發(fā)布時(shí)間：2023-06-26 16:14:53
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)合同管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理
Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.
Key word: real estate enterprise, contract management
中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過企業(yè)投入資金購買土地，經(jīng)過專業(yè)人員策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和銷售獲得投資利潤的過程；目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有勘察、設(shè)計(jì)、施工等能力，很大部分的工作必須通過合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。
一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問題
1、缺乏合約意識(shí)。
我國曾長期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場經(jīng)濟(jì)的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場經(jīng)濟(jì)就是法治經(jīng)濟(jì)，在商業(yè)領(lǐng)域合同即是法，在建設(shè)工程中貫徹法治理念，實(shí)施“合同之治，契約之理”是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現(xiàn)象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經(jīng)結(jié)束了。在遇到問題時(shí)，很少有人會(huì)去對應(yīng)合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應(yīng)當(dāng)如何處理。往往依據(jù)經(jīng)驗(yàn)、依據(jù)習(xí)慣處理，靠人情做文章。認(rèn)為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。
2、合同很難嚴(yán)格履行
我國目前工程管理、合同管理整體水平不高，無論是房地產(chǎn)公司、還是施工單位都很難嚴(yán)格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產(chǎn)公司工程款不及時(shí)支付、施工單位工作質(zhì)量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協(xié)商解決的辦法。
3、合同管理制度不健全或流于形式。
中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過程中，缺乏有效的審查、控制；經(jīng)常造成合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。
大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執(zhí)行流于形式等現(xiàn)象發(fā)生。
4、缺少綜合專業(yè)素質(zhì)高的合同管理人才
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，具備工程、法律、成本等專業(yè)知識(shí)的復(fù)合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專業(yè)方面的知識(shí)，缺乏工程管理及法律方面的專業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對合同進(jìn)行有效的管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點(diǎn)
1、合同管理的時(shí)間跨度大。
房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長的特點(diǎn)。項(xiàng)目從拿地至竣工交付小業(yè)主所經(jīng)歷的時(shí)間長達(dá)數(shù)年，其對應(yīng)的合同同樣具有履行時(shí)間長的特點(diǎn)。
2、合同管理內(nèi)容的多樣性。
房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容、形式各不相同。每種類型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同。如施工類合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門窗合同等。
3.合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。
房地產(chǎn)開發(fā)投資大，合同價(jià)格高，使合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。合同管理得好，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金。
4、合同管理受外界影響大，風(fēng)險(xiǎn)大；
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及面廣，受外界環(huán)境的影響大，如經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以預(yù)測，不能控制，但都會(huì)妨礙合同的正常實(shí)施，造成經(jīng)濟(jì)損失。如：受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進(jìn)度的措施，這務(wù)必影響合同的正常履行。
5、合同管理涉及部門、人員多
合同管理在企業(yè)內(nèi)部幾乎涉及各個(gè)部門、人員。在外部涉及到勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、銀行、監(jiān)理單位、購房者及政府相關(guān)部門等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理方法
1、增強(qiáng)合約意識(shí)
合約意識(shí)是一個(gè)企業(yè)管理水平高低的重要體現(xiàn)，嚴(yán)格實(shí)施“合同之治，契約之理”。出現(xiàn)糾紛時(shí)，依據(jù)合同辦事，而不是通過人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時(shí)，在合同條款中須認(rèn)真推敲和詳細(xì)約定，做到“有言在先”、“丑話說在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)適當(dāng)考慮承包人的權(quán)利與義務(wù)對等，而不能利用自身的強(qiáng)勢地位把一些明顯不合理的要求強(qiáng)加于對方。
2、建立并完善合同管理制度
建立符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。對合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過程和執(zhí)行后的評(píng)估全流程依法有序的進(jìn)行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。
3、培養(yǎng)或引進(jìn)高素質(zhì)的合同管理人才
合同管理是高智力的、全局的，同時(shí)有是專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)的極為復(fù)雜的管理工作。要保證企業(yè)合同管理的成功，企業(yè)就必須有一批從事合同管理方面的高素質(zhì)人才。企業(yè)可依照合同管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔(dān)任合同管理人員，也可以通過公開考評(píng)和競爭招聘方式選拔人員。在使用過程中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在這個(gè)崗位上。
4、建立標(biāo)準(zhǔn)化合同
制定出符合公司實(shí)際情況的標(biāo)準(zhǔn)化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環(huán)節(jié)節(jié)約大量的時(shí)間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)，提高合同管理的效率。
在合同標(biāo)準(zhǔn)化的具體實(shí)施上，我們應(yīng)采用2\8原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目中20%的合同往往占據(jù)了80%的成本支出，凡事抓重點(diǎn)和主干，我們將這20%的重點(diǎn)合同和其他一些必要性合同進(jìn)行各自分類和同類合同比較分析，參照本公司的特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)，研究制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同格式和框架，并以此生成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同模板。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析本企業(yè)合同管理中存在的問題，改變固有的合同管理思維；結(jié)合公司的特點(diǎn)并運(yùn)用科學(xué)的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業(yè)經(jīng)營管理過程中的合同風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的盈利及可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。
