發(fā)布時間：2023-06-18 10:42:46
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的高校物業(yè)管理現(xiàn)狀樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、高校后勤管理的現(xiàn)狀
高校后勤管理的范圍一般包括學校食堂、學生公寓、圖文信息中心、辦公樓、教學樓、培訓樓以及其他相關的附屬設施，涉及綠化、養(yǎng)護、保潔、房屋修繕、水電維修、資產(chǎn)管理等項目。目前，我國高校后勤管理存在多種模式，如社會化物業(yè)管理模式、后勤發(fā)展投資管理模式、引入社會物業(yè)與后勤管理部門共管的競爭模式、傳統(tǒng)的后勤管理部門領導下的行政管理模式等。
高校后勤管理引入后勤物業(yè)公司管理模式，實質(zhì)是高校后勤管理的一個組成部分。有的高校后勤管理仍局限于高校內(nèi)部人員。絕大多數(shù)高校幾乎還沒有建立起真正的物業(yè)公司管理體系，其管理模式幾乎都是行政行為。分設機構多而散，小而全，各自為戰(zhàn)。它們都是后勤直屬的分公司，但又直接接受高校管理部門的管理，機構臃腫，辦事效率低下。近年來，雖然有不少高校嘗試引入物業(yè)公司管理，但由于體制或觀念上的種種原因，仍然沒有擺脫傳統(tǒng)管理體制的制約。有些高校在后勤管理中引入的物業(yè)公司不具備獨立法人資格，產(chǎn)權關系不明確，管理不規(guī)范，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛將難以協(xié)調(diào)問責。
二、當前高校后勤管理中存在的問題
1.對后勤改革的認識不足
高校內(nèi)部有人認為引入物業(yè)公司管理模式，增加了辦學管理成本，其社會化服務作用不大。他們對后勤逐步走向社會開放，服務上向商品化轉(zhuǎn)變，管理上向企業(yè)化轉(zhuǎn)變存在守舊、懼變的心態(tài)。
2.管理制度有待創(chuàng)新完善
盡管有些高校后勤管理部門也制訂了工作標準、程序、行為規(guī)范、崗位職責等相關制度，但在執(zhí)行過程中不夠嚴格，不夠完善，不成體系。
3.隊伍結構不合理，專業(yè)化程度低
目前后勤管理人員以原后勤職工為主，人員結構不合理，人員年齡偏大，知識落后，管理能力、綜合素質(zhì)均不高。隨著改革的深入，派遣制人員和臨時工的比例不斷上升，這部分人員的管理專業(yè)知識、技能相對匱乏，還缺少專業(yè)技能訓練和培訓。因此，高校后勤管理隊伍的專業(yè)化水平總體不高。
4.服務質(zhì)量意識與主動性意識不強
由于高校后勤管理沒有形成獨立的企業(yè)管理模式，因而后勤項目化服務質(zhì)量與水平的提升比較困難，主要體?F在：管理人員的主動服務意識不夠，服務不及時、不到位的情況時有發(fā)生，辦事拖拉；校內(nèi)后勤服務管轄內(nèi)的設施、設備維修保養(yǎng)不完善，巡查不到位；對校園內(nèi)一些死角缺乏維護；環(huán)境衛(wèi)生注重表象，保潔管理不到位，對有損校園環(huán)境美觀的現(xiàn)象處罰不力。另外，部分管理人員與學校其他崗位上的職工相互攀比待遇，工作上拈輕怕重，在一定程度上影響并制約了后勤管理水平和服務質(zhì)量的提高。
三、后勤引入物業(yè)公司管理的策略
1.創(chuàng)新管理體制，增強主動規(guī)范服務的意識
高校引入后勤物業(yè)公司管理機制，應接軌《物業(yè)管理條例》《高校物業(yè)管理辦法》，在管理方式上須轉(zhuǎn)換為后勤物業(yè)公司管理模式，要從根本上理順產(chǎn)權關系，建立起自負盈虧、自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟體。要將原有服務區(qū)內(nèi)的創(chuàng)收資源一并劃入后勤管理部門，增強其自我發(fā)展的動力。在管理上要減少層次，提高管理效率；在經(jīng)營上要多渠道籌集資金，拓寬經(jīng)費來源，為后勤物業(yè)公司注入新的活力，使后勤管理工作步入正軌；要調(diào)動后勤職工的工作積極性，實行多勞多得、獎勤罰懶的管理體制，使高校后勤管理逐漸走上專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的經(jīng)營軌道，為保障高校事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展奠定基礎。高校后勤管理作為經(jīng)營服務主體，必須進行有效的機制轉(zhuǎn)換，選配業(yè)務精、辦事強、能正確把握改革方向、愿為教育服務的管理團隊。要不斷提高辦事效率，轉(zhuǎn)變工作作風，按照企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)優(yōu)、創(chuàng)新，建立起長效運行機制，優(yōu)化資源配置，降低成本，建立起“獨立核算、自我發(fā)展、自負盈虧、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度，構建具有高校特色的后勤物業(yè)公司管理模式。不同地區(qū)高校的現(xiàn)狀不同，因此應采用不同的運作模式，要通過階段性的發(fā)展與過渡，逐步確立信息化、專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的高校后勤物業(yè)管理公司模式。
2.強化后勤隊伍能力建設，強化高質(zhì)量服務意識
提高后勤管理人員的整體素質(zhì)，是實現(xiàn)后勤管理向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化發(fā)展的基本條件。后勤管理對業(yè)務知識和專業(yè)技術的要求較高。高校后勤管理人員大部分是從原后勤部門分離出來的，整體素質(zhì)不高，在日常工作、維修方面難以確保高效率、高質(zhì)量地承擔管理和服務職能。高校要注重后勤管理人才的選拔和培養(yǎng)，把思想品德高、業(yè)務水平優(yōu)的人才充實到管理隊伍中去。另外，要對現(xiàn)有員工進行培訓，提高員工的文化修養(yǎng)、思想品德、業(yè)務水平；還要強化后勤管理隊伍的素質(zhì)建設，如在培訓中應制訂計劃，制訂培訓大綱，最終打造一支技術精湛、管理到位、服務高效的高校后勤管理隊伍。
3.創(chuàng)立品牌，全方位高效服務
高校全體師生是后勤管理的核心服務對象。因此學校在引入后勤物業(yè)管理公司的運作過程中，要創(chuàng)立高效物業(yè)的品牌形象，以品牌促進管理，以品牌增加效益，帶給廣大師生舒適、高效、全方位的高品質(zhì)服務，促進和諧校園的發(fā)展，這也有益于高校打造一支團結奮發(fā)、風清氣正、經(jīng)營有序的后勤管理隊伍，使高校后勤服務達到高品質(zhì)、高效率、高效益的目標。
關鍵詞：物流 西部高校 物流管理類專業(yè)建設
在西部高校物流管理類專業(yè)的建設和改革過程中，擁有更少的資源卻面臨更多的問題是一個普遍存在的現(xiàn)象。由于物流業(yè)帶有明顯的區(qū)域性，其發(fā)達程度與該區(qū)域的經(jīng)濟往往存在著一定的正相關關系，因此，同處于西部的各高校在物流管理類專業(yè)的建設過程中雖說面臨的具體問題不盡相同，但大體上是近似的。
一、西部高校物流管理類專業(yè)建設的外部背景分析
1.物流人才嚴重匱乏（缺口大）
物流管理類專業(yè)是隨著我國物流業(yè)的快速發(fā)展而成長起來的新興學科。隨著物流業(yè)的快速發(fā)展使得產(chǎn)生了對于物流人才的大量需求，根據(jù)教育部高等學校物流類專業(yè)教學指導委員會公布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2010年，我國大專以上物流人才需求量為30萬至40萬人，在職人員培訓需求達到100多萬人。物流人才已被列為我國12類緊缺人才之一。
2.物流管理類專業(yè)“發(fā)展”迅速（速度快）
