發(fā)布時間：2023-06-08 15:54:47
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的老人住房設計樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關鍵詞】老年人；居住狀況；住宅設計；設計要點
老年人作為國家成長過程中功不可沒的一批人，他們?yōu)槲覈慕ㄔO做出了極大的貢獻，老年人的生活狀況直接代表著一個國家的文明程度。因此，在為老年人設計住宅建筑時，必須針對老人的特點，充分尊重老人的要求，使他們能夠安享晚年。本文通過對于目前我國老年人居住狀況的簡單闡述，分析了老年人對于住宅建筑設計的需求，并著重談論了在進行老年人住宅建筑設計時應當注意的一些問題及設計的重點。
1 老年人生活的特點產生的對于居住環(huán)境的需求
隨著老齡化在全球范圍內的不斷加劇，老年人作為一個比較特殊的群體，其生活問題成為人們極為關注的一個話題。當今時代，我國的獨生子女家庭逐漸增多，每一個青年人所要負責的老人供養(yǎng)需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的壓力，老年人完全依靠自己孩子度過后半生的生活方式必須有一定的改變。否則，中國的老年人將會在很大程度上落入孤獨寂寞的生活境地。而老年人生活方式改變的要求則在一定程度上推動了老年人居住建筑建設的發(fā)展，國家必須加大力量為老年人建設一個適合養(yǎng)老的居住環(huán)境。
老年人是比較特殊的一個群體，他們在走過了壯年之后，已經不能做到對于自己的照顧，再加上有些老人失去自己的伴侶，他們的老年生活很多都會在一種寂寞孤單的環(huán)境中度過。為了能更好地贍養(yǎng)老人，使老年人幸福的走過后半生，我國在建設過程中設立了許多老年救助機構。目前，我國最為常見的老年人居住環(huán)境就是養(yǎng)老院，養(yǎng)老院發(fā)展到今天不僅是社會上一些孤寡老人的家，在現代社會很多忙于工作的子女也將自己的父母托付給了養(yǎng)老院。這樣以來，老年人的居住建筑設計就成為了我國下一步應當完善的一項工作任務。
老年人在未來的居住趨勢是與兒女分離的，他們安度晚年一般都是要在公共的老年人居所內度過，而這些養(yǎng)老院、老年公寓、托老所等老年居所的設計主要不是為了使老年人獲得一個居住的地方，而是為方便老年人之間相互照顧，加強老人之間的娛樂交流，使老年人能夠處于愉快的生活環(huán)境中，這就給我國建筑設計人員提出了非常高的要求。
2 老年人的特殊性及其對于居住建筑建設的要求
人一旦進入老年時期，其生理和心理都會發(fā)生許多的變化，老年人不但會失去照顧自己的能力，還會變得像孩子一樣別扭固執(zhí)，他們極需要社會對于自己的關注。因此，青年人對于老人的贍養(yǎng)不應該只注重物質方面的供給，還必須加大對于老人精神的關懷。從這個方面而言，加強對于老人特殊性的研究就成為合理贍養(yǎng)老人所必須具備的一個前提。本文接下來就簡單分析一下老年人的特殊性：
首先，老年人對于自身健康的需求非常高。老年人在進入老年時代以后，各部分的器官以及組織等都會逐漸老化，其自身對于疾病的抵抗力也會逐漸降低，老年人能夠明顯地感覺到自己的衰弱，那種怕病的心理會逐漸形成他們生活的一種困擾。因此，老人對于身體健康的需求比任何群體都要強烈，他們的居住建筑周圍應該具備社區(qū)醫(yī)療救助以及體育健身等場所。而且，老年人身體健康狀況的下降，還使得他們的內心產生了極為強烈的依存感以及歸宿感。老年人在不能自理自己的生活時，就會希望有人來照顧他們，尤其是愿意得到自己子女的親自照顧，以便于尋得心靈上的寄托。因此，老年人心理上產生的變化也是為人子女之人必須估計到的。
此外，老年人走過許多波折，對于財富名利問題已經看得非常淡薄，他們最為渴望的就是一個溫馨和睦的家庭，能夠和自己的老板子孫其樂融融地生活在一起，看著自己的子孫健康平安的成長，成為他們老年時代最為強烈的一個愿望。老年人的生活里需要互相的關心和照顧，只有這樣他們才會減輕一些孤獨寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有許多不同于其他群體的特征，老年人的生活居住環(huán)境設計也就必須不同于其他人，因此，設計師在進行設計時必須注重老年人的要求。老年人住房設計時應當注意的問題，也就是老年人住宅建筑設計的要點大致可以分為一下幾個方面：
首先，必須注重老人居住空間環(huán)境設計的問題。老年人喜靜不喜動，他們雖然害怕孤獨，但是絕對不喜歡喧鬧的環(huán)境。因此，在選擇建筑地址以及進行建筑設計時，必須充分地保持住宅的安靜，在住宅溫暖干凈安全的前提下，使他們的住房靠近遠離車輛喧囂的公共服務場所。而且，在進行老年人住房建筑設計時還必須注重住宅外部的環(huán)境設計。人老了以后會變得比較別扭，他們對于事物的需求及眼光會變得挑剔，再加上他們自身身體健康狀況發(fā)出一定的指令，老年人住房對于外部環(huán)境的需求非常高。這些住宅不僅要建立在安靜干凈的地方，還需要有充足的陽關、良好的通風效果、開闊的視野，以及高程度的綠化環(huán)境。此外，最好還能有適合老年人運動的一些運動設施。
其次，老人的居住空間設計必須具有一定的私密性，保證他們能夠自由地支配自己的空間，而不會輕易受到外人的干擾。家庭型的老人院起居室不應該小于14平米，臥室也不要少于10 平米。而且最好不要設計合住的老年公寓，就合居型的居住場所而言，最好也每間不超過3人，每個人的使用面積還應該在6平米以上，否則極其容易因為老年人的個人習慣不同，而造成他們相互之間的摩擦。但是，這種私密性的設計必須避免老人脫離人群，他們害怕孤獨寂寞，必須在保證私密的同時，還能方便于其他老人的交流娛樂。設計師可以將老年人群居的地方設計成套間、四合院等的樣式，既方便老人獨處，又方便其于外界交流。
最后，在進行設計時，還必須保證老人居住環(huán)境的無障礙性。老人的身體狀況極端下降，很多時候他們不能像常人一樣進行活動，因此，在設計老人的居住空間時，必須加強對于建筑設計安全性及靈活性的考慮。設計師可以設計一些適合老人生活的設施，并在老人的居住空間內布置一些防止老人摔傷、碰傷的設備等。設計師要盡量將老人的住房安排在比較低的樓層，稍高樓層都要設置電梯，還要在電梯內設置一些方便手扶或者是坐的設施。此外，老人的房間要避免不在一個水平面上的情況，還可以將樓梯的臺階換成一些比較緩和的坡道，緩坡臺階踏步的梯面比應當高于120mm，而且踏面的寬度不適宜小于380mm，坡度不應大于十二分之一，同時在坡道一側安裝一些既有觀賞價值又能防止跌倒的設備。同時，一些需要日常使用的東西，比如門把手、水龍頭、馬桶、電器開關等，都要按老人的需求來設置，而且這些常用的東西還一定要具有溫暖舒緩的感覺，避免使老人在使用時產生不愉快或者緊張的心情。
3 老年人住宅建筑的設計應當注意的問題分析
老年人在生活過程中付出了很多，在年老之后理應得到悉心的照顧，因此，在住房這個問題上，住房建筑設計一定要符合老年人的生理、心理以及審美需求，使老年人的生活時刻處于一種比較輕松愉快、溫暖溫馨的氛圍中。本文接下來就針對老人群體的特殊性，對老人建筑設計的一些細節(jié)問題做一些簡單地談論：
3.1 要制定符合老人需求的設計原則來指導建設
老年人建筑設計的原則一定要體現以老人為本的設計理念，使這種設計原則能夠完全地將老人的特殊需求涵蓋在內，為老人住房建設提供一個良好的指導，使建筑在建成以后能夠保證老人生活的舒適、安全、方便。具體來講，這種設計原則首先要考慮老人休息時間的特殊性。老年人睡眠質量不好，而且睡眠時間相比一般人而言都要少，他們需要極早入睡，早晨又會醒得特別早，這之間和普通人的時間差距大致都在兩三個小時內。因此，老人的作息時間特別容易和其他家庭成員之間的活動產生沖突，這樣就會導致家庭生活的摩擦出現，影響家人之間的感情。設計師在進行設計時一定要注意房間的隔音效果，并盡量和廚房衛(wèi)生間靠近。此外，在設計老人的住房時，還一定要征求老人的意見，盡量按照他們自己的要求來進行設計，使他們生活的空間帶上他們自己的元素，給他們的生活增加一些活力。再者，老人住房的設計還必須考慮到其與家庭成員之間的心理距離，一般老人都比較喜歡和自己天真活潑年幼的孫輩更為靠近一些，在安排住房時就要將他們的住房更靠近一些。
3.2 在建設專門的老人居住住宅時要將各項功能考慮在內
隨著年輕人供養(yǎng)老人壓力的增大，以及老齡化程度的不斷提升，將來老年人的群居生活會變得更為普遍，國家對于老年人的照顧會上升到一個比較專業(yè)合適的階段。比如建立一些老年公寓、養(yǎng)老院等，這樣可以充分得保證老年人之間的交流幫助，使他們能夠更好的生活。因此，設計師必須順應這樣的潮流，對這些專門的老人居住場所進行合理的設計，將各項功能需求涵蓋在設計目標內。首先，這種住房建筑必須具有合適的房間尺度，方便老人活動，但不會使其產生空曠寂寞的感覺。同時，要選擇一些比較溫馨的家具，并對這些家具進行合理的擺放，使他們既能滿足老人行、走、坐、臥等的需求，又能夠愉悅老人的身心。還有，房間光線以及房間內部各種事物色彩的選擇也一定要滿足老人的需求，既保持一定的生命活力又不會讓他們覺得難以承受。此外，住宅的設計還必須保持安全、健康以及隱私性，使老年人住得貼心舒適。
4 結語