參考文獻(xiàn)
1、李少艾.合同標(biāo)準(zhǔn)化讓成本管控游刃有余.明源地產(chǎn)，2009年10月.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)場簽證；合同管理；問題；對策
引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著越來越重要的角色。然而，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)場簽證和合同管理欠規(guī)范，效率有待提高。因此，對房地產(chǎn)工程現(xiàn)場簽證和合同管理的問題進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、工程簽證和合同管理的重要性
工程簽證管理是工程施工中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，需要專業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程，對有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動(dòng)態(tài)評(píng)估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，一般在3-20%之間，由此可見加強(qiáng)工程簽證辦法的管理是發(fā)包人在施工過程中一項(xiàng)重要的工作。
合約管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。
二、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場簽證和合同管理存在的主要問題
1、現(xiàn)場簽證欠缺規(guī)范。現(xiàn)場簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場中遇到問題時(shí)，為了趕進(jìn)度只是口頭商定，不履行現(xiàn)場簽證手續(xù)，而事后補(bǔ)簽，直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書寫不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價(jià)款帶來困難?，F(xiàn)場管理人員違背職業(yè)道德，對承包商的高估冒算行為視而不見，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費(fèi)用核減不了。
2、管理人員素質(zhì)較低?，F(xiàn)場管理人員缺乏現(xiàn)場簽證控制意識(shí)，未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證，造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成，對不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入，計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉?，對于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
4、合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問題以留待事后“溝通”。
5、合同執(zhí)行過程監(jiān)管力度不夠。在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對合同的監(jiān)管力度不夠，沒有對合同執(zhí)行過程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場簽證管理和合同管理對策
1、規(guī)范現(xiàn)場簽證。工程簽證必須簽明事件發(fā)生的原始狀況，寫清簽證的事實(shí)依據(jù)，反映事件的真實(shí)、全面和關(guān)聯(lián)有效性。填寫時(shí)必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規(guī)格、廠家、品牌、以及市場價(jià)格。同時(shí)需寫明簽證提交日期、簽證事實(shí)發(fā)生日期或完成日期；執(zhí)行簽證事實(shí)的書面依據(jù)，簽證事實(shí)及完成情況簡述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)量或天數(shù)（所得數(shù)量應(yīng)有邏輯關(guān)系清晰的計(jì)算式）；附圖；承包單位簽發(fā)人員的簽名和項(xiàng)目部印章。對內(nèi)容不全的，事實(shí)表述不清或容易引起歧義的，簽證單內(nèi)任何字句有涂改而無簽名及加注日期的，要求認(rèn)定工日或臺(tái)班數(shù)量，但對完成的工作未作定量描述的將作為無效簽證處理。
2、規(guī)范管理人員工作流程。承包人應(yīng)在接到“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”后14天內(nèi)向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款報(bào)告，承包人因執(zhí)行“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”而要求發(fā)包人補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失、增加工期的，應(yīng)當(dāng)在工程變更價(jià)款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內(nèi)不向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款簽證，則認(rèn)為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款變更、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和工期增加。發(fā)包人在收到“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”及上述書面依據(jù)之日起15日內(nèi)予以確認(rèn)，超過15日后，發(fā)包人未給予確認(rèn)的則視為同意“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”內(nèi)的全部變更。
3、增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開展法律知識(shí)的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。
4、建立符合國際慣例的合同管理制度。根據(jù)國際慣例，我國的《合同法》和相關(guān)的法律法規(guī)以及工程項(xiàng)目實(shí)際情況，建立國際化的、“全過程”、“全方位”的合同管理制度。“全過程”是指合同管理應(yīng)覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場預(yù)測和資信審查，后端有合同管理的總結(jié)、考核、建檔的延續(xù)?！叭轿弧笔侵负贤芾硪采w企業(yè)的每個(gè)層次每個(gè)部門，延伸到各個(gè)角落。具體的制度設(shè)計(jì)方面要建立合同交底制度、責(zé)任分解制度、每日工作報(bào)送制度、進(jìn)度款的審查批準(zhǔn)制度等。
5、設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場簽證管理和合同管理是工程施工的重要內(nèi)容，其范圍廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，是個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的工作。因此，必須維護(hù)工程現(xiàn)場簽證和合同管理的嚴(yán)肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經(jīng)辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。
參考文獻(xiàn)
[1]曹海潮.淺談建設(shè)工程施工全過程造價(jià)控制[J].施工技術(shù).2010（S1）
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,每個(gè)開發(fā)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識(shí)不強(qiáng)、項(xiàng)目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理水平是十分必要的。
1 建設(shè)項(xiàng)目合同管理在工程項(xiàng)目中的意義與作用
1.1 合同對整個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)劃和實(shí)施有決定性作用
合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運(yùn)輸,各專業(yè)設(shè)計(jì)和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為;合同確定了項(xiàng)目的組織關(guān)系,規(guī)定著項(xiàng)目參加者各方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)任權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個(gè)項(xiàng)目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運(yùn)作;合同作為工程項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù),是工程項(xiàng)目各參加者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段,也是工程實(shí)施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭執(zhí)的依據(jù)。
