發(fā)布時間：2023-05-15 16:36:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓(xùn)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。
一、房地產(chǎn)項目與管理
房地產(chǎn)項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標(biāo)要求較高；3、對于費用控制目標(biāo)較強；4、房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設(shè)計、招標(biāo)等一系列規(guī)定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產(chǎn)項目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標(biāo)，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項目領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)建立；項目任務(wù)計劃與分解；項目目標(biāo)與預(yù)算；項目啟動與協(xié)調(diào)；項目過程控制；項目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產(chǎn)項目管理新形勢
（一）優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制
優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運營及管理能力的重要途徑。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風(fēng)險評估環(huán)節(jié)薄弱、財務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當(dāng)今房地產(chǎn)市場的需要。
當(dāng)前我國項目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準(zhǔn)形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績效機制不完善、團(tuán)隊協(xié)作和風(fēng)險意識淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預(yù)測精度不高、招標(biāo)管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化勢在必行。在進(jìn)行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風(fēng)險領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨立性，權(quán)責(zé)分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達(dá)成。
要達(dá)成這一目標(biāo)我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理中做到標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準(zhǔn)備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標(biāo)，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟效益、促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認(rèn)識，對各級員工進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)，正確認(rèn)識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認(rèn)參與部門的崗位職責(zé)，確保責(zé)任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優(yōu)化框架和實施流程[1]。
開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責(zé)，不能造成權(quán)責(zé)不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計、審批機制，設(shè)立獨立的審計機構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財務(wù)專家，保證審計機構(gòu)的獨立性。根據(jù)公司的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確和落實各級管理層的權(quán)責(zé)范圍，做到責(zé)任與職位對應(yīng)、職位與人對應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。
（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項目管理的意義
建筑信息模型是一個設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達(dá)；是一個共享的知識資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運用了這一技術(shù)，在美國和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項目工程當(dāng)中。我國房地產(chǎn)項目管理也要實現(xiàn)建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。
在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，可以運用于項目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實現(xiàn)項目的精細(xì)化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進(jìn)行演示，可以對每一施工進(jìn)度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進(jìn)行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進(jìn)度[3]。
結(jié)語：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進(jìn)行實際的探索與總結(jié)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目；管理；核心環(huán)節(jié)；成本控制
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化環(huán)境中，激烈的市場競爭在使企業(yè)面臨著全方位的挑戰(zhàn)的同時也給企業(yè)帶來了前所未有的機遇。企業(yè)在市場中生存和發(fā)展的重要手段和途徑已經(jīng)落在如何控制消耗，降低成本，即如何對項目成本進(jìn)行控制上來。房地產(chǎn)項目管理工作是系統(tǒng)并且復(fù)雜的，其各個方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采用了目前國際上運用最廣泛的項目管理模式來對成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，從外部看只是圍繞在規(guī)模的大小與價格的高低上，歸根結(jié)底卻是企業(yè)在其核心競爭力上的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業(yè)加強對項目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地產(chǎn)項目管理的含義
房地產(chǎn)項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目的管理者對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用的過程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的點、理論和方法來實現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。
成本是企業(yè)項目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結(jié)算和審核。
三、房地產(chǎn)項目管理中成本控制現(xiàn)狀
1.對項目設(shè)計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，只要投資計劃一經(jīng)確定，設(shè)計階段就展開了，這一過程是技術(shù)與經(jīng)濟合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計單位沒有深入地分析工程項目的技術(shù)和經(jīng)濟，在設(shè)計過程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的現(xiàn)象，設(shè)計人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。[1]
2.成本控制管理沒有形成系統(tǒng)
