùn) 差異產(chǎn)生的原因

方案一 187.5 562.5 未分配利潤(rùn)、盈余公積對(duì)應(yīng)部分均未享受免稅待遇

方案二 75 675 未分配利潤(rùn)對(duì)應(yīng)部分享受免稅待遇，盈余公積對(duì)應(yīng)部分未能享受免稅待遇

方案三 28.125 721.875 未分配利潤(rùn)和部分盈余公積對(duì)應(yīng)部分享受了免稅待遇

方案四 0 750 未分配利潤(rùn)、盈余公積對(duì)應(yīng)部分均享受免稅待遇

其實(shí)此四種方案均圍繞著這句話所做的考慮：符合條件的居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益性投資收益屬于免稅收入，哪個(gè)方案能把免稅待遇享受得最充分、最徹底，稅負(fù)就最少。這就是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃所需達(dá)到的目的。由于不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、股權(quán)結(jié)構(gòu)不同，每個(gè)方案的可行性也會(huì)受到現(xiàn)實(shí)各種因素的限制，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需針對(duì)實(shí)際情況因地制宜地選擇適合企業(yè)的方法，在合法、合規(guī)的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃應(yīng)關(guān)注的問題

收益往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，稅收籌劃在給企業(yè)帶來稅收利益、提升企業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃的前提是合理避稅，同時(shí)稅收籌劃本身也有一定的成本。因此，最佳稅收籌劃方案的決策需要考慮以下幾個(gè)方面的問題：

（1）依法納稅是企業(yè)稅收籌劃的前提。只有遵守稅收法律、法規(guī)和政策，才能保證所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、納稅方案為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，否則會(huì)受到相應(yīng)的懲罰，甚至?xí)|犯刑法承擔(dān)法律責(zé)任，給企業(yè)帶來更大的損失。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重要性和復(fù)雜性，使其自然而然成為稅務(wù)部門重點(diǎn)檢查的對(duì)象，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)需要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)相關(guān)稅務(wù)文件，并與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通，這樣才能保證方案的順利實(shí)施。

（2）需堅(jiān)持稅收籌劃的成本效益。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的目的是為了實(shí)現(xiàn)合法合理節(jié)稅、使企業(yè)收益最大化。因此，必須要考慮投入與產(chǎn)出的效益。如果稅收籌劃所產(chǎn)生的收益還小于稅收籌劃成本，稅收籌劃就沒必要進(jìn)行。

（3）稅收籌劃要著眼于企業(yè)整體收益最大化。稅收籌劃是連續(xù)、動(dòng)態(tài)的過程，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，某一時(shí)期納稅最少的方案并不一定是最佳方案，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)綜合考慮企業(yè)整體稅負(fù)，選擇有利于企業(yè)整體利益的方案。

（4）稅收籌劃應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)的防范。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃方案中，為降低稅收成本進(jìn)行相應(yīng)稅收活動(dòng)的同時(shí)，要考慮對(duì)本企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響以及雙方風(fēng)險(xiǎn)承受能力。如案例分析的方案四，撤資方案的操作需謹(jǐn)慎考慮對(duì)企業(yè)、集團(tuán)總體戰(zhàn)略的影響，在收益與風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行必要的權(quán)衡，綜合衡量稅收籌劃方案，這樣才能保證取得稅收利益，增加企業(yè)價(jià)值。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃

一、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所繳納的稅種相對(duì)比較少。具體來說，土地所有權(quán)出讓之時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)并不用納印花稅，而只有取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅外，在此階段，開發(fā)商可以依據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的籌資和開發(fā)方式，并且對(duì)于未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等的籌劃。所以，開發(fā)商在建設(shè)環(huán)節(jié)較為重視籌資與開發(fā)方式。

（一）融資方式及利息費(fèi)用扣除方式的稅務(wù)籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要特點(diǎn)是資金量需求非常大、借款周期非常長(zhǎng)、支付利息較高等特征。該行業(yè)的特性使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多需要具備雄厚的資金及較強(qiáng)的融資能力。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式主要是債務(wù)債權(quán)融資，但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常傾向于向銀行等主要金融機(jī)構(gòu)借款，這一點(diǎn)比較符合稅務(wù)籌劃原理，特別是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是在項(xiàng)目開發(fā)地成立一個(gè)分公司。所以，房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)一般由若多個(gè)子公司或分公司構(gòu)成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團(tuán)進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)各分公司的資金需求進(jìn)行分析，對(duì)集團(tuán)而言，一方面可以增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金利用率；另一方面又可以起到節(jié)稅作用。向金融機(jī)構(gòu)借款或者是進(jìn)行分公司之間的臨時(shí)拆借，借款利息既可以在企業(yè)所得稅之前進(jìn)行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進(jìn)行扣除，從而在某一程度之上減少房產(chǎn)增值率。