1.2 合同管理在項(xiàng)目管理中居于核心地位
建設(shè)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長,合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大,通過合同管理,能夠落實(shí)項(xiàng)目的目標(biāo)和計(jì)劃,將項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來。工程項(xiàng)目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無論是設(shè)計(jì)、施工還是項(xiàng)目的運(yùn)營,只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項(xiàng)目。
2 建立項(xiàng)目合同管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中會(huì)涉及建設(shè)單位、設(shè)計(jì)部門、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險(xiǎn)、政府職能部門等眾多錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實(shí)、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識(shí)別企業(yè)各職能部門合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系建立合理的科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項(xiàng)目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項(xiàng)目合同管理體系的依據(jù)。
建設(shè)項(xiàng)目合同管理體系的設(shè)計(jì)應(yīng)能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。
2.1 合同形成期
堅(jiān)持“遵守”、補(bǔ)充、“審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。遵守各類合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,保證簽訂合同的總體方向,維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;補(bǔ)充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項(xiàng)目、不同時(shí)期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;審核補(bǔ)充條款由合同管理部門負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出,以保證合同補(bǔ)充條款在合同日后順利履行。
2.2 合同履行期
建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實(shí)合同標(biāo)的,實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)。確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實(shí)施過程中不同時(shí)期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計(jì)劃;建立合同責(zé)任部門定期匯報(bào)和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計(jì)劃履行合同的情況,保證合同管理工作計(jì)劃的落實(shí)和合同目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門績效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。
3 完善合同管理制度
制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實(shí)可行、合理合法、能有效調(diào)動(dòng)各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。
程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項(xiàng)目組織和項(xiàng)目管理體系的建立過程中,落實(shí)各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實(shí)施過程,調(diào)解合同爭執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對工程實(shí)施跟蹤診斷,來實(shí)現(xiàn)對工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。合同臺(tái)賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計(jì)上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評(píng)價(jià)提供原始素材;合同簽訂管理程序:要明確各類合同實(shí)施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過程中可能發(fā)生的各種情況,堅(jiān)持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度的維護(hù)企業(yè)的利益;合同履行管理程序:為及時(shí)預(yù)測、發(fā)現(xiàn)合同在履行過程中出現(xiàn)的各種問題,監(jiān)督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅(jiān)持全面履行原則的前提下,堅(jiān)持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則,設(shè)計(jì)并優(yōu)化合同履行管理程序,保證項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)合同按計(jì)劃高效率地執(zhí)行,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按期保質(zhì)地正常實(shí)施;④合同變更及索賠程序:由于合同的變更和索賠發(fā)生后,意味著企業(yè)在運(yùn)作過程中偏離了預(yù)測的方向,因而在程序設(shè)計(jì)方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權(quán)屬的相互關(guān)系,明確企業(yè)處理變更和索賠的原則,保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發(fā)生,又能及時(shí)處理變更和索賠對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的影響,為企業(yè)的管理者的決策提供依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；合同管理；造價(jià)控制
工程造價(jià)、工期和質(zhì)量是工程項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)，工程造價(jià)包括了合同價(jià)款和追加合同價(jià)款，發(fā)包和承包雙方在協(xié)議中確定承包范圍以及合同價(jià)款。但是建筑工程具有周期長和工程量大的特點(diǎn)，受工程所處位置，氣候、環(huán)境、市場變化和工期的影響，增加合同價(jià)款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，所有這些對工程總造價(jià)的變化增加了不確定因素。因此，從源頭做起，加強(qiáng)合同管理，控制工程造價(jià)勢在必行。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理概述
1、合同文件。合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目甲乙雙方合作的基礎(chǔ)和依據(jù)，合同管理貫穿工程項(xiàng)目建設(shè)的始終。工程建設(shè)項(xiàng)目合同是發(fā)承包雙方根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)文件簽訂的對有關(guān)權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任劃分的文件，合同文件包括了合同協(xié)議書、合同通用條款和合同專用條款，還包括投標(biāo)書及其附件、中標(biāo)通知書、施工合同協(xié)議書、技術(shù)文件、審查通過的施工圖紙、工程量清單和投標(biāo)報(bào)價(jià)。施工合同是合同管理的核心，施工合同包括了工程施工范圍、工程數(shù)量、工程造價(jià)、工程款支付方式、計(jì)價(jià)方式以及變更價(jià)款的約定、索賠以及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等，只有科學(xué)合理的確定各項(xiàng)條款，做好合同管理工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)才能真正的得到控制。
