發(fā)布時(shí)間：2023-05-24 16:34:08
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；決策
一、房地產(chǎn)的投資概念和基本類(lèi)型
房地產(chǎn)投資決策就是圍繞事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在掌握了大量的相關(guān)信息后，通過(guò)科學(xué)的分析手段，并進(jìn)行定理分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案進(jìn)行選擇的過(guò)程。通常房地產(chǎn)投資決策由決策、決策目標(biāo)、決策對(duì)象、決策環(huán)境四個(gè)要素。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資按照不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分有不同的類(lèi)型：按投資分析方法來(lái)說(shuō)，分為定量分析和定性分析；按照決策目標(biāo)來(lái)分析，分為多目標(biāo)決策和單目標(biāo)決策；按照制度決策的方式來(lái)說(shuō)分為多層決策與單層決策。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資期權(quán)分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權(quán)也叫等待期權(quán)，是指開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)的情況決定何時(shí)動(dòng)工，擁有延遲投資的權(quán)利，這種能夠降低項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。一種是擴(kuò)張期權(quán)，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)價(jià)格的波動(dòng)，產(chǎn)品的供應(yīng)情況在市場(chǎng)中投入少量的資金進(jìn)行試探，這種選擇被稱(chēng)為擴(kuò)張期權(quán)。還有一種方式為分階段投資期權(quán)，由于一次性投資的規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，所以房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目分為若干個(gè)相關(guān)聯(lián)的部分，每一個(gè)階段的投資都根據(jù)市場(chǎng)的需求而變化，這種期權(quán)方式又稱(chēng)為分期滾動(dòng)方式。最后一種是收縮期權(quán)，當(dāng)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，為減少損失，投資者可以酌情進(jìn)行收縮開(kāi)發(fā)或者中止開(kāi)發(fā)[1]。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的內(nèi)容
1、經(jīng)濟(jì)分析的概念
經(jīng)濟(jì)分析是指企業(yè)依據(jù)國(guó)家相關(guān)的財(cái)政和稅收方面的制度與法規(guī)來(lái)分析某一個(gè)項(xiàng)目的可行性，并研究項(xiàng)目的投資收益、投入產(chǎn)出比等方面的數(shù)據(jù)，從而為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行投資做出相應(yīng)的決策參考作用。一定要注意的是，企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的前提必須是項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析人員能夠?qū)τ绊戫?xiàng)目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當(dāng)前的社會(huì)中，由于社會(huì)因素的變化較快，所以經(jīng)濟(jì)分析人員也要具備能夠隨機(jī)應(yīng)變的基本素質(zhì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須要提供有效的決策，再對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數(shù)據(jù)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)分析主要就是對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并且數(shù)據(jù)還能為信息的比對(duì)和估算提供依據(jù)，然后，要編制相應(yīng)的準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)要對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，要以基本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力分析。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)的評(píng)估記過(guò)，作出該房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是否可以進(jìn)行的最終決策。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析
首先要房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析。成本估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性分析中最重要的一環(huán)，它影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和健康發(fā)展等方面，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析首先要進(jìn)行的就是成本分析。分析人員要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)費(fèi)用環(huán)節(jié)，如土地的征用、土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及各種附加費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)等，還包括管理人員的工資及日常的開(kāi)銷(xiāo)等費(fèi)用的估算，然后還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套公共設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行估算，配套公共設(shè)施的費(fèi)用一般是指那些并不直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施的費(fèi)用。當(dāng)然，成本分析還包括了市政建設(shè)費(fèi)、建筑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和城市建設(shè)費(fèi)用等?？傊?，房地產(chǎn)成本的估算是否正確合理會(huì)直接影響到項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
還有一方面的重要成本估算是銷(xiāo)售收入的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取收益的前提。所以，對(duì)銷(xiāo)售收入的估算也應(yīng)該加強(qiáng)重視。首先要充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)，并利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)系密切，因此在實(shí)際的項(xiàng)目定價(jià)過(guò)程中，通常采用定位法來(lái)進(jìn)行確定，一般的定價(jià)法有成本導(dǎo)向法和客戶導(dǎo)向法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法。多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析人員采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法來(lái)確定銷(xiāo)售價(jià)格，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力以及社會(huì)因素來(lái)決定銷(xiāo)售價(jià)格是比同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者高或者低。此外，對(duì)于銷(xiāo)售收入的稅金以及附加費(fèi)用的估算也非常必要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中設(shè)計(jì)的稅種以及費(fèi)用類(lèi)別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對(duì)企業(yè)的銷(xiāo)售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過(guò)這些收入和費(fèi)用的估算，能夠使決策者對(duì)企業(yè)的投入產(chǎn)出比進(jìn)行詳細(xì)的了解并分析。有利于制定最終的項(xiàng)目投資決策。
最后，還要考慮項(xiàng)目的某些不確定方面因素的影響并進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項(xiàng)目效益的關(guān)鍵因素，所以項(xiàng)目的相關(guān)評(píng)估人員要主要對(duì)這個(gè)因素進(jìn)行考慮和評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以此來(lái)減少投資的風(fēng)險(xiǎn)[2]。
三、房地產(chǎn)決策分析應(yīng)注意的問(wèn)題
1、要組建專(zhuān)業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)
科學(xué)、系統(tǒng)的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)行的。組建專(zhuān)業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)，能夠有效的降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)發(fā)效率。項(xiàng)目投資的決策設(shè)計(jì)范圍很廣泛，必須有專(zhuān)業(yè)的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。
2、建立起規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制
市場(chǎng)調(diào)研是獲取有效信息的關(guān)鍵途徑，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功就必須建立完善市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制。即要規(guī)范市場(chǎng)調(diào)研流程，明確崗位職責(zé)，提高人員素質(zhì)，拓寬信息渠道，建立起日常的市場(chǎng)的監(jiān)控體系。