需求產(chǎn)生供給，物流人才的嚴重匱乏致使全國各高校爭相開設了相關的物流管理類專業(yè)，我國西部地區(qū)也不例外。在西部的重慶、四川、貴州、云南、、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆10個省、自治區(qū)中，我們以教育整體實力相對最強的陜西省為例。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2010年，陜西包括本科（39所）、?？疲?8所）、獨立學院（12所）以及民辦高校（18所）在內(nèi)共有107所高校，其中不包括研究及科研機構。在這107所高校之中，有30多所高校開設了物流管理類專業(yè)，占到總數(shù)的28%以上，并且這一數(shù)字還在不斷地增加之中。截止到目前為止，根據(jù)中國交通運輸協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示，我國已有300余所大學開設了物流管理及物流工程本科專業(yè)。物流類專業(yè)的“發(fā)展”速度不可謂不快，但是這里的“發(fā)展”主要指的是數(shù)量。
二、西部高校物流管理類專業(yè)建設現(xiàn)狀分析
然而，正當物流管理類專業(yè)在全國范圍內(nèi)遍地開花之際，人們忽然發(fā)現(xiàn)，當初那個“有條件要辦，沒有條件創(chuàng)造條件也要辦”的物流管理類專業(yè)的發(fā)展并沒有像人們預計的那樣順利，一系列的問題接踵而至。尤其是西部地區(qū)，面臨的主要問題有：
1.物流管理類專業(yè)辦學思路不清、辦學目標不明
一般而言，辦學目標決定了辦學思路。西部高校在開辦物流管理類專業(yè)之初，對于該專業(yè)的辦學目標往往是在借鑒開辦較早、相對成熟的東部高校基礎上，結合自身實際來加以確定。但是，整體而言由于東西部高校在軟、硬件上存在較大差異，因此真正“能夠”借鑒到的部分非常有限，并且主要集中在了理論教學部分。這樣一來，結合自身實際的比重就增大了。最終就演變成了學校有怎么樣的實際就制定怎么樣的目標，嚴重違背了現(xiàn)代高等教育的初衷，損害了學生的利益。
2.實踐教學“雜亂無章”
從西部高校已有的實踐教學來看，總體上呈現(xiàn)出一種“雜亂無章”的狀態(tài)。先后邏輯關系不清楚，沒有形成類似于理論學習那樣嚴謹?shù)捏w系。學生在這種實踐環(huán)節(jié)的學習過程中，也許每一塊都有較好的掌握，對于相關技術也具備了一定的應用能力，但是這些知識、技能都是相對孤立的，學生不知道他們之間的有機聯(lián)系，因此依然無法真正完成一項實際的物流作業(yè)，致使實踐教學的目的沒有很好的實現(xiàn)。
3.實踐教學環(huán)節(jié)資源不足、資源利用缺少規(guī)劃，造成浪費
西部高校在發(fā)展物流管理類專業(yè)的過程中面臨的另一個問題是教學資源不足，嚴重缺乏資金、設備，并且這些資源過分側重于理論教學環(huán)節(jié)，造成實踐教學環(huán)節(jié)可利用資源的進一步減少。并且在這種情況下，實踐教學環(huán)節(jié)對于這些極為有限的資源的利用往往也缺少科學的規(guī)劃，合理的統(tǒng)籌，致使這些資源的最大效用沒有被發(fā)揮，一定程度上造成了資源的浪費。
4.物流師資匱乏
我國西部高校物流管理類專業(yè)的師資除了少部分是本專業(yè)之外，很大一部分是從其他專業(yè)轉(zhuǎn)型過來的，本身需要知識結構的調(diào)整和理論更新。雖說這些老師的加入在很大程度上解決了理論教學部分師資不足的問題，但對于實踐教學環(huán)節(jié)而言，短時間之內(nèi)，這些師資作用的發(fā)揮是非常有限的。師資匱乏，尤其是實踐教學環(huán)節(jié)師資的匱乏嚴重制約了物流人才教育和培養(yǎng)的規(guī)模和質(zhì)量。
三、結論
面臨以上建設現(xiàn)狀，西部高校物流管理類專業(yè)的建設必須要進行一定程度的改革，這已成為勢在必行的一種必然要求。但我們應該清楚地認識到，全部解決這些問題并不現(xiàn)實，我們只有將有限的資源用于解決其中的“瓶頸”問題，就能在最大限度上促進西部高校物流管理類專業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
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論文關鍵詞： 高校; 后勤; 物業(yè)管理;
高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經(jīng)濟要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化,從而為學校實施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇，同時對服務質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。
1 高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
高校后勤物業(yè)管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運營人對以上設施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭,社會物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領導下的物業(yè)管理。
高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來說,是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來,從計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業(yè)管理既具有機遇也面對挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內(nèi)部，并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內(nèi)部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想，運營模式并沒有完全建立。現(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制，部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經(jīng)以獨立的企業(yè)在運行，但是,企業(yè)卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關系；同時,企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權不明晰,分配關系還有計劃經(jīng)濟、行政管理的色彩等。
2 我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題
2.1 管理服務觀念不能適應形勢發(fā)展需要
高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內(nèi)部潛力，不斷提高后勤服務質(zhì)量，逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認為高校實行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變，員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念，管理服務觀念要適應形勢發(fā)展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規(guī)范
