發(fā)布時間：2023-06-18 10:42:41
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第一條根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。
第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
第二章收入的稅務(wù)處理
第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:
（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
第三章成本、費用扣除的稅務(wù)處理
第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。
第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
第十三條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。
第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。
第十六條企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。
第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
第二十條企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。
第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
第二十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
第四章計稅成本的核算
第二十五條計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。
第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。
第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認(rèn)。
（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。
第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。
土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
第三十二條除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。
第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。
第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
第五章特定事項的稅務(wù)處理
第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:
1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
第六章附則
【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會計； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理
【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04
一、引言
2013年，央視《每周質(zhì)量報告》報道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務(wù)總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預(yù)收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報稅額等多種問題。當(dāng)前，稅務(wù)機關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。
云會計[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會計信息系統(tǒng)，具有動態(tài)性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險可控性等9個一級屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進行實時數(shù)據(jù)處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時代，基于云平臺進行稅務(wù)管理，云會計的動態(tài)性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會計環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運行環(huán)境；云會計的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個帶來機遇。
大數(shù)據(jù)時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團化的經(jīng)營戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面、有效的稅務(wù)管理，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。
二、A集團稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析
（一）A集團背景介紹
A集團創(chuàng)立于1988年，主要由廣場和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計中通過建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。
A集團下設(shè)北方項目中心、南方項目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國，分別在各地設(shè)立項目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個環(huán)節(jié)。
（二）存在的問題
隨著信息化進程的不斷深入，稅務(wù)機關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對A集團等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。
1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實性、準(zhǔn)確性不夠
A集團從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個月，商業(yè)地產(chǎn)則更長，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標(biāo)及備案、施工許可、竣工驗收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團主動把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機關(guān)。在這個過程中，稅務(wù)機關(guān)不能及時獲取其立項證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對象等。同時，由于其開發(fā)周期長、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個環(huán)節(jié)，面對復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實性、準(zhǔn)確性稅務(wù)機關(guān)難以逐一驗證。
2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無法進行實時、動態(tài)監(jiān)控
隨著集團的急速發(fā)展與擴張，除消費稅和關(guān)稅外，A集團的業(yè)務(wù)幾乎涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機關(guān)對其進行全面有效的稅務(wù)管理。對于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會計數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機關(guān)目前只能進行局部的、常規(guī)統(tǒng)計分析，無法進行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態(tài)的稅源監(jiān)控。
三、基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架構(gòu)建
對A集團進行稅務(wù)管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對其項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行實時動態(tài)監(jiān)控，實現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。本文以A集團在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時代基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。