3、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也很大，所以提高風(fēng)險(xiǎn)分析能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是至關(guān)重要的。要更加科學(xué)的方法來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制[3]。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是整個(gè)項(xiàng)目中最重要的一環(huán)，所以，只有加強(qiáng)對(duì)投資環(huán)節(jié)的評(píng)估，對(duì)不確定因素的充分考慮，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的可靠性。
參考文獻(xiàn)：
[1]郭宏彬.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析[J].中華建設(shè)，2012，（06）：67-68
策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理活動(dòng)階段工作，需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門(mén)實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。
2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解
房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門(mén)應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門(mén)進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門(mén)和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場(chǎng)分析、市場(chǎng)需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃五大模塊，其中市場(chǎng)分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場(chǎng)需求調(diào)研分析包括土地市場(chǎng)供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢(shì)分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃包括入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)思路和市場(chǎng)推廣策略三大工作任務(wù)。
3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)
在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶、市場(chǎng)進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)的定位，確定項(xiàng)目客戶群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場(chǎng)快速有效對(duì)接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)包裝的重要過(guò)程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷(xiāo)售方案和市場(chǎng)推廣方案。其中，銷(xiāo)售方案要做好賣(mài)點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷(xiāo)售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。
4.項(xiàng)目評(píng)估管理——反饋總結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；問(wèn)題；措施
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
—、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題
（—）項(xiàng)目方案確定階段存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒(méi)有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。
第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過(guò)程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢(qián)。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。
第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒(méi)有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開(kāi)工前，生產(chǎn)商沒(méi)有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無(wú)法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行投資控制。
（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過(guò)程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問(wèn)題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、推遲交房、房?jī)r(jià)無(wú)法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問(wèn)題。
（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位
首先，在房地產(chǎn)施工管理過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生先開(kāi)工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開(kāi)工以前不做開(kāi)工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開(kāi)工報(bào)告，更有甚者在提交開(kāi)工報(bào)告后沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，便開(kāi)始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒(méi)有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒(méi)有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。
（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患
根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過(guò)程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過(guò)程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施
上述項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。
（—）重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以?xún)r(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買(mǎi)能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及樓盤(pán)的設(shè)計(jì)方案、銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。
（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)
在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專(zhuān)業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。
（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度
在工程施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。
（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)
隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開(kāi)發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
由本文可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一門(mén)科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。
三、項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開(kāi)發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來(lái)看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷(xiāo)售；定價(jià)；沖突
一、引言