我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立法人資格,企業(yè)運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關系不夠清晰；產(chǎn)權關系不明確，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權人既是學校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責、權、利關系無法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權益都難以保障,從而法律風險巨大，管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范，物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式；盡管有的學校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業(yè)管理制度可分為：綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規(guī)范。
2.4 隊伍專業(yè)化水平不高
高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識,還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，人員結構不合理，管理、技術人員少，綜合素質(zhì)水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，缺少專業(yè)技能訓練和培訓，因此高校后勤物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平總體不高。
2.5 服務水平和質(zhì)量不高
由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨立的企業(yè)，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業(yè)管理部門，學校師生是物業(yè)服務的接受者但卻不是物業(yè)費用的直接支付者，所以很難要求物業(yè)服務質(zhì)量，服務水平和質(zhì)量不高。一是主動服務不夠，存在服務不及時、不到位情況，有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決；二是校內(nèi)物業(yè)服務范圍內(nèi)的設施、設備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠；三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環(huán)境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務意識還不適應現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。
3 高校后勤物業(yè)管理的幾點策略
3.1 創(chuàng)新管理體制 加強規(guī)范服務
高校物業(yè)管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌,按照《高校物業(yè)管理辦法》, 轉(zhuǎn)換機制,理順關系,切實建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標是要從根本上理順產(chǎn)權關系,建立自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體,并將原有服務區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費來源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務實體,必須進行機制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風;同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新,堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。
3.2 加強人才培養(yǎng) 強化服務意識
提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng)，選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng)，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務水平等方面的素質(zhì)。通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設，把每個員工培養(yǎng)成技術職業(yè)人員，強化服務意識。員工的技術培訓可依據(jù)崗位職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業(yè)講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊伍。
3.3 堅持以人為本 提高服務質(zhì)量
高校后勤物業(yè)管理服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業(yè)品牌形象。應做好以服務促進管理,從服務求效益,為廣大師生員工提供學習、生活、娛樂、休閑等全方位服務,以此來促進高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅持“三服務,兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務。營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務周到、經(jīng)營有序的良好環(huán)境,讓學生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。
【關鍵詞】多校區(qū)；物業(yè)管理；問題；出路
多校區(qū)開展物業(yè)管理，只有從實際出發(fā)，正確分析問題，積極探索，才能全面提高物業(yè)服務質(zhì)量和水平。
一、多校區(qū)運行下高校物業(yè)管理面臨的問題
（一）校區(qū)多，物業(yè)管理模式難以統(tǒng)一。高校各校區(qū)既相互隔離又相對獨立，建成時間和規(guī)模大小不盡相同，建成時間長的校區(qū)，已有自己的一套管理模式，其設備、技術和管理人員都已基本定型，但其設施老化，服務內(nèi)容比較窄；新成立的校區(qū)，雖然設施設備嶄新、服務定位比較高，但其技術和管理人員相對薄弱，難以提供高效服務，這就造成各校區(qū)的管理步調(diào)存在較大差異，因而，多個校區(qū)的物業(yè)管理不可能采用一種模式。
（二）缺乏專業(yè)的管理隊伍。高校物業(yè)管理人員大都從其他崗位轉(zhuǎn)崗而來，屬于“半路出家”，專業(yè)管理者幾乎沒有，同時也缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的培訓，這都體現(xiàn)出物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平低，專業(yè)技術亟待提高。
（三）既有制度難以適應新要求。一校多區(qū)，最早建成的校區(qū)已形成自己的一套管理體制，已適應其現(xiàn)狀要求，而新建成的校區(qū)一切都還未確立，物業(yè)管理甚至處于過渡期，不可能與已建成多年的校區(qū)統(tǒng)一采用一種管理體制。
（四）物業(yè)監(jiān)管難度大。高校將物業(yè)服務項目外包給社會企業(yè)，學校對其進行監(jiān)管，由于校園物業(yè)服務項目眾多，內(nèi)容龐雜，學校無法制定詳細的考核標準條款，但合同一經(jīng)簽訂就具有穩(wěn)定性，不可能隨時更改，而社會物業(yè)服務企業(yè)是經(jīng)營性企業(yè)，是以盈利為目的的，隨時可以根據(jù)市場的變化調(diào)整服務標準，從而增加了學校監(jiān)管的難度。
二、多校區(qū)運行下高校物業(yè)管理面臨問題的原因分析
（一）社會化程度決定了物業(yè)管理模式的選擇。高校后勤自1999年進行社會化改革以來，在社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和高校提高服務質(zhì)量的探索中逐步形成三大物業(yè)管理模式，任何一種管理模式的形成都是社會經(jīng)濟發(fā)展的選擇，包括物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展成熟程度，國家對物業(yè)行業(yè)出臺的相關的法律法規(guī)，社會上勞動力資源的配置情況等。