老年時期是一個比較漫長的階段，在這一個階段內，人們的生理和心理都發(fā)生了自己難以控制的變化，這會在一定程度造成人在心理上的難以承受。因此，對于老人的贍養(yǎng)工作是極其細致的，必須兼顧生理和心理各方面的需求。老人的住宅問題，在老年階段是與他們的生活聯(lián)系最為密切的，所以，必須重視老人的居住問題，對他們的住房進行合理的設計建設，給老人提供一個幸福溫馨的晚年居所。
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論文摘要:隨著人口老齡化的到來，我國老年人的社會保障體系面臨著沉重的經濟壓力。與此同時，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產，住房已經成為大多數家庭私人財產的主要組成部分。有了這一物質基礎，就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來，解除老年人養(yǎng)老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個有價值的創(chuàng)新性設想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國的推行進行了分析。
住房反向抵押貸款是指，已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國，已有巧年的歷史，已經被證明是一種成熟的房產融資形式，但在我國市場上目前還是一項空白。2002年，中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、經濟學博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務》建議書，開創(chuàng)了將個人房產引人保險和老年保障體系并進行業(yè)務運行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。
一、我國養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設立
1.中國已經快速步入老齡化社會，養(yǎng)老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩
按照聯(lián)合國制定的標準，一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國老年人權益保護法》第2條)。根據國家計生委統(tǒng)計結果，2000年我國60歲以上人口已達12. 26%，按未來平均人口預期壽命漲幅不大的較保守的人口預測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總人口的16.97 %。毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養(yǎng)老問題日顯突出。設立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現有養(yǎng)老方式的補充，可大大緩解國家和個人面臨的養(yǎng)老壓力。
據山東省煙臺市最新統(tǒng)計數據顯示:目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達到95. 6萬，已占總人口的14. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數據推算，幾十年后，煙臺過“老人節(jié)”的老人將多于過“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當前老齡人口多數的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內人士分析:人口老齡化問題，已成為當前煙臺乃至全省經濟社會發(fā)展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結構、文教體事業(yè)等諸多方面帶來全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應引起全社會的共同關注。
2.養(yǎng)老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全
我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計劃經濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補貼、高福利”的國家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策;改革開放以后的巧年，國有企業(yè)逐步走向獨立，企業(yè)保險因之轉向社會養(yǎng)老保障統(tǒng)籌;1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養(yǎng)老保險制度，單一的社會統(tǒng)籌制度轉向社會統(tǒng)籌與個人賬戶制度相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務，又要為自己將來的養(yǎng)老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔為企業(yè)和職工帶來沉重的負擔，因而在實際操作中引發(fā)出很多問題。據統(tǒng)計，目前個人養(yǎng)老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導致很嚴重的后果。所以，解決養(yǎng)老問題需要開辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來源。
3.養(yǎng)兒防老的現實性大大減弱
社會人口流動的加強、人口結構的老齡化和家庭規(guī)?？s小的趨勢，已經使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓面臨著巨大挑戰(zhàn)。據國家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒?！八亩弧奔彝ゴ罅砍霈F，將來家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養(yǎng)四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發(fā)掘并給予積極推動的。 轉貼于 二、設立、運行住房反向抵押貸款的建議
應當承認，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會性業(yè)務出現，是行業(yè)發(fā)展、社會進步的體現，是社會事業(yè)的完善。針對中國社會的現狀，設立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續(xù)的現金流人，以應對晚年養(yǎng)老生活。在我國現實的境況下應給予多樣化的創(chuàng)新。
變換的方式可包括:(1)資產置換:在國家城市規(guī)劃設計變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計40平方米被明令拆遷，可得補償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機構辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經辦機構費率合計為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個月=每月給付的金額。經計算x = 1550元。(2)老年人與金融機構合資購房:該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產的價值來歸還貸款本息。本模式也可認為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應結合老年人的預期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細計算并在執(zhí)行中根據情況變化給予相應修訂。(3)老年人向房地產商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬元，交付房產商取得人住該住房長達20年的資格，人住期間，房產商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費用。同一筆錢達到住房、養(yǎng)老兩不誤。(4)老年人合作購房并辦理反向抵押貸款:有數位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養(yǎng)老，現用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨寂寞之大難題。