對A集團進行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會計平臺，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會計和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對數(shù)據(jù)中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現(xiàn)實時、動態(tài)、個性化的稅務(wù)管理。
（一）登記管理
登記管理分為稅務(wù)登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發(fā)登記、項目預(yù)售登記、項目產(chǎn)權(quán)登記和項目銷售登記五個方面。
稅務(wù)登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環(huán)境下，通過查驗工商營業(yè)執(zhí)照信息、組織機構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認(rèn)企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實性和合法性；查驗中介機構(gòu)的驗資報告，核實企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實企業(yè)注冊地址及生產(chǎn)經(jīng)營地址；查驗集團合同、章程、協(xié)議書等，核實其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。
項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權(quán)出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、土地評估及驗資報告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項目開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議、立項批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。
（二）過程監(jiān)控
通過云會計平臺，強化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。
在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進行全面監(jiān)控；對通過資產(chǎn)或股權(quán)收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅管理。
在項目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認(rèn)其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準(zhǔn)確性。通過該節(jié)點全面深入掌握A集團各開發(fā)項目的開發(fā)模式、立項及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時間，實現(xiàn)稅務(wù)管理精細(xì)化。
在項目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強預(yù)售階段的營業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強化該節(jié)點的不動產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。
在項目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項目的完工情況及工程結(jié)算進度，及時做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準(zhǔn)備工作。
在項目開發(fā)―銷售申報登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現(xiàn)是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預(yù)警分析。對達到清算條件的項目，及時發(fā)出清（結(jié)）算通知書。
同時，對A集團在企業(yè)所得稅納稅申報中產(chǎn)生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表、企業(yè)所得稅年度申報表以及其他數(shù)據(jù)進行對比分析，加強企業(yè)所得稅的動態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，重點關(guān)注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經(jīng)費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等。
（三）納稅申報管理
通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊資本、經(jīng)營范圍、會計核算方式等，各種核定、認(rèn)定、減免稅審批事項等，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購和開具明細(xì)，不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)及企業(yè)申報數(shù)據(jù)、財務(wù)會計報表等。根據(jù)云平臺中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理和會計核算特點，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點，針對A集團納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點環(huán)節(jié)。
以A集團提供的納稅申報和財務(wù)會計數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標(biāo)進行比對，對A集團一定時期內(nèi)的納稅情況進行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程建設(shè)費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項目工程合同結(jié)算、商品房購銷合同、銷售明細(xì)等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標(biāo)與歷史指標(biāo)的縱向比對、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標(biāo)的橫向比較，分析稅負(fù)等指標(biāo)的變動趨勢，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時風(fēng)險警報，按執(zhí)法風(fēng)險的性質(zhì)提出管理建議。同時，根據(jù)建議對預(yù)警信息進行持續(xù)監(jiān)控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。
（四）稽查管理
充分利用云平臺，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執(zhí)行四個環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時掌握A集團企業(yè)變革、市場變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進行偷逃稅比對，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進入稽查程序。
（五）納稅服務(wù)
通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評估預(yù)警等，并可實現(xiàn)實時政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認(rèn)定、發(fā)票管理、遠程抄報送、網(wǎng)上認(rèn)證、申報繳稅[6]。同時實現(xiàn)實時辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復(fù)議、進行監(jiān)督舉報等。最終實現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。
四、結(jié)語
大數(shù)據(jù)、云會計的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團為例，對數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會計對稅務(wù)管理的支持與促進作用，進而加強房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理，提高稅務(wù)機關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。