2、合同管理。合同管理貫穿工程施工的始終，合同管理包括三個(gè)階段，即合同管理前期、合同管理中期以及合同管理后期。首先，合同管理前期主要是合同招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理，承包商和業(yè)主在意思一致的基礎(chǔ)上簽訂具有法律效力的合同，確定合同價(jià)款、工程價(jià)款支付方式、工期質(zhì)量要求、合同交底以及獎(jiǎng)罰條款。其次，合同管理中期主要是施工過程中的合同管理，該階段包括了工程計(jì)量管理、簽證變更管理、工程價(jià)款支付管理以及索賠管理。再次，合同管理后期，該階段主要是工程驗(yàn)收階段的合同管理，業(yè)主要督促施工單位檢查清理竣工圖、招投標(biāo)文件、結(jié)算書以及合同書，確定工程的實(shí)際執(zhí)行情況，在符合工程質(zhì)量和工期的基礎(chǔ)上支付工程價(jià)款。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理是全過程的、動(dòng)態(tài)性的和系統(tǒng)性的。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與工程造價(jià)控制的關(guān)系
1、合同管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的全過程。如上所述，工程合同管理是全過程的和動(dòng)態(tài)的，工程合同管理包括了施工準(zhǔn)備階段、施工階段以及工程竣工階段的合同管理，工程合同管理貫穿了工程造價(jià)控制的整個(gè)過程。首先，在施工準(zhǔn)備階段，要首先根據(jù)的訂立物資采購合同以及施工合同關(guān)于預(yù)付款支付的相應(yīng)條款，向施工物資供應(yīng)單位支付的預(yù)付款，施工單位則要及時(shí)進(jìn)行施工圖紙審查工作。其次，施工階段是合同管理的主要階段，現(xiàn)場監(jiān)理工程師和甲方代表要嚴(yán)格審核施工單位的工程計(jì)量、材料進(jìn)場驗(yàn)收和現(xiàn)場簽證變更管理，控制造價(jià)變動(dòng)，在此基礎(chǔ)上及時(shí)給施工單位進(jìn)行價(jià)款支付，保障工程建設(shè)的順利進(jìn)行。此外，在工程驗(yàn)收合格之后，及時(shí)依據(jù)和同條款督促并嚴(yán)格整理各項(xiàng)工程技術(shù)資料和經(jīng)濟(jì)資料，嚴(yán)格竣工圖紙審查手續(xù)，確保圖實(shí)相符。通過按照相關(guān)規(guī)范和要求以及合同條款的約定進(jìn)行控制，把控好結(jié)算審計(jì)這一工程造價(jià)控制的最后環(huán)節(jié)。
2、合同權(quán)責(zé)約定對工程造價(jià)的影響。合同規(guī)定了承發(fā)包雙方以及造價(jià)工程師和監(jiān)理工程師的權(quán)利義務(wù)，發(fā)包商要在合同的基礎(chǔ)上委托造價(jià)工程師和監(jiān)理工程師對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理，明確權(quán)責(zé)是實(shí)施管理的基礎(chǔ)和前提，只有通過明確權(quán)責(zé)管理工程師才能有效地實(shí)施管理。此外，在合同雙方發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的時(shí)候，現(xiàn)場監(jiān)理工程師和造價(jià)工程師作為第一責(zé)任人，他們出具的原始憑證等也是解決雙方經(jīng)濟(jì)糾紛的重要依據(jù)，違背合同約定的一方要承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任，使受害方得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
3、工程結(jié)算方式對造價(jià)的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，工程量清單計(jì)價(jià)是目前常用的計(jì)價(jià)模式，計(jì)價(jià)模式包括了固定單價(jià)和固定總價(jià)兩種方式。固定總價(jià)合同要以施工圖紙為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)格計(jì)算，承發(fā)包雙方就工程項(xiàng)目協(xié)議工程固定總價(jià)，只有在施工范圍發(fā)生變化的情況下合同總價(jià)才會(huì)發(fā)生變化。而固定單價(jià)合同要按照工程變更單、竣工圖和現(xiàn)場簽證來進(jìn)行計(jì)算工程量，綜合單價(jià)包括了機(jī)械費(fèi)、材料費(fèi)、人工費(fèi)、管理費(fèi)以及利潤，合同履行期間單價(jià)不能隨意的進(jìn)行變動(dòng)。因此，通過對周圍環(huán)境、圖紙以及現(xiàn)場狀況等因素進(jìn)行考慮后，對于技術(shù)含量較低、工程量較少且預(yù)計(jì)變化不大的項(xiàng)目在采用工程總價(jià)包干的模式也是減少合同造價(jià)變更的一種有效手段。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理，控制工程造價(jià)
1、加強(qiáng)合同管理基礎(chǔ)工作。合同管理基礎(chǔ)工作主要是事先了解國家的各項(xiàng)政策、法規(guī)以及行業(yè)規(guī)定，熟悉施工圖紙和技術(shù)方案、掌握原材料價(jià)格以及設(shè)備價(jià)格，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上充分的了解各項(xiàng)施工技術(shù)，確定合理的工程造價(jià)。另外根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對常規(guī)合同可能發(fā)生的各類情況進(jìn)行分析，補(bǔ)充明晰相關(guān)條款內(nèi)容及處理方案，做到預(yù)先控制，防患于未然。合同管理基礎(chǔ)工作是瑣碎的、長期的而且也是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理和不斷完善的工程。但是基礎(chǔ)工作也是十分必要的，基礎(chǔ)工作做得越細(xì)，合同雙方的糾紛就會(huì)越少，額外工程造價(jià)也會(huì)相應(yīng)的減少，總體上降低工程造價(jià)。
2、工程施工階段的合同管理。施工階段是合同管理的最主要階段，合同管理人員要重點(diǎn)做好施工階段的合同管理，控制工程造價(jià)。首先，做好常規(guī)的合同管理工作，合同管理人員要建立技術(shù)檔案，對工地會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析和評(píng)價(jià)，按照合同進(jìn)行工程管理。其次，合同履約評(píng)價(jià)。發(fā)包人不僅要對工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全以及投資進(jìn)行日常管理，還要適時(shí)的進(jìn)行合同履約評(píng)價(jià)，促使合同履行方嚴(yán)格按照合同辦事，避免低價(jià)競標(biāo)和管理問題滯后的問題，定期的展開合同履約評(píng)價(jià)工作，在分析優(yōu)缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上促進(jìn)合同的改進(jìn)。再次，索賠工作的公正處理。房地產(chǎn)項(xiàng)目工期較長，受工程變更、環(huán)境變化及合同缺陷的影響，工程索賠是房地產(chǎn)施工中不可避免的問題。在合同管理的過程中，合同管理人員要適當(dāng)?shù)念A(yù)見索賠問題，及時(shí)的核定并變更合同的相關(guān)資料，確保工程合同的完整性和法律有效性，嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)程序進(jìn)行工程索賠。此外，合同管理過程中要做好簽證管理工作，對工程造價(jià)變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤＝ㄔO(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場的施工管理，對現(xiàn)場簽證、材料代用、額外用工以及各種因素進(jìn)行控制，動(dòng)態(tài)掌握工程造價(jià)變動(dòng)，減少工程結(jié)算過程中的扯皮現(xiàn)象，減少施工中較大的經(jīng)濟(jì)損失。
3、加強(qiáng)工程結(jié)算管理。合同管理人員應(yīng)該嚴(yán)格按照合同辦事，對工程預(yù)算費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)格按照竣工圖紙計(jì)算完成工作量。首先，造價(jià)師和監(jiān)理師要嚴(yán)把審核關(guān)，對違約進(jìn)行減款，對現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核，建設(shè)單位要在施工的過程中編制材料用量明細(xì)和結(jié)算書，確保工程結(jié)算的客觀、公正和合理。其次，在工程結(jié)算的過程中，要審核結(jié)算書的準(zhǔn)確性和程序的合法性，中標(biāo)綜合單價(jià)不能進(jìn)行調(diào)整，對計(jì)算誤差以及工程量清單漏項(xiàng)按照合同約定原則進(jìn)行計(jì)算。因此，合同管理和工程造價(jià)控制是全過程的動(dòng)態(tài)的，工程地點(diǎn)、內(nèi)容和承包方式的不同都會(huì)引起合同管理和造價(jià)控制的變化，通過加強(qiáng)合同管理也是工程實(shí)施階段有效控制造價(jià)的主要措施。
四、結(jié)語：
隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，工程建設(shè)項(xiàng)目不斷膨脹，建筑企業(yè)之間的競爭加劇。低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠等現(xiàn)象層出不窮，工程預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象已經(jīng)變得非常平常。房地產(chǎn)商只有加強(qiáng)合同管理，密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)新動(dòng)向，重視合同管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，工程項(xiàng)目造價(jià)才能得到有效的控制。
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關(guān)健詞：建設(shè)工程；工程項(xiàng)目；合同管理
一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同概述
房地產(chǎn)建設(shè)工程合同屬于經(jīng)濟(jì)合同，是發(fā)包單位和承包單位為了完成其所商定的工程建設(shè)目標(biāo)，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同管理則是建設(shè)行政主管部門、工商行政部門、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位等依照法律、行政法規(guī)及規(guī)章制度，采取法律的、行政的手段，對合同關(guān)系進(jìn)行組織指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，從而保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，處理合同糾紛防止、制裁違法違規(guī)行為，確保合同條款實(shí)施的一系列活動(dòng)。
合同管理直接為工程總目標(biāo)和建筑企業(yè)總目標(biāo)服務(wù)，保證工程總目標(biāo)和建筑企業(yè)總目標(biāo)的雙重實(shí)現(xiàn)。具體而言，大致包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：第一，保證工程三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，即確保整個(gè)工程所預(yù)期的成本目標(biāo)、工期目標(biāo)及工程質(zhì)量目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾?，可以保證項(xiàng)目的各個(gè)方面都能嚴(yán)格履行合同責(zé)任，進(jìn)而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。第二，一個(gè)成功的合同管理需要合同各方面能互相協(xié)調(diào)，在工程結(jié)束時(shí)使雙方都達(dá)到各自的目標(biāo)。解決工程問題要求公平合理，符合國際與國內(nèi)慣例。
二、 項(xiàng)目合同管理現(xiàn)狀及存在問題
雖然當(dāng)前出臺(tái)了一系列法律法規(guī)來強(qiáng)調(diào)要按合同來管理項(xiàng)目，來規(guī)范項(xiàng)目的合同管理，但是，目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理的重要性還遠(yuǎn)未得到應(yīng)有的重視，管理水平與國際慣例要求相比更是差異巨大。本文欲通過一個(gè)實(shí)際案例分析，來了解當(dāng)前工程合同管理的現(xiàn)狀及存在問題。
1、案例分析
某高層寫字樓建設(shè)工程項(xiàng)目按招標(biāo)文件規(guī)定，幕墻工程是主承包的分包。根據(jù)地方建設(shè)行政主管部門規(guī)定，主承包方計(jì)取的主承包管理費(fèi)和配合服務(wù)費(fèi)為幕墻工程造價(jià)的2.5%，但地方建設(shè)行政主管部門對管理、配合、服務(wù)的內(nèi)容沒有明確界定。由此引起分包合同簽訂糾紛，導(dǎo)致分包合同遲遲無法簽訂。糾紛的焦點(diǎn)是幕墻安裝所需要的腳手架費(fèi)用由哪一方來承擔(dān)。業(yè)主認(rèn)為自己承擔(dān)2.5% 的主承包管理費(fèi)和配合費(fèi)，主承包方應(yīng)承擔(dān)管理、配合、服務(wù)以及腳手架費(fèi)用，直至幕墻工程全部安裝完成；主承包方認(rèn)為自己計(jì)取2.5% 管理費(fèi)、配合費(fèi)，已搭設(shè)腳手架僅供幕墻分包單位使用到主體工程完成為止，而幕墻工程安裝需要繼續(xù)使用腳手架的費(fèi)用，應(yīng)另外增加；幕墻分包方認(rèn)為幕墻招標(biāo)文件中未提到幕墻投標(biāo)應(yīng)考慮腳手架費(fèi)用，而腳手架費(fèi)用應(yīng)由主承包方提供，費(fèi)用糾紛是業(yè)主與主承包方之間的事。最終經(jīng)過多次協(xié)商，結(jié)合實(shí)際相互讓步的原則，由業(yè)主承擔(dān)兩個(gè)有腳手架費(fèi)用，其余均由主承包商承擔(dān)幕墻合同工期內(nèi)的全部費(fèi)用。
造成這種費(fèi)用糾紛的原因有兩個(gè)方面：第一方面是招標(biāo)文件對幕墻工程所需腳手架費(fèi)用未明確描述，是由主承包投標(biāo)報(bào)價(jià)還是由幕墻分包投標(biāo)報(bào)價(jià)；第二方面是該環(huán)節(jié)被迫變相的實(shí)行工程量清單招投標(biāo)，名譽(yù)上是實(shí)行工程量清單招投標(biāo)，實(shí)際上是一種不成熟的工程量清單報(bào)價(jià)方式，甚至有的工程造價(jià)咨詢單位對工程量清單報(bào)價(jià)中的零星工作項(xiàng)目都沒能弄清。由本案例可見，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同管理的效果還差強(qiáng)人意。正是由于對招標(biāo)文件的審查、評(píng)審這一合同管理要點(diǎn)的忽視，直接影響了合同簽約與履行。
2、存在問題
（1）合同管理意識(shí)淡薄。首先在合同簽訂上，“陰陽合同”、“口頭協(xié)議”、“私下合同” 等屢禁不止。由于建筑市場競爭激烈的現(xiàn)實(shí)，造成業(yè)務(wù)承攬上的激烈競爭，不少承包商經(jīng)常為了迎合業(yè)主，委曲求全地簽訂不正規(guī)的合同，從一開始就埋下了許多合同風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致合同履行紛爭不斷。其次，在合同履行過程中，常常不按合同辦事。在項(xiàng)目實(shí)施中遇到利益糾紛時(shí)，許多承包商往往不是按照合同條款尋求問題的解決，而是拋開合同，依靠“關(guān)系網(wǎng)”、“人情網(wǎng)”等來“擺平”事情。
（2）合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問題以留待事后“溝通”。
（3）重施工階段合同管理輕設(shè)計(jì)階段合同管理。設(shè)計(jì)階段是投資控制的重要環(huán)節(jié)，但實(shí)踐中設(shè)計(jì)階段合同管理卻不如施工階段合同管理受重視。設(shè)計(jì)方往往對投資控制、工期、投資增加和浪費(fèi)漠不關(guān)心，設(shè)計(jì)思想保守，僅考慮工程項(xiàng)目的可靠性、安全性、實(shí)用性，安全系數(shù)采用保守，導(dǎo)致工程項(xiàng)目投資加大；另外，由于設(shè)計(jì)質(zhì)量差，造成施工無法順利進(jìn)行而需要補(bǔ)充、變更、修改設(shè)計(jì)等，從而導(dǎo)致投資增加，工期拖延。通過合同管理解決設(shè)計(jì)階段普遍存在的上述問題，可以起到事半功倍的效果。
三、對策及建議
1、進(jìn)一步完善和健全建設(shè)工程合同法律法規(guī)
完善和健全法律法規(guī)是確保建筑市場正常運(yùn)行的首要前提，是工程項(xiàng)目合同管理的基礎(chǔ)依據(jù)。制定從項(xiàng)目可行性研究至工程交工驗(yàn)收全過程的一系列法律法規(guī)，將工程建設(shè)整個(gè)過程納入法制軌道進(jìn)行規(guī)范和管理，對于規(guī)范建筑市場主體行為、維護(hù)建筑市場秩序、增強(qiáng)各方主體的法制觀念具有重要意義。針對建筑市場中的信用缺失、合同履約率等問題要及時(shí)進(jìn)行研究和探索制度創(chuàng)新，制定新的更規(guī)范的法律法規(guī)，矯正市場運(yùn)行中的種種偏差，遏制消極因素，規(guī)范各方行為。同時(shí)對不斷出現(xiàn)的新問題要制定相應(yīng)的更具操作性的法律法規(guī)，促進(jìn)建筑市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。
2、建立以計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為主的合同信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)合同的動(dòng)態(tài)控制
建立以計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為核心的合同信息管理系統(tǒng)，實(shí)行信息共享，隨時(shí)掌握合同的簽訂、履約及糾紛情況，對建設(shè)工程項(xiàng)目合同形成真正的信息管理和動(dòng)態(tài)管理。
3、大力培養(yǎng)專業(yè)合同管理人才和建筑業(yè)內(nèi)專業(yè)律師，提高合同管理人員的素質(zhì)和水平建設(shè)工程項(xiàng)目的合同管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到建筑業(yè)各專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、法規(guī)等方方面面，是一種全過程、全方位、科學(xué)系統(tǒng)的管理工作。要提高當(dāng)前建設(shè)工程合同管理水平，任重道遠(yuǎn)，需要我們不斷探索和不斷實(shí)踐。
參考文獻(xiàn)：
[1]張俊強(qiáng).對我國目前工程項(xiàng)目合同管理現(xiàn)狀的分析[J]. 200*年第6 期：46-48.