（二）學校對后勤部門的重視程度不夠。以往，高校認為后勤就是看門、做衛(wèi)生、修修補補等工作，沒有專業(yè)和技術要求，并把后勤作為無法安置人員的最終去處，從而忽略了后勤各部門的發(fā)展，造成物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏或沒有專業(yè)人才的局面，使得管理整體上不去，影響了物業(yè)管理的專業(yè)化程度。
（三）后勤管理機制不健全。后勤原有科室設置已存在多年，但隨著物業(yè)管理工作新內(nèi)容、新要求的增加，其科室設置相關功能已明顯不足，尤其是新建校區(qū)的投入使用，原來單一校區(qū)的管理經(jīng)驗、科室設置不能適用于多個校區(qū)，給物業(yè)管理帶來很大的難度。
（四）物業(yè)監(jiān)管缺乏長效機制。高校聘請社會服務企業(yè)進駐校園，這對高校來說畢竟是新事物，新的實踐，一切都在探索中。物業(yè)管理實行服務外包，但相關的物業(yè)監(jiān)管制度、規(guī)范明顯滯后，需要在實踐中不斷的探索和研究，以期形成長效機制，達到校企雙方在管理與監(jiān)管間的最佳狀態(tài)。
三、多校區(qū)運行下高校物業(yè)管理的出路
（一）因“校區(qū)”制宜，采取差異管理模式。成立時間長的校區(qū)，由于其設備、技術和管理人員都已基本定型，轉(zhuǎn)型比較困難，且原有管理模式已適應其校區(qū)發(fā)展需求，那么就沿用原有管理模式。新成立的校區(qū)，因其設施設備嶄新、服務定位比較高，就完全可以采用社會化方式進行管理，通過引入社會競爭機制為高校提供發(fā)展需要的高效服務。
（二）加強人才培訓和選拔，提高專業(yè)管理水平。應視校區(qū)的實際情況，加強對管理人才的選拔和培養(yǎng)。通過培訓真正達到規(guī)范服務行為、提高工作效率、有效解決實際問題的能力。
（三）優(yōu)化機構設置，健全管理體制。高校物業(yè)管理涵蓋面廣，可根據(jù)校區(qū)實際，將專業(yè)化管理和綜合管理充分結合起來，優(yōu)化物業(yè)管理機構的設置，充分考慮各科室的功能，靈活設置適合校區(qū)物業(yè)管理的機構，并將部分行業(yè)合并，形成新的管理機構，既發(fā)揮不同行業(yè)、不同機構功能優(yōu)勢，同時理順各部門間的責權關系，使物業(yè)管理的人力、物力、財力等資源得到優(yōu)化和配置，發(fā)揮出最大效能。
（四）探索物業(yè)監(jiān)管的長效機制。1.合同、法規(guī)是物業(yè)監(jiān)管的依據(jù)和基礎。高校要結合校區(qū)物業(yè)管理的特點與社會服務企業(yè)簽訂雙方合同。合同簽訂前要認真審核項目內(nèi)容，修正各項條款，得到雙方認可。2.形成以監(jiān)管部門為主、各院系為輔共同監(jiān)管的局面。高校物業(yè)監(jiān)管部門是實施監(jiān)管的主體，應按照與社會服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同及相關的物業(yè)管理條例實施物業(yè)監(jiān)管工作，完成物業(yè)管理目標。對于師生提出的要求或投訴的事件，盡量合情合理地給予處理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理各方面的工作。3.建立信息化網(wǎng)絡平臺，實行全方位的監(jiān)管。利用網(wǎng)絡優(yōu)勢，在校園網(wǎng)開設“后勤物業(yè)服務”專欄，將物業(yè)服務的項目內(nèi)容及服務單位公布在專欄上。師生可以通過網(wǎng)絡將需要解決的問題以發(fā)帖的方式及時反映出來，然后由監(jiān)管部門的管理人員收集整理并反饋給物業(yè)服務單位進行整改，化解了矛盾的積累，達到有效監(jiān)管的目的。
結語
高校任何教學、科研、師生在校生活等活動都離不開物業(yè)管理工作的配合，應充分利用校園廣播、網(wǎng)絡媒體、宣傳欄、報刊等，加大對物業(yè)的宣傳，使師生了解物業(yè)工作的內(nèi)容和要求，提高對物業(yè)管理的功能和作用的認識，這樣才能積極配合物業(yè)管理工作。
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一、高校物業(yè)管理的特點：
高校物業(yè)管理的服務的對象是廣大學生和教師，是為了發(fā)揮高校物業(yè)的最大使用功能，實現(xiàn)物業(yè)的最大價值，為師生創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。其除了具有服務性、專業(yè)性、規(guī)范性外，還具有一般社會物業(yè)服務企業(yè)所不具備的功能，即育人功能、政治功能：
1.育人功能：高校物業(yè)管理是高校管理的重要組成部分，肩負著“管理育人、服務育人”的責任和義務，其各項工作的出發(fā)點和落腳點必須以教學為中心，為教學、教育、科研服務；一個干凈優(yōu)美的校園環(huán)境，有助于培養(yǎng)大學生良好的思想品德，使之形成樂觀向上、積極進取的心理素質(zhì)；物業(yè)人員的文明服務有助于培養(yǎng)大學生樸素的世界觀，能引起他們對勞動者的尊重和對勞動的熱愛。
2.政治功能：高校物業(yè)管理主要是以為師生創(chuàng)建和保持一個良好的教育、教學環(huán)境為目標，并協(xié)助提升大學生的思想品德，維護校園穩(wěn)定，是校園安全穩(wěn)定治理手段之一，是高校對外形象的重要組成部分。因此高校物業(yè)管理存在公益性要求，同時也存在社會效益的要求，因此高校物業(yè)管理模式不能完全按照市場化運作。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題：
從調(diào)研的情況看，現(xiàn)在大部分的高校在后勤社會化改革中采用共管式管理模式，也就是常說的“甲乙方”模式，其中甲方為高校后勤的管理部門，負責監(jiān)督、協(xié)調(diào)；乙方為具有企業(yè)法人資質(zhì)的后勤實體，但在具體的實踐中后勤實體并非真正意義上的乙方，其領導層由高校聘任，絕大部分資產(chǎn)由高校出資，還有不少工作人員是高校在職在編人員，實質(zhì)上乙方就是高校的一個二級部門，由于高校物業(yè)的特殊性，在改革發(fā)展中有許多不足之處，很大程度上制約了高校的發(fā)展。其存在的主要問題有以下幾個方面：
1.思想觀念轉(zhuǎn)變不到位。高校自擴招以來發(fā)展迅速，使得高校物業(yè)管理面臨許多新的問題，舊的物業(yè)管理理念和員工舊的觀念影響著高校物業(yè)發(fā)展。一方面高校物業(yè)管理人員年齡結構老化、管理理念陳舊，沒有建立建立現(xiàn)代物業(yè)服務關系的概念，在日常工作中往往還是以行政命令為主導，追求社會效益重于經(jīng)濟效益，市場經(jīng)營意識淡薄。另一方面高校物業(yè)管理服務人員大多來自高校后勤部門，受“大鍋飯”“鐵飯碗”等舊觀念影響，在思想認識上沒有緊迫感、危機感，服務意識不強，工作效率低下，服務質(zhì)量得不到保證。
2.缺乏專業(yè)技能人才。高校物業(yè)管理包括水電等設施設備的維修保養(yǎng)、校園綠化養(yǎng)護、校園環(huán)境保潔等，這些工作都要求從業(yè)人員具備一定的專業(yè)技術知識。但高校屬于事業(yè)單位，管理經(jīng)費緊張，使得高校物業(yè)管理費用和人員經(jīng)費一壓再壓，使得物業(yè)服務的專業(yè)技術人員和高級管理人員十分缺乏，為節(jié)省開支，只能大量招聘文化水平低、專業(yè)技能差的外來勞務人員，導致服務手段、服務技術落后，嚴重制約了高校物業(yè)管理向高水平服務的發(fā)展。
3.經(jīng)營模式不夠完善，經(jīng)費投入不足。高校不僅是“傳道、授業(yè)、解惑”的場所，更是開展思想文化交流、開展各項文體活動的重要場所，這就要求物業(yè)管理部門創(chuàng)建高品質(zhì)的校園環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)服務，但大部分高校的物業(yè)經(jīng)費來源于高校的行政撥款，自身的盈利能力不強，所得款項只能維持校園物業(yè)的基本運作，且物業(yè)管理模式單一，離達到高品質(zhì)的物業(yè)服務要求還有較大的距離。