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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)應(yīng)對策略
營改增作為我國一項重要的稅制改革，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了非常具體的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績和利潤的持續(xù)提升，就必須加強對營改增政策的了解，在財務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對策略，有效化解營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有效應(yīng)對營改增，并充分發(fā)揮自身結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，積極拓展現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍，在營改增的框架下做好轉(zhuǎn)型升級，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的增長點，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效益。
一、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中，應(yīng)加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)
由于營改增政策與原有的稅務(wù)政策有著較大的區(qū)別，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下做好納稅工作，就需要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)。
（一）組織財務(wù)人員學(xué)習(xí)營改增政策
營改增政策推出之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識到營改增的重要性，并通過專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等多種方式，組織財務(wù)人員了解和學(xué)習(xí)營改增政策，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅工作合規(guī)。
（二）強化財務(wù)人員專業(yè)技能，改變納稅方式
在組織財務(wù)人員相關(guān)培訓(xùn)之后，應(yīng)對財務(wù)人員的專業(yè)技能進行強化，使財務(wù)人員能夠了解營改增與原有納稅工作的區(qū)別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時申報納稅。
（三）讓財務(wù)人員掌握營改增的納稅特點
考慮到營改增的特點以及對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員只有掌握營改增的納稅特點，并在實際納稅工作中實踐，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理工作質(zhì)量。
二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中，應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想有效應(yīng)對營改增，就要在財務(wù)管理過程中明確營改增的影響，并通過積極做好稅務(wù)籌劃工作，來降低營改增產(chǎn)生的不利影響。具體應(yīng)從以下幾個方面入手：
（一）制定具體的稅務(wù)籌劃方案
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，稅務(wù)籌劃是降低企業(yè)稅負(fù)的重要手段?；谶@一目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財務(wù)管理中，對稅務(wù)籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務(wù)籌劃方案以滿足實際要求。
（二）在營改增框架下對稅務(wù)籌劃方案進行調(diào)整
根據(jù)稅務(wù)籌劃的實際需要，以及營改增政策的現(xiàn)實調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在營改增框架下對稅務(wù)籌劃方案進行必要的調(diào)整，以此適應(yīng)營改增的需要，達到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。
（三）提高稅務(wù)籌劃的針對性和有效性
在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況相符，提高稅務(wù)籌劃的針對性和有效性，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能夠在科學(xué)性、合理性和實效性上滿足實際需要。
三、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中，應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級
根據(jù)營改增的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)依然采取單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式，所繳納的稅額比營改增之前會有所上升。這一現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過必要的財務(wù)測算，有效拓展業(yè)務(wù)范圍，通過企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級達到降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍，正確利用營改增的進項抵扣政策
在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)只有有效拓展業(yè)務(wù)范圍，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上增加服務(wù)業(yè)項目，并正確利用營改增的進項抵扣政策，才能實現(xiàn)整體稅負(fù)的下降。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)核算，提高納稅額計算的準(zhǔn)確性
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在財務(wù)核算中，加強財務(wù)核算工作的力度，使財務(wù)核算能夠根據(jù)企業(yè)的利潤水平和營業(yè)收入準(zhǔn)確核算應(yīng)繳稅額，提高納稅的準(zhǔn)確性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力轉(zhuǎn)型升級，合理利用營改增政策
除了要拓展企業(yè)服務(wù)范圍之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要在周邊產(chǎn)業(yè)上發(fā)力，通過努力轉(zhuǎn)型升級，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業(yè)務(wù)，抵消營改增帶來的納稅額升高的影響。
四、結(jié)論
通過本文的分析可知，在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效化解營改增帶來的不利影響，就要在財務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對策略，具體應(yīng)從加強財務(wù)人員的培訓(xùn)、提前做好稅務(wù)籌劃工作以及有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級等方面入手，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時化解營改增危機，抓住有利契機，將營改增作為主要的改革和發(fā)展契機，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的支持。所以，做好財務(wù)管理應(yīng)對，是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策下所采取的必要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)部控制；不足； 改進措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性
房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其稅收占整個國家稅收總額的比重較大，為此國家也加大了對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度。同時房地產(chǎn)企業(yè)又是高風(fēng)險行業(yè)，這就有必要在房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善適合本行業(yè)特點的稅務(wù)內(nèi)控體系，一方面有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)起到約束的作用，促使其健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的不足