當(dāng)前，很多企業(yè)在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進(jìn)行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發(fā)階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統(tǒng)一的意見，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護(hù)等一些問題上無法達(dá)成一致，并且產(chǎn)生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項目管理造成嚴(yán)重的障礙。[2]
3.沒有先進(jìn)的成本控制管理手段
在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專業(yè)性不強，并且落后于一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家，通行的國際標(biāo)準(zhǔn)無法在多數(shù)企業(yè)中得到實施。項目成本預(yù)算方面的工作沒有在招投標(biāo)階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)階段才完成預(yù)算項目成本價格的工作。由于時間和技術(shù)等多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個項目和工程實施的各個環(huán)節(jié)都無法直接落實成本控制。[3]
四、加強成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
2.建立健全成本控制機構(gòu)管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、財務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對項目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項目部的各項項目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實到職能部門、班組及個人。[4]
3.提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時掌握業(yè)務(wù)上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。[5]
五、結(jié)語
加強項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展的重要手段，而成本控制又是項目管理中的核心環(huán)節(jié)。因此，我們需要從源頭入手，發(fā)現(xiàn)企業(yè)對項目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關(guān)措施，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；風(fēng)險管理；問題；探討
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對財務(wù)風(fēng)險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產(chǎn)風(fēng)險管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理當(dāng)中存在的問題進(jìn)行探究得出一系列的對應(yīng)方法。
一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財務(wù)風(fēng)險管理問題
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國國民經(jīng)濟中占有重要的地位，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對容易，資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過程中解決財務(wù)風(fēng)險管理方面的問題。
二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險發(fā)生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細(xì)致就會造成財務(wù)管理的風(fēng)險。目前在我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費，同時也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，會影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。
（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項目就無法正常運轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時會影響項目的開發(fā)進(jìn)程，造成不必要的經(jīng)濟損失，增加房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。
（三）管理員工的風(fēng)險意識不強
財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風(fēng)險意識，同時管理技能以及相關(guān)的知識掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。
三、有效加強房地產(chǎn)風(fēng)險管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經(jīng)過一系列對于房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理的分析報告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結(jié)合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進(jìn)行動態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實際情況進(jìn)行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構(gòu)成將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目開發(fā)工期無法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。
（三）增強財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)
當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對財務(wù)人員進(jìn)行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財務(wù)管理人員樹立正確合理的風(fēng)險意識。在復(fù)雜又繁亂的財務(wù)工作的過程當(dāng)中，財務(wù)人員要不斷提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，以防止企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。其次，開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對財務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時又要重視對財務(wù)專業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財務(wù)知識，樹立風(fēng)險觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個堅實的基礎(chǔ)。
四、結(jié)語
綜上所述，在國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險意識和防范意識，同時做好一系列應(yīng)對房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題的對策，以積極樂觀的態(tài)度去面對房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個全面的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險解決體系，從制度上、流程上控制財務(wù)風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。
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關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 項目
隨著“營改增”政策在全國的推行，房地產(chǎn)也步入了“營改增”時代，在新的稅制政策下，房地產(chǎn)稅負(fù)會顯著下降，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展，但是企業(yè)也會面臨一定的風(fēng)險，尤其是稅改對房地產(chǎn)項目的發(fā)展形成的影響，為了保障項目的有序進(jìn)行，必須對 “營改增”造成的影響進(jìn)行明確的了解，進(jìn)而有效規(guī)避不利的因素，促進(jìn)自身項目的順利開展，保障企業(yè)獲得更高的利益。文章基于“營改增”相關(guān)理論，對稅改產(chǎn)生的影響進(jìn)行了較為詳細(xì)的論述，有利于房企項目的開展。
一、房地產(chǎn)的“營改增”