發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進(jìn)入成熟期。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有約30年的歷史，還屬于朝陽(yáng)行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)每年的銷(xiāo)售額已突破5萬(wàn)億元。隨著社會(huì)分工的細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化的要求，選擇專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬(wàn)科就一直采用銷(xiāo)售的模式。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商的立場(chǎng)不同，專(zhuān)業(yè)知識(shí)和能力不同，對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)，雙方會(huì)產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商的利益，針對(duì)實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出其定價(jià)原則和方法。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)的重要性及主要策略和方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要目的是將開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目產(chǎn)品以合理的價(jià)格盡快銷(xiāo)售出去，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益和利潤(rùn)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、品質(zhì)以及項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)，以使項(xiàng)目產(chǎn)品具有較高的性?xún)r(jià)比。只有這樣，項(xiàng)目產(chǎn)品才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能得到客戶的認(rèn)同，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，超過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，則對(duì)客戶不能形成較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)吸引力，項(xiàng)目產(chǎn)品有可能滯銷(xiāo)；如果項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)低，雖然能實(shí)現(xiàn)較快銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商的利益就會(huì)受到損失，該賺的錢(qián)沒(méi)賺到。
根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論和價(jià)格決策理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有[1]：（1）成本加成定價(jià)法；（2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法；（3）需求導(dǎo)向定價(jià)法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中還可以采取多種價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)策略，以吸引客戶下單。這些營(yíng)銷(xiāo)策略包括價(jià)格折扣、特殊房源低價(jià)促銷(xiāo)、非整數(shù)定價(jià)等[2]。并且，在項(xiàng)目的不同銷(xiāo)售階段，即開(kāi)盤(pán)階段、持續(xù)銷(xiāo)售階段和尾盤(pán)清理階段，還需要采用不同的定價(jià)策略和方法[3]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)主體，也存在多個(gè)相關(guān)利益方。從大的方面來(lái)講，主要有開(kāi)發(fā)商，消費(fèi)者和政府三方。從開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)來(lái)看，涉及到開(kāi)發(fā)商本身，設(shè)計(jì)、施工單位，供貨商，銷(xiāo)售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商四個(gè)利益主體的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)期望進(jìn)行了分析[4]。李研從如何合理控制房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)商品的定價(jià)權(quán)應(yīng)由政府還是開(kāi)發(fā)商掌握進(jìn)行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，對(duì)于實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)最直接的利益相關(guān)方是銷(xiāo)售商。房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，離不開(kāi)銷(xiāo)售商的工作。
三、實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)面臨的矛盾和沖突
對(duì)于實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)程中，面臨著雙方利益沖突、定價(jià)權(quán)沖突以及價(jià)格與銷(xiāo)售進(jìn)度的矛盾。
（一）開(kāi)發(fā)商與商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)上的沖突
目前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作委托給專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售公司，以利用其專(zhuān)業(yè)能力和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，將項(xiàng)目產(chǎn)品以盡量高的價(jià)格在盡量短的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售出去。
目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開(kāi)發(fā)商按照實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額的一定比例向銷(xiāo)售商支付傭金。傭金比例由銷(xiāo)售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過(guò)2%）。
2.開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在利益沖突。項(xiàng)目產(chǎn)
品售價(jià)的提高，并不能給銷(xiāo)售商帶來(lái)多大的收益。以一套市場(chǎng)價(jià)值約100萬(wàn)元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬(wàn)元進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售商得到的傭金為2萬(wàn)元；如果提高售價(jià)到110萬(wàn)元，銷(xiāo)售商得到的傭金為2.2萬(wàn)元，售價(jià)提高部分10萬(wàn)元，銷(xiāo)售商只得到0.2萬(wàn)元，但為以110萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售出去，銷(xiāo)售商要付出比以100萬(wàn)元銷(xiāo)售出去多得多的努力，并且銷(xiāo)售時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，其成本會(huì)增加。所以，在對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上，銷(xiāo)售商傾向于定價(jià)較低，以加快項(xiàng)目銷(xiāo)售，便于其在較短時(shí)間完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售后離場(chǎng)。
但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，提高售價(jià)所帶來(lái)的收益絕大部分由開(kāi)發(fā)商享有。由于至項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價(jià)部分基本上就形成純利潤(rùn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)方面傾向于高定價(jià)，對(duì)于產(chǎn)品以較高價(jià)格銷(xiāo)售有很高的積極性。
由于銷(xiāo)售雙方的立場(chǎng)不同，考慮利益的角度不同，雙方在項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上就會(huì)有不同意見(jiàn)和看法，雙方存在沖突。
（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)與對(duì)市場(chǎng)變化敏感性的矛盾
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷(xiāo)售的話，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)都要發(fā)表意見(jiàn)，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)。
目前，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，一般的情況是銷(xiāo)售商提出項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議方案，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售商提出的定價(jià)建議方案進(jìn)行審核。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)可銷(xiāo)售商提出的定價(jià)建議方案，則按該方案進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)；如果開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可銷(xiāo)售商提出的方案，則對(duì)其進(jìn)行調(diào)整或者另外自行定價(jià)?？傮w來(lái)講，項(xiàng)目產(chǎn)品的最終定價(jià)權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。
正常情況下，銷(xiāo)售商在銷(xiāo)售方面比開(kāi)發(fā)商更具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)。并且，銷(xiāo)售商長(zhǎng)期在市場(chǎng)中摸爬打滾，對(duì)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的敏感性，比開(kāi)發(fā)商更能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的變化。另外，項(xiàng)目委托給銷(xiāo)售商進(jìn)行銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)、接觸客戶和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就大大減少，主要由銷(xiāo)售商承擔(dān)；所以，銷(xiāo)售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位和優(yōu)劣勢(shì)了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷(xiāo)售商來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)，其定出的價(jià)格應(yīng)該更能符合市場(chǎng)的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，也就更有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