（一）稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境的問題
1.沒有專門的涉稅管理部門。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，涉稅業(yè)務(wù)均由財務(wù)部門負(fù)責(zé)管理，分工不明確，職責(zé)不清晰，不能對涉稅業(yè)務(wù)進行有效的管理和控制。企業(yè)由財務(wù)部門來完成稅務(wù)方面的工作，由于稅務(wù)工作專業(yè)性很強，而財務(wù)人員又缺乏稅務(wù)方面的專業(yè)知識和技能，實際工作中只對納稅申報工作進行處理，稅務(wù)風(fēng)險控制與管理工作被忽視，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
2.稅務(wù)風(fēng)險控制意識淡薄。房地產(chǎn)企業(yè)由財務(wù)人員負(fù)責(zé)涉稅事項，造成員工把稅務(wù)風(fēng)險控制工作單純地認(rèn)為是財務(wù)部門的職責(zé)范疇，與自己的本職工作沒有關(guān)系，而且缺少事前控制的意識，被動地完成涉稅工作。對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。
（二）稅務(wù)風(fēng)險評估體系不健全
1.在對稅務(wù)風(fēng)險的識別方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重企業(yè)的發(fā)展機會，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險因素認(rèn)識不足，忽視了在企業(yè)運營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題。
2.在對稅務(wù)風(fēng)險的分析方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行各項業(yè)務(wù)開展的過程中，不能很好地依據(jù)企業(yè)先期制定的稅務(wù)內(nèi)控的指標(biāo)來收集，整理及分析稅務(wù)風(fēng)險方面的相關(guān)資料，不利于企業(yè)日后的工作安排。
3.在對稅務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅務(wù)風(fēng)險的嚴(yán)重程度考慮不周，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對的措施上沒有針對性，沒能及時地消除風(fēng)險因素，影響企業(yè)的發(fā)展。
（三）稅務(wù)內(nèi)控活動中的問題
1.稅務(wù)工作流程方面
企業(yè)發(fā)生了涉稅業(yè)務(wù)，首先由財務(wù)部門進行會計核算、進而填制會計報表，沒有對這些業(yè)務(wù)進行提前控制。在納稅環(huán)節(jié)，也是由財務(wù)部門負(fù)責(zé)申報納稅，缺少企業(yè)涉稅管理部門對其工作的復(fù)核，導(dǎo)致差錯不能及時被發(fā)現(xiàn)糾正。這樣的稅務(wù)工作流程，影響了企業(yè)稅務(wù)工作的及時性和準(zhǔn)確性，加重了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。
2.稅務(wù)資料管理方面
房地產(chǎn)企業(yè)稅種多，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及很多的稅務(wù)資料，企業(yè)在完成涉稅業(yè)務(wù)時，只關(guān)注業(yè)務(wù)是否完成了，忽視了對相關(guān)稅務(wù)資料的整理與保管，各部門在就一稅務(wù)問題進行溝通時由于缺少相關(guān)資料作為依據(jù)，導(dǎo)致不能協(xié)調(diào)好各部門之間的工作。
3.稅務(wù)風(fēng)險自查方面
一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視稅務(wù)風(fēng)險的自查工作，當(dāng)涉稅業(yè)務(wù)出現(xiàn)差錯，被稅務(wù)機關(guān)處理、處罰時，才會意識到問題的嚴(yán)重程度，由此給企業(yè)造成不良的影響。
（四）稅務(wù)信息溝通方面
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務(wù)信息應(yīng)該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務(wù)信息，企業(yè)各部門對其理解掌握的程度有很大的差別，導(dǎo)致各部門在工作中出現(xiàn)糾紛，對企業(yè)的正常運營產(chǎn)生影響。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建議
（一）改善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的環(huán)境
1.設(shè)立專門的涉稅管理部門
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立與財務(wù)部門同級別的專門的涉稅管理部門，將企業(yè)稅務(wù)方面的工作從財務(wù)部門的管控中分離出來，根據(jù)企業(yè)的實際情況及涉稅業(yè)務(wù)，明確其具體的工作內(nèi)容、工作權(quán)限及崗位職責(zé)，包括對涉稅業(yè)務(wù)的會計核算及定期申報的審查核對；對發(fā)票的領(lǐng)購、使用及保管的嚴(yán)格管理；對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險事項的權(quán)衡、評估及監(jiān)督；對國家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過一系列的涉稅管理活動，規(guī)避企業(yè)在運營中隱藏的風(fēng)險因素，完善稅務(wù)管理。
2.提高全員稅務(wù)風(fēng)險控制意識
作為企業(yè)發(fā)展的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要重稅務(wù)內(nèi)部控制，并通過培訓(xùn)等形式，加強對員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務(wù)風(fēng)險的控制意識，讓全體員工充分認(rèn)識到，稅務(wù)內(nèi)部控制的好壞不僅關(guān)系到企業(yè)目前的經(jīng)營情況，更關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險評估機制
1.完善稅務(wù)風(fēng)險識別機制
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越快，潛在的風(fēng)險越大。對風(fēng)險的有效識別可以在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)完成對稅務(wù)風(fēng)險的把控。在這一過程中，企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的數(shù)據(jù)檔案庫，將識別的風(fēng)險整理歸納，為企業(yè)今后的風(fēng)險識別提供保障。與此同時，更應(yīng)該對已經(jīng)識別的風(fēng)險進行剖析、落實，從而更好的解決這個問題。
2.加強對稅務(wù)風(fēng)險的分析
企業(yè)還應(yīng)對已識別的稅務(wù)風(fēng)險進行定量和定性分析，并根據(jù)其可能會造成的影響大小對其進行排列。在稅務(wù)風(fēng)險的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優(yōu)勢，最好的處理方法是依照實際情況將它們結(jié)合起來，而后對稅務(wù)風(fēng)險進行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風(fēng)險。
3.強化稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對機制
企業(yè)在對已識別風(fēng)險進行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應(yīng)對風(fēng)險的策略。在實際工作中，管理層應(yīng)該根據(jù)企業(yè)被風(fēng)險可能影響的強度制定出多套應(yīng)急方案，在合理合法的前提下，以企業(yè)的效益為出發(fā)點對風(fēng)險進行處理。
（三）加強對稅務(wù)風(fēng)險控制活動的管理
1.捋順稅務(wù)工作流程
房地產(chǎn)企業(yè)在日常賬務(wù)處理上，如果涉及到稅務(wù)方面的事項，應(yīng)該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業(yè)務(wù)處理完成后，財務(wù)部門要及時上報稅務(wù)資料，由涉稅管理部門審核監(jiān)督財務(wù)部門涉稅工作的效果。通過這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責(zé)任不清的現(xiàn)象。
2.妥善保管稅務(wù)資料
房地產(chǎn)企業(yè)如果設(shè)立了專門的涉稅管理部門，那么，財務(wù)部門處理完的稅務(wù)資料，涉稅管理部門要及時對這些資料進行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現(xiàn)財務(wù)資料、稅務(wù)資料堆積混淆在一起的現(xiàn)象，需要用時很容易根據(jù)檔案目錄查找到，提高企業(yè)的工作效率。