三、高校物業(yè)管理的改進對策
1.轉(zhuǎn)變思想觀念，增強服務意識。隨著高校后勤改革的不斷完善和推進，后勤工作人員應破除“大鍋飯”“鐵飯碗”的思想，樹立優(yōu)質(zhì)服務理念，變“被動”為“主動”，以廣大師生的需求為本，提供優(yōu)質(zhì)服務作為各項工作的出發(fā)點和落腳點。
2.加強制度建設，規(guī)范高校物業(yè)管理。制定較為完備、適用的制度，需以國家的法律法規(guī)及政府有關部門頒布的政策文件為依據(jù)，結合高校物業(yè)自身的實際情況，借鑒其他優(yōu)秀物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。制度建設是高校物業(yè)管理走向規(guī)范化、科學化和法制化的必要前提，是開展日常工作的準繩和依據(jù)，將有利于物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
3.構建具有專業(yè)技能的物業(yè)管理服務隊伍。高素質(zhì)的技能人才是實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理的前提條件，高校物業(yè)員工素質(zhì)的好壞，專業(yè)技能的高低將直接關系物業(yè)的服務質(zhì)量，因此人的因素是提高服務質(zhì)量至關重要的因素。一方面要引進高素質(zhì)的專業(yè)人才，同時也要對現(xiàn)有的工作人員進行專業(yè)培訓和職業(yè)再教育，鼓勵員工學習和提高，通過專業(yè)培訓、同行交流等形式，不斷提高員工的綜合素質(zhì)。
[關鍵詞]高校管理；高校物業(yè)；企業(yè)管理；管理創(chuàng)新
[中圖分類號]G647
[文獻標識碼]A
[文章編號]1005-6432(2008)48-0016-02
高校經(jīng)過大“擴招”進入高等教育大眾化以來，隨著學校辦學規(guī)模的擴大，師生對物業(yè)管理需求的提升，物業(yè)管理服務企業(yè)由社會進入到高校，并成為高校發(fā)展的一個組成部分?，F(xiàn)階段我國高校物業(yè)管理服務企業(yè)所處的大環(huán)境可以概括為市場化、壘球化、信息化和知識經(jīng)濟的興起。新環(huán)境、新形勢對高校物業(yè)管理服務企業(yè)既是一種機遇，更是一種挑戰(zhàn)。強化管理，不斷進行管理創(chuàng)新已成為企業(yè)在競爭中制勝的根本保證。
1 高校物業(yè)管理的特點及其企業(yè)創(chuàng)新的必要性
在近些年，高校擴招帶來了高校校園的擴大和物業(yè)項目的增多。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會化改革的推動，高校物業(yè)管理服務成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發(fā)展，許多高教園區(qū)的建立、再加上高校新校區(qū)的擴建，使高校物業(yè)管理得到了進一步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業(yè)管理服務的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校后勤保障，辦好高校有著十分重要的意義。高校物業(yè)管理服務企業(yè)除了具有社會一般物業(yè)管理企業(yè)的特性，即服務性、專業(yè)性、經(jīng)營性、規(guī)范性、統(tǒng)一性和綜合性等外，還具有以下三個特征：
(1)具有育人屬性。高校物業(yè)管理服務企業(yè)作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養(yǎng)人才的有機組成部分o
(2)服務對象特殊。社會物業(yè)服務的對象是社會各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個高層次、高學歷人員集中的場所，其物業(yè)管理服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。高校中的師生員工對物業(yè)管理服務企業(yè)的形象、服務人員的素質(zhì)和服務內(nèi)容都有較高要求，服務和管理更需要精心組織，秩序維持和學生安全顯得特別重要。
(3)融合校園文化。由于高等教育在我國經(jīng)濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特有的文化內(nèi)涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理服務企業(yè)在做好物業(yè)服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環(huán)境建設。高校物業(yè)管理服務企業(yè)所承擔的校園環(huán)境建設是校園文化建設的物質(zhì)載體，它與校園文化建設是密不可分的。它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。
正是高校物業(yè)管理服務企業(yè)所處環(huán)境的特殊性，對其企業(yè)管理創(chuàng)新提出了新要求。應該說，高校物業(yè)管理服務企業(yè)創(chuàng)新在過去一段時間的實踐中，在不斷強化管理創(chuàng)新，并取得了歷史性的進步。但從總體看，高校物業(yè)管理服務企業(yè)的管理創(chuàng)新工作還遠遠不能適應高校發(fā)展形勢的需要，其企業(yè)管理迫切需要進一步創(chuàng)新。
2 高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新的領域和內(nèi)容
高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新只有在關鍵的領域進行改革與突破，才能取得最佳效果。新形勢下高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新主要涉及以下領域及內(nèi)容：
2．1 重視高校物業(yè)管理服務企業(yè)的戰(zhàn)略管理
戰(zhàn)略謀劃是高校物業(yè)服務企業(yè)的靈魂，戰(zhàn)略管理關乎企業(yè)的發(fā)展方向。面對世界經(jīng)濟一體化進程的加快、信息技術的迅速發(fā)展和知識經(jīng)濟興起所帶來的外部環(huán)境深刻而巨大的變化，特別是我國加入WTO后所面對的世界“超級隊”跨國公司的挑戰(zhàn)，高校物業(yè)服務企業(yè)管理要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須在戰(zhàn)略創(chuàng)新方面下工夫。高校物業(yè)服務企業(yè)管理創(chuàng)新，要求企業(yè)戰(zhàn)略的制訂和實施要著眼于高校物業(yè)服務市場競爭，企業(yè)戰(zhàn)略的制訂和實施要在捕捉外部環(huán)境機遇的基礎上更多地立足于高校物業(yè)服務企業(yè)核心競爭力的形成。培育和形成核心競爭力必須適應物業(yè)管理服務企業(yè)外部的環(huán)境因素。
2．2 構造高校物業(yè)管理服務企業(yè)的“企業(yè)生態(tài)”環(huán)境
高校物業(yè)管理服務企業(yè)生態(tài)是指企業(yè)生存和發(fā)展的和諧環(huán)境。面對經(jīng)濟全球化、信息化、知識經(jīng)濟興起以及高?？焖侔l(fā)展形成的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的劇烈變化，增強高校物業(yè)管理服務的市場意識和對環(huán)境變化的敏感性，改變傳統(tǒng)的把“自我”與物業(yè)管理服務企業(yè)必須具備的“環(huán)境”完全割裂的意識，確立與高?！肮采钡囊庾R，形成和諧的“企業(yè)生態(tài)”。構建高校物業(yè)管理服務企業(yè)的“企業(yè)生態(tài)”，首先要開展協(xié)同競爭。由于市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的增強，面對日益激烈和復雜的競爭環(huán)境，高校物業(yè)管理服務企業(yè)必須超脫傳統(tǒng)競爭模式，以合作代替對抗，在競爭中尋求合作，在合作中展開競爭，通過一定程度的合作和資源的共享來尋求競爭優(yōu)勢，即實現(xiàn)“雙贏”。