“營改增”指的是，納稅人在納稅過程中，原有的營業(yè)稅納稅人將停止?fàn)I業(yè)稅的繳納，轉(zhuǎn)而進(jìn)行增值稅的繳納?！盃I改增”政策的實施可以有效防止重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)可以進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣，促進(jìn)企業(yè)運營成本的降低。房地產(chǎn)納稅人存在一般以及小規(guī)模兩種納稅人。這兩種納稅人既有規(guī)模上也有稅制適用方面的差別。就稅制適用層面來說，一般納稅人適用增值稅稅率，可以進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣，但是小規(guī)模無法進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣。二者在稅收待遇方面存在的差異：首先一般納稅人出售應(yīng)稅產(chǎn)品，產(chǎn)生應(yīng)稅活動允許自行進(jìn)行增值稅發(fā)票的開具，但是小規(guī)模不可以，必須向相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)方索要發(fā)票，小規(guī)模需要到主管稅務(wù)部門申請發(fā)票的代開。其二，一般納稅人可以憑借購置物品以及勞務(wù)所獲得的增值稅發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣，但是小規(guī)模不可以。其三，征稅辦法存在差別，一般納稅人通常采用一般及稅法進(jìn)行計稅，小規(guī)模采用簡易計稅法進(jìn)行計稅。
二、“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響
（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)的降低
“營改增”政策實施之后，房企稅負(fù)大大降低，由此企業(yè)利潤率明顯上升，與此同時，“營改增”的實行可以將企業(yè)新增固定資產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)納入增值稅可抵扣范圍，可以促進(jìn)大城市以及附近優(yōu)質(zhì)城市樓市的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在開放房地產(chǎn)的過程中，其上游環(huán)節(jié)涉及房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計、材料供應(yīng)企業(yè)、建筑開發(fā)商等，下游環(huán)節(jié)含有物業(yè)部門、房產(chǎn)銷售單位。“增值稅”實行之后，確定房地產(chǎn)企業(yè)稅率為11%。房地產(chǎn)開放商需要繳納11%的增值稅，上游各個生產(chǎn)企業(yè)需要繳納6%的增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從上游的各個單位購置建設(shè)材料，這部分進(jìn)項稅額可以悉數(shù)進(jìn)行抵扣，可以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但在實際的工作中，房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)所購置的原材料并不是都是從一般納稅人處獲得的，部分來自小規(guī)模納稅人，而根據(jù)“營改增”相關(guān)政策可以知道，小規(guī)模納稅人不能自主的進(jìn)行增值稅專用發(fā)票的開具，企業(yè)也就無法獲得增值稅發(fā)票，使得開發(fā)企業(yè)不能進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣，由此房地產(chǎn)開發(fā)單位不能抵扣數(shù)額也會不斷增加。對此企業(yè)不斷改善自身的財務(wù)管理水平。
（二）“營改增”對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的影響
房地產(chǎn)開發(fā)包括較多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)鏈條相對較長，就現(xiàn)階段看來，“營改增”的實行在一定程度上給開發(fā)項目成本造成了一定的負(fù)面影響，從建筑材料分析，建筑材料含有水泥、五金、鋼材、砂石等。而鋼材、水泥類似大宗材料相關(guān)供應(yīng)商可以出具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，但是小五金等小型零件相關(guān)供應(yīng)單位通常為個體化或者小規(guī)模納稅人，而根據(jù)稅收制度規(guī)定，這部分供應(yīng)商沒有增值稅發(fā)票開具資格，不能提供專業(yè)的增值稅發(fā)票，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法抵扣這部分的進(jìn)項稅，使得企業(yè)的開發(fā)成本增加。而提供砂石、鋼材等材料的單位則在“營改增”政策下，適用稅額為6%，而房地產(chǎn)開發(fā)單位的使用的增值稅稅率是11%，因此，房地產(chǎn)會出現(xiàn)5%的成本壓力。就房地產(chǎn)開發(fā)商的勞務(wù)使用狀況分析，房地產(chǎn)開發(fā)需要的勞務(wù)數(shù)量較大，同時其中所占比例較大的是農(nóng)民工，為農(nóng)民工支付工資時卻無法獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，這部分費用也就無法抵扣進(jìn)項稅，由此再次增加了企業(yè)開發(fā)成本。
（三）“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的影響
“營改增”實行之后，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的會計核算必將發(fā)生相應(yīng)的改變，就資產(chǎn)負(fù)債來說，“營改增”會大大減少存貨賬戶余額，就利潤表來說，稅制改革之后，因為不需要繼續(xù)營業(yè)稅的繳納活動，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本縮減，在一定程度上提升單位的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商可以使用更多的資金開發(fā)新的項目。就現(xiàn)金流量表來說，稅制改革之后，可以進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣，促使企業(yè)現(xiàn)金流出縮減，現(xiàn)金流量凈值增加，同時開發(fā)商成本大大減少，促使企業(yè)的現(xiàn)金流出縮減，改善開發(fā)商現(xiàn)金流量狀況。另外，稅改之后，房企財務(wù)部門相關(guān)人員必須具備較高的專業(yè)素質(zhì)，可以有效應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，滿足稅改會計核算需要。
三、房地產(chǎn)項目影響的應(yīng)對措施
（一）提高財務(wù)管理水平
面對稅收改革，房企必須不斷提升自身的管理水平，擴展進(jìn)項稅抵扣金額。在此過程中，企業(yè)需要做到：其一，企業(yè)必須熟練的掌握國家稅改政策相關(guān)內(nèi)容，充分利用政府過渡期扶持政策，有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，保障企業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)房企穩(wěn)定度過這一過渡時期。此外，企業(yè)必須完善自身的財務(wù)管理，建立完備的發(fā)票管理制度，增強財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，嚴(yán)格落實發(fā)票核查制度，保障發(fā)票的完整、有效，由此可以使企業(yè)獲得更多的進(jìn)項稅抵扣機會，有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（二）積極展開稅收籌劃
開發(fā)商積極組織稅收籌劃，將各個階段開發(fā)成本進(jìn)行有效的配置，努力抵扣增值稅金額，有效節(jié)省開發(fā)成本。在稅收籌劃過程中，著手于房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，選擇合適的建設(shè)方式，選擇適當(dāng)?shù)脑瞎?yīng)廠商以及勞務(wù)企業(yè)，優(yōu)先考慮可以出具增值稅發(fā)票的單位。與此同時，增值稅存在多項稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極的進(jìn)行稅收籌劃，充分利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的降低，實現(xiàn)房企開發(fā)成本的降低。
（三）提高財務(wù)人員素質(zhì)
稅改之后，會計核算出現(xiàn)一定的改變，企業(yè)必須積極培訓(xùn)和提升內(nèi)部財務(wù)人員素養(yǎng)，同時還可以從外部引進(jìn)高素質(zhì)財務(wù)人才，從而提升企業(yè)抗風(fēng)險能力，促進(jìn)企業(yè)稅制改革帶來的各方面的影響，應(yīng)對全新的稅收規(guī)范，財務(wù)管理能力以及財務(wù)工作技能可以符合政策發(fā)展需求。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”試點方案在5月1日已經(jīng)在全國范圍內(nèi)部全面實施。而其中最大的亮點是房地產(chǎn)業(yè)也被納入試點范圍。國家為了保障“營改增”實施之后，企業(yè)稅負(fù)只減不增，同時還推出相關(guān)過渡時期的優(yōu)惠政策，以保證企業(yè)能夠順利的度過過渡期，從而實現(xiàn)企業(yè)的順利發(fā)展?！盃I改增”的實施可以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，提升自身的管理水平，增強自身競爭實力。在此過程中，企業(yè)也必須明確“營改增”的實施對房企自身項目形成的影響，改善企業(yè)自身管理，充分利用稅收政策，推動項目的開展，促進(jìn)自身的發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 風(fēng)險管理與控制 策略