3.及時進行稅務(wù)風(fēng)險自查
房地產(chǎn)企業(yè)要定期地對稅務(wù)風(fēng)險點進行自查工作。比如：涉稅業(yè)務(wù)的處理是否真實可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時限要求完成等等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將這些風(fēng)險點的自查結(jié)果整理，匯集成報表形式，統(tǒng)一上報，一方面可以督促可能引起風(fēng)險點的員工通過改變工作方式來化解這一問題，另一方面有利于企業(yè)在安排以后的工作時有針對性地避免風(fēng)險的出現(xiàn)。
（四）加強稅務(wù)信息的溝通
1.企業(yè)內(nèi)部信息的溝通
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立財稅部門的信息共享平臺，財務(wù)人員和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員通過在信息平臺上的交流，及時掌握企業(yè)稅務(wù)方面的相關(guān)信息資料，便于相關(guān)人員能夠從中學(xué)到更好的處理業(yè)務(wù)的方式，同時與企業(yè)有關(guān)的信息政策要及時在平臺上，便于員工了解最新的政策法規(guī)，為更好的完成稅務(wù)工作提供良好的基礎(chǔ)。
2.加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通
房地產(chǎn)企業(yè)的運營離不開稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)督、檢查，特別是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，稅種較多，涉稅業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，因此，企業(yè)更要加強同所屬稅務(wù)機關(guān)之間的聯(lián)系，多溝通多交流，這樣，企業(yè)不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認(rèn)真學(xué)習(xí)及領(lǐng)會，避免因企業(yè)自身方面理解政策偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督與考評機制
1.完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機制
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控機制是一個動態(tài)的、不斷發(fā)展變化的過程。在這一過程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進的，要有相應(yīng)的管理制度來約束，為了保證企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控得到有效的實施，最大限度的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，企業(yè)要完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機制，監(jiān)督考核稅務(wù)內(nèi)控體系的執(zhí)行情況。
2.強化稅務(wù)內(nèi)部績效考評機制
房地產(chǎn)企業(yè)要強化稅務(wù)內(nèi)部績效考評機制，將涉稅工作的目標(biāo)與企業(yè)對稅務(wù)績效的考評機制結(jié)合起來，依據(jù)考核目標(biāo)的實際完成情況進行獎罰，要讓涉稅工作人員對自己負(fù)責(zé)的工作引起足夠的重視。同時企業(yè)要對涉工作人員設(shè)立激勵機制，對于在涉稅工作中表現(xiàn)突出的員工進行獎勵，對于在工作中出現(xiàn)紕漏，給企業(yè)帶來損失或影響企業(yè)信譽的涉稅工作人員，給予相應(yīng)的處罰，只有激勵與懲罰相結(jié)合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機制不健全，不僅影響本行業(yè)的發(fā)展，同時也不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，有必要完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機制，通過改善稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境、加強稅務(wù)風(fēng)險評估及完善內(nèi)部監(jiān)督與考評機制等一系列措施，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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我國的稅務(wù)籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個角度分別進行闡述。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問題
1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識還有可能混淆工業(yè)會計與房地產(chǎn)會計的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務(wù)籌劃過程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。
2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務(wù)管理機構(gòu)的專業(yè)人員進行財務(wù)預(yù)算，他們通過在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財務(wù)部門或管理機構(gòu)來開展稅務(wù)籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問題得不到及時的解決。
3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風(fēng)險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產(chǎn)項目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險控制、國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風(fēng)險等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問題
1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉(zhuǎn)稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業(yè)稅是價外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認(rèn)識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯誤做法。
2.從國家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅(qū)動下，部分稅務(wù)機構(gòu)在內(nèi)部人員還沒有達到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡單登記、納稅申報及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計工作則非常欠缺。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進行分析：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃
目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項附加服務(wù)，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應(yīng)在收款時記“其他應(yīng)付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統(tǒng)一計入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃
依據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項目分期進行開發(fā)，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會跨到比（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務(wù)機關(guān)提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。
三、淺析完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略