反向抵押貸款資產證券化。金融機構在開辦反抵押貸款業(yè)務后，將會持有數量日益增多的住房資產，這必將會使機構的資產流動性受到相當的障礙。為此，采用資產證券化的方法來激活反抵押貸款機構的資產流動性，就是必要的。具體操作程序可表現為:某老年住戶希望利用反抵押貸款來盤活自己的住房資產，同時又希望能將手頭現有的住宅置換到更適于養(yǎng)老的處所。這時就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購新住房;將新住房申請辦理反抵押貸款業(yè)務，將該住房資產盤活用好，起到改善養(yǎng)老生活的處所，尋找到房產養(yǎng)老的新處方。
1 老年人生理、生理與養(yǎng)老模式的選擇
要創(chuàng)造一個適合老年人的居住環(huán)境，首先必須了解老年人的生理和心理特征。
老齡人隨著年齡的增長,身體機能發(fā)生變化。其主要表現為:①姿勢控制能力降低。②肢體協(xié)調功能減弱，年人極易發(fā)生跌倒。③視覺方面。老年人判斷物體高差和有物體光影變化的能力減弱。因此對環(huán)境質量有了更高的要求。
隨著老年人社會職務、年齡等變化，心理上也相應的變化。如退休后隨著社會環(huán)境的改變、生活圈子縮小，有些人會出現煩躁、焦慮、抑郁、情緒不穩(wěn)等心理障礙或“退休綜合征”，因離退休而離開了工作單位和同事，從開放的大范圍退縮到封閉的小圈子，原有的知識結構，技能訓練能力，往往已不適應現代社會。他們需要與親人、朋友有廣泛的聯(lián)系，從他們之中尋求友誼、慰藉和互助。
根據我國國情，國家老齡委提出實行“個人、家庭、社區(qū)和政府”四結合的原則，采取老年人以居家養(yǎng)老為主，集居社會化養(yǎng)老為輔，與社區(qū)昂老服務網絡相結合的養(yǎng)老模式。針對居家養(yǎng)老和社會養(yǎng)老的模式，設計結合老年人居住的建筑及營造適合老年人居住的環(huán)境尤為重要。
2 老年人居住建筑環(huán)境設計
2.1 老年人居住建筑基地選址及相關配套的設置
中小型老年人居住建筑基地選址宜與居住區(qū)配套設置，大型、特大型老年人居住建筑可獨立建設并配套相應設施。
基地應選在地質穩(wěn)定、排水通暢、日照充足、遠離噪聲和污染源的地段；基地內不宜有過大、過于復雜的高差、交通便捷、場地周邊活動安全；場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出人的娛樂區(qū)；生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。
2.2 老年居住建筑設計原則
老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結構和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設計方針。
2.2.1 要有功用性
要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內移動。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。
2.2.2 要有安全性
住宅內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。
2.2.3 要有健康性
要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。
2.2.4 要能確保隱私性
老年人害怕孤單是一個普遍的現象。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。當老年人和兒子夫妻同住時，既要創(chuàng)造一個未被疏遠的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。
2.2.5 要便于改造
老年人從自理自力期到照顧關懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設計應當考慮到老人的需求，增添設備、設施等改造工程。
3 老年住宅產品的設計原則
由于人口比例中老年人增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。我們現行的一般設計標準并不一定適用于老年人住房。其最大不同點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；二是由于年老身體機能退化必須有專門的設計措施及設備。此外，某些基本的心理學和社會學原則在老年人住房設計規(guī)劃時也應遵守。人們上了年紀，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的聯(lián)系，而生活在一個全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個人活動，還要求參與社區(qū)的活動。
設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現他們早先生活方式的連續(xù)性。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。
因此，在老年住宅的規(guī)劃與設計上可以遵循以下原則：
從空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護理人員等方面對應老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施；盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；從建筑人類工程學的觀點出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；從環(huán)境行為心理學的角度出發(fā)，考慮大多數老年人常年形成的居住習慣，提供傳統(tǒng)形式的室內空間。
4 老年住宅產品的外部環(huán)境設計
老年居住環(huán)境設計作為一種特殊的設計要求，主要應該從老年人的生理和心理兩個角度考慮，應做到無障礙、便于到達、容易識別等特點。
4.1 交通安全設計。
從老年人的交通安全角度考慮，人車分流是主要原則，這樣的設計原則不僅體現人本思想，而且會給老年人有親切的感覺。小區(qū)內部的機動車道要有減速帶和手控紅綠燈，這樣即使在高峰期間對老年人出行的安全新書也是很高的。并且小區(qū)的出入口車道應該合理，利于消防車和救護車的出行，而且步行道和樓梯的無障礙系統(tǒng)和輕體耗材也要從滿足角度出發(fā)，限制與機動車無關的穿行路線。
4.2 休閑活動環(huán)境設計。
老年人的休閑活動環(huán)境要從人本的角度考慮，第一，安全性的規(guī)劃。第二，老年人多數有記憶力下降的特點，所以應有顯著的建筑外觀設計，第三，關于團體的社交設施要完善。
4.3 景觀的設計。
老年人的景觀原則應該以安全、人本、健康為主。主要是從軟質景觀和硬質景觀兩個角度去看的。其中軟質景觀的設計建議以綠色為主，或者適當的參雜水體設計也是可以的。而硬質景觀則包括地坪、園路、地面鋪裝、和環(huán)境小品等設施。
4.4 服務設施的完善性設計。
對于正常小區(qū)的完善性要求較多，單純的從老年人設計的角度出發(fā)，最需要的則是醫(yī)療和體育等設施的配備。其它的一些如：教育、郵政、金融、市政等實施盡量要配套。
5 結語
我國的老齡城市人口居住環(huán)境設計問題，是關系到老年人的生活質量、國家的民生大計的事情。必須從老年人自身特點出發(fā)，結合我國現有社會、經濟、文化、環(huán)境等情況，規(guī)劃和建設屬于老年人的生活居住環(huán)境，為營造和諧社會作出應有的貢獻。
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關鍵詞：老齡社會；生命周期社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略
Abstract：In recent years, theoretical research and practical explorations have been carried out to deal with aging society in developed countries , especially in urban planning and development field. This article reviews the experiences and measures of these studies with respect to transportation, residential planning, public infrastructure planning, and policy making in some areas and countries.
Key words：aging society；life cycle community；development strategy
中圖分類號：C913文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2011）-03-56（5）
老齡社會的到來，給各國城市的規(guī)劃建設和管理工作帶來了新的課題。不同經濟發(fā)展階段的國家和地區(qū)都在根據各自的實際，積極采取應對措施。本文根據有關文獻，對部分國家和地區(qū)應對老齡社會之舉措略作歸納，供讀者參考。
1交通