一、房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風(fēng)險的概況
1.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的含義
從理論上來講，房地產(chǎn)投資是指為了獲得預(yù)期收益，資金流融入到房地產(chǎn)開發(fā)系列活動中。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)卻存在著固定性，投資額度較大，建設(shè)周期長，不確定因素眾多的特點，使得房地產(chǎn)投資開發(fā)面臨著多方面的風(fēng)險。具體來講，房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風(fēng)險是指在房地產(chǎn)投資開發(fā)的過程中，可能出現(xiàn)的不利結(jié)果和經(jīng)濟損失。
1.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的成因
從宏觀角度來講，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險主要指國家政策的變動，金融環(huán)境的變化，資源風(fēng)險的出現(xiàn)等；從微觀角度來講，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險主要指的是區(qū)域土地資源的價格，區(qū)域開發(fā)的決策，區(qū)域開發(fā)的技術(shù)，區(qū)域開發(fā)的管理和控制以及盲目性發(fā)展造成的財務(wù)風(fēng)險。
1.3房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險管理和控制的重要性
其一，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險管理和控制，有利于提高項目開發(fā)的管理和控制水平和質(zhì)量，保證其朝向更加自覺，更加系統(tǒng)的方向發(fā)展；其二，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險管理和控制，有利于改變以往被動型的風(fēng)險管理模式，實現(xiàn)向主動型風(fēng)險管理的模式轉(zhuǎn)變；其三，有利于進(jìn)一步增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險意識，對于健全其風(fēng)險管理體系有著積極的促進(jìn)作用；其四，有利于保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，在增強其實際競爭力的方面發(fā)揮著積極作用。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理和控制工作的缺陷和不足
2.1房地產(chǎn)企業(yè)非理性競爭白熱化
在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面臨著土地和資金的雙重壓力。因此更多有實力的房地產(chǎn)企業(yè)將注意力放在了土地儲備上，不惜重金獲得土地的開發(fā)權(quán)。由此導(dǎo)致各區(qū)域地王的出現(xiàn)，使得其在項目開發(fā)初期就背負(fù)這巨額的債務(wù)，面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
2.2房地產(chǎn)風(fēng)險管理方式粗放化
在高利潤的驅(qū)使下，大量的資金融入到房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)項目和面積都迅速增長。但是其房地產(chǎn)開發(fā)過程中，依然堅持按照慣用的“拿地――建項目公司――賺錢――走人”的粗放式的經(jīng)營模式，不注重項目的內(nèi)部管理，使得管理呈現(xiàn)出盲目的特點，不確定因素越來越多，從而使得房地產(chǎn)風(fēng)險管理難度加大。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資金綁定化
很多情況下，我國房地產(chǎn)項目都依賴于銀行貸款，以滾動式開發(fā)模式進(jìn)行的房地產(chǎn)資金鏈條是相互緊扣的，如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，勢必對于整個開發(fā)項目造成嚴(yán)重的影響，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)的開發(fā)項目也就難以有效的進(jìn)行下去。
2.4房地產(chǎn)開發(fā)項目決策盲目化
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)往往會忽視項目前期的決策，這與房地產(chǎn)企業(yè)的民營性質(zhì)有關(guān)，在利益的驅(qū)使下往往不愿在房地產(chǎn)前期決策上花費過多的人力物力財力，很多情況下都是依據(jù)主觀經(jīng)驗來進(jìn)行的。由此很容易出現(xiàn)市場估計太樂觀，市場估計過于保守的情況，從而使得企業(yè)面臨著巨大風(fēng)險。
2.5房地產(chǎn)開發(fā)項目管理混亂化
很多房地產(chǎn)企業(yè)的前身都是國企或者官辦性質(zhì)的，往往受到計劃經(jīng)濟的影響，風(fēng)險管理意識較差，項目內(nèi)部控制能力不足，各自權(quán)責(zé)不明確，制度不健全，部門協(xié)調(diào)性很差，項目業(yè)務(wù)流程管理往往呈現(xiàn)出混亂的局面。
2.6房地產(chǎn)項目法律法規(guī)形式化
雖然對于房地產(chǎn)項目開發(fā)，我國相關(guān)部門出臺了《擔(dān)保法》和《保險法》，但是其在細(xì)節(jié)性內(nèi)容上不是很明確，從而難以切實的執(zhí)行到現(xiàn)實的管理工作中去。從理論上來講，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的擔(dān)保和保險，可以最大限度的實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和規(guī)避，但是風(fēng)險轉(zhuǎn)移存在片面性，只是針對于意外和自然災(zāi)害風(fēng)險。再加上，房地產(chǎn)行業(yè)處理事故的基本模式是傾向于私了，很少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到投保保險中去。
2.7風(fēng)險識別和風(fēng)險處理模式化
風(fēng)險管理理論是在上世紀(jì)80年代引入我國的，初期被使用到大型土木工程項目中。后來慢慢融入到房地產(chǎn)開發(fā)項目中去，相對于發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險管理，我國風(fēng)險識別能力有限，難以依據(jù)實際情況制定高效的風(fēng)險控制方案；風(fēng)險管理處理模式比較單一，難以結(jié)合具體的實際情況進(jìn)行創(chuàng)新。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制和管理的策略
3.1以市場為導(dǎo)向，提高自身風(fēng)險預(yù)測能力
在對于房地產(chǎn)進(jìn)行投資的前期，應(yīng)該積極做好市場調(diào)查，這是制定科學(xué)合理投資風(fēng)險管理方案的基礎(chǔ)。詳細(xì)來講，我們需要做好以下幾方面工作：其一，確定投資決策方向，仔細(xì)來了解需求和政府的政策動向；其二，以國家經(jīng)濟政策，住宅制度和消費市場信息為基礎(chǔ)，進(jìn)行有效的市場定位，確定產(chǎn)品的功能和價格；其三，健全高效的房地產(chǎn)信息收集機制，為實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目的調(diào)整和改善提供依據(jù)。
3.2保證科學(xué)決策，合理控制投資風(fēng)險
作為房地產(chǎn)投資者來說，應(yīng)該具備風(fēng)險意識，最好將風(fēng)險管理和控制做在決策環(huán)節(jié)上，以保證后期工程開展過程的科學(xué)性和有效性，實現(xiàn)對于風(fēng)險的最初控制。具體來講，其一，確定開發(fā)項目的區(qū)位，保證是增值空間處于合理的范圍內(nèi)，最大限度的規(guī)避投資風(fēng)險；其二，在區(qū)位確定之后，不斷健全風(fēng)險管理組織體系，保證處理好投資控制管理和進(jìn)度，質(zhì)量之間的關(guān)系，實現(xiàn)投資的動態(tài)化管理。
3.3利用信息技術(shù)，構(gòu)建風(fēng)險管理系統(tǒng)
在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，需要大量的信息資源。無論是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展信息，還是區(qū)域城市規(guī)劃信息，乃至區(qū)域房地產(chǎn)價格趨勢信息，都對于房地產(chǎn)風(fēng)險控制有著至關(guān)重要的影響。因此我們應(yīng)該借助信息技術(shù)的優(yōu)勢，對于各種信息進(jìn)行收集整理，從而為實現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險控制策略的制定打下基礎(chǔ)，這將極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)風(fēng)險管理水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.4注重人才培養(yǎng)，不斷提高風(fēng)險管理水平