第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個項目開發(fā)的方式等諸多方面進行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關(guān)鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險預(yù)警機制。根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險節(jié)點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險管理機制，以便企業(yè)可以及時進行風(fēng)險識別，并針對出現(xiàn)的風(fēng)險苗頭制定出有效的應(yīng)對方案。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會計準(zhǔn)則存在差異，實施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機關(guān)專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機構(gòu)（稅務(wù)機構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。
第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對專業(yè)進行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財務(wù)人員的職業(yè)技能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；研究
中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點
1、合法性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是在不違反相關(guān)稅法、符合稅法相關(guān)規(guī)定條件下進行的具體稅務(wù)工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負(fù)產(chǎn)生影響。
2、籌劃性
納稅義務(wù)一般具有滯后性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，只有當(dāng)經(jīng)營活動發(fā)生后，才產(chǎn)生了相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃是在對現(xiàn)行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動相結(jié)合，有目的、有計劃的選擇相對稅負(fù)較輕和經(jīng)營收益最優(yōu)的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務(wù)具備籌劃性的特點。
3、目的性
房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)是為了實現(xiàn)納稅負(fù)擔(dān)的降低，這也是稅務(wù)籌劃行為產(chǎn)生的原因。如可避免的名譽、經(jīng)濟損失、涉稅實現(xiàn)零風(fēng)險等目標(biāo)都是在這個目標(biāo)下展開的。
4、多維性
以時間角度來看，稅務(wù)籌劃貫穿于整個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動周期內(nèi)，每一個可能產(chǎn)生納稅的環(huán)節(jié)，都可以進行稅務(wù)籌劃行為。以空間角度來看，本企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為可以與其他參建企業(yè)進行聯(lián)系，尋求共同降低稅負(fù)的方法。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必然性
1、有利于降低稅收負(fù)擔(dān)，提高市場競爭力
我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及到種類繁多的稅收，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重的問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收不僅包含一般企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、教育費附加、城市維護建設(shè)稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)所獨有的土地增值稅以及在各環(huán)節(jié)所交納的契稅、房產(chǎn)稅等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)很重，而稅務(wù)籌劃可以有效的改善這一現(xiàn)象。
2、有利于改善財務(wù)管理，提高核算水平
稅務(wù)籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)前提下對企業(yè)的財務(wù)管理活動進行規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業(yè)可能因多交稅而占用企業(yè)的資金用量，從而增加企業(yè)的經(jīng)營收益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此從客觀上就對房地產(chǎn)企業(yè)的核算水平和財務(wù)管理能力的提高有推動作用。
3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風(fēng)險
稅務(wù)籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節(jié)稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務(wù)籌劃對其經(jīng)營活動進行規(guī)劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種
1、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè),除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外,應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準(zhǔn)予扣除項目后的余額為應(yīng)納稅所得額?；径惵蕿?5%。
2、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開發(fā)土地的成本、費用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
3、營業(yè)稅
營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：
3.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。
3.2 銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn),是指不能移動,移動后會引起性質(zhì),形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。對納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇,稅率為5%,銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計算公式=營業(yè)稅計稅依據(jù)×5%。
四、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用
1、準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃
1.1選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及分支機構(gòu)
個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務(wù)機關(guān)還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織機構(gòu)主要包括子公司和分支機構(gòu)。分支機構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。所以，在選擇組織機構(gòu)時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。
1.2選擇合理的籌資方式
通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。
1.3選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項目
建設(shè)項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。
2、項目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃
2.1選擇合理的建設(shè)方式
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目的建設(shè)方式可選性較強，同時，對于以不動產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，不需要繳納營業(yè)稅。
2.2成本費用以及利息的合理扣除
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。