針對目前老人交通出行存在的問題，不少學者對此進行探討和研究。從老年人的出行安全、出行時擁有的尊嚴到交通設施和運輸工具的完善、交通法律制度的設立和規(guī)范等方面提出了一系列建議。
美國波特蘭州立大學城市研究與規(guī)劃學院的Deborah Howe指出，全美以小汽車為主要工具的蔓延式交通發(fā)展具有普遍性，這個現實嚴重限制了老年人的活動可能。家庭成員、朋友以及社會服務系統(tǒng)，都面臨著幫助老人克服因交通現狀帶來的出行障礙的挑戰(zhàn)[1]。
Nobuaki等日本學者應用個體需求模式構建老年人外出決策模式，探討活動地點可及性對老年人外出行為的影響，此模式特殊之處在于納入時空角柱（Time-Space Prism）的概念，以衡量老年人活動地點依時間變化的可及性[2]。研究結果表明，日本老人外出最多的活動以娛樂為主，其次是旅游，第三是購物。外出活動次數和時間隨年齡增加而遞減，夜晚多不考慮出門。地點可及性會影響老年人外出的頻率。少數老年人希望減少工作與家務的時間和次數，增加外出休閑的時間和次
數[3]。
Hector Correa在規(guī)劃老人運輸設施的研究中，采用線性規(guī)劃的方法（Linear Programming），研究大眾運輸系統(tǒng)中最合適的老年人車輛服務計劃，結果發(fā)現最合適的計劃為設置輔助老人行駛的固定路線及固定班次的專車[4]。
美國宜居社區(qū)合伙人（Partners for Livable Community）在老齡化場所設計技術輔導中認為，家庭住宅與公共空間的分離產生了與彈性的交通方式及滿足日常需求相關聯(lián)的問題。盡管城市和大都市區(qū)有很多公交選擇，但大多數公交系統(tǒng)還不能完全整合，或者是在服務的提供與獲得方面存在嚴重差距。公共項目大多是為了讓老人有車可乘，而不提供其他交通方式。大多數老人會因健康、舒適和方便的原因想要開車出行，因此，幫助老人能一直自己開車十分必要[5]。
Xinyu Cao認為，最近幾年，為減少車行而采取的土地利用政策，顯示了讓各種人群生活更有效率的希望。但是，這些政策對老年人群并沒有給予很多的關注。根據2003年北加州的一項關注老年人對居住和交通方式選擇的研究，所收集的數據表明老齡人偏好不用車行，但又不像年輕人那樣去選擇到滿足他們偏好的地方去居住。一般說來，老年人比年輕人開車少，更多的使用其他交通方式[6]。
Deborah Howe認為，在全球化趨勢下，傳統(tǒng)都市地區(qū)出現“逆（去）都市化”現象。生活型態(tài)的改變影響著遷徙、生育率和家戶結構，這給老年人的交通出行帶來新課題。
2居住
發(fā)達國家對于老年居住問題的研究開始較早，給老年居住模式提出許多不同的建議。國外學者認為，老人居住模式的選擇必須尊重不同的文化背景和社會價值觀念。以歐美為代表的西方各國，老年人大多獨居，但兩代人之間保持著較為親密的關系，因此在老年獨立社區(qū)的建設、社會養(yǎng)老網絡服務以及社會養(yǎng)老機構方面，進行了大量的實踐與探討。以日本為代表的東方國家，在老年居住方面的研究成果也較為突出，尤其是20 世紀60年展起來的兩代居住宅，成為東方國家的重要養(yǎng)老模式。
近幾十年來歐美國家老年住宅設計建設歷程可以歸納為三個階段，第一階段是專為老年人設計的無障礙住宅。一個住宅小區(qū)內建設一至兩棟無障礙住宅，內設專為老人服務的系統(tǒng)。但是許多國家在實踐多年后，發(fā)現這種方法很難行得通。因為無障礙老齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老人無法問津，而且老年人在樓內見到的都是同齡人（醫(yī)護人員除外），生活失去了活力和朝氣；第二階段是演變式老年人住宅。 這是在一棟一般性住宅中，拿出幾個單元作為老齡住宅，在住宅內設立專門為老年人服務的設施，并可向附近的老齡住宅提供服務。這種居住形式的出現，謀求老年人住戶與其他一般住戶之間的密切交往。而在混合型的公寓中，老年人住戶所占比例一般都不大；第三階段即適應老齡社會的通用住宅。滿足大多數人不愿頻繁搬家，更希望在自己從青年時就生活的家中度過晚年的心理需求，在設計和建造時就將老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，且逐步加以實現。當然，所有這些需求的實現會增加投資，據日本估計，全部考慮這些需求，所增費用不會超過房屋造價的10%，而若在開始時只考慮基本需求，則所增費用不會超過房屋造價的1%[7]。
M. Scott Ball在《“住所的適老改造”：地方政府工具》（ Aging in Place: A Toolkit for Local Government ）一文中，強調大力提倡“在地安養(yǎng)”（Aging in Place）居住模式，并將“在地安養(yǎng)”的核心歸納為三個關鍵的地方策略：（1）醫(yī)療保?。簩⑨t(yī)療保健的提供與住房和規(guī)劃方面的行動相互整合；（2）環(huán)境：住房和城市設計；（3）規(guī)劃和區(qū)劃：房產和區(qū)位[8]。
麻省理工大學的Justin Fay在《社區(qū)養(yǎng)老》（Aging in Community）中介紹了美國社區(qū)養(yǎng)老的有關情況。他指出，最近幾年，一項為尋求長期住宅的高齡者提供的選擇開始流行――退休人員服務社區(qū)（the Continuing Care Retirement Community，CCRC）。CCRC鼓勵“積極的獨立生活”，同時也提供短期康復和長期持續(xù)性照顧選擇。CCRC在同一地點滿足了這些變化的健康保健需要，使一個人在社區(qū)里體面且有歸屬感地生活，不必搬遷并去適應新環(huán)境[9]。
Yong Wang認為要吸引更多投資到老年住宅上。目前在中國，許多國外資本投入在辦公樓、住宅、商業(yè)、物流和旅館等房地產產品上，幾乎沒有投資用于老年住宅。隨著地產開發(fā)商開始認識到老年人的需求，盈利性質的老年住宅市場逐漸興起。增加的中產階級人數，及傳統(tǒng)老年護理的社會文化的迅速改變，顯示了老年人對更高質量的退休、養(yǎng)老生活的極大需求。文章分析了美國開發(fā)商和投資人的機遇與挑戰(zhàn)以及美國老年住宅對中國的影響，為潛在的美國開發(fā)商和投資者提出了一些建議策略，讓他們瞄準中國這個資本市場[10]。
Cheung Kar Yee Regina就居住環(huán)境的滿意度和私有化對單身老人的影響進行了研究，證實了私有化對單身老人的負面影響，建議采用“公共導向”的方法提供和分配住房[11]。
新加坡通過各種優(yōu)惠政策鼓勵多代同居或父母與已婚子女近鄰居住，開發(fā)出多種類型的“多代同堂組屋”，其空間關系基本相同，分為主體房和單房公寓,以起居室連通，兩戶既分又合，適應兩代和諧共處。
英國政府為老年人提供各種形式的修房和住房津貼，提供價格優(yōu)惠的住房貸款并且減少老年人的稅收。同時成立“全國調配房屋委員會”，幫助老年人和其他人調配住房[12]。
3設施
M. Scott Ball認為，許多公共政策的調整使老人能夠繼續(xù)生活在社區(qū)里，但是主導的規(guī)劃實踐和醫(yī)療服務體系是在老年人口比例和人均壽命比現在小很多的時期形成的。因此過去幾十年的政府規(guī)劃和發(fā)展實踐幾乎沒有考慮“生命周期社區(qū)”（Life Cycle Communities）（居民可以舒適地在這樣的社區(qū)生活一輩子）的要求?，F在的外界物理環(huán)境沒有鼓勵老人獨立生活，現在的醫(yī)療體系也沒有與家庭護理相協(xié)調以高效地撫養(yǎng)高齡人口，老年護理的規(guī)劃師和協(xié)調人員需要調整工作重點，掌握其服務變化的人口結構。
楊松裕認為，高齡者適宜的居住環(huán)境以他所熟悉的住家及其附近場所為主，考慮到住家門口常是高齡者們的聚集地方，可在門口處設置支持高齡者聚集、聊天、曬太陽等活動的設施，建立公共性的空間。依照“食”、“醫(yī)”、“住”、“行”、“育”、“樂”六項，將都市小區(qū)服務設施分類為小區(qū)維生系統(tǒng)（食）、小區(qū)照護（醫(yī)）、居住方式與設施（?。?、交通系統(tǒng)（行）、教育與文化系統(tǒng)（育）、休閑活動（樂）這六個方面，再依其屬性分別規(guī)劃其不同的公共設施。楊松裕建議：（1）制定高齡化社會服務設施設置標準及有效的定量：因應高齡化社會的來臨，需研擬一套新的服務設施的設置標準；（2）尋求一套由政府與民間合作的機制：可由政府提供土地、籌編預算、負責設計施工，完成后，委托民間自行管理，或者是政府提供土地，交由民間開發(fā)管理，或者是政府提供金融或其他行政協(xié)助，由民間自行尋覓土地興建與經營[13]。
瑞典在社區(qū)中建有老年人日間活動中心、居民交流中心和滿足不同愛好老年人的活動場所，可以為老人提供諸如治療、理發(fā)、沐浴、送飯到家、電話預約、流動圖書館、洗滌、除雪等各項服務，這種活動中心可以單獨興建也可作為住宅的一部分而設置。
英國提倡將老人住宅分成小組散布在較大的住區(qū)中，通過住區(qū)服務功能來改善老年人的居住環(huán)境，如設置老年飲食服務部和老年俱樂部等。英國富裕城鎮(zhèn)中心地區(qū)，如溫切斯特鎮(zhèn)，老人選擇在這里購買小型公寓套房時，就將質量和地理位置視為重要的考慮因素。因為城鎮(zhèn)中心生活安全，與外界聯(lián)系方便并容易獲得醫(yī)護照顧。此外，博維斯公司和伯明翰大學醫(yī)學系曾合作推出一種高齡老人醫(yī)療服務公寓，服務項目多達25種，包括專用飯廳、24小時看護、車送商店購物等。凡設有這類公寓的地方，附近社區(qū)的高齡老人都樂意來這里接受周到服務，僅有2%的人到養(yǎng)老院去。盡管這類公寓的售價很高，還是很受歡迎。究其原因，一個很重要的方面是入住的老年人能夠方便地與外界進行聯(lián)系。