風(fēng)險管理人才隊伍的培養(yǎng)，將保證風(fēng)險管理工作水平和質(zhì)量的提高。我們應(yīng)該做好以下幾方面的工作：其一，積極健全風(fēng)險管理培訓(xùn)機制，做好員工的培訓(xùn)工作，保證其風(fēng)險管理理論水平的不斷提高；其二，形成嚴(yán)格的風(fēng)險管理人才選拔機制，從根本上控制人才的質(zhì)量；其三，不斷對于自身企業(yè)進(jìn)行的風(fēng)險管理工作進(jìn)行審核，對于做的優(yōu)秀的員工給予合理的激勵，保證激發(fā)風(fēng)險管理人員的工作熱情。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大，建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)效率低，變現(xiàn)能力較差，影響因素眾多，存在明顯的不確定性因素。也就是說房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險的行業(yè)，如果不結(jié)合實際情況，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險的管理和控制，將導(dǎo)致經(jīng)濟效益的不斷縮減，甚至出現(xiàn)虧損的情況。因此，我們應(yīng)該積極探析房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理和控制策略，以構(gòu)建起風(fēng)險管理和控制體系，促進(jìn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益的不斷提高。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)避風(fēng)險對策 探究
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
7月5日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》。其中，針對房地產(chǎn)行業(yè)，意見提出應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險。為此筆者結(jié)合自身長期從事房地產(chǎn)項目開發(fā)、經(jīng)營管理的經(jīng)驗，就房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理防范風(fēng)險方面進(jìn)行探索。以期對房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理具有指導(dǎo)意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成立項目專門機構(gòu)
1、決策機構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風(fēng)險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔(dān)保等風(fēng)險，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險造成的后果。
2、論證機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施前一定要建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜的房地產(chǎn)項目情況，做及時、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據(jù)會更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風(fēng)險的能力會更強。
3、研發(fā)機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在承接項目前就應(yīng)該合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識能力，提高風(fēng)險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。
二、房地產(chǎn)企業(yè)要與時俱進(jìn)建立管理制度
1、建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度。積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。
2、強化從業(yè)人員的素質(zhì)。加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險”，避免出現(xiàn)投機風(fēng)險、政府風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代現(xiàn)代項目管理機制
1、加強房地產(chǎn)項目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標(biāo)的條件，為房地產(chǎn)項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風(fēng)險進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險管理技術(shù)、財務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險”、“業(yè)主風(fēng)險”、“供應(yīng)商風(fēng)險”、“擔(dān)保方風(fēng)險”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險失控。
2、利用現(xiàn)代技術(shù)手段對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風(fēng)險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進(jìn)行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險、分解風(fēng)險、控制風(fēng)險的措施、辦法；在實施過程中，就風(fēng)險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計劃和應(yīng)對措施，及時總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。
3、把握項目實施過程的風(fēng)險控制。房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施時要重視“過程控制”，加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項目可行性評估、建設(shè)環(huán)境評價和經(jīng)濟技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險；在設(shè)計階段，堅持按照產(chǎn)品的市場定位要求、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督設(shè)計，進(jìn)行設(shè)計評審，把投資控制(一般占項目產(chǎn)品投資的90%--95%)的最關(guān)鍵一步控制好；在招標(biāo)、簽訂合同階段，準(zhǔn)確編制標(biāo)的，合理把握投標(biāo)優(yōu)惠條件，簽訂一個有效且有利的協(xié)議(合同)，作好投資控制的關(guān)鍵的第二步(一般占項目產(chǎn)品投資的5%--！0%)；在項目實施階段，加強“投資、質(zhì)量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設(shè)過程與項目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強監(jiān)督，把實施過程的風(fēng)險作有效的控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 財務(wù)管理
本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點，從多個剖析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀，指出了工作中存在的問題，并根據(jù)這些問題，提出了加強我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的合理化建議，希望能為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供決策性指導(dǎo)。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述
1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，與一般企業(yè)財務(wù)管理有所不同，它是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運行中對全部資金運作過程進(jìn)行的管理，從項目開發(fā)前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細(xì)的記錄，并且對每一筆資金的利用進(jìn)行合理管理，對企業(yè)運營過程中所產(chǎn)生的支出成本和資金收入進(jìn)行記錄、核算，并進(jìn)行再分配，做好財務(wù)管理的相關(guān)工作。
加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，可以使企業(yè)的資金利用更加集中，優(yōu)化企業(yè)籌資機制；提高企業(yè)管理的專業(yè)化水平，并監(jiān)督企業(yè)資金運作；另外，還可以輔助企業(yè)的工作績效考核，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制機制的形成，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的透明化管理。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