3、銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃
3.1確定最優(yōu)的銷售價格
房地產(chǎn)銷售價格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。
3.2企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃
按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷等方式對收入進行分解。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進而促進稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。
結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)投資是目前促進國民生產(chǎn)總值增長的一個關(guān)鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個方面的分析，增強房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與納稅意識，合理降低稅負(fù)，減少涉稅風(fēng)險，增加收益。
參考文獻
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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題
要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險的體制并不完善，在遇到風(fēng)險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險大致有一下幾種，一是財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風(fēng)險均衡原則
現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風(fēng)險，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。
一、稅務(wù)籌劃的含義
稅收籌劃在西方國家的起步較早，早在20世紀(jì)30年代稅務(wù)籌劃就得到了法律的認(rèn)可，稅務(wù)籌劃首次在1935年由英國上議院議員湯姆林提出，他認(rèn)為每一個人都有安排自己事業(yè)的權(quán)利，在法律的規(guī)定下，可以通過這些安排減少稅收，從中謀取利益，國家不能強迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認(rèn)同和引用。隨著時間的推移，稅務(wù)籌劃現(xiàn)已發(fā)展成為了穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)。但在我國，對稅務(wù)籌劃的研究和學(xué)習(xí)只是近些年的事情。
稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對自身的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒舆m當(dāng)?shù)挠媱澓桶才牛诓环恋K正常經(jīng)營的前提下，盡可能地獲得“節(jié)稅”的稅收利益。
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業(yè)的正常營運的前提下，根據(jù)國家的宏觀調(diào)控政策，通過合理的安排和精心的財務(wù)管理來達到“節(jié)稅”的目的，減少企業(yè)的成本，更大程度的提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
稅務(wù)籌劃是納稅人的一項基本權(quán)利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過稅務(wù)籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃的必要性
1、國家宏觀調(diào)控的緊逼，使企業(yè)利潤縮水
近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國家進行了宏觀調(diào)控，從2009年底國家開始陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，其直接目的是為了抑制房價的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。面對這一政策，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對，要及時根據(jù)政策改變自己的稅收籌劃。如果沒有及時作出稅收籌劃，就無法在第一時間應(yīng)對改革、無法適應(yīng)市場的競爭，最終可能會被市場淘汰。而企業(yè)及時進行合理的稅務(wù)籌劃，就可以減少成本，增加利潤，也有利于對企業(yè)的管理，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。同時，合理地進行稅務(wù)籌劃，有利于增加國家的稅收，增加國家的財政收入，從而促進國家社會經(jīng)濟的發(fā)展，達到雙贏的效果。
2、稅收稅種范圍較廣，企業(yè)成本大
從我國當(dāng)前的稅收體制看，關(guān)于房地產(chǎn)的稅種數(shù)量非常多，有土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅等。而這種現(xiàn)象在短期內(nèi)是無法改變的，面對這繁重的稅收，企業(yè)有苦難言。所以有的企業(yè)選擇各種手段來逃避稅收，雖然一時減少開支，但總是會被查出來，是違法的。所以最好是通過科學(xué)合理的稅收籌劃來實現(xiàn)企業(yè)減少稅收的可能，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力，長期穩(wěn)定地發(fā)展下去。
3、房地產(chǎn)企業(yè)眾多，市場競爭激烈
由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，起初國家大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展。在國家政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃發(fā)展，造成現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)眾多的局面。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，在全球化發(fā)展下，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和發(fā)展質(zhì)量方面是差不多的，那么就只能通過企業(yè)自身的管理來減少成本，增加自己的競爭能力。而稅務(wù)籌劃就是實現(xiàn)這一目的的最好方式之一。當(dāng)然，企業(yè)也不能盲目地籌劃，要在專業(yè)人士的操作下，在對稅收有非常了解的情況下，有計劃、有目標(biāo)地進行籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃策略
1、根據(jù)國家的政策采取合理的稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)國家的相關(guān)稅收政策和優(yōu)惠政策，及時調(diào)整稅務(wù)籌劃，比如對重點稅種進行稅收籌劃。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)是土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。對這三種稅種進行合理有效籌劃，就可以減低企業(yè)的成本。比如在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負(fù)較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，必須合理合法地控制、降低增值額。對于企業(yè)所得稅和營業(yè)稅也是相同的道理，根據(jù)稅種的具體要求，進行調(diào)整。當(dāng)然，企業(yè)也要利用國家在某些方面的優(yōu)惠，盡量為自己謀取福利。
2、企業(yè)內(nèi)部的合理管理
一個企業(yè)發(fā)展除了要有國家的支持外，最重要的是企業(yè)自身的管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對稅收有相當(dāng)?shù)牧私狻Ｖ挥醒芯苛硕愂?，弄清了稅收的方方面面，才能根?jù)不同的稅收進行合理的調(diào)節(jié)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己企業(yè)的情況，通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃，包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃這四個方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是非常專業(yè)的，所以要求稅收籌劃人員有專業(yè)素質(zhì)和實際操作能力。但是現(xiàn)在企業(yè)在這一塊是相對薄弱的，所以企業(yè)要加快稅收籌劃人才隊伍的建設(shè)，加強稅收籌劃人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質(zhì)。