香港2030發(fā)展規(guī)劃建議，由于老人往往活動空間有局限，地區(qū)環(huán)境設計和設施的提供對老人十分重要。提供適合老人的地區(qū)環(huán)境的關鍵因素有：（1）物理方面：住宅設計符合安全、舒適和高質量的環(huán)境，比如提供把手、最少的臺階和最小的坡度等；（2）服務：可達性、價格和服務范圍；（3）交通：可達性和支付能力。（4）安全和治安；（5）社區(qū)設施：社會中心、俱樂部、開放空間、聚會地點和非正式援助聯(lián)系資源；（6）以上各條的互連銜接。規(guī)劃中還提倡建設足夠的教育、文化、休閑設施以滿足增加的老年人口的需求。例如，在重新開發(fā)老社區(qū)時，應將受到影響的老人們在同一小區(qū)重新安置住房，使他們可以繼續(xù)在家庭所在的社區(qū)生活，維持社交網絡。為保證重建項目對居民尤其是老人受到干擾的最小化，出臺政策，將居民盡最大可能地重新安置在同一個地區(qū)。為了適應戰(zhàn)略規(guī)劃的目的，兩個土地利用的概念被提出來。第一個是“復合的環(huán)境”（Integrated Environment），提供針對各年齡層的社會和物理設施。第二個是“退休社區(qū)”（Retirement Community），力圖以老年居民為目標對象。另外，公共空間的設計，鼓勵各年齡居民之間的交流[14]。
美國老年護理行業(yè)經過一個世紀的發(fā)展，已經比較成熟和完善。目前已開始提供上門服務，方便那些愿意待在自己家里的老年人。養(yǎng)老機構派出經過培訓的護理人員到老年人家中幫助完成日常事務，協(xié)助老年人進行一些健身活動。美國老年人普遍比青壯年富有，為老年服務不僅是社會的需求，而且蘊含著巨大的商業(yè)潛力，極大地吸引了商業(yè)投資。
4制度
應對人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)，許多國家制定了相關法律規(guī)范和制度保障系統(tǒng)。
英國住房建設部和地方政府于1969年，首次明確規(guī)定了老年居住建筑的分類標準，并在1986年開始采用國際慈善機構（HTA）制定的標準，以適應老齡化發(fā)展的趨勢，對老年低收入者實行住房補貼制度。
瑞典的《社會服務法》規(guī)定:必須努力使老年人既能獨立生活，又能與他人一起活動，享受有意義的生活。老年人需要在戶外呼吸新鮮空氣、曬太陽、活動身體、與人交談，瑞典社區(qū)中的房屋入口、通道、戶外休息小坐的地方都考慮了老年人的需求，以方便老年人在社區(qū)內的活動。良好的環(huán)境和設施使老年人享受到社會、商業(yè)、文化、交通等方面的服務。
德國是世界上第一個以立法形式強制性推行、實施社會福利和醫(yī)療保險的國家，其社會福利保障體系的基本構架是，政府完善的社會福利法規(guī)和強制性的社會保險體系以及政府、社會保險機構、養(yǎng)老服務機構三方和諧配合[15]。
美國的老齡化場所設計技術輔導則提出通用設計原則，其中對老年人特殊需要的設計可以讓所有人群受益，而不僅僅針對老人。對城市物理環(huán)境的改進，讓老人們在日常生活中更加獨立。通用設計正在從社區(qū)的街道擴展到住宅中，如寬走廊、主臥設在一樓、不是球形的門把手、容易夠到的電燈開關和入口處沒有臺階的住宅等等。這種方法讓那些只愿待在自己家中，因年齡漸老而生活變得困難的人們也可以保持獨立和穩(wěn)定的生活。
Xavier Van den Brande指出歐洲社會面臨著人口老齡化問題，而擴大老年人口就業(yè)是解決人口老齡化問題的有效途徑，文章詳細分析了歐洲社會應對人口老齡化問題的四項改革措施：（1）規(guī)制改革；（2）財政激勵；（3）轉變心理態(tài)度；（4）改善工作環(huán)境。提出解決老年人就業(yè)問題是一項系統(tǒng)工程，改革需要配套進行、整體推進，同時還要創(chuàng)造有利于老年人就業(yè)的社會輿論和經濟環(huán)境[16]。
胡蓉、徐穎麗在《美國反向抵押貸款及其對我國的借鑒》一文中介紹了服務老人的反向抵押貸款（Reverse Mortgage）。文章指出，反向抵押貸款自從20世紀30年代誕生以來，作為一種養(yǎng)老金融工具在發(fā)達國家普遍存在，成為各國養(yǎng)老體系的一個補充。不同于傳統(tǒng)的抵押貸款，它是指擁有房產的老年人把房屋產權抵押給貸款人，貸款人對房屋進行評估，根據房屋凈值向借款人支付現金；當借款人死亡或者到達約定的時間，貸款人取得被抵押房屋的所有權，對其進行處置以補償自己的現金支出。通過反向抵押貸款，老年人可以把僵化的房屋資產轉換成流動的現金資產，解決一部分養(yǎng)老問題[17]。
5結語
從某種意義上說，中國已經進入老齡社會，圍繞老齡事業(yè)的發(fā)展，各級政府和有關部門做了大量工作，也取得了很多成效，但和歐美等西方國家在應對老齡社會問題時相比還有一定差距，除了理念、認識方面的差距外，在技術操作層面，特別是在交通、居住、設施和制度等方面，差距尤其明顯。我國已進入快速城市化推進時期，城市建設大規(guī)模、大投入，基礎設施日新月異。在這樣的社會轉型期，必須把應對老齡社會的策略與行動擺上重要議事日程。作為發(fā)展中國家，既要看到發(fā)達國家發(fā)展進程中的不足，也要廣泛吸取他們的成功經驗，縮短探索周期。只有這樣，我們才有可能在西方理論與實踐的基礎上，向發(fā)達國家看齊，以使我國的老齡事業(yè)適應社會經濟發(fā)展的需要。
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《中國青年報》社會調查中心進行的一項調查發(fā)現，79.8%的受訪者表示一直在關注“以房養(yǎng)老”的相關新聞，93.4%的受訪者認為“以房養(yǎng)老”不能代替政府養(yǎng)老，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的受訪者選擇把房子抵押給金融機構。
與之大相徑庭的統(tǒng)計結果是，上海市統(tǒng)計局日前公布的《本市城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老意向調查報告》顯示，逾七成受訪者贊同“以房養(yǎng)老”。
一時間，“以房養(yǎng)老”到底靠不靠譜，應該支持還是反對，成為一場輿論混戰(zhàn)。
實際上，“以房養(yǎng)老”并不是一個新鮮概念。國外早有成熟經驗，國內近年也不乏探索和嘗試。
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。老人去世后，住房歸銀行或保險公司所有。這種養(yǎng)老方式在一些國家被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。
2003年，時任中國房地產開發(fā)集團總裁的孟曉蘇在國內首次提出“以房養(yǎng)老”。此后，孟曉蘇身份變更為幸福人壽保險股份有限公司董事長，“以房養(yǎng)老”更被其不遺余力地倡導。
2005年，南京市曾先于全國創(chuàng)生過一個“以房養(yǎng)老”的項目模型——湯山溫泉留園老年公寓。這個項目提出，對南京市擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上的孤殘老人，健康狀況不論，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，以后終身免交一切費用，待老人去世，房屋產權歸養(yǎng)老院所有。
此舉“開創(chuàng)了以房養(yǎng)老的南京模式”，但卻并不成功。因公司合伙人發(fā)生經濟糾紛，養(yǎng)老公寓無法再續(xù)經營，已經入住的老人全部被搬了出去。
后來，有研究者發(fā)現，以房養(yǎng)老其實并不是一項單純的住房制度設計，本質上，它更是一種金融和保險領域的服務創(chuàng)新。
2011年，中信銀行開始涉足“養(yǎng)老按揭”業(yè)務，即以房產抵押的方式，向借款人發(fā)放養(yǎng)老貸款。借款人擁有兩套或以上自有住房，且身體健康良好，并提供該行認可的醫(yī)療機構出具的體檢報告，即可申請最長為10年的貸款。
然而，這項業(yè)務推出多時，成交案例幾乎為零。
近年來，對“以房養(yǎng)老”鼓噪最多的，當屬各類保險公司。由于保險資金涉足房地產開發(fā)尚有諸多政策門禁，“以房養(yǎng)老”遂成了暗度陳倉的通關文牒。一些險資以“養(yǎng)老”為名“忽悠”地方政府，博取優(yōu)惠政策，大肆圈地，再通過房地產開發(fā)和土地增值獲取收益。
當然，“養(yǎng)老”仍然是一些房地產項目頗受青睞的促銷噱頭，但是類似上述南京“以房養(yǎng)老”模式的項目卻很少再出現，原因是，若動真格，開發(fā)商絕玩兒不起。