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)公司；合同風(fēng)險(xiǎn)管理；優(yōu)化
引言
當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)可以說是合同經(jīng)濟(jì)。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，合同在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為中越來越重要，合同管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的作用也日益突出。西方諺語說： “財(cái)富的一半來自合同”，合同是房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)取得經(jīng)濟(jì)效益的橋梁和紐帶，同時(shí)也是開發(fā)過程中產(chǎn)生一系列糾紛的根源，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，以充分了解工程合同管理特點(diǎn)及存在的合同風(fēng)險(xiǎn)為前提，有效防控合同風(fēng)險(xiǎn)，理順與之相關(guān)的“法律線”、“利益線”、“管理線”，堵住合同管理漏洞，優(yōu)化合同風(fēng)險(xiǎn)管理，達(dá)到降低成本、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。
1 房地產(chǎn)公司工程合同管理的特點(diǎn)
（1）合同主體的多元性
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)從開發(fā)報(bào)建到最終完成實(shí)體項(xiàng)目涉及的合同類型眾多，合同主體也是多元性的，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常要簽訂的合同有：土地使用權(quán)出讓合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、勘察合同、施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、租賃合同、項(xiàng)目貸款合同、廣告合同等，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要與不同的主體進(jìn)行合同洽談。
（2）合同條款的專業(yè)性
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)過了專業(yè)化的運(yùn)作后，模式已經(jīng)比較成熟了，所以項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到的大多數(shù)合同都有通用（固定）條款或者直接以格式合同來體現(xiàn)。例如在合同條款中對業(yè)主及承包商各自的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)地規(guī)定，且還規(guī)定了合同執(zhí)行過程中工程師處理問題的職責(zé)和權(quán)限，包括由停工、變更、延誤、索賠、爭議、違約等原因造成的問題。
（3）合同期限的長期性
房地產(chǎn)開發(fā)通常有一個(gè)較長的周期，一般工程合同履行的時(shí)間跨度較大，有的甚至可以橫跨整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期，比如設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同等。
（4）合同履行的復(fù)雜性
由于合同期限比較長，在合同履行過程中，市場、國家政策、法律法規(guī)、項(xiàng)目所處地域規(guī)劃或地理?xiàng)l件隨著時(shí)間的推移都有可能發(fā)生變化，這樣就會(huì)導(dǎo)致各種突發(fā)性事件的發(fā)生，雖說可以依據(jù)相應(yīng)的合同條款進(jìn)行協(xié)商解決，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同標(biāo)的額通常都比較大，一旦有利益沖突的發(fā)生，就會(huì)出現(xiàn)各方因維護(hù)自身權(quán)利而展開尖銳談判的局面，合同履行的難度大。
2 合同風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素
在合同的締結(jié)、簽訂及履行的過程中，由于工程建設(shè)的長期性及復(fù)雜性，造成建設(shè)環(huán)境及各種外部條件多多少少會(huì)存在一些不確定的因素，事先難以在合同中完全規(guī)定，可能使已固定的合同條款發(fā)生變更，已約定的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系出現(xiàn)偏移，合同風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。構(gòu)成合同風(fēng)險(xiǎn)的要素主要有以下幾個(gè)方面：
（1）不可抗力。是指合同雙方都無法預(yù)測和控制的客觀事件，包括自然災(zāi)害、政治、市場變化、戰(zhàn)爭等，比如有關(guān)政府管理機(jī)構(gòu)延誤項(xiàng)目審批；工程項(xiàng)目與建設(shè)環(huán)境發(fā)生沖突，必須停工進(jìn)行處理等。
（2）工程設(shè)計(jì)不當(dāng)。主要有：由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或者設(shè)計(jì)水平不高，導(dǎo)致施工圖紙出現(xiàn)較大紕漏；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)太保守，導(dǎo)致樁基礎(chǔ)、配筋設(shè)計(jì)較浪費(fèi)；各專業(yè)設(shè)計(jì)之間溝通協(xié)調(diào)不足，導(dǎo)致總體設(shè)計(jì)方案“篩子當(dāng)水桶”――漏洞百出；設(shè)計(jì)太粗略，標(biāo)注不細(xì)致，導(dǎo)致工程量清單編制失誤等等。
（3）地質(zhì)勘察報(bào)告失實(shí)，造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在偏差，施工工期的拖延。
（4）國家政策及法律法規(guī)變化。由于項(xiàng)目建設(shè)周期通常比較長，建設(shè)過程中與房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策及法律法規(guī)的變化可能時(shí)有發(fā)生，比如商品房預(yù)售的要求由正負(fù)零變?yōu)榉忭?，住宅的消防?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變、地下人防工程標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變動(dòng)等。
（5）合同文件的錯(cuò)誤、含糊。由于房地產(chǎn)公司的忽視或工作中失誤造成合同文件本身存在很多錯(cuò)誤和含糊不清的地方。比如：合同工期的約定太粗略；工程量清單不詳實(shí)，缺項(xiàng)漏項(xiàng)；合同條款漏洞百出，用詞不嚴(yán)謹(jǐn)；合同價(jià)款的支付及結(jié)算程序和時(shí)間約定不完善；對于物價(jià)上漲在合同文件中沒有約定相應(yīng)的調(diào)整條款等等。
（6）承包商選擇不當(dāng)。由于實(shí)際的承包商與投標(biāo)時(shí)所報(bào)的不是同一個(gè)人，房地產(chǎn)公司又容易被承包商“忽悠”，如果實(shí)際承包商的資質(zhì)不夠、信譽(yù)不好、施工能力不強(qiáng)、對資金不善管理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，工程變更頻繁，那么必定會(huì)給房地產(chǎn)公司帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
（7）監(jiān)理工程師選擇不當(dāng)。所聘用的監(jiān)理工程師工作上如果出現(xiàn)失誤或者不作為，勢必給承包商鉆管理空子的機(jī)會(huì)，必定會(huì)導(dǎo)致工程成本的增加，也很難保證工程質(zhì)量。
3 優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理
3.1 建立企業(yè)合同綜合管理體系
合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完善可以說是整個(gè)合同風(fēng)險(xiǎn)管理的良好開端，也是優(yōu)化房地產(chǎn)公司工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的重要前提。而合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系存在于合同綜合管理體系中，所以開發(fā)商可以從建立和完善合同綜合管理體系入手，建立健全合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)行全員、全過程、全方位的合同風(fēng)險(xiǎn)管理，達(dá)到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。 圖1為企業(yè)合同綜合管理體系示意圖。
3.2 理順法律、利益、管理三條“線”
對于合同風(fēng)險(xiǎn)管理一般的做法是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)駕馭風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，而從合同管理的特點(diǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素可以看出，除了建立合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系外，還必須理順法律、利益、管理這三條“線”，對合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控，最終達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。
（1）理順“法律線”
少了法律的保障，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將面臨著合同糾紛與管理失控的局面，會(huì)導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，嚴(yán)重的甚至無法達(dá)到合同的目的。所以，是否合法成為了合同風(fēng)險(xiǎn)防控的重要前提。首先要自覺接受法律的約束，按照法律的正常軌道運(yùn)行，合同條款必須按照《民法通則》、《合同法》及其他單行法律規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格約定。其次，清楚地了解合同風(fēng)險(xiǎn)防控的主要節(jié)點(diǎn)，完善必需的條款，明確重要的條款；必須健全合同成立和生效的要件，規(guī)范整個(gè)操作流程；以“合法、平等、公平”為基本原則，設(shè)定雙方權(quán)利及義務(wù)，約定違約責(zé)任和救濟(jì)渠道等。
（2）理順“利益線”
可以說，與合同有關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都受利益的驅(qū)使，并以利益為最終目標(biāo)。因此，利益是合同的核心內(nèi)容，是雙方合同締結(jié)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。理順“利益線”，必須對以下問題有清醒地認(rèn)識(shí)：①我方的利益目標(biāo)是什么？②權(quán)利義務(wù)在合同相關(guān)條款中是否有明確的約定？③合同內(nèi)容中是否隱藏著利益的“漏洞”或者“定時(shí)炸彈”？事實(shí)證明，利益訴求的實(shí)現(xiàn)必須要以雙方當(dāng)事人對權(quán)利義務(wù)的明確約定為基礎(chǔ)――雙方當(dāng)事人應(yīng)積極地進(jìn)行談判商洽，修改并完善合同，將各方利益訴求落實(shí)于權(quán)利義務(wù)的具體條款中，使合同遵循約定步驟有序進(jìn)行。
（3）理順“管理線”。
加強(qiáng)合同管理，確保合同的立項(xiàng)審批、簽訂、履行按程序進(jìn)行，是風(fēng)險(xiǎn)防控的第三道關(guān)口。理順“管理線”，要充分發(fā)揮相關(guān)法規(guī)部門的作用，切合實(shí)際地完善合同內(nèi)部審批流程，嚴(yán)格把關(guān)合同的授權(quán)簽訂規(guī)則并加強(qiáng)合同的文本管理。堅(jiān)決杜絕“先簽訂后審查”以及“先履約后補(bǔ)約”的“風(fēng)險(xiǎn)裸奔”行為。把管理線延伸至合同行為的每一個(gè)過程，一方面，要確保合同的審批程序完整、符合規(guī)定，另一方面，也要使合同的后續(xù)履約處于持續(xù)監(jiān)控之中。當(dāng)然，這種管理絕不是一個(gè)企業(yè)的單個(gè)部門所能實(shí)現(xiàn)的，而需要構(gòu)建一個(gè)完整的體系架構(gòu)以及相關(guān)部門協(xié)力配合的監(jiān)督機(jī)制作為支撐。
4 結(jié)語
總而言之，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理對降低公司成本、防范公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度以及提高公司經(jīng)濟(jì)效益意義重大。在國家調(diào)控政策不松懈的情況下，房地產(chǎn)公司一定要重視合同風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立起一整套切實(shí)有效可行的合同綜合管理體系；法律為先、立足利益、管理保障，有效防控合同行為的風(fēng)險(xiǎn)，才能保證房地產(chǎn)公司立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)
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Abstract: Started with the current status of "Real Estate Information Management System" and different GIS standardized format, The paper presents the necessity and urgency of standardization and normalization,the solution and data format standardization and standardized results effect are described.