但是，由于銷(xiāo)售商與開(kāi)發(fā)商存在利益沖突，銷(xiāo)售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)稍低于其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，以利于盡快完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售。如果在沒(méi)有其他更好約束條件的情況下，將項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)交給銷(xiāo)售商，就會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，銷(xiāo)售商就不會(huì)站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考慮問(wèn)題，項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)偏低，損害開(kāi)發(fā)商的利益。
雖然理論上銷(xiāo)售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的能力更強(qiáng)，能進(jìn)行更精準(zhǔn)的市場(chǎng)定價(jià)。但是，定價(jià)權(quán)交給銷(xiāo)售商，又會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，損害開(kāi)發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷(xiāo)售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)高低與銷(xiāo)售進(jìn)度的矛盾
根據(jù)需求定律，社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價(jià)格負(fù)相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價(jià)格越高，其需求越小；價(jià)格越低，需求越大。
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價(jià)較高，就會(huì)影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。由于提高項(xiàng)目定價(jià)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量降低，項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在考慮項(xiàng)目靜態(tài)收益的同時(shí)，還要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。盡早收回資金，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言也是很重要的。開(kāi)發(fā)商可以利用收回的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的資金機(jī)會(huì)成本。更有甚者，開(kāi)發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計(jì)劃的時(shí)間收回一定量的資金用于項(xiàng)目借款的償還；那么，這種情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，按時(shí)（下轉(zhuǎn)第115頁(yè)）（上接第113頁(yè)）盡早收回資金就比利潤(rùn)更重要，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的企業(yè)存亡。
因此，開(kāi)發(fā)商要處理好利潤(rùn)與資金鏈和機(jī)會(huì)成本的關(guān)系，處理好定價(jià)高低與銷(xiāo)售進(jìn)度的矛盾。
四、做好實(shí)行銷(xiāo)售項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷(xiāo)售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專(zhuān)業(yè)分工帶來(lái)的好處，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)非常重要，這樣才能最大程度上促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售商的積極性
銷(xiāo)售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在道德風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷(xiāo)售商的利益取向與開(kāi)發(fā)商不一致，對(duì)于提高項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級(jí)分成利益分配合約，對(duì)于約定價(jià)格以?xún)?nèi)銷(xiāo)售的，開(kāi)發(fā)商向銷(xiāo)售商按固定比例支付傭金；對(duì)于超過(guò)約定銷(xiāo)售價(jià)格一定幅度的，就超過(guò)約定價(jià)格部分，銷(xiāo)售商可按一個(gè)合理的比例參與利益分享；對(duì)于超過(guò)約定價(jià)格更高幅度的，銷(xiāo)售商按更高的比例進(jìn)行收益分享。這樣，根據(jù)銷(xiāo)售商對(duì)于售價(jià)提高的貢獻(xiàn)度來(lái)向其支付傭金，對(duì)銷(xiāo)售商形成很好的激勵(lì)，可以避免銷(xiāo)售商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)時(shí)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為出現(xiàn)。
（二）開(kāi)發(fā)商多做市場(chǎng)調(diào)研，提高對(duì)市場(chǎng)變化的把控度
由于道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商本能地對(duì)于銷(xiāo)售商提出的項(xiàng)目定價(jià)建議方案心存疑慮，對(duì)銷(xiāo)售商定價(jià)行為不信任。但是，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和把握又比銷(xiāo)售商差。為改變這種情況，開(kāi)發(fā)商在委托銷(xiāo)售的同時(shí)，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人才，多做市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場(chǎng)把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價(jià)方面過(guò)于依賴(lài)銷(xiāo)售商，自身也能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定價(jià)。
（三）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況，確定項(xiàng)目的定價(jià)策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目采取高定價(jià)還是低定價(jià)策略，很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷(xiāo)售，以盡早回收資金來(lái)維持企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價(jià)策略；如開(kāi)發(fā)商資金較充裕，又沒(méi)有其他的投資項(xiàng)目需要資金投入，則可采取高定價(jià)策略，以獲取超額利潤(rùn)，而不追求快的銷(xiāo)售速度。
對(duì)于實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然存在不少?zèng)_突和矛盾，但只要開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)好銷(xiāo)售合約，并且自己多關(guān)注市場(chǎng)變化，同時(shí)根據(jù)自己的具體資金情況確定定價(jià)策略，就能夠較好地解決這些問(wèn)題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售商的工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性
1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則
1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則
進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。
1.2.2 目標(biāo)成本控制原則
進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌建過(guò)程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說(shuō)的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。
1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過(guò)程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
1.2.5 動(dòng)態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說(shuō)的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類(lèi)：
2.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會(huì)選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開(kāi)發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。
2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。
2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。
2.5 各相關(guān)品類(lèi)的稅費(fèi)
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略
3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。
3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱(chēng)為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類(lèi)型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等。