3、對項目全程稅務(wù)進行監(jiān)督管理
地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個全局性的工作，它貫穿于整個項目運行過程中，任何一個階段都需要進行稅務(wù)處理工作，因此，只要加強對稅務(wù)的監(jiān)督管理，才能有效控制稅收成本費用，從而為地產(chǎn)商謀取更多利潤。首先，在項目設(shè)立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個階段，企業(yè)要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開發(fā)多房產(chǎn)等方式進行稅務(wù)籌劃。企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)濟情況制定選擇不同的建房方式，對自身進行會計核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴(yán)格控制成本費用，由于房地產(chǎn)成本費用支出形式多樣化，這就會增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此，企業(yè)要簡化成本支出費用賬目。其次，在項目建設(shè)階段，企業(yè)要根據(jù)土地增值稅的市場情況，依據(jù)國家稅收政策，盡量增加扣除項目。這主要是通過增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等途徑，使商品房的質(zhì)量進一步提升，增強企業(yè)的綜合競爭實力，從而對土地增值稅進行稅收籌劃，還可以對相關(guān)的借貸款利息進行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開管理，分散經(jīng)營收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。最后，就是在項目銷售階段的稅收籌劃，企業(yè)可以根據(jù)不同的購買主體，采取不同的稅務(wù)籌劃方案，擴大企業(yè)稅收籌劃的空間范圍，從而通過減少賬面收入或延遲納稅時間來控制稅務(wù)支出成本。
4、做好稅收籌劃工作
在地產(chǎn)稅收籌劃中有很多因素都會影響籌劃管理結(jié)果，要對每個要素進行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產(chǎn)企業(yè)都是實行入股制度，一個項目有很多單個股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產(chǎn)員工的整體福利。因此，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式和薪酬分配方式。我國政府部門為了推進資本市場的高速發(fā)展，逐步放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤征收稅，但是上市公司個人股東的現(xiàn)今股利還是需要交納稅務(wù)。在這種規(guī)定下，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式，為股東爭取更多的效益，企業(yè)可以通過股票回購方法，將現(xiàn)今轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，增加投資者的資本利潤，從而有效控制個人現(xiàn)今交納稅額。其次，企業(yè)還要改變薪酬分配方式，地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關(guān)系著企業(yè)業(yè)務(wù)活動和員工福利，而這些都會影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況。如果在一定時間內(nèi)，房屋銷售不出去，必然導(dǎo)致地產(chǎn)公司無法獲得資金來源，而很多員工福利就不能按時發(fā)放，勢必會降低員工的工作激情，從而致使稅務(wù)籌劃工作的效率低下。所以，地產(chǎn)企業(yè)要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業(yè)可以將閑置的房屋賦予員工居住權(quán)，或者以降低價格出售給員工，通過這種方式來填補福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產(chǎn)企業(yè)的收入。
5、創(chuàng)新稅務(wù)成本籌劃體系
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的業(yè)務(wù)主要包括：競標(biāo)購買土地使用權(quán)、向原材料生產(chǎn)企業(yè)購買建筑所需生產(chǎn)材料、選擇建造公司、與材料供應(yīng)商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個生產(chǎn)銷售活動中，需要很多單位的協(xié)助來完成任務(wù)，如運輸公司、廣告公司以及綜合貿(mào)易公司等，與這些公司的合作都需要地產(chǎn)商為其承擔(dān)一定的稅務(wù)，而為了有效降低稅務(wù)數(shù)額，企業(yè)應(yīng)該自行收購相關(guān)合作企業(yè)，以免稅股權(quán)方式收購，實現(xiàn)利益共同體，從而減輕自身的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。企業(yè)收購后要重組內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大稅收利益。此外，企業(yè)還可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，它是房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅收的正確途徑。隨著我國政府部門不斷加大對土地增值稅的征管力度，使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓越來越不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需求，不能為企業(yè)減少應(yīng)納土地增值稅。企業(yè)在進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，要充分考慮其風(fēng)險性，要發(fā)揮稅務(wù)人員的專業(yè)技能，合理規(guī)避企業(yè)稅收。如果對市場評估不正確，很容易被政府認(rèn)定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，還會影響企業(yè)的信譽和形象，因此，要選擇合理時機進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。
6、加強對所得稅的會算管理
在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，先期墊資的情況會比較常見，而在房屋銷售全部實現(xiàn)之前是不會發(fā)生應(yīng)稅所得的，于是便會推遲收入實現(xiàn)時間，企業(yè)可以充分利用這個時間來規(guī)避稅務(wù)。當(dāng)前很多房屋購買者購房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對房產(chǎn)證辦理的時間要求不嚴(yán)格。于是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這種方式進行納稅籌劃，緩解個人所得稅，從而緩解企業(yè)資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時間，不失為一種有效的減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的途徑。企業(yè)在經(jīng)營過程中，在銷售收入已經(jīng)屬實但是房屋還沒有交出的情況下，企業(yè)無法對項目成本進行核算，所以就可以合理推遲成本確定時間。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強，能真正給企業(yè)帶來實際效益，這是企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的最初也是最終目的。
四、結(jié)語
雖然目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的打壓，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是當(dāng)前和今后一段時期內(nèi)的經(jīng)濟增長點，這一點是毋庸置疑的，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟增長中仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面對國家和行業(yè)的壓力下，要認(rèn)清形勢，及時地做好稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)備，降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟效益，提高企業(yè)的管理。同時，合理的稅務(wù)籌劃也有利于增加國家稅收，增加國家財政收入，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。
【參考文獻】
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