綜上所述，目前國內的諸多所謂“以房養(yǎng)老”，實際上仍是一些人的“借題發(fā)揮”——房地產項目僅是以此作為銷售賣點，或體現項目定位的差異和創(chuàng)新；銀行希望借此開發(fā)一種新的信貸產品，繼續(xù)“賣”錢；而保險公司倡導“以房養(yǎng)老”的根源動機，則是培育新市場、開發(fā)新客群、兜售新的險種。
關鍵詞：老年；居?。唤ㄖ?；設計
中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：
中國是世界上老年人口最多的國家, 目前60 歲以上老年人已達1.3 億之多, 占世界老年人口的1 /5, 并且超過了我國總人口的10%。老年問題涉及千家萬戶 ,關系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭, 影響到社會各個層面。對老人來說, 誰都喜歡在一個舒適安全的居住環(huán)境里享受晚年生活,住宅設計應如何適應老齡社會, 如何滿足老年人的住房需求, 已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。
一、老年人居住建筑設計的特點
1、 自立性、健康性、安全性
低齡老人與正常人的生活沒有多少差別，有意識地提高老年人的自立性，是使老年人更多地享受正常人生活的最好方式。自立性是建立在健康性和安全性的基礎上的，避免由于盲目強調自立而發(fā)生不必要的危險。
地面高差的消除；走廊寬度的加大;報警裝置的設置；地面材料的防滑處理；墻面扶手的安裝等等，都是給老年人在增加安全度的前提下多了一些自立的可能性。老年人使用的設備和設施應按老年人的人體尺度和生理、心理特點進行設計?？臻g布局以有利老年人自信心為原則，以增進老年人機體活動的愿望和更長久維護老年人獨立生活能力為目標。比如:廚房的吊柜和低柜尺寸要適當減小，避免由于過高取物需要攀登或過低取物時彎腰的不便等。
2、功能性
老年人由于行動遲緩, 因而在居住空間的設計方面要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間, 要完全消除地面的高差, 讓老年人能自由地在住宅內行走, 要合理縝密地布置室內家具設備, 其尺寸要方便老人使用, 吊柜和低柜的高度應適宜, 避免由于過高或過低取物帶來的不便。走廊、房門、衛(wèi)生間等尺寸應適當加大, 以便于老年人借助輪椅或在外力協(xié)助下行走。
3、適用性
老年人居住建筑應該為老年人提供發(fā)揮余熱的更多空間，充分考慮到老年人的生活規(guī)律和子女的不同需要，為老年人提供更舒適的生活空間，并給子女留有相應的余地。老年人應有相對獨立的空間，并保證有較好的休息環(huán)境特別是需要照顧的老年人，需要子女或護理人員與他們生活在一起，這就提出了對于老年人居住建筑在考慮到老年人需求的同時兼顧其他人的需求，即居住條件的多元性。在老年人居住建筑中，兩代居住的設計就比較好地解決了老年人與年輕人的不同需求，為兩者創(chuàng)造了較好的居住條件，同時又達到了長期照顧老年人的目的。老年人
隨著年齡的增長，生理發(fā)生變化，身體機能下降；心理上也發(fā)生變化，留戀過去，害怕孤獨，思維邏輯性和辨別能力減弱。老年人居住建筑的一切設備設施和空間設計要點都應圍繞提高老年人自信程度為目標，使其生活得有尊嚴，這無疑提高了老年人的生活質量。住宅商品化的實施使更換住宅的次數相對減少，對住宅的可改造性要求相對提高。這就要求在最初的設計的空間和構造方面為今后的改造留有充分余地。
4、隱私性
老年人害怕孤單是一個普遍現象,但一些個人的生活和交往等事卻不希望別人知道,這也是人之常情。所以,老年住宅設計既要創(chuàng)造一個未被疏遠的氛圍, 同時又要注意老年人的隱私。通常出現的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分,同時又體現了晚輩對老人的關懷和照顧。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的設施, 還有老人獨立使用的設施。另外一種共居的形式是鄰居型,即通過一個共同的門將住宅分為兩個相對獨立的套型,這種住宅使隱私性更能得到保證。
二、老年住宅建筑設計
1、老年人住宅的選址與總平面設計
長期以來我國的老人住房建設一直未受重視，由于受傳統(tǒng)文化和生活習慣的影響，再加上經濟條件的限制，往往考慮三代同住，即使有少量的敬老院也大都是為孤寡老人所建，選址往往在城市的邊緣地區(qū)，采用院落式管理，相對封閉。這種方式往往忽視了老人與社會的交流，忽視了老人對社區(qū)活動的參與意識，容易使老人在精神上產生被社會拋棄的想法，不利于老人的心理健康。即使是現在所建的老年公寓，也有相當一部分在選址上也只考慮了周邊的自然環(huán)境，而忽視了社區(qū)人文環(huán)境。建設得很好的社區(qū)街坊，一般都有可供老年人居住的良好環(huán)境，這里不僅有現成的公共設施，而且通常交通條件也較好，還有常常被忽視的優(yōu)點就是這里可以得到來自青年、老年朋友和鄰居對老人的關心和照顧。因此在建設場地的選擇和總平面設計應考慮以下幾點：
(1)場地周邊活動安全，不應以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道；
(2)基本的地區(qū)公共設施如圖書館、保健服務、文娛設施等也都要靠近；
(3)場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出入的娛樂區(qū)；
(4)環(huán)境質量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力；
(5)場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。
(6)處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。
(7)生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會，避免產生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理；
(8)設置坡道聯(lián)系室內外空間，方便輪椅的使用；
2、老年人住宅的建筑設計要點
(1)采光優(yōu)良，是目前衡量一套住宅價值高低的重要指標之一，而老年住宅采光，就不僅僅為了美觀，還有特殊意義。老年住宅各個房間的門都應認真考慮，譬如，廚房和起居室，宜用玻璃和門扇，可以透光也可從外面看見，如果老人在廚房里滑倒，自己無法站起來或者暈過去了，外面的人就可以及時發(fā)現。否則，由于廚房抽油煙機的巨大響聲，很容易把其他聲音蓋過。而在門上開一個玻璃窗戶，聲音傳遞就可以很方便了。推拉門，不用平開門；
(2)玄關的設計。多數家庭中都沒有扶手、坐凳，而且空間局促，由于凳子擺不下，致使老人一般需要扶著鞋柜等物的臺面換鞋。此外，玄關還應該注意輪椅的收放空間問題住宅入口處面積要適當增大，門的寬度要適當增加，地面力求平坦，便于輪椅通過，并在老人經過處預留安裝扶手的埋件
(3)老人容易摔倒，地面和浴池底都應防滑，浴池、廁所、樓梯及走廊兩側應設扶手，改變方向和高度的地方應用明顯色彩；
(4)老年人視力下降，易患各種眼疾，應提高房間照度，并抑制眩光，據日本分析，照度需提高2倍；各種設施上的文字說明應加大，以利老人識別。
(5)老人身高會縮短，有時高達6~7cm，因此，開關、門鈴和門窗把手應適當降低安裝位置：
(6)衛(wèi)生間的設計。老人容易失禁，衛(wèi)生間應靠近臥室，并設長明燈；衛(wèi)生間對于老年人來說是個容易出現意外傷害狀況的所在。以選擇淋浴還是浴缸這兩樣設備為例，大多數老人使用淋浴，盡管他們很喜歡使用浴缸，但確實后者比較危險。而我國在使用浴缸的條件上也有很多的不便，比如說熱水、空間問題等，因此，浴缸不見得是適合老年人的洗浴方式。淋浴可以把使用浴缸進出而造成老人滑倒的危險降到最低。很多老人使用浴缸，因為體力問題，還需要配備一把坐凳，這樣造成的溫差很容易生發(fā)疾病。住宅可以考慮緊湊的設計，用省地營造便利，比如能用淋浴的簾子就不用淋浴屏，輪椅轉圈的區(qū)位就可以擴大一些。如果非要用浴缸不可，就必須在適宜位置安裝他們能夠借力的扶手，盡量降低危險系數。衛(wèi)生間洗面臺下應凹進，以便老人可坐下將腿伸入操作。
(7)廁所宜用推拉門，不用平開門；
(8)老人聽力降低，應提高報警響；
(9)廚房的設計則在于便利和安全的統(tǒng)一。如果是殘障老人使用的廚房，就應該保證讓他們坐上輪椅也可以正常操作，而不能是家里無人時，最基本的事情也做不到。以操作臺為例，下部設計應留空，還有我們希望設計成連續(xù)操作臺，這樣坐在輪椅上也可以把一件東西搬到對面去。此外，還有爐灶和水池的位置關系也是有講究的，我們認為L形布局是最理想的，老人在輪椅的轉圈范圍內可以夠到。
綜上所述，老年是人生較長的一個階段, 老年人與住宅的關系最為密切, 老年人居住質量的提高和改善對我國社會發(fā)展有積極的意義。老年住宅的設計目標就是要盡可能地維持老年人獨立生活的能力, 提高其生活的自信心, 為老年人創(chuàng)造一個老有所居、老有所養(yǎng)、老有所依、老有所為、老有所樂的居住環(huán)境。
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關鍵詞：信托;養(yǎng)老;創(chuàng)新;金融
一、引言