（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過(guò)程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。
（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。
3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制
該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，相關(guān)部門(mén)就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。
3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過(guò)程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。
（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。
（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制
工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見(jiàn)，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。
4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說(shuō)來(lái)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢(shì)
首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。
其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過(guò)大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢(shì)和重要內(nèi)容。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷(xiāo)策劃
中圖分類(lèi)號(hào)：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1課程教學(xué)現(xiàn)狀
1.1課程目的和任務(wù)
通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能，熟練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)、開(kāi)發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。
1.2課程教學(xué)內(nèi)容
包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等。
1.3課程教學(xué)方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過(guò)EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。
2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題
（1）不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及方方面面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專(zhuān)業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí)；市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)；項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面也需要管理類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的學(xué)科知識(shí)予以輔助。
（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書(shū)本，講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。
（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。
3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施
本門(mén)課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過(guò)程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：
（1）夯實(shí)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營(yíng)銷(xiāo)等的相關(guān)知識(shí)與方法，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。
（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：
①和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)與公司營(yíng)銷(xiāo)人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面的基本認(rèn)知。
②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營(yíng)銷(xiāo)策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問(wèn)卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫(xiě)報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績(jī)。
③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后，制作PPT，專(zhuān)門(mén)安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫(xiě)的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過(guò)程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開(kāi)展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。
（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
①課程開(kāi)始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤(pán)”的作業(yè)。每周課程開(kāi)始前5-10分鐘隨機(jī)詢(xún)問(wèn)學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況，并以此作為平時(shí)成績(jī)的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤(pán)分布及在建在售項(xiàng)目。
②通過(guò)安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過(guò)程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識(shí)服務(wù)于將來(lái)的工作實(shí)踐。
參考文獻(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否關(guān)系到我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。房地產(chǎn)前期策劃對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力，解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源都有一定的作用，于是房地產(chǎn)前期策劃的重要性日益凸顯。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃；市場(chǎng)定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
1.房地產(chǎn)前期策劃目前現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)前期策劃作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)體系應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃行業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目咨詢(xún)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)劃、廣告策劃、房產(chǎn)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等眾多領(lǐng)域。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)充滿機(jī)遇的時(shí)代。中國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃從概念到專(zhuān)業(yè)，從形象到項(xiàng)目，從項(xiàng)目到營(yíng)銷(xiāo)策略，策劃將變得越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，越來(lái)越系統(tǒng)。
目前在我國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃還處于較為年輕的專(zhuān)業(yè)服務(wù)階段。現(xiàn)有的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，與市場(chǎng)發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專(zhuān)業(yè)策劃人才，制約地產(chǎn)企業(yè)升級(jí)與管理創(chuàng)新。
2.房地產(chǎn)前期策劃的作用
2.1使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
2.2使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的情況下，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
2.3能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關(guān)工作者就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
2.4能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。
3.房地產(chǎn)前期策劃存在的問(wèn)題