（二）合作建房的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資可以有很多種方式，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)資質(zhì)及其他條件不完全具備時(shí)，他們經(jīng)常會(huì)選擇與其他有條件的企業(yè)或個(gè)人合作。例如，合作辦企業(yè)以及合作開發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和共享。由于合作開發(fā)房地產(chǎn)往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔(dān)的稅負(fù)必定會(huì)存在一定的差異，稅務(wù)籌劃的空間也會(huì)有所不同?？傮w來看，采用構(gòu)建合作企業(yè)方式并采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與利益共享的收入分配方式最為節(jié)省需要上繳的稅費(fèi)，只需要在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行納稅；而成立合作企業(yè)一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對(duì)房屋銷售利潤(rùn)進(jìn)行分，而以土地使用權(quán)出資的相關(guān)方還需就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳稅相關(guān)稅費(fèi)。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)值對(duì)應(yīng)繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進(jìn)行出售時(shí)還應(yīng)按房屋銷售額相應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等等，而且負(fù)稅程度最高。

（三）開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要是指對(duì)于獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在企業(yè)股東收益人之間、向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的具體行為。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易形式主要有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這三種形式。企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易的形式，所適用稅法依據(jù)完全不同，從而會(huì)產(chǎn)生有差異性的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)比非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，整體資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)種類最多，常見的比如有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。接下來將從以下幾個(gè)方面探討銷售過程中的稅務(wù)籌劃。

（一）銷售價(jià)格稅務(wù)籌劃

土地增值稅總共有四級(jí)稅率，稅率種類為超率累進(jìn)稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產(chǎn)定價(jià)策略的稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)利用土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優(yōu)惠。由此可見，房地產(chǎn)的價(jià)格高并不能代表企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)一定高，如果稅負(fù)過重，也有可能導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)降低。銷售價(jià)格稅務(wù)籌劃的具體對(duì)策為：找準(zhǔn)土地增值稅的特點(diǎn)，充分利用土地增值稅的優(yōu)惠政策，通過調(diào)整房地產(chǎn)銷售價(jià)格，在不超過稅收臨界點(diǎn)的條件之下，實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)應(yīng)遵循如下規(guī)律：售價(jià)與稅金之外扣除項(xiàng)目的1.2848倍時(shí)，土地增值稅的成本就比較高，從而導(dǎo)致企業(yè)收益較低。相反，售價(jià)低于上述金額時(shí)，企業(yè)就免交土地增值稅，企業(yè)的稅負(fù)成本就較低，實(shí)現(xiàn)的收益自然較高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式與稅務(wù)籌劃

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方式主要包括：現(xiàn)金折扣、贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額。比如說現(xiàn)金折扣會(huì)沖減營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；贈(zèng)送精裝修可以使房地產(chǎn)企業(yè)降低營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃主要可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，利用稅收政策。比如說，現(xiàn)金折扣作為企業(yè)銷售收入的減項(xiàng)從而使企業(yè)少上稅；贈(zèng)送精裝修等可以視作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調(diào)整促銷的法律形式。人們可以對(duì)房地產(chǎn)銷售合同進(jìn)行調(diào)整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的稅務(wù)籌劃

相對(duì)于舊企業(yè)所得稅法的規(guī)定，新稅法稅前扣除費(fèi)用比例已經(jīng)大為提升，稅前扣除項(xiàng)目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務(wù)籌劃重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注于其費(fèi)用扣除及變化，做好企業(yè)費(fèi)用核算籌劃。在企業(yè)納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務(wù)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目開支，在有限制列支的費(fèi)用項(xiàng)目中，注意在類似性質(zhì)的費(fèi)用或者可替代費(fèi)用開支之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，盡量將標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的實(shí)際開支控制調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)，既防止出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)列支，也盡量減少各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)空間，造成籌劃資源的浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速刺激中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持著兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國家，在發(fā)展中國家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，使得我國人民生活水平和社會(huì)購買力水平不斷提高，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求。

2、房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域

經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺(tái)，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入，這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。

3、房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的重要支撐

首先，房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式過渡時(shí)期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，擴(kuò)大內(nèi)需，以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響。在這一過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)是我國面對(duì)金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的。

4、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國當(dāng)年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個(gè)人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國居民消費(fèi)的重要組成部分，不僅牽動(dòng)著居民的收入水平，而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性，也是我國居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策存在的主要問題

1、從房地產(chǎn)增量房市場(chǎng)稅收優(yōu)惠政策來看，主要問題有:

第一，在營(yíng)業(yè)稅方面。一是關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅，有造成大量房地產(chǎn)稅收流失的可能。二是關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收問題。據(jù)了解，各地對(duì)土地交易中心有關(guān)營(yíng)業(yè)稅（包括土地增值稅）的處理差別很大，有的征收了營(yíng)業(yè)稅，有的則沒有征收，關(guān)鍵是對(duì)“轉(zhuǎn)讓”或“出讓”的界定爭(zhēng)議較大，難以把握。三是關(guān)于“購置”問題。各地意見不一，也造成了政策執(zhí)行過程中的不統(tǒng)一。

第二，在所得稅方面。一是企業(yè)所得稅方面。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)銷售收入的確認(rèn)、開發(fā)成本費(fèi)用的扣除范圍等方面進(jìn)行了明確，但采取預(yù)征利潤(rùn)率的辦法在執(zhí)行中會(huì)遇到阻礙。二是個(gè)人所得稅方面。房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)看好的條件下，幾乎所有股東作為高收入者而未繳納個(gè)人所得稅。三是在土地增值稅方面?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》自1994年實(shí)施以來，基本上沒有得到很好地執(zhí)行。

2、從存量房（二手房）轉(zhuǎn)讓稅收政策來看，主要問題有:

第一，在營(yíng)業(yè)稅方面。一是關(guān)于計(jì)稅依據(jù)問題。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)二手房交易過程中計(jì)稅依據(jù)的確定不好掌握，缺少政策依據(jù)。??二是關(guān)于視同銷售問題。營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定:單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。但對(duì)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為，沒有視同銷售不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定，不論贈(zèng)與對(duì)象是誰，均不征收營(yíng)業(yè)稅。

第二，在個(gè)人所得稅方面。一是免稅認(rèn)定困難。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活居住用房免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，在認(rèn)定上非常不便。二是稅款計(jì)算困難。主要是扣除標(biāo)準(zhǔn)不好確定。

第三，在土地增值稅方面。實(shí)際操作繁瑣。若采用房屋“評(píng)估價(jià)格”計(jì)算征收時(shí)，按規(guī)定要經(jīng)過資格認(rèn)定的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)按重置成本法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，而且由于房屋的購置價(jià)格一般不單列土地價(jià)格，每套房子所占地價(jià)無法取得，不允許扣除，土地增值稅不能包括土地價(jià)值，政策設(shè)計(jì)上有問題。

三、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅收政策管理的對(duì)策

1、完善稅收政策，這是規(guī)范稅收管理的前提。一是對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅政策要進(jìn)行完善。恢復(fù)對(duì)“土地和不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅”的稅收政策，以彌補(bǔ)目前的政策漏洞。二是對(duì)土地交易中心征稅問題應(yīng)予明確。除《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定五種情形可視為土地所有者收回國有土地使用權(quán)，不征收營(yíng)業(yè)稅之外，土地交易中心其他收回土地使用權(quán)行為都應(yīng)視為“轉(zhuǎn)讓”，企業(yè)取得土地交易中心支付的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。三是關(guān)于“購置”問題。我們認(rèn)為購置包括通過各種方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括“外購”“換入”“投資者投入”“債務(wù)重組”“接受捐贈(zèng)”等方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)可按差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

2、加大對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅?，F(xiàn)在投資型購房者已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力軍，如果說過去他們是想通過房地產(chǎn)買賣行為賺取差價(jià)，獲得高收益，現(xiàn)在他們更多地想通過持有房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。特別在當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收重稅的情況下，他們不僅不愿意賣出房產(chǎn)而且不斷地購入房產(chǎn)，這在一方面減少了二手房市場(chǎng)的供給，不利于房屋的流通，另一方面加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)上購房者之間的競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果真正的自用型購房者買不到合適的住房。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加大對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，當(dāng)前“呼之欲出”的物業(yè)稅就可以在一定程度上解決這個(gè)問題。

3、明確土地增值稅基本核算對(duì)象。經(jīng)過調(diào)研，我市房地產(chǎn)企業(yè)一般在項(xiàng)目按有關(guān)程序報(bào)建、招標(biāo)后，按招標(biāo)項(xiàng)目建立項(xiàng)目小組、項(xiàng)目經(jīng)理、分項(xiàng)目核算施工成本，其成本核算對(duì)象即基本確定。因此我們建議:土地增值稅最基本的核算對(duì)象是指“幢”或指施工企業(yè)項(xiàng)目法中施工的“同一項(xiàng)目經(jīng)理、同一開工時(shí)間的幾幢”。對(duì)于混合項(xiàng)目計(jì)征土地增值稅問題。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定:對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定。

4、盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。