1.2.1項目開發(fā)周期長，籌資數(shù)目大，籌資任務(wù)繁重
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目與其它行業(yè)有著很大的區(qū)別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數(shù)字龐大，需要通過多種渠道進(jìn)行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目本身，決定了項目開發(fā)周期長，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。
1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大，決策難度大
房地產(chǎn)企業(yè)項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發(fā)的可行性，項目開發(fā)風(fēng)險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)項目一旦開始，其調(diào)整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務(wù)危機進(jìn)行處理。
1.2.3財務(wù)管理所涉及的范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大
房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大，管理難度也相應(yīng)增加。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀
2.1缺乏財務(wù)管理意識，方法滯后
一般房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者對財務(wù)管理直接負(fù)責(zé)，將財務(wù)會計人員當(dāng)作專門記賬、整理發(fā)票的人員，專業(yè)財務(wù)管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對財務(wù)管理不夠重視，在進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)和日常管理工作中，沒有進(jìn)行財務(wù)方面的衡量。
2.2企業(yè)籌資面臨很多問題
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少流動資金，這是非常普遍的現(xiàn)象，更糟糕的是，很多企業(yè)在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風(fēng)險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產(chǎn)項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)也逐步健全，但是，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的難度增大，很多企業(yè)工作的重點是保證施工質(zhì)量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產(chǎn)項目成本涉及范圍廣，內(nèi)容多，項目周期長，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度很大。
2.4財務(wù)管理制度不完善，把控能力弱
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不夠健全，企業(yè)內(nèi)部的各項制度不完善：房地產(chǎn)企業(yè)項目運作初期，很多財務(wù)管理工作沒有依據(jù)；企業(yè)銀行存在多戶頭；企業(yè)資金管理比較盲目；企業(yè)自有資金較為分散；企業(yè)的成本核算制度、內(nèi)部財務(wù)牽制制度缺乏等。
企業(yè)財務(wù)管理制度本身不健全，沒有可參考的規(guī)范。總的來說，企業(yè)注重成本核算而忽視成本控制，對財務(wù)管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不夠
在房地產(chǎn)行業(yè)，存在這種現(xiàn)象：財務(wù)管理人員專業(yè)知識夠硬，但是對企業(yè)本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關(guān)的政策法規(guī)制度也沒有概念。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的進(jìn)行，輕則弱化財務(wù)管理在企業(yè)中的核心作用，重則產(chǎn)生財務(wù)管理工作中的失誤，甚至?xí)霈F(xiàn)腐敗現(xiàn)象和違法行為。
3.加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施
3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析，加強科學(xué)決策
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始運作之前，一定要對項目進(jìn)行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策。項目開發(fā)的可行性分析重點把握籌資規(guī)模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規(guī)資金和預(yù)期收益幾個環(huán)節(jié)，財務(wù)管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進(jìn)行預(yù)測，結(jié)合項目本身的特點，并對成本控制進(jìn)行分析。
3.2加強風(fēng)險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風(fēng)險較小的項目，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷增強項目本身的把控能力，加強風(fēng)險防范和風(fēng)險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業(yè)還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務(wù)，如商業(yè)匯票等；二是進(jìn)入資本市場，通過股票和債券等形式進(jìn)行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業(yè)資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務(wù)管理制度
健全的財務(wù)管理制度是保證企業(yè)健康運行的保證，也是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)要建立規(guī)范的法人治理體系，用制度來規(guī)范企業(yè)項目運作。一是企業(yè)財務(wù)管理人員要根據(jù)項目管理的特點和需求，制定相應(yīng)的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設(shè)立企業(yè)的財務(wù)管理專門機構(gòu)，保證企業(yè)財務(wù)管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規(guī)章制度執(zhí)行，發(fā)揮企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業(yè)項目開發(fā)和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環(huán)節(jié)，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業(yè)的成本費用。
3.6提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
首先，企業(yè)在人員招聘時，要加強人員專業(yè)知識和相關(guān)技能的考核，在把關(guān)過程中就聘用綜合素質(zhì)較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓(xùn)，加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，將會計人員轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)管理人員。另外，要讓會計人員不斷學(xué)習(xí)最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法律法規(guī)，還要加強財務(wù)管理人員的道德修養(yǎng)。
結(jié) 論
財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心和重中之重，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個方面加強財務(wù)管理：對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析，加強科學(xué)決策；加強風(fēng)險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；健全財務(wù)管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。
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關(guān)鍵詞：縣（市）級；房地產(chǎn)；開發(fā)建設(shè)
引言