3.1開(kāi)發(fā)商不重視。少數(shù)開(kāi)發(fā)商在前期策劃過(guò)程中不知投資分析為何物，對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴(lài)高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)進(jìn)行投資決策，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。部分發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類(lèi)型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。
3.2缺乏專(zhuān)業(yè)策劃人才。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，教學(xué)和培訓(xùn)質(zhì)量不高，與市場(chǎng)發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專(zhuān)業(yè)策劃人才。同時(shí)過(guò)細(xì)的專(zhuān)業(yè)分工使建筑師的專(zhuān)業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見(jiàn)識(shí)。
3.3市場(chǎng)調(diào)研缺乏準(zhǔn)確性，項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。對(duì)自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力等調(diào)研不充分，分析不夠準(zhǔn)確，偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位。同時(shí)由于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理客戶帶來(lái)很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類(lèi)管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。最后從而使項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。
4.解決房地產(chǎn)前期策劃問(wèn)題的主要途徑
4.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)。了解的內(nèi)容包括近幾年來(lái)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類(lèi)物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
4.2為房地產(chǎn)業(yè)輸送專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際人才需要，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序奠定基礎(chǔ)。
4.3要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和有關(guān)措施。了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷(xiāo)售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。
4.4要深入市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確進(jìn)行目標(biāo)客戶定位。了解居民尤其是項(xiàng)目周?chē)用竦淖》楷F(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶定位。
5.展望
隨著我國(guó)房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)前期策劃工作內(nèi)容會(huì)進(jìn)一步細(xì)分，行業(yè)會(huì)逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要內(nèi)容 ，一支全新的房地產(chǎn)前期策劃隊(duì)伍將產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)。
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房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開(kāi)發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的合理性，以及行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。
（六）資金的管控手段過(guò)于簡(jiǎn)單
雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì)阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡(jiǎn)單的資金管控形式，也會(huì)延長(zhǎng)資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議
（一）強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識(shí)的防范風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，作為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過(guò)對(duì)資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）合理執(zhí)行資金的計(jì)劃管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計(jì)劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃、施工節(jié)奏、銷(xiāo)售計(jì)劃、融資計(jì)劃、項(xiàng)目預(yù)算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程資金計(jì)劃，在全過(guò)程資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃，以確保資金計(jì)劃得到合理執(zhí)行，并能?chē)?yán)格按照資金計(jì)劃管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)安排專(zhuān)門(mén)的人員，對(duì)資金的計(jì)劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如果在檢查和監(jiān)督過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題存在，則應(yīng)及時(shí)解決問(wèn)題，或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計(jì)劃的合理執(zhí)行。
（三）建立完善的資金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開(kāi)展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售制度、資金計(jì)劃管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃、使用、回收等過(guò)程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構(gòu)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)制度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。
（四）豐富資金的融資渠道
單一的融資渠道會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過(guò)延長(zhǎng)支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過(guò)促銷(xiāo)形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銀行貸款融資，在無(wú)法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過(guò)股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過(guò)收購(gòu)、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。
（五）提高資金的使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷(xiāo)售，而在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無(wú)人問(wèn)津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷(xiāo)量，首先要提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項(xiàng)目前，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，通過(guò)科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓思路，以創(chuàng)新的思維，開(kāi)展精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)手段，通過(guò)快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售與回收資金，提高資金的使用效率。
（六）運(yùn)用多樣化的資金管控手段
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時(shí)掌握資金的使用情況和流動(dòng)情況，所有的資金活動(dòng)都應(yīng)建立相應(yīng)的臺(tái)賬，便于企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金的管控。與此同時(shí)，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時(shí)建立手工臺(tái)賬和系統(tǒng)臺(tái)賬，并定期對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)賬目進(jìn)行匯總，并對(duì)賬單開(kāi)展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制和獎(jiǎng)懲辦法，并制定資金管控每個(gè)階段的對(duì)應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題。因此，需要強(qiáng)化企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來(lái)提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。
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