2．3 調(diào)整高校物業(yè)管理服務企業(yè)的組織結構
組織結構是實現(xiàn)高校物業(yè)管理服務企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的保證。目前，高校物業(yè)管理服務企業(yè)的組織結構特點是嚴格的層次關系，固定的職責，正式的溝通渠道，集權化的決策，以及管理環(huán)節(jié)多，管理成本高，企業(yè)管理服務效率低等。由于科學技術的飛速發(fā)展和市場的瞬息萬變，加之高校環(huán)境的特殊性，使得高校物業(yè)管理服務企業(yè)的運轉(zhuǎn)節(jié)奏必須加快，要求保持高度的機動靈活性。而互聯(lián)網(wǎng)和企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)的廣泛應用，又使得傳統(tǒng)的組織結構難以適應時代的要求。為此，必須調(diào)整和創(chuàng)新高校物業(yè)管理服務企業(yè)的組織結構，使組織結構扁平化、柔性化和虛擬化。通過破除傳統(tǒng)的自上而下垂直多層的結構，減少管理層次，壓縮職能機構，加大管理幅度，建立一種緊縮的橫向組織，加快信息傳遞和反饋的速度，以提高管理效率。通過建立臨時性組織來擺脫原有組織形式束縛，實現(xiàn)靈活性與多樣性的統(tǒng)一，以增強企業(yè)適應內(nèi)外環(huán)境變化的能力。調(diào)整組織結構的理想目標是建立學習型組織。面對知識經(jīng)濟時代，不僅僅是獲得知識和信息，更重要的是它高度重視建立全體人員共同的目標、價值觀和經(jīng)營使命。
3 促進高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新的措施
加強高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新，涉及各個方面的工作，需要協(xié)調(diào)運作，特別是需要針對薄弱環(huán)節(jié)，圍繞新形勢提出的各項要求進行。
3．1 轉(zhuǎn)變觀念，把管理創(chuàng)新作為高校物業(yè)管理服務企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略思想
觀念的陳舊和落后是企業(yè)管理創(chuàng)新的最大障礙。如高校物業(yè)管理服務企業(yè)的領導還沒有形成現(xiàn)代企業(yè)管理的意識，就無法認識到現(xiàn)代管理模式對企業(yè)效益的巨大作用。因此，高校物業(yè)管理服務企業(yè)的領導要切實認識到管理創(chuàng)新在當前市場經(jīng)濟競爭形勢下的重要性和緊迫性，更新企業(yè)的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略部署，增強科學管理經(jīng)營的意識，從戰(zhàn)略的高度去推動企業(yè)的管理創(chuàng)新。
3．2 建立有效機制，培育職業(yè)化的高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理隊伍
高校物業(yè)管理服務企業(yè)的管理者是企業(yè)內(nèi)最具有創(chuàng)新能力和影響力的人。目前，高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新效率不佳與缺乏具有企業(yè)家素質(zhì)的管理者有內(nèi)在關系。因此，要推動高校物業(yè)管理服務企業(yè)管理創(chuàng)新，必須注重企業(yè)內(nèi)部管理隊伍的建設，培育和造就一個主導管理創(chuàng)新前沿的管理層。結合目前高校物業(yè)管理服務的現(xiàn)狀，在“責、權、利”一致的原則下，完善經(jīng)營者激勵約束機制，建立一套科學、公正的考核、晉升體系，使經(jīng)營者的個人利益與企業(yè)的經(jīng)濟效益掛鉤。
3．3 構建創(chuàng)新文化，形成高校物業(yè)管理服務企業(yè)良好的管理創(chuàng)新氛圍
高校物業(yè)管理服務企業(yè)要實現(xiàn)管理創(chuàng)新，離不開企業(yè)文化的滲透，需要建立一個健康向上、同心同德、生生不息的企業(yè)文化。為此，要培育企業(yè)強烈而持久的創(chuàng)新價值觀，形成強烈的創(chuàng)新認同感。在企業(yè)內(nèi)構建企業(yè)管理創(chuàng)新的軟環(huán)境，形成良好的創(chuàng)新氛圍，完善企業(yè)創(chuàng)新機制，形成強大的創(chuàng)新動力。設計創(chuàng)新文化禮儀以及創(chuàng)新文化網(wǎng)絡，宣傳創(chuàng)新的價值觀念并以此感染全體員工。
【關鍵詞】高校物業(yè)；后勤智能物業(yè)管理；問題；對策
一、當前高校后勤智能物業(yè)管理中所存在的問題
（一）后勤智能物業(yè)管理的定位不準確。與目前的社會上的物業(yè)相比，高校的物業(yè)管理雖然具有一定的相同點，但又有其自身的特點。高校物業(yè)的性質(zhì)更側重于公共服務這塊，其功能更重于實用性。目前，中國大多數(shù)高校的后勤部門在忽視社會效益時往往過于注重經(jīng)濟效益。實際上，這是高校對自身財產(chǎn)管理定位不準確的體現(xiàn)。在管理大學的財產(chǎn)時，的確需要能夠控制自身的管理成本，但是還需要關注學校的教育特征，如果一直注重經(jīng)濟效益，這對高校的長遠發(fā)展是很不利的。而高效物業(yè)的管理部門應在兩者之間找到一個合理的中間點，以便在這兩個方面能夠?qū)崿F(xiàn)平衡和穩(wěn)定。
（二）大學財產(chǎn)管理的定義不夠清楚。大學物業(yè)管理并不是真正獨立存在的，必須受到各級監(jiān)督和控制。在這樣的管理模式下，物業(yè)管理一般由學校的后勤部門負責，后勤部門是屬于大學的一個行政管理部門。但另一方面，物業(yè)管理的真正對象是普通學生和學校教師。由于管理和服務的這種差異，在諸如“什么是物業(yè)管理”和“應如何進行物業(yè)管理？”這樣的基本問題上達成共識相對困難。這會導致物業(yè)管理的責任和權利混亂。
（三）高校物業(yè)管理的職責范圍不夠明確。我國大多數(shù)大學采用的物業(yè)管理模式如下：高校創(chuàng)建專門的物業(yè)管理部門，以自己的名義管理或選擇專業(yè)的公司，并與物業(yè)公司簽署協(xié)議。從學校的各個單位、院校和學生的角度來看，物業(yè)公司的性質(zhì)是屬于服務型機構，其作用是能夠使校園內(nèi)更為便利，使教師和學生可以正常工作學習，行政管理部門可以做好日常性工作。然而，高校內(nèi)部的不同部門和學院之間在管理上有著很大的差異，這些看似無關的差異將對物業(yè)管理產(chǎn)生很大的影響。不同的單位和學院對物業(yè)管理部門有不同的需求，不同的老師對物業(yè)管理也是有不同的意愿，這大大增加了高校物業(yè)管理的難度。但是，當學校與物業(yè)公司簽訂合約時，這些細微的差異并未得到細致的體現(xiàn)，這使得物業(yè)管理公司在未來進行管理時缺少能夠讓人相信的依據(jù)。產(chǎn)生此問題的原因是，高校沒有區(qū)分學校物業(yè)管理和各單位、學院的相關工作，沒有及時將各單位、學院的需求傳達給物業(yè)部門，使得雙方?jīng)]能有效溝通，這使得物業(yè)管理公司很難真正滿足學校的需求，滿足大學內(nèi)部的實際發(fā)展需求。