2013年，中國迎來第一個老年人口增長高峰，60歲以上老齡人口達到202億人，老齡化水平超過148%。今后20年，我國老年人口將年均增長1000萬。2053年，老年人口數量將達到峰值487億人，占總人口的348%;屆時，每3人當中就會有1個60歲以上的老人。據不完全統(tǒng)計，2013年中國老年人的消費需求是4萬億元左右，預計2030將增加至13萬億元，中國養(yǎng)老市場蘊含著巨大的商機。
與此同時，截止2014年1季度末，全國68家信托公司管理的信托資產規(guī)模再創(chuàng)高峰，達到1173萬億元;不過，增速明顯放緩，沖規(guī)模的勢頭有所遏制。信托的挑戰(zhàn)至少來自四個方面，一是大資管時代來臨，金融機構競爭加劇，信托的牌照優(yōu)勢在弱化;二是利率市場化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經濟增長減速、房地產風險累積，信托項目風險也在加大;四是銀監(jiān)會年內99號文，監(jiān)管日趨嚴格。各種跡象充分表明信托業(yè)轉型發(fā)展到了關鍵時期，如逆水行舟，不進則退。在這樣的情形之下，信托參與養(yǎng)老市場，既是創(chuàng)新業(yè)務，拓展新的盈利增長點;又是轉型需要，開拓藍海市場。
具體而言，信托參與養(yǎng)老市場，可以從以下路徑入手：
二、養(yǎng)老金信托
所謂養(yǎng)老金信托，是養(yǎng)老保險費作為信托資產，交給金融信托機構管理和經營，在職工退休后，能獲得相應收益的一種信托形式。由英國IFSL研究報告的數據走勢顯示，2010年全球養(yǎng)老基金資產規(guī)模達到311萬億美元;其中，美國擁有1889萬億美元養(yǎng)老基金，占全球的63%。在全球養(yǎng)老基金中，60%以上是獨立的信托資產，保險合同資產約為12%。而在我國，保險合同資產占據絕大多數，達到90%以上，養(yǎng)老基金資產配置明顯失衡。
信托參與養(yǎng)老金市場，可以實現“雙贏”目的。一方面，對于信托公司而言，參與養(yǎng)老金市場不僅獲得長期低成本資金的渠道，而且能更好地發(fā)揮自己跨市場投資的優(yōu)勢，確保養(yǎng)老基金的效益。另一方面，對于投資者而言，養(yǎng)老基金作為信托財產具有獨立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財務狀況惡化甚至破產的影響，從而確保養(yǎng)老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財的高收益與低風險。據悉，我國個人賬戶養(yǎng)老金由財政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財政記賬利息，以致養(yǎng)老金不斷地縮水。
2013年4月，人社部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等部委聯(lián)合下發(fā)《關于擴大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》及《關于企業(yè)年金養(yǎng)老金產品有關問題的通知》。自此，企業(yè)年金增加了包括商業(yè)銀行理財產品、信托產品、基礎設施債權投資計劃、特定資產管理計劃、股指期貨等投資品種，為企業(yè)年金基金的投資范圍以及創(chuàng)新型“后端集合模式”養(yǎng)老金產品開閘。該舉措既是國內養(yǎng)老金行業(yè)的重大創(chuàng)新突破，也為信托公司參與超過4800億元的企業(yè)年金市場破除了政策障礙。
三、信托型養(yǎng)老產業(yè)基金
目前，金融機構中主要是保險公司在大舉進入養(yǎng)老產業(yè)。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設的“合眾健康谷”，中國人壽規(guī)劃構建的養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”格局等等。保險公司一方面將保險產品與養(yǎng)老服務相結合;另一方面，保險資金的低成本、長期性也與養(yǎng)老產業(yè)的盈利特點相吻合。
純粹的PE投資者參與養(yǎng)老產業(yè)投資仍屬少數案例，更多的機構處于籌備或觀望狀態(tài)。2010年12月，美國摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對親和源股份有限公司注資1億元，這是國際PE機構首次投資中國的養(yǎng)老機構。同年6月，天津首家養(yǎng)老產業(yè)基金管理公司――天津鴻福股權投資基金管理有限公司正式掛牌，將發(fā)起、運作養(yǎng)老產業(yè)投資基金。
對于PE機構而言，養(yǎng)老產業(yè)具有吸引力，但其投資價值仍待考察。首先，老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數萬億消費市場潛力，但短期內能夠取得商業(yè)化成功的投資項目較少;其次，相比于養(yǎng)老產業(yè)，投資周期最長約十年的PE基金，相對而言追求的仍是短期回報，投資周期并不契合;再次，長期以來政府部門對養(yǎng)老產業(yè)的定位是公益性，導致養(yǎng)老產業(yè)“非產業(yè)化”，難以出現商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對政策的過度依賴，也使得作為財務投資者的PE機構難以評估其投資風險。
信托公司可以借鑒PE投資機構，通過設立產業(yè)基金的方式參與養(yǎng)老產業(yè)。但是，最大的困惑還是來自信托公司能否找到類似保險資金的低成本、長期資金。
四、養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）
目前，國內養(yǎng)老社區(qū)建設主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優(yōu)點在于快速回籠資金、實現滾動開發(fā)，缺點在于必須取得土地使用權、無法享受優(yōu)惠政策以及后期持續(xù)經營的穩(wěn)定收益。自持模式的優(yōu)點是可以通過配套用地、行政劃撥等手段運用以降低土地成本、通過后期運營獲得穩(wěn)定收益，缺點是要求有充裕的現金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優(yōu)點在于可以取得上述兩種模式的優(yōu)點、在土地方面采用靈活策略，缺點是要求機構擁有一定的資金實力、開發(fā)經驗以及養(yǎng)老機構運營能力。
其實，房地產信托投資基金（REITs）可以成為養(yǎng)老社區(qū)建設融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。REITs作為國際資本市場商業(yè)地產資產證券化的主流模式，是商業(yè)地產融資與退出的主流工具和平臺，是上市和發(fā)行債券之外利用資本市場直接融資的重要形式。
養(yǎng)老物業(yè)證券化可以看做是REITs的一種類型。通過養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）的方式，機構一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區(qū)養(yǎng)老服務。對于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業(yè)的增值收益。
REITs在美國、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。在美國，REITs也是養(yǎng)老社區(qū)建設重要的投資商。據統(tǒng)計，美國2013年前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家是REITs公司。
2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，但是一直未能正式啟動。國內REITs市場之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規(guī)則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關法律。當然，發(fā)展REITs市場，實際上是在為開發(fā)商增加新的融資渠道，有違國家房地產宏觀調控初衷，這也是REITs受限的原因之一。
今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓，成為我國首個交易所場內REITs。該REITs發(fā)售規(guī)模521億元，基礎資產是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權，被認為是我國第一單準確意義上的股權類REITs產品。
可以預見，養(yǎng)老地產、保障房基于政策支持有望成為推動“中式REITs”發(fā)展的著力點。對于養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發(fā)展為公募形式。
五、信托型“以房養(yǎng)老”