關(guān)鍵詞:3S技術(shù);GIS格式;房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng);規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化;資源共享
Key words: 3S technology;GIS format;real estate information management system;standardization and standardization;resource sharing
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)09-0081-01
0引言
隨著現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)的發(fā)展以及地理信息系統(tǒng)、全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)、遙感技術(shù)的應(yīng)用,信息傳輸?shù)姆绞胶蛿?shù)據(jù)處理的速度已經(jīng)是任何傳統(tǒng)的模式不可比擬和達(dá)到的,使得人們的工作和生活方式正在發(fā)生重大的變革。我們的房地產(chǎn)管理工作同樣面臨著挑戰(zhàn)和機(jī)遇,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代的潮流,抓住時(shí)代的機(jī)遇,充分運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和管理手段進(jìn)行房地產(chǎn)管理,讓房地產(chǎn)管理工作跟上時(shí)代的步伐。
1規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的必要性
目前全國大部分的城市都在運(yùn)用做正在籌劃運(yùn)用《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》進(jìn)行房地產(chǎn)管理。
但由于存在以下原因:
1.1 各地的房地產(chǎn)管理的具體業(yè)務(wù)規(guī)定和操作模式不同。
1.2 軟件設(shè)計(jì)沒有很好的與實(shí)踐相結(jié)合,因?yàn)榻^大多數(shù)的房地產(chǎn)管理部門在軟件設(shè)計(jì)方面沒有很強(qiáng)的實(shí)力,無法完全自己設(shè)計(jì),必須委托軟件公司來進(jìn)行設(shè)計(jì)和編制,而軟件公司又不懂得房地產(chǎn)管理的具體業(yè)務(wù)規(guī)定和流程,這中間的溝通理解和系統(tǒng)維護(hù)就是一個(gè)大問題。
1.3 目前統(tǒng)一的GIS格式,在編制系統(tǒng)時(shí),使用的時(shí)空數(shù)據(jù)模型、數(shù)據(jù)庫的類型、二次開發(fā)的軟件平臺(tái)等等各不相同,空間數(shù)據(jù)難以共享,有的在自身系統(tǒng)中,各個(gè)部分之間的數(shù)據(jù)都不能很好地轉(zhuǎn)換和共享,如有很多軟件在房地產(chǎn)產(chǎn)籍檔案和房地產(chǎn)測繪部分難以完全與整個(gè)系統(tǒng)鏈接共享,特別是房產(chǎn)圖數(shù)字化后的屬性特征沒有分層存放、分幅圖與分層分戶圖不能完全對應(yīng),自身的測繪部分都不能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,更談不上與整個(gè)系統(tǒng)接口和共享,這就不能體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化辦公的優(yōu)越性,很難充分利用高科技達(dá)到我們的管理目的管理要求;所以造成了各地的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》各不相同,互不兼容,有的能滿足目前的管理需要,有的則達(dá)不到管理的目的,有的完全癱瘓,還有的甚至在設(shè)計(jì)和編制過程中,就半途而廢,前功盡棄,造成人力、物力和財(cái)力的極大浪費(fèi)。
2規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的途徑
目前各行各業(yè)都在提倡簡化辦事程序,提高工作效率,做好便民服務(wù),對于房地產(chǎn)管理部門來說,提高人員素質(zhì),增大科技含量,運(yùn)用規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》來進(jìn)行房地產(chǎn)管理,才能夠起到很好的效果。要想達(dá)到以上效果,我認(rèn)為可以從以下方面加以考慮:
2.1 制定房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)規(guī)定和業(yè)務(wù)流程。根據(jù)房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定并結(jié)合現(xiàn)代化管理的特點(diǎn),建設(shè)部應(yīng)按直轄市、省會(huì)城市、一般城市和縣城等不同規(guī)模分別制定規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)規(guī)定和業(yè)務(wù)流程,作為規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》一個(gè)基本框架,就拿房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和交易管理來說,何種性質(zhì)的登記在交易科,是先測繪還是先到產(chǎn)權(quán)科或交易科初步審定后在測繪,各種登記需要何種必須的資料,各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)應(yīng)如何銜接等等,而不要像目前這樣,各個(gè)地方都有自己的業(yè)務(wù)規(guī)定和流程,還有些地方制定的業(yè)務(wù)規(guī)定與建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定不符合,這就很難說是因地制宜還是不規(guī)范。
2.2 《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。盡管建設(shè)部這幾年推薦過和認(rèn)定過一些《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》,但由于前面提高過的多種原因,實(shí)踐證明這些軟件還是有不同程度的缺陷而不能全面推廣使用,給目前正在籌劃《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》的房地產(chǎn)管理部門造成很大的困惑,到底該如何設(shè)計(jì)軟件?