（四）高校后勤智能管理的資金預算不足。對于物業(yè)管理來說，資金就是運行的血液，這是不可或缺的。高校物業(yè)管理的資金從何而來？對于大多數(shù)學校來說，物業(yè)管理資金實際上需要學校的財政支持，學校資金是主要來源。因此，在學校的物業(yè)費用和服務內(nèi)容方面來說，高校的師生仍對此予以高度重視，這已成為物業(yè)管理部門的重大工作難題。大學提供的資金不夠，這就迫使大學的后勤部門自行管理或在選擇物業(yè)公司時受到較大限制，如何最大限度地在資金和服務質(zhì)量之間尋求平衡。這需要大學能夠主動打開競爭之門，為社會上物業(yè)公司提供開放且透明的競爭機會，只有采取這樣的競爭方式，各個物業(yè)管理公司才會更加珍惜競爭機會，然后讓學校能夠進一步降低物業(yè)管理的成本，并為全校師生提供更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務。
（五）高校的物業(yè)管理本身存在缺陷。由于一些限制，大多數(shù)高校從事物業(yè)管理的工作人員在服務意識方面不高，并沒有意識到自己的本身職責和社會責任，這也使學校的物業(yè)管理工作受到嚴重影響，給學校的師生印象不佳。另外，部分高校物業(yè)管理部門沒有按照規(guī)定履行職責，對后勤物業(yè)服務內(nèi)容以私自、不正當?shù)姆绞綔p少，或者是根本就不作為，也沒有為師生提供合理的服務。因為近些年來的經(jīng)濟發(fā)展變化，物業(yè)管理服務的成本逐漸增加，這也增加了物業(yè)管理的壓力。高校中大多數(shù)從事物業(yè)服務的人員都是集體編制，鐵飯碗的觀念仍然存在，這也就限制了大學物業(yè)管理服務的水平。
二、高校后勤智能物業(yè)管理的方法
（一）物業(yè)管理具體職責的精準定位。一方面，物業(yè)管理具體職責的精確定位可以使學校更好地進行監(jiān)督。這種監(jiān)督既包括對物業(yè)部門服務本身質(zhì)量標準的監(jiān)督，也包括對物業(yè)服務日常工作的監(jiān)督；另一方面，還能夠為改善學校物業(yè)管理奠定基礎。根據(jù)對物業(yè)管理公司的研究和相關調(diào)查，總結了大學物業(yè)管理的作用如下：首先，專業(yè)的大學物業(yè)管理為學校的日常操作工作、學生的生活帶來便利和營造了輕松生活氛圍。其次，大學物業(yè)的管理可以利用其自身的職能來規(guī)范和管理日常工作，尤其是師生的行為。這種管理方式可以幫助學生擁有良好的生活方式，在接受服務時學會怎樣做人，并在校園氛圍中蓬勃發(fā)展。這對幫助學校建立和諧進步的校園文化具有重要意義和價值。最后，對大學物業(yè)的良好管理可以從某種意義上幫助高校保值和增值。在當前過程中，這三個方面至關重要，否則，物業(yè)管理很難發(fā)揮其實際作用。
（二）加強宣傳，明確物業(yè)管理部門的權限和責任。學校的物業(yè)服務部門應提高其宣傳水平。宣傳的最重要形式是建立一個真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務人員和學生、老師進行及時的溝通，以了解老師和學生的期望、對物業(yè)管理的理解。高校自身管理或?qū)ν庹袠藭r，應明確定義自己的需求和規(guī)定，并對服務內(nèi)容進行必要的調(diào)整細化，以免在將來的工作中出現(xiàn)模糊管理和職責情況發(fā)生。
（三）明確學校不同部門之間的物業(yè)管理。對于高校的后勤智能物業(yè)管理來說，有必要成立監(jiān)督評價委員會。該委員會不是由任意人員組成的。它需要由有關單位和學院的代表人組成。一方面，可以幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地進行日常管理；另一方面，也可以促進單位、學院與物業(yè)管理公司之間的有效溝通。
（四）物業(yè)的管理服務要不斷提高自身的業(yè)務水平。物業(yè)管理部門必須要適應其服務理念，并改善有關服務的服務思維。在管理過程中，必須嚴格遵守學校的有關規(guī)定，并不斷提高公司自身員工的專業(yè)水平，使公司得以保持積極的增長趨勢，積極地向行業(yè)優(yōu)秀者學習，從他們的先進經(jīng)驗中學習，并使自身的管理水準與一流的公司保持一致。高校物業(yè)部門應積極總結員工的工作成效，制定一系列獎勵和獎懲制度，以及日益完善的工作制度，以激勵員工。
（五）運用信息技術。隨著信息技術在社會上各領域的廣泛應用，使得高校的教育研究和服務功能都能夠得到加強和擴展。傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式有其自身的局限性，無法補充信息技術的運用管理帶來的效率。信息技術的廣泛應用和信息資源的進一步發(fā)展，不僅對傳統(tǒng)的大學物業(yè)工作方式提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，而且為高校的后勤智能物業(yè)管理帶來了新發(fā)展，使得高校物業(yè)的管理效率變得高效而簡潔。因此，推進高校物業(yè)管理的信息化，搭建良好的物業(yè)管理服務平臺，有利于提高物業(yè)服務水平，加快了大學物業(yè)教學與研究功能的深化和擴展速度，提供了更好的資源和有保證的教學研究服務。
三、結束語
大學的物業(yè)管理是綜合性強的一項管理工作。每個高校的管理方法都不一致，很難用一樣的標準來衡量物業(yè)管理的優(yōu)缺點。但是，無論采用哪種模式，都必須狠抓質(zhì)量，以增強物業(yè)管理公司的活力和競爭力，真正地將高校物業(yè)實現(xiàn)市場化的運作，并使后勤智能物業(yè)管理能夠提升到一個新的水平。
【參考文獻】
[1]湯鴻波.試論做好新形勢下高校后勤服務工作的相關舉措[J].現(xiàn)代職業(yè)教育,2017(27):221.
關鍵詞：物業(yè)管理 高等教育 人才培養(yǎng)
物業(yè)管理在我國是一個新興的行業(yè)，是伴隨著市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)、土地有償使用、房屋商品化的推進而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。盡管物業(yè)管理在我國興起頗晚，但發(fā)展很快，并且經(jīng)過20多年的探索和實踐，我國物業(yè)管理取得長足發(fā)展。迄今為止，我國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬多家，物業(yè)管理人員達250萬人，至2010年將增至400萬人。然而，物業(yè)管理人員多半為半路轉(zhuǎn)行，未受過正規(guī)的專業(yè)教育和培訓，整體素質(zhì)偏低，人才匱乏導致服務水平低是當前我國物業(yè)管理市場存在的主要問題，嚴重制約了行業(yè)的發(fā)展。人才成為瓶頸，是物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)所面臨的尷尬和困境，因此，我國高校開設物業(yè)管理專業(yè)培育物業(yè)管理專門人才，是新時期我國物業(yè)管理行業(yè)對高等教育發(fā)展的迫切要求。
1 物業(yè)管理人才的需求特點
1.1 人才需求的層次性
物業(yè)管理工作紛繁復雜，從房屋設備維修養(yǎng)護到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，及物業(yè)管理的理論研究都在其范圍之內(nèi)，這就是物業(yè)管理對人才有不同層次的要求。從物業(yè)管理公司的構架上來看，物業(yè)管理公司的用人需求包括二個層次:管理層和操作層。管理層包括管理人才、策劃人才和首腦人才；操作層包括技術人才和營銷人才。同時，從專業(yè)教師培育和學科發(fā)展研究角度上看，物業(yè)管理人才還需要有學術人才，即理論研究人才和教育人才，這就形成了物業(yè)管理的學術層。
1.2 實用型技術人才和復合型通用人才并重
現(xiàn)代物業(yè)管理涉及物業(yè)的種類繁多，有居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他用途的物業(yè)。物業(yè)管理和服務對象有顯著的差異，需要一批熟悉各物業(yè)特點，掌握常規(guī)管理和實際操作能力的實用型技術人才；另一方面，由于每種物業(yè)的管理服務工作都會涉及到房屋設備、公共設施的維修養(yǎng)護，公共區(qū)域的治安、環(huán)衛(wèi)、交通等綜合管理與經(jīng)營，需要有一批懂得企業(yè)管理與經(jīng)營、經(jīng)濟分析、公共關系學等復合型通用人才。