近日，保監(jiān)會公布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展險資以房養(yǎng)老的試點。其實早在2007年，北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導的“以房養(yǎng)老”試點。2013年，中國政府網也《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，鼓勵開展老年人住房反向抵押試點。
“以房養(yǎng)老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國、加拿大、新加坡、日本等國都已經推行多年。例如，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在15至30萬加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。美國倒按揭貸款的放款對象也是62歲以上的老年人，據統(tǒng)計，2009年美國65歲以上擁有房產的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。
從前期試點情況來看，國內以房養(yǎng)老開展并不理想，其中的一個重要障礙在于“以房養(yǎng)老”與中國人傳統(tǒng)觀念相悖。在中國人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項財產，承擔著安居和傳承的重要任務，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。
信托公司介入以房養(yǎng)老可以立足信托自身特點，從以下幾個方面破題。一是設計形式靈活的房屋財產信托。老人將房產信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養(yǎng)老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領取該房產評估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產的剩余價值由其子女來繼承。
二是針對有多套房的家庭。近日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心調查數據顯示，中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已達到210%，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為224%。信托公司可以專門針對這部分客戶設關產品，盤活家庭存量資產，實現以房養(yǎng)老。
三是有換房養(yǎng)老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮(zhèn)中心，隨著城市擴容速度加快，市區(qū)雖然有較好的就醫(yī)、生活條件，但是環(huán)境較差，噪聲、塵土污染大，其實并不適合養(yǎng)老。因此，好多老人希望能搬到環(huán)境優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結合部，或者針對老年人開發(fā)的老年住區(qū)。信托公司也可以針對此類有換房養(yǎng)老需求的老人設計專門產品。
六、養(yǎng)老消費信托
所謂養(yǎng)老消費信托，就是指信托公司與養(yǎng)老服務機構聯(lián)手，投資者在購買信托產品之后，不是單純地獲得現金收益，而是獲得養(yǎng)老服務權益，或者獲得部分現金收益外加養(yǎng)老服
務權益。信托公司在長期經營中，積累了一大批優(yōu)質的高端
客戶，好多客戶自身就有養(yǎng)老服務的需求，因此，信托公司嘗試開發(fā)養(yǎng)老消費信托產品，既是服務高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點。
信托公司可以從兩類客戶入手開展養(yǎng)老消費信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯(lián)合開發(fā)商、養(yǎng)老運營機構、旅游公司等，為他們提供社區(qū)養(yǎng)老、分時度假等服務。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經出現失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護理。美國的統(tǒng)計數據顯示，美國老人住進完全需要護理的養(yǎng)老機構的平均年齡為82歲，平均入住時間為3年。針對這類客戶，信托公司可以聯(lián)合養(yǎng)老運營機構，通過設計養(yǎng)老產業(yè)基金等形式共同來開發(fā)其中的高端市場。
信托公司開發(fā)養(yǎng)老消費信托時，應該注意把控幾個原則：一是突出信托的金融功能定位。養(yǎng)老社區(qū)建設涉及三個主要角色：投資商、開發(fā)商和運營商，信托公司更多擔任的是作為投資商的金融角色。二是注意發(fā)揮信托的資源整合優(yōu)勢。信托公司參與養(yǎng)老產業(yè)，應該牽頭整合開發(fā)商、運營商、客戶等各類資源，在其中居于主導位置。三是養(yǎng)老消費信托產品應該具備投資性、流動性、服務性三個特征。產品帶給客戶除了投資收益與服務權益之外，還應該具備一定的流動性，可繼承、可轉讓。四是養(yǎng)老產品可以涵蓋投資、養(yǎng)老、度假以及保險等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養(yǎng)老市場有著廣闊的市場遠景，但是受到既有觀念、服務商能力、政策配套等諸多因素限制，發(fā)展現狀并不令人滿意。信托公司一方面應該積極布局參與，另一方面也應該保持適度謹慎，防止投入與產出的不成比例。
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2013年9月13日，國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，意見指出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。專家稱，這對于老年人、對于保險公司都是利好消息，若試點成功，對于解決老年人的養(yǎng)老資金“短缺”等問題有積極意義。
這個看似多贏的建議卻意外遭遇了公眾的反感――
“是說我年輕的時候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點養(yǎng)老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房？”
“那沒房的人怎么辦？這是要讓每個人手里都非得攥著一套房子嗎？”
“農村老人怎么辦？宅基地能抵押嗎？”
“以房養(yǎng)老、再就業(yè)養(yǎng)老，那還繳社保干什么？”
群情激動的人們忽略了一個基本常識，試點“以房養(yǎng)老”只是為老年人補充養(yǎng)老資金多提供一個渠道，并非強制性的社保政策，無關養(yǎng)老金的領取。也就是說，一個退休老人可以在領取社保體系提供的養(yǎng)老金之外，通過“以房養(yǎng)老”提升晚年生活的品質。
不過，人們對“以房養(yǎng)老”所表現出的抵觸情緒卻不容忽視，公眾的敏感凸顯出國人對“老有所養(yǎng)”的期待，既迫切又脆弱。以房養(yǎng)老靠譜嗎？除了心理接受的問題，這樣的模式在法律上又是否存在風險？
對此，律師顏宇丹表達了自己的看法。
以房養(yǎng)老中老人與金融機構的關系
顏律師認為，“以房養(yǎng)老”的法律關系是老人和金融機構之間形成的一種抵押貸款關系，所以被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”?！暗拱唇摇笔侵阜课莓a權所有人把房子抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。
以房養(yǎng)老容易引起哪些糾紛
顏律師注意到目前社會上對以房養(yǎng)老模式有些誤讀，認為老人從金融機構領取一段時間比如10年或者20年的養(yǎng)老金后，老人名下的房子就屬于金融機構了。實際上，在貸款期限屆滿時，不能將抵押物直接歸于抵押權人所有，而是通過出售和拍賣方式用來償還貸款本息。
中國目前房價起伏很大，如果老人已經去世又沒有繼承人，那么升值部分怎么處理如果不明確肯定會產生糾紛。目前，以房養(yǎng)老還存在著一些法律障礙。
第一， 我國住宅用地使用年限最長為70年，到期后續(xù)期的問題怎么辦？
第二， 拆遷制度也會影響業(yè)主“以房養(yǎng)老”的規(guī)劃。
第三，我國有一部分地區(qū)開始實行房屋質量強制鑒定。被認定為危房的，很有可能會被拆除。這些法律上的問題都為以房養(yǎng)老制度的設計上造成一定的難度。
以房養(yǎng)老適用人群非常有限
也有人說了，以房養(yǎng)老，主要針對手里有房，但沒有子女贍養(yǎng)，或者不需要留財產給后代的老人，但是針對這部分人群的養(yǎng)老模式，不應該過于單一。