在制定了規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理體制、業(yè)務(wù)規(guī)定及流程后,應(yīng)組織從事房地產(chǎn)管理一線人員與軟件公司一道進(jìn)行設(shè)計(jì)和編制規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》,并在各地建立該系統(tǒng)的日常維護(hù)和升級(jí)的定點(diǎn)服務(wù)站,如果房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)或規(guī)范有變動(dòng),由建設(shè)部通過設(shè)在各地的服務(wù)站及時(shí)給予升級(jí)和修改。這種標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的信息管理系統(tǒng)應(yīng)在全國范圍內(nèi)強(qiáng)制推廣使用,甚至可以把使用規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》與準(zhǔn)予注冊《房屋所有權(quán)證》結(jié)合起來管理,以達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理的目的。
3規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化后的效果
在房地產(chǎn)管理的機(jī)構(gòu)體制、業(yè)務(wù)規(guī)定、業(yè)務(wù)流程及《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》與準(zhǔn)予注冊《房屋所有權(quán)證》都規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化后,能帶來如下好處:
3.1 便于強(qiáng)化管理,提高管理水平。使用這種規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》來進(jìn)行房地產(chǎn)管理,各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)定統(tǒng)一,各個(gè)業(yè)務(wù)流程清晰,可以減少人為差錯(cuò),防止不規(guī)范行為的發(fā)生,提高管理質(zhì)量和管理水平。
3.2 房地產(chǎn)管理部門可以少走彎路,提高資金利用率。有了這種規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》,各地房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)自己的具體業(yè)務(wù)規(guī)模,選用相應(yīng)的軟件來進(jìn)行房地產(chǎn)管理。這樣可以避免各地房地產(chǎn)管理部門自己探索管理的模式,不僅可以節(jié)約大量的人力、物力和財(cái)力,還加速了現(xiàn)代化管理的進(jìn)程。
3.3 有利于政府上網(wǎng)和資源共享。房地產(chǎn)管理是政府行政管理的重要職能之一,它可以幫助政府管理城市房地產(chǎn)的各種狀況和屬性特征,為政府進(jìn)行相關(guān)的管理和決策提供科學(xué)的依據(jù)和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。統(tǒng)一使用這種規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的《房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)》后,政府相關(guān)部門要進(jìn)行資料凋閱、利用和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析很容易,體現(xiàn)了現(xiàn)代化房地產(chǎn)管理的高效、快捷、優(yōu)質(zhì)的特點(diǎn)。
法定代表人：李維鼎，該公司董事長。
委托人：滕建國，上海市國和律師事務(wù)所律師。
委托人：徐富榮，上海市國和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號(hào)。
法定代表人：蔡育天，該局局長。
委托人：陸銀華，上海市虹口區(qū)房屋土地管理局副局長。
委托人：蔣榮，上海市虹口區(qū)人民政府法制辦公室副主任。
上訴人上海虹城房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級(jí)人民法院（2000）滬高民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區(qū)房屋綜合開發(fā)經(jīng)營公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號(hào)《上海市土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號(hào)街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)虹城公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號(hào)《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號(hào)街坊B地塊的土地使用權(quán)；虹城公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡稱虹口區(qū)政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費(fèi)用，上海房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費(fèi)用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在虹城公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過程中，虹城公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。
1996年10月，虹城公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級(jí)人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動(dòng)遷費(fèi)，并支付違約金、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級(jí)人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號(hào)民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號(hào)街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》有效，繼續(xù)履行；二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動(dòng)遷費(fèi)7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號(hào)民事判決認(rèn)定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實(shí)際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個(gè)性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個(gè)月內(nèi)完成拆遷，虹城公司根據(jù)不安抗辯和同時(shí)履行抗辯的原則，有權(quán)遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開庭時(shí)才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認(rèn)定前，不能以開庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此判決：一、維持上海市高級(jí)人民法院（1996）滬高民初字第15號(hào)民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)。二、變更上海市高級(jí)人民法院（1996）滬高民初字第15號(hào)民事判決第五項(xiàng)為：虹城公司于本判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動(dòng)遷費(fèi)7，170，505美元。
2000年9月11日，虹城公司依據(jù)本院（1998）民終字第161號(hào)民事判決認(rèn)定的事實(shí)，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實(shí)信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經(jīng)濟(jì)損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區(qū)民防辦發(fā)出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復(fù)印件，以此證據(jù)證明虹城公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。
另查明：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第十五條的規(guī)定，民防工程的產(chǎn)籍檔案由市或區(qū)民防部門管理，房地產(chǎn)權(quán)籍檔案由市或區(qū)房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)對出讓的土地自然狀況包括地表下的設(shè)施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據(jù)虹口區(qū)民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計(jì)為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時(shí)，未履行告知出讓土地現(xiàn)狀的義務(wù)。虹城公司亦沒有向有關(guān)行政部門辦理拆除民防工程的審批手續(xù)，其受讓的A、B地塊未實(shí)際開發(fā)建設(shè)。
一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡稱中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費(fèi)用進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費(fèi)用為49，511.98元。
一審法院審理認(rèn)為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權(quán)出讓給虹城公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時(shí)效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；即便上海房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質(zhì)疑，因此，上海房地局認(rèn)為虹城公司起訴已過訴訟時(shí)效的理由不能成立?？烧J(rèn)定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應(yīng)由上海房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號(hào)民事判決，可以確認(rèn)虹城公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關(guān)于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權(quán)出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因民防工程拆除費(fèi)用為49，511.98元，應(yīng)由上海房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書確認(rèn)虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一，虹城公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價(jià)值的，故可延長土地使用權(quán)年限來折價(jià)賠償。據(jù)此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權(quán)使用年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費(fèi)用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費(fèi)571，410.30元，由虹城公司負(fù)擔(dān)71410.32元，由上海房地局負(fù)擔(dān)500，000元；評(píng)估費(fèi)3000元，由上海房地局負(fù)擔(dān)。
虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達(dá)到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，上海房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及利息等經(jīng)濟(jì)損失；中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費(fèi)用評(píng)估為49，511.98元，并非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，該費(fèi)用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實(shí)際拆除所發(fā)生的費(fèi)用損失為依據(jù)。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。
本院審理認(rèn)為：虹城公司依據(jù)與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財(cái)政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項(xiàng)沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，在虹城公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)的合同》中，由于虹口區(qū)政府對B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致虹城公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開發(fā)建設(shè)，為此，本院（1998）民終字第161號(hào)民事判決已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費(fèi)及利息損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項(xiàng)目用地至今亦尚未開發(fā)建設(shè)，且本院（1998）民終字第161號(hào)民事判決已經(jīng)認(rèn)定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款等費(fèi)用，事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報(bào)批手續(xù)，民防工程尚未實(shí)際拆除，一審法院委托中南會(huì)計(jì)事務(wù)所對該民防工程的評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費(fèi)用的依據(jù)，虹城公司以中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所評(píng)估非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費(fèi)用，沒有事實(shí)根據(jù)。一審法院根據(jù)上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知虹城公司的違約事實(shí)，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，上海房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，虹城公司沒有舉證證明其他實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生的事實(shí)，本院不予認(rèn)定。綜上，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