房地產(chǎn)廣義上指土地、土地上的永久性建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項所衍生的各種權(quán)利和義務(wù)。狹義的房地產(chǎn)僅指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。簡單地說，房地產(chǎn)就是房屋財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱。1房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的重要組成部分，影響著中國的經(jīng)濟，改變著中國老百姓的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。如何做好中國行政區(qū)域最多的縣（市）級房地產(chǎn)市場，是每一個縣（市）政府必須考慮的課題，也是投資開發(fā)者思考和實踐的問題。筆者通過四年對“濱江一號花園”項目2的開發(fā)實踐，就縣（市）級房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)談些實踐的體會與思考。
一、縣（市）級房地產(chǎn)市場在呼喚“好”房子
中國的房地產(chǎn)，經(jīng)過幾十年的開發(fā)建設(shè)，人們對住房需求由初期只要有房住就行，到后來的商住一體化，戶型多樣化，高層、多層、排屋、別墅組合化，再到目前的理性選房和因人定制。 隨著人們生活水平的不斷提高，思想不斷更新，對房子有了更多的要求和定位。“濱江一號花園”項目的成功證明了，縣（市）級房地產(chǎn)市場在呼喚“好”房子。筆者認(rèn)為“好”房子需具備以下“五好”：（1）好地段。項目處所在地的核心或主要區(qū)域，交通便捷、生活配套齊全，周邊有學(xué)校、醫(yī)院、商場、文化娛樂設(shè)施、公園等。（2）好環(huán)境。業(yè)主看見的是舒適美好養(yǎng)目的，聞到的清香潤肺愉悅的。（3）好設(shè)計。設(shè)計時能充分考慮戶型產(chǎn)品的多樣性、結(jié)構(gòu)布局合理、日照時間充裕、景觀景色互動，兼顧庭園、露臺、陽臺、陽光地下室，建筑立面豐富，人車徹底分流，智能系統(tǒng)的配套。（4）好建造師。依托一支優(yōu)秀的建筑團(tuán)隊，完美執(zhí)行項目規(guī)劃設(shè)計中的各個環(huán)節(jié)。通過建造師不斷修正完善，調(diào)整設(shè)計中存在的不足，通過建造師的藝術(shù)加工和修飾，將建筑和園林景區(qū)的樓臺、亭閣、廊、橋、湖、水、山、色等等相得益彰，錦上添花。（5）好物業(yè)。實現(xiàn)安全、衛(wèi)生、文明、安靜、和諧和健康的小區(qū)環(huán)境都要一支優(yōu)秀的物業(yè)團(tuán)隊的管理和服務(wù)。
二、縣（市）級房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的環(huán)境因素分析
（一）政府機關(guān)的服務(wù)質(zhì)量，是加快縣（市）級房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要保障
一個項縣（市）級房地產(chǎn)目從立項，方案論證，到前期四證一書的辦理，涉及到幾十個政府部門的蓋章認(rèn)可。如“濱江一號花園”項目所在地政府（新昌縣政府）將政府所有可以集中辦公的機關(guān)部門統(tǒng)一集中，成立了政府公共服務(wù)平臺――行政便民辦證中心。提高了辦事效率，簡化了重復(fù)手續(xù)，縮短了工作流程，減少了相關(guān)環(huán)節(jié)。國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、質(zhì)監(jiān)、水、電、氣、消防3、人防、氣象、環(huán)保、國審辦、白蟻、墻改辦等部門在政府的倡導(dǎo)下，都給予不同程度的服務(wù)和方便。
（二）公共配套設(shè)施的完善，是縣（市）級房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本要求
縣（市）級房地產(chǎn)項目在落戶前，開發(fā)企業(yè)一般都會考察其房地產(chǎn)項目的公共資源和配套設(shè)施情況。考察項目相關(guān)的公共配套資源和設(shè)施是否完善，主要是道路環(huán)境是否暢通，施工車輛進(jìn)出及后期項目建成后，交通設(shè)施是否健全、合理；電力走廊是否安全，高壓有否影響小區(qū)開發(fā)，對建成后的有否構(gòu)成影響；排污供水供氣系統(tǒng)是否建設(shè)到位，對項目開發(fā)和后期供給對接是否會有問題等等。
（三）生活配套設(shè)施的齊全，是縣（市）級房地產(chǎn)項目開發(fā)的有利條件
一個好的縣（市）級房地產(chǎn)項目在對公共資源進(jìn)行考察過程中，必定會對周邊的生活設(shè)施進(jìn)行考察，這將對今后的業(yè)主或周邊的環(huán)境產(chǎn)生積極的影響。特別是學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、公園、市場、商場、公交站點的配套尤為重要。有些項目，可根據(jù)周邊缺少的布點進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補點。如開發(fā)的項目大可配置幼兒園、商鋪、超市，甚至小學(xué)、社區(qū)，不論怎樣，齊全的生活配套設(shè)施對開發(fā)建設(shè)的項目具有十分重要的地理條件和集聚優(yōu)勢。
（四）施工隊伍的合作共贏，是縣（市）級房地產(chǎn)項目建設(shè)的首要前提
在縣（市）級房地產(chǎn)項目的合作開發(fā)建設(shè)中，必須遵循合作共贏，共同發(fā)展，共同得益，共同進(jìn)步的原則?？h（市）級房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，一講質(zhì)量，二講速度，三講品質(zhì)，四講共贏。品質(zhì)是形象，質(zhì)量是生命，速度是效益，共贏是前提，四者應(yīng)該并駕齊驅(qū)缺一不可，否則，合作的隊伍一盤散沙。做的產(chǎn)品，沒有生命力，沒有影響力，更沒有效率。紹興有句老話：“前半夜想想自己，后半夜想想別人”，意思是在考慮自己利益得失的時候，千萬不要忘記別人，忘記合作伙伴的利益和感受，只有客觀處事，真心合作，真誠相待，時時把合作方的利益和感受放在首要位置，才能保證項目的順利實施。正因為新昌“濱江一號花園”項目遵循了這一原則，在屢次質(zhì)監(jiān)、建設(shè)、房管等部門檢查驗收中，都經(jīng)得起檢查和考驗，不論是明查還是暗訪，體現(xiàn)了財散人聚，人聚財散的道理。
（五）訓(xùn)練有素的管理團(tuán)隊，是縣（市）級房地產(chǎn)項目建設(shè)的組織保證
一個縣（市）級房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、設(shè)計到實施，是一個系統(tǒng)過程，更是一個系統(tǒng)工程，要使項目得到順利實施，需要管理團(tuán)隊和全體員工良好的專業(yè)素質(zhì)，優(yōu)良的品性素養(yǎng)，快速的執(zhí)行能力，樂于奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神。對于管理隊伍的建設(shè)，筆者從以下六方面做了實踐探索：
（1）規(guī)范制度。制度讓員工一起參與制定，一起醞釀。制度一旦確定，就得遵守，堅決杜絕人治項目，由制度規(guī)范，以制度制約，制度面前人人平等。（2）設(shè)計人生。 讓員工有夢想、有追求、有目標(biāo)，并幫助員工設(shè)計人生規(guī)劃，有階段性方案和職業(yè)生涯計劃。（3）能力培訓(xùn)。將企業(yè)員工的專業(yè)技能培訓(xùn)和知識結(jié)構(gòu)改變提升作為日常的重要工作，給員工充電學(xué)習(xí)，豐富知識，提高工作能力。（4）授權(quán)信任。在考察、培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，對團(tuán)隊不同崗位，不同人員進(jìn)行不同的授權(quán)。（5）監(jiān)督擔(dān)當(dāng)。通過監(jiān)督，出問題；通過擔(dān)當(dāng)，吸取教訓(xùn)，并將教訓(xùn)成為日后工作的經(jīng)驗和積累。（6）和諧互動。通過各種形式進(jìn)行互動式無障礙的交流和溝通，如開展文娛體育活動、旅游度假休閑活動、談心交心和家庭慰問活動，讓團(tuán)隊的每個人有榮譽感、自豪感。
三、縣（市）級房地產(chǎn)項目需要經(jīng)濟效益與社會效益并重
經(jīng)濟效益、經(jīng)濟指標(biāo)作為考核的依據(jù)， 社會效益、社會責(zé)任作為企業(yè)、項目建設(shè)中的重要內(nèi)容，筆者認(rèn)為，兩者密不可分，相互依賴、相互影響、相互作用。
（一）始終圍繞效益開展工作
經(jīng)濟效益是指通過商品和勞動的對外交換所得的社會勞動節(jié)約，即以盡量少的勞動耗費取得盡量多的經(jīng)營成果，或者以同等的勞動耗費取得更多的經(jīng)營成果。4 縣（市）級房地產(chǎn)項目建設(shè)，要始終圍繞效益開展工作。
（1）做好項目預(yù)算。對項目的整一個經(jīng)費列表，進(jìn)行詳細(xì)預(yù)算，包括土地款、建筑成本、多項規(guī)費、營銷費用、財務(wù)成本、管理費用和稅費進(jìn)行預(yù)測，對項目的收支進(jìn)行評估，做到心中有數(shù)，合理科學(xué)安排資金，保證項目資金的安全和運行的正常。
（2）篩選施工隊伍。項目建設(shè)，隊伍選擇尤為重要，一般經(jīng)公開招投標(biāo)，低標(biāo)者中標(biāo)。而標(biāo)書中一般對甲供部分進(jìn)行二次安排，如樁基、電梯、消防、智能、墻面涂料、防水、景觀、綠化等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的分包單位和總包單位都須經(jīng)嚴(yán)格的挑選比較，方能承建，否則就會對項目的整體實施帶來不利。