1.3 物業(yè)管理人才的理論知識與實際能力兼?zhèn)?/p>
物業(yè)管理是一個典型的以人力資源及智力輸出為特征，附著情感價值，并對管理服務模式、技能與方法持續(xù)動態(tài)創(chuàng)新的行業(yè)。管理水平的高低直接影響服務的質(zhì)量。行業(yè)的發(fā)展速度使得工作中不斷涌現(xiàn)新的問題，這就對管理人員的專業(yè)理論知識水平提出更高的要求，但從具體工作崗位來看，較為具體的日常管理工作和對動手能力要求頗高的技術工作居多，所以有無實踐能力也是物業(yè)公司招聘人員的重要考察指標。
2 我國物業(yè)管理高等教育發(fā)展現(xiàn)狀
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)在我國已有二十多年的發(fā)展歷史，而物業(yè)管理成為高等教育中的一個專業(yè)僅有十年的發(fā)展歷史。盡管我國物業(yè)管理高等教育開辦較晚，但發(fā)展迅速，專業(yè)教育和人才培養(yǎng)層次不斷提高，正在成為我國高等教育的熱門專業(yè)。
2.1 物業(yè)管理高等教育發(fā)展迅速
自1996年我國高校中開始設置物業(yè)管理高等教育，至今物業(yè)管理專業(yè)教育發(fā)展初具規(guī)模。表現(xiàn)在教育形式上，發(fā)展了高等職業(yè)教育、自學考試成人教育和普通高校全日制教育；在學歷層次上，由?？平逃l(fā)展到本科教育；在學科層面上，專業(yè)開設背景和知識前緣不斷拓寬。
2.2 物業(yè)管理高等教育理論研究進展明顯
雖然我國物業(yè)管理高等教育處于摸索階段，專業(yè)教育理論發(fā)展還不成熟，但物業(yè)管理高等教育理論研究取得一定進展，據(jù)有關資料統(tǒng)計，2001年至2006年共出版物業(yè)管理專業(yè)教材20多本。物業(yè)管理高等教育課程體系的研究也正在探索之中。
2.3 物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式不斷拓展
目前我國物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式已發(fā)展有三種：一是以服務為中心的人才培養(yǎng)模式。該模式以服務理念為中心，注重培養(yǎng)學生與業(yè)主交流的技巧，但缺乏解決問題的能力，難以勝任總體性的管理工作；二是以技術為中心的人才培養(yǎng)模式。該模型以技能教育為中心，注重培養(yǎng)學生解決具體技術問題的能力，但缺乏管理和經(jīng)營觀念；三是復合型的人才培養(yǎng)模式。該模式吸取前兩種模式好的辦學經(jīng)驗，以社會需求為目標，強調(diào)技能教育和經(jīng)營管理能力的培養(yǎng)，培養(yǎng)復合型的高級管理人才。
3 我國物業(yè)管理高等教育問題
3.1 人力培養(yǎng)層次偏低
物業(yè)管理作為新興行業(yè)，對物業(yè)管理人員知識化、市場化、信息化、專業(yè)化要求越來越高，特別是現(xiàn)代化物業(yè)管理營銷已進入個性化、智能化、網(wǎng)絡化的整合時期，物業(yè)管理行業(yè)不僅需要具備專業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才，更需要高層次的復合型管理人才。而目前我國物業(yè)管理高等教育仍停留在大專層次和自考層次，大部分地區(qū)未開設物業(yè)管理本科教育，人才培育不能滿足行業(yè)發(fā)展的用人需求。
3.2 師資建設滯后
物業(yè)管理專業(yè)是時代和行業(yè)發(fā)展起來的新行業(yè)，但我國物業(yè)管理高等教育還沒有開展專門的師資教育，造成我國各高校物業(yè)管理教育普遍面臨師資不足，缺乏專業(yè)教師的發(fā)展困難。我國各高校中大部分物業(yè)管理專業(yè)教師是相關專業(yè)改行或聘請物業(yè)管理人員參與教學，教師整體水平偏低。物業(yè)管理專業(yè)教師建設滯后，已不能適應物業(yè)管理高等教育的發(fā)展要求。
3.3 人才培養(yǎng)目標錯位
面對物業(yè)管理市場對技能型實用人才的需求，我國普通高校將人才培養(yǎng)定位在技能實用人才的培養(yǎng)，而普通高校都不具備培養(yǎng)技能型實用人才的師資和教學條件。另一方面，面對物業(yè)管理市場對復合型通用人才的需求，高等職業(yè)技術學院在努力培養(yǎng)復合型高級人才，而這類學校也不具備復合型高級人才的師資和教學條件。這種只顧及市場需求，而不考慮學校各自的學科和專業(yè)背景的人才培養(yǎng)目標定位，勢必影響人才培養(yǎng)的質(zhì)量。
3.4 專業(yè)建設和課程體系不成熟
我國物業(yè)管理高等教育課程設置大多按“四板塊一環(huán)節(jié)”的模式設置課程，即公共必修棵、公共選修棵、專業(yè)必修棵、專業(yè)選修棵和實踐教學環(huán)節(jié)。由于各高校的學科和專業(yè)背景不同，教學資源和師資條件不一，在人才培養(yǎng)目標錯位的情況下，面對師資不足，往往按“有什么教師開設什么課程”的“量體裁衣”的原則設置課程，造成培養(yǎng)目標與課程設置存在一定差距。
4 我國物業(yè)管理高等教育發(fā)展的途徑
4.1 明確物業(yè)管理高等教育人才的培養(yǎng)目標
根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)學科知識綜合性的特點和人才需求層次性的要求，物業(yè)管理高等教育人才培養(yǎng)定位必須考慮高校各自的學科和專業(yè)背景，進行科學合理的“分工”和準確的定位。普通高校的人才培養(yǎng)定位在管理層和學術層，以復合型管理人才培養(yǎng)為主，兼顧學術型研究型人才培養(yǎng)，重視師資人才的培養(yǎng)，適當發(fā)展研究生教育；高等職業(yè)教育的人才培養(yǎng)定位在操作層和管理層，以實用型專門人才培養(yǎng)為主，兼顧復合型管理人才培養(yǎng)。
4.2 構筑物業(yè)管理高等教育教學新體系
物業(yè)管理的教學體系應與人才培養(yǎng)目標相適應，模塊化的課程設置能較好地適應了物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標的需求。普通高校的人才培養(yǎng)目標是復合型高級人才和教育人才，其課程設置應偏重于理論研究和宏觀管理及綜合能力的培養(yǎng)，課程體系可由十大模塊組成①基本素質(zhì)；②綜合素質(zhì)；③物業(yè)管理法；④物業(yè)管理建筑；⑤物業(yè)經(jīng)營與管理；⑥計算機信息系統(tǒng)；⑦智能化；⑧物管理財務；⑨物業(yè)綠化模塊；⑩房地產(chǎn)模塊。高等職業(yè)教育的人才培養(yǎng)目標是技能型應用人才，其課程設置應偏重于微觀管理和操作技能的培養(yǎng)，課程體系可由三大模塊組成①基礎能力；②專業(yè)技能；③職業(yè)技能。
4.3 加強物業(yè)管理高等教育師資隊伍建設
首先，明確師資規(guī)劃，引進重點課程人才；其次，創(chuàng)造一個良好的人才環(huán)境氛圍；第三，人才招聘工作要改變被動、單一的方式，力求主動化、多樣化。在師資培養(yǎng)方面需要做的工作是：首先，狠抓學科帶頭人的培養(yǎng)，重視學術骨干教師、優(yōu)秀青年教師的選拔與培養(yǎng)；其次，加大教師進修力度，選派中青年骨干教師去兄弟院校或國外進修培養(yǎng)；第三，提高教師學歷層次，學校制定政策鼓勵具有碩士學位的青年教師報考博士學位研究生，并對本科學歷的教師要采取一定的措施，督促他們進行繼續(xù)教育，提高學歷層次。
4.4 提高物業(yè)管理人才培養(yǎng)層次
根據(jù)物業(yè)管理人才需求的層次性，物業(yè)管理人才的培養(yǎng)也應該是多層次的，物業(yè)管理人才的培養(yǎng)不能停留在大專層次和自考層次，普通高校應積極推行物業(yè)管理本科教育，對學科基礎和專業(yè)背景較好的高校，應積極開設物業(yè)管理研究生教育。因為只有提高物業(yè)管理人才培養(yǎng)層次，才能滿足物業(yè)管理行業(yè)對各層次人才需求。
參考文獻
[1]禤映峰.淺析物業(yè)管理行業(yè)的人力資源素質(zhì)與管理[J].商場現(xiàn)代化， 2005，(6)