（3）嚴(yán)格規(guī)范管理。嚴(yán)格按流程操作，按圖施工，一旦出現(xiàn)微調(diào)，就得產(chǎn)生工作聯(lián)系單。聯(lián)系單必須嚴(yán)格把關(guān)，施工進(jìn)度和質(zhì)量應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。管理團(tuán)隊和公司質(zhì)監(jiān)部門多頭檢查，確保質(zhì)量，材料采夠環(huán)節(jié)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，貨比多家，保障采購材料價格合理，質(zhì)量優(yōu)良。工程款支付，按合同辦理，杜絕人為提前或滯后支付，避免負(fù)面影響。
（4）快速回籠資金。項目要統(tǒng)籌兼顧，盡快銷售，采取一邊建設(shè)，一邊辦理手續(xù)，等待銷售節(jié)點一到，就抓緊銷售，盡可能多的創(chuàng)造效益，減輕土地款、建筑成本、財務(wù)成本等多項費用的壓力。
（5）降低成本開支。嚴(yán)格控制各個環(huán)節(jié)的支出，如項目招投標(biāo)的設(shè)定，材料采購合同及進(jìn)料的把關(guān)，施工聯(lián)系單的簽證，營銷費用確定，財務(wù)成本控制，業(yè)務(wù)的控制，日常管理費用的統(tǒng)籌，從上到下形成成本控制。
（二）社會效益并重
項目在開發(fā)建設(shè)中，在精打細(xì)算獲取經(jīng)濟效益的同時，必須兼顧社會效益5。只有這樣，項目才會有更好的經(jīng)濟效益，產(chǎn)品才會成為作品，口碑才能成為金杯。自然人成為社會人，擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任，而社會才會更好回饋于企業(yè)（項目）。
（1）提升城市形象?？h（市）級的建筑一般設(shè)計簡單，區(qū)別不大，造型普通?！盀I江一號”項目通過精心設(shè)計、精心建設(shè)，強調(diào)總平面規(guī)劃的設(shè)計感，將建筑和周圍環(huán)境完美結(jié)合。強調(diào)以人為本的原則，營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然及人與人之間的親和關(guān)系；強調(diào)居住場所和家園的人情味與親切感，使居住環(huán)境給人“回家的感覺”。濱江一號項目建成，受到了政府機關(guān)、社會和老百姓的廣泛關(guān)注和認(rèn)可，帶動了整個行業(yè)的規(guī)劃設(shè)計，改變了政府部門、投資企業(yè)的建筑理念，影響著今后新昌的建筑風(fēng)格。
（2）創(chuàng)造社會財富。項目開發(fā)，企業(yè)取得經(jīng)濟效益的同時，必定會有大量稅收和各種規(guī)費產(chǎn)生，項目越好，對社會的貢獻(xiàn)度就越大，正能量也越多。如新昌“濱江一號”花園項目，四年繳納各項稅費7700萬余元，建筑施工、安裝材料投資3個多億，提供許多就業(yè)崗位，物業(yè)公司就有50名員工參與項目的后期管理和服務(wù)。
（3）傳遞正能量。經(jīng)常教育、引導(dǎo)、帶領(lǐng)員工，珍惜共事緣分，明白好同事一定是好朋友，相互學(xué)習(xí)，取長補短，堂堂正正做人，學(xué)會本事做事。通過人生規(guī)劃、設(shè)計、培訓(xùn)、交流和教訓(xùn)經(jīng)驗等等做法，傳遞給員工，無論去哪里，做人做事一定要有正能量。
（4）打造一流品質(zhì)。作為開發(fā)商一定要牢固樹立百年大計，質(zhì)量第一，建筑每一環(huán)節(jié)保質(zhì)保量，同時兼顧藝術(shù)和美感，將建筑群組和小區(qū)景觀、庭院、綠化、假山、瀑布融匯成花園，使業(yè)主感受到小區(qū)的路、橋、廊、亭和輕音樂的美妙環(huán)繞在業(yè)主的生活中，使業(yè)主體驗和感受到不出家門，享受公園般庭院風(fēng)光的溫馨和美麗。
四、縣（市）級房地產(chǎn)項目建設(shè)中面臨的若干問題
（1）規(guī)劃工作面臨新的挑戰(zhàn)。由于城市的快速擴大和眾多項目的上馬建設(shè)，給規(guī)劃部門在“規(guī)劃的前瞻性，人員的專業(yè)性，理念的創(chuàng)新性，服務(wù)的主動性”四個方面提出了更高的要求。
（2）公平競爭環(huán)境有待完善。新昌由于特殊的社會現(xiàn)狀和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，有些上市公司為了求得更好更快發(fā)展，迫切需要跳出新昌，走向世界。作為政府，為挽留企業(yè)，以一些補償?shù)恼邚浹a企業(yè)的損失，為企業(yè)開了政策性口子。表現(xiàn)在土地成本的不一致，而土地價格較外地房企投資開發(fā)便宜優(yōu)惠。由于土地成本的不一，這些上市公司的置業(yè)企業(yè)在開發(fā)中就有籌碼和優(yōu)勢，也就失去了市場公平的競爭性。
（3）房產(chǎn)項目同質(zhì)化明顯。縣（市）級城市因資金、土地、人才、理念、需求等方面的差異，落后于一、二類大城市。在較多項目開發(fā)上也存在產(chǎn)品單一、產(chǎn)品同質(zhì)化、結(jié)構(gòu)簡單、立面統(tǒng)一，排式居多，造型沒有立體感，建筑不夠藝術(shù)美。
（4）企業(yè)經(jīng)營管理理念和模式不當(dāng)。從四年實踐的觀望、比較，分析和運行，從新昌的同行看，有些因股東想法不一、思路不同、理念不合而出問題；有些因傳統(tǒng)家屬管理模式，任人唯親，不善進(jìn)諫而出問題；有些因投資分散、人員分散、戰(zhàn)線過大過長而出問題；有些因成本過高，產(chǎn)品品質(zhì)不高，市場產(chǎn)品滯售而出問題。
（5）項目施工圖設(shè)計精細(xì)不夠。往往是大方案大設(shè)計起點高、氣場大、形象好，給人有視覺的沖擊，吸引眼球，效果好，而在具體的操作中，因不夠精細(xì)和認(rèn)真，造成設(shè)計與施工圖不符，施工圖與實際施工不準(zhǔn)。如施工圖設(shè)計細(xì)化深度不夠，節(jié)點做法不明確，各專業(yè)之間設(shè)計銜接度、配合性不夠，立面造型未考慮，到戶內(nèi)視線、采光，產(chǎn)生視覺不好，陽光問題等等。
（6）專業(yè)性較強的技術(shù)業(yè)務(wù)人員缺乏穩(wěn)定性。由于項目公司是臨時組建和搭建的團(tuán)隊，對各個崗位、每個人的能力都有一個熟悉了解的過程，特別是專業(yè)性較強的技術(shù)業(yè)務(wù)崗位和工種，需要一些受過專業(yè)訓(xùn)練，有過施工積累和經(jīng)驗的骨干擔(dān)任。然而，項目公司因為項目的性質(zhì)決定短期性，員工會感到安全性、穩(wěn)定性、成長性不夠，因而造成項目公司人才難招、難聘，關(guān)鍵崗位缺少，影響項目質(zhì)量的進(jìn)度和效益。
結(jié)語
在當(dāng)今我國房地產(chǎn)行業(yè)，大量的存量滯銷庫存房形成了的空城，并伴隨著雨后春筍般的增量開發(fā)。如何消化破解存量，需各級政府調(diào)控，通過一系列的政策措施，如城中村改造、基礎(chǔ)設(shè)施建造，將存量作為經(jīng)濟適用房、安置房消化取代；而對新開發(fā)的增量，應(yīng)嚴(yán)格把控地域需求的差異性，做到規(guī)劃優(yōu)化、設(shè)計科學(xué)、施工優(yōu)良、服務(wù)規(guī)范的剛需改善型房子。中國房地產(chǎn)不是到了盡頭，沒有了市場，而是應(yīng)將老百姓歡迎的好房子、好樓盤做出來。將剛需的房子造出來，滿足人們?nèi)找姘l(fā)展不同層次的需求。■
注釋：
1. 杜安國，《房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整》，《合作經(jīng)濟與科技》2009年370期
2. 2010年12月29日，筆者和三位股東合作，在浙江省紹興市新昌縣七星新區(qū)以2.33億人民幣，公開拍得土地并建設(shè)“濱江一號花園”樓盤，該地塊位于江濱南路南側(cè)與下三溪村東側(cè)，東接萬豐廣場，北臨新昌江，規(guī)劃用地面積45621O，容積率1.9%，建筑面積120000O。產(chǎn)品由排層、躍層、高層組成。共計房源615套。截止2014年12月底，項目交付使用前已銷售566套，銷售成交率達(dá)92%，銷售合同價7.34億，回款6.7億，回款率達(dá)91.28%，上交地方政府各項稅費7700萬元。2012、2013、2014年連續(xù)三年被新昌新聞媒體最具影響力的新昌信息港評為最具人氣口碑獎樓盤。2014年12月24日（圣誕節(jié)平安夜）按計劃順利交房?！盀I江一號花園”以高端的品質(zhì)，良好的戶型結(jié)構(gòu)，合理的價格定位，銷售率、回款率、口碑都遠(yuǎn)超周邊樓盤，得到了新昌人民的認(rèn)可。
3. 消防部門為了能將驗收后期工作推到前端，提前與開發(fā)企業(yè)交流、培訓(xùn)、宣傳消防規(guī)范的嚴(yán)性、政策的原則性、設(shè)備設(shè)施的重要性，尤其是消防方面和消防通道的標(biāo)準(zhǔn)要求，讓開發(fā)商充分了解情況，避免二次投資造成人為浪費。并成立“紅督查”隊伍，接受社會各界和新聞媒體監(jiān)督。召開座談會，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)如何做好消防的規(guī)范工作。
4. 魏淑紅，《提高商業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益的途徑和措施》，《現(xiàn)代商業(yè)》2011年08期
5. 社會效益，是指項目實施后為社會所作的貢獻(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)濟活動給社會帶來的收入，最大限度地利用有限的資源，滿足社會上人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要，是對社會的發(fā)展進(jìn)步，對物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)產(chǎn)生的影響度。
參考文獻(xiàn)
1. 杜安國，《房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整》，《合作經(jīng)濟與科技》2009年370期
2. 周學(xué)思，《人類生活物理與環(huán)境》，《科教文匯》2012年